Afgørelse i sagen om opførelse af et nyt butikscenter "Føtex" i Ribe Kommune.

NATURKLAGENÆVNET Frederiksborggade 15, 1360 København K Tlf.: 3395 5700 Fax: 3395 5769 X.400: S=nkn; P=sdn; A=dk400; C=dk E-mail: nkn@nkn.dk 21. marts 2005 J.nr.: 03-33/550-0076 LER Afgørelse i sagen om opførelse af et nyt butikscenter "Føtex" i Ribe Kommune. Ribe Kommune har den 29. september 2003 meddelt byggetilladelse til opførelsen af et nyt butikscenter Føtex på ejendommen beliggende Plantagevej 10 i Ribe. De Samvirkende Købmænd har klaget til Naturklagenævnet over, at kommunen har givet tilladelse til etableringen af større dagligvarebutik (Føtex) end den for ejendommen gældende lokalplan giver mulighed for. Planlægningen og den meddelte tilladelse Ejendommene er omfattet af lokalplan 02.06, der er vedtaget i juni 2002, for et detailhandelsområde i Ribe By Nord. Lokalplanen angiver i 1.1 bl.a. som sit formål, at give mulighed for opførelse af ny bebyggelse i et eksisterende erhvervsområde samt til detailhandelsformål i et nyt forretningsområde ved hovedvej Rute 11. Efter lokalplanens 3 udlægges området i 5 delområder (A-E). I Delområde A1, hvor det i sagen omhandlede butikscenter er beliggende, gælder følgende bestemmelse for områdets anvendelse: 3.2. Delområde A1: Anvendelsen fastlægges til butikscenter/detailhandelsformål, med dagligvare- og udvalgsvarebutikker, restauranter og et mindre selvbetjeningsbenzinanlæg, samt tilhørende tilkørselsvej, parkeringsplader, varegårde, torve og stier. En detailhandelsbutik kan indeholde salgsareal, lager, cafeteria ell. lign., kontor, m.v., der almindeligvis tilknytter sig funktionen. Lokalplanens 7 regulerer bebyggelsens omfang og placering. Det fastsættes i 7.1. at der i delområde A1, max. må bebygges med 6000 m 2 bruttoetageareal. Planens 7.3. indeholder bestemmelser om størrelsen

2 af daglig- og udvalgsvarebutikker. Det fastsættes, at dagligvarebutikker i delområde A1 max. må udgøre 3000 m 2 og udvalgsvarebutikker max. 1000 m 2. Dog må der etableres 1 udvalgsvarebutik på max. 1.500 m 2. Det fremgår af lokalplanredegørelsen om lokalplanens indhold (s. 4), at Dansk Supermarked A/S ønsker mulighed for at opføre et butikscenter/føtex med en dagligvareforretning på op til 3.000 m 2 bruttoareal, en udvalgsvareforretning på op til 1.500 m 2 bruttoareal samt mindre specialbutikker, restaurant og adgangsarealer på i alt ca. 1.000 m 2 bruttoareal. Ribe Kommune har meddelt tilladelse til opførelse af nyt butikscenter Føtex med dagligvarebutik med tilhørende lager, personalefaciliteter, kontorer, mødelokale, centertorv, kundetoiletter, sikringsrum og teknikrum. I butikscenteret skal der herudover etableres en kiosk og bageri på i alt 250 m 2. Det fremgår af sagens oplysninger, at de oprindelige planer om en udvalgsvarebutik samt restaurant, som omtalt i lokalplanredegørelsen, er udgået af det konkrete projekt. Ifølge projekttegningerne er der hovedindgang til den nye Føtex via et vindfang til en fælles arkade (centertorv). Til højre for arkaden ligger dagligvarebutikken Føtex. Forretningen er i forhold til arkaden hovedsageligt afgrænset af en kasselinje og i øvrigt af et mindre blomsterudsalg, indgangslåger og kundeservice. Til venstre for arkaden ligger bageren med cafeområde samt kiosken. Disse enheder er i hele deres længde adskilt fra adgangsarealerne ved lave udstillingsmontre, køleog ekspeditionsdiske mv. For enden af arkaden, modsat hovedindgangen, findes kundetoiletter, frokoststue, omklædning mv. Et til bygningen tilhørende teknikrum er placeret i en særlig indskudt etage. Sikringsrummet er placeret i kælderen under dagligvarebutikken. Det i sagen omhandlede byggeri var igangsat da klagen blev indgivet og er nu færdigopført og taget i brug. Klagen De Samvirkende Danske Købmænd har navnlig anført, at det ifølge lokalplanen kun er tilladt at etablere en dagligvarebutik på 3.000 m 2, men at Ribe Kommune har tilladt en butik på i alt 4.220 m 2. Ifølge klageren er der tale om én butik, idet kundetoiletter, vindfang og centertorv er en

