Indstilling Til Århus Byråd via Magistraten Teknik og Miljø Den 17. marts 2008 Endelig vedtagelse af forslag til lokalplan nr. 815. Blandet byområde på Nordhavnen, Århus Midtby. Tillæg nr. 116 til Kommuneplan 2001 samt miljøvurdering af lokalplan nr. 815. Århus Kommune Planlægning og Byggeri Teknik og Miljø Kalkværksvej 10 8100 Århus C 1. Resume Lokalplan 815 har til formål at muliggøre første etape af den nye bebyggelse yderst og længst mod nordøst på den nuværende containerhavn. Lokalplanen indeholder både bolig og erhverv og omfatter et areal på ca. 10 ha, der opdeles i 3 delområder. Område I omfatter den nordligste af de planlagte 4 øer og er udformet på grundlag af Light*house projektet, med en varieret etage- og højhusbebyggelse. Område II omfatter den næst nordligste af øerne. Her fastlægges alene de overordnede rammer. Område III omfatter arealer til veje, stier, en bydelsplads samt en bugtpromenade. Sagsnummer POB/07/01696 Sagsbehandler Carsten Lützen Telefon 8940 2640 Direkte telefon 8940 2656 Telefax 8940 2508 E-post pob@aarhus.dk E-post direkte cl@sa.aarhus.dk www.aarhuskommune.dk Lokalplanen er fulgt af et kommuneplantillæg samt en miljøvurdering af planerne. Lokalplanforslaget har været offentligt fremlagt i 8 uger, i perioden 22. august 2007 17. oktober 2007. Der er indkommet 12 høringssvar. Miljø Center Århus (Miljø Ministeriet) gjorde indsigelse mod planforslagene idet de fandt, der skulle redegøres nærmere for støjbelastningen fra Mols-Liniens hurtigfærger samt en redegørelse for, at muligheden for forsat drift og udvikling af Århus Havn kan fastholdes og ikke kommer i konflikt med det planlagte boligbyggeri. Indsigelsen betød at planforslagene ikke kunne vedtages før der var opnået enighed med Miljø Centeret. Teknik og Miljø iværksatte et udredningsarbejde, der er mundet ud i en række tilføjelser og ændringer i lokalplan og kommuneplantillæg samt miljøvurderingen, tilsvarende i lokalplan nr. 816 og dennes miljøvurdering.
To andre statslige myndigheder har indsendt høringssvar, dels Forsvarets Bygnings og Etablissement Tjeneste, vedrørende fyrafmærkning og dels Kystdirektoratet der ingen bemærkninger har. Herudover har bygherren ønsket nogle mindre justeringer af lokalplanen for, at muliggøre handicapparkering i terræn og placering af ramper til p-kælder uden for byggefelter, samt etablering af en smallere arkade sammen med placering af en træbrygge i vandoverfladen. Endvidere er der indkommet høringssvar fra beboere på Skovvejen, der mener udsigten fra deres boliger bliver forringet og derfor kræver erstatning. Andre borgere har tilkendegivet deres støtte til opførelse af højhuset i Light*house projektet. Miljøcenterets indsigelse medførte udarbejdelse af supplerende undersøgelser af de virksomhedsrelaterede miljømæssige forhold, som blev indarbejdet i planforslagene. De væsentligste ændringer i lokalplanforslaget omhandler således redegørelser for støj fra hurtigfærger, virksomhedsstøj fra havnens containerhåndtering samt lugtgener fra havnens foderstof virksomheder. Som følge af en mulig overskridelse af grænseværdier for støj som havnens virksomheder påfører lokalplaneområdet, er der medtaget bestemmelser, der sikrer at udendørs opholdsarealer til bebyggelse placeres så de afskærmes fra støjkilderne og at der ved facadeudførelsen sikres et tilstrækkeligt lavt støjniveau inde i bygningerne. På baggrund af disse ændringer frafaldt Miljøcenter Århus deres indsigelse (bilag 20). Det er vurderet at ændringerne var af et omfang og en karakter, der nødvendiggjorde en fornyet offentlig fremlæggelse, der har været afholdt fra den 23. januar til den 20. februar 2008. Der er ved den supplerende høring indkommet 5 høringssvar. Beboere på Skovvejen gør indsigelse mod: Højden af det kommende byggeri på Pier 4, øget trafikstøj og støj fra anlægsarbejder samt at illustrationsmaterialet ikke viser konsekvenserne for udsigten tættere på indsigeres bopæl på Skovvejen. Konsortiet bag Z-huset, der er omfattet af lokalplan 816, ønsker at udvide p-kælder ud under bydelspladsen omfattet af lokalplan 815. Århus Miljøcenter foreslår en helhedsløsning for affaldsområdet. Endvidere har bygherre anmodet om at ændre grænse for maksimalt Side 2 af 17
etageareal. 2. Beslutningspunkter At 1) forslag til lokalplan nr. 815. Blandet byområde på Nordhavnen, Århus Midtby vedtages endeligt, med de forslag til ændringer, der fremgår af indstillingens afsnit 5.5, At 2) forslag til Tillæg nr. 116 til Kommuneplan 2001, vedtages endeligt, At 3) miljøvurderingen godkendes endeligt og den sammenfattende redegørelse om miljøvurdering vedtages og indgår som en del af lokalplanens redegørelse, som det fremgår af indstillingens afsnit 5.5 og At 4) bemærkninger og indsigelser fremkommet under den offentlige fremlæggelse af lokalplanforslaget, forslaget til kommuneplantillæg og miljøvurderingen besvares som anført under indstillingens afsnit 5.4. 3. Baggrund Teknik og Miljø har udarbejdet lokalplanen som et led i udviklingen af de bynære havnearealer. 4. Relationer til mål Lokalplanen er i overensstemmelse med Helhedsplanen for de Bynære Havnearealer og med kommuneplanens målsætninger udtrykt i en Kvalitetshåndbog, der fastlægger det nærmere indhold i den fremtidige bydel, og som fungerer som overordnet idégrundlag for den udvikling, som er nærmere beskrevet i Dispositionsplan for de Nordlige Områder. Lokalplanen lever op til tillæg nr. 84 til Kommuneplan 2001, som omhandler Højhuspolitik for Århus Kommune. Endvidere er lokalplanen i overensstemmelse med kommuneplanens målsætninger og strategier bl.a. om, at der skal udvikles forskellige byområder og boligkvarterer, så muligheden for reelle valg kan tilgodeses. Der skal sikres gode fysiske rammer for varierede bo- og livsformer i de enkelte bydele og kvarterer. 5. Sagsfremstilling 5.1 Lokalplanens formål og indhold Lokalplanområdet omfatter et ca. 10 ha stort område beliggende på Side 3 af 17
den nordøstlige del af nordhavnens Pier 4 i Århus Havn, der i dag anvendes til havneaktiviteter i form af containerterminal for Århus Havn. Lokalplanområdet er en del af De Bynære Havnearealer og er nærmere beskrevet i Dispositionsplan for de Nordlige Områder. Dispositionsplanen opdeler området i mindre enheder herunder øer omkranset af kanaler og havnebassin. Den nordligste ø udgør 1. udbudsrunde for salg af arealer i området. Udbuddet blev vundet af et konsortium som står bag projektet Light*house. Lokalplanen er udarbejdet for at kunne realisere dette vindende projekt. Lokalplanen udlægger området til blandet bolig og erhvervsformål. 95 % af boligerne skal være helårsbeboelse, medens resten kan være uden pligt til helårsbeboelse. Der kan i området etableres butikker, restauranter, offentlige formål og virksomheder med ingen eller minimale miljøpåvirkninger på omgivelserne. Erhverv i stueetagen skal forbeholdes butikker, restauranter, caféer og andre publikumsorienterede funktioner. Lokalplanområdet opdeles i 3 områder. Område I omfatter den nordligste af de 4 øer og er udformet på grundlag af Light*house projektet. Illustrationer fra projektet er indsat i lokalplanens beskrivende del, og bestemmelserne tager udgangspunkt i og bygger på projektet. Lokalplanen udlægger byggefelter, hvor ny bebyggelse skal placeres, og der fastlægges bestemmelser for udnyttelsen af det enkelte byggefelt med hensyn til etageantal og bygningshøjder. Lokalplanen fastlægger ikke et bestemt antal boliger, men byggemuligheden anslås til at være mellem 350 og 500 boliger alt afhængig af den endelige fordeling mellem boliger og erhverv, samt størrelsen på den enkelte bolig. I områdets nordøstlige del er der udlagt et særligt byggefelt, hvor der kan opføres et højhus med en bygningshøjde i maksimalt kote 146. I området må opføres maksimalt 63.000 m 2 etageareal. Heraf skal mindst 34.000 m 2 anvendes til boligformål, og mindst 18.000 m 2 til erhvervsformål. Område II omfatter dispositionsplanens næstnordligste ø. For dette område fastlægges alene de overordnede rammer. Før byggeri og anlæg kan igangsættes skal der udarbejdes en supplerende detaillokalplan for området. Området har været sendt i offentligt udbud og forventes lokalplanlagt på baggrund af de valgte projekter. Side 4 af 17
