City Profile Århus-området 4 5 6 ØKONOMI ÅRHUS - ET OVERBLIK ERHVERVSEJENDOMME WWW.DTZ.COM/DK
Introduktion Det glæder os at præsentere vores seneste City Profil for Århus-området. Rapporten er en oversigt over ejendomsmarkedet i Århus og omegn. DTZ Research udgiver en lang række rapporter, der spænder fra globalt til byniveau. Rapporten har tre hovedafsnit. Den første sektion indeholder en oversigt over dansk økonomi, og fokuserer på udviklingen i vækst, arbejdsløshed, import/eksport og privat forbrug. I den anden del, giver vi en oversigt over Århus by, opdelt i demografiske og infrastrukturelle forhold og udviklingsområder. I det afsluttende afsnit fokuserer vi på markedet for fast ejendom. Opdelt i kontor-, detail-, og industrisektorerne, beskriver vi både den historisk og den seneste udvikling I huslejeniveauerne, renter, tomgang og nettooptag, samtidig med en oversigt over den seneste udvikling og transaktioner. 2 DTZ oktober 2010
City Profile Århus-området Kontakt DTZ Research Kim McMillan Partner, Dip (gen.surv.) FRICS International, Investering, vurdering og research 45 33 73 45 11 kim.mcmillan@dtz.com DTZ Århus Kenneth Pedersen Afdelingsdirektør Statsaut. ejendomsmægler og valuar, MDE 87 31 50 74 kenneth.pedersen@dtz.com Resumé Århus og trekantsområdet udgør tilsammen Vestdanmarks økonomiske og logistiske knudepunkt. Århus kommune vokser fortsat og er hovedbyen i region Midtjylland. I regionen bor der ca. 1.254.000 mennesker, og det forventes, at regionen vil opleve en vækst i antallet af indbyggere frem mod år 2030 på godt 9%. Århus er i dag den førende region i Danmark, når det kommer til vækst i videnservicevirksomheder, og oplevede i perioden 2003-2006 en vækst på 34%. Århus havn er i dag Danmarks største containerhavn, med en markedsandel på ca. 65% af de containere, der omsættes for i danske havne. Havnen vil i de kommende år blive udbygget som erhvervshavn og samtidig er der inddæmmet store områder til også at kunne huse boliger, erhverv og kulturinstitutioner. Som i resten af landet ses stigende tomgangsprocenter på alle segmenter. Denne udvikling ventes at fortsætte eller stagnere de kommende 12 måneder. Lejeniveauerne har ligget relativt stabilt det seneste år, men der kan forventes et mindre fald, specielt på de sekundære beliggenheder. Siden markedet toppede er afkastene steget med 75-125 basispunkter og primære detailhandelsejendomme skønnes nu at ligge på 5-5,50%, primære kontorer på 5,50% og primære industriejendomme på 7,50%. DTZ oktober 2010 3
Økonomi Danmark har oplevet en periode med recession og vil fortsat være påvirket af den globale økonomiske afmatning. Recessionen i Danmark løb over fire på hinanden følgende kvartaler fra midten af 2008 til midten af 2009, og er nu blevet konverteret til yderst beskeden vækst i de seneste to kvartaler. Udviklingen er blevet hjulpet stærkt på vej af eksterne forhold på den globale økonomi generelt og de økonomiske og politiske initiativer, der er taget rundt om i verden. Danmark kom lige akkurat ud af recessionen i 3. kvartal 2009 med en vækst på 0,5% efterfulgt af 0,2% vækst i 4. kvartal. Prognosen for hele året 2010 er en vækst på ca. 0,9% efterfulgt af 2,2% i 2011. Figur 1: Dansk renteniveau 6 5 4 % 3 2 1 0 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Kortfristet (3mdr) Kilde: Danmarks Nationalbank 10 års statsobligation Selv om dansk økonomi har hvilet på et relativt stærkt grundlag efter en årrække med høj vækst er fundamentet svækket af et voksende underskud på de offentlige finanser. Selv om budgetunderskuddet er øget, primært som følge af regeringens initiativer og bankpakker, er betalingsbalancen fortsat positiv og eksporten begynder igen at vise en opadgående tendens. Budgetoverskuddet på kr. 59,5 mia. i 2008 ser ud til at være på vej til et kr. 95 mia. stort underskud i 2010 (5,5% af BNP). Dette svage opsving er dog stadig meget skrøbeligt