Projektrapport nr. 6 Bredalsparken, altanrenovering - partnering i fagentreprise

Projekt Nye Samarbejdsformer Initiativ 6 i Byggepolitisk handlingsplan 98 Projektrapport nr. 6 Bredalsparken, altanrenovering - partnering i fagentreprise 1

Rapporten indeholder: side Forord 4 1. Konklusioner og anbefalinger 5 2. Bygherrens grundlag, forventninger, valg af samarbejdsform og valg af parter 7 3. Byggesagen som udviklingsbyggeri - udviklingselementer 9 4. Byggeriet og byggesagens overordnede forløb 9 5. Samarbejdet i planlægningsfasen 12 6. Samarbejdet i udførelsesfasen 16 7. Beboerundersøgelse 19 8. Partnering i fagentreprise, fordele og ulemper 21 9. Anbefalinger - erfaringsopsampling 22 10. Partnering i fagentreprise - en model 22 11. Anvendte metoder og kilder 25 Bilag 1: Interviews med fagentreprenører Januar 2001 2

Projekt Nye Samarbejdsformer Projektrapport nr. 6 Bredalsparken. altanrenoveringer - partnering i fagentreprise Rapporten er udarbejdet for Erhvervs og Boligstyrelsen akademiingeniør Mogens Høgsted Vive Consult Dalgas Have 6. 3. th. 2000 Frederiksberg Telefon 38111652, telefax 38111657 E- mail: vivecons@post6.tele.dk i samarbejde med byggesagens parter. Rapportens publicering indebærer ikke nødvendigvis, at Erhvervs og Boligstyrelsen har taget stilling til rapportens indhold og konklusioner. Fotos og tegninger er fra byggeriet Bredalsparken. Eftertryk er tilladt, men kun med kildeangivelse. Erhvervs og Boligstyrelsen Dahlerups Pakhus Langelinie Allé 17 2100 København Ø 3

Forord I april 1998 udkom By - og Boligministeriets Byggepolitisk Handlingsplan 98'. Initiativ 6 heri handler om nye samarbejdsformer i byggeriet. Dette er baggrunden for Projekt Nye Samarbejdsformer, som nu har løbet siden ultimo 1998. Denne projektrapport om byggesagen Bredalsparken i Hvidovre er den 6. i initiativet. Byggesagen Bredalsparken er gennemført i fagentreprise med elementer af partnering. Denne rapport tager primært sigte på at rapportere om partneringaspektet i fagentreprise med henblik på en afdækning af de særlige forhold, som gennemførelse af en partneringsag i fagentreprise rummer. Der er tidligere udkommet følgende projektrapporter: Projektrapport nr. 1, Martins Gård i Herlev Projektrapport nr. 2, Posthus Randers Projektrapport nr. 3, Bellisvej i Viborg Projektrapport nr. 4, Fredensvej i Gentofte Projektrapport nr. 5, Helgesvej, Frederiksberg Følgegruppen for Projekt Nye Samarbejdsformer består af: Niels Haldor Bertelsen, By og Byg, Statens Byggeforskningsinstitut Sten Bonke, DTU Bente Hammer, Økonomi - og Erhvervsministeriet, Rådgivningen Ib Steen Olsen, Økonomi - og Erhvervsministeriet, Rådgivningen (formand) Keld Fuhr Pedersen, Mancon, PBB Der er endvidere følgende bygherrerepræsentanter i følgegruppen: Erik Bejder, Limfjordskollegiet, Ålborg Svend Hove og Ivan Jensen, Post Danmark Ejendomme Henrik Markersen, Boligselskabet Sct. Jørgen, Viborg Erik Præstegaard, Fællesadministrationen 3 B Karsten Pålsson, arkitekt Hans-Kristian Sørensen, DAB Bent Bro Larsen, DAB Erik Vestergaard, Brabrand Boligforening Projekt Nye Samarbejdsformer forventes færdigt og afrapporteret primo 2002. Projektrapporterne ligger på Erhvervs og Boligstyrelsens hjemmeside www.ebs.dk. Rapporten indeholder en række synspunkter og betragtninger. Hvor ikke andet anføres, er disse et udtryk for alle involveredes opfattelser. 4

