Lokalplan LK 53 for boliger ved Ryttergården i Kirke Hyllinge

Lokalplan LK 53 for boliger ved Ryttergården i Kirke Hyllinge

Om lokalplaner Hvad er en lokalplan? Lokalplanens indhold En lokalplan er en samling detaljerede bestemmelser, der gælder for et lokalt område i kommunen. Det kan typisk være en bydel, et lokalt afgrænset område og i nogle tilfælde blot en enkelt ejendom. Lokalplanen fastsætter forskellige bindende bestemmelser for grundejere, lejere og brugere af området. Det drejer sig hovedsageligt om regulering af den fremtidige arealanvendelse og regulering af den fremtidige bebyggelse på de enkelte ejendomme. Det vil sige, om der må bygges boliger, erhverv, offentlige institutioner, hvor der må bygges, hvordan bebyggelsen skal se ud, og om der eventuelt slet ikke må bygges. En lokalplan kan tillige indeholde bestemmelser om vej-, sti- og parkeringsforhold og eventuelle forudsætninger for at tage ny bebyggelse i brug. Det kan eksempelvis dreje sig om udført kloakering, tilslutning til fællesanlæg eller etablering af fælles opholdsog parkeringsarealer. Eksisterende lovlig anvendelse En lokalplan medfører ikke forbud mod fortsættelse af eksisterende lovlig anvendelse af ejendommen. Men hvis en ejer, lejer eller bruger af en ejendom ønsker at ændre i de eksisterende forhold, må det ikke ske i strid med lokalplanen. En lokalplan er således ikke en handlingsplan, der medfører handlepligt for grundejerne. Af samme grund kan man ikke se af planen, hvornår en given foranstaltning gennemføres. Lokalplanpligt Kommunalbestyrelsen har pligt til at udarbejde en lokalplan inden et større byggeri, anlægsarbejde eller udstykning sættes i gang. Hensigten med denne pligt er at sikre, at Kommunalbestyrelsen foretager en planlægningsmæssig vurdering af projektet og samtidig sikre offentlighedens kendskab til den kommunale planlægning. Overførsel af arealer fra landzone til byzone sker også ved en lokalplan. Derudover kan Kommunalbestyrelsen skønne, at der er behov for at udarbejde en lokalplan for et givent område, eksempelvis for at løse nogle konkrete problemer. Forholdet til anden planlægning En lokalplan må naturligvis ikke være i strid med kommuneplanen eller anden overordnet planlægning eller sektorplanlægning. Hvis en lokalplan ikke er i overensstemmelse med kommuneplanen, kræver lokalplanens vedtagelse en ændring af kommuneplanen. Dette kan ske ved at udarbejde et tillæg til kommuneplanen. Kommuneplantillæg er også omfattet af en lovbestemt procedure. Dispensation En lokalplan kan kun ændres ved, at der udarbejdes en ny lokalplan. Man har dog mulighed for at søge en dispensation fra lokalplanens bestemmelser. En dispensation forudsætter, at der er tale om mindre væsentlige lempelser af lokalplanens bestemmelser, og at det ansøgte ikke strider mod formåls- og anvendelsesbestemmelserne. 2

Indholdsfortegnelse Redegørelse... 5 Områdets historie... 5 Lokalplanens område og zonestatus... 6 Lokalplanens baggrund og formål... 6 Lokalplanens indhold... 7 Lokal afledning af regnvand - LAR...10 Forholdet til anden planlægning og lovgivning... 10 Lejre Kommuneplan 2013... 10 Rammebestemmelser... 10 Fingerplan 2013... 10 Zoneforhold... 10 Kirkeindsigtslinje... 11 Museumsloven... 11 Naturbeskyttelsesloven... 11 Grundvand- og drikkevandsinteresser... 11 Jordforurening... 11 Servitutter...11 Spildevand og regnvand... 11 Vandforsyning... 11 Veje og trafik...... 11 Miljøvurdering af planer og programmer... 11 Lokalplanens bestemmelser... 13 1 Formål med lokalplanen... 13 2 Område og zonestatus... 13 3 Lokalplanområdets anvendelse... 13 4 Udstykning... 13 5 Veje, stier og parkering... 13 6 Bebyggelsens omfang og placering... 14 7 Bebyggelsens ydre fremtræden... 14 8 Ubebyggede arealer... 14 9 Terrænregulering... 15 10 Grundvand og regnvand... 15 11 Forudsætninger for ibrugtagen...15 12 Ophævelse af eksisterende lokalplan...15 13 Lokalplanens midlertidige retsvirkninger... 15 14 Lokalplanens retsvirkninger... 16 Vedtagelsespåtegning... 16 Kortbilag 1 Lokalplanområdets afgrænsning... 17 Kortbilag 2 Situationsplan for lokalplanområdet... 18 Kortbilag 3 Bevaringsværdige træer... 19 3

Godkendt af Kommunalbestyrelsen til udsendelse i offentlig høring:...19. juni 2017 Offentlig høring:...4. juli til 29. august 2017 Fornyet høring...1. til 15. november 2017 Endeligt vedtaget af Kommunalbestyrelsen:...19. december 2017 Offentligt bekendtgjort:...21. december 2017 4

Redegørelse Områdets historie Jernbanestrækningen Hvalsø-Frederikssund blev anlagt i 1928, og i den forbindelse blev der bygget en station i Kirke Hyllinge. Jernbanen gennem Hornsherred blev dog allerede nedlagt igen i 1936 og har dermed rekord som den banestrækning, der har eksisteret i kortest tid i Danmarkshistorien. Jernbanen gik igennem lokalplanområdet, og mod nord og syd er der stadigvæk rester af den gamle jernbanevold. Selve Ryttergården blev opført i 1912, og blev nedrevet 100 år efter i 2012, efter at have stået tom i nogle år. Ryttergården 5

Lokalplanens område og zonestatus Lokalplanområdet er på 13.400 m 2, som ligger øst for Ryttergårdsvej i Kirke Hyllinge. Området afgrænses mod vest, syd og nord af eksisterende bebyggelse, og mod øst af det åbne land. Lokalplanområdet ligger i byzone, og forbliver i byzone ved denne lokalplans vedtagelse. Lokalplanområdet omfatter matrikel 14a, Kirke Hyllinge, hvoraf en mindre del området er den eksisterende jernbanevold. Lokalplanens baggrund og formål Den 19. december 2016 besluttede Kommunalbestyrelsen at indgå samarbejde med Lejre-Bramsnæs Almennyttige Boligselskab om ca. 60 boliger ved Ryttergåden i Kirke Hyllinge. Den 28. august 2017 besluttede Kommunalbestyrelsen at reducere antallet af boliger til 51. Arealet ved Ryttergården er i dag udlagt til rækkehuse i Lokalplan LK 01 for et boligområde ved Ryttergården. I den eksisterende lokalplan er bebyggelsen lagt fast i nogle byggefelter, hvor der ikke er arbejdet med bebyggelsens placering i landskabet eller skabelse af mødesteder og fællesrum. Desuden giver den eksisterende lokalplan kun mulighed for ca. 30 boliger. Denne lokalplan erstatter Lokalplan LK 01 for et boligområde ved Ryttergården. 6

Lokalplanens indhold Arkitektfirmaet Pluskontoret har for Lejre-Bramsnæs Almennyttige Boligselskab udarbejdet et overordnet dispositionsforslag på arealet ved Ryttergården, hvor der er lagt op til en bebyggelsesprocent på 30 %, således, at der skabes en boligafdeling på ca. 4.086 m2 fordelt på op til ca. 51 boliger. Boligerne vil spænde fra ca. 55 m² - ca. 115 m². Bebyggelsen placeres langs grundens kanter i et snoet og organisk forløb, som følger terrænets koter. Husene ligger således op mod de omkringliggende huse, som omgiver grunden, og herved opstår der et stort grønt område i midten af bebyggelsen, som vender ud mod landskabet. Bebyggelsen lægger sig således nænsomt og harmonisk i landskabet. Al ankomst og parkering afvikles fra Enghavevej, som foreslås opgraderet. Herved opnås der en meget grøn bebyggelse, hvor det store grønne område i midten af bebyggelsen friholdes for biler, og naturen kommer helt ind i bebyggelsen. Bebyggelsen fremstår som en tæt-lav bebyggelse i op til to etager. Facader kan fremstå med pudsede overflader og/eller i teglsten som blankt murværk i afdæmpede farver. Mindre dele af facaderne kan fremstå i en kombination af træ, glas eller metal. Der vil ikke blive anvendt blanke og reflekterende materialer. Tage fremstår med en taghældning på mellem 25 og 50 grader og tænkes udført med tagpap, tagsten, tegl eller teglspån i en tone som matcher facaderne. 3D luftperspektiv set fra nordvest 7