og sårbart over for fortsat usikkerhed omkring udviklingen i den globale økonomi, især i Europa, hvor alvorlige problemer i nogle af de europæiske lande risikerer at blive en hæmsko for fremtidig vækst og påvirke Euroen negativt. Mange af de lovende tegn, som de større europæiske økonomier viste i 1. og 2. kvartal, er nu begyndt at blive svagere, selv om Danmarks vigtigste handelspartnere, Tyskland og Sverige ser ud til at klare sig noget bedre. Håbet er, at Danmark vil få gavn af dette spin-off, men vejen til et vedholdende opsving forventes stadig at blive lang og hård. Dansk industri har været særligt hårdt ramt med eksporten nede omkring 9,8% i sidste kvartal af 2009 sammenlignet med samme periode året før. De første to kvartaler af 2010 har dog vist en lille forbedring, ligesom globale forhold gradvist har ændret sig til det bedre. På baggrund af dette, har en række store danske virksomheder annonceret halvårsregnskaber, som er bedre end forventet. Baseret på officielle danske tal, er arbejdsløsheden stadig forholdsvis lav på ca. 4,1%, men forventes at fortsætte den stigende tendens, i takt med, at virksomhederne fortsætter med at operere med overskydende kapacitet, og derfor er der forventning om yderligere arbejdsløshed, der forventes at toppe på omkring 4,75% over de kommende 18 måneder. Boligmarkedet er generelt stadig sløvt og anses for at være tæt på bunden. Mens de seneste statistikker viser en vis forbedring i priserne, forbliver disse 20-30% under toppen. I områder som København, hvor ejendomme produceret gennem ny udvikling i løbet af opgangsperioden stadig er betydelige, er der forskellige meninger om, hvorvidt priserne vil falde yderligere, eller hvornår de vil stabilisere sig. Men det ser ud som om stabilitet og bæredygtige prisstigninger på boliger stadig har et stykke igen. Figur 2: Makroøkonomiske nøgletal 2008 2009 2010(F) 2011 (F) Real BNP vækst -1,1-4,7 1,6 1,7 HICP Inflation 3,4 1.3 1,3 1,9 Arbejdsløshedspct. 1,8 4,3 4,5 4,7 Kilde: Danmarks Nationalbank/Danmarks Statistik Selv om det private forbrug afspejlet i forbrugerkøb var meget svagt i de første to kvartaler af 2010 med et fald i salget på 1,5% i januar og februar baseret på året før, viste tal for marts en kraftig forbedring i salget op omkring 3,6% i forhold til året før. Mange udråbte dette 4 DTZ oktober 2010
City Profile Århus-området som begyndelsen på den reelle virkning af skattereformer og bankpakker på markedet. Denne stærke stigning har dog baggrund i et meget lavt niveau og kommer desuden efter en lang og hård vinter. Det er en opmuntrende tendens, men forbrugertilliden er begyndt at svækkes i løbet af sommermånederne, hvilket betyder, at detailhandelen for andet halvår er startet noget usikkert. Forbrugerudgifterne forventes at vokse med omkring 1,2% i 2010 og 1,7% i 2011. Dette støttes i øjeblikket af en løs pengepolitik med diskontoen på omkring 0,75% sammenlignet med 2,75% i begyndelsen af 2009. Prognosen peger på en fortsat lav, kort rente, som uundgåeligt vil stige, når fremgangen betragtes som værende bæredygtig. Århus - et overblik Århus og trekantsområdet udgør tilsammen Vestdanmarks økonomiske og logistiske knudepunkt. Østjylland er i færd med at udvikle sig til et sammenhængende område med stor befolkningstilvækst og pendling mellem byerne fra Hedensted i Syd til Randers i Nord og ud mod Silkeborg i Vest. Århus kommune, der har en befolkning på 306.650 indbyggere og som fortsat vokser, er hovedbyen i region Midtjylland. I regionen bor der ca. 1.254.000 mennesker, og det forventes, at regionen vil opleve en vækst i antallet af indbyggere frem mod år 2030 på godt 9%. En stor andel af befolkningen i Århus kommune er højtuddannet og ligger på niveau med København med 36% højtuddannede personer. Siden 1999 har Århus kommune og amtet/regionen udviklet teknologicentre omkring IT-byen Katrinebjerg, som nu har mere end 1.800 studerende