1. Resumé og konklusioner Byggesagen Bredalsparken i Hvidovre er en forholdsvis enkel byggesag, idet den er 8. etape af en større altanrenovering af den samlede bebyggelse. Projekt og udførelse var således langt hen ad vejen kendte for rådgiver og en række af fagentreprenørerne, og det er da også på den baggrund at bygherren, DAB ønskede at afprøve partnering i fagentreprise ud fra en opfattelse af det hensigtsmæssige i at inddrage de udførende mest muligt i projekttilpasningen og udførelsesplanlægningen. Partnering kan beskrives ved brug af 10 såkaldte byggeklodser 1, og anvendelsen af disse i den aktuelle byggesag er illustreret herunder: Fælles målsætninger Partsmålsætninger Brug af incitamenter Brug af nøgletal Åbne kalk. og regnskaber Workshops Dialogbaserede løsninger Udførende i projekt Underentr. i projekt Brug af multisjak Nøglepersoner Ingen Fuld En traditionel byggesag Bredalsparken, Hvidovre Projekt Nye Samarbejdsformer Der har således været fokuseret på de 4 udvalgte fagentreprenørers involvering i partneringsprocessen, medens en række af de øvrige byggeklodser (f.eks. incitamenter, åbne regnskaber, mm.) ikke har været taget i brug i den aktuelle byggesag. Dette har sammenhæng med byggesagens særlige karaktér, og ikke principiel beslutning (hos bygherren) om at udelade dette. Det kan konkluderes, at byggesagen for alle parter er oplevet som en succes. Der er fra alle parter et stærkt ønske om, at kunne fortsætte og udvikle samarbejdsformen; både aktuelt i de kommende etaper på Bredalsparken og også generelt. Byggesagen demonstrerer, at det er muligt og hensigtsmæssigt med forholdsvis enkle foranstaltninger at inddrage fagentreprenørerne i projekttilpasning og udførelsesplanlægning. Det er endvidere lykkedes at skabe en god dialog parterne imellem, således at det gode samarbejde har præget hele byggesagens forløb og medvirket til at undgå at uoverensstemmelser har udviklet sig til tvister. 1 se Midtvejsrapport, Projekt Nye Samarbejdsformer, 2000 5

Byggesagen viser, at de involverede fagentreprenører er særdeles positive med hensyn til at deltage i tættere samarbejde med bygherre og rådgiver. Byggesagen Bredalsparken kan betragtes som et pilotforsøg for partnering i fagentreprise. Byggesagens forløb demonstrerer, at denne samarbejdsform indeholder interessante perspektiver for en egentlig udvikling og anvendelse af denne samarbejdsform. Nedenfor er vist centrale citater fra interviews med fagentreprenørerne (se bilag 1). Man opfører sig mere positivt, når man er håndplukket. Det forpligter at blive valgt. Vi vil gerne spørges om deltagelse i partnering igen også selvom der er nye parter med. Alle var interesserede i at løse opgaven med en god dialog Man er mere villig til at samarbejde og stræber efter at leve op til de fælles målsætninger Skift i indstilling er vigtigt. Der skal være en vis tillid på forhånd via kendskab til de andre parter. Samarbejdsformen var afgørende for, at vi reducerede prisen Man var indstillet på at der ikke skulle være problemer og derfor var der heller ikke problemer Det er nemmere at komme igennem med forslag Godt at stå sammen i stedet for at modarbejde Partnering kan måske se dyrere ud for bygherren, men er det ikke i det lange løb Partnering i fagentreprise forudsætter ikke nødvendigvis, at parterne har samarbejdet før. Men det er nok en forudsætning, at alle parter har et positivt forhåndskendskab til hinanden, således at der er en grundlæggende tillid til hinanden fra starten. 6

2. Bygherrens grundlag, forventninger, valg af samarbejdsform og valg af parter Grundlag og forventninger Bygherren (DAB) havde inden denne byggesag gennemført 7 etaper altanrenovering af altanerne på bebyggelsen Bredalsparken. Disse 7 etaper var gennemført i hovedentreprise, og specielt i etape 7 var der problemer med kvaliteten af arbejdet. Bygherrens ønske med at gennemføre etape 8 i partnering i fagentreprise var, at kunne sammensætte et team bestående af de fagentreprenører, som på de foregående etaper havde levet bedst op til at levere kvalitet til rette pris og tid. Bygherrens hypoteser om samarbejdet var således (citat fra DAB-skrivelse af den 2. november 2000): at undgå betydelige kvalitetstab i fortløbende renoveringssager ved at tillade fortsættelsesarbejde med de entreprenører, der har demonstreret evnen til at gennemføre renoveringen i et optimalt forhold mellem kvalitet og pris og tid. Valg af samarbejdsform Det var bygherrens hensigt, at der etableredes et partneringsamarbejde i fagentreprise med deltagelse af bygherre, rådgiver og fagentreprenører. Valg af partnering i fagentreprise var begrundet i et ønske om at afprøve denne samarbejdsform på et relativt ukompliceret projekt, således, at der kan indhentes erfaringer med denne samarbejdsform under forsøgsprogrammet Projekt Nye Samarbejdsformer og som inspiration til Projekt Hus udviklingsbyggerier. Bygherren ønskede at udnytte de fordele, som der forventedes at være ved at inddrage fagentreprenørerne i projekttilpasningen og udførelsesplanlægningen. Byggesagen er gennemført som forsøgsbyggeri og dermed med tilladelse til direkte valg af fagentreprenører (uden udbud). Byggesagen er gennemført før den ny Lov om tilbudsindhentning trådte i kraft Byggesagens økonomiske størrelse ligger under tærskelværdien i EU s Bygge og anlægsdirektiv. I afsnit 10 er der gennemgået en model for gennemførelse af partnering i fagentreprise, når Lov om tilbudsindhentning (med bekendtgørelse) og EU s udbudsdirektiver er gældende. Valg af parter I byggesagen er der indgår der følgende arbejder: betonarbejder stillads afdækninger afrensninger 7

