Boliger ved Gedemålsgård arealerne i Bjergby Vedtaget 3. udkast august 2004 Bakkevænget 2.51m 4.00m 4.00m 10.00m Korshøjvænget Nord Søndervænget 10.00m 3.77m Skagen Landevej Dalvænget 3.77m Sakstrupvej 7.53m Lokalplanområde Søndervænget Kløvervænget Munkekæret HJØRRING KOMMUNE TEKNISK FORVALTNING
Fysisk planlægning Den kommunale planlægning er ét led i en større sammenhæng. I Danmark arbejdes der indenfor den fysiske planlægning i et såkaldt planhierarki med et statsligt, amtsligt og kommunalt niveau. Den fysiske planlægning omhandler anvendelsen af det enkelte areal, og har derfor stor betydning for hvordan vi benytter og beskytter bl.a. det fysiske miljø vi befinder os i - og trives i, både nationalt og lokalt. De dokumenter der udarbejdes indenfor planhierarkiet udgøres bl.a. af: STAT AMT KOMMUNE landsplanredegørelser og -direktiver regionplaner, kommuneplaner og lokalplaner. Miljøministeren udgiver efter nyvalg til Folketinget en landsplanredegørelse, som er et politisk signal til amter og kommuner om, hvad regeringen vil arbejde for indenfor regeringsperioden. Regionplanerne som udarbejdes af amtsrådene kan, samlet set, egentlig betragtes som landsplanlægningen i Danmark. Kommune- og lokalplanerne udarbejdes af kommunalbestyrelserne/byrådene. Den fysiske planlægning er decentral, men der gælder, at underliggende niveauer skal indpasse sig overliggende niveauer. Lokalplanen er det eneste dokument, som har bindende virkning for grundejere, og planen tinglyses derfor på de ejendomme, der omfattes af planen. Hvor kommuneplanen signalerer den politiske vilje, kan en lokalplan derfor betragtes som en lokal lov mellem politikere og borgere. Lokalplanens opbygning Lokalplanen er opdelt i 3 afsnit, som har baggrund i bestemmelser i Lov om planlægning. Afsnit I indeholder en beskrivelse af lokalplanens indhold, dvs. en beskrivelse af formålet med planen, herunder hvilken udvikling der åbnes mulighed for. Afsnit II indeholder en redegørelse for de eksisterende bindinger i lokalplanområdet, altså hvordan lokalplanen forholder sig til anden planlægning i området. Det kan f.eks. dreje sig om naturinteresser, fredninger, tekniske og miljømæssige forhold og lignende. Afsnit III indeholder lokalplanens bestemmelser og bilag. Kun dette afsnit tinglyses på ejendomme inden for lokalplanens område. Bestemmelserne er anført som paragraffer. Dette afsnit beskriver også retsvirkningerne, dvs. lokalplanens juridiske konsekvenser for grundejere indenfor lokalplanens afgrænsning. Tekst prioriteres forud for kort og andre bilag. Supplerende oplysninger m.m. kan indhentes på Teknisk Forvaltning, afdelingen for planlægning, byggeri og miljø, tlf. 9923 2323.
Indholdsfortegnelse Side I Beskrivelse 4 1.1 Lokalplanens baggrund og formål 4 1.2 Lokalplanens indhold 4 II Redegørelse for anden planlægning 7 2.1 Regionplan 2001 7 2.2 Kommuneplan 1996-2005 7 2.3 Vejforhold 7 2.4 Tekniske forhold mm 7 2.5 Miljøforhold 8 2.6 Forhold til anden lovgivning herunder tilladelser og dispensationer fra andre myndigheder 8 III Lokalplanens bestemmelser 10 1 Lokalplanens formål 10 2 Område- og zonestatus 10 3 Områdets anvendelse 10 4 Udstykning 10 5 Vej- og parkeringsforhold 11 6 Bebyggelsens omfang og placering 11 7 Bebyggelsens ydre fremtræden 12 8 Ubebyggede arealer 12 9 Skiltning og reklamering 12 10 Grundejerforening 12 11 Forudsætning for ibrugtagning af ny bebyggelse 13 12 Servitutter 13 13 Lokalplanens retsvirkninger 13 Kortbilag Kort nr. 1 - Matrikelkort 1:4000 15 Kort nr. 2 - Lokalplankort 1:4000 16 Vedtagelsespåtegning 17 Kommuneplantillæg nr. 64 Tillæg nr. 12 til Spildevandsplanen Lokalplanen er udarbejdet af Hjørring Kommune, Teknisk Forvaltning i samarbejde med Niemann og Jensen - arkitekt og ingeniørfirma, Bjergby, Hjørring.
