Lokalplan nr. 491 Boligbebyggelse Ved Skoven Maj 2006
Byrådet udarbejder lokalplan for at fastlægge bestemmelser om den enkelte ejendoms anvendelse og bebyggelse med henblik på tinglysning på ejendommen. Byrådet udarbejder lokalplan: før der igangsættes større bygge- og anlægsarbejder, hvis et bestemt bymiljø ønskes skabt eller fastholdt, hvis et areal ønskes overført fra landzone til byzone, hvis en større bebyggelse ønskes nedrevet, hvis et område ønskes erhvervet til offentlige formål, eller hvis bygge- og anvendelsesmulighederne i øvrigt ønskes skærpet eller lempet væsentligt i forhold til gældende bestemmelser. Lokalplanen skal overholde kommuneplanens rammebestemmelser, men kan indskrænke de muligheder for anvendelse og bebyggelse, som kommuneplanen angiver. Udarbejdet af Plan & Byudvikling, Teknik & Miljø i samarbejde med Landinspektørerne Syd I/S Fotos/Illustrationer: Landinspektørerne Syd I/S, Arkitektfirmaet Knippel Tryk: Esbjerg Kommune, 150 eks., Maj 2006
Indholdsfortegnelse Indhold Redegørelse... 2 Lokalplanområdet... 2 Baggrund... 2 Lokalplanområdets disposition... 3 Forhold til Kommuneplanen... 6 Bindinger... 6 Forhold til gældende lokalplan... 7 Miljøvurdering... 7 Tilladelser fra andre myndigheder... 7 Lokalplanforslaget har været i offentlig høring fra den 18. januar til den 24. marts 2006... 7 Bestemmelser... 9 1 Lokalplanens formål... 9 2 Områdets afgrænsning... 9 3 Zonebestemmelser... 9 4 Områdets anvendelse... 9 5 Udstykning... 10 6 Veje, stier og parkering... 10 7 Ledningsanlæg m.v... 10 8 Bebyggelsens omfang og placering... 11 9 Bebyggelsens udformning og ydre fremtræden... 11 10 Opholds- og ubebyggede arealer... 12 11 Grundejerforening... 12 12 Forudsætning for ibrugtagen af ny bebyggelse... 12 13 Tilladelser i henhold til lokalplanen og andre myndigheder... 13 14 Retsvirkninger... 13 15 Vedtagelse... 14 Bilag Lokalplankort LP491-1... 19 Side: 1
Redegørelse Redegørelse Lokalplan nr. 491 Boligbebyggelse ved Skoven Lokalplanområdets placering Lokalplanområdet markeret med rød ramme. Lokalplanområdet Baggrund Lokalplanområdet omfatter et areal på ca. 15.500 m 2, der mod nord, nordvest og øst grænser op til Vognsbølparken, der mest består af skovbevoksning. I lokalplanområdet er 12 dobbelthuse i 1 etage opført i slutningen af 1940 erne. Bebyggelsen er i røde mursten med bølgeeternittag, se foto side 3. Bebyggelsen har ikke en tidssvarende standard. Adgangen til området sker fra de offentlige veje Ved Skoven og Skovvej samt fra skovstierne i Vognsbølparken. Udover bebyggelse og vejanlæg består området af åbne, flade græsarealer med enkelte legeredskaber. Mod syd grænser området op til Treenighedskirken i gule mursten med kobbertag. Mod vest langs Skovkanten ligger en række bevaringsværdige dobbelthuse i 2 etager i røde mursten med rødt tegltag i 1925-27 og 1939-40. Vest for området ligger ældrecentret Skovbo-Centret opført i 1929 og senere ombygget. Bebyggelsen op til området er i røde mursten i 2-3 etager med rødt tegltag. Øst for området langs Østervinge ligger parcelhusbebyggelse opført i 1 og 1½ etage. Det er Byrådets ønske, at der opføres attraktive boliger tæt ved det rekreative skovområde. Denne lokalplan skal skabe grundlag for områdets bebyggelse. Esbjerg Kommune har solgt ejendommene i lokalplanområdet med pligt for køber til senest 3 år efter overtagelsen at have nedrevet bebyggelsen, og senest 1 år herefter at have påbegyndt opførelsen af ny bebyggelse. Side: 2
Redegørelse Eksisterende bebyggelse i lokalplanområdet set fra sydvest. Lokalplanområdets disposition Bebyggelse Fælles opholdsarealer Veje Skiltning Skitser til bebyggelse Lokalplanområdet opdeles, vist på lokalplankortet bagest, i to delområder. Delområde A omfatter arealet nord for vejen Ved Skoven, og delområde B omfatter arealet syd for Ved Skoven. I de enkelte delområder må opføres tæt-lav boligbebyggelse i op til 2 etage eller etageboligbebyggelse i op til 2 etager. Ny bebyggelse skal tilpasses den omgivende bebyggelse og opføres i respekt for skoven. Lokalplanen indeholder derfor bl.a. bestemmelser om materialer, tage, afstande til skel og hensyn til bevaringsværdige træer. Den eksisterende bebyggelse forudsættes nedrevet for gennemførelse af lokalplanen. Da området anvendes til tæt-lav boliger og eller etageboligbebyggelse, vil der kun være begrænsede havearealer eller altan tilknyttet den enkelte bolig. Derfor indeholder lokalplanen bl.a. bestemmelser om, at der skal etableres fælles opholdsarealer. Da det skal være et attraktivt boligområde, skal de fælles opholdsarealer være af høj kvalitet. Der er adgang til lokalplanområdet fra vejene Skovvej og Ved Skoven samt fra skovstier i Vognsbølparken. Veje i lokalplanområdet udformes som lege- og opholdsarealer. Hvis det ønskes, kan boligområdet udvides med hele eller dele af Ved Skoven og del af det nordligste rabatareal ved Skovvej. Skiltning og reklamering skal være i overensstemmelse med principperne i Esbjerg Kommunes Skiltevejledning, områder uden for Indre by af 2001. På de følgende sider er angivet 2 forskellige principskitser til bebyggelse på lokalplanområdet. Lokalplanen giver mulighed for at en af de viste bebyggelser opføres, eller at der opføres en kombination af bebyggel-serne. Øverst er en skitse for bebyggelsen. Midterst er en skitse set i fugleperspektiv. Nederst er en skitse der viser bebyggelsen, når man står i området. Side: 3
Redegørelse Skitser til bebyggelse af lokalplanområdet. Her med tæt-lav bebyggelse i 1 etage i hele området. Side: 4
Redegørelse Skitser til bebyggelse af lokalplanområdet. Her med etageboligbebyggelse i 2 etager i hele området. Side: 5
Redegørelse Forhold til Kommuneplanen Bindinger Anvendelse Lokalplanen er ikke i overensstemmelse med Kommuneplan 2002-2014 og ændring nr. 2004.33 til kommuneplanen er derfor vedtaget samtidig med denne lokalplan. I overensstemmelse med kommuneplanændringen fastlægges anvendelsen i lokalplanområdet til tæt-lav boligbebyggelse og eller etageboligbebyggelse med anvendelse af de maksimale bebyggelsesprocenter og etagehøjder. Der er ikke i lokalplanen givet mulighed for institutioner, butikker, forretninger og små værksteder med butik inden for kommuneplanens gældende rammer, da området ønskes anvendt til attraktive boliger indpasset i omgivelserne med respekt for skoven. Desuden vil evt. butikker m.v. skabe uhensigtsmæssige trafikproblemer i lokalplanområdet. Øvrige muligheder for anvendelse indgår i lokalplanen. Lokalplanen skal respektere følgende bindinger fra kommuneplanens rammer vist på kortudsnittet og dertil hørende beskrivelse. Lokalplanområdet er markeret med en kraftig rød linie. Kystnærhedszone Bevaringsværdigt miljø Skov Hele lokalplanområdet er placeret inden for 3 km kystnærhedszone. Området er tæt på Esbjerg Centrum og Esbjerg Havn. Begge steder er der forholdsvis høje bebyggelser. Det vurderes, at ny bebyggelse i lokalplanområdet ikke får visuel indflydelse på kystlandskabet. Et større område øst for lokalplanområdet, herunder bl.a. bebyggelsen langs Østervinge, er udpeget som bevaringsværdigt miljø. Lokalplanområdet er ikke en del af det bevaringsværdige miljø. Den eksisterende bebyggelse på lokalplanområdet er ikke bevaringsværdig. En del af skovarealet nord og øst for lokalplanområdet er fredskov. Fredskovbestemmelsen berører ikke direkte lokalplanområdet. Der er dog i lokalplanen taget hensyn til bevaringsværdige træer, som er tættest på lokalplanområdet. Side: 6
Redegørelse Radiokædetrace Forhold til gældende lokalplan Miljøvurdering Tilladelser fra andre myndigheder Ifølge Kommuneplanen må der ikke etableres vindmøller eller andet, der kan forstyrre radiosignalerne i radiokædetracéen, som en del af lokalplanområdet er omfattet af. Det er ikke aktuelt at etablere vindmøller inden for tracéet. Bindingen er sikret ved at fastlægge bestemmelse om, at der ikke må etableres mobiltelefonmaster eller lignede inden for radiokædetracéet. Ingen gældende lokalplaner eller byplanvedtægter. Lokalplanen er screenet og skal ikke miljøvurderes efter lov om miljøvurdering af planer og programmer. Begrundelsen er, at lokalplanen ikke fastlægger rammer, der er omfattet af lovens bilag 3 og 4, og fordi lokalplanen ikke indvirker væsentligt på miljøet, herunder et internationalt naturbeskyttelsesområde. Ifølge Museumsloven har Bygherren ret til, før der igangsættes jordarbejde, at anmode Esbjerg Museum om en udtalelse om risiko for ødelæggelse af væsentlige fortidsminder. Det kan være hensigtsmæssigt for at forebygge forsinkelse ved bygge- og eller anlægsarbejde. Udtalelsen skal tilkendegive, om det er nødvendigt at gennemføre en arkæologisk undersøgelse. Formålet er at sikre væsentlige bevaringsværdier for eftertiden. Det fremgår af afsnit 13 hvilke tilladelser Esbjerg Byråd og andre myndigheder skal og kan give når lokalplanen er endeligt vedtaget. Lokalplanforslaget har været i offentlig høring fra den 18. januar til den 24. marts 2006 Side: 7
Bestemmelser Bestemmelser Lokalplan nr. 491 Boligbebyggelse ved Skoven. I lokalplanen fastsættes følgende bestemmelser for det område, der er nævnt i afsnit 2.1. 1 Lokalplanens formål Lokalplanen har til formål at sikre fleksible muligheder for at anvende området til tæt-lav 1 boliger og eller etageboligbebyggelse, at sikre en attraktiv boligbebyggelse i respekt for de omgivende skovarealer, at sikre boligområdet tager hensyn til den omgivende bebyggelse, at sikre at boligområdet får et grønt udseende med ensartet beplantning, at sikre sammenhængende fælles opholdsarealer af høj kvalitet, og at sikre hensigtsmæssig vej- og stiadgang til boligområdet. 2 Områdets afgrænsning 2.1 Lokalplanområdet afgrænses som vist på lokalplankort LP491-1 og omfatter matrikelnumrene 2 nx, 2 qm og 2 qn Strandby, Esbjerg Jorder samt den østligste del af Ved Skoven, litra av, og den østligste del af Skovvej, litra az. 2.2 Området opdeles som vist på lokalplankortet i delområderne A og B. Delområde A omfatter matr.nr. 2 qm Strandby, Esbjerg Jorder og B omfatter matrikelnumrene 2 qn og 2 nx Strandby, Esbjerg jorder. 2.3 I forbindelse med planens anmeldelse til tinglysning bemyndiges borgmesteren af Byrådet til at fastlægge det i afsnit 2.1 anførte område matrikulært. 3 Zonebestemmelser 3.1 Området fastholdes som byzone. 4 Områdets anvendelse 4.1 Området må kun anvendes til tæt-lav boligbebyggelse og eller etageboligbebyggelse med mulighed for liberale erhverv, kontorer og anlæg med en naturlig tilknytning til området. Der må ikke tillades virksomheder, der i Håndbog om Miljø og Planlægning klassificeres højere end klasse 1. 1 Ved tæt-lav boligbebyggelse forstås dobbelthuse, rækkehuse, kædehuse og lignende former for helt eller delvist sammenbyggede enfamiliehuse. Der skal være lodrette skel mellem boliger. Side: 9
Bestemmelser 4.2 Delområde A må anvendes til tæt-lav boligbebyggelse eller etageboligbebyggelse begge op til 2 etager. Delområde B må anvendes til tæt-lav boligbebyggelse eller etageboligbebyggelse begge op til 2 etager. 4.3 Inden for lokalplanområdet må der opføres transformerstationer, teknikrum o. lign. til områdets forsyning på op til 30 m 2 bebygget areal og ikke højere end 4 m over terræn. Bebyggelsen skal indpasses i omgivelserne eller afskærmes med beplantning. 5 Udstykning 5.1 Udstykning må kun finde sted i overensstemmelse med lokalplanens formål. 5.2 For tæt-lav boligbebyggelse må der ikke udstykkes grunde mindre end 200 m 2. 5.3 For etageboligbebyggelse må der ikke udstykkes grunde mindre end 400 m 2. 5.4 Mindre skelreguleringer, udstykning eller arealoverførsel til offentlig vej og sti er tilladt. 6 Veje, stier og parkering 6.1 Området skal vej- og stibetjenes fra Skovvej, Ved Skoven og stierne i Vognsbølparken i overensstemmelse med principperne vist på lokalplankort LP491-1. De viste stier skal være offentlig tilgængelige. Der skal være adgang fra Ved Skoven og Skovvej til skovstierne øst og vest for området. Der er mulighed for sti fra området til skovstien mod nord. 6.2 Veje i lokalplanområdet skal udføres som lege- og opholdsområder med en fartbegrænsning på 15 km i timen. 6.3 Der skal udlægges 1½ P-plads pr. bolig. 1 P-plads pr. bolig skal anlægges inden ibrugtagning af bebyggelsen, og resten skal anlægges, når Byrådet kræver det. 6.4 Hele eller dele af Ved Skoven inden for lokalplanområdet og eller en del af det nordligste rabatareal ved Skovvej kan nedlægges som offentlig vej 2. Arealerne overføres til de tilgrænsende ejendomme. 6.5 Der skal udfærdiges deklaration om fremtidig vedligeholdelse, renholdelse og vintervedligeholdelse af fælles private veje og stier. 7 Ledningsanlæg m.v. 7.1 Ledningsanlæg i området skal sikres ved tinglyst deklaration, herunder bestemmelser om vedligeholdelse. 7.2 Der må ikke etableres mobilmaster eller lignende, der kan forstyrre radiosignalerne i radiokædetracéen inden for den sydligste del af lokalplanområdet, som er omfattet af tracéen. 2 Nedlæggelse som offentlig vej skal ske i følge Vejlovens bestemmelser. Side: 10
Bestemmelser 8 Bebyggelsens omfang og placering 8.1 Der må opføres tæt-lav boligbebyggelse i 1 etage med udnyttet tagetage og eller i 2 etager og eller etageboligbebyggelse i 2 etager. 8.2 For tæt-lav boligbebyggelse må bebyggelsesprocenten under ét ikke overstige 35 %. 8.3 For etageboligbebyggelse må bebyggelsesprocenten under ét ikke overstige 50 %. 8.4 Bygningshøjden må ikke overstige 9,5 m over eksisterende terræn. 8.5 Boligbebyggelsen må opføres ned til 2,5 m fra skel, undtagen mod vest i delområde B hvor der skal være mindst 5 m til skel, og undtagen ved de viste træer på lokalplankortet hvor der skal være mindst 5 m fra hus til midten af træstammen. Afstanden til det nordøstligste træ kan dog reduceres til 3.5 m, når afstanden er til et hushjørne. Bebyggelse i delområde B må dog opføres til nuværende vejskel mod nord ud til Ved Skoven. 8.6 Bygningshøjden må ikke være større end 3 meter + 0,5 x afstand til skel. 8.7 Den indbyrdes afstand mellem bygninger skal være minimum 5 m. 8.8 Boligbebyggelsen skal placeres, så der fås en optimale udnyttelse af sollyset. Husene skal placeres, så de skygger mindst muligt for hinanden. 8.9 Boligerne i to nabohuse skal indrettes, herunder med hensyn til placering af vinduer, så der ikke er indbliksgener i opholdsrum. 8.10 For hele lokalplanområdet må der maksimalt opføres et antal carporte, som svarende til antallet af boligenheder. 8.11 Langs lokalplanområdets afgrænsning må afstanden til skel fra garager, carporte og udhuse m.v. være ned til 1,5 m. Er afstanden mindre end 5 m til midten af et træ, vist på lokalplankortet, skal garager, carporte og udhuse m.v. opføres på punktfundamenter. Mod vest i delområde B skal afstanden til skel fra garager, carporte og udhuse m.v. være mindst 5 m. 8.12 Garager, carporte og udhuse m.v. skal placeres i en afstand af mindst 5 m fra adgangsgivende vej. 8.13 Garager, carporte og udhuse m.v. må gives en højde indtil 2,5 m + 0,5 x afstand til skel. 9 Bebyggelsens udformning og ydre fremtræden 9.1 Tage skal udføres som symmetrisk saddeltag med en taghældning mellem 25º og 45º. 9.2 Garager, carporte, udhuse og lignende mindre bygninger skal udføres med symmetrisk saddeltag med taghældning på maksimalt 30º, med ensidig taghældning eller fladt tag. Side: 11
Bestemmelser 9.3 Tage med rejsning skal dækkes af tagsten af tegl eller beton. Øvrige tagflader skal dækkes af tagpap. 9.4 Facader skal udføres i mursten eller som vandskuret eller pudset murværk. Dog kan op til 20 % af facadearealet eksklusiv vinduesflader udføres af andre materialer, f.eks. træ eller zink. 9.5 Materialerne til boligbebyggelsen i delområde B mod vest op til Skovkanten skal være tilpasset de bevaringsværdige huse ud til Skovkanten. 9.6 Garager, carporte, udhuse og lignende mindre bygninger kan udføres af andre materialer end mursten eller som vandskuret eller pudset murværk, f.eks. træ eller zink. 9.7 På hver ejendom kan opsættes én antenne i en højde, der ikke overstiger tagryggen. Antennen må ikke være synlig fra vej og sti. 10 Opholds- og ubebyggede arealer 10.1 For boliger skal der etableres opholdsarealer svarende til mindst 25 % af etagearealet, heraf skal mindst halvdelen etableres som samlede arealer tæt på boligerne med høj kvalitet for ophold og leg. 10.2 De samlede opholdsarealer skal være solbeskinnet, så der kan komme sol fra syd og vest. 10.3 Beplantning, herunder træer, skal sikre læ på opholdsarealer. Opholdsarealer skal være friholdt for bebyggelse og oplag. 10.4 Altaner kan indgå som en del af opholdsarealet. 10.5 Opholdsarealer skal sikres forud for parkeringsarealer. 10.6 Hegn mellem de enkelte haver og hegn, hvor skel markeres i bebyggelsen, skal være ensartet løvfældende hegn, f.eks. bøgehæk, med en færdig højde på maksimalt 1,8 m. 10.7 Træer på vejarealer skal sikre, at området har en ensartet karakter. Træerne skal være af samme type, f.eks. seljerøn. 10.8 Henstilling af campingvogne, lystbåde ol. samt oplagring må ikke finde sted på vej-, opholds- og parkeringsarealer. 11 Grundejerforening 11.1 Med det sigte at forestå drift og vedligeholdelse af områdets fællesarealer og beplantning jf. afsnit 6 og 10 skal der oprettes en eller flere grundejerforeninger for hele lokalplanområdet eller for hvert af delområderne A og B med medlemspligt for alle ejere. Vedtægter og vedtægtsændringer skal godkendes af Esbjerg Kommune. 12 Forudsætning for ibrugtagen af ny bebyggelse 12.1 Ny bebyggelse skal være tilsluttet kloak-, vand-, el- og fjernvarmenet, før den tages i brug. Side: 12
Bestemmelser 12.2 Før ny bebyggelse tages i brug skal de veje, stier og parkering, der er nævnt i afsnit 6, være etableret i godkendt omfang. 12.3 Før ny bebyggelse tages i brug, skal de opholdsarealer og beplantning, der er nævnt i afsnit 10, være etableret i godkendt omfang. 12.4 Før ny bebyggelse tages i brug inden for de enkelte matrikler, skal nuværende bygninger og anlæg være fjernet og de terrænmæssige forhold skal være normaliseret inden for matriklen. 13 Tilladelser i henhold til lokalplanen og andre myndigheder 13.1 Godkendelser, tilladelser og dispensationer i henhold til denne lokalplan meddeles af Esbjerg Byråd, fagudvalg eller administrationen i henhold til bemyndigelse. 13.2 Bestemmelser i lokalplanen træder først i kraft når der foreligger fornødne kommuneplanbestemmelser herfor. 13.3 Jordforurening: Inden for lokalplanområdet kan der være ejendomme, der er eller bliver kortlagt iht. lov om forurenet jord. For disse ejendomme skal Ribe Amt give tilladelse, inden ejendommene tages i brug til miljøfølsom anvendelse. Før jord flyttes fra et kortlagt areal skal det anmeldes til Esbjerg Kommune. 14 Retsvirkninger Efter Byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må ejendomme, der er omfattet af planen, efter Planlovens 18 kun bebygges eller anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Lovlig eksisterende bebyggelse eller lovlig anvendelse, som er etableret før offentliggørelsen af planforslaget, kan fortsætte som hidtil. Byrådet kan ifølge Planlovens 19 meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Mere væsentlige afvigelser fra planen kan gennemføres ved tilvejebringelse af ny lokalplan. Private byggeservitutter og andre tilstandservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen. Andre servitutter kan eksproprieres, når det vil være af væsentlig betydning for planens virkeliggørelse. Side: 13
Bestemmelser 15 Vedtagelse Ovenstående Lokalplan nr. 491 udarbejdet efter Lov om planlægning er vedtaget endeligt af Esbjerg Byråd den 22. maj 2006. Johnny Søtrup borgmester Erik Brinck direktør for Teknik & Miljø Side: 14
Vognsbølparken Skovbocentret Ved Skoven Skovsti A 2qm av Ved Skoven Skovkanten 2qn Østervinge az Skovvej 2nx B Signaturforklaring Lokalplangrænse Delområde A og B: Tæt-lav boligbebyggelse i højst 2 etager og eller etageboligbebyggelse i højst 2 etager Vejadgang Eksisterende stiadgang Fremtidig stiadgang Fredskov Grådybet Treenighedskirken Strandby, Esbjerg Jorder 0 25 50 100 Meter Skovsti Træ tæt på området LOKALPLAN NR. 491 LOKALPLANKORT TEGN.NR. LP491-1 DATO: 29.05.2006 MÅL: 1:1500 PLAN & BYUDVIKLING ESBJERG KOMMUNE