malerarbejde membranarbejde fiberbetonelementer stålelementer trægelændere fugearbejder afløb Det valgtes at inddrage de 4 betydeligste fagentreprenører i relation til medvirken i projekt og udførelsesplanlægningen. De 2 af fagentreprenørerne havde derfor tilknyttet mindre underentreprenører. De 3 af fagentreprenørerne havde tidligere arbejdet på altanrenoveringerne i Bredalsparken. Dette var ikke tilfældet for maleren, som blev medtaget af bygherren ud fra tidligere samarbejder. De 3 øvrige fagentreprenører havde gode samarbejdserfaringer med maleren fra andre byggesager. Fagentreprenør Otto Christensen & Kaj Sørensen A/S Magnus Holm Condor Entreprise A/S Finn Barsdal Aps Arbejder Beton+stillads+afdækninger+træhåndlister+fugning+afløb Fiberbetonbrystninger+smed (rækværk) Membran Maler Bygherre og rådgiver Bygherre er DAB s.m.b.a ved projektleder Hans-Kristian Sørensen. Bygherren har engageret Dominia til at forestå byggesagen herunder byggeledelsen. Dominia havde været rådgiver på de tidligere etaper. Dominias byggeleder var Mogens Tokkesdal. 8

3. Byggesagen som udviklingsbygggeri - udviklingselementer I relation til forsøgsprogrammet for Projekt Nye Samarbejdsformer af den 20. december 1998 er der følgende udviklingselementer i byggesagen: Samarbejdet mellem byggevirksomheder og bygherren Samarbejdet mellem byggevirksomhederne Brugermedvirken og tilfredshed Samarbejdet mellem byggevirksomhederne og bygherren involverer følgende: bygherren beboerne rådgiveren fagentreprenørerne Samarbejdet mellem byggevirksomhederne på byggepladsen involverer følgende parter: fagentreprenørerne rådgiveren/bygherretilsynet Brugermedvirken og tilfredshed Der var planlagt gennemført en undersøgelse over beboertilfredshed med de hidtil udførte renoveringer, og denne undersøgelse gentages efter renovering af etape 8 for at konstatere om samarbejdsformen påvirker beboeroplevelsen, jfr. afsnit 7. 4. Byggeriet og byggesagens overordnede forløb Bredalsparken er beliggende i Hvidovre kommune. Byggesagen bestod oprindeligt af renovering af 841 altaner, hvoraf der resterede 225 altaner fordelt på etaperne 8 til 11. Etape 8 består af 78 altaner fordelt på følgende blokke: blok 17: 12 altaner blok 18: 12 altaner blok 27: 30 altaner blok 28.: 24 altaner De oprindelige altaner bestod af en betonplade med en betonbrystning. På den enkelte altan der foretaget følgende arbejdsoperationer: afdækning af vinduer/døre borthugning af løst/forvitret beton med frilæggelse af armering Fjernelse af betonbrystninger 9

afrensning af overflader påstøbning af ny beton på altanpladekanter pudsreparation af gulve pudsreparation af altanvægge og lofter spartle og svumning af lofter spartling af gulve pålægning af membran montering af brystning incl. indvendig beklædning og stålrækværk montering af træhåndlister eftergang af finish af overflader Snit i altaner før renovering 10

Tidsplanen for etape 8 er i hovedtræk: indgåelse af udviklingskontrakt (samarbejdsaftale) februar 2001 indgåelse af fagentreprisekontrakter april 2001 udførelse fra april 2001 til november 2001 Udførelsestidsplan for en enkelt blok er vist herunder. 11

5. Samarbejdet i planlægningsfasen Workshops - det indledende sagsarbejde Bygherren indbød de udvalgte fagentreprenører til møder i februar 2001. Indbydelsen beskrev intentionerne med partneringsamarbejdet således: Partneringmodellen er en af de nye samarbejdsformer, der som forsøg gennemføres i byggeriet for at skabe et bedre produkt og en større tilfredshed for byggesagens parter. I denne her sammenhæng betyder det kort fortalt, at der ikke skal afholdes en udbudsrunde før entreprenørerne vælges, men at bygherren på forhånd kan udvælge de firmaer som han anser for velegnede til at gennemføre opgaven. Jeres firma er valgt til at deltage i de første indledende møder om sagen. Vi vil derfor foreslå at det første møde bruges på en kort præsentation af firmaerne, og at vi derefter udveksler erfaringer om de problemer, der især har været for den enkelte entreprenør, rådgiver og bygherre ved tidligere etaper. Herefter skal vi sammen prøve at stille forslag til, hvordan arbejdet på denne etape sikres det bedst mulige resultat både hvad angår materialer, men måske især hvad angår sleve arbejdsprocesserne. Vi forventer at det første møde varer t par timer, og at vi sammen herefter fastlæger den nødvendige mødeaktivitet, inden der skrives kontrakt og arbejdet påbegyndes. 12