og hvor virksomheder som f.eks. Google og Microsoft har opsat udviklingscentre. Desuden er Århus Universitet og Århus Handelshøjskole med til at styrke Århus som regionalt videncenter, specielt siden universitetsfusionerne i 2006. I Århus er 13% af indbyggerne, ifølge Danmarks Statistik, studerende. I København er tallet 10% og i Odense og Ålborg er 9% af befolkningen studerende. Århus er i dag den førende region i Danmark, når det kommer til vækst i videnservicevirksomheder, og ifølge rapporten Videnservice i Århusområdet udarbejdet af DAMVAD, oplevede regionen i perioden 2003-2006 en vækst på 34% mod 27% af tilsvarende virksomheder i Odense og 19% i København/Frederiksberg. I øvrigt ligger Århus ligeledes helt i front, når der sammenlignes med større byer i Nordeuropa. I de kommende år er der planlagt flere større investeringer i Århus. Det er planlagt, at der skal gennemføres en modernisering af infrastrukturen i Århus, bl.a. med en tunnel under Marselis Boulevard (færdig i 2015), Danmarks første letbane, hvor etape 1 ligeledes forventes færdigt i 2015 og som vil forbinde de nye boligområder i Lystrup og Skejby med byen, samt en fortsat udbygning af havnen med den ny Omniterminal, som forventes færdigt i 2010 og skal afløse Multiterminalen. Desuden er det besluttet, at Skejby Sygehus skal udbygges indtil 2015 2020 for i alt ca. kr. 8 mia., hvilket p.t. er det største hospitalsbyggeri i Danmark. Århus havn er i dag Danmarks største containerhavn, med en markedsandel på ca. 65% af de containere, der omsættes for i danske havne. Havnen er i dag en såkaldt feederhavn til Europas største og vigtigste havn, Rotterdam. Havnen har i perioden 1998 2008 investeret mere end kr. 1,3 mia. i en fortsat udbygning, og har i dag desuden daglige forbindelser til resten af Skandinavien og Baltikum. Havnen vil i de kommende år blive udbygget som erhvervshavn og samtidig er der inddæmmet store områder til også at kunne huse boliger, erhverv og kulturinstitutioner. Der forventes at bo ca. 7 8.000 mennesker i havneområdet om 10 år. Når havnen er færdigudbygget i 2022 vil den være fordoblet til et areal på ca. 360 Hektar. I perioden 1999 2009 realiseredes en vækst i den samlede godsomsætning på 17%, svarende til en årlig vækst på 1,5%. Omsætningen af containere er i perioden vokset med 31% svarende til 3% p.a. Århus lufthavn ligger nordøst for Århus, og havde i 2009 526.402 passagerer, hvilket er en mindre tilbagegang i forhold til året før. Lufthavnen tilbyder ruter til bl.a. København, Skandinavien, London og Barcelona. Århus kommune har igangsat en plan for at blive en CO2 neutral by i 2030. DTZ oktober 2010 5
Udviklingsområder Der er mange udskudte projekter i Århus og omegn. Byen stod netop overfor gennemførelse af mange nye byggeprojekter, da finanskrisen indtraf, og derfor blev et stort antal kvadratmeter projekterede byggerier midlertidigt sat på standby. Husets placering midt på det nye, centrale havnetorv er valgt i et forsøg på at gøre det til et attraktivt samlingssted for kommunens borgere og besøgende. Multimediehuset kommer til at rumme et moderne bibliotek som vil blive kernen i huset. Derudover er det planlagt, at også Borgerservice skal have til huse i bygningen. De fleste planlagte projekter lever stadig, men man afventer bedre tider og muligheder for finansiering. Flere af de projekter, som i første omgang så ud til at ville blive opgivet er i mellemtiden overtaget af nye og mere kapitalstærke hænder. Mange forskellige områder er projekteret og nogle af de projekter, som med sikkerhed gennemføres, er beliggende på De bynære Havnearealer. Med offentlige midler i ryggen er opførelsen af to store projekter, Navitas Park og Multimediehuset, på havnen, på i alt ca. 60.000 m², samt 30.000 m² parkeringsanlæg garanteret. Navitas Park og Multimediehuset forventes begge at stå færdige og kunne slå dørene op i 2014. Navitas Park bliver med sine 35.000 etagemeter Århus nye centrum for energi, innovation og uddannelse på De Bynære Havnearealer. Byggeriet vil, når det står færdigt, komme til at huse mere end 2.000 studerende og 300 undervisere, forskere og iværksættere. Bag opførelsen af Navitas Park står Ingeniørhøjskolen i Århus, Århus Maskinmesterskole og INCUBA Science Park. Multimediehuset Multimediehuset på ca. 30.000 etagemeter og 30.000 m² parkeringsanlæg kommer til at ligge på den sydlige bastion. De Bynære Havnearealer Derudover bygger Bestseller sit nye domicil på havnen. Byggeriet skal huse administration, kontorarealer, showrooms mv. Det er forventningen, at Bestseller placerer ca. 500 arbejdspladser med tilknytning til koncernens selskaber i det nye byggeri, som påbegyndes primo 2011. Desuden har Boligforeningen Ringgården netop annonceret, at de vil opføre 80-90 klimavenlige ungdomsboliger i et 12 etagers højhus på De Bynære Havnearealer. Byggeriet er planlagt påbegyndt næste år og forventes at stå færdigt allerede i 2012. For nuværende konkurrerer fem byggekonsortier om projektet. Ringgården overtog tidligere på året grunden i den nye havneby, hvor ungdomsboligerne på sammenlagt 4.800 m² skal opføres. Udviklingen og byggeriet på Århus havn er således i fuld gang og forventes at ville kunne medvirke til at aktivere udviklingen på resten af De Bynære Havnearealer de kommende år. 6 DTZ oktober 2010
City Profile Århus-området Erhvervsejendomme Kontorejendomme Udbuddet af kontorer i Østjylland steg i 2. kvartal med 15.900 m² og sneg sig dermed op over et samlet udbud på mere end 300.000 m². Dermed topper Østjylland listen med den højeste tomgangsprocent i landet. Tomgangen på kontorer i Østjylland er ved udgangen af 2. kvartal 2010 oppe på 10,6%, mens landsgennemsnittet til sammenligning nu er 8,2%. Tomgangen er steget støt de sidste fire kvartaler. Fra en tomgang på 7,7% for 12 måneder siden. På landsplan er den steget fra 6,7%. Den stigende tomgang lægger pres på lejepriserne og der ses flere og flere indslusningsrabatter og tilbud om trappeleje. Det overordnede billede af markedet er stadig præget af finanskrisen og de deraf følgende manglende finansieringsmuligheder, og mange virksomheder er stadig afventende og udskyder investeringer og flytninger. Lejeniveauerne for de bedste kontorer i Århus ligger på ca. kr. 1.250-1.400 pr. m² p.a., afhængigt af faciliteterne. Nyopførte lokaler i Århus C kan pt. lejes for kr. 1.400, mens moderne lokaler i den ældre bygningsmasse kan lejes for kr. 1.250. Kontorlokaler på strøget kan til sammenligning pt. lejes i niveauet omkring kr. 1.000. Kun nyopførte kontorlokaler på havnen kommer i øjeblikekt højere op i pris. Vestas er én af de store aktører på kontormarkedet i Århus i øjeblikket. For at få mere plads og samle flere aktiviteter under ét tag, har Vestas besluttet at flytte sit hovedkontor fra Randers til Århus i 2011. Det nye hovedkontor vil blive opført ved siden af Vestas Technology R&D s nye udviklingscenter i Skejby, hvor Vestas har købt en grund på ca. 73.800 m², hvorpå der således skal bygges knap 20.000 m² domicil. Flytningen betyder ny arbejdsplads for omkring 250 medarbejdere, som flytter fra Randers til Århus, samt ansættelse af omkring 400 nye medarbejdere, Vestas forventer at ansætte i sit nye udviklingscenter. Rambøll er også i gang med at opføre et nyt domicil i Skejby. Det forventes, at ca. 400 medarbejdere vil kunne flytte ind i det nye domicil allerede primo 2011. I Hasle opføres ZENIT Company House, som, når det er færdigt, vil indeholde 20.000 m² kontorer. Figur 3: Østjylland kontor tomgang og netto-optag 40.000 30.000 20.000 10.000 - (10.000) (20.000) (30.000) (40.000) 01.07.2006 01.10.2006 01.01.2007 01.04.2007 01.07.2007 01.10.2007 01.01.2008 01.04.2008 01.07.2008 01.10.2008 01.01.2009 01.04.2009 01.07.2009 01.10.2009 01.01.2010 01.04.2010 01.07.2010 11,00 10,00 9,00 8,00 7,00 6,00 5,00 4,00 Afkastet på de bedst placerede kontorejendomme i Århus C ligger i niveauet 5,50% op til ca. 6,25%. Udviklingen på lejepriserne forventes naturligt at ville være meget afhængig af udbuddet. Såfremt finansieringsmulighederne forbedres, forventes det, at nogle af de udskudte byggeprojekter vil blive igangsat, og at det deraf følgende større udbud vil lægge øget pres på lejepriserne. Trækker krisen yderligere ud, vil den økonomiske afmatning forventeligt resultere i en vigende efterspørgsel og dermed yderligere pres på lejepriserne. Det er derfor vores forventning, at vi i bedste fald går en tid i møde med stagnerende priser på kontormarkedet. Skejby har i flere år stået for en stor del at udvidelsen af antallet af kontorkvadratmeter i Århus. En udvikling, som ser ud til at fortsætte. (50.000) Nettooptag m2 Tomgang % Kilde: Oline Lokalebørs/DTZ Research Figur 4: Århus primær kontor leje og afkast 2.500 2.250 2.000 1.750 1.500 1.250 1.000 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 (E) Primær kontor leje (kr./m2) Primær kontor afkast (%) Kilde: Oline Lokalebørs/DTZ Research 3,00 7,00 6,50 6,00 5,50 5,00 4,50 4,00 DTZ oktober 2010 7
Lighthouse-projektet på havnen i Århus ser nu ud til at blive en realitet. Projektet, som er mest kendt for én af sine bygninger, nemlig det 142 meter høje tårn, har nu, efter at være igennem en noget turbulent tilværelse, investorer bag sig, som vil realisere projektet og det forventes, at projektet vil være igangsat inden årets udgang. Århus Universitet har planer om at udvide på området, som i Århus er bedst kendt som Barnow-grunden. Det er det stigende antal studerende, som gør udvidelsen nødvendig. Første etape forventes at udgøre ca. 40.000 m² og 2. etape ca. 21.000 m². Advokatfirmaet DELACOUR DANIA flytter inden udgangen af 2011 til nyt domicil på Åboulevarden i det centrale Århus. Området vil blive centrum for den fremtidige byggeaktivitet omkring midtbyens inddragelse af de centrale havnearealer, og åbningen af det sidste stykke af åen ud til havnebassinet. Ejendommen vil forinden flytningen blive gennemgribende ombygget og moderniseret. Ingeniørhøjskolen forventer at flytte 600 IT-studerende til nye omgivelser i en nybygget ejendom på Katrinebjerg i december 2011. Dermed samles efterhånden ca. 3.000 it-specialister og studerende i området. Detailhandelsejendomme Antallet af ledige butikslokaler i Østjylland er stadig stigende, og er ved udgangen af 2. kvartal registreret til at være oppe på 99.900 m 2. Dermed er tomgangsprocenten nu på 5,2 i Østjylland. De samme tal på landsplan er 617.900 m 2 og en tomgangsprocent på 5,1. Finanskrisens følger og det pressede detailsalg har sat sine tydelige spor i tomgangsprocenterne. Der er dog tegn på, at der er bedring på vej og at markedet begynder at stagnere på de nuværende niveauer. Skejby området er med omdrejningspunktet omkring IKEA i stadig udvikling. I takt med omlægningen af motorvejen bliver det gamle industriområde ved med at tiltrække flere og flere butikker. Senest er Lidl kommet med og er ved at opføre en ca. 1.000 m² butik. Således bliver Lidl nyeste ankomne i området og bliver nabo til SILVAN, som i 2009 flyttede ind i deres nye ejendom og samtidig udvidede deres butik til 5.000 m². Dette underbygger således den stadige tendens til udvidelse af de eksisterende butiksområder i udkanten af byen langs indfaldsvejene. I Århus midtby har afståelsessummerne været kraftigt under pres og er det stadig. Særligt på sekundære beliggenheder er markedet presset og mulighed for afståelsessummer er mange steder helt væk. 8 DTZ oktober 2010
