Næstved Kommune Rådmandshaven 20, 4700 Næstved. Att.: Jørgen Gerner Hansen. 21. april 2016

Transkript

1 Næstved Kommune Rådmandshaven 20, 4700 Næstved Att.: Jørgen Gerner Hansen 21. april 2016 Kuben Management A/S Ellebjergvej København SV Tel CVR. nr MM1-CLR Sagsnummer: Mobil: BoligNæstved, afdeling 10 Birkehegnet ansøgning om kommunal garanti for realkreditlån. På vegne af BoligNæstved, afdeling 10 Birkehegnet ansøges Næstved Kommune herved om at meddele, at kommunen har til sinde at godkende op til 100 % garantistillelse overfor realkreditinstitut for et støttet lån på kr. 30,997 mio., under forudsætning af Landsbyggefondens (LBF) godkendelse samt godkendelse af byggeregnskabet (skema C). Opmærksomheden henledes på, at Landsbyggefonden (LBF) stiller regaranti for 50 % af garantien. Samtidig ansøges kommunen om godkendelse af 100 % kommunegaranti overfor realkreditinstitut på ustøttede 30-årige fastforrentede realkreditlån med en samlet hovedstol på kr. 46,231 mio. Baggrund for ansøgningen støttet lån kr. 30,997 mio. Byrådet har tidligere behandlet og godkendt ansøgning om godkendelse af et af LBF støttet renoveringsprojekt. Byrådet behandlede skema A på møde afholdt den 10. september 2013, og skema B blev godkendt på møde afholdt den 24. juni Renoveringsprojektet indeholder bl.a. ombygning af 85 boliger til tilgængelighedsboliger, etablering af ventilationsanlæg i alle boliger, udskiftning af vinduer og døre, efterisolering af facade samt udbedring af revner i vægge. I forbindelse med at registrerede revner i porebetonvæggene skulle udbedres (injiceres), kunne det konstateres, at omfanget af revnede vægge var væsentligt større end forundersøgelser havde vist. Revnerne i væggene var både lodrette, vandrette og flere steder fremstod revnerne som et edderkoppespindelvæv. Årsagen til revnerne på væggene skyldes håndværksmæssig forkert opsætning af porebetonvæggene, da der bl.a. ikke er anvendt tilstrækkelig lim imellem vægsamlingerne. Dette betyder, at væggene ikke har den nødvendige stabilitet. Derfor er det i samråd med LBF besluttet at etablere en krydsløsning, hvor hvert enkelt lejlighedsskel får monteret et stålkryds (både i stuetagen og på 1. sal i 3- og 4- rums boligerne), forankret i loft og bærende konstruktion ved gulve. BoligNæstved, Rambøll, Arkitektfirmaet AI samt Kuben Management har bistået med supplerende tekniske notater til LBF. 1 KMS 328 Ver. 9.0

2 Udgifterne til ekstraarbejderne i forbindelse med stabilitetsproblemerne har LBF meddelt, at de har til sinde at godkende under forudsætning af godkendelse af Næstved Kommune samt godkendelse af byggeregnskabet (skema C). De samlede udgifter til krydsløsningen er beregnet til kr. 30,997 mio. Baggrund for ansøgningen ustøttet lån kr. 46,231 mio. Der er i forbindelse med renoveringen af Birkehegnet fremkommet en række forbedringsarbejder, som ikke var med i den oprindelige helhedsplan, men som det vil være nødvendigt og hensigtsmæssigt at udføre i forbindelse med renoveringsprojektet. Flere af disse ekstraarbejder er ikke støttet af LBF, da der er tale om vedligeholdelsesarbejder, der skal finansieres over den ordinære drift f.eks. nye vandinstallationer og badeværelser. Det skal oplyses, at der i forløbet har været rettet henvendelse til LBF, og at fonden har meddelt, at LBF ikke har mulighed for at støtte disse arbejder, med begrundelse i at de omhandlede bygningsdele har udstået sine levetider. Følgende arbejder udføres: Nye badeværelser i 3- og 4-rums boliger Revner i badeværelsesvægge Der er samme problem i badeværelserne som i resten af boligerne med hensyn til revner i vægge. Årsagen til revnerne på både badeværelser og øvrige vægge skyldes håndværksmæssig forkert opsætning af porebetonvæggene, da der ikke er anvendt tilstrækkelig lim imellem vægsamlingerne. Det betyder, at væggene ikke har den nødvendige stabilitet. Hvis ikke revnerne udbedres, vurderer teknikerne, at revnerne vil forværres og på sigt kan bryde igennem væg og flisebelægninger. Hvis dette sker, kan der opstå vandskader i boligerne. Hvis revnerne ikke udbedres, vil det således være problematisk at opretholde væggene som vådrumsvægge i badeværelserne. Den anbefalede måde at reparere revnerne er ved at nedtage fliser, lime revnerne og opsætte Wediplader, der dels stabiliserer væggene, dels skaber en jævn overflade til opsætning af nye fliser. Tilkalkede vandrør Samtidig er det konstateret, at vandrørene til varmt vand flere steder er så tilkalkede, at de står til udskiftning. Konsekvensen af tilkalkningen er, at der på sigt ikke kan komme varmt vand ud af rørene. BoligNæstved har på denne baggrund vurderet, at det vil være hensigtsmæssigt at etablere nye badeværelser i alle 3- og 4 rumsboligerne for at sikre, at ikke kun de revner, der er synlige på fliserne udbedres, men at alle revner udbedres, så man undgår fremtidige vandskader på grund af revnedannelser. Derudover giver etablering af nye badeværelser mulighed for at udskiftning af vandrørene ikke vil medføre synlig rørføring med de æstetiske og tekniske problemer dette indebærer. 2