Fra denne indledende workshop foreligger referat med følgende overskrifter/indhold: Baggrund for projekt Erfaringer fra tidligere og anbefalinger til det kommende arbejde Rammeplan for program og projekt Samarbejdsaftale (udkast udleveredes på mødet) Beboertilfredshed Bemanding på sagen (nøglepersoner) Prisfastsættelse Kommende møder Der blev herefter afholdt 3 møder med følgende deltagelse: 1. Beton+fiberbeton og rådgiver plus bygherre 2. Beton+maler+membran og rådgiver plus bygherre 3. Alle fag og rådgiver plus bygherre Vurdering: Selvom møderne ikke formelt blev afholdt (og benævnt), som workshops, var der alligevel tale om en åben dialog og et konstruktivt samarbejde om projektoptimering og økonomi. Samarbejdsaftale Der er efter bygherrens oplæg på det første møde færdiggjort en samarbejdsaftale. Bestemmelser heri om samarbejdet er anført i boksen herunder. 4 Parterne er enige om, at byggesagen gennemføres med en høj grad af tillid, åbenhed og gensidig respekt. Parterne er ligeledes enige om, at eventuel uenighed løses i positiv dialog i stedet for modspil og tvister. Parterne er enige om, at der især skal fokuseres på at skabe bedst mulige betingelser for den enkelte i forbindelse med fagskift. 9 Entreprenøren, rådgiveren og bygherren arbejder sammen i tæt dialog, for at optimere projektet, således at entreprenørernes valg af optimale udførelsesprocesser tilgodeses. Samtidigt skal bygherrens forventninger til kvalitet tilgodeses, og der skal, i fællesskab, styres efter den aftalte økonomiske ramme, således at en sparerunde undgås. Entreprenøren har pligt til at meddele eventuelle fejl eller unøjagtigheder i projektmaterialet. 11 I forbindelse med byggesagens gennemførelse vil der blive dannet en 13

styregruppe, hvor byggeriets fremdrift følges, og hvor optræk til evt. konflikt forsøges løst. 12 Såfremt projektet ikke kan gennemføres indenfor den forventede økonomiske ramme, uden at bygherrens eller myndighedernes forudsætninger har ændret sig, kan bygherren i såfald aftale med en anden entreprenør, uden at entreprenøren kan gøre krav om betaling, og nærværende samarbejdsaftale ophæves. Samarbejdsaftalen indeholder ikke målsætninger om fagentreprenørernes økonomiske resultat (dækningsbidrag). Vurdering Samarbejdsaftalen har efter fagentreprenørernes opfattelse medvirket til at skabe og fastholde det tillidsfulde samarbejde. Plan af altan før renovering 14

Projektoptimeringen Projektoptimeringen udførtes i et samspil mellem bygherre, fagentreprenører og rådgiver. Dette foregik på en række møder (jfr. ovenfor), hvor følgende behandledes: gennemgang af beskrivelsen for etape 7 resulterende i et notat Tilføjelser, kvalitetstiltag mv. i forhold til etape 7. Heri oplistes i alt 20 punkter, hvor der blev aftalt ændringer/tilføjelser til beskrivelsen for etape 7. gennemgang af grænseflader mellem de enkelte fagentreprenører De vigtigste ændringer i den oprindelige beskrivelse (for etape 7) handler om spartling af overflader med henblik på sikring af den ønskede jævnhed og faldforhold. Eksempler på ændringer/tilføjelser i beskrivelsen er vist i boksen herunder. Side 19, pkt. 1.2.2.2 Spartling af afrensede overflader tilføjelse: Efter aftale med tilsynet foretages opspartling af overflader, der efter afrensningen og evt. udstøbning af beton, har vist sig at være for ujævne til en direkte overfladebehandling. Side 25-26, pkt. 1.3.4 Opretning af faldforhold på altanplader tilføjelse: Afhængig af eksisterende faldforhold må der medregnes 3-4 cm pudstykkelse. Entreprenøren skal dokumentere ved angivelse af faldpromille, at samtlige altanoversider har min. 15 fald mod gulvafløb. Gennemgangen af grænseflader og aftalte kontroller mellem de enkelte fag blev udmøntet i et oversigtsskema, som er vist i afsnit 7 (Samarbejdet i udførelsesfasen) Vurdering Samarbejdet om projekttilpasningen har været relativt overskuelig, men har trods alt ført til meget hensigtsmæssige ændringer i den beskrivelse som forelå. Økonomien frem til kontraktsindgåelse Om økonomien anføres i Samarbejdsaftalen 6 Bygherren haren økonomisk forventning om, at byggesagen kan gennemføres indenfor samme økonomiske ramme som de tidligere etaper, korrigeret for typer af altaner og det samlede antal. Den samlede håndværkerudgift vil være på ca. kr. 49.800 pr. altan Den samlede håndværkerugift ud fra samarbejdsaftalen var således 78x49.800 kr. = 3.884.400 kr. Bygherrens budget af 15.09.2000 var på 4.300.000 kr. excl. moms. for håndværkerudgifter. Heri var indeholdt 200.000 kr. til udforudsete udgifter. Budgettet var udarbejdet på grundlag af priser fra 15

