Andelshaver i A/B Jæger

Transkript

1 Andelshaver i A/B Jæger Forkortet udgave maj 2010

2

3 Indhold 1 Indledning Dette hæftes formål Gadens og foreningens historie Byggesager i gaden Organisation og kommunikation Ejerforhold i A/B Jæger Love og regler for drift af A/B Jæger Generalforsamling Bestyrelsen Bestyrelsesreferater m.m Ansatte i A/B Jæger Meddelelser til andelshavere Dag til dag i Jægersborggade Faciliteter Vaskeri Badeanstalten Pulterrum Dørtelefonanlægget intern telefoni Parknet - tv, telefon og internet Snerydning Trappevask Skrald og storskrald Boligafgift Indbetalingskortets poster De øverste linjer Dørtelefon/trappelys A conto varme ny sats Omdeling år TV, inet og tlf abo ny pris Boligafgift/andelshaver Forbrug vaskekort Evt. FBIlån eller ydelse FI Kabel Hundeafgift Fremlejeafgift Indbetalingskortet PC-bank PBS Foreningens adgang til lejlighederne Varsling ved arbejder i lejligheder Varsling ved varmemesterens adgang til lejligheder Nøglerservice Adgangsnægtelse Kontakt

4 5.6.1 Før du henvender dig til kontoret, varmemester eller bestyrelsen Hvem skal kontaktes om hvad? Varmemesteren Administration Bestyrelsen Nødnumre Husorden Klage over støj Hvis du ikke lige kan betale Giv besked! Har du glemt det? Rykker Har du ikke reageret efter 1. rykker? Rykker Syv-dages-brev den sidste advarsel Eksklusion Gebyrer ved for sen betaling Vedligeholdelse og byggesager i din egen lejlighed Indvendig vedligeholdelse Forbedringer Råd og svamp undersøgelse Love & regler Forbedringers værdi og salgbarhed Undtagelse fællesfaciliteter Vandskader hæftelse Fremleje Hvornår må man fremleje? Regler for fremleje Bestyrelsens håndtering af bestemmelserne Fremlejekontrakten Kontraktens udløb Eksklusion for ulovlig fremleje Køb og salg af andelslejligheder Køb Salg Internt køb Intern venteliste Dobbelte udgifter ved internt flytning Sammenlægninger Familieoverdragelse Ekstern venteliste Notering betaling Afsluttende bemærkninger Revideringer

5 1 Indledning 1.1 Dette hæftes formål Dette hæfte skal hjælpe dig med at finde lidt rundt i din andelsforening. Nogle afsnit er måske lidt mere underholdende, mens andre har direkte praktisk betydning, i din hverdag som andelshaver. Forskellige områder bliver berørt, fra foreningens historie over byggesager til daglige ekspeditioner på kontoret. Idéen er, at dette hæfte jævnligt genudgives i en ajourført udgave, når der kommer ændringer eller nyheder. Du kan spare en del tid ved at slå op og læse om de gældende spilleregler, så går det lettere for dig og kontoret sparer tid - og dermed dine penge. Ethvert forslag til forbedring eller udvidelse af dette hæfte er velkommen. Bemærk: Alle information i dette hæfte er kun vejledende og ikke juridisk bindende. Det er andelshavernes eget ansvar at holde sig orienteret om de aktuelle gyldige bestemmelser i A/B Jægers vedtægter og i gældende dansk lovgivning. Hæftets forfattere eller foreningen kan aldrig gøres ansvarlig for eventuelle fejlinformationer eller uklarheder, der måtte skyldes dette hæfte. 2 Gadens og foreningens historie Jægersborggade blev i opført i slutningen af 1800tallet af forskellige investorer, herunder chokoladefabrikanten Cloetta. Husene blev bygget meget hurtigt og i en, selv for denne tidsperiode, ringe kvalitet. Jægersborggade et eksempel på spekulationsbyggeri fra det forrige århundredeskifte hvor København voksede voldsomt. På trods af befolkningstilvækst oplevede ejerne omkring 1900 en periode hvor mange af lejlighederne stod tomme, det betød at gaden blev forskønnet i 1906 dog kun facader og trapper, lejlighederne var stadig kolde og klamme med lokum i gården. Gaden blev drevet som rene udlejningsejendomme og lejerne var hovedsageligt arbejderfamilier. Der boede mange mennesker i lejlighederne, eksempelvis var den 54 m² store lejlighed i Jægersborggade 52 st.tv. i 1906 beboet af en skomager-mester med kone, 4 børn og en logerende 1. De mange halvkældre og nogle af stuelejlighederne rummede forretninger og erhverv, og husmødrene i Jægersborggade kunne gøre stort set alle deres daglige indkøb i gaden. I 1960ere begyndte arbejderklassen at ændre karakter. Mange arbejderfamilier fik flere penge og flyttede ud i nybyggede huse eller lejligheder i Københavns forstæder og den sociale sammensætning af Nørrebro og Jægersborggade ændrede sig. Arbejderfamilier udgjorde stadigvæk en del af beboerne, men ikke med så mange børn på så lidt plads, og modtagere af 1 Er du nysgerrig efter at vide hvem som har boet i din lejlighed, kan du på se folketællingerne for 1890, 1906 og