I Beskrivelse 1.1 Lokalplanens baggrund og formål Hjørring Kommune og Nordjyllands Amt har igangsat planlægningen af et område til byudvikling i Bjergby. Lokalplanen er udarbejdet bl.a. på baggrund af et debat oplæg udsendt af kommunen og amtet i marts 2004. Ønsket er at give mulighed for et nyt boligområde i et velfungerende lokalcenter med rekreative kvaliteter tæt ved Hjørring by og motorvejen. Det er lokalplanens formål at åbne mulighed for opførelse af byggeri til åben-lav og tæt-lav boliger inden for byudviklingsområdet. Bebyggelsen skal opføres som enfamiliehuse eller dobbelthuse for at sikre tilpasning til den eksisterende bebyggelse i området og af hensyn til de visuelle kik mellem husene. Desuden overfører lokalplanen en del af lokalplanområdet fra landzone til byzone. Skagen Landevej Sakstrupvej Luftfoto der viser byudviklingsområdet 1.2 Lokalplanens indhold Det samlede lokalplanområde på ca. 4,3 ha. er beliggende på en del af de såkaldte»gedemålsgård arealer«. Området udgør et areal sydvest for Bjergby, vest for Sakstrupvej og syd for Skagen Landevej.(se kortbilag nr. 1 og 2) Området er i dag bebygget med gamle minkanlæg som forudsættes nedrevet. Lokalplanområdet omfatter en del af landbrugsejendommen 2a m.fl. Sakstrup by, Bjergby samt ejendommen 7b Sakstrupby, Bjergby. 4
Lokalplanen giver, udover udstykningsmulighed til åben-lav boligbyggeri, også mulighed for udstykning til tæt-lav boligbyggeri, som vist i nedenstående eksempel. Eksempel på beliggenhedsplan for tæt-lav boligbebyggelse II Nord I Sakstrupvej I Lokalplanområde Delområde Delområdenummer Vejadgang Gedemålsgård I det viste eksempel tænkes opført en bebyggelse bestående af indtil 20 andelsboliger på det sydlige areal af lokalplanområdet langs Sakstrupvej (delområde I). Boligerne, på ca. 100 m 2 og ca. 120 m 2, kan opføres som én etages vinkelhuse med ensidig taghældning. Boligerne er her sammenbygget 2 og 2 omkring integrerede carporte/ redskabsrum. Det samlede areal af bebyggelsen inklusiv friarealer og vejanlæg i det ovennævnte eksempel udgør ca. 1,9 ha. af lokalplanområdets ca. 4,3 ha. 5
Facadeskitser af eksempel på tæt-lav boliger Facade nord-øst Facade syd-vest De øvrige arealer tænkes anlagt, så området antager karakter af park, dvs. hovedparten af arealerne tilsåes med græs og beplantes med enkeltstående træer eller grupper af egnstypiske træer. Den nordlige del af lokalplanområdet (delområde II) kan ligeledes udstykkes til åben-lav eller tæt-lav boligbebyggelse. Den nærmere udformning vil blive fastlagt i en senere lokalplan. Bebyggelsen er del af en udbygningsplan for området. Modelfotos af eksempel på tæt-lav boliger Lokalplanområdet er del af et større område, der er omfattet af særlige drikkevandsinteresser, hvorfor der på hele arealet søges tinglyst et forbud mod brug af pesticider. 6
II Redegørelse for anden planlægning Lokalplanens forhold til øvrig planlægning for området 2.1 Regionplan 2001 Anvendelse af området til byudvikling strider mod Regionplanens retningslinier, idet området er udlagt til regionalt naturområde og område med særlige drikkevandsinteresser. Samtidig med denne lokalplan er der derfor udarbejdet et regionplantillæg nr. 154, der muliggør byudviklingen af området. Amtet vurderer, at der ikke er grundlag for at udarbejde VVM-redegørelse (Vurdering af Virkningerne på Miljøet) bl.a. idet projektet ikke er omfattet af samlebekendtgørelsen. Grundvandsbeskyttelse I regionplan 2001 omhandler retningslinie 6.1.5 grundvandsbeskyttelse og arealanvendelse i områder med særlige drikkevandsinteresser og udlagte indvindingsoplande. I områderne må der som udgangspunkt ikke etableres grundvandstruende aktiviteter. Amtets hydrogeologiske kortlægning danner grundlag for amtets vurdering af forureningsrisici og behovet for krav til indretning, overvågning og tilsyn. Det er aftalt med Nordjyllands Amt, at der på området søges tinglyst en deklaration, indeholdende forbud mod brug af pesticider på de enkelte parceller. 2.2 Kommuneplan 1996-2005 Lokalplanområdet er kun delvist omfattet af Kommuneplan 1996-2005. Der er derfor udarbejdet et kommuneplantillæg nr. 64, som udvider det eksisterende rammeområde 5.0.B til at omfatte hele lokalplanområdet. Tillægget fastlægger områdets anvendelse til boligformål. 2.3 Vej- og parkeringsforhold Områdets boliger skal have vejadgang fra Sakstrupvej. 2.4 Tekniske forhold m.m. Kloakforhold Området skal separatkloakeres og spildevandet pumpes til eksisterende brønde i Sakstrupvej. Regnvand nedsives på de enkelte parceller. Overfladevand fra veje og parkeringspladser nedsives ligeledes. 7
Lokalplanområdet er ikke omfattet af Hjørring Kommunes Spildevandsplan. Der er i den forbindelse udarbejdet et tillæg nr. 12 til spildevandsplanen. Vandforsyning Området skal vandforsynes fra Bjergby Vandværk. Varmeforsyning Lokalområdet er et individuelt opvarmet naturgasområde. Nye boliger skal tilsluttes naturgas Antenneforhold Boliger i området skal tilsluttes fællesantenne. Skoleforhold Området hører under Bjergby-Mygdal skoledistrikt. 2.5 Miljøforhold For at sikre områdets drikkevand, søges tinglyst et forbud mod brug af pesticider indenfor lokalplanområdet. 2.6 Forhold til anden lovgivning herunder tilladelser og dispensationer fra andre myndigheder Jordbrugskommissionen Jordbrugskommissionen ved Nordjyllands Amt søges om ophævelse af landbrugspligten efter landbrugslovens 4, for den del af ejendommen matr. nr. 2a Sakstrup By, Bjergby, og matr. nr. 7b Sakstrup By, Bjergby, som er beliggende indenfor lokalplanområdet og som er undergivet landbrugspligt. Skov og Naturstyrelsen Der ansøges om ophævelse af skovbyggelinie for lokalplanområdet. Museumsloven Der kan i området være fund af betydning for den arkæologiske kulturarv. Forud for iværksættelsen af jordarbejdet skal Museumslovens 25-27 iagttages. Disse bestemmelser vedrører arkæologiske forundersøgelser, udgravninger og anmeldelse af fund. Loven giver bygherren mulighed for at få en udtalelse om risikoen for fund af arkæologisk betydning, samt besked om de finansieringsmæssige konsekvenser. 8