etape 7 korrigeret for antal altaner og prisudvikling. Teknikerhonorarer var afsat som en procent af håndværkerudgifterne. Fagentreprenørernes første bud viste håndværkerudgifter (excl. beløb til uforudsete udgifter) på 4.367.930 kr. Dette beløb var således større end budget på 4.1 mio. kr. (4.3 0.2). I skemaet herunder vises det første bud og de endelige kontraktssummer for de enkelte fagentrepriser: Fagentreprise Firma Første bud Kontraktssum Afvigelse Beton C&S 329.550 259.550 27,0% Maler Bar 361.950 316.850 14,2% Membran Con 163.650 163.650 0 Øvrige arbejder* C&S 1.390.860 1.390.860 0 Afløb C&S 61.200 49.200 24,5% Altanbrystninger Mag 1.264.720 1.171.900 7,9% Byggeplads C&S 378.000 378.000 0 Stillads C&S 273.600 248.600 10,0% Afdækninger C&S 144.400 109.400 32,1% Sum 4.367.930 4.088.010 6,9% * øvrige arbejder består af faste ydelser i forbindelse med betonrenovering, herunder f.eks. nedrivning af altanbrystninger, faste ydelser ved påstøbning af ny forkant på altanplader og andre ydelser der ikke afregnes efter skadesopmåling. Forkortelser: C&S: Otto Christensen og Kaj Sørensen A/S Bar: Barsdal A/S Con: Condor Entreprise Mag: Magnus Holm Vurdering Den økonomiske udfordring med at bringe de afgivne tilbud i overensstemmelse med bygherrens forventninger er løst, uanset at prisreduktionerne ikke har været ligeligt fordelte. For de fagentreprenører, som har accepteret reduktioner, har samarbejdsformen, herunder tilliden til bygherre, rådgiver og hinanden været et afgørende argument. Entreprisekontrakterne Entreprisekontrakterne er sædvanlige AB kontrakter efter DAB paradigma. Samarbejdsaftalen er bilagt entreprisekontrakterne. Samarbejdets forløb i planlægningsfasen Der har ikke i planlægningsfasen været optræk til uenigheder. 6. Samarbejdet i udførelsesfasen I planlægningsfasen blev de vigtige fagskift defineret og beskrevet. Der blev aftalt kontrol/godkendelsesfunktioner, således som det fremgår af skemaet herunder. Dette grundlag har været brugt konsekvent gennem byggesagens udførelse. 16

Arbejdsproces Hvem udfører Kontrol/godk.-proces Hvem kontr./godk. Plastafdækning af vinduer C&S Visuel C&S+Barsdal Afrensning C&S Visuel C&S+Barsdal Faldopmåling eksist. alt. gulv C&S/Barsdal/Dom* Pudsrep. gulv C&S Opmåling af fald C&S/Barsdal/Dom Pudsrep. af altansidevægge C&S Visuel C&S/Barsdal/Dom Pudsrep. af lofter C&S Visuel inden fuldspartling C&S/Barsdal/Dom Spartle og svumme lofter Barsdal Visuel Barsdal/Dom Opmåling pudslag, gulve inden C&S/Dom spartling, Spartling af gulve C&S Opmåling Con/Dom Pålægge membran Con Visuel Con/Dom Montering af brystning incl. Mag Visuel C&S/ Mag/Dom finisharbejde og indv. beklædning * Dominia Udførelsesfasen er forløbet i et godt samarbejde mellem alle parter. Der har ikke været optræk til at uenigheder ikke kunne løses på pladsen. Betonentreprenør, som har stillads som underentreprise, har i et fleksibelt samarbejde med byggeledelsen stået for nogen koordinering direkte af de øvrige underentreprenører. Denne fleksibilitet har været hensigtsmæssig og kun mulig i et tillidsfuldt samarbejde. Der har været forskydninger i tidsplanen, men slutaflevering er overholdt. Der har i denne forbindelse været udvist fleksibilitet af de enkelte fagentreprenører. Dette gælder i særlig grad for fiberbeton entreprenøren, som har domicil i Jylland. Vurdering Den tidlige fokusering på fagskift har været stærkt medvirkende til, at udførelsesfasen er forløbet uden væsentlige problemer. Det har været hensigtsmæssigt, at bygherrens byggeleder er fhv. håndværker. Aflevering Altanerne er succesivt kontrollerede (og taget i brug), så mangler er påpegede og afhjulpet hen ad vejen, således at der ved en formelle afleveringsforretning alene henstår en gennemgang af reetablering af udearealer. I forbindelse med afleveringsforretningen blev noteret få finishmæssige bemærkninger fra bygherrens side, der er blevet udbedret inden pladsen blev rømmet. 17