6 overførselsindkomster, studerende og pensionister blev mere dominerende i gadens befolkning. Mange forretninger lukkede. Allerede i midten af forrige århundrede opgav de skiftende ejere at vedligeholde bygningerne, men da Kay Wilhelmsen Holding købte de fleste ejendomme, blev der lavet store planer om at ombygge området til et mondænt kvarter. Tegningerne hertil kan stadigvæk ses på kontoret. Der blev dog stort set ikke foretaget vedligeholdelsesarbejde og husene forfaldt meget hurtigt. Efter Kay Wilhelmsens konkurs i begyndelsen af 1990erne blev hans ejendomme sat til salg. Det lykkedes at mobilisere over 50% af lejerne i Jægersborggade og derfor kunne en nydannet andelsboligforening købe ejendommene i Da lejernes vedligeholdelseskonto og depositum indgik i regnestykket, fik de fleste en lille regning, da de indtrådte som andelshavere. Sociallovgivningen forhindrede dog mange modtagere af overførselsindkomster i at deltage, selvom viljen og engagementet tydeligt var til stede. Begyndelsen på A/B Jæger var på mange måder svær, men da prisen for en andel var lav, satte mange en lille sum og et stort engagement i, at forskønne og forbedre deres lejligheder, mens der blev søgt offentlige midler til fornyelsen af selve bygningsmassen. Gaden blev mere og mere attraktiv for unge og studerende, idet det var billigere at have en 50 m² andel i Jægersborggade end at leje sig ind på et kollegieværelse på Østerbro. Dog var lejlighederne stadig i meget dårlig stand og for de kr ,- som en lejlighed på 54 m2 kostede (1994) fik andelshaveren en lejlighed uden varme, uden varmt vand, med skabstoilet og med enkeltglasruder i vinduerne. I løbet af 1990erne begyndte flere andelshavere at etablere bad og at udvide deres lejligheder, idet de enten sammenlagde med loftsareal eller købte en nabolejlighed. Områdets sociale nedtur blev stoppet og det har haft en god effekt for de fleste beboere. Læs mere om gadens historie på 3 Byggesager i gaden Siden 1994 har Jægersborggade være præget af store byggesager. Der er blevet skiftet tage og vinduer. Der er etableret fjernvarme og opgangdøre er blevet skiftet - byggesagerne er ikke overstået endnu. I 2008 startede renoveringen af kældre og underkældre, ejendommens fundamenterer bliver gradvist fugtsikret og der bliver lagt nye fortove. Det er blevet regnet ud, at de midler som er blevet brugt til renovering i perioden kunne have betalt for en nedrivning og genopførelse af alle A/B Jægers ejendomme. Det ville dog nok være blevet noget kedeligt betonbyggeri, som det man kan se omkring Blågaards Plads. Renoveringen af det indvendige af lejlighederne tog for alvor fart, da det på generalforsamlingen i 2001 blev besluttet, at alle lejligheder som handles skal omfattes af foreningens forsikring mod råd og svamp. Det betyder, at alle gulve og paneler i lejligheden fjernes, etagedækket undersøges og udskiftes 4

7 om nødvendig. Samtidig er alle bade som er blevet bygget efter 2001 blevet lavet med tungt (dvs. støbt) gulv. I dag kan lejlighederne dog godt overdrages uden renovering, men der er fortsat kræv om råd og svampesikring ved renovering og forbedring af lejligheder. 4 Organisation og kommunikation 4.1 Ejerforhold i A/B Jæger I en andelsboligforening er andelshaverne fælles om at eje hele bygningsmassen. En andelshaver ejer derfor i princippet en lille del af samtlige lejligheder, lofter og kældre i andelsboligforeningens ejendomme. Det betyder, at andelshaveren ejer brugsretten til sin lejlighed men ikke selve lejligheden som hvis det havde været en ejerlejlighed. Når du som andelshaver laver forbedringer i den lejlighed du ejer brugsretten over, så ejer du naturligvis disse forbedringer og kan sælge forbedringerne, sammen med brugsretten. At eje brugsretten til en andelslejlighed betyder også, at man kan tage pantlån i brugsretten. Det kan være nødvendigt at tage lån i andelen når man køber den og/eller når man vil lave forbedringer i den. 4.2 Love og regler for drift af A/B Jæger Drift, ledelse og administrationen af en andelsforening er bestemt af andelsboligloven og af foreningens vedtægter. A/B Jægers vedtægter kan altid findes på A/B Jægers hjemmeside. Vedtægternes udformning er dels bestemt af andelsboligloven og dels af generalforsamlingen i foreningen. Ændringer af vedtægter på generalforsamlingen kræver dog at mindst 2/3 af andelshaverne er til stede ved generalforsamlingen og at vedtægtsændringen opnår mindst 2/3 flertal. Hvis der ikke er 2/3 af andelshaverne til stede på generalforsamlingen, men mindst 2/3 af de fremmødte stemmer for vedtægtsændringen, kan der indkaldes til ekstraordinær generalforsamling hvor forslaget genbehandles. På den efterfølgende generalforsamling kan vedtægtsændringen endeligt vedtages hvis mindst 2/3 af de fremmødte stemmer for. Se evt. 25 i vedtægterne. 4.3 Generalforsamling Generalforsamlinger i A/B Jæger varer aldrig mindre end 4 timer. Selvom det kan virke kedsommeligt, er det vigtigt at alle andelshavere møder op på generalforsamlingen, for det er på generalforsamlingen at vigtige beslutninger bliver truffet. Det er generalforsamlingen som fastsætter boligafgiften, andelskronen og budgettet for det følgende år. Det er også på generalforsamlingen at forslag fra beboere bliver behandlet. Generalforsamlingen afholdes hvert år inden udgangen af juni. Alle andelshavere har ret til at møde op på generalforsamlingen, stille forslag til behandling, stille op til bestyrelsen og til at vælge bestyrelsen. Indkaldelsen til generalforsamlingen omdeles til alle andelshavere. 5

8 Der tages altid referat af ordinære og ekstraordinære generalforsamlinger. Referater kan altid findes på Bestyrelsen Foreningens drift varetages af bestyrelsen og det er blandt andet bestyrelsens arbejde at udføre generalforsamlingernes beslutninger. Alle andelshavere kan stille op til bestyrelsen. Arbejdet i bestyrelsen er frivilligt og ulønnet. Bestyrelsen nedsætter en række udvalg som andelshavere uden for bestyrelsen kan deltage i. Se evt. 29 i vedtægterne. 4.5 Bestyrelsesreferater m.m. Alle andelshavere har ret til at se alle foreningens papirer, dog med undtagelse af andre andelshaveres personlige forhold. Man kan således f. eks læse referater fra bestyrelsesmøder, se udgifts- og indtægtsbilag og læse foreningens korrespondance. For at undgå misbrug, er det ikke tilladt at tage kopier af papir uden bestyrelsens godkendelse. Ønsker man indsigt i noget, skal man af praktiske grunde aftale det med kontoret inden, så tingene kan findes frem. Foreningen har et arkiv, hvor alt relevant siden foreningens start opbevares. Arkivet er dog ikke komplet, idet der ikke altid i foreningens historie har været tilstrækkelig styr på papirgangen og vi desuden har været udsat for vandskade. 4.6 Ansatte i A/B Jæger Til administration af A/B Jæger er der ansat personale på kontoret. Der er personale til økonomisk administration og personale til det praktiske arbejde med drift og vedligehold af bygninger, varmecentral mv. For at holde omkostningerne til administration på et minimum, er der kun begrænset mulighed for personlig henvendelse til kontoret, men det er altid muligt at lægge en skriftlig henvendelse i postkassen. 4.7 Meddelelser til andelshavere Kommunikation til andelshavere sker via foreningens hjemmeside, opslag i opgangene og opslag på kontorets vinduer. Vigtige meddelelser om eksempelvis ordinære og ekstraordinære generalforsamlinger mv. vil altid blive omdelt sammen med boligafgiftopkrævningen. Meddelelser ang. planlagt lukning af vand, strøm eller varme, vil blive meddelt på opslagstavlen i den/de relevante opgange. På vinduesopslagene på kontoret i nr. 34 annonceres lejligheder til salg, kontorets åbningstider og varmemesterens træffetider offentliggøres her. 6

9 5 Dag til dag i Jægersborggade 5.1 Faciliteter Vaskeri A/B Jægers vaskeri ligger i nummer 19. Vi råder over 8 vaskemaskiner og 4 tørretumblere. Tørretumblerne er af miljøhensyn valgt som gasdrevne, ligesom vi prøver at bruge nedbrydelig vaskesæbe. Der kan udelukkende betales med foreningens eget vaskekort og forbruget afregnes sammen med boligafgiften. Prisen (juli 2008) for en vask inkl. sæbe og skyllemiddel er 14 kr. for en lille vask og kr. 20,- for en stor, en tørreperiode koster 3 kr. Vaskeriet har døgnåbent og har lydloft. Lydloftet er gennemtestet af firmaet Acustica og opfylder kravene. Støjniveauet i vaskeriet testes jævnligt. Går en maskine i stykker sættes et stykke papir i klemme i døren og man kan med fordel lægge en seddel i kontorets postkasse her kan man også notere hvis man har kørt sit kort igennem, uden at få vask eller tørring for pengene Badeanstalten Betaling for varmt vand foregår med de samme kort, som der anvendes i vaskeriet. Det koster 5 kr. for 5 minutter (juli 2008). Væggene i badeanstalten er i meget dårligt stand, men der kan ikke laves renovering før afgørelse af den retssag som foreningen fører mod firmaet som har lavet fejl i konstruktionen af badeanstalten. Der bliver dog jævnligt malet, for at pynte lidt på hullerne Pulterrum Det er ikke alle andelshavere som har et pulterrum. Problemet er ved at blive løst med en 3-årig plan for etablering af de manglende pulterrum i underkældre Dørtelefonanlægget intern telefoni Dørtelefonanlægget af typen Mefacom og bliver opdateret af varmemesteren, hvis der er navneændringer eller fejl i displayet. Enhver lejlighed har fået udleveret en telefon, der samtidig fungerer som dørtelefon. Sådan gør du, når du vil lukke en gæst ind: Gæsten ringer op Din telefon ringer Dørtelefonen er stemmeaktiveret. Det betyder, at før du kan lukke gæsten ind, skal du sige noget i telefonen, ellers er der ikke kontakt. Du åbner døren ved at trykke på firkanten [#] Intern telefoni i foreningen er gratis. Yderligere information om telefonanlægget og aktuelle takster kan findes på 7

