Forslag til lokalplan nr. 842 Boligområde ved Damgårdstoften i Mårslet

Transkript

1 Den 9. september 2008 Forslag til lokalplan nr. 842 Boligområde ved Damgårdstoften i Mårslet Århus Kommune Teknik og Miljø Århus Kommune har udarbejdet et forslag til den fremtidige anvendelse af det viste lokalplanområde, der omfatter matr. nr. 11 a og 11 e Mårslet by, Mårslet, samt alle parceller der efter den udstykkes i området. Samtidig har kommunen udarbejdet Tillæg nr. 144 til Kommuneplan Forslaget betyder: Området må anvendes til åben-lav boligbebyggelse. Forslaget kan ses på: Borgerservice på Rådhuset, Åby Bibliotek og Risskov Bibliotek Hovedbiblioteket, Mølleparken, Århus, Højbjerg Bibliotek, Oddervej 74, 8270 Højbjerg, Bygningsinspektoratet, Kalkværksvej 10, Århus og fra onsdag den 10. september 2008 til onsdag den 5. november Derefter vil kommunen tage endelig stilling til planen. I henhold til 3. stk. 2 i Lov om Miljøvurdering af planer og programmer er der truffet afgørelse om, at lokalplanen ikke er omfattet af kravet om miljøvurdering, idet planen alene fastlægger anvendelsen af et mindre område på lokalt plan og ikke antages at kunne få væsentlig indvirkning på miljøet. Klage over retlige spørgsmål i forbindelse med Århus Kommunes afgørelse kan påklages til Naturklagenævnet, Frederiksborggade 15, 1260 København K. Klage skal være indgivet inden 4 uger efter offentliggørelsen af denne afgørelse. Forslaget kan købes på: Borgerservice på Rådhuset, Åby Bibliotek, Risskov Bibliotek og Højbjerg Bibliotek for 60 kr. Deres mulighed: Hvis De mener, at forslaget bør ændres, eller De i øvrigt har kommentarer til forslaget, bedes De sende Deres bemærkninger til Planlægning og Byggeri, Kalkværksvej 10, 8100 Århus C, pob@aarhus.dk, senest den 5. november VEND!

2 Lokalplanens indhold Område I er udlagt til åben-lav boligbebyggelse (fritliggende enfamiliehuse til helårsbeboelse). På hver grund må kun opføres eller indrettes én bolig. Det kan tillades, at beboerne fra deres bolig driver virksomhed, som almindeligvis kan udøves i boligområder f.eks. frisør-, læge-, tegnestue-, revisions- samt klubvirksomhed. Dog må det ikke give ulemper for de omboende ved væsentlig øget parkering, trafik eller på anden måde gene. Område II er udlagt til fælles opholdsareal i form af lege- og opholdsareal med stier, beplantninger, del af sideløb til Giber Å og regnvandsbassin, for samtlige beboere i område I. Område III er udlagt til vej- og stiareal. Der må ikke udstykkes ejendomme med et mindre areal end 700 m². Dog kan matr. nr. 11a udstykkes i to parceller med grundstørrelser på hver minimum 680 m². Lokalplanens område vejbetjenes via den private fællesvej, Damgårdstoften. Ved vejtilslutniger skal der sikres de nødvendige oversigtsarealer. Der skal sikres areal til parkering. Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige 30. Bygninger må højst opføres i 1 etage med udnyttelig tagetage foruden eventuel kælder. Bebyggelse med tilhørende terrasser m.v. skal i størst muligt omfang tilpasses eksisterende terræn. Intet punkt af en bygnings ydervæg eller tagflade må være højere end 8,50m over terræn. Der må ikke terrænreguleres eller placeres bebyggelse indenfor de første 10m fra brinken til sideløbet til Giver Å. I område II og III må der ikke opføres bygninger, med undtagelse af bygninger til kvarterets tekniske forsyning. Af hensyn til gener for omgivelserne må tage ikke udføres i reflekterende materiale herunder glaserede tagsten. Skiltning og reklamering på en ejendom må kun foretages med tilladelse fra Århus Kommune. Parabolantenner med en diameter større end 100 cm må alene opsættes efter særlig tilladelse fra Århus Kommune. Hegn mod naboskel og skel mod veje må kun etableres som levende hegn. Der skal langs sideløbet til Giber Å udlægges en bræmme på 4 meter målt fra kronekant, vandløbets øverste kant. Plan for beplantning af vejarealer skal indsendes til godkendelse ved Århus Kommune Natur og Miljø og Trafik og veje. Der skal stiftes en forening til at varetage de fælles grundejerinteresser i området. Grundejerforeningen skal modtage skøde på de fælles opholdsarealer. Foreningen skal vedligeholde arealerne og kan selv fastsætte regler herfor. For lokalplanområdet som helhed er der fastsat bestemmelser om bl.a. formål, område og opdeling, anvendelse, udstykning, trafikforhold, teknisk forsyning, bebyggelsens omfang og placering m.m., bebyggelsens udseende, opholdsarealer, hegn og beplantning, støjforhold, særlige forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse og grundejerforening. Retsvirkningerne af forslaget til lokalplanen Fremlæggelsen af forslaget for offentligheden medfører et midlertidigt forbud mod enhver bebyggelse, udstykning, nedrivning og ændret anvendelse af ejendommene i lokalplanområdet, der vil kunne foregribe indholdet af den endelige plan. En eksisterende lovlig anvendelse af en ejendom kan fortsætte uændret. Disse midlertidige retsvirkninger gælder, indtil der er vedtaget og offentliggjort en endelig lokalplan, dog højst i et år fra tidspunktet for offentliggørelse af forslaget. Efter udløbet af den tid, hvor forslaget er fremlagt for offentligheden, vil det være muligt for kommunen at fravige forbuddet og tillade, at en ejendom bebygges eller på anden måde udnyttes i overensstemmelse med lokalplanforslaget, hvis dette er i overensstemmelse med kommuneplanen, og der ikke er tale om et større bygge- og anlægsarbejde. Retsvirkningerne af lokalplanen Lokalplanen gælder fra den dag, det er offentliggjort, at planen er vedtaget endeligt. Dette indebærer, at hvis en ejendom ønskes bebygget, udstykket eller anvendt på en anden måde end hidtil, skal det ske i overensstemmelse med planen. Lokalplanen medfører derimod ikke pligt til at opføre de bygninger, anlæg m.v., der er indeholdt i planen, og en eksisterende lovlig anvendelse kan fortsætte uændret. Bestemmelserne i private byggeservitutter og andre såkaldte tilstandsservitutter bortfalder i det omfang, de ikke er forenelige med lokalplanen. Kommunen kan dispensere fra lokalplanen, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Når en dispensation berører omboendes interesser, skal disse underrettes om den pågældende dispensation og have 14 dages frist til at fremkomme med bemærkninger herom, før dispensationen eventuelt gives. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun foretages ved en ny lokalplan. Med venlig hilsen Torben Simonsen

