Et kig ind i Hjælp os med at nå op på 1000 MEDLEMMER Skaf et medlem og få 2 flasker rødvin. FORÅRETS KURSER - se midtersiderne

Transkript

1 udlejerforeningen aarhus - vi varetager dine interesser DECEMBER 2016 nr årgang FORÅRETS KURSER - se midtersiderne Side 4 Nyafsagt Højesterets afgørelse Side 5-7 Kursusoversigt Side 12 Investeringsejendomme i Aarhus Et kig ind i 2017 Hjælp os med at nå op på 1000 MEDLEMMER Skaf et medlem og få 2 flasker rødvin

2 SVANE AARHUS PERSONLIGT OG PROFFESIONELT Hos Svane Køkkenet i Aarhus har vi opbygget en solid erfaring og ekspertise i renovering af inventar til udlejningsejendomme. Vi kender alt til værdien af, at få kvalitet, økonomi og proces til at gå op i en højere enhed. Som kunde hos os får du en fast erhvervskonsulent tilknyttet din forretning. Det giver os mulighed for at imødekomme dine behov og varetage dine interesser. Svane Køkkenet Vinterrvej Aarhus V Tlf: svane.com PÅ VEJ IND.. Hos Svane Køkkenet Aarhus er et kundeforhold helt personligt. Kontakt vores erhvervsafdeling og hør nærmere om dine fordele og muligheder. Per Ole Kobberø: Tlf.: MØNSGADE, AARHUS NYHED PÅ VEJ... i Ø-gadekvarteret med 4 lejemål. Ring og hør nærmere Erhvervschef Henrik Svoger Ovesen Tlf Thorkild Kristensen Erhverv ønsker alle en glædelig jul og et godt nytår - vi takker for et fantastisk 2016 og ser frem til samme succes i 2017 SALTHOLMSGADE, AARHUS DISKRET SALG Skal vi sælge din ejendom - også diskret. Kontakt os for en uforpligtende vurdering. UDLEJERFORENINGEN AARHUS Fredensgade 30, 8000 Aarhus C T: ufaa@ufaa.dk UDGIVES AF Udlejerforeningen Aarhus, Redaktionsudvalget og udsendes til samtlige medlemmer af foreningen. ANSVARSHAVENDE DETTE NUMMER Lars H. Rasmussen: lhr@rasu.dk REDAKTIONSUDVALGET Claus Jespersen, formand Lars H. Rasmussen, redaktør Hans Jespersen, annoncer Niels Meldahl Ole Mathorne Niels Lucassen ÅBNINGSTIDER Telefonen besvares: Mandag til torsdag: kl Fredag: kl Medlemmerne er ALTID meget velkomne på kontoret. Aftal tid i forvejen. ANNONCESALG Gert Hald: Hans Jespersen: / ANNONCEPRISER (excl. moms): 1/4 side: kr ,- 1/2 side: kr ,- 1/1 side: kr ,- Yderligere information vedrørende deadlines, formater, tekniske specifikationer mv. kan rekvireres hos Gert Hald eller Hans Jespersen. Redaktionen er afsluttet: 15. nov Næste nummer: Februar 2017 Oplag: stk. TRYK CS Grafisk A/S FORSIDEFOTO Lars H. Rasmussen, 'Aarhus i vinterklæder' Claus Jespersen Formand Et år som hovedstad Så gør vi alle klar til at blive Hovedstad for kulturen i Europa og alle sejl er sat til. Som udlejere, får vi så noget glæde af det? Ja, vi må nok i hvert fald forvente, at mange af vores lejere ser deres snit til at tjene lidt orange penge gennem Airbnb - men jo heldigvis med regeringens billigelse af idéen om øget deleøkonomi. Kan vi gør noget ved det? Tjaa måske, det er jo nok ulovlig fremleje, hvis vi kan bevise det. Det skal dog her siges, at såvel bestyrelsen i Udlejerforeningen Aarhus som bestyrelsen i Danske Udlejere og en del andre organisationer som f.eks. Horesta kæmper imod Airbnb. Til orientering kan det nævnes, at der i Boligretten på Frederiksberg netop er afsagt dom, der fastslår, at udlejer kan ophæve lejers lejemål i privat boligbyggeri, hvis lejer- på trods af udlejers indsigelser anvender sit lejemål til korttidsudlejninger. Så der er da håb for, at det kan stoppes. En anden ting, som vi også vil kæmpe for i 2017, er ændringer i den nye lejelov, som jo ikke længere er ny, men som skal evalueres medio Det nye regelsæt er simpelthen for rigidt, og mange paragraffer er alt for firkantede, så det ofte er vanskeligt at yde den service, som mange udlejere gerne vil og som vores kunder også efterspørger. Samtidig er det helt åbenlyst, at de stramme regler har medført øget administrative udgifter og øgede udgifter til retssager, idet mange af de nye regler er svært gennemskuelige, og derfor fordrer retsafgørelser, før vi har et pejlemærke for, hvad de betyder i det daglige arbejde. De øgede administrative udgifter hæmmer naturligvis virke trangen og gode initiativer går tabt, fordi udlejerne kører træt. Det vil over en årrække naturligt resultere i dårligere boliger og ringere levestandarder for lejerne og mindre arbejde til håndværksmestre, og dermed den afsmittende effekt på samfundsøkonomien. Har vi så slet ikke noget at glæde os over? Selvfølgelig har vi det, Aarhus kommune har gennem lang tid brugt mange millioner på at friske byen op, så den kan fremstå så flot som overhovedet muligt til de forhåbentlig mange gæster fra både ind og udland. Det er også i 2016, at der er kommet et par gode boligretsafgørelser om lejens størrelse i gennemgribende forbedrede lejemål, og på foreningens vegne kan vi glæde os over, at vi i 2016 er blevet flere medlemmer, som vil bakke op om foreningen. Så vi går et nyt år i møde med spænding og store forventninger. I og Jeres familier ønskes en Glædelig Jul og et lykkebringende Nytår. I AARHUS C I AALBORG I Med venlig hilsen Claus Jespersen 3

3 AF LOUISE KACZOR Advokat, LL.M LKA ADVOKATFIRMA Nyafsagt Højesterets afgørelse om orienteringspligten i Boligreguleringslovens 5, stk. 4 Oversigt over forårets kurser 2017 Nr. Titel Underviser Dato 1 Erhvervslejeret. Formiddag kl 9-12 louise Kaczor Lejeloven A-Z, del 1 Erik Aagaard Poulsen Lejeloven A-Z, del 2 erik Aagaard Poulsen Erhvervslejeret louise Kaczor Forbedringer, forbedringsforhøjelser, 5... Erik Aagaard Poulsen Regnskab og Skat hans A. Nielsen og Jan Mehlsen Udlejers rettigheder og forpligtelser... søren Garde Misligholdelse louise Kaczor Lejeloven A-Z, del 1. Formiddag kl 9-12 erik Aagaard Poulsen Lejeloven A-Z, del 2. Formiddag kl 9-12 erik Aagaard Poulsen I kommuner, hvor Boligreguleringsloven er gældende, er særligt en regel, nemlig boligreguleringslovens (BRL) 5, stk. 2, af væsentlig betydning for udlejere. Efter bestemmelsen i BRL 5, stk. 2 har udlejer nemlig mulighed for at udleje boligen til det lejedes værdi, såfremt en række krav i henhold til bestemmelsen er opfyldt. Det gælder bl.a., at boligen skal være gennemgribende renoveret inden for en periode på 2 år, mens forbedringerne ikke må være omfattet af 58 i lov om leje, lov om byfornyelse og udvikling af byer eller lov om privat byfornyelse. Til bestemmelsen knytter sig i henhold til lovens 5, stk. 4 (tidligere 5, stk. 3) også en forpligtelse for udlejer til, før den første udlejning af en bolig efter 5, stk. 2, at orientere beboerrepræsentation (hvis en sådan er oprettet) eller de øvrige lejere i ejendommen om, at udlejer påtænker at udleje en eller flere ejendomme i bygningen efter reglen i 5 stk. 2, idet en manglende orientering efter 5, stk. 4, medfører, at udlejer ikke er berettiget til at udleje efter 5, stk. 2, men alene må fastsætte lejen efter 5, stk. 1. Denne orienteringspligt har været genstand for omfattende behandling ved domstolene de seneste år og Højesteret har den 21. september 2016 afsagt afgørelse om, hvordan reglen om orienteringspligten skal forstås. Sagen konkret Sagen angik konkret, hvorvidt en manglende orientering i henhold til 5, stk. 4, til lejerne eller beboerrepræsentanterne om udlejning af et lejemål efter 5, stk. 2, forud for den første udlejning af lejligheden, hvor lejen fastsættes efter 5, stk. 2, alene kan medføre, at lejefastsættelsen efter 5, stk. 2, ved den første udlejning er ugyldig, eller om den manglende orientering også kan medføre, at lejefastsættelsen ved efterfølgende udlejninger af det samme lejemål efter 5, stk. 2 er ugyldig. Spørgsmålet om behandling af orienteringspligten har tidligere været til påkendelse ved Københavns Byret den 18. november 2014 og Østre Landsret den 24. juni 2015, hvor begge instanser nåede frem til, at en udlejning efter 5, stk. 2 er ugyldig indtil lejerne eller beboerrepræsentanterne har fået orientering om udlejningen i henhold til 5, stk. 4, dvs. manglende overholdelse af orienteringspligten medfører ikke blot ugyldighed for så vidt angår den første udlejning efter 5, stk. 2, men også de efterfølgende udlejninger, indtil orienteringen er foretaget. Højesteret har heldigvis nu omgjort disse afgørelser. Før jeg behandler Højesterets afgørelse, vil jeg først nedenfor redegøre for reglen i Boligreguleringslovens 5, stk. 4. Om reglen i Boligreguleringslovens 5, stk. 4 Hvornår blev reglen indført? Reglen i Boligreguleringslovens 5, stk. 3 (nu 5, stk. 4) blev indsat i Boligreguleringsloven med ikrafttræden pr. 1. januar Det betyder således, at alle udlejninger efter 5 stk. 2, som er foretaget efter 1. januar 2001 er omfattet af orienteringspligten i 5, stk. 4. Hvad indebærer orienteringspligten? Orienteringspligten medfører, at udlejer, inden han foretager den første udlejning af en lejlighed efter 5, stk. 2, skal orientere beboerrepræsentanterne eller lejerne om dette samt orientere om indholdet af 5, stk. 4. Udlejer kan først foretage denne orientering, når lejemålet er opsagt eller ophævet og orienteringen skal ske inden en ny lejeaftale om udlejning af lejligheden indgås. Formkrav? Der er ikke i henhold til bestemmelsen særlige formkrav til orienteringspligten. Udlejer kan derfor principielt orientere ved, at han sætter en orienteringsskrivelse op i opgangen eller på anden vis orientere beboerrepræsentanterne (hvis der er beboerrepræsentation i ejendommen) eller samtlige lejere. Fortsættes side 9 INFORMATION Udlejerforeningen Aarhus kurser er en Filial af Danske Udlejeres kursus-virksomhed. Medlemmer af foreningen kan derfor deltage. Max. deltagerantal til alle kurser: 60 Aftenkurser starter kl og slutter senest kl Alle kurser består af 3x50 min. Medlemmer: Hvert medlem kan tilmelde 2 personer pr kursus uden beregning. For deltagere herudover betales kr. 250,-. Ikke-medlemmer: Betaler kr ,- pr. deltager pr kursus. Afbud: Har du tilmeldt dig et kursus og senere bliver forhindret skal du sende afbud. Det er der mange der gør, men også mange som glemmer. Bestyrelsen har derfor truffet en principbeslutning om at kurserne fortsat skal være gratis; men at de som bliver forhindret i at møde og som glemmer at sende afbud vil blive opkrævet et gebyr på kr. 250,- Vi er din samarbejdspartner Revision og rådgivning er vores speciale Kursusbevis Efter vore kurser udstedes deltagerbeviser til alle som ønsker det. Advokater og revisorer vil således kunne lade vore kurser indgå i deres faglige forpligtelser til kursusdeltagelse. Alle kurser er på 3 lektioner og giver 3 kursuspoint. Alle kurser afholdes på: Scandic Hotel Aarhus City, Østergade 10, 8000 Aarhus C. Telefon Jens Baggesens Vej 90 N 8200 Aarhus N Tlf UDLEJERFORENINGEN AARHUS - VI VARETAGER DINE INTERESSER 5

4 KURSUS 5 KURSUS 7 Regnskab/skat Misligholdelse OBS! FORMIDDAGSKURSUS KL KURSUS 1 KURSUS 3 Erhvervslejeret Erhvervslejeret Mandag den 16. januar 2017, kl Underviser Louise Kaczor, advokat LL.M Mandag den 27. februar 2017, kl Underviser Louise Kaczor, advokat LL.M På kurset vil der ske en gennemgang af erhvervslejelovens væsentligste regler, herunder hvilke lejemål der er omfattet af erhvervslejeretten samt en gennemgang af erhvervslejelovens regler om lejefastsættelse og regulering. På kurset vil der ske en gennemgang af erhvervslejelovens væsentligste regler, herunder hvilke lejemål der er omfattet af erhvervslejeretten samt en gennemgang af erhvervslejelovens regler om lejefastsættelse og regulering. OBS! OVER 2 AFTENER KL KURSUS 2.1. og 2.2. KURSUS 4 Lejeloven fra A-Z Forbedringer mv. Mandag den 23. januar 2017, kl Mandag den 30. januar 2017, kl Undervisere Erik Aagaard Poulsen, advokat (H) Mandag den 20. marts 2017, kl Underviser Erik Aagaard Poulsen, advokat (H) Mandag den 3. april 2017, kl Underviser Hans A. Nielsen, Statsaut. Revisor og Jan Mehlsen Grundlæggende regnskabs- og skatteregler for udlejere af udlejningsejendomme. Nyheder på området vil særskilt blive gennemgået dels for 2016 og dels for Bogføringslovens bestemmelser. 2. Den skattepligtige indkomst (overskud af udlejningsejendom). 3. Hvad er vedligeholdelse, og hvad er forbedringer? 4. Hvorledes forholdes med medregnede og udbetalte beløb fra GI? 5. Renter samt kurstab og - gevinster. 6. Afskrivningsreglerne. 7. Virksomhedsskatte- og kapitalafkastordningen. 8. Frivillig registrering efter momsloven, momspligtige lejeindtægter, væsentlige til- og ombygninger. 9. Beregning af skattemæssig avance ved salg. Udlejers rettigheder og forpligtelser... Mandag den 24. april 2017, kl Underviser Søren Garde Sted Scandic Hotel Århus City Som noget nyt er der nu mulighed for at få gennemgået hele lejeloven over 2 aftener som et grundlæggende kursus, herunder vil den seneste ændring i lejeloven fra 1/ også blive gennemgået. Vi følger en lejeaftale fra starten med formkrav og gyldighedsbetingelser, og de ændringer der kan foretages undervejs, både med hensyn til lejens størrelse og andre vilkår, el, vand, varme og antenne, lejeforhøjelser og nedsættelser, adgang, opsigelse og ophævelse m.v. Løbende vil blive gennemgået hvilke regler der kan fraviges og hvilke regler der er ufravigelige, men de fleste vil nok blive overrasket om rettigheder de ikke kendte i forvejen, men også over pligter, som man ikke var opmærksom på. Forbedringer, forbedringsforhøjelser og 5 stk. 2 på gamle og glemte forbedringer. Kurset gennemgår regler og retspraksis om, hvad der anses som forbedringsforhøjelser i modsætning til vedligeholdelsesarbejder, samt varsling af adgang/ iværksættelse, beregning, foreløbige og endelige lejeforhøjelser m.v., både i store og små ejendomme, samt de særlige regler for varsling af forbedringer i småhusejendomme. Endvidere gennemgås for store ejendomme regler om gennemgribende moderniseringer før og efter kravet om energimærkning D pr. 1/ Endvidere gennemgås problemstillingen med omberegning af tidligere (ældre) lejeforhøjelser ved genudlejning, idet disse ofte er beregnet forkert med for lave beløb. Kursusmateriale Der udleveres bl.a. et eksemplar af lejeloven. Undervisere: Erik Aagaard Poulsen, advokat (H) Helge Find Rasmussen, advokat. Kursusmateriale Der udleveres bl.a. et eksemplar af lejeloven. Skimmelsager for udlejere. Udlejerens rettigheder og forpligtelser. Generelt - Kort om loven - og om kommunens tilsyns forpligtigelse og handlepligt. - Udlejers ansvar. - Hvornår skal kommunen gå ind i en sag? Kan det kræves, at udlejer først har været indblandet? Den enkelte sag - Dialog med kommune på et tidligt tidspunkt. - Udlejerens rettigheder ved besigtigelse. - Hvad er skimmelsvamp, hvorfor er det farligt - Fugt. - Andre kilder til sundhedsfare, rotter, kemi kalier, PCB, radon. Proces og retsvirkninger - Muligt prioriteringsforbud. - Klagevejledning og klagesystemet. - Ophævelse - krav til projekt. Udlejerforeningen Aarhus kurser er en Filial af Danske Udlejeres kursusvirksomhed. Medlemmer af foreningen kan derfor deltage. 6 Kurset vil omhandle, hvorledes man håndterer forskellige former for misligholdelse fra lejers side, herunder opsigelse/ophævelse, væsentlig misligholdelse, generelt om lejers misligholdelse, almindelige betingelser for ophævelse af lejeaftaler, betalingsmisligholdelse, ophævelse på grund af andre former for misligholdelse, udlejers erstatningskrav i forbindelse med misligholdelse, fraflytning og udsættelse af lejere. OBS! FORMIDDAGSKURSER KL KURSUS 8.1. og 8.2. Lejeloven fra A-Z KURSUS 6 Mandag den 15. maj 2017, kl Underviser Louise Kaczor, advokat LL.M Krav overfor lejere. misligholdelse (kort). Hvordan bør man agere i konfliktfyldte sager? Hvad kan man forlange af kommunens medarbejdere? Generelle gode råd Mandag den 22. maj 2017, kl Mandag den 29. maj 2017, kl Underviser Erik Aagaard Poulsen, advokat (H) Som noget nyt er der nu mulighed for at få gennemgået hele lejeloven over 2 formiddage som et grundlæggende kursus, herunder vil den seneste ændring i lejeloven fra 1/ også blive gennemgået. Vi følger en lejeaftale fra starten med formkrav og gyldighedsbetingelser, og de ændringer der kan foretages undervejs, både med hensyn til lejens størrelse og andre vilkår, el, vand, varme og antenne, lejeforhøjelser og nedsættelser, adgang, opsigelse og ophævelse m.v. Løbende vil blive gennemgået hvilke regler der kan fraviges og hvilke regler der er ufravigelige, men de fleste vil nok blive overrasket om rettigheder de ikke kendte i forvejen, men også over pligter, som man ikke var opmærksom på. Kursusmateriale Der udleveres bl.a. et eksemplar af lejeloven. Undervisere: Erik Aagaard Poulsen, advokat (H) Helge Find Rasmussen, advokat. Tilmelding! Kursust ilmelding på: u faa.dk 7

5 Professionel ejendomsadministration af bolig- og erhverv samt ejer- og andelsboligforeninger Vi har nogle af de bedste systemer og processer i branchen Vores kunder siger, at vi har den bedste service det er vi stolte af Ring til os på eller læs mere på det er os ved vandtårnet Nybolig Erhverv Aarhus Aarhus C: Grenaa: Tænker du på at Tænker du på at sælge eller udleje din ejendom? din Vi har hos Nybolig Erhverv Aarhus oplevet en stigende hos efterspørgsel Nybolig Erhverv efter erhvervslokaler. Aarhus oplevet en sti- Vi har gende efterspørgsel efter erhvervslokaler. Påtænker du at sælge eller udleje din ejendom, er du velkommen til at kontakte Nybolig Erhverv Påtænker Aarhus. Vi du har at flere sælge specialister, eller udleje som besidder din ejendom, stor er du lokal velkommen viden og indsigt til at i kontakte markedet. Nybolig Det er din Erhverv sikkerhed Vi for har en flere god specialister, handel. som besidder stor Aarhus. lokal viden og indsigt i markedet. Det er din sikkerhed Kontakt for en os for god en handel. gratis og uforpligtende udlejnings/salgsvurdering. Kontakt os for en gratis og uforpligtende udlejnings/salgsvurdering. Værkmestergade 2, 17. etage 8000 Aarhus C 8100@nybolig.dk Tlf nyboligerhverv.dk/aarhus Bavnehøjvej Grenaa 8501@nybolig.dk Tlf nyboligerhverv.dk/grenaa An International Associate of Savills Fortsat fra side 4 Bevissikker måde Det anbefales dog, at udlejer sikrer sig bevis for, at der er orienteret i henhold til reglerne, idet udlejer har bevisbyrden herfor, såfremt der senere måtte opstå tvivl om, hvorvidt orienteringspligten er overholdt eller ej. Derfor bør udlejer fremsende en orienteringsskrivelse skriftligt til beboerrepræsentationen eller samtlige lejere på bevissikker måde, således at udlejere senere kan dokumentere, at orienteringen er sket. Lejernes reaktionsmuligheder Når beboerrepræsentationen eller lejerne har modtaget orienteringen, kan de vælge inden 14 dage efter orienteringen, at indbringe en sag om manglende vedligeholdelse af ejendommen for huslejenævnet. Manglerne der påtales kan alene vedrøre mangler uden for de enkelte lejemål. Retsvirkninger af en indbringelse for huslejenævnet, herunder et evt. påbud om udbedring af vedligeholdelsesmangler Indbringer lejerne en sag for huslejenævnet, og huslejenævnet afgiver et påbud om udbedring af vedligeholdelsesmangler, kan lejefastsættelsen for det omhandlende lejemål ikke ske efter 5, stk. 2 før manglerne er udbedret. Dvs. indtil manglerne er udbedret, kan lejefastsættelsen alene ske efter 5, stk. 1 (omkostningsbestemt leje). Retsvirkningerne af en manglende orientering Hvis udlejer ikke foretager orienteringen i henhold til 5, stk. 4 inden udlejer foretager den første udlejning af lejligheden efter 5, stk. 2 er retsvirkningen, at lejen for lejemålet ikke kan fastsættes i henhold til 5, stk. 2, men i stedet må fastsættes efter 5, stk. 1. Sagen blev afgjort med 3 stemmer mod 2, så der var ikke enighed blandt Højesterets dommere Rækkevidden af bestemmelsen Rækkevidden af bestemmelsen i 5, stk. 4 har indtil nu været uklar. Uklarheden har bestået i, hvorvidt ugyldigheden alene rammer den første udlejning efter 5, stk. 2 eller om også efterfølgende udlejninger rammes af en manglende orienteringspligt og dermed bliver ugyldige. Højesterets afgørelse Højesteret tog i sagen stilling til, hvorvidt en manglende orientering efter 5, stk. 4 forud for den første udlejning af en lejlighed, hvor lejen fastsættes efter 5, stk. 2, alene kan medføre, at lejefastsættelsen efter 5, stk. 2 ved den første udlejning er ugyldig eller om den manglende orientering også kan medføre, at lejefastsættelsen ved efterfølgende udlejning af det samme lejemål er ugyldig. Sagen blev afgjort med 3 stemmer mod 2, så der var ikke enighed blandt Højesterets dommere. Sagen er som anført ovenfor tidligere blevet behandlet i både Byretten og Landsretten, som nåede til et andet resultat end Højesterets flertal. Flertallet i Højesteret fastslår, at en manglende orienteringspligt efter 5, stk. 4 alene kan ramme den første udlejning og gøre denne ugyldig, mens efterfølgende udlejninger ikke rammes af ugyldighed, selvom der ikke er orienteret ved den første udlejning. Flertallet begrunder bl.a. deres afgørelse med, at det af lovens ordlyd fremgår:.. og er det den første udlejning af det pågældende lejemål efter stk. 2.. Flertallet finder ikke, at ordlyden og forarbejderne i højere grad taler for en forståelse, hvorefter alle udlejninger rammes af gyldighed, indtil der er orienteret efter 5, stk. 4. Dette var ellers tidligere instansers fortolkning af bestemmelsen. I flertallets begrundelse foretages der en afvejning af udlejers retsstilling, hvis tidligere instansers afgørelse om, at også fremtidige udlejninger ville rammes af den manglende orientering og de ulemper dette vil medføre for udlejer, herunder at udlejer i så fald altid skal bevise, at der forud for en indgåelse af et lejemål efter 5, stk. 2 er sket orientering efter 5, stk. 4, også selvom den første udlejning efter 5, stk. 2 ligger flere år tilbage, herunder evt. med et mellemliggende ejerskifte. Hertil anfører flertallet, at lejer altid kan indbringe en sag om vedligeholdelsesmangler for Højesteret, og i den forbindelse få lejen nedsat med et beløb svarende til de påbudte vedligeholdelsesmangler. Dvs. ved at fortolke bestemmelsen således, at orienteringspligten kun gælder ved den første udlejning efter 5, stk. 2, alene mister den pressionsmulighed der ligger i, at lejen for et gennemgribende forbedret lejemål ikke kan fastsættes efter 5, stk. 2, før manglerne er udbedret. Flertallet finder derfor ikke, at ugyldighedsvirkningen af en manglende orientering kan udstrækkes til, at også at gælde fremtidige lejemål, men alene det første lejemål. Mindretallet i Højesteret er enige med tidligere instanser i, at der ikke kan indgås en lejeaftale med et gyldigt vilkår om lejefastsættelse efter 5, stk. 2, før de øvrige lejere eller beboerrepræsentanter har fået den foreskrevne orientering. Konklusion På baggrund af den ovenfor anførte fremstilling kan det således konkluderes, at ugyldighedsvirkningen af orienteringspligten efter Boligreguleringslovens 5, stk. 4 alene gælder for det første lejemål der udlejes efter Boligreguleringslovens 5, stk. 2. Fremtidige udlejninger efter 5, stk. 2 bliver således ikke ugyldige blot fordi udlejer har glemt eller ikke kan bevise, at der er sket orientering efter 5, stk. 4 (tidligere 5, stk. 3) før den første udlejning

6 Kære udlejer, er du dækket godt nok? AARHUS N m² - 10 boliglejemål AARHUS C m² - 10 boliglejemål AARHUS C m² - 35 boliglejemål AARHUS C m² - 13 boliglejemål Som udlejer er det særligt vigtigt at være rigtigt dækket, så du kan få hurtig og relevant hjælp, hvis dine bygninger bliver beskadiget ved brand, storm, indbrud m.m. Det skyldes, at du kan risikere store huslejetab oveni beskadigelserne, hvis udbedringerne trækker ud. Din lokale Alm. Brand assurandør er specialist i forsikring af netop udlejningsejendomme. Mail eller ring og få en uforpligtende snak om, hvordan du og Alm. Brand kan passe rigtig godt på dine interesser. SKAL VI OGSÅ SÆLGE DIN BOLIGUDLEJNINGSEJENDOM? Kontakt os for yderligere oplysninger på tlf Midt- og østjylland Erhvervsassurandør Henrik Andersen Telefon abrhnd@almbrand.dk Fredensgade Aarhus C Tlf ufaa@ufaa.dk MORTEN NØHR NIELS LUND LIHN CLAUS THOMSEN HEIDI BURSKOV LARSEN PETER SVENDSEN ANDERS HØJER ROM Ejendomsmæglere, MDE, valuarer og chartered surveyors cbre.dk Aarhus: København: Går du i salgstanker? Så vælg en professionel samarbejdspartner Til kapital stærke købere søger vi: Boligudlejningsejendomme Projektudviklingsejendomme Stor-parceller og parcelhus-grunde Bynær beliggende råjord med mulighed for udvikling Ring for uforpligtende salgsvurdering på tlf Sten Boldreel Erhvervsmægler, MDE Michael Almsten Erhvervsmægler, MDE Falstersgade 23 - Boligudlejningsejendom med 5 lejemål LIGNENDE SØGES 5 stk. nyopførte rækkehuse i 2 plan med bedste beliggenhed i nyere udstykning i Hjortshøj. Boligareal: 110, 132 og 140 kvm. Virup Skovvej 35 mf. LIGNENDE SØGES Hvis du endnu ikke har fået fingrene i vores nye brochure, så kom forbi kontoret i Fredensgade og hent et par eksemplarer. Brochuren fortæller om alle fordelene ved at melde sig ind i Udlejerforeningen Aarhus og indeholder beretninger fra vores medlemmer. Giv brochuren videre til én, der kunne have glæde af at melde sig ind, så kvitterer vi med 2 flasker vin som tak, når tilmeldingen er registreret. Harald Jensens Plads 1A Aarhus C. erhverv@johnfrandsen.dk. Tlf Fredensgade Aarhus C Tlf ufaa@ufaa.dk