Byggeregnskab-håndværkerudgifter Fagentreprise Firma Kontraktssum Regnskab Afvigelse Beton C&S 259.550 353.928 94.378 Maler Bar 316.000 342.958 26.108 Membran Con 163.650 163.650 0 Øvrige arbejder C&S 1.648.260 1.648.260 0 Afløb C&S 49.200 49.200 0 Altanbrystninger Mag 904.000 904.000 0 Byggeplads C&S 378.000 378.000 0 Stillads C&S 248.600 248.600 0 Afdækninger C&S 109.400 109.400 0 Sum 4.088.010 4.208.496 120.486 Afvigelser har bestået af følgende: Betonarbejder: Lidt forøgede mængder af regulerbare betonskader. Ekstraarmering af udvendigt hjørne. Diverse murværksreparationer m.v. Malerarbejdet: Fugning mellem puds og døre/vinduer. Maling af dækbrædder over vinduer og altan på 2. sal. Vurdering Merarbejderne udgør kun knap 3% af den samlede kontraktssum, hvilket må anses for beskedent på et renoveringsarbejde. Det skønnes, at partneringssamarbjdet har været en medvirkende årsag hertil. Samarbejdets forløb i udførelsesfasen Der har ikke været betydende uoverensstemmelser og der er således ikke anvendt syn og skøn eller voldgift. 18

7. Beboerundersøgelse DAB udarbejdede et spørgeskema, som blev udsendt til 78 beboere. Der kom i alt 50 skemaer retur; dvs. en svarprocent på 64, hvilket må anses for tilfredsstillende. Spørgsmål og svar samt kommentarer er anført herunder. Der ud over har beboerne anført en række bemærkninger til spørgsmålene. 1 Beboerinformation. Meget tilfreds 1.1 Hvordan var informationen i beboerorienteringen, der blev delt ud før byggestart? Tilfreds Hverken eller Utilfreds Meget utilfreds 6 39 2 2 1.2 Hvis du / I deltog i beboermødet før byggestart, hvordan var informationen her? (21 ud af 49 deltog ikke) 1.3 Hvordan opfattede du varslingen ved arbejdets påbegyndelse? 5 14 2 5 30 8 4 2 1.4 Hvordan var informationen under arbejdets udførelse? 5 21 17 3 3 Det fremgår, at der kun er beskeden utilfredshed med beboerinformationen, idet alene 14 ud af 165 (8%) markeringer angiver utilfreds eller meget utilfreds. 2. Den færdige altan. Meget Tilfreds tilfreds 2.1 Hvordan oplever du den nye gulvoverflade? 21 21 6 Hverken Eller Utilfreds Meget utilfreds 2.2 Hvordan oplevede du den gamle gulvoverflade? 2 7 11 19 9 2.3 Hvordan oplever du de nye væg- og loftsoverflader? 8 31 6 3 2.4 Er du / I tilfredse med jeres nye altan? 16 25 5 2 Det fremgår af spørgsmål 2.1 og 2.2, at tilfredsheden med gulvoverfladen er øget markant fra 19 til 87%. Der er ingen utilfredse med den nye gulvoverflade. Den generelle tilfredshed med den nye altan er meget høj, idet 85% markerer meget tilfreds eller tilfreds. 19

3. Byggeperioden. Mange gener Lidt / få gener Ingen gener 3.1 Hvordan oplevede du / I perioden med plast foran vinduerne? 3.2 Hvordan oplevede du / I perioden, hvor der kun var plastik foran stilladset? 3.3 Hvordan oplevede du / I perioden, hvor altanerne blev afrenset? 17 22 2 5 30 7 17 23 3 3.4 Hvordan oplevede du / I støjniveauet? 20 18 4 3.5 Oplevede du / I perioder med støvgener? 15 24 5 3.6 Hvordan oplevede du / I ordenen omkring bygningerne? 3.7 Oplevede du / I i byggeperioden gener i forbindelse med adgangen til din bolig? 3.8 Hvordan oplevede du / I perioden, hvor arbejdet var gjort færdigt, men der fortsat var mangler, der skulle udbedres? 1 17 24 5 36 2 13 23 Lægges alle tal samen markerer 46% lidt/få gener og 31% ingen gener, i forhold til 23% som markerer mange gener. Generne er især koncentreret om plastafdækningen (3.1), afrensningen (3.3), støj (3.4) og støv (3.5). Det er bemærkelsesværdigt, at kun en beboer markerer mange gener fra uorden omkring bygningerne (3.7). Konkluderende kan man konstatere, at der er høj tilfredshed med altanerne, og informationen om arbejdet, medens der er oplevet gener ved udførelsen. Ud fra et generelt skøn har bygherren oplevet at renoveringssagen er forløbet særdeles godt. Der været meget få henvendelser fra beboerne i byggeperioden i forhold til tidligere etaper hvilket må opfattes som en positiv tilkendegivelse fra beboeren på et godt byggeforløb. Der har været en god stemning på byggemøder mellem entreprenørerne hvor der har været udvist vilje til at hjælpe hinanden med at løse de opgaver som renoveringssagen bød på, og der har ikke været behov for løsning af konflikter med bygherrens deltagelse mellem de enkelte entreprenører eller mellem entreprenør og teknikere. Denne etape har set med bygherrens øjne klart været den sag som har involveret bygherren mindst i byggeforløbet. 20

8. Partnering i fagentreprise, fordele og ulemper Part Fordele Ulemper Bygherre Stor sikkerhed for økonomi inden udførelsen påbegyndes Løbende styr på kvaliteten ved fagentreprenørernes tidlige involvering i kontrolprocedurer og arbejdsprocesser Stor åbenhed fra fagentreprenører medfører en hensigtsmæssig projektoptimerimg Oplevelse af en god teamdannelse Ingen i den aktuelle byggesag Rådgiver Fagentreprenør, beton, mm. Fagentreprenør, fiberbetonelementer Fagentreprenør, maler Fagentreprenør, membran Mindre tidsforbrug i udførelsesfasen ift. traditionel fagentreprise Bedre samarbejdsklima i alle faser Smidigere tilpasning af projekt og udførelsesmetoder Smidigere dag til dag aftaleprocedurer med fagentreprenørerne Man er mere villig til samarbejde og stræber efter at leve op til de fælles målsætninger. Det er vigtigt at man snakker projektet igennem. Godt at stå sammen i stedet for modarbejde. Samarbejdsaftalen var god. Det er nemmere at komme igennem med forslag Skift i indstilling er vigtigt. Der skal være en vis tillid på forhånd via kendskab til de andre parter. Større tidsforbrug i planlægningsfasen ift. traditionel fagentreprise Ingen Ingen Ingen Ingen i den aktuelle byggesag 21

9. Anbefalinger - erfaringsopsampling Parterne afholdt den 10.10.2001 et feed back-møde med henblik 9. etape. Følgende generelle erfaringer blev her fremført: den indledende fase med bøjning af økonomien bør have mere opmærksomhed det er vigtigt at det med at hjælpe hinanden fungerer der må ikke gås videre på noget som ikke er OK/godkendt der skal ske individuel opmåling af alle altaner af hensyn fremstilling af fiberbetonelementer En lang række forbedringer fsv. angår 9. etape blev drøftet. Eksempler herpå er. Fiberbetonbrystninger: Udføre tykkere fiberbeton ved afslutninger mod murværk, for at opnå korrekt fugevederlag for illmod-fugebånd Beton: Armering af udvendige brystningshjørner skal medtages i projekt og pris Malerarbejde. Maling af dækbrædder over vinduer bør medtages Tidsplan: Det blev forslået at der opstartes med afrensning allerede i marts måned, så processen generelt kan fremrykkes af hensyn til kuldefølsomme arbejder sidst på efteråret. Derudover har der været udtrykt følgende generelle anbefalinger ifm. partnering i fagentreprise: partnering i fagentreprise er bedst, hvis man kender hinanden i forvejen åbne regnskaber forudsætter at der gensidig tillid det er vigtigt at alle kommer til møderne 10. Partnering i fagentreprise en generel model I dette afsnit beskrives og diskuteres en generel model for partnering i fagentreprise. Det er forudsat, at EU s udbudsdirektiver og at Tilbudslov- og bekendtgørelse er gældende, samt at rådgivningsydelsen ligger over tærskelværdien i Tjenesteydelsesdirektivet. Ligger tærskelværdien under kan rådgiveren vælges uden udbud. Hvor mange fagentrepriser Partnering ved fagentreprise har det sigte, at de udførende umiddelbart inddrages mere direkte i projektudformningen og udførelsesplanlægningen. Opgaven bør opdeles i et begrænset antal fagentrepriser, f.eks. 4-6 fagentrepriser. Det begrænsede antal er begrundet i vanskeligheder ved at styre processen med mange fagentreprenører. En minimumsopdeling ved nybyggeri kunne være: Jord, belægnings og råhusentreprisen Kompletteringsentreprisen VVS -og ventilationsentreprisen El -og elektronikentreprisen De øvrige sædvanlige fagentrepriser vil således være underentrepriser til de nævnte. 22