3 Århus Kommune Lokalplannr.: Boligområde ved Damgårdstoften i Mårslet Indeholder tillæg nr. 144 til Kommuneplan Forslag Statistikområde/distrikt nr.: Registreringskortblad nr.: 75 Teknik og Miljø Planlægning og Byggeri August 2008

4 Om dette hæftes indhold Der indledes med et afsnit om lokalplanens indhold, hvor baggrunden for lokalplanen beskrives, ligesom målet med planen og planens hovedtræk også beskrives. Til afsnittet hører illustrationer, der viser en af de måder, planen gør det muligt at udnytte området på. Derefter følger afsnittet med de bindende bestemmelser for den fremtidige udnyttelse af lokalplanområdet, bygningers udseende, veje og stiers forløb m.v. Herefter følger et afsnit som beskriver hvordan lokalplanen forholder sig til kommuneplanen og den anden planlægning som vedrører lokalplanen. Det drejer sig f.eks. om veje, stier, skoler, institutioner, støj, teknisk forsyning m.v. Det sidste afsnit omhandler hvilke retsvirkninger forslaget til lokalplanen har, og hvad der vil gælde når lokalplanen er endeligt vedtaget og offentliggjort. Næst bagest i hæftet sidder lokalplankortet som visuelt supplerer bestemmelserne i det andet afsnit og til sidst kommer siden med underskrifter og dato for offentliggørelse af lokalplanen. Yderligere oplysninger om lokalplanen fås hos Planlægning og Byggeri, Byplanafdelingen Kalkværksvej, 10 værelse Århus C pob@aarhus.dk Tlf , 2641 og 2628 Her ligger lokalplanområdet Lokalplanen kan ses og købes hos Borgerservice på Rådhuset samt Åby Bibliotek Tlf Kortgrundlag Århus Kommune, Teknik og Miljø Lokalplanen er udarbejdet af Planlægning og Byggeri, Byplanafdelingen i samarbejde med: Arkitektfi rmaet Møller og Grønborg Mindegade 13, Århus C

5 ÅRHUS KOMMUNE. LOKALPLAN NR. 842 Boligområde ved Damgårdstoften i Mårslet INDHOLDSFORTEGNELSE Side LOKALPLANENS INDHOLD Beskrivelse af området, baggrund og mål med planen, planens hovedtræk m.v LOKALPLANENS BESTEMMELSER 1. Formål Område og opdeling Anvendelse Udstykning Trafikforhold Teknisk forsyning Bebyggelsens omfang og placering m.m Bebyggelsens udseende Opholdsarealer, hegn og beplantning Støjforhold Særlige forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse Grundejerforening...12 LOKALPLANEN OG ANDRE PLANER Lokalplanens forhold til kommuneplanen, veje, stier, støj, institutioner, teknisk forsyning m.v...13 LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER Retsvirkninger af forslaget til lokalplanen...23 Retsvirkninger af lokalplanen...23 TILLÆG TIL KOMMUNEPLANEN Tillæg nr. 144 til Kommuneplan LOKALPLANKORT Bilag Vedtagelsespåtegninger...25 Indholdsfortegnelse Lokalplan nr. 842

6 2 LOKALPLANENS INDHOLD Her beskrives baggrunden for lokalplanen, målet med planen samt planens hovedtræk. Eksisterende forhold Denne lokalplan gælder for et område i Mårslet, afgrænset af Mustrupvej, ny bebyggelse til Damgårdstoften og sideløb til Giber Å. Lokalplanområdet ligger i Mårslets sydvestlige del og er omgivet af nyopført boligbyggeri mod nord og øst, samt af et areal planlagt til boligbebyggelse mod syd og det åbne land i vest. Lokalplanområdet, der er ca. 1,9 ha stort, var ved planens udarbejdelse privat ejet og beliggende i landzone. I områdets nordøstlige del ligger 2 eksisterende ejendomme, Matr. nr. 11 a og 11 e Mårslet By, Mårslet. Beskrivelse af området Terrænet falder let mod vest, mod sideløbet til Giber Å. Omkring dette sideløb er der træ - og buskbeplantning.. Luftfoto af lokalplanområdet set fra syd. Området er markeret med rødt.

7 3 Planens baggrund og mål Lokalplanområdet er en del af et større område som i Kommuneplan 2001 er udlagt til byvækstområde til boligformål. For de nye byvækstområder i Mårslet har Århus Kommune udarbejdet Dispositionsplan for byvækstområder i Mårslet, der angiver retningslinjerne for fremtidig byudvikling i og omkring Mårslet by. Dispositionsplanen, der er nærmere beskrevet på siderne 15 og 16, har dannet grundlaget for udarbejdelse af lokalplanen. Dispositionsplanens struktur for området er fulgt i lokalplanen. I forbindelse med udarbejdelse af lokalplanen er det vurderet, at der på arealerne i god harmoni med de omkringliggende eksisterende og planlagte boliger kan opføres et boligområde med udelukkende åben-lav boligbebyggelse, hvor dispositionsplanen angiver både åben-lav og tæt-lav boligbebyggelse. Et af lokalplanens formål er, at ny bebyggelse skal tilpasses det eksisterende terræn. Inden for de første 10 m fra brinken til sideløbet til Giber Å, må der ikke bebygges eller terrænreguleres udover anlæg af en grussti. Planens hovedtræk Bebyggelsen ligger omkring en ensrette ringsluttet vej, hvor de fælles opholdsarealer er placeret i tilknytning til lokalplanområde nr. 696 umiddelbart syd herfor. Regnvandsbassinet, der skal udformes og indgå som en rekreativ del af de fælles opholdsarealer, er grundet terrænforhold placeret i lokalplanområdets nordvestlige hjørne. Det eksisterende stuehus på Mustrupvej 48 samt Mustrupvej 50 kan bevares, og indgår som en del af bebyggelsesplanen. Se illustrationsplan på næste side. For Mustrupvej 50 tillader lokalplanen en udstykning i 2 parceller med en grundstørrelse på 680 m 2, hvor Byggeloven foreskriver en mindstegrundstørrelse på 700 m 2. Dette skyldes, at ejendommen ved udstykning skal afstå et areal til fortov langs Mustrupvej. Bebyggelsens udseende Bebyggelsen kan opføres som individuel parcelhusbebyggelse op til 1 etage med udnyttelig tagetage foruden kælder med en maksimal bygningshøjde på 8,5 m. Af hensyn til gener for omgivelserne må tage ikke opføres i reflekterende materiale, herunder glaserede tagsten. Herudover sætter lokalplanen ikke begrænsninger i forhold til materialevalg. Beplantning Området afgrænses i dag af levende hegn mod øst, syd og vest. Hegn mod syd fjernes, men der etableres et nyt plantebælte i skel mellem de sydlige grunde og matrikel nr. 19 o. Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 842

8 4 Veje og stier Lokalplanområdet vejbetjenes fra den private fællesvej Damgårdstoften. Herfra er der via det øvrige vejnet i lokalområdet adgang til det overordnede vejnet i kommunen. Lokalplanområdets stier er forbundet med eksisterende stiforbindelser i boligområderne nord, øst og syd for området. Øst-vest principsnit gennem lokalplanområdet. Illustrationsplan, der viser, hvordan området kan komme til at se ud. Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 842