Lokalplan nr.510.5 Findes der under jordarbejdet alligevel spor af fortidsminder f.eks. knogler, flintredskaber, lerkarskår m.m. skal arbejdet standses i det omfang, det vedrører fortidsmindet. Fortidsmindet skal straks anmeldes til Vendsyssel Historiske Museum, Museumsgade 3, 9800 Hjørring Virkeliggørelsen af lokalplanen er betinget af Nordjyllands Amtsråds endelige vedtagelse af regionplantillæg nr. 157 9
III Lokalplanens bestemmelser I henhold til lov om planlægning (lovbekendtgørelse nr. 763 af 11. september 2002), fastsættes herved følgende bestemmelser for det i 2 beskrevne område. 1 Lokalplanens formål Denne lokalplans formål er: at fastlægge områdets anvendelse til tæt-lav og åben-lav boligformål, at sikre mulighed for opførelse af ny bebyggelse, at overføre areal fra landzone til byzone. 2 Område- og zonestatus 2.1 Lokalplanens område afgrænses som vist på kortbilag nr. 1. Området omfatter matr. nr. 7b (ca. 0,3 ha) og del af 2a (ca. 4 ha) - begge af Sakstrup By, Bjergby. 2.2 Den del af lokalplanområdet, som er beliggende i landzone, overføres med lokalplanens endelige vedtagelse til byzone. Arealet der overføres udgør ca. 4 ha. 3 Områdets anvendelse 3.1 Lokalplanområdet må kun anvendes til boligformål. Administrationspraksis ved Hjørring Kommune: Definition på tæt-lav boligbebyggelse: minimum 5 boligenheder. 3.2 Det er en forudsætning for anvendelsen af det nordlige område (delområde II), at der udarbejdes en lokalplan, der fastlægger nærmere bestemmelser for området. 4 Udstykning 4.1 Der må til tæt-lav boligbebyggelse ikke udstykkes grunde med et grundareal mindre end 400 m 2. 10
5 Vej - og parkeringsforhold 5.1 Vejadgang skal ske fra Sakstrupvej. Der kan maksimalt etableres én vejadgang fra Sakstrupvej. 5.2 Der skal anlægges en vej, der betjener den nordlige og syd lige del af området (delområde I og II). Vejadgangen og vejens linieføring skal i princippet anlægges som vist på kortbilag nr. 2. 5.3 Ved tilslutning til Sakstrupvej etableres oversigt efter Vejreglerne. 5.4 Stamvejen udlægges i 10 meters bredde og minimum 6,0 meter bred kørebane. Interne boligveje udlægges i minimum 7,5 meters bredde, heraf minimum 5,0 meter bred kørebane. 5.5 Bebyggelsen skal opføres i en afstand af minimum 5 meter fra vejskel. 5.6 Der skal anlægges 1 p-plads og udlægges areal til 1 p-plads til åben-lav bebyggelse og anlægges 1,5 p-plads til tæt-lav bebyggelse. 5.7 Vejbelysningen skal dimensioneres efter Vejregler for vejbelysning. 5.8 Belysningen skal være miljøvenlig og anvendte lamper skal have en farvegengivelse Ra. på mindst 80. 6 Bebyggelsens omfang og placering 6.1 Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom fastsættes til maksimalt 25 for ejendomme til åben-lav bebyggelse og til maksimalt 40 for ejendomme til tæt-lav bebyggelse. 6.2 For opførelse af nyt byggeri gælder følgende etageantal og bygningshøjder: -maksimalt 1,5 etager for ejendomme til åben-lav bebyggelse, og med en maksimal bygningshøjde på 8,5 meter målt fra terræn. -maksimalt 2 etager for ejendomme til tæt-lav bebyggelse, og med en maksimal bygningshøjde på 8,5 meter målt fra terræn. 11
Lokalplan nr.510.5 1 2 3 4 1. Sadeltag, 2. Énsidig hældning, 3. Shedtag, 4. Buet tag 6.3 Opførelse af ny bebyggelse kan kun finde sted efter en af byggemyndigheden godkendt bebyggelsesplan og eventuel udstykningsplan. 6.4 Bebyggelse indenfor lokalplanområdet skal opføres som fritliggende enfamiliehuse eller dobbelthuse. 7 Bebyggelsens ydre fremtræden 7.1 Ydervægge skal udformes, så de fremstår som blank mur, pudsede, vandskurede eller i træ. 7.2 Såfremt bebyggelsen males eller overfladebehandles, skal der vælges farver inden for jordfarveskalaen eller hvid. 7.3 Tage skal udføres enten med énsidige taghældninger (10-45 0 ), som fladt tag, som shedtag, som symmetrisk sadeltag eller som svagt buede tage. Tagbeklædningen skal udføres med vingetegl, zink, listebeklædt tagpap eller metalplader. Sadeltage kan udføres med en maksimal hældning på 45 0 og minimum 10 0 med det vandrette plan. 8 Ubebyggede arealer 8.1 Udendørs oplag må kun finde sted indenfor dertil hegnede arealer. 8.2 Haver må kun hegnes med levende hegn i form af hække. 8.3 I takt med udbygning skal lokalplanområdets fællesarealer anlægges med parkkarakter, dvs. hovedparten af arealerne skal tilsåes med græs, beplantes med enkelte træer eller grupper af træer eller en kombination heraf. 9 Skiltning og reklamering 9.1 Ved den enkelte bebyggelse er skiltning kun tilladt med mindre skilte med en maksimal dimension på 0,3 meter 0,6 meter. 10 Grundejerforening 10.1 Der skal oprettes grundejerforening med medlemspligt for 12
Lokalplan nr.510.5 samtlige ejere af ejendomme inden for lokalplanområdet. 10.2 Med byrådets godkendelse kan foreningen opdeles i flere selvstændige foreninger eller tilsluttes eksisterende foreninger. 10.3 Foreningen skal forestå etablering, vedligehold og drift af veje, fællesarealer m.m. 10.4 Grundejerforeningen skal oprettes når Byrådet kræver det. 10.5 Foreningens vedtægter skal godkendes af Byrådet. 11 Forudsætning for ibrugtagning af ny bebyggelse 11.1 Boliger skal tilsluttes naturgas. 11.2 Boliger skal tilsluttes fællesantenne. Der kan opsættes parabolantenne således, at parabolen ikke rager op over husenes tagskæg. 12 Servitutter Der ses ikke at være servitutter der strider mod virkeliggørelsen af lokalplanen. 13 Lokalplanens retsvirkninger Der er ingen handlepligt forbundet med en lokalplan. Eksisterende lovlig anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil for ejendommens ejere og brugere, også ved evt. overtagelse. Lokalplanen skal derimod følges, hvis der foretages ændringer i det bestående. Retsvirkningerne vedrører alene fremtidige dispositioner. Lokalplanen kan eventuelt gennemføres ved at kommunen foretager ekspropriation og således gennemtvinger ændringer. Dette sker f.eks. når der skal gennemføres offentlige anlæg (veje, stier, skoler, parker osv.). Tilstandsservitutter, som efter deres indhold er uforenelige med planens indhold fortrænges umiddelbart af planen. Servitutter kan endvidere søges eksproprieret, når det vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelse af planen. Efter den offentlige bekendtgørelse af denne lokalplan, må der ikke retligt eller faktisk etableres forhold i strid med planens bestemmelser, medmindre Byrådet meddeler dispen- 13
Lokalplan nr.510.5 sation hertil. Dispensation fra bestemmelserne i en lokalplan må dog ikke stride mod principperne i planen jf. planlovens 19. 14
7bn 7bt 7ca 7cs 7ck 7ci 7ch 7b 7bp 7bo 7an 7af 7aq 7au 7be 7o 7ac 7ao 7q 8v 8ai 7h 7m 8an 8aq 7l 8f Nord 8dk 7cl 7f 7ap 7br 8ch Skagen Landevej 7a 7ay 7az 7aæ 7u 7aø 7ba 2d 14f 7t 2k 2h 2i 2l 2f 14l 2b 2c 2n 2m 2o 7v 8z 8ah 8bl "d" 7z 8ba 8bg 8bs 8bn 8bu 8br 8b 8by 8bø 8bq 8dh 8dg 8dq 8cn 8cp 8co "h" 8cq 8b 8ck 8k 8cm 8cl 8db 8dc Skel 2a Sakstrupvej 8bk 8cs 8cr 8cu 8ct 8cv 8c 8cy 8da 8cø 8cæ 8cz Markvej 7b 7m 7av 7 7v 7c 7y 7u 7f 7z 7t 7s 7g "b" 7aa 7ao 7æ 7ø 7d 7h 7ac 7ag 7i 7ad 7af 7ai 7ae 7ak 7k 7r 7q 7p 7o 7n 7am 7al 7l 2a 7au 7an Lokalplanområde Areal der overføres fra landzone til byzone Ajourført 5. januar 2004 Boliger ved Gedemålsgård arealerne i Bjergby Matrikelkort Kort nr. 1 Mål 1 : 4000 Maj 2004 15
4.00m 10.00m Korshøjvænget Nord 10.00m 3.77m Skagen Landevej 3.77m 7.53m II Sakstrupvej Kløvervænget Lokalplanområde I Søndervænget Søndervænget Munkekæret I Lokalplanområde Delområde Delområdenummer Principiel vejadgang og linjeføring ind i området Skovbeskyttelse som søges ophævet Boliger ved Gedemålsgård arealerne i Bjergby Lokalplankort Kort nr. 2 Mål 1 : 4000 Maj 2004 16
Vedtagelsespåtegning Således vedtaget som forslag af Hjørring Byråd den...2004. p.b.v. Bent Brown / Jørn Johansen I henhold til 27 i lov om planlægning vedtages foranstående lokalplan endeligt betinget af Nordjyllands Amts godkendelse. Hjørring Byråd den...2004. p.b.v. Bent Brown / Jørn Johansen 17
Tillæg nr. 64 til Kommuneplanen 1996-2005 4.00m Nord 10.00m Korshøjvænget 10.00m Skagen Landevej 3.77m Sakstrupvej Lokalplanområde Kløvervænget Søndervænget Søndervænget Munkekæret HJØRRING KOMMUNE TEKNISK FORVALTNING Maj 2004
Tillæg nr.64 Tillæg nr. 64 - boliger ved Gedemålsgård arealerne i Bjergby I henhold til kap. 6, 22 i lov om planlægning (lovbek. nr. 763 af 11. september 2002) fastsættes hermed følgende afgrænsning for rammeområde 5.0.B (se side 2) En lokalplan der træffer bestemmelser for område 5.0.B. eller dele heraf skal sikre: at områderne kun anvendes til boligformål med tilhørende lokale serviceanlæg f.eks. daginstitutioner, mindre butikker til områdernes daglige forsyning samt sådanne mindre ikke generende erhverv, som efter byrådets skøn kan udøves i boligområderne, at bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom ikke fastsættes til mere end: - 25 på arealer til åben-lav bebyggelse, - 40 på arealer til tæt-lav bebyggelse. at bebyggelsen ikke opføres med mere end: - 1,5 etage på arealer til åben-lav bebyggelse, - 2 etager på arealer til tæt-lav bebyggelse. 1
Tillæg nr. 64 Nord 5.0.A. 5.0.E. Skole 5.0.B. 5. 5.0.B. 5.0.C. Skagen Landevej Sakstrupvej 5.0.B. 5.0.D. Rammeområdeafgrænsning Areal der overføres til byzone samt til rammeområde 5.0.B. Lokalplanområde Boliger ved Gedemålsgård arealerne I Bjergby Kort nr. 1 Mål 1 : 10.000 Maj 2004 2
Tillæg nr. 64 Vedtagelsespåtegning Således vedtaget som forslag af Hjørring Byråd den...2004. p.b.v. Bent Brown / Jørn Johansen I henhold til 27 i lov om planlægning vedtages foranstående kommuneplantillæg endeligt betinget af Nordjyllands Amts godkendelse. Hjørring Byråd den...2004. p.b.v. Bent Brown / Jørn Johansen 3