10 5.1.5 Parknet - tv, telefon og internet A/B Jæger er tilkoblet Parknet. Herigennem har A/B Jæger sin telefon, internetforbindelse og eventuel tv. Parknet budgetterer med en 45Mbit forbindelse for hver brugere. Det meste af tiden vil man opleve forbindelsen som 100 Mbit, dog kan forbindelsen i spidsbelastningsperioder dale til ca. 20 Mbit forbindelse. Alle beboere i A/B Jæger betaler for forbindelsen til Parknet, hvilket gør det muligt at tilbyde internet og telefon til en meget lav pris. Der er ikke mulighed for at framelde internet- og telefoniabonnement. Ved generalforsamlingen i 2009 blev valg af TV-udbyder og tv-pakke givet frit. Derfor er du selv ansvarlig for at tilmelde dig det TV produkt du ønsker. Idet A/B Jæger er en del af Parknet, skal alle A/B Jægers beboere overholde Parknets abonnementsvilkår. Disse og andre informationer kan findes på Parknets hjemmeside, Vejledninger til TV, internet, telefon og mail kan findes på Parknets hjemmeside, Parknet er ansvarlig for support af problemer med tv, telefon og internet. Du kan finde kontaktinformation til Parknet på deres hjemmeside Snerydning Enhver grundejer er forpligtet til at rydde fortovet for sne og is. A/B Jæger har til dette formål en minitraktor med påsat kost og saltningsbeholder. Viceværten har i vinterperioden snevagt og rydder fortovene. Alligevel bedes alle beboere om at være ekstra opmærksom på vejen og trapperne i vinterperioden Trappevask Rengøringen af A/B Jægers fortrapper er organiseret i, så alle fortrapper bliver vasket lige ofte - ca. hver 14. dag. Bagtrapperne bliver kun vasket en gang hver måned, idet disse ikke bliver benyttet så meget Skrald og storskrald Almindeligt husholdningsaffald skal placeres i affaldscontainerne. Ved siden af affaldscontaineren er der desuden containere til pap og til papir. Storskral må IKKE stilles ved siden af de almindelige affaldscontainere men skal stilles i storskraldsrummet i gården bag ved Jægersborggade Her er det muligt at aflevere general storskrald, papir, farligt affald, malingsrester og elektronik. Byggeaffald må IKKE afleveres i storskraldsrummet men skal afleveres på kommunens genbrugsplads. 8

11 5.2 Boligafgift Indbetalingskortene for din boligafgift bliver printet på kontoret og omdeles hver måned. 5.3 Indbetalingskortets poster De øverste linjer Udover brevhoved og andelshaver navn og adresse er der øverst til højre på fakturaen fire linjer. Først er der forfaldsdatoen, dvs. betalingsfristen, næste linje er et fakturanummer som bliver automatisk opdateret af EDBprogrammet og er unikt for hver enkel faktura som bliver udstedt. Tredje linje er fakturadato, altså datoen hvor fakturaen blev printet. Sidste linje er andelshavers kundenummer. Kundenummeret er samtidig lejlighedsnummeret og er opbygget sådan at de første to cifre fortæller i hvilken matrikel, lejligheden er beliggende, mens de efterfølgende to er lejlighedsnummeret i denne matrikel og de sidste to fortæller, hvor mange der har haft lejligheden, siden foreningen er stiftet. Ender dit nummer på 01, har du boet der siden stiftelsen, ender nummeret på 04, så har der været 3 andre, der siden foreningen blev stiftet, har haft lejligheden Dørtelefon/trappelys Her opkræves et bidrag på kr. 55,- til dækning af foreningens udgift for dørtelefonanlæg og nyt trappelys. Dette beløb opkræves pr. adresse og er ikke afhængigt af m²-antal A conto varme ny sats 2009 Her opkræves 10,34 kr. pr. m² pr måned. Når varmeregnskabet er afsluttet, bliver de indbetalte beløb reguleret - enten med en efterregning, hvis du har brugt mere varme end dit a conto dækker - eller du får nogle penge tilbage, hvis du har været sparsommelig Omdeling år 2010 Omdelingen af opkrævning takseres efter Post Danmarks gældende takster Internet og telefonabonnement ny pris A/B Jæger er medlem af Parknet. Parknet forsyner alle lejligheder med internet med frit forbrug og abonnement på telefon. Betaling af internet og telefonabonnement opkræves pr. adresse og er ikke afhængigt af m²-antal Boligafgift/andelshaver Boligafgiften for andelshavere er i indeværende år (2010) kr. 16,68 pr. m² pr. måned, hvilket svarer til kr. 100,- pr. m2 pr. år. På Ndr. Fasanvej er boligafgiften kr. 27,08 pr. m2 pr. måned. Beløbet i denne linje er antallet af m² som foreningen har registreret for din lejlighed, ganget med boligafgiften. 9