9 5 LOKALPLANENS BESTEMMELSER Dette afsnit indeholder bindende bestemmelser om arealernes anvendelse, bygningers og vejes udformninger m.v. 1. Formål Lokalplanen har til hovedformål at sikre: at at at at at at området anvendes til åben-lav boligbebyggelse bolig- og havearealer i størst muligt omfang tilpasses de eksisterende terrænforhold lokalplanområdets fælles opholdsareal hænger sammen med opholdsareal inden for lokalplan nr. 696 der oprettes en grundejerforening til at varetage fællesopgaver i området sikre vejudvidelse af Mustrupvej mod syd og landzonearealerne i lokalplanområdet overføres til byzone. 2. Område og opdeling Stk. 1. Stk. 2. Stk. 3. Lokalplanområdet er afgrænset som vist på lokalplankortet, og omfatter jf. matrikelkortet følgende matrikelnumre: 11 a og 11 e, Mårslet By, Mårslet samt alle parceller der efter den udstykkes i området. Se fodnote 1. Lokalplanområdet er opdelt i områderne I, II og III som vist på lokalplankortet. Med den offentlige bekendtgørelse af byrådets endelige vedtagelse af planen er lokalplanområdet overført fra landzone til byzone. 1 I tvivlstilfælde defineres den nøjagtige grænse af Århus Kommune, Teknik og Miljø. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 842

10 6 Matrikelkort mål 1:2000 Lokalplangrænse 3. Anvendelse Område I Stk. 1. Stk. 2. Området er udlagt til åben-lav boligbebyggelse (fritliggende enfamiliehuse til helårsbeboelse) På hver grund må kun opføres eller indrettes én bolig. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 842

11 7 Stk. 3. Århus Kommune, Planlægning og Byggeri kan tillade, at beboerne fra deres bolig driver sådan virksomhed, som almindeligvis kan udøves i boligområder - f.eks. frisør-, læge-, tegnestue-, revisions- samt klubvirksomhed. En forudsætning er dog, at virksomheden ikke vil give ulemper for de omboende ved væsentlig øget parkering, trafik eller på anden måde er til gene. Område II Stk. 4. Stk. 5. Stk. 6. Området er udlagt til fælles opholdsareal i form af lege- og opholdsareal med stier, beplantninger, del af sideløb til Giber Å og regnvandsbassin, for samtlige beboere i område I. På dette areal må grundejerforeningen (se 12) etablere anlæg til fælles formål. Placering af mindre bygninger til kvarterets tekniske forsyning skal placeres som vist på lokalplankortet. Område III Stk. 7. Området er udlagt til vej- og stiareal som beskrevet i Udstykning Stk. 1. Stk. 2. Stk. 3 Udstykning skal i princippet ske som vist på lokalplankortet. Der må ikke foretages udstykning, matrikulering eller arealoverførsel, hvorved der vil fremkomme ejendomme med et mindre areal end 700 m 2. Dog kan Matr. nr. 11a udstykkes i to parceller med grundstørrelser på hver minimum 680 m 2. Se fodnote 2 Ved udstykning eller ved ny bebyggelse af matr. nr. 11 a, skal vejadgang herefter ske fra vej C-C. 5. Trafikforhold Stk. 1. Stk. 2. Lokalplanens områder vejbetjenes via den private fællesvej, Damgårdstoften, i princippet som vist på lokalplankortet. På lokalplankortet er med raster vist de arealer der er udlagt til: 2 Årsagen til dispensation fra den generelle mindstegrundstørrelse på 700 m 2 er, at ejendommen skal afstå areal til fortov langs Mustrupvej, og derved ikke har mulighed for udstykning med grundstørrelser på 700 m 2. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 842

12 8 Vej A-B Vej C C (ensrettet, ringsluttet vej) Vej D-E (servicevej til regnvandsbassin) Vej F-G fortov og vejareal Gangsti a-b Gangstier c-d og e-f 8,0 m bred 6,0 m bred 5,0 m bred 3,0 m bred 1,5 m bred 3,0 m brede Stk. 3. Stk. 4. Stk. 5. Stk. 6. Stk. 7. Stk. 8. Stk. 9. Der skal til godkendelse hos Århus kommune, Trafik og Veje medsendes et projekt for de i stk. 2 nævnte veje og stier. Vej C-C skal af hensyn til oversigtsforholdene anlægges og indrettes med fartdæmpere. Se fodnote 3 Til vejen A-B må der ikke være direkte adgang fra de tilgrænsende grunde. På de arealer, der på lokalplankortet er markeret som oversigtsareal, må der aldrