Kristensen Properties Nyhedsbrev December 2011

Transkript

1 Kristensen Properties Nyhedsbrev December 2011 Velkommen til det andet nyhedsbrev MarkedsNyt, hvor vi bringer fakta og tendenser fra ejendomsmarkedet i udvalgte europæiske lande. Det er vores intention, at nyhedsbrevet ud over at give et overblik over mere generelle tendenser på markederne også skal bringe mere specifikke problemstillinger inden for ejendomsinvestering i fokus. I denne udgave er der blandt andet en artikel omkring specielle forhold i forbindelse med lejers ret til kontraktfornyelse i Storbritannien. Læs i dette nyhedsbrev: Internationale kæder entrerer Europa SKAT eller SKAT, to sider af samme sag? Storbritannien - kort markedsoverblik Landlord and Tenants Act en lejers ret til kontraktfornyelse Grønt byggeri i Tyskland Stigende skatter på tyske ejendomshandler Vi håber, du finder artiklerne vedkommende og aktuelle - og ønsker god læsning. Samtidig vil vi gerne benytte lejligheden til at ønske glædelig jul og et godt og lykkebringende nytår. Vi vender tilbage i 2012 med flere nyhedsbreve og hører naturligvis gerne dine kommentarer eller ideer til emner, som kunne være relevante at bringe. Med venlig hilsen Kristensen Properties A/S Jakob Venø Schougaard

2 Internationale kæder entrerer Europa Stigende interesse for etablering af butikker Et stigende antal amerikanske detailkæder har kastet deres blik på de europæiske markeder, lyder udmeldingen fra et af verdens førende ejendomsrådgivningsfirmaer - det internationale CB Richard Ellis. Der er igen stort fokus på international ekspansion hos de store detailkæder, der inkluderer f.eks. Abercrombie & Fitch, The Sting, Hollister og The Gap. Vi ser nu starten på en helt ny bølge af internationalisering, citeres Peter Gold fra CBRE for. Amerikanske kæder entrerer Europa, men også australske Cotton On er meget aktiv. Cotton On er allerede et udbredt og kendt mærke i Østen og USA, og nu står Europa for tur. CBRE bemærker afslutningsvist, at detailmarkedet stadig kun har set begyndelsen på e-handel. Indkøbsmønstre og -vaner vil ændre sig endnu mere, end vi har set indtil nu. E-handel er, ifølge CBRE, på få år steget fra at udgøre ca. 5% til ca. 15% af detailhandlens totale omsætning, og stigningen vil klart fortsætte og blive en betydelig faktor i fremtidens detailhandelsmønster. Også Urban Outfitters (USA) har fokus på de europæiske markeder. Der er allerede etableret mere end 20 butikker i europæiske lande, og ekspansionen fortsætter. Der ses et stigende pres på kæderne mod internationalisering. Flere store kæder har en klar strategi om at være synligt etablerede i europæiske storbyer, og gerne på en markant placering. Der er ikke noget udtalt ønske om at tæppe-bombe markederne med butikker - hellere få, men markant beliggende butikker, såkaldte flagship stores. Dette med henblik på at opnå fuld branding effekt af mærket. Strategien er således færre butikker - men placeret på nøje udvalgte, synlige beliggenheder. Hertil kommer, at kæderne satser mere og mere på e-handel, der skal overtage meget af den handel, som tidligere har foregået i kædernes mindre butikker.