City Profile Århus-området Figur 5: Århus primær detail leje og afkast 6.000,00 5.000,00 4.000,00 3.000,00 7,00 6,50 6,00 5,50 Lager-, logistik- og produktionsejendomme Tomgangsprocenten for lagerejendomme er steget markant og er nu helt oppe på 6,7 i Østjylland mens den på landsplan er 4,1. 2.000,00 5,00 1.000,00 4,50-4,00 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Primær detail leje (kr./m2) Primær detail afkast (%) Kilde: Oline Lokalebørs/DTZ Research Figur 6: Østjylland detail tomgang og netto-optag 10.000 5.000 - (5.000) (10.000) (15.000) (20.000) 01-01-2006 01-04-2006 01-07-2006 01-10-2006 01-01-2007 01-04-2007 01-07-2007 01-10-2007 01-01-2008 01-04-2008 01-07-2008 01-10-2008 01-01-2009 01-04-2009 01-07-2009 01-10-2009 01-01-2010 01-04-2010 01-07-2010 Nettooptag m2 Tomgang % 6,00 5,50 5,00 4,50 4,00 3,50 3,00 2,50 2,00 1,50 1,00 Det store udbud har også her sat sit præg på lejepriserne, som er under et stadigt pres. Det er særligt umoderniserede og utidssvarende ejendomme, som står tomme. Byggeprisernes fald har også været medvirkende til at holde lejepriserne nede. Derudover har også de sidste par års nyopførte logistikejendomme i området også bidraget til det relativt høje antal tomme etagemeter. Blandt de markedsaktører, som har haft stor betydning, kan især fremhæves en enkelt, nemlig Dansk Supermarked, som har flyttet deres nye non-food lagertil en nyopført ejendom på mere end 50.000 m² samt Nettos ferskvareterminal på ca. 12.000 m². Generelt er det områderne ved motorvejstilslutningerne, der tiltrækker nye investeringer i ejendomme, og de motorvejsnære logistikområder i Skanderborg - syd for Århus - har de seneste år ligeledes haft en markant vækst. Kilde: Oline Lokalebørs/DTZ Research DTZ oktober 2010 9
Figur 7: Århus primær industri leje og afkast 500,00 475,00 450,00 425,00 400,00 375,00 350,00 325,00 300,00 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Kilde: Oline Lokalebørs/DTZ Research Investeringsmarkedet Generelt Primær industri leje (kr. m2) Primær industri afkast (%) Figur 8: Østjylland industri tomgang og nettooptag 100.000 50.000 - (50.000) (100.000) (150.000) 01-01-2006 01-04-2006 01-07-2006 01-10-2006 01-01-2007 01-04-2007 01-07-2007 01-10-2007 01-01-2008 01-04-2008 01-07-2008 01-10-2008 01-01-2009 01-04-2009 01-07-2009 01-10-2009** 01-01-2010 01-04-2010 01-07-2010 Nettooptag m2 Tomgang % Kilde: Oline Lokalebørs/DTZ Research Det danske investeringsmarked har i mange år i et international perspektiv været uigennemskueligt og manglet gennemsigtighed omkring priser og afkast og derfor været domineret af lokale/nationale investorer. Udbuddet af institutionelle investeringsejendomme har været begrænset med mange ejendomme handlet off-market eller solgt i projekteringsfasen til udvalgte investorer. Den resterende del har udgjort et domæne for ejendoms- og investeringsselskaber, investeringskonsortier, familiefonde, formuende enkeltpersoner og skattedrevne investeringsmotorer. 8,00 7,50 7,00 6,50 6,00 5,50 5,00 4,50 4,00 7,00 6,00 5,00 4,00 3,00 2,00 1,00 0,00 International indtrængen på de danske marked fra lande udenfor den nordiske region har været meget mere begrænset end i de andre nordiske lande. Det begyndte i 2004 og amerikanske, britiske, australske og islandske investorer har været aktive indtil midten af 2008. Siden da har de grænseoverskridende ejendomsinvesteringer været påvirket af den internationale finanskrise, idet de fleste af disse investorer har trukket sig tilbage til deres kernemarkeder. Det danske marked for ejendomsinvesteringer, har som markederne i øvrigt i Europa, været præget af den finansielle krise de seneste 2 år. Krisen medførte en markant nedgang i antallet af gennemførte transaktioner, og markedet har i de sidste 1½ - 2 år været todelt; et marked hvor forskellige ejendomsselskaber med høj gearing er gået konkurs og overordnet blevet overtaget af selskabernes finansieringskilder, bl.a. ved at hjemtage de belånte ejendomme på tvangsauktion, og et marked, hvor økonomisk stærke ejendomsinvestorer private såvel som institutionelle investorer har efterspurgt mindre og større kvalitetsejendomme. Som følge af, at mange af de danske banker/ pengeinstitutter har måtte tage større nedskrivninger i denne periode, har tilgang til finansiering af ejendomsinvesteringer været sværere, hvilket tillige har været en af årsagerne til det lavere investeringsvolumen i Danmark. tendensen fra de større investeringsmarkeder i første del af 2010, herunder Danmarks nabomarkeder i Sverige og Norge er, at disse markeder er kommet sig hurtigere end det danske, og at volumen igen er begyndt at stige, om end det fortsat er under det gennemsnitlige niveau fra tiden før priserne begyndte at stige markant, dvs. før 2005. Århus Selvom renten er lav er Investeringsmarkedet stadig påvirket af finanskrisen og den deraf følgende mangel på finansiering. Finansieringskilderne er stadig meget konservative og marginalomkostningerne er stadig unormalt store. På markedet for boligudlejningsejendomme begynder det at lysne. Der er en stigende efterspørgsel og der gennemføres transaktioner, om end i et beskedent omfang. Efterspørgslen er primært drevet af mindre pri- 10 DTZ oktober 2010
City Profile Århus-området vate lokale investorer og det er primært velbeliggende ejendomme af høj kvalitet der efterspørges. Priserne er efter store konstaterede prisfald de sidste par år, nu stagnerende. Der er stadig ufravigelige krav om cashflow og lejesikkerhed fra finansieringskilderne og der er ikke umiddelbart noget, der tyder på opblødning i kreditpolitikerne. Det er som konsekvens heraf stadig vanskeligt at finansiere projekter og markedet for projektejendomme er derfor stadig under massivt pres og kun meget få transaktioner gennemføres. Efterspørgslen på investeringsmarkedet drives således primært af kapitalstærke investorer og pensionskasser, som ikke har særligt store behov for fremmedfinansiering. De høje tomgangsprocenter og de høje krav til egenkapital i handlerne er sammen med de høje finansieringsomkostninger, trods den lave rente, med til at presse priserne. Property Outlook 12 måneders udsigt for leje og afkast Ejendomssegment Kontor primær leje Kontor primær afkast Detail primær leje Detail primær afkast Industri/logistik primær leje Industri/logistik primær afkast Kilde: DTZ Research Trend Metodologi: I betragtning af aktuelle økonomiske og markedsmæssige forhold, giver lokale markedseksperter en indikation af, hvordan de forventer, at leje og afkast på de bedste beliggenheder udvikler sig i løbet af de kommende 12 måneder. è è è è î ì En optøning og genåbning for finansiering er derfor en nødvendighed for at vi igen kan se stigende priser på investerings markedet. DTZ oktober 2010 11
Velkommen til DTZ DTZ Egeskov & Lindquist A/S er ejendomsrådgivere med speciale i erhvervsejendomme. DTZ RESEARCH, vores analyseafdeling, løser opgaver, såsom: Analyser Statistik Markedsrapporter DTZ SALG & UDLEJNING løser opgaver indenfor: Kontor-, lager- og industriejendomme Investeringsejendomme Boligudlejningsejendomme Butikker og butikscentre Sale and lease back Lejerrådgivning/Key Account Management DTZ PROJEKT arbejder specifikt med: Rådgivning om domicilplacering Evaluering og udvikling af byggeprojekter Udlejning og/eller salg af byggeprojekter og nybyggerier Corporate Real Estate Solutions (CRES) DTZ CORPORATE FINANCE arbejder med højt specialiserede og individuelle løsninger inden for: Optimering af kapitalstruktur og finansiering Rådgivning om finansiering og fonde Udvikling af nye investeringsprodukter DTZ VURDERING udfører opgaver inden for: Vurderinger Syn & Skøn Voldgift Disclaimer Denne rapport bør ikke danne udgangspunkt for transaktioner uden yderligere professionel rådgivning. Selvom fakta er nøje uderbygget, kan DTZ ikke tage ansvar for skade eller tab som måtte lides som en konsekvens af utilsigtede unøjagtigheder eller fejl i rapporten. Oplysningerne heri skal ikke helt eller delvis, offentliggøres, reproduceres eller henvises til uden forudgående godkendelse. Enhver sådan reproduktion bør krediteres DTZ.