12 5.3.7 Forbrug vaskekort Forbrug af vaskekortet i vaskeri og badeanstalt opkræves hver måned Evt. FBIlån eller ydelse FI Hvis du har optaget lån i Frederiksstadens boligfinanciering (FBI) eller Frederiksstadens financieringsintitut (FI) vil den eller de sidste linjer være den månedlige betaling af renter og afdrag på lånet/ene Kabel Andelshavere som har købt deres andel før 2001 betaler af på de kabler som er blevet trukket til TV og internet. Andelshavere som har købt efter 2001 har betalt deres andel af kablerne, da de købte lejligheden Hundeafgift Da hunde slider forholdsvist meget på trapper og medfører en del ekstraarbejde for vores gårdmand, blev det på en generalforsamling besluttet at indføre en hundeafgift Fremlejeafgift Denne linje er kun påført opkrævningen, hvis lejlighed er blevet fremlejet af andelshaveren. Det er andelshavers ansvar at meddele administration når lejligheden ikke længer er fremlejet. Et ulovligt fremlejeforhold fritager ikke for betaling af fremlejeafgiften. 5.4 Indbetalingskortet Du kan anvende indbetalingskortet i alle banker og på posthuset. På kvitteringen er fakturanummeret trykt med meget lille skrift. Det betyder, at du eller kontoret altid kan se, hvilken faktura en kvittering hører sammen med. Dette blev indført, da nogle andelshavere under en rykkeraktion syntes, at det var sjovt at fremvise naboens kvittering på kontoret PC-bank Du skal bruge de nederst på kortet printede såkaldte OCR-linjer. Bemærk, at kortart er >71<, foreningens kreditornummer er , og betalings-id i midten af denne linje indeholder det unikke fakturanummer. Det er vigtigt at det udsendte kort bliver brugt til indtastning af betalingen, idet foreningens EDB i modsat fald ikke kan genkende, for hvilken måned du betaler. Enkelte andelshavere har i mange måneder kopieret betalingen, og det har medført, at kontorpersonalet er nødt til at foretage en manuel udligning af de nye betalinger på det gamle kort, for at undgå at betaleren får en rykker PBS Det er pt. ikke muligt at tilmelde sig PBS. 10

13 5.5 Foreningens adgang til lejlighederne Grundreglen er, at andelshaveren skal give foreningen eller foreningens udsendte adgang til lejligheden, hvis der foreligger en lovlig grund Varsling ved arbejder i lejligheder Bestyrelsen har pålagt alle håndværkere at varsle med en frist på tre dage, inden de har brug for adgang til en lejlighed. Foreningen har desuden indskærpet overfor alle håndværkere, der arbejder på vore ejendomme, om at rydde op efter sig og forlade stedet i samme ryddelige stand, som de fandt det. Sker der småfejl, bedes alle andelshavere om at være lidt overbærende, men i grovere tilfælde skal varmemesteren have besked Varsling ved varmemesterens adgang til lejligheder Varmemesteren kan have brug for adgang til lejligheder i forbindelse med kontrol med varmeanlægget eller i bygningsrelaterede spørgsmål. Varmemesteren skal varsle med 3 dage - dog ikke hvis situationen er akut Nøglerservice Kontoret yder en nøgleservice for alle andelshavere. Servicen indebærer at du kan aflevere en kopi af din nøgle på kontoret. Nøglerne opbevares i et pengeskab. Nøglerne er ikke mærket med adresse, men kun med et kodenummer. Har man accepteret at foreningen - selvfølgelig med respekt for varslingsperioden - har adgang til lejligheden, udleverer kontoret nøglen om morgenen til en eventuel håndværker som kvitterer for at have lånt nøglen. Håndværkeren skal aflevere nøglen igen senest til fyraften. Ønsker man hellere selv at være hjemme, hver gang der er varslet, så er man ikke tvunget til at aflevere sin nøgle. Dog skal men være opmærksom på at hvis en håndværker ikke finder andelshaveren hjemme, når der er blevet varslet at han skal have adgang, så skal andelshaveren betale for tilbagegangen og ved akutte og uopsættelige skader - som eksempelvis et sprunget vandrør - skal andelshaveren betale for låsesmeden. Ønsker man at foreningen udleverer nøglen til en håndværker man selv har bestilt, kan dette kun gøres om morgenen i varmemesterens åbningstider og kun hvis man 3 dage inden har givet besked til foreningen Adgangsnægtelse Hvis man nægter adgang til lejligheden, selvom kravet om adgang er velbegrundet, kan man ekskluderes af foreningen. 5.6 Kontakt Før du henvender dig til kontoret, varmemester eller bestyrelsen For at holde udgifterne til kontor og administration så lave som muligt er der begrænsning på hvor ofte og hvor længe man som andelshaver kan lægge 11

14 beslag på kontorets personale. I stedet er så meget materiale og information lagt på her finder du blandt andet: - Forhold omkring køb og salg af lejligheder - Vejledninger til andelshaveres egne byggeprojekter - Referater af generalforsamlinger - Vedtægter - Åbningstider - Nyheder - Fremlejeregler 5.7 Hvem skal kontaktes om hvad? Varmemesteren Varmemesteren har træffetid hver dag. De aktuelle træffetider kan se på kontorets vindue eller på Varmemesteren kan kontaktes angående: Vaskekort, defekt opgangslys, en defekt hoveddør, en radiator der ikke vil varme, eller andre ting der har at gøre med bygningen. I ruden i foreningens administrationslokale hænger altid et opslag med de aktuelle træffetider for varmemesteren. Der kan også lægge en besked til varmemesteren i postkassen. Varmemesteren er IKKE den rette, hvis man har spørgsmål om økonomi eller andre administrative ting Administration Henvendelse på kontoret kan ske i åbningstiden, som kan findes på A/B Jægers hjemmeside under kontakt, eller på døren til kontoret i nr. 32. Du kan dog til enhver tid lægge en besked i foreningens postkasse i nummer 32 eller skrive et brev. Administrationen kan svare på spørgsmål om boligafgift, salg, rykkere, fremleje, navneændring mv Bestyrelsen Bestyrelsen holder møde gennemsnitligt hver 14. dag. Henvendelse til bestyrelsen sker skriftligt og kan sendes til kontoret eller blot lægges i kontorets postkasse. Bestyrelsen kan kontaktes ang. principielle sager, forslag og ansøgninger om dispensationer. Se eventuelt hjemmesiden for aktuelle kontaktmuligheder Nødnumre Sker der noget akut med bygningen, vandrør eller andet som ABSOLUT ikke kan vente, så har foreningen en række håndværkere der kan kontaktes døgnet rundt. De aktuelle numre findes på hjemmesiden og i kontorets vindue. Nødnumrene er netop til nødtilfælde og numrene må kun anvendes, hvis problemet er uopsætteligt, f.eks. et vandrør der er sprunget læk, eller pludselig manglende varmt vand. Hvis du selv er skyld i skader skal du ikke ringe til nødnumrene, men selv finde en håndværker, som kan udbedre skaden. 12

15 Ikke-presserende sager skal vente, idet det koster overtidsbetaling og megen irritation, hvis foreningens håndværkere bliver sendt ud til opgaver som fint kunne have ventet til næste dag. Andelshaveren kan faktureres eventuelle uretsmæssige tilkald af håndværkere. 5.8 Husorden A/B Jægers vedtægter henviser til husordensreglerne fra lejeloven. Det vil sige at andelshavere generelt ikke må støje til stor gene for naboerne på noget tidspunkt og slet ikke i tidsrummet Dog er det ikke udelukket at holde en fest fra tid til anden, når man meddeler det til sine naboer nogle dage i forvejen. Dette kan gøres med et opslag i opgangen Klage over støj Hvis en nabo støjer meget, og ofte, bør man først tage kontakt til naboen og snakke om problemet. Hvis dette fejler, er fremgangsmåden som følger: 1. Aflever en klage til bestyrelsen/administrationen. Der vil herefter blive sendt et anbefalet brev til den støjende nabo. 2. Hvis naboen vedbliver at støje vil to bestyrelsesmedlemmer forsøge at samle de to parter til mægling. 3. Hvis dette ikke hjælper, er det den klagende andelshavers ansvar at indsamle underskrifter. Der skal bruges underskrifter fra 3 andelshavere ved 3 begivenheder. Dette skyldes, at der skal bruges mindst 3 begivenheder med hver mindst 3 vidner for at tage en eksklusionssag i retten. Mægling er dog altid den bedste vej, da eksklusionssager kan trække i langdrag og sjældent gavner nogen af parterne. 6 Hvis du ikke lige kan betale Giv besked! Hvis du ved, at det kniber med betalingen af boligafgift eller anden gæld til foreningen, så giv besked, inden regningen forfalder Har du glemt det? Rykker 1 Den første rykker kommer mellem den 11. og den 18. i en måned. Rykkeren er påført det beløb, der er forfaldent, og nederst er der et indbetalingskort, hvor du selv skal påføre beløbet - for at give mulighed for delbetalinger, hvis ikke du kan betale det hele på én gang. Husk dog at give besked, så der ikke kommer yderligere rykkere for restbeløbet - kontoret etablerer så en afdragsordning Har du ikke reageret efter 1. rykker? Rykker 2 Mellem den 25. og den 10. i den efterfølgende måned sendes rykker 2. Dette er en mere alvorlig påmindelse. Reager straks, så du kan undgå dels yderligere gebyrer og at en eventuel eksklusionssag sættes i gang. Du kan nå at 13