3 De nye badeværelser indrettes med nye fliser på gulv og vægge og nyt badeværelsesinventar. Det vil tage 4 uger at etablere de nye badeværelser. Som udgangspunkt opsættes et sanitetstelt med toilet og bruser i hver bolig imens badeværelserne udskiftes. Udskiftning af flisebelægninger Belægninger, støttemure mv. er fra byggeriets opførelse og er derfor mange steder så nedslidte, at der er behov for udskiftning. Det drejer sig særligt om flisearealer i gangog kørebelægningerne og støttemurene i områder med niveauspring, der er faldefærdige. Dertil kommer, at afvanding af flisearealerne er utidssvarende, ligesom der bør etableres ekstra regnvandsbrønde og dræn for at sikre en optimal afvanding af arealerne. I stedet for at udføre disse arbejder løbende over den almindelige drift har sagen været behandlet i både organisationsbestyrelsen og på et afdelingsmøde, med henblik på at få udført alle belægninger over en så kort periode som mulig. Dette samtidig giver mulighed for at gentænke og optimere stisystemet/belægningen i afdelingen i en sammenhængende plan, hvor også de eksisterende kantzoner inkl. varierende beplantning kan inddrages. Der er nedsat et udvalg bestående af BoligNæstved, rådgiverne herunder en landskabsarkitekt samt repræsentanter fra afdelingsbestyrelsen, der besigtiger Birkehegnet i forbindelse med gentænkning og udarbejdelse af en sammenhængende plan for belægninger i afdelingen. Flisearealet i gårdrummene ved 3- og 4-rumsboligerne er ikke med i ekstraarbejderne. Køkkenændringer I forbindelse med opsætning af fjernvarmeunitten har der været behov for at ændre på køkkenskabsindretningen. Der bliver på grund af den mindre skabsplads monteret et overskab ved køleskabet og der isættes hylder, hvor der er ledig plads i højskabet. Øvrige ekstraarbejder Der er derudover en række øvrige nødvendige afledte arbejder i forbindelse med etablering af fjernvarme: Nye membran- og kontraventiler Nye vandmålere Opsætning af fjernfølere Ny elforsyning til energimåler Nedtagning/bortskaffelse af gammel fjernvarmeveksler 3

4 Afdelingsmødets og BoligNæstveds godkendelse af finansieringen. Efter endt dialog med LBF kunne det konstateres, at LBF ikke havde mulighed for at støtte de anførte aktiviteter. Ordinært afdelingsmøde blev afholdt den , herunder gennemgang af budgettet for På dette møde godkendte afdelingen optagelse af realkreditlån til nye badeværelser og skure. Eftersom der i vedligeholdelsesplanen for planlagt og periodisk vedligeholdelse og fornyelser (konto 120) allerede var indarbejdet økonomi til nye skure og 135 stk. nye badeværelser samt, at der tillige var aktiviteter der kunne udgå, kunne disse henlæggelsesbeløb / besparelser på henlæggelseskontoen konverteres til låneydelse på nyt ustøttet realkreditlån. Lånet dækker udgifterne til nye skure, samt nye badeværelser i 135 stk. 3- og 4- rumsboliger. Realkreditlånenes hovedstol udgør kr. 26,392 mio. Ydelserne på nyt realkreditlån, og den vedtagne stigning i boligafgiften på 1 % var tilstrækkelig til at dække ovenstående arbejder. Til finansiering af de øvrige 153 stk. badeværelser i afdelingen samt dækning af øvrige ekstraarbejder blev der udarbejdet en finansieringsmodel i samråd med BoligNæstved. Finansieringmodellen indebærer, at afdelingen skal optage et ustøttet realkreditlån på kr. 19,839 mio. Derudover har organisationsbestyrelsen på et møde godkendt at yde afdelingen et lån kr. 15,0 mio., at yde et engangstilskud til badeværelser på kr. 5,760 mio. samt at yde lokal ydelsesstøtte fra dispositionsfonden til delvis betaling af ydelse til realkreditforening på det ustøttede lån. Den lokale ydelsesstøtte udgør kr. 1,3 mio. årligt i 10 år svarende til et samlet tilskud på kr. 13,0 mio. som tilskud til afdelingen for at holde stigningen i boligafgiften så lille som muligt. Det samlede ustøttede lån kan herefter opgøres til kr. 46,231 mio. Finansieringsmodellen medfører at boligafgiften fra og med år 2017 og frem til og med år 2022 årligt skal stige med 1,5 %, udover almindelige stigninger i driftsbudgettet. Stigningerne pr. måned udgør for en 2-rums bolig ca. kr. 64 pr. måned, en 3-rums bolig skal stige ca. kr. 84 pr. måned og en 4-rums bolig skal sige ca. kr. 104 pr. måned stigningerne er pr. år (i samlet 6 år). Ekstraordinært afdelingsmøde blev afholdt den 26. oktober 2015, hvor afdelingen godkendte finansieringsmodellen samt huslejekonsekvenser heraf. 17 stemmer var i mod og 188 stemmer var for forslaget. Vi påregner, at ansøgningen behandles af Næstved Kommune i maj måned Såfremt ovenstående måtte give anledning til spørgsmål bedes undertegnede kontaktet snarest muligt. Med venlig hilsen 4

5 Kuben Management Claus Rasmussen Projektdirektør 5