3 SKAT eller SKAT, to sider af samme sag? Beskatning af udenlandsk indkomst Er man som dansk skatteborger forpligtet til også at betale skat i udlandet? Og hvad med dobbeltbeskatningsreglerne beskytter de ikke en mod denne uretfærdighed? Disse spørgsmål er brede og kan ikke dækkes tilstrækkeligt grundigt i en enkelt artikel. Der tages derfor i det følgende udgangspunkt i investorer i et dansk kommanditselskab (K/S). Efter princippet vedrørende fast driftssted i dobbeltbeskatningsoverenskomsten er man som K/S-investor skattepligtig af driftsoverskuddet i det land, hvor ejendommen ligger. Skatten kan dog modregnes i dansk skat, såfremt landet har en aftale med Danmark, og den danske skat vedrører samme ejendom. Ved flere investeringer er den skattemæssige behandling dog mere kompliceret. I det efterfølgende forudsættes, at man har én udenlandsk investering inden for virksomhedsskatteordningen. Dobbeltbeskatningsoverenskomsten dækker en lang række lande, herunder Tyskland og Storbritannien, som i efterfølgende afsnit beskrives yderligere. En fuld liste over de lande, hvor der er indgået overenskomster om dobbeltbeskatning, kan findes på SKAT s hjemmeside, Som K/S-investor er en af de væsentlige pointer, at man ikke kan fradrage skat betalt i udlandet, medmindre man faktisk har et overskud og dermed en skattebetaling i Danmark for samme ejendom at modregne dette i. Man kan kun modregne udenlandsk betalt skat i dansk betalt skat inden for virksomhedsskatteordningen. I de tilfælde hvor et K/S har et bedre skattemæssigt resultat i driftslandet end i Danmark, er det ikke ualmindeligt, at der er et skattemæssigt resultat til beskatning i driftslandet, mens der i Danmark er et skattemæssigt underskud. Opstår denne situation, kan den udenlandske skattebetaling være at betragte som et direkte formuetab. Opgørelse af skattemæssigt resultat Forskellen mellem det udenlandske og danske skattemæssige resultat - det ene positivt, det andet negativt - kan opstå ved forskelle i landes afskrivningsregler og fradragsmuligheder. I Tyskland kan afskrivninger foregå med maksimalt 3% årligt mod den danske afskrivningslov, som giver mulighed for at afskrive op til 4% årligt (pr. 2011). I modsætning til både Tyskland og Danmark har man ikke afskrivninger på den egentlige ejendom i Storbritannien, men i visse tilfælde på ejendommens installationer. I Storbritannien kan man derfor opleve, at når det fremførbare underskud er opbrugt, kommer det skattemæssige resultat til beskatning med fuld kraft, idet man ikke har afskrivninger på ejendommen at modregne i resultatet. Om man kan, og i så fald hvorledes man optimerer sine skattebetalinger, afhænger af den enkelte investors skattemæssige situation, men der er muligheder, hvilket man med god skatterådgivning kan sætte sig ind i. Er man investor i flere K/S er, skal man opmærksomt overvåge sin samlede skat for hele investeringsporteføljen. Anbefalingen til K/S-investorer er derfor at følge med og være bevidst om den udenlandske skattebetaling, de fradrag og afskrivningsmuligheder, der er til stede for den pågældende ejendom. Krogh & Partners Limited DANTAX Steuerberatungsgesellschaft mbh KPMG Statsautoriseret Revisionspartnerselskab PricewaterhouseCoopers Statsautoriseret Revisionspartnerselskab Ernst & Young Revisionsaktieselskab