Område III omfatter de offentlige trafikarealer. Lokalplanen udlægger en del af en fremtidig boulevard, som skal trafikforsyne alle de nordlige havneområder. Herudover udlægges areal til en parallelvej nær den nuværende Sverigesgade, en bydelsplads for enden af boulevarden samt en bugtpromenade, der sikrer offentlig adgang til bugten. Lokalplanen er anvendelsesmæssigt i overensstemmelse med kommuneplanen, men da denne kun giver mulighed for at opføre bebyggelser i op til 12 m, er der udarbejdet et tillæg for nærværende lokalplanområde samt de nærmeste naboområder på Nordhavnen. Dette tillæg muliggør bebyggelse i op til kote 33,4, og for mindre områder i op til kote 37,1, 40,8 og 146. Byggehøjderne afviger med op til 1 m fra højderne i udbuddet, og er et resultat af den forhandling, der har fundet sted omkring salget af arealet. Lokalplanen ligger i Samsøgade Skoles distrikt. Beregningerne viser, at der som følge af udbygningen på Pier 4 i årene 2008 2011 ikke forventes at komme flere skolebørn end de ca. 85, som allerede er indarbejdet i prognosen for Samsøgade Skole. 5.2 Kommuneplantillægget En forudsætning for lokalplanen er et kommuneplantillæg, der som det vigtigste element indeholder en forhøjelse af den maksimale bygningshøjde. 5.3 Miljøvurderingen Det er i miljøvurderingen af lokalplanen konkluderet, at der i lokalplanen tages højde for de miljømæssige forhold, som planlægningen af området kan påvirke. Det anbefales dog, at flere forhold overvåges. 5.4 Kommentarer til bemærkninger/indsigelser fremkommet under den offentlige fremlæggelse af planforslagene Planforslagene og miljøvurderingen har været offentligt fremlagt fra den 22. august 2007 til den 17. oktober 2007. Der er indkommet 12 høringssvar, mærket bilag 1-12. Svaret fra Miljø Center Århus, bilag 8, har haft opsættende virkning og har nødvendiggjort en udredning og en række ændringer i lokalplanen der relaterer sig til: Støj fra Mols-Liniens hurtigfærger. Støj fra Østhavnens containerterminaler. Lugtgener fra foderstoffirmaer på havnen. Side 5 af 17
Efterfølgende har de ændrede planforslag, der er vedlagt indstillingen (bilag 21 og 22), været offentligt fremlagt i en supplerende høring fra den 23. januar til den 20. februar 2008. Der er indkommet 5 høringssvar, mærket bilag 13 17. Fyrafmærkning (1) Forsvarets Bygnings og Etablissementstjeneste. Ønsker bestemmelser i lokalplanen om, at den eksisterende fyrafmærkning i området skal forsætte med at være i drift indtil en anden er godkendt af FBE og sat i drift. Afdelingens kommentar: Teknik og Miljø foreslår at lokalplanen ændres som ønsket. Kystdirektoratet (4) Ingen bemærkninger. Beboere på Skovvejen Forringelse af udsigt (2, 3, 5, 6, 7, 13, 14 og 15) Beboere på Skovvejen gør indsigelse mod højden af det kommende byggeri på Pier 4, der efter indsigernes mening vil fratage dem udsigt over Århus Bugten. End del af indsigerne mener det vil mindske lejlighedernes handelsværdi og mener sig derfor berettigede til ekspropriationserstatning i henhold til Grundlovens 73 for ufrivillig afståelse af ejendom som følge af indgreb i en ejendoms herlighedsværdi. Der henvises til Højesteretsdommen U1976.39H. Afdelingens kommentarer: Planloven indeholder ingen bestemmelser om, at en grundejer kan få erstatning i anledning af gener som følge af en ændret planlægning. Lokalplanlægningen er udtryk for en erstatningsfri regulering af ejendomsretten, og en ejer kan som hovedregel netop ikke have berettigede forventninger om, at den eksisterende planlægning vil blive opretholdt. Retspraksis viser, at der skal foreligge ganske særlige forhold, før der gives erstatning til ejeren af en ejendom, der ikke er omfattet af ekspropriation. Ekspropriationserstatning kan alene komme på tale i helt særlige tilfælde, hvor en bestemmelse i en lokalplan har atypiske og meget væsentlige konsekvenser for den pågældende grundejer. Det er ikke tilstrækkeligt, at lokalplanen medfører en ringere handelsværdi af ejendommen. Sådanne særlige forhold vurderes ikke at foreligge i det Side 6 af 17
foreliggende tilfælde, hvor der alene er tale om, at nogle af indsigerne vil få en udsigtsforringelse på grund af de kommende byggerier. Som begrundelse for erstatning for tabt herlighedsværdi henviser indsigerne til Højesteretsdommen U1976.39. Denne afgørelse vedrører et eksproprieret areal til en motorvej, placeret tværs over en herregårdsejendom. Højesteret fandt, at ekspropriationen medførte et mærkbart tab ved forringelse af gårdens tiltrækning for købere af store landbrug. Taksationskommissionens erstatning for arealafgivelse kunne ikke anses at yde ejeren fuld erstatning, og der blev derfor tilkendt ejeren yderligere 60.000 kr. for tab af herlighedsværdi. Vi finder ikke, at dommen kan begrunde indsigernes krav på ekspropriationserstatning, da der ikke ses at være sammenlignelige forhold mellem dommen og indsigernes krav på erstatning for mistet herlighedsværdi. Vi må derfor henholde os til, at lokalplanerne er en erstatningsfri regulering, som ikke kan begrunde erstatning efter Grundlovens regler om ekspropriation. Øget trafikstøj og støj fra anlægsarbejder(14) Bekymring for øget trafikstøj, trafikkaos og forurening samt støj fra anlæg og byggeri. Afdelingens kommentarer: Omdannelsen af Nordhavnsområdet fra tungt erhverv til et område med boliger og lettere erhverv betyder at den tunge trafik, der hidtil har præget området og nabokvarterer henvises til Åhavevej / Marselis Boulevard og den kommende havnetunnel. Det fremgår af Miljøvurdering af lokalplanforslag 815, at det vurderes, at trafikstøjen på sigt vil kunne nedbringes markant på Nordhavnen og det omliggende vejnet. Overfor entreprenøren, der står for de igangværende arbejder med kystsikring mm. har Teknik og Miljø præciseret, at de gældende støjgrænser i forhold til omliggende boliger skal overholdes. I forbindelse med de kommende byggerier vil Århus Kommune i samarbejde med bygherre og entreprenører arbejde for at materialer og byggegrej i det omfang det er muligt og hensigtsmæssigt transporteres fra søsiden. Illustrationsmateriale (14 og 15) Det anfægtes at de kommende projekter ikke er blevet visualiseret tættere på indsigeres bopæl på Skovvejen. Afdelingens kommentarer: Det er praksis at der visualiseres fra offentligt tilgængelige arealer, Side 7 af 17
veje stier mm. Fra Skovvejens offentligt tilgængelige arealer kan de kommende projekter kun ses meget sporadisk og det er derfor ikke fundet relevant at illustrere herfra. Selv om der ikke er udarbejdet visualiseringer fra boliger langs Skovvejen, er der ikke tvivl om at omdannelsen af Nordhavnen til en tæt og højt bebygget bydel vil påvirke udsigten fra de eksisterende nabobebyggelser. Teknik og Miljø foreslår at indsigelserne fra beboerne på Skovvejen ikke imødekommes. Støj og lugtgener fra Havnens virksomheder (8) Miljøcenter Århus: Indsigelse vedrørende, støj fra hurtigfærger og havnen i øvrigt, med opsættende virkning. Afdelingens kommentarer: Teknik og Miljø har undersøgt de forhold Miljø Center Århus har gjort indsigelse mod: Lavfrekvent støj fra Molsliniens hurtigfærger samt støj fra containerterminaler på Østhavnen. Hertil har Århus Kommune i samarbejde med DMU (Danmarks Miljøundersøgelser) nærmere undersøgt lugtpåvirkning i lokalplanområdet fra virksomheder på Århus Havn. I forbindelse med planforslagenes første behandling i byrådet blev der redegjort for at der i perioden for den offentlige fremlæggelse netop skulle klarlægges, hvorvidt lugtpåvirkningen ville have konsekvenser i forhold til den endelige vedtagelse af lokalplanen. Hurtigfærger Færgedriften på Pier 3 kan fortsætte frem til år 2020, hvor Mols- Liniens lejekontrakt ophører. Det er imidlertid meningen, at færgeterminalen flyttes til en fremtidig havneudvidelse mod sydøst. Flytningen forventes at finde sted, muligvis allerede i 2012/2013 og senest i 2015. Støjberegninger af Mols-Liniens nuværende drift på Pier 3 viser, at der i dagtimernen fra 07 18, ikke sker nogen overskridelse af grænseværdier for støj i forhold til Light*house-projektet. I aften og natteperioden vil der være en mindre overskridelse ved sejlads med den ene type færge, som Mols-Linien sejler med. Overskridelsen vurderes at kunne reduceres til et niveau under grænseværdien ved en beskeden reduktion af færgens hastighed, ved at benytte den anden type hurtigfærge eller ved at flytte sejlruten til en ny indsejling gennem Østmolen. Teknik og Miljø foreslår at der indgås de nødvendige aftaler om løsninger med Mols-Linien og med Århus Havn. Side 8 af 17
Containerterminalerne VM Acoustics Aps. har målt og beregnet støjpåvirkningen fra henholdsvis APM Terminals og Cargo Service de to containeroperatører på Østhavnen. De viser at Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier for støj fra virksomheder ved blandet bolig og erhverv er overholdt døgnet rundt, i alle ugens dage. Enkelte handlinger er dog så kraftige at der kan udløses et 5 db tillæg for impulser til de målte støjbelastninger. Impulstillægget kan bevirke, at de vejledende støjgrænser om natten bliver overskredet med 3 db. Ifølge VM Acoustics Aps. vil tillægget for impulser dog afhænge af baggrundsstøjniveauet på Pier 4 efter etablering af bebyggelsen. Århus Kommune vil i forbindelse med verserende sagsbehandling meddele Cargo-Service vilkår om overholdelse af Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier for almindelig støj. Dette indebærer, at virksomheden skal overholde en grænse på 35 db(a) om natten i området for åben og lav boligbebyggelse afgrænset af Adolph Meyers Vej, Strandvejen og Dalgas Avenue. Da afstanden fra Cargo Service til Pier 4 er den samme som til den åbne og lave boligbebyggelse, vurderes det, at støjen fra Cargo Service også ved Pier 4 vil blive reduceret til 35 db(a). Hvis det efter opførelsen af bebyggelsen på Pier 4 konstateres, at støjen fra virksomhederne er for høj og/eller skal udløse et impulstillæg på 5 db, vurderes det, at støjen kan nedbringes og/eller støj, der udløser impulstillæg kan elimineres ved at Århus Havn udfører en eller flere tekniske foranstaltninger af et omfang der ikke vurderes at påføre virksomhederne uforholdsmæssigt høje omkostninger. Teknik og Miljø anbefaler desuden, at lokalplanerne bliver tilpasset således, at de udendørs opholdsarealer til bebyggelserne placeres, så de afskærmes mod støjkilderne, f.eks. ved at ligge i læ af bebyggelsen samt at der i lokalplanen indarbejdes krav om, at der ved facadeudførelsen sikres et tilstrækkeligt lavt støjniveau inde i boliger og lignende støjfølsomme anvendelser (f.eks. institutioner). Lugtgener Århus Kommune har hos DMU (Danmarks Miljøundersøgelser) rekvireret en vurdering af den forventede lugtpåvirkning på de bynære havnearealer, herunder det planlagte højhus Light*house - hidrørende fra lugtemissionen fra foderstoffabrikkerne Aarhusegnens Andel og DLG. Begge virksomheder er placeret sydligst på Mellemarmen i Århus Havn i en afstand på ca. 1800 m fra det planlagte højhus og har beg- Side 9 af 17
ge lugtemissionen ført op gennem 112 m høje afkastskorstene. Beregningerne viser, at der kan optræde lugtniveauer der er over grænseværdien i Miljøstyrelsens vejledning samt i virksomhedernes hidtidige miljøgodkendelse, ved jordoverfladen i de dele af Århus By, der ligger i ca. 0,5 til 1,5 km fra skorstenene samt på de bynære havnearealer og hermed Light*house projektet. I forbindelse med en igangværende revurdering af miljøgodkendelserne af Aarhus-egnens Andel og DLG vil virksomhederne blive meddelt påbud om at reducere lugtpåvirkningen af omgivelserne med virkning fra d. 1.1.2011, hvor Light*house forventes taget i brug. Det vil betyde at Miljøstyrelsens anbefalede grænseværdier kan overholdes og give en forbedret lugtkvalitet i Århus By og ved Light*house. Det vurderes, at den påbudte reduktion af lugtpåvirkningen kan løses uden uforholdsmæssige omkostninger for virksomhederne. Grænseværdierne gælder udendørs. Indendørs forventes lugtpåvirkningen at optræde mere udjævnet og højhuset forudsættes indrettet med et ventilationssystem der henter luften i den nedre del af højhuset. Teknik og Miljø foreslår ovenstående indarbejdet i planforslagene. Miljø Center Århus har den 15. januar 2008 (bilag 20) trukket indsigelsen tilbage med den forudsætning at der indgås de nødvendige aftaler med Mols-Linien samt at ovenstående forhold vedrørende støj indarbejdes i planforslagene. Forslag om forøgelse af højden (9, 10, og 11) 3 høringssvar der støtter højhusbyggeriet og ønsker det afsluttet med spir, mast eller antenne på toppen. Afdelingens kommentarer: Teknik og Miljø finder det ikke anbefalelsesværdigt at forøge højden. Parkeringsforhold og bygningsmæssig ændring (12) H. Thule Hansen på vegne af bygherre: Ønsker ændringer, der tillader handicapparkering i terræn og placering af ramper til p-kælder uden for byggefelter, samt mulighed for at etablere en smallere arkade sammen med etablering af en træbrygge i vandoverfladen. Endvidere påpeges en fejl i redegørelsen. Side 10 af 17
Afdelingens kommentarer Teknik og Miljø finder at bygherres forslag til ændret handicapparkering og en smallere arkade med træbrygge vil give projektet en større kvalitet og anbefaler at ændringerne indarbejdes i lokalplanforslaget. Det kan dog ikke anbefales at placere ramper til p-kælder uden for byggefelter. Anmodning fra Z-huset konsortiet om at etablere underjordisk p- anlæg under Bydelspladsen (16) Et ønske fra konsortiet bag Z-huset, der er omfattet lokalplan 816, om at udvide p-kælder ud under bydelspladsen. Afdelingens kommentarer Teknik og Miljø anbefaler at ønsket imødekommes og indarbejdes i lokalplanen med den betingelse at udformningen af anlægget skal underordnes udformningen af bydelspladsen og godkendes af Århus Kommune. Århus MiljøCenter foreslår en helhedsløsning for affaldsområdet (17) Århus MiljøCenter fremlægger et forslag til en fremtidssikret affaldsløsning med centralsug. Afdelingens kommentarer Krav til affaldsløsninger for de to lokalplanområder 815 og 816 er beskrevet i notat af 21. september 2006, der er udarbejdet af Bascon i samarbejde med AffaldVarme Århus. Et centralsug anlæg blev ikke anbefalet fordi det ikke var hensigtsmæssigt, at indplacere en egentlig affaldsstation på pier 4 og fordi Århus Kommune ikke råder over arealer mere centralt i Nordhavnen, der kunne anvendes til en affaldsstation. Et centralsuganlæg ville således ikke kunne etableres på et tidspunkt, hvor det kunne betjene de første bebyggelser. I stedet blev det anbefalet at vælge et mobilsug, der er et mere fleksibelt affaldssystem. Notatet er bilag til og dermed et vilkår i salgsaftalerne med køberne af arealer der er omfattet af lokalplan nr. 815 og 816, henholdsvis Light*House og Z-House. Teknik og Miljø foreslår derfor at et centralsuganlæg ikke indarbejdes i lokalplanforslaget. Anmodning fra bygherre om at ændre grænse for maksimalt etageareal Side 11 af 17
Ved detaljering af Light*house projektet er der fremkommet en byggemulighed på 3.500 m² mere end først antaget, uden konsekvens for bygningens volumen. Afdelingens kommentarer Teknik og Miljø foreslår at anmodningen imødekommes. 5.5 Forslag til ændringer i lokalplanforslaget, kommuneplantillægget og miljøvurderingen De ændrede planforslag, der blev fremlagt i supplerende høring fra den 23. januar til den 20. februar 2008, er vedlagt indstillingen som bilag 21 og bilag 22. De indarbejdede ændringer omhandler næsten alle administrative forhold. De væsentligste er, at der i lokalplanforslaget og miljøvurderingen er tilføjet redegørelser for: Støj fra hurtigfærger, virksomhedsstøj fra havnens containerhåndtering samt lugtgener fra havnens foderstofvirksomheder. Lokalplanforslaget er tilføjet bestemmelser, der skal sikre at udendørs opholdsarealer til bebyggelse placeres så de afskærmes fra støjkilderne og at der ved facadeudførelsen skal sikres et tilstrækkeligt lavt støjniveau inde i bygningerne. I Kommuneplantillægget er der i forlængelse heraf optaget rammebestemmelse, der supplerer de generelle rammebestemmelser for virksomhedsstøj, med nye retningslinier for støjisolering af boliger og lignende anvendelser. For selve Light*house projektet sker der få mindre ændringer. Det fremgår, at der kan etableres en smallere arkade, fra 5 til 3 meter, sammen med at der placeres en træbrygge i vandoverfladen i kanalen langs arkaden samt at der kan etableres handicapparkering i terræn. Herudover foreslås (efter den supplerende høring) følgende ændret: Afsnittet om Miljøvurdering tilføjes proceduremæssige ændringer jævnfør Lov om Miljøvurdering af Planer og Programmer: Overskriften ændres til: Sammenfattende redegørelse om miljøvurderingen. Der tilføjes et nyt kapitel: Konklusion vedrørende bemærkninger indkommet under den offentlige fremlæggelse. Med teksten: Der er under den første offentlige fremlæggelse modtaget bemærkninger til miljøvurderingen fra Miljø Center Århus, vedrørende støj fra hurtigfærger og havnen i øvrigt samt lugtgener fra foderstofvirksomhed. Miljøvurderingen er derfor blevet tilføjet redegørelser for: Støj fra hur- Side 12 af 17
tigfærger, virksomhedsstøj fra havnens containerhåndtering samt lugtgener fra havnens foderstofvirksomheder. Redegørelserne fremgår af det ikke tekniske resume der indsat som bilag A Den efterfølgende offentlige fremlæggelse, fra den 23. januar til den 20. februar 2008, har afstedkommet følgende forslag til ændringer: Lokalplanens indhold Afsnit: Planens hovedtræk 63.000 m² ændres til 66.500 m². Der tilføjes: I forbindelse med bydelspladsen åbnes der mulighed for at etablere et underjordisk parkeringsanlæg med sammenhæng til parkeringsanlæg under Z-huset på nabogrunden mod sydvest. 30.000 m² ændres til 29.035 m², 34.000 m 2 ændres til 37.465 m 2. Bestemmelser 3 Anvendelse, nyt Stk. 14: Et areal langs områdets sydvestlige afgrænsning kan indrettes til underjordisk parkeringsanlæg i forbindelse med bebyggelsen på det tilgrænsende byggefelt. Udformning af anlægget skal underordnes udformningen af bydelspladsen og godkendes af Århus Kommune jævnfør 5 stk. 14. 7 Bebyggelsens omfang og placering mm. stk. 2: 63.000 m² ændres til 66.500 m², stk. 3: 30.000 m² ændres til 29.035 m² stk. 4: 34.000 m 2 ændres til 37.465 m 2 13 Ophævelse af ældre lokalplan Der tilføjes: Lokalplan nr. 154, vedtaget af byrådet den 11. marts 1983. Lokalplan nr. 294, vedtaget af byrådet den 31. august 1988. Redegørelsen Afsnittet: Ældre lokalplaner, teksten ændres til: De eksisterende lokalplaner nr. 154 og nr. 270 udlægger områdets nordlige del til udvidelse af containerhavnen. Disse lokalplaner aflyses for de områder, som er omfattet af nærværende lokalplan med dennes endelige vedtagelse og offentliggørelse. For naboområdet mod øst gælder lokalplan nr. 294 for udvidelse af Århus Fiskeri- og Lystbådehavn. Denne lokalplan har et mindre sam- Side 13 af 17
menfald med nærværende lokalplan og aflyses for de områder som er sammenfaldende med nærværende plan. 6. Strategi for borgerinddragelse I forbindelse med udviklingen af De Bynære Havnearealer har der været gennemført en omfattende borgerinddragelse, som der blev redegjort udførligt for i indstillingen til byrådets behandling af planforslagenes offentliggørelse. For projekterne omfattet af lokalplan 815 og lokalplan 816 er der afholdt følgende offentlige arrangementer: I forbindelse med de to udbud som resulterede i salg til Light*house og Z-Huset De to vinderprojekter blev præsenteret på et pressemøde den 16. april 2007. Efterfølgende blev modeller og plancher af projekterne sammen med de øvrige projektforslag for 1. og 2. udbudsrunde, 1. udbudsetape udstillet for offentligheden i Rådhushallen fra den 16. april - 24. april 2007 hver dag kl. 10.00-18.00. Projekterne er desuden præsenteret og beskrevet på Kommunens hjemmeside, i foldere trykt i 2.000 eksemplarer og via dagspressen. Endelig afholdes der løbende foredrag for grupper, foreninger, organisationer, virksomheder etc. i Informationscentret og på eksterne lokationer. Der har været afholdt borgermøde om lokalplanerne 815 og 816, den 18. september 2007, med et fremmøde på ca. 50 personer. 7. Konsekvenser for ressourcer 7.1 Økonomiske konsekvenser Nærværende lokalplanindstilling om lokalplan 815 for området omfattet af 1. udbudsrunde af De Bynære Havnearealer har ingen direkte økonomiske konsekvenser. I forhold til tidligere, har Light*house fået mulighed for at opføre yderligere 3.500 etagemeter byggeri, således at den samlede byggeret kommer op på 66.500 etagemeter. Den øgede byggeret fremkommer ved en bedre udnyttelse af byggeriet, og vil holde sig indenfor de gældende højdegrænser etc. Udnytter Light*house disse 3.500 etagemeter byggeret skal de til kommunen afregne samme etageme- Side 14 af 17
terpriser som er gældende i deres købstilbud baseret på 63.000 etagemeter. De afledte økonomiske konsekvenser vil indgå i den samlede afregning for de bynære havnearealer, og vil endvidere fremgå af anlægsregnskabet for den første etape af byggemodningen af Pier 4. De økonomiske og bevillingsmæssige konsekvenser af 1. udbudsrunde er beskrevet i tidligere indstillinger herom, og senest i indstillingen "Anlægsbevilling. De Bynære Havnearealer. Etablering af kystsikring samt 1. etape af byggemodning af Pier 4" (vedtaget den 27. juni 2007). I forbindelse med indstillingen om dispositionsplanen for Nordhavnen m.v. fra januar 2006, blev der udarbejdet en økonomimodel for De Bynære Havnearealer. Modellen sandsynliggjorde, at det ud fra nogle nærmere angivne forudsætninger, var muligt at realisere de planlægningsmæssige forhold økonomisk. På baggrund af de første erfaringer med såvel salg af arealer, kommunale byggemodningsopgaver, nye skøn over renteudgifterne samt ekstraafregning til Havnen, skønnes det fortsat realistisk at opnå samlet økonomisk balance ved omdannelsen af De Bynære Havnearealer. 7.2 Miljømæssige konsekvenser Det er vurderet at lokalplanen og kommuneplantillægget er omfattet af Lov om Miljøvurdering af Planer og Programmer. Der er derfor udarbejdet en miljøvurdering efter lovens 4. I perioden for den første offentlige fremlæggelse gjorde Miljøcenter Århus indsigelse, idet de savnede redegørelser for støjbelastningen fra Mols-Liniens hurtigfærger samt at der ikke opstår konflikt mellem planernes planlagte boligbyggeri og muligheden for forsat at drive og udvikle Århus Havn. Teknik og Miljø har derfor iværksat supplerende undersøgelser og redegjort nærmere for de nævnte forhold i miljøvurderingen som beskrevet i indstillingens punkt 5.5. De reviderede miljøvurderinger har ikke afstedkommet bemærkninger under den supplerende offentlige fremlæggelse. Peter Thyssen / Bjarne Knudsen Side 15 af 17
Bilag Bilag 1-17: Indsigelser og bemærkninger til lokalplanen. (vedlagt originalsagen/+ elektronisk). Bilag 20: Miljøcenter Århus, Ophævelse af indsigelse (vedlagt originalsagen/+ elektronisk) Bilag 21: Forslag til lokalplan nr. 815, januar 2008. (kopi til alle/+ elektronisk) Bilag 22: Miljøvurdering af lokalplan 815, januar 2008. (kopi til alle/+ elektronisk) Tidligere beslutninger Offentlig fremlæggelse af planforslagene Århus Byråd vedtog den 15. august 2007 offentligt at fremlægge forslag til lokalplan nr. 815. Blandet byområde på Nordhavnen, Århus Midtby. Tillæg nr. 116 til Kommuneplan 2001 samt miljøvurdering af lokalplan nr. 815. Kvalitetshåndbog for De Bynære Havnearealer Byrådet vedtog den 21. september 2005 Kvalitetshåndbog for De Bynære Havnearealer - tillæg nr. 58 til Kommuneplan 2001 endeligt. Kommuneplantillægget udgør det fremtidige overordnede grundlag og rammen for udviklingen og omdannelsen af De Bynære Havnearealer. Køb af Fiskeri-, Træskibs- og Lystbådehavnen Byrådet besluttede den 21. juni 2006 at indgå en aftale med Havnen om overtagelse af hovedparten af Fiskeri-, Træskibs- og Lystbådehavnen - som en tillægsaftale til den allerede aftalte overdragelsesplan for De Bynære Havnearealer. Dispositionsplan for de nordlige områder Byrådet vedtog den 21. juni 2006 De Bynære Havnearealer - dispositionsplan for de nordlige områder endeligt. Med den endelige vedtagelse blev det endvidere besluttet, at der i forbindelse med detailplanlægningen af de byområder der grænser op til Lystbådehavnen skal arbejdes mere detaljeret med overgangszonen mellem lystbådehavnen og de nye byområder. Det skal endvidere i forbindelse med det byggefelt der grænser op til Lystbådehavnens vinterplads overvejes om og i givet fald hvordan der kan ske et funktionsmæssigt overlap mellem Lystbådehavnen og det nye byområde. Side 16 af 17
Udbud og salg af arealer på Pier 4 Byrådet vedtog den 21. juni 2006 indstilling om udbud af dele af Pier 4. Endvidere har Byrådet den 2. maj 2007 på et lukket møde vedtaget, at der indgås aftale med Light*house og Z-huset på baggrund af de reviderede tilbud, som beskrevet i sagen. I samme sag er Borgmesterens Afdeling og Teknik og Miljø bemyndiget til at indgå salgsaftale indenfor de i indstillingerne beskrevne rammer. Side 17 af 17