7 Markedet for investeringsejendomme i Aarhus Et kig ind i 2017 Priserne på boligudlejningsejendomme i Aarhus overhalede i 2016 niveauerne fra før krisen. Markedet for investeringsejendomme kastede i 2015 og 2016 for alvor finanskrisens skygge af sig. I 2016 forventer vi en transaktionsvolumen, på over 70 mia. kr., som begynder at ligne årene op til finanskrisen. Priserne er for opadgående og efterspørgslen fortsat stor. Spørgsmål som Kan det fortsætte i 2017? presser sig på, når man går i overvejelserne om at investere i en udlejningsejendom. Lad os først kigge på nogle helt fundamentale forskelle i markedet i dag i forhold til I 2007 udgjorde den private opsparingskvote -3,5% af BNP. Det betød i praksis, at danskerne lånte penge til forbrug og investeringer. Skulle man købe en investeringsejendom, blev den finansieret med lånte penge i forventning om, at ejendommen ville stige i værdi kort tid efter anskaffelsen, hvorved man ville få den nødvendige egenkapital. Således var ejendomskøbene i 2007 i gennemsnit finansieret med 85% lånte penge. I 2015 og 2016 kigger vi på en privat opsparingskvote på ca. 10% af BNP. Danskernes kontante indestående i de danske banker har nu rundet svimlende 500 mia. kr.. Det har bl.a. fået den betydning, at ejendomskøbene i 2015 i gennemsnit blev finansieret med under 50% lånte penge. Samtidig med den markant stigende opsparing i Danmark, er renterne faldet mærbart. Den 30 årige rente flirter med 2% og den helt korte rente er 0%. Priserne på boligudlejningsejendomme i Aarhus overhalede i 2016 niveauerne fra før krisen. Kigger man på priserne i ovenstående perspektiv, giver det dog isoleret set ikke anledning til bekymring, da forudsætningerne for prisdannelsen er væsentligt forbedrede i forhold til Hertil kommer et marked for udlejning af boliger i Aarhus, som er kendetegnet ved en stor efterspørgsel, som bl.a. næres af en årlig netto- Direkte afkast på en ny boligudlejningsejendom i Aarhus sammenholdt med den 10 årige rente. tilflytning på nye borgere til Aarhus. Lejeniveauerne i Aarhus er de seneste 10 år steget ca. 40%, og nærmer sig 1800 kr./kvm. for mindre lejligheder i nyopført byggeri. Grafen til venstre viser det direkte afkast på en ny boligudlejningsejendom i Aarhus sammenholdt med den 10 årige rente. Som det ses, er forskellen mellem afkastet og renten på et højt niveau, hvilket er en betydelig forskel på det marked vi ser i dag i forhold til tidligere, og ikke mindst udtryk for en sundere investering. For så vidt angår den gamle ejendomsmasse er tendensen den samme. Afkastniveauerne er faldende og lavere end for de nye ejendomme. Lejeniveauerne er stigende men naturligvis reguleret til et lavere niveau end for de nye ejendomme. Aarhus er kendetegnet ved en lang række velholdte mindre ejendomme placeret centralt i byen, og disse ejendomme appellerer især til de private investorer, hvor placering af penge samt eventuelt muligheden for at skaffe bolig til børnene i forbindelse med studierne, er medvirkende faktorer til det stigende prispres. Mine forventninger til 2017 er, at renteniveauerne vil stige marginalt, men fortsat være på et lavt niveau samtidig med, at den private opsparing forsat vil være stor. Det vil medføre en uforandret efterspørgsel efter måder at placere sine penge, og her vil investeringsejendomme i Aarhus fortsat være attraktive. Det er vores vurdering, at priserne for nuværende har nået et topniveau, men også et niveau, som vi vil se fortsætte ind i Handel med investeringsejendomme, om det er køb eller salg, kræver nøje overvejelser. Skal jeg købe ejendommen privat eller i et selskab? Hvad med skatten når vi sælger? Hvad med arvinger? Hvad er mine langsigtede planer med ejendommen? Spørgsmålene er mange. AF STEEN STORGAARD MØLLER, Investeringschef EDC POUL ERIK BECH Hos EDC Erhverv Poul Erik Bech står vi gerne til rådighed med råd og vejledning i processen, både hvis overvejelserne går på et salg eller på et køb

8 Hvad vil du helst være....til salg - eller helt solgt? Oplev forskellen på TIL SALG og! Ejer du en boligudlejningsejendom, så sælger vi den for dig. Timingen er rigtig nu. Vi har rekordmange kunder, der efterspørger boligudlejningsejendomme. Det betyder et hurtigt salg til en attraktiv pris. Vores styrker er Dine fordele: Du får Danmarks største og mest solide ejendomsmæglerfirma i ryggen Salget bliver varetaget af erfarne specialister i salg af boligudlejningsejendomme Stort landsdækkende kartotek med interesserede købere NY AFFALDSSORTERING I AARHUS SENEST 20. MARTS 2017 BESTILLING AF OPSAMLINGSMATERIEL HELT STENKILDEVEJ VIBY J - OGSÅ HOS JER GLAS PLAST METAL PAPIR PAP BESTIL PÅ EDC Erhverv Poul Erik Bech - Aarhus EDC Erhverv i Aarhus er et stærkt kompetencehus med 10 specialiserede mæglere inden for erhverv, projekt og bolig. Vi kan således tilbyde et full service koncept omfattende alle facetter af ejendomsmæglerydelser for ejendomsaktører. Hos EDC Erhverv Aarhus får kunden ikke bare den enkelte mægler. Kunden får hele holdet og vil altid opleve, at der er tilknyttet en specialist til løsningen af den konkrete opgave. Vi har specialiserede mæglerteams inden for boligudlejningsejendomme, butik, kontor, industri, vurdering, investering, projektudvikling, projektsalg og -udlejning af boliger. poulerikbech.dk/erhverv edcerhverv.dk Kontor Industri Vurdering Retail Specialiserede mæglerteams Projekt Investering Morten Kristensen Steen Storgaard Møller Erhvervsrådgiver Investeringschef Tlf.: Tlf.: mok@edc.dk stmo@edc.dk Hvad afgør, hvem der skal hjælpe dig med dit næste byggeprojekt? Ydelsen Hvilket ingeniørfirma vil du hyre til din næste renoveringsopgave. Valget er ikke altid let, for i bund og grund yder vi det samme stykke arbejde. Forskellen Det, som adskiller ingeniørfirmaer fra hinanden, er hvem vi er som mennesker hvem vi er sammen som kolleger, og i høj grad som din samarbejdspartner. Samarbejdet Relationen er vigtig, og et samarbejde er meget mere end et arbejde det er det, at have et fælles mål at arbejde sammen om. Relationen Relationen er en prioritet hos Arne Elkjær A/S. Om samarbejdet er nyt eller vi kender hinanden allerede er underordnet, så længe vores mål er det samme. Skal vi være din fremtidige samarbejdspartner? Fredens Torv Aarhus C @edc.dk Arne Elkjær A/S Rådgivende Ingeniører Bredskifte Allé Aarhus V Tlf post@arneelkjaer.dk

9 FIND DEN RIGTIGE INVESTERINGSEJENDOM MED EN PERSONLIG RÅDGIVER Kontakt ejendomsmægler & valuar Gunnar Broholm og hør, hvilken sparring jeg kan tilbyde dig. Ejendomsmægler & valuar J.M. Mørks Gade 1, 3. th., 8000 Aarhus C broholmerhverv.dk Tlf Har du installeret varmtvandsmålere? Den nye målerbekendtgørelse er trådt i kraft. Ejendommens ejer/administrator har ansvaret for at opsætte individuelle varmtvandsmålere eller foretage en rentabilitetsberegning. Individuelle vandmålere er med til at sikre, at alle vandomkostninger bliver afholdt. Sæt fokus på vand- og energiomkostningerne. Få et konkurrencedygtigt tilbud, hvor du også får tilbudt vores succesfulde Techem Beboer App. Det er lovpligtigt - skal installeres i 2016 Vi tilbyder dig et gratis ejendomstjek, kontakt os på tlf.: / info@techem.dk Telefonisk medlemsservice tilbydes gratis Lejeret og ejendomsjura Erik Aagaard Poulsen, Advokat Louise Kaczor, Advokat Søren Lyager Kim Nielsen, Advokat Skat Hans Anton Nielsen, Statsaut. revisor Salg, vurdering og administration Peter Lautrup, Direktør, EA Lars H. Rasmussen, Direktør Gert Sauer Flemming Mørk Pedersen, HD, Ejendomsrådgiver Sten Boldreel, Ejendomsmægler MDE Praktiske og tekniske grundejerforhold Michael Due, Rådgivende ingeniør Hans Jespersen, Direktør Henning Poulsen, Civilingeniør Jørgen Stounberg, Ingeniør Retningslinjer for gratis rådgivning Har du et spørgsmål til en af eksperterne i vores spørgepanel, kan du få et gratis råd ved enten at ringe eller maile det til Udlejerforeningen eller den pågældende direkte. Spørgsmålet skal kunne besvares umiddelbart uden gennemgang af bilag og egentlig sagsbehandling, idet man ellers må påregne at blive henvist til at søge betalt rådgivning. Hvis du kontakter en af eksperterne direkte, skal du med det samme oplyse, at henvendelsen sker som medlem af Udlejerforeningen Aarhus og oplyse medlemsnummer. Dine spørgsmål bliver besvaret hurtigst muligt og normalt inden forløbet af 5 arbejdsdage bortset fra ferieperioder, hvor svartiden kan være længere. Under hensyn til at besvarelsen af dit spørgsmål er gratis, og at det udelukkende gives på grundlag af de kortfattede oplysninger, som du selv giver rådgiveren fraskriver både Udlejerforeningen og rådgiveren sig ethvert ansvar som følge af svaret. Kontorets åbningstider: Mandag til torsdag: kl / fredag: kl for telefoniske og personlige henvendelser. Medlemsfordele Magasinet 'Danske Udlejere' 10x årligt Nyhedsbrevet 'Udlejerforeningen Aarhus' 6x årligt Aktuelle kurser og møder Telefonisk rådgivning Lejekontrakter og blanketter mv. gratis til kopiering Tilskud til principielle retssager Fordelagtig forsikringsordning med retshjælpsdækning. Fredensgade Aarhus C Tlf ufaa@ufaa.dk