3 integreret del af butikkens bruttoetageareal. Klageren henviser i den forbindelse til en tidligere afgørelse truffet af Naturklagenævnet vedrørende Bilka i Vejle og Kolding. Sikringsrum og teknikrum er primært opført på baggrund af dagligvarebutikken, hvorfor disse arealer skal medregnes til denne. Klageren bestrider, at de tilladte specialbutikker (250 m 2 ) i form af bagerafdeling, kioskafdeling mv. er selvstændige butikker. Synspunktet understøttes af, at der tilsyneladende hverken er behov for lager, kantine, omklædning, toiletter eller andre faciliteter for personale tilknyttet disse butikker. Efter klagerens opfattelse er der således tale om et almindeligt stort supermarked med én stor selvbetjeningsafdeling og nogle mindre betjente afdelinger. Kommunens bemærkninger Ribe Kommune har oplyst, at det er lagt til grund, at dagligvarebutikken i alt udgør 3.000 m 2 bruttoetageareal, heraf er 2.200 m 2 salgsareal og 130 m 2 omklædning/kantine. Butikken har selvstændig omklædning og spiserum for de ansatte, kasselinje samt lagerplads og vareindlevering. Specialbutikkerne (kiosk og bager) udgør 250 m 2 bruttoetageareal. Butikkerne har ligeledes egen omklædning og spiserum for de ansatte samt egne kasser, lagerplads og vareindlevering. Adgangsarealet/centertorvet udgør 180 m 2 og rummer ud over fælles adgangsareal for butikkerne tillige vindfang samt handicap-toilet m/forrum. Arealet indgår ifølge kommunen ikke i butiksarealet. For så vidt angår bygningens teknikrum (271 m 2 ) har kommunen oplyst, at rummet af hensyn til bygningens ydre fremtræden er placeret i en særlig indskudt etage i stedet for på taget. Kommunen har vurderet, at arealet ikke indgår i dagligvarebutikkens bruttoetageareal. Rummet kan alene anvendes til brug for tekniske anlæg i forbindelse med butikcentrets drift og størrelsen er tilpasset den for bygningen nødvendige teknik. I kælderen er der placeret et sikringsrum (547 m 2 ) i henhold til lov om beskyttelsesrum. Kommunen har ikke medregnet dette rum til dagligvarebutikkens areal, idet sikringsrum til sikringsrumspligtige bygninger

4 med forskriftsmæssig størrelse ikke medregnes i etagearealet efter bygningsreglementet. Ribe Kommune har i øvrigt oplyst, at lokalplanen nøje har beskrevet det aktuelle projekt, dog således, at restaurant og udvalgsvareforretning på op til 1500 m 2 er udgået i det endelige projekt. Supplerende bemærkninger Klageren fastholder, at Føtexvarehuset i Ribe må betragtes som én butik. Ifølge klageren kunne det oprindelige projekt, der indbefattede en udvalgsvarebutik på 1.500 m 2, med nogen ret karakteriseres som et butikscenter. Med den nuværende butiksindretning er der ikke længere tvivl om, at der er tale om én samlet butik med enkelte betjente afdelinger og én stor selvbetjeningsafdeling. Det gælder uanset om bageren og kiosken måtte have egen omklædning, lager- og spiseplads. Klageren bestrider ikke, at det er nødvendigt at udføre et sikringsrum, men da rummet kan anvendes til lager for butikken, skal det medregnes bruttoetagearealet. Ribe Kommune har fastholdt, at der efter kommunens opfattelse er tale om et butikscenter bestående af en dagligvarebutik på 3000 m 2 og specialbutikker i form af kiosk og bager m/restaurant (mindre dagligvarebutikker). Kommunen henviser i den forbindelse til kommunes tidligere redegørelse af 26. januar 2004 samt notat af 7. januar 2005. Det fremgår bl.a. heraf: At det konkrete projekt er grundigt og detaljeret beskrevet i lokalplanen uden at dette gav anledning til bemærkninger fra andre myndigheder eller påklage i øvrigt. At butikcenteret svarer nøje til tilsvarende påklagede Føtexprojekter andre steder i landet, At butikscentret efter gængs opfattelse og foreliggende fortolkningsbidrag vurderes i overensstemmelse med planloven