16 etablere en afdragsordning eller få henstand, uden at der påløber yderligere gebyrer Syv-dages-brev den sidste advarsel Hvis du stadigvæk ikke har betalt, og din totale restance til foreningen overstiger 2 måneders boligafgift eksklusiv acontovarme, får du et såkaldt syvdages-brev. Dette brev sendes såvel anbefalet som med almindelig post, for at foreningen har en kvittering for, at man har givet dig den sidste advarsel. Du kan stadig nå at lave en afbetalingsordning og du kan stadigvæk få henstand - men du skal reagere, inden fris$ten udløber. Hører foreningens kontor ikke fra dig inden da, sættes eksklusionen i gang Eksklusion Hvis ikke du har nedbragt din gæld efter syv-dages-brevet, og du ikke har indgået afdragsordning eller fået henstand med betalingen, bliver du ekskluderet af foreningen. Nu kan du ikke længere indgå afdragsordninger eller få henstand. Bestyrelsen har bemyndiget administrator til at gennemføre eksklusionen. Han sender et brev til dig med en dato, hvornår du senest skal være fraflyttet Gebyrer ved for sen betaling Har du betalt mere end 5 dage efter den på indbetalingskortet noterede sidste rettidige indbetalingsdag, får du pålagt et gebyr på kr. 100,00, uanset om du har fået en rykker, eller betalte inden kontoret sendte en. Dette gælder for hver måned. Gebyrerne er: - for sen betaling eller rykker 1 kr. 100,- - rykker 2 kr. 185,- - syv-dages brev kr. 300,- - eksklusion takstmæssige inkassoomkostninger Alle gebyrer faktureres med tillæg af den af foreningen betalte porto eller omdelingsgebyret. 7 Vedligeholdelse og byggesager i din egen lejlighed 7.1 Indvendig vedligeholdelse Som hovedregel gælder, at andelshaveren selv er ansvarlig for den indvendige vedligeholdelse i sin lejlighed. Der findes ingen konto, hvor man tvunget indbetaler hver måned, som f. eks. mange lejere skal. 7.2 Forbedringer Forbedringer af lejligheden sker på initiativ af andelshaveren selv og alle udgifter afholdes af andelshaver. Som andelshaver har man udstrakt frihed til at ombygge og forbedre sin lejlighed og foreningen har hidtil haft en meget liberal politik i forhold til andelshaveres ønsker om forandringer, så længe disse overholder gældende love og bestemmelser og ikke er til gene for an- 14

17 dre beboere. Inden man går i gang med at bygge om, er der tre forhold man skal være opmærksom på: a) Råd og svamp undersøgelse b) Love & regler og c) Forbedringers værdi & salgbarhed Råd og svamp undersøgelse Før du kan opføres nye forbedringer skal gulvet og etagedækket først omfattes af foreningens råd- og svampeforsikring. For at det berørte område af lejligheden kan omfattes af råd- og svampeforsikringen skal gulv og paneler fjernes, hvorved de bærende spær kan besigtiges og der kan tages prøver. Foreningen betaler undersøgelsen og eventuel behandling samt udskiftning af spær. Efter undersøgelsen skal du reetablere gulvet. Det nye gulv og de nye paneler er en forbedring af andelen. Uden dette tjek kan forbedringer ikke godtages og du vil ikke kunne videresælge forbedringen Love & regler Ethvert indgreb, der kræver en byggetilladelse, skal først meldes til foreningen, der så giver lov til at ansøge i bygningsinspektoratet om den nødvendige tilladelse. Disse tilladelser er normalt tidsbegrænset og bliver ugyldige, hvis arbejdet ikke påbegyndes og afsluttes indenfor fastsatte frister. Desuden er man pålagt at følge de bestemmelse som er fastlagt af A/B Jæger. Eksempelvis skal etablering af bade altid være med tungt gulv, og der skal tjekkes for råd og svamp. Læs Retningslinjer for byggesager i A/B Jæger inden du går i gang. Dokumentet kan findes på eller hentes på kontoret Forbedringers værdi og salgbarhed Ved fraflytning bliver ens forbedringer vurderet af en arkitekt med speciale i vurderinger. Værdien af de forskellige forbedringer skal fastslås og det er derfor vigtigt at gemme alle kvitteringer. Forbedringer vil gradvist miste værdi og der er forskellige faste regler for nedskrivningen af forbedringers værdi. Vurderingsmanden kan lægge ekstra år til forbedringerne, hvis de er blevet slidt meget. Selvom vurderingsmanden fastsætter en værdi af forbedringerne, er man som sælger kun sikret at få denne værdi udbetalt, hvis der findes en køber til lejligheden og til forbedringerne. Det betyder, at man bør overveje om en forbedring er salgbar det er eksempelvis ikke alle købere, som synes at et 4-personers spa-bad eller pink køkkenelementer, er pengene værd. Spartling af vægge og opsætning af glasvæv/filt er forbedring, hvorimod eksempelvis maling og rensning af stuk ikke regnes som en forbedring Undtagelse fællesfaciliteter Gennemgående stigstrenge (vandrør) i ens lejlighed er man forpligtet til at male og vedligeholde. Dog betaler foreningen for reparationer, der ikke skyldes andelshavernes forsømmelser. 15

18 7.2.5 Vandskader hæftelse Har man lavet en vandskade, fordi ens installation (vaskemaskine, opvaskemaskine eller lignende) svigter, hæfter andelshaver for de første kr ,-, idet dette beløb svarer til selvrisikoen på foreningens police. 8 Fremleje Skal man ud og rejse i en længere periode eller vil man lige afprøve om samlivet med den nye kæreste fungerer, kan det være løsningen at fremleje sin lejlighed i en periode, før man tager den endelige beslutning om at sælge Hvornår må man fremleje? Vedtægterne rummer bestemmelser for fremleje. Reglerne blev præciseret ved generalforsamlingen i 2000 og derudover beslutter bestyrelsen i dagligdagen, hvis der opstår tvivlssituationer Regler for fremleje Vedtægternes bestemmelser om fremleje kan læses i Bestyrelsens håndtering af bestemmelserne Bestyrelsen forsøger at give andelshaverne de bedst tænkelige forhold, men sætter grænsen der hvor det begynder at ligne misbrug. Tilladelsen til fremleje vil f. eks blive nægtet, hvis der har været alvorlige problemer med samme fremlejer før, hvis bestyrelsen skønner at der er tale om erhvervsmæssig udlejning eller hvis andelshaveren har restancer Fremlejekontrakten Man kan selv aftale kontrakten og vilkårene for depositum eller eventuelle forpligtelser med lejeren, dog skal man som udlejer være opmærksom på at man er underlagt lejeloven. Lejeloven fastlægger blandt andet den maksimal husleje i forhold til antallet af kvadratmeter. Meddel A/B Jæger at du udlejer din lejlighed. Det gør du ved at udfylde en blanket, hvor parterne oplyser adressen, den aftalte periode og hvor man ønsker, et eventuelt påkrav skal sendes hen Kontraktens udløb Andelshaver som udlejer sin lejlighed skal selv afmelde fremleje på kontoret. Gør man ikke det, fortsætter kontoret med at kræve fremlejeafgift, selvom der ikke foreligger gyldig kontrakt. Bemærk at ulovlig fremleje er eksklusionsgrund - har man ikke orden i papirerne, risikerer man at blive ekskluderet Eksklusion for ulovlig fremleje Denne eksklusion kan - i modsætning til restance-eksklusionen, ikke ophæves med nødbremsen - depositumet. Indgås der ikke en frivillig aftale om fraflytningsdagen, sender foreningen straks fogeden. 16

19 9 Køb og salg af andelslejligheder 9.1 Køb Andele handles iht. overdragelsesreglerne i A/B Jægers vedtægter. Rent praktisk foregår det på den måde, at der er opslag af lejligheder den 4. lørdag i hver måned. Information om de ledige lejligheder bliver sat op i udstillingsvinduet i foreningens kontor aftenen før salget. Først har interne købere ret til sammenlægninger, derefter til intern flytning, og sidst kan personer fra ventelisten købe. Du kan finde meget mere om køb og salg på Salg Lejligheden sættes til salg ved at udfylde og aflevere en salgsanmodning til kontoret. Se gældende regler og blanketter på Internt køb Intern venteliste Der findes ikke en egentlig interne venteliste. Som eksisterende andelshaver i A/B Jæger bestemmes en mulighed for at købe af vedtægterne. Kort fortalt går det ud på, at den der har boet længst i sin nuværende lejlighed, har førsteret Dobbelte udgifter ved internt flytning Internt køb vil i mange tilfælde betyde, at man i en periode har råderet over to andelslejligheder. Denne periode kan bruges til flytning eller istandsættelse og kan være op til 3 måneder. Man skal være opmærksom på at denne periode vil medføre dobbeltudgifter Sammenlægninger Hvis man køber en lejlighed til sammenlægning, skal sammenlægningen gennemføres indenfor tre måneder efter købet. Foreningen accepterer ikke, at man køber en lejlighed for derefter at fremleje den. Sammenlægninger kræver byggetilladelse fra bygningsinspektoratet Familieoverdragelse Det er muligt at lave familieoverdragelse til nærmeste familie, dvs. far, mor søskende og børn. Overdragelsen kan betragtes som en førsteret i forhold til andre købere. Overdragelsen fungerer som et hvilket som helst andet køb, og den nye andelshaver skal købe kvadratmeterne ved overdragelsen til aktuel andelskrone (kvadratmeterpris). 17

20 9.4 Ekstern venteliste Notering betaling Man kan blive skrevet op på venteliste ved henvendelse på A/B Jægers ejendomskontor. Der skal ikke betales ved tilmelding, men først på det indbetalingskort der efterfølgende udsendes. Hvis man ikke betaler inden fristen angivet på indbetalingskortet, slettes man af listen. 10 Afsluttende bemærkninger Tak for stor hjælp ved udarbejdelse af dette hæfte til alle der er kommet med forslag og idéer, især - til Anders Olsen, der for et par år siden havde lavet et første forsøg med at samle foreningens forskellige beslutninger - til AB Jægers bestyrelse for gennemgang, korrekturlæsningen og gode forslag. - til dem der har sørget for at hæftet fik et nogenlunde overskuelig opbygning og har rettet mine værste (udenlandske) formuleringsfejl. Oprindeligt udarbejdet af Michael Bosnack, Jægersborggade 25, Revideringer 2010 Maj (Sara Tougaard) - Afsnit om boligafgift rettet - Afsnit om byggesager/råd-svamp præciseret Februar (Rune Sø) Krav om råd og svampe undersøgelse ved salg fjernet Information omkring parknet tilrettet. Nødtelefon er nu blevet til nødnumre Rettelser hist og pist juli (Sara Tougaard, Rune Sø, Helle Sø og Mogens Dyhrberg Olsen) Revidering af opbygning og ajourføring af stort set samtlige afsnit 2008 februar (Rune Skipper Sø) - Smårettelser til salg og køb 2007 September (Rune Skipper Sø) - Vedtægter ajourført - Afsnittet Nøgler til håndværkere opdateret 2006 Juni (Rune Skipper Madsen & Helle Sø) - Afsnit om Familieoverdragelser tilføjet. - Afsnit om Råd og svamp undersøgelser ved salg tilføjet 18