4 Storbritannien - kort markedsoverblik Storbritannien mærker konsekvenserne af både eksportmarkedernes øgede fokus på økonomisk ligevægt og deres egen regerings meget stramme økonomiske politik. Forventningerne til landets økonomi er derfor mere afdæmpede i forhold til tidligere på året. Landets økonomi Den gennemsnitlige årlige udvikling i BNP for perioden var 2,3%. I 2010 var denne udvikling kun på 1,3% og forventes for hele 2011 at ligge lige omkring 1,0%. For 2012 er der generel enighed om, at væksten stadig vil være afdæmpet. Fremskrivninger fra november 2011 viser en BNPvækst på 1,0-1,5%. Inflationen ligger frem til 4. kvartal i 2011 væsentligt over landets mål på 2% p.a. (september 2011, CPI 5,2% - RPI 5,6%). Bank of England udtaler primo november 2011, at inflationen allerede fra begyndelsen af 2012 forventes at bevæge sig tættere på målsætningen igen. Landets registrerede arbejdsløshed steg i 3. kvartal 2011 til 8,1%, som er det højeste i over 15 år. Den stramme økonomiske politik og nedskæringerne i det offentlige budget forventes at bidrage til, at arbejdsløsheden stiger yderligere. Den negative effekt på forbrugertilliden og detailhandlen risikerer at påvirke efterspørgslen på kommerciel ejendom. Pengemarkedet Bank of Englands udlånsrente fastholdes på 0,5% og forventes at holde sig på dette niveau i yderligere 12 måneder. Pund til krone-kursen ligger nogenlunde stabilt. Sammenholdes med 2008, hvor pund-kursen ved årets afslutning dykkede til under DKK 8, har pundet oplevet knap så voldsomme udsving og har ligget nogenlunde konstant med en gennemsnitskurs i 2009 på 8,3626 og i 2010 på 8,6902. Hen over 2011 frem til oktober er gennemsnitskursen på ca. 8,5576. Den gældende kurs pr. den 1. december 2011 lyder på 8,6521 mod 8,6659 den 31. december Detailhandlen Der registreres fald i omsætningsmængden for detailhandlende butikker sammenholdt med samme periode sidste år. Til sammenligning klarer internethandlen sig væsentligt bedre og kan rapportere om forøget omsætning. For perioden september 2010-september 2011 er den samlede detailomsætningsmængde forøget med 0,6%, men heri indgår internethandlen med en vækst på 15,5% svarende til 0,8% af den samlede mængde. Værdimæssigt er omsætningen forøget med 5,4% for samme periode. Denne vækst tilskrives højere priser. Fokus på internethandlen forøges, men man forventer også, at der vil være et naturligt loft over mængden af varer handlet på denne vis. Investeringsmarkedet - Investment Property Data (IPD) statistikker viser, at værdien for ejendomshandler for 2. og 3. kvartal 2011 er nærmest identisk, ca. GBP 6,7 mia. For ejendomme med nødlidende lån sker salg nu oftere i forening med ejerne, et konsensuelt salg. Tvangssalg af ejendomme via prioritetsbanker er reduceret i forhold til De bedst beliggende ejendomme oplever en værdistigning, da denne type ejendom fortsat er mest efterspurgt. Stagneringen i ejendomshandler presser således værdierne på de sekundære og tertiære ejendomme, hvor der i nogle segmenter er begyndt at ske mindre afkaststigninger. Det er i særdeleshed udenlandske investorer og britiske institutioner, der har forøget deres ejendomsinvesteringer det sidste kvartal. Denne tendens forventes at fortsætte, men det ventes ikke, at markedet vil vise samme opsving i handler, som blev set ultimo Den beskrevne usikkerhed, der er for Storbritanniens økonomi, forventes at influere på resultatet af ejendomshandler i negativ retning for 2012, hvorefter der igen regnes med stigninger. Ejendomshandler vil i høj grad være med fokus på beliggenhed, lejerstyrke og lejekontraktens vilkår. PricewaterhouseCoopers Statsautoriseret Revisionspartnerselskab GVA Grimley Ltd. Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) Colliers International CB Richard Ellis Bank of England Office for National Statistics Investment Property Databank