5 Teknikrummet er til betjening af det samlede butikscenter og rummer bl.a. teknik til brug for bygningens opvarmning, ventilation/udsugning, el-styresystemer og CTS-anlæg. Sammenfattende kan parternes påstande opsummeres således: Klageren har anført, at projektet fremstår som én butik (Føtexvarehus), og at samtlige arealer, herunder centertorv (180 m 2 ), specialbutikker (250 m 2 ), sikringsrum (547 m 2 ) og teknikrum (271 m 2 ), derfor skal henregnes til dagligvarebutikkens bruttoetageareal. Bruttoetagearealet overstiger således 3000 m 2. Efter kommunens opfattelse er der derimod tale om en bygning indeholdende flere butiksenheder, idet kiosk og bagerudsalg må opfattes som mindre, selvstændige dagligvarebutikker. Det betyder, at disse ikke skal medregnes i dagligvarebutikkens bruttoetageareal. Samtidig kan centertorv, sikringsrum og teknikrum henregnes til fællesarealerne og dermed ikke indgå i de enkelte butikkers bruttoetageareal, men alene ved opgørelse af det samlede bruttoetageareal, der kan anvendes til butiksformål. Naturklagenævnets afgørelse: I sagens behandling har deltaget 8 af Naturklagenævnets 10 medlemmer: Lars Busck (formand), Ole Pilgaard Andersen, Marie-Louise Andreasen, Martin Glerup, Leif Hermann, Mogens Mikkelsen, Poul Søgaard og Jens Vibjerg. Efter planlovens 58, stk. 1, nr. 4, kan kommunens afgørelse alene påklages til Naturklagenævnet for så vidt angår retlige spørgsmål. Det er et retligt spørgsmål, om etableringen af Føtex samt kiosk og brødudsalg er i overensstemmelse med lokalplan nr. 02.06. Lokalplan 02.06 fastlægger anvendelsen i delområde A1 til butikscenter/detailhandelsformål, med dagligvare- og udvalgsvarebutikker. Efter planlovens 15, stk. 8, skal en lokalplan, der giver mulighed for etablering af butikker, indeholde bestemmelser om det maksimale bruttoetageareal for de enkelte butikker og det samlede bruttoetageareal, der kan anvendes til butiksformål.

6 Lokalplan 02.06 fastsætter i 7.3, at dagligvarebutikker i delområde A1, hvor den i sagen omhandlede Føtex er etableret, må udgøre max. 3000 m 2 og udvalgsvarebutikker max. 1000 m 2 Ifølge planlovens 5f skal beregning af bruttoetagearealet til butiksformål ske efter bygningsreglementets bestemmelser om beregning af bebyggelsens etageareal, idet dog den del af kælderen, hvor det omgivende terræn ligger mindre end 1,25 under loftet i kælderen, medregnes. Efter bemærkningerne til lovforslagets 6b, stk. 2, nr. 4, omfatter bruttoetageareal alle arealer, der kan anvendes til butiksformål, herunder salgsarealer, lager, overdækket varegård, interne adgangsarealer, personalerum, cafeteria mv. Ad spørgsmålet om én eller flere butikker Ifølge projekttegningerne er der hovedindgang via vindfanget til den fælles arkade (centertorv). Til højre for arkaden og afgrænset af en kasselinje ligger dagligvarebutikken Føtex. Til venstre for arkaden ligger bageren med cafeområde og kiosken. For enden af arkaden findes kundetoiletter, frokoststue, omklædning mv. Teknikrummet er placeret i en særlig indskudt etage i bygningen, og sikringsrummet befinder sig i kælderen under dagligvarebutikken. Planloven indeholder ikke en definition af hvad der nærmere skal forstås ved begrebet butik eller i øvrigt hvordan de enkelte butiksenheder skal afgrænses. I tidligere afgørelser, bl.a. vedrørende indretningen af et stormagasin i et butikscenter (Fields) i Ørestaden, har Naturklagenævnet anført, at afgørende for om der foreligger en eller flere butikker, er om projektet fremtræder som en sammenhængende butiksenhed uden skillevægge mellem de enkelte dele af butikken. Enhedspræget kan udover den fysiske indretning fremgå af fælles design (skiltning mv.), og af muligheden for åbning og lukning for publikum som en enhed. Det bemærkes, at spørgsmålet om én eller flere butikker som udgangspunkt må bedømmes på grundlag af det (ved byggetilladelsen) foreliggende tegningsmateriale. Efter Naturklagenævnets opfattelse, er der i dette tilfælde så begrænset fysisk adskillelse mellem de enkelte dele af butikken, at disse

7 overfor omgivelserne må fremstå som en sammenhængende butiksenhed, hvor bageren og kiosken udgør særlige betjente afdelinger af dagligvarebutikken. Supermarkedet er isoleret set adskilt fra den øvrige del ved en sammenhængende række af betalingskasser. Efter nævnets opfattelse er denne opdeling, som almindeligvis ses ved indretning af supermarkeder, ikke i sig selv tilstrækkelig til, at der herved er etableret flere butiksenheder. Det forhold at bagerens- og kioskens åbningstider er udvidet i forhold til dagligvarebutikken, kan ikke i sig selv føre til en ændret vurdering. På baggrund af ovenstående og efter en samlet vurdering af projektet, finder Naturklagenævnet således, at de i bygningen værende forretninger må anses for én butik. Ad spørgsmålet om beregningen af bruttoetagearealet Ifølge planlovens 5f skal beregning af bruttoetagearealet til butiksformål ske efter bygningsreglementets bestemmelser om beregning af etageareal, idet dog den del af kælderen, hvor det omgivende terræn ligger mindre end 1,25 m under loftet i kælderen, medregnes. Efter lovens forarbejder omfatter bruttoetageareal alle arealer, der kan anvendes til butiksformål, herunder salgsarealer, lager, overdækket varegård, interne adgangsarealer, personalerum, cafeteria mv. Dagligvarebutikken (3000 m 2 ), kiosk og bager (250 m 2 ) må anses for én butik, og de to sidstnævnte skal dermed indgå i opgørelsen af dagligvarebutikkens bruttoeetageareal. Som konsekvens heraf må centertorvet/arkaden (180 m 2 ) anses for at være internt adgangsareal mellem de forskellige dele af butikken, og dette areal skal derfor medregnes i dagligevarebutikkens bruttoetageareal. Teknikrummet (271 m 2 ) indeholder den nødvendige teknik til brug for bygningens drift. Samtlige arealer, der er nødvendige for butikkernes drift skal indgå i beregning af bruttoarealet for den enkelte butik, herunder også de nødvendige teknikrum. Da bygningen alene indeholder én butik er det Naturklagenævnets opfattelse, at teknikrummet skal medregnes ved opgørelsen af dagligvarebutikkens bruttoetageareal.

8 Sikringsrummet i kælderen udgør 547 m 2. Efter bygningsreglementets kap. 3.3, stk. 3, nr. 5, medregnes sikringsrum i sikringspligtige bygninger med forskriftsmæssig størrelse ikke i etagearealet. Sådanne rum skal heller ikke medregnes til bruttoetagearealet for en butik efter planlovens 5f. Naturklagenævnet finder, på baggrund af kommunens oplysninger, ikke anledning til at anfægte, at et sikringsrum er påkrævet i bygningen. Rummet overskrider ikke væsentligt den forskriftsmæssige størrelse. På denne baggrund finder Naturklagenævnet ikke, at sikringsrummet skal medregnes ved opgørelsen af butikkens bruttoetageareal. Sammenfattende går Naturklagenævnets afgørelse herefter ud på, at den i sagen omhandlede dagligvareforetning Føtex, med tilhørende kiosk og bagerafdeling samt fælles arkade og teknikrum skal anses for at være på i alt ca. 3700 m 2. Efter lokalplanens 7.3, må dagligvarebutikker i delområde A1, hvor den i sagen omhandlede Føtex er etableret, udgøre max. 3000 m 2. Den pågældende Føtex er således opført i strid med lokalplanen. Det påhviler herefter kommunen at sørge for at forholdene lovliggøres. På Naturklagenævnets vegne Lena Kongsbach Afgørelsen er endelig og kan ikke indbringes for anden administrativ myndighed, jf. planlovens 58, stk. 3. Eventuel retssag til prøvelse af afgørelsen skal være anlagt inden 6 måneder, jf. planlovens 62, stk. 1.