Valg af rådgivere Partnering i fagentreprise indebærer, at de projekterende hensigtsmæssigt må udvælges før fagentreprenørerne, og at rådgiverne udarbejder grundlaget for udbudene i fagentreprise. Dette udbud sker på et projektgrundlag, som er rimeligt afklaret (projektforslag), således at hovedmængder og enhedspriser for byggeriet kan opstilles i en beskrivende mængdefortegnelse 2. Partnering ved fagentreprise stiller relativ store krav til de projekterendes kompetencer angående prisdannelse og udførelsesmetoder samt gode ledelses og samarbejdsevner. Fremgangsmåde Fremgangsmåden er i hovedtræk og principielt vist på figuren herunder, og kan bestå af nedennævnte aktiviteter. Det er forudsat, at projekteringen ligger over tærskelværdien i Tjenesteydelsesdirektivet, således at der skal ske udbud af denne ydelse. Ligger rådgivningen under tærskelvædien kan rådgiverne vælges direkte. Der afholdes prækvalifikation med henblik på udvælgelse af rådgivere i en begrænset konkurrence. Ved udvælgelsen lægges vægt på erfaringer med styring af fagentreprenører og samarbejdsevner. Konkurrencen kan ske som begrænset udbud. Udbudsgrundlaget kan være byggeprogrammet samt oplæg til procesforløbet og samarbejdsaftale 3. Der vælges rådgivere (udarbejdelse af projektforslag, beskrivende mængdefortegnelse, styring af den efterfølgende udbudsproces, projekteringsledelse og projektering i samarbejde med fagentreprenører). Der indgås faseopdelt ABR aftale. Oplæg til samarbejdsaftale kan indgå som bilag hertil. Der udarbejdes udbudsmateriale, som f.eks. indeholder projektforslag med beskrivende hovedmængdefortegnelse, udkast til samarbejdsaftale, og evt. entrepriseaftale Der afholdes prækvalifikation med henblik på udvælgelse af fagentreprenører i en begrænset konkurrence. Ved udvælgelsen lægges vægt på erfaringer med samarbejder og samarbejdsevner. Prækvalifikationen kan henvende sig til fagentreprenører hver for sig; dvs. uden at disse ansøger sammen i grupper/teams eller der kan efterspørges teams af fagentreprenører Der vælges fagentreprenører efter økonomisk mest fordelagtige bud. Der indgår i tildelingskriterierne en pris på udførelsen iht. prissætning af poster på enhedspriser i den beskrivende mængdefortegnelse. Andre tildelingskriterier kan være oplæg til delløsninger og nøglepersoner på opgaven. Der indgås en samarbejdsaftale, som omfatter bygherre, projekterende og fagentreprenører. Evt. indgås de betingede fagentrepriseaftaler også. Der udarbejdes hovedprojekt med pristilpasning med deltagelse af bygherre, projekterende og fagentreprenører 2 se Tidligt udbud i fagentrepriser, vejledning udgivet af BYG. FRI og PAR, januar 2000. 3 om samarbejdsaftaler, se Partnering i praksis, BID, BYG, DE, FRI og PAR, april 2001 samt Nye Samarbejdsformer, arbejdspapir om udformning af samarbejdsaftaler ved partnering, By- og Boligministeriet, december 2000. 23

Hvis samarbejdet om hovedprojektet fører til overholdelse af omfang, økonomi og kvalitet indgås endelige fagentrepriseaftaler baseret på AB. Samarbejdsaftalen kan gælde uændret; den kan suppleres eller den kan indgå som bilag til totalentrepriseaftalen Hvis samarbejdet om projektet ikke fører til overholdelse af omfang, økonomi og kvalitet kan bygherren mod kompensation anvende det udarbejdede projektmateriale i et videre forløb; f.eks. ved et (nyt) udbud. Udfordringen for bygherren ved at anvende partnering ved fagentreprise er styring af økonomien i projekteringsfasen. Dette forudsætter, at teamet af fagentreprenører skal have vilje og evner til at arbejde sammen. Dette bør søges sikret ved prækvalifikationen. Partnering ved fagentreprise Programfase Forslagsfase Projekteringsfase Udførelsesfase Driftsfase Valg af projekterende ved prækvalifikation og begrænset udbud Valg af fagentreprenører ved prækvalifikation og begrænset udbud ABR + Samarbejds aftale med projekterende Samarbejdsaftaler for rådgivere og fagentreprenører Udførelses aftaler 24

11. Anvendte metoder og kilder I skemaet herunder anføres kilder og indsamlingsmetoder, som er brugt af evaluator fordelt på evalueringsemnerne. Evaluator har fra byggesagen blev inddraget i Projekt Nye Samarbejdsformer deltaget i en række projekt og byggemøder. Evaluerings emner Samarbejdet mellem parterne Samarbejdet mellem fagentreprenører Bruger/beboer tilfredshed Kilder og indsamlingsmetoder Deltagelse i Møde projekt og referater byggemøder *i forbindelse med deltagelse i byggemøder Øvrige sagsdata (aftaler, beskrivelse, mm) Interviews + + + + med bygherre og rådgiver Spørge skema + + + + se herunder + Udføres af bygherre Besøg på bygge plads* + + Interviews med fagentreprenører er foregået telefonisk efter en spørgeramme som vist i bilag 1. 25