5 Landlord and Tenants Act en lejers ret til kontraktfornyelse I Danmark kan man, når lejekontraktens uopsigelighedsperiode udløber, selv vælge, om man vil indgå en ny lejekontrakt med den eksisterende lejer, eller om man vil finde en ny på markedet. Sådan er det ikke i England og Wales. Hvis lejer udtrykker interesse for at blive i lejemålet, har udlejer kun ganske få og meget specifikke muligheder for at afvise lejer og bringe kontrakten til fuldt ophør. Denne ret eller sikkerhed til fornyelse, Security of Tenure, reguleres af Landlord & Tenants Act 1954 (L&T 1954). Det er ikke alle lejekontrakter, der er underlagt denne lejelov, L&T 1954, men som udgangspunkt vil de fleste erhvervslejemål i England og Wales være det. For at afvige fra denne ret er det ikke nok, at der ikke er henvisning til loven i lejekontrakten - hvis man som udlejer vil sikre sig, at kontrakten ikke er omfattet, skal det stå udtrykkeligt i kontrakten, og det vil kun være gældende ved at overholde meget specifikke krav. Med andre ord vil de fleste udlejere, i forbindelse med lejekontrakters udløb, skulle forholde sig til de forhold, der gør sig gældende under loven. Ved lejekontraktens udløb kan lejer fortsætte med at benytte lejemålet, indtil en af parterne sætter gang i processen om en fornyelse eller eventuelt ophør. I denne periode, kaldet holding over, er vilkårene uændrede i forhold til den udløbne kontrakt. Det er både udlejer og lejer, der har mulighed for at igangsætte processen omkring en forlængelse eller ophør. De frister, der typisk opereres med, er, at der tidligst et år og senest seks måneder før udløb skal sendes oplæg til forlængelse. I hver parts oplæg vil der også være en frist for, hvornår man skal være nået til enighed. Denne frist kan dog forlænges, hvis begge parter er enige om det. Ønsker lejer selv at ophøre, kan denne sende et varsel tre måneder før udløb af kontrakten. Alternativt kan lejer blot fraflytte og have udbedret lejemålet inden udløb af kontrakten. Vilkår omkring forlængelsen vil typisk lægge sig op af den tidligere indgåede kontrakt med mulighed for at forny utidssvarende klausuler. Den nye aftale vil normalt tage udgangspunkt i den gældende markedsleje. Der er dog aftalefrihed. Sandsynligheden taler for, at en udlejer kan forvente en regulering af sine lejeindtægter i overensstemmelse med den gældende markedsleje. Vær også opmærksom på, at en klausul om upwards only ved lejereguleringer i den udløbne kontrakt ikke gør sig gældende ved fornyelsen. Dermed kan man både risikere et lejefald, men naturligvis også opnå en lejestigning. Upwards only -klausulen kan godt bevares i den nye lejekontrakt ved fremtidige lejereguleringer. Kan man ikke nå til enighed, kan parterne rette henvendelse til domstolene. Domstolen vil, på basis af parternes oplæg til en ny kontrakt, træffe en beslutning. Maksimumlængden af en kontrakt udstukket af en domstol er 15 år. Processen omkring en forlængelse og sikringen af en udlejers position er veldokumenteret, men ikke helt ukompliceret. Rådgivning fra en advokat kan anbefales i perioden op mod slutningen af uopsigelighedsperioden i lejekontraktsforholdet for at bevare manøvremulighederne. Som nævnt ovenfor vedrører denne artikel England og Wales. Vær derfor opmærksom på at Irland, Nordirland og Skotland har andre love og regler. Landlord and Tenant Act 1954, Part II Commercial Leases 2009, A Surveyor s Guide Edward Bannister (tidl. Field Fisher Waterhouse, nu Stepien Lake) Fast ejendom i England, 6. Udgave Randi Bach Poulsen (Bech Bruun) og Ib Bjørnbirk Skotland

6 Grønt byggeri i Tyskland Fokus på energirigtige løsninger Nybyggeri Grønt byggeri er i fokus i Tyskland. Byggebranchen bliver nu mødt af krav om bæredygtigt og ansvarligt byggeri, der stilles både krav til byggefasen og til det færdige produkt. Byggefasen skal være energibesparende, og der skal tages hensyn til genbrug og bortskaffelse af materialer. Nybyggeri i Tyskland skal i fremtiden designes til at servicere brugerne optimalt på den mest energirigtige måde. I Tyskland findes et frivilligt certificeringssystem for bæredygtigt byggeri. Systemet er udviklet i 2008 af instituttet DGNB og det tyske Bygge- og transportministerium og bliver løbende opdateret af eksperter fra bygge- og ejendomsbranchen. Certificeringen er ikke lovpligtig, men det er eksperternes ønske og forventning, at der med indførelsen af systemet vil opstå et pres fra offentligheden - og bygherrerne - på byggebranchen om at overholde de anbefalinger, som gives fra DGNB. Seneste tal fra byggebranchen viser at grønt byggeri ikke længere er en niche i tysk byggeri, men at standarden snart sættes ud fra de opstillede certificeringskrav. Der er således sket en stigning i nyopførte grønne bygninger fra gennemsnitligt ca m 2 i årene 2005 til 2008 til ca m 2 i 2009/2010. Bæredygtigt kontorbyggeri antages at udgøre i alt ca. 14% af det eksisterende kontorbyggeri, hvilket er en stigning fra blot 1% i En undersøgelse foretaget af tyske Savills - ekspert inden for ejendomsbranchen - viser, at den største efterspørgsel efter grønne lejemål kommer fra den finansielle sektor samt konsulentbranchen. Samtidig opleves et øget krav fra ejendomsinvestorer om at investere i grønt og bæredygtigt kontorbyggeri. Renovering Den tyske forbundsregering har udarbejdet Energiekonzept 2050, der bla. skal sikre, at der gennemføres energibesparende tiltag i forbindelse med renovering af den eksisterende boligmasse. Det anslås nemlig, at ca. 40% af alt energiforbrug i Tyskland går til opvarmning af boliger og varmt vand. Renovering af eksisterende boligudlejningsejendomme kan være en bekostelig affære, og det er som udgangspunkt ejer/ udlejer, der skal forestå og bekoste sådanne tiltag. Derfor har den tyske regering fremsat forslag til ændring af den tyske lejelov, der bla. indbefatter, at en del af moderniseringsomkostningerne pålægges lejerne, samt at lejer skal tåle støj og andre gener under renoveringen. Det vil sige bedre vilkår for ejer/ udlejer, som så skulle være incitament til at gennemføre flere renoveringsprojekter. Tyske lejerorganisationer kritiserer derimod de fremsatte ændringer til lejeloven, idet de påpeger, at huslejen vil stige, lejer må tåle gener under renovering, og det er tilmed ikke lovmæssigt bestemt, at lejer skal have del i de opnåede energibesparelser. En endelig vedtagelse af en ny og revideret lejelov forventes inden udgangen af 2011 og vil forhåbentlig give klare økonomiske og juridiske rammer for lejer, udlejer og finansierende banker