Lokal afledning af regnvand - LAR Regnbede Et regnbed er en lavning med vegetation, egnet til at opstuve og infiltrere regnvandet. Regnbedets kapacitet kan udvides, hvis det suppleres med en underliggende faskine. Der kræves anvendt planter, der både skal kunne tåle tørre og meget våde forhold. Regnbede kan indeholde en stor variation i plantevalg med mange stauder, eller de kan være mere enkle med robuste græsser, buske eller træer, som er lette at vedligeholde. Åbne vandrender Indenfor området kan tag- og overfladevandet løbe til åbne render til søen i den østlige del af området. Herfra vil der være ovenløb til FORS regnvandsbassin syd for lokalplanområdet. Renderne vil fortrinsvis være græsklædte, men hvor faldforholdene bliver for stejle, befæstes vandrenderne med natursten, der sikrer, at der ikke sker erosion af bundløbet, så der sker sedimenttransport til søen. Vandrenderne gives på udvalgte strækninger, hvor jordbundsforholdene tillader det, kapacitet til forsinkelse og øget nedsivning. 8

Tørre bassiner Hvis det bliver relevant, kan der etableres tørre bassiner. Tørre bassiner er arealer, hvor der sker en midlertidig opstuvning af vand. Vand fra befæstede arealer bliver rørført hertil i lavningen i græsset. Lavninger kan suppleres med kanter for at øge volumenet. Da der kan være risiko for, at der samler sig aflejringer i græsset, eller at græsset tager skade ved hyppige oversvømmelse, lægges typisk et lag af grus og sten i bunden. Tørre bassiner kan placeres, hvor der er et meget højt grundvandsspejl. Her vil der i vintersæsonen stå blankt vand. Nedsivning fra disse bassiner vil være meget begrænset og vil formentlig kun forekomme om sommeren. Sø I lokalplanområdets østligste og lavestliggende område placeres en sø, hvor der kan ske en opstuvning af vand med et permanent vandspejl. Søen forsynes med en membran for at vandspejlet sikres. Vand fra befæstede arealer bliver transporteret hertil via vandrender til den åbne sø. Fra søen kan der ske overløb til forsyningens regnvandsbassin syd for lokalplanområdet. 9

Forhold til anden planlægning og lovgivning Lejre Kommuneplan 2013 Lokalplanområdet er i Lejre Kommuneplan 2013 udlagt som rammeområde 7.B8 Ryttergården i Kirke Hyllinge. Rammebestemmelser for 7.B8 Ryttergården i Kirke Hyllinge Generel anvendelse: Boligområde. Specifik anvendelse: Tæt-lav boligbebyggelse. Konkret anvendelse: Tæt-lav boligbebyggelse. Zonestatus: Byzone. Max. bebyggelsesprocent: 40 % for tæt-lav boligbebyggelse. Beregningsmetode for bebyggelsesprocent: For området under ét. Max. antal etager: 2 etager. Max. højde: 8,5 m. Min. grundstørrelse: Eksisterende lokalplaner eller byplanvedtægter: Lokalplan LK 01 for et boligområde ved Ryttergården. Bemærkning: Området er velegnet til boliger for ældre og handicappede, da det er tæt på indkøbsmuligheder, bibliotek m.m. Nye grunde kan have en minimumsstørrelse på 500 m². Lokalplaner skal indeholde bestemmelser, der sikrer, at Miljøstyrelsens vejledende regler for støj kan overholdes. Fingerplan 2013 Ifølge Fingerplan 2013 skal det ved kommuneplanlægning sikres, at byudvikling i Det øvrige Hovedstadsområde sker i tilknytning til kommunecentre eller som afrunding af andre bysamfund. Udstykningen ligger i byzone i tilknytning til Kirke Hyllinge. Zoneforhold Lokalplanområdet ligger i byzone, og bliver i byzone ved denne lokalplans vedtagelse. 10

Museumsloven Roskilde Museum skal høres om eventuelle arkæologiske fund. Grundvands- og drikkevandsinteresser Lokalplanområdet ligger i et område med særlige drikkevandsinteresser (OSD). Lokalplanen indeholder derfor bestemmelse om, at der inden for området ikke må etableres aktiviteter eller anlæg, der indebærer risiko for nedsivning af forurenende stoffer. Jordforurening Der er ikke registeret jordforurening i lokalplanområdet. Servitutter 14.01.1925 Dokument om vej. 15.03.1932 Dokument om ekspropriation 30.09.1932 Dokument om forsynings- og afløbsledninger 31.12.1955 Deklaration om trix-tank 21.02.1969 Deklaration om adgangsbegrænsning 17.07.1978 Deklaration om forsynings- og afløbsledninger 11.09.1995 Deklaration om forsynings- og afløbslednigner Spildevand og regnvand Lokalplanområdet indgår i Lejre Spildevandsplan 2016, som regulerer håndteringen af lokalplanområdets spildevand og regnvand. Lokalplanen regulerer også håndteringen af regnvand og foreskriver, at regnvand skal håndteres lokalt. Vandforsyning Lokalplanområdet ligger i Kirke Hyllinge Vandværks forsyningsområde, som derfor skal forsyne lokalplanområdet med vand. Veje og trafik Lokalplanområdet skal vejbetjenes fra Enghavevej. Miljøvurdering af planer og programmer Efter Lov om miljøvurdering af planer og programmer skal kommunen gennemføre en miljøvurdering, 11

hvis en given plan må antages at få væsentlig virkning på miljøet. Som hovedregel er planer, der fastlægger rammerne for fremtidige anlægstilladelser til projekter, omfattet af lov om miljøvurdering, og disse planer skal derfor screenes, dvs. at der skal gennemføres en kort indledende vurdering af, om der skal gennemføres en egentlig miljøvurdering. Ud fra screeningen besluttes det, om en plans virkning på miljøet har en karakter og et omfang, der kræver, at der bliver gennemført en egentlig miljøvurdering. I forbindelse med udarbejdelse af Forslag til Lokalplan LK 01 for Ryttergården blev der foretaget en miljøscreening, hvori det blev vurderet, at det ikke var nødvendigt at foretage en egentlig en miljøvurdering af lokalplanforslaget. Selv om den nye lokalplan indebærer en tættere bebyggelse, end der var mulighed for i Lokalplan LK 01, vurderes der ikke at være tale om væsentlige ændring, da boligerne vil blive opført inden for et eksisterende byområde ved Kirke Hyllinges bymidte. Området er i Kommuneplan 2013 udlagt til tæt-lav boligbebyggelse. 12

Lokalplanens bestemmelser Med hjemmel i lov om planlægning - lovbekendtgørelse nr. 1529 af 23. november 2015 - fastsættes følgende bestemmelser for området nævnt i 2: 1 Formål med lokalplanen Lokalplanens formål er: 1.1 at muliggøre byudvikling ved Ryttergården. 1.2 at indpasse bebyggelsen bedst muligt i landskabet med det gamle baneterræn. 1.3 at sikre, at gennemgående stier føres igennem til de nye boligområder. 2 Område og zonestatus 2.1 Lokalplanen omfatter matrikelnummer: 14a, Kirke Hyllinge By, Kirke Hyllinge. Se kortbilag 1. 2.2 Lokalplanområdet ligger i byzone. 3 Lokalplanområdets anvendelse 3.1 Lokalplanområdet skal anvendes til boligformål i form af tæt-lav boligbebyggelse. 3.2 Inden for lokalplanområdet kan der opføres et fælleshus samt udhuse til bebyggelsens drift. 4 Udstykning 4.1 Lokalplanområdet kan udstykkes i mindre parceller eller sokkeludstykkes. 5 Veje, stier, parkering og belysning 5.1 Lokalplanområdet vejbetjenes fra Enghavevej - efter principperne på kortbilag 2. I anlægsfasen skal Enghavevej ligeledes anvendes til adgangsvej. 5.2 Der anlægges mindst 1 parkeringsplads pr. bolig samt 1 parkeringsplads til gæsteparkering pr. påbegyndt 10 boliger - efter principperne på kortbilag 2. Parkeringspladserne skal fremstå grønne i græsarmering, gartnermacadam eller tilsvarende, med træer og beplantning, således at parkeringsarealerne falder ind i naturen. 5.3 Vejbelysningen skal harmonere med den eksisterende belysning. Derfor skal der opsættes københavnerarmaturer på den nye vejstrækning. 5.4 Mellem den nye adgangsvej og den eksisterende bebyggelse mod nord skal der etableres en græsrabat på 1 meter. 13

6 Bebyggelsens omfang og placering 6.1 Lokalplanområdet er udlagt med en bebyggelsesprocent på maks. 30%. 6.2 Bebyggelse i 1 plan må maksimalt opføres med en bygningshøjde på 5 meter og bebyggelse i 2 plan må maksimalt opføres med en bygningshøjde på 7,5 meter - efter principperne på kortbilag 3. 6.3 Tage skal fremstå med en taghældning på mellem 25 og 50 grader. Ved etablering af grønne tage kan der accepteres en lavere taghældning. 7 Bebyggelsens ydre fremtræden 7.1 Facaderne skal fremstå med pudsede overflader og/eller i teglsten som blankt murværk i afdæmpede farver. Mindre dele af facaderne kan fremstå i en kombination af træ, glas eller metal. Skure og affaldsgårde/-afskærmning skal udføres i træ i farver, som matcher facadefarverne på boligbebyggelsen. 7.2 Tagene skal udføres i enten tagpap, tagsten, tegl eller teglspån i en tone, som matcher facaderne, eller grønne tag som f.eks. sedum. 7.3 Der må ikke anvendes blanke og reflekterende tagmaterialer. Dog kan sorte solfangere, solcelleanlæg og lignende solenergianlæg opsættes, hvis disse følger tagfladen, og kun opsættes på sorte tagflader eller grønne tage. Lister, beslag o. lign. til montering af solenergianlæggene skal ligeledes fremstå sorte. Solenergianlæg skal være antirefleksbehandlede. Solenergianlæg kan også være en integreret del af taget, og vil derved blive betragtet som tagmateriale. 8 Ubebyggede arealer 8.1 Bevaringsværdig eksisterende beplantning skal bevares. Det drejer sig specifikt om den store blodbøg i den sydlige del af området og beplantningen lige sydøst for denne samt et par de stynede træer ved den ene parkeringsplads - se kortbilag 3. I grønningerne skal der plantes minimum fem frugttræer og enkelte karaktergivende træer samt etableres lege- og opholdsarealer. Desuden kan der etableres nyttehaver, som kan være med til at understøtte fællesskabet. Parkeringspladserne skal afskærmes med lav buskbeplantning og enkelte solitære træer bestående af hjemmehørende arter med stor diversitet. 8.2 De eksisterende jernbanevolde på grunden, som er vist på kortbilag 1, skal bevares og friholdes for bebyggelse. Den nordlige banevold vedligeholdes af de tilstødende grundejere, og kan ikke benyttes til opholdsareal. 8.3 Husholdningsaffaldet håndteres i fælles afskærmede affaldsgårde (efter principperne på kortbilag 2), hvor der vil være mulighed for at sortere affaldet i henhold til Lejre Kommunes Regulativ for husholdningsaffald. 8.4 Som afgrænsning af lokalplanområdet mod syd ved de eksisterende boliger på Vinkelvej skal der etableres en hæk. 14

8.5 Ved Ryttergårdsvej 4 skal der etableres adskillende beplantning mellem eksisterende del af Ryttergårdsvej og den nye adgangsvej. 9 Terrænregulering 9.1 Terrænet må maksimalt reguleres +/- 0,5 meter i forhold til naturligt terræn. 10 Grundvand og regnvand 10.1 Der må ikke etableres aktiviteter eller anlæg, der indebærer risiko for nedsivning af forurenende stoffer. 10.2 Tag- og overfladevandet skal primært ledes i åbne render til søen i lokalplanområdets østligste og lavestliggende område, hvor der kan ske en opstuvning af vand med et permanent vandspejl. Søen forsynes med en membran for at vandspejlet sikres. Fra søen kan der ske overløb til forsyningens regnvandsbassin syd for lokalplanområdet. 10.3 Regnvandet kan også håndteres og nedsives lokalt ved enten at etablere regnbede, permeabel belægning, infiltrationsplæner, rendefaskiner, faskiner, eller lignende. Regnvandet kan også genanvendes til tøjvask, toiletskyld eller lignende. 10.4 Overfladevand fra lokalplanområdet skal holdes indenfor lokalplanområdet, men kan ledes via opsamlingssøen til forsyningens regnvandsbassin. 11 Forudsætninger for ibrugtagen 11.1 Ny bebyggelse indenfor lokalplanens område må først tages i brug, når de i 5 nævnte parkeringspladserne er anlagt, og der er etableret gadebelysning, og når der er sket tilslutning til vand- og spildevandsforsyning. 11.2 Lokalplanområdet må først tages i brug, når den i 8 nævnte beplantning og affaldsgårde er etableret. 12 Ophævelse af eksisterende lokalplan 12.1 Med denne lokalplans vedtagelse ophæves Lokalplan LK 01 for boliger ved Ryttergården for lokalplanområdet. 13 Lokalplanens midlertidige retsvirkninger 13.1 Indtil lokalplanforslaget er endeligt vedtaget af Kommunalbestyrelsen, må de ejendomme, der er omfattet af forslaget, ikke benyttes på en måde, der kan foregribe den endelige lokalplan. Der gælder efter 17 i lov om planlægning et midlertidigt forbud mod udstykning, bebyggelse og ændring af anvendelse. 13.2 Den eksisterende, lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. 13.3 Når fristen for fremsættelse af indsigelser og ændringsforslag til lokalplanforslaget er udløbet, kan Kommunalbestyrelsen på visse betingelser give tilladelse til anvendelse af en ejendom i overensstemmelse med lokalplanforslaget. 15

13.4 Disse midlertidige retsvirkninger gælder, indtil lokalplanforslaget er endeligt vedtaget. Dog højst et år efter offentliggørelsen af lokalplanforslaget. 14 Lokalplanen retsvirkninger 14.1 Efter Kommunalbestyrelsens endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen, må ejendomme, der er omfattet af planen, jf. Planlovens 18, kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser. 14.2 Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af anlæg mv., der er indeholdt i lokalplanen. 14.3 Kommunalbestyrelsen kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser af lokalplanens bestemmelser, under forudsætning af, at det ikke er i strid med hovedprincipperne i planen. Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved at tilvejebringe en ny lokalplan med offentliggørelse og mulighed for indsigelser og ændringsforslag. 14.4 Hvis forhold ikke er reguleret i lokalplanen, gælder de almindelige bebyggelsesregulerende bestemmelser i byggeloven og planloven. Vedtagelsespåtegning Lokalplan LK 53 for boliger ved Ryttergården er vedtaget af et flertal i Lejre Kommunalbestyrelse som forslag den 19. juni 2017. I henhold til 27 i planloven er foranstående Lokalplan LK 53 for boliger ved Ryttergården vedtaget endeligt 18. december 2017 af Lejre Kommunalbestyrelse. Lejre den Carsten Rasmussen Inger Marie Vynne borgmester / kommunaldirektør 16

Kortbilag 1. Lokalplanens afgrænsning 17

Kortbilag 2. Situationsplan for lokalplanområdet 18

Kortbilag 3. Byggefelter 19

Kortbilag 3. Bevaringsværdige træer 20