Butikscenter på hjørnet af Randersvej og Jernevej

Transkript

1 Lokalplan nr Østerbyen, Esbjerg Butikscenter på hjørnet af Randersvej og Jernevej Februar 2011

2 Byrådet udarbejder lokalplan for at fastlægge bestemmelser om den enkelte ejendoms anvendelse og bebyggelse med henblik på tinglysning på ejendommen. Byrådet udarbejder lokalplan: før der igangsættes større bygge- og anlægsarbejder, hvis et bestemt bymiljø ønskes skabt eller fastholdt, hvis et areal ønskes overført fra landzone til byzone, hvis en større bebyggelse ønskes nedrevet, hvis et område ønskes erhvervet til offentlige formål, eller hvis bygge- og anvendelsesmulighederne i øvrigt ønskes skærpet eller lempet væsentligt i forhold til gældende bestemmelser. Lokalplanen skal overholde kommuneplanens rammebestemmelser, men kan indskrænke de muligheder for anvendelse og bebyggelse, som kommuneplanen angiver. Udarbejdet af Plan, Teknik & Miljø i samarbejde med Landinspektørerne Syd I/S Fotos/Illustrationer: Landinspektørerne Syd I/S Tryk: Esbjerg Kommune, 30 eksemplarer, februar 2011

3 Indholdsfortegnelse Indhold Redegørelse Lokalplanområdet Baggrund Lokalplanområdets disposition Trafikale forhold Forhold til Kommuneplanen Bindinger Forhold til gældende lokalplan Forhold til gældende servitutter Miljøvurdering Tilladelser fra andre myndigheder... 7 Lokalplanen har været i høring fra den 20. oktober 2010 til den 15. december Bestemmelser Lokalplanens formål Områdets afgrænsning Zonebestemmelser Områdets anvendelse Udstykning Veje, stier og parkering Ledningsanlæg m.v Bebyggelsens omfang og placering Bebyggelsens udformning og ydre fremtræden Opholds- og ubebyggede arealer Grundejerforening Forudsætning for ibrugtagen af ny bebyggelse Tilladelser i henhold til lokalplanen og andre myndigheder Aflysninger i Tingbogen Retsvirkninger Vedtagelse Bilag Lokalplankort, bilag A... Indsat bagerst Illustrationsplaner, bilag B... Indsat bagerst Visualiseringer, bilag C... Indsat bagerst Side 1

4 Side: 2

5 Redegørelse Redegørelse Lokalplan nr Østerbyen, Esbjerg, Butikscenter på hjørnet af Randersvej og Jernevej Lokalplanområdets placering Lokalplanområdet er markeret med en rød prikket linje 1. Lokalplanområdet Lokalplanområdet ligger i Jerne og udgør omkring 6400 m 2. Lokalplanområdet afgrænses mod nord og øst af Randersvej. Området grænser mod vest op til Jernevej. Øst for Randersvej ligger et boligområde med fritliggende enfamiliehuse i en etage med symmetriske saddeltage. Boligerne er primært opført i teglsten, der til dels fremstår som blankt murværk eller pudset murværk. Vest for Jernevej er der et område til offentlig institution og anlæg. Mellem lokalplanområdet og Jernevej er der et etableret levende hegn (billede 1). Direkte syd for lokalplanområdet ligger et erhvervsområde med lettere erhverv for pladskrævende varer. Erhvervsbygninger er opført i 1 etage men har forskelligt udtryk og er opført i forskellige materialer. Side 3

6 Redegørelse Billede 1: Lokalplanområdet set fra krydset ved Jernevej og Randersvej. Til højre i billedet ses beplantningsbæltet ud mod Jernevej. Inden for lokalplanområdet ligger en emballagevirksomhed. Bygningerne benyttes ikke. Bygningerne er opført i hvid sandsten (billede 2). Terrænet i lokalplanområdet falder ned mod Jernevej og den del af Randersvej som er nord for området. Billede 2: Lokalplanområdet med nuværende bebyggelse set fra nord ved Randersvej. 2. Baggrund Baggrunden for lokalplanen er en konkret ansøgning om etablering af dagligvarebutikker. Denne lokalplan skaber grundlag for, at der kan etableres dagligvarebutikker i området. Lokalplanen er omfattet af lokalplan 457 for et erhvervsområde ved Randersvej. Denne lokalplan skal afløse ovennævnte lokalplane og skabe grundlag for anvendelsen af området til dagligvarebutik. Bydelscenter Jernevej er etableret fordi kvarteret på den østlige side af Jernevej ikke på nuværende tidspunkt har nogen lokal butiksbetjening. I området bag det nuværende bebyggede areal, ligger Veldbæk. Dette enkeltområde er reserveret til ældrecenter og beslægtede aktiviteter. En hektar af Veldbæk området er planlagt til byggeri af botilbud til 20 personer, ligesom der ligger et allerede etableret botilbud på Kornvangen, der er i direkte stiforbindelse med centerområde Jernevej. Centerområde Jernevej har således til formål at dække efterspørgslen i nærområdet og dermed bidrage til at undgå unødig transport efter dagligvarer. Side: 4

7 Redegørelse 3. Lokalplanområdets disposition Bebyggelsen skal placeres i den sydlige og vestlige del af lokalplanområdet, således at det bliver trukket tilbage fra Randersvej. Bygningerne skal primært opføres i teglsten, i 1 etage og med fladt tag. De lange og synlige facader ud mod Randersvej og Jernevej brydes ved murstensspring i facaden og ved beplantning. Indgangspartierne tænkes opført i glas. I den nordlige og vestlige del af lokalplanområdet skal der udlægges parkeringspladser. Parkeringspladserne skal have et grønt præg, med træer og anden beplantning på parkeringsarealerne. Ud mod Randersvej skal der være et bredt grønt bælte med spredte træer og beplantning. Det tætte levende hegn ud mod Jernevej vil af Esbjerg Kommune blive udtyndet, så det fremover vil fremstå som enkeltstående træer og trægrupper. Hermed opnås en synlighed fra Jernevej til bydelscenteret. En forudsætning for at dagligvarebutikkerne kan opføres er at de nuværende bygninger nedrives. Nedenfor ses en illustrationsplan for den fremtidige disponering af området. (Denne ses ligeledes af bilag B) På bilag C ses visualiseringer af den påtænkte bebyggelse. Illustrationsplan 4. Trafikale forhold 5. Forhold til Kommuneplanen Anvendelse Friarealer Lokalplanområdet skal vejbetjenes fra Randersvej, som vist på lokalplankortet, bilag A. Lokalplanen er i overensstemmelse med kommuneplan I overensstemmelse med kommuneplanens rammer fastlægges anvendelsen til centerformål, nærmere bestemt bydelscenter. Inden for hovedstrukturens rammer kan der gives mulighed for dagligvarebutikker på op til 2000m 2 og udvalgsvarebutikker på op til 1000m 2. For erhverv skal der etableres opholdsareal svarende til min. 5 % af etagearealet. Side: 5

8 Redegørelse 6. Bindinger Lokalplanen skal respektere følgende bindinger fra kommuneplanens rammer vist på kortudsnittet og dertil hørende beskrivelse. Lokalplanområdet er markeret med en rød prikket linje 3 km kystnærhedszone Støjisolinje Lokalplanområdet er inden for 3 km kystnærhedszonen. Området ligger ca. 2 km fra kysten og ligger i et udbygget bymiljø. Derfor vurderes det at bebyggelsen ikke vil få nogen indflydelse på kystlandskabet. Området er omfattet af en vejstøjisolinje fra Jernevej. På arealet mellem vejen og støjisolinjen, må der ikke gives tilladelse til støjfølsom anvendelse med mindre det i henhold til enhver tid gældende lov, vejledning og lignende kan godtgøres at grænseværdierne overholdes. Side: 6

9 Redegørelse 7. Forhold til gældende lokalplan 8. Forhold til gældende servitutter 9. Miljøvurdering 10. Tilladelser fra andre myndigheder Museumsloven Jordforurening Inden for lokalplanområdet gælder lokalplan nr Den væsentligste forskel mellem den gældende plan og forslaget er, at anvendelsen ændres fra erhvervsområde med mulighed for forskellige erhvervstyper til butiksformål. Som det fremgår af afsnit 14 vil den del af lokalplan nr. 457, som denne lokalplan omfatter, blive aflyst ved lokalplan endelige vedtagelse. På området er der tinglyst to servitutter. Den ene er lokalplan nr. 457 som er omtalt ovenfor. Den anden servitut omhandler betingelser i forbindelse med et salg tilbage i 1967 og har ikke længere betydning. Lokalplanen er screenet og skal ikke miljøvurderes efter lov om miljøvurdering af planer og programmer. Begrundelsen er at lokalplanen ikke fastlægger rammer der er omfattet af lovens bilag 3 og 4 og fordi lokalplanen ikke indvirker væsentligt på miljøet, herunder et internationalt naturbeskyttelsesområde. Ifølge Museumsloven har bygherren ret til, før der igangsættes jordarbejde, at anmode Sydvestjyske Museer om en udtalelse om risiko for ødelæggelse af væsentlige fortidsminder. Det kan være hensigtsmæssigt for at forebygge forsinkelse ved bygge- og/eller anlægsarbejde. Udtalelsen skal tilkendegive, om det er nødvendigt at gennemføre en arkæologisk undersøgelse. Formålet er at sikre væsentlige bevaringsværdier for eftertiden. Området er kortlagt efter Lov om forurenet jord på vidensniveau 1 (måske forurenet), hvilket betyder at der er tilvejebragt en faktisk viden om aktiviteter på arealet, der kan have været kilde til jordforurening på arealet. Der kræves ikke tilladelse efter jordforureningsloven til etablering af dagligvareforretning, da denne aktivitet ikke anses for at være følsom arealanvendelse. Hvis der konstateres en forurening i forbindelse med bygge- og anlægsarbejdet, skal arbejdet stoppes og Esbjerg Kommune orienteres. Flytning af jord bort fra en kortlagt ejendom skal anmeldes til Esbjerg Kommune. Etablering af volde af overskudsjord på ejendommen kræver særskilt tilladelse. Det fremgår af afsnit 13 hvilke tilladelser Esbjerg Byråd og andre myndigheder skal og kan give når lokalplanen er endeligt vedtaget. Lokalplanen har været i høring fra den 20. oktober 2010 til den 15. december Side: 7

10

11 Bestemmelser Bestemmelser Lokalplan nr Østerbyen, Esbjerg, Butikscenter på hjørnet af Randersvej og Jernevej. I lokalplanen fastsættes følgende bestemmelser for det område, der er nævnt i afsnit Lokalplanens formål Lokalplanen har til formål at at at sikre området anvendt til dagligvarebutikker. sikre ny bebyggelse med volumen, højde og materialer tilpasses den øvrige bebyggelses karakter langs Jernevej og Randersvej. sikre beplantningen mod omkringliggende boliger og veje samt sikre at parkeringsarealerne får et grønt præg 2. Områdets afgrænsning 2.1 Lokalplanen afgrænses som vist på lokalplankort, bilag A og omfatter matrikelnumret 1gb Jerne, Esbjerg Jorder, samt alle parceller der efter den 7. februar 2011 udstykkes heraf. 2.2 I forbindelse med planens anmeldelse til PlansystemDK bemyndiges borgmesteren af Byrådet til at fastlægge det i afsnit 2.1 anførte område matrikulært. 3. Zonebestemmelser 3.1 Området fastholdes som byzone. 4. Områdets anvendelse 4.1 Området udlægges til dagligvarebutikker og udvalgsvarebutikker, samt parkering. 4.2 I området må der placeres butikker der betjener lokalområdet. Den maksimale størrelse pr dagligvarebutik fastsættes til 2000 m 2 og pr udvalgsvarebutikker til 1000m 2. Samlet set må der maksimalt opføres 3000 m 2 inden for det samlede rammeområde. Bruttoarealet beregnes jævnfør Planlovens detailhandelsbestemmelser. 4.3 I lokalplanområdet må der opføres mindre bygninger og tekniske anlæg til områdets forsyning og drift. Bygninger, såsom transformerstation, må opføres med max 10 m 2 og ikke højere end 2,5 m over terræn. Disse småbygninger skal udformes og placeres med hensyntagen til den øvrige bebyggelse enten indpasset i omgivelserne eller afskærmet med beplantning. 5. Udstykning 5.1 Udstykning må kun finde sted i overensstemmelse med lokalplanens formål. 5.2 Mindre skelreguleringer og udstykning til offentlig vej, sti og forsynings- eller afløbsledning eller afløbsanlæg samt friareal er tilladt. Side 9

12 Bestemmelser 6. Veje, stier og parkering 6.1 Området skal vejbetjenes fra Randersvej i overensstemmelse med principperne vist på lokalplankort, bilag A. 6.2 Der skal etableres 1 p-plads pr. 33 1/3 m² etageareal. 6.3 Henstilling af busser samt last- og flytte- og fragtbiler og lign. på eller over kg, må ikke finde sted inden for lokalplanområdet. 7. Ledningsanlæg m.v. 7.1 Ledningsanlæg i området skal sikres ved tinglyst deklaration. Herunder bestemmelser om vedligeholdelse. 7.2 Området skal separatkloakeres og max 60 % af arealet må afvande til offentlig kloak. Der må kun ske direkte afledning af overfladevand til det offentlige kloaksystem svarende til den fastsatte φ-værdi for området, jf. Esbjerg Kommunes Spildevandsplan. 8. Bebyggelsens omfang og placering 8.1 Bebyggelsesprocenten for matriklen må ikke overstige 50 %. 8.2 Bygningen må opføres op til 8 m indenfor hele byggefeltet. Bygningen må ikke overstige 1 etage med undtagelse af et areal på om til 100m² som kan anvendes til teknik. 2. etage skal placeres parallelt med det sydlige skel. 9. Bebyggelsens udformning og ydre fremtræden 9.1 Taget udføres som fladt tag, beklædt med tagpap eller lign. Dog kan op til 20 % af tagarealet og tage på sekundære bygninger udføres i andre materialer. 9.2 Tage må ikke udføres med blanke eller reflekterende materialer Facaderne skal udføres som blank teglstensmur dog kan op til 10 % af facadearealet eksklusiv vinduesflader samt mindre bygninger udføres i andre materialer. 9.4 Lange facader ud mod Randersvej og Jernevej skal brydes. Det kan enten ske ved murstensspring i facaden og/eller vinduer og/eller ved beplantning. 9.5 Skiltning på bygninger skal ske efter følgende retningslinjer: Skiltning skal placeres plant på bygningens facade mod Randersvej. Skilte skal relatere sig til butikkerne, som er etableret indenfor lokalplanområdet. Opføres der to butikker, kan indgangspartiet med to ens logoer tillades til butik 1 og derudover kan der opsættes et logoskilt til indgangsparti til butik 2. Det er tilladt at opsætte et skilt for butik 1 og et for butik 2 på facaden mod Jernevej. Opføres der én butik 1 Ved blanke materialer menes reflekterende blanke metalplader, glaserede tagsten og lign. Herudover engoberede tagsten der af Esbjerg Kommune vurderes at være blanke eller reflekterende. Side: 10

13 Bestemmelser kan der opsættes et logoskilt på hver facade mod Randersvej og Jernevej. Et fotoskilt betragtes som et billboardskilt. Et fotoskilt reklamerer for et enkeltprodukt der forhandles i butikken. Fotoskilte der er større end 160 x 110 cm godkendes ikke iht. skiltevejledning. Der tillades et billboardskilt med butikkens åbningstider og et billboardskilt med foto på facader mod øst og mod nord langs Randersvej. Der tillades et billboardskilt med butikkens åbningstider, som placeres plant på bygningens facade mod Jernevej Løbende og blinkende lysreklamer er ikke tilladt. Skilte må maksimalt have en højde på 1,5 m og en bredde på 1,5 m. Løse bogstaver må maksimalt have en højde på 0,7 meter 9.6 Skiltning på terræn skal ske efter følgende retningslinjer: Skiltning skal foregå inden for lokalplanområdet og på egen grund. Der må opføres 2 pyloner, som må have en maksimal brede på 1,5 m og en højde på 6 m over terræn. Der kan opsættes 1 flaggruppe på maksimal 3 flagstænger på hjørnet af Randersvej og Jernevej. Flaggruppen placeres i forbindelse med en pylon. på fritstående skilte og pyloner må kun logo og tekst oplyses og ikke søjlen eller skiltet som helhed. Opsætning af rullereklamer må kun foretages efter godkendelse af Esbjerg Kommune. 9.7 Solceller af reflekterende materiale må ikke være synlig fra vej og sti. 9.8 På hver ejendom kan opsættes én antenne i en højde der ikke overstiger tagryggen og antennen må ikke være synlig fra vej og sti. 9.9 Indgangspartier må etableres i glas og stålbeklædning. 10. Opholds- og ubebyggede arealer 10.1 Opholdsarealer: Ved nybyggeri skal der sikres opholdsareal svarende til mindst 5 % af etagearealet til erhvervsformål. Opholdsarealer skal anlægges som sammenhængende arealer Der skal etableres et grønt bælte langs p-arealerne ud mod Randersvej. Der skal plantes solitære træer med maksimalt 8 meters mellemrum i princippet som vist på illustrationsplan, bilag B. Der skal ved valg af træart vælges træer, der i udvokset stand får en højde af minimum 8 m. Det grønne bælte skal grænse op til og have forbindelse til de grønne rabatter langs Randersvej Ved anlæg af parkeringspladser skal der minimum være 7 grønne felter. De grønne parkeringspladser skal indeholde træer i en grøn bundvegetation i princippet vist på illustrationsplan, bilag B. Side: 11

14 Bestemmelser 10.4 Der skal i forbindelse med plantebedet etableres et rodvenligt bærelag under befæstelsen, og beplantningen skal beskyttes mod påkørsel via et værn Udendørs oplagring må kun ske bag afskærmning omkring varegård og må ikke fremstå synligt for omgivelserne. Undtaget er dog kundevogne Henstilling af campingvogne, lystbåde og lign. må ikke finde sted på ubebyggede arealer. 11. Grundejerforening 11.1 Ingen krav om grundejerforeninger. 12. Forudsætning for ibrugtagen af ny bebyggelse 12.1 Ny bebyggelse skal være tilsluttet kloak-, vand-, el- og fjernvarmenet, før den tages i brug Før ny bebyggelse tages i brug skal de i afsnit 6 parkeringsfaciliteter være etableret i godkendt omfang eller i takt med byggeriet Før ny bebyggelse tages i brug, skal de i afsnit 10 nævnte opholdsarealer og beplantning være etableret i godkendt omfang eller i takt med byggeriet. 13. Tilladelser i henhold til lokalplanen og andre myndigheder 13.1 Godkendelser, tilladelser og dispensationer i henhold til denne lokalplan meddeles af Esbjerg Kommune Ejendommen er kortlagt iht. Lov om forurenet jord på vidensniveau 1. Der kræves ingen særlig tilladelse til opførelse af dagligvarebutikker, dog skal det anmeldes til Esbjerg kommune, før jord flyttes fra et kortlagt areal Museumsloven: findes der i lokalplanområdet under jordarbejdet grave, gravpladser, bopladser, ruiner eller andre jordfaste fortidsminder, skal arbejdet standes i det omfang, det berører fortidsmindet (Museumslovens 27). Fundet skal straks anmeldes til Sydvestjyske Museer. 14. Aflysninger i Tingbogen 14.1 Ved lokalplanens endelige vedtagelse og anmeldelse til PlansystemDK aflyses den del af lokalplan nr. 457, vedtaget den 8. september 2003, som denne lokalplan omfatter. 15. Retsvirkninger Efter Byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må ejendomme, der er omfattet af planen, efter Planlovens 18 kun bebygges eller anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Lovlig eksisterende bebyggelse eller lovlig anvendelse, som er etableret før offentliggørelsen af planforslaget, kan fortsætte som hidtil. Byrådet kan ifølge Planlovens 19 meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Side: 12

15 Bestemmelser Mere væsentlige afvigelser fra planen kan gennemføres ved tilvejebringelse af ny lokalplan. Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanens formål, fortrænges af planen. Andre servitutter kan eksproprieres, når det vil være af væsentlig betydning for planens virkeliggørelse. Såfremt byggeforholdene i øvrigt ikke er reguleret i nærværende lokalplan, gælder Planlovens og Byggelovens bestemmelser. Esbjerg Kommune har påtaleret, for overtrædelse af bestemmelserne i nærværende lokalplan. 16. Vedtagelse Ovenstående lokalplan nr udarbejdet efter Lov om planlægning, er vedtaget endeligt af Esbjerg Byråd den 7. februar Johnny Søtrup borgmester Hans Kjær direktør for Teknik & Miljø Side: 13

16

17

18

19 Bilag C - Visualiseringer

20

21 Bilag C Visualisering af butikscentret. Fugleperspektiv ned over lokalplanområdet set fra nordøst. Lokalplanområdet set fra krydset Randersvej/Jernevej

22

23 Lokalplanområdet set fra nord ved Randersvej.