7 Stigende skatter på tyske ejendomshandler Den tyske Grunderwerbsteuer hæves fra 3,5% til 5% Øget indtægt for delstaterne Grunderwerbsteuer er en beskatning, der pålægges alle ejendomstransaktioner i Tyskland. Hver af de 16 tyske delstater har selv ret til at fastsætte denne skattesats, der i de fleste delstater hidtil har udgjort 3,5% af den notariserede købesum for en ejendom eller grund. Berlin og Hamborg var de første til at hæve Grunderwerbsteuer til 4,5% allerede i 2007 og Flere delstater har allerede hævet - eller vil inden udløb af 2011 hæve - denne beskatningsprocent, således at den fremover kommer til at udgøre 5%. Nordrhein- Westphalen Bremen Schleswig- Holstein Niedersachsen Hessen Hamburg Sachsen- Anhalt Thüringen Mecklenburg- Vorpommern Brandenburg Berlin Sachsen Pr. 1. oktober indførte en række af delstaterne en Grunderwerbsteuer på 5%, og pr. 1. januar 2012 følger de to delstater, Schleswig-Holstein og Rheinland-Pfalz efter med forhøjelsen. Forhøjelsen af skatteprocenten fra 3,5% til 5%, der indføres i en række af delstaterne pr. 1. oktober, gav et øget tryk på notarisering af ejendomshandler i september måned, hvor antallet af notariserede ejendomshandler udviser en stigning på ca. 25% i forhold til september Beskatningen på ejendomstransaktioner er en god indtægtskilde for delstaterne; i alt blev der i 2010 betalt EUR 5,29 mia. i tysk Grunderwerbsteuer. Rheinland- Phalz Saarland Baden- Württemberg Bayern Delstat Grunderwerbsteuer (aktuel %) Grunderwerbsteuer (planlagt %) Gældende fra Baden-Württemberg 3,5 5, Bayern 3,5 Berlin 4, Brandenburg 5,0 Bremen 4,5 Hamburg 4, Hessen 3,5 Mecklenburg-Vorpommern 3,5 Niedersachsen 4,5 Nordrhein-Westfalen 3,5 5,0 Oktober 2011 Rheinland-Pfalz 3,5 5,0 Marts 2012 Saarland 4,0 4,5 / 5,0 Januar 2012 / januar 2013 Sachsen 3,5 5, / 2013 Sachsen-Anhalt 4,5 Schleswig-Holstein 3,5 5, Thüringen 5,0 5,0 2011

8 Lene Larsen Flemming Sørensen Michael Schmidt Søren Thomsen Tine Sommer Director Head of Refinansing Technical Director Senior Asset Manager Asset Manager Funding & Recovery & Restructuring DE DE UK kristensenproperties.com kristensenproperties.com Mobil Mobil Mobil Mobil Mobil Jakob Venø Schougaard Anne Marie Sørensen Henrik Lind Jens Hahn Nielsen Jeppe Lynge Thomas Lings Director Fund Manager Fund Manager Fund Manager Fund Manager Fund Manager Limited Partnerships Mobil Mobil Mobil Mobil Mobil Mobil Vesterbro 18 DK-9000 Aalborg Tlf: Rådhuspladsen 75, 3. DK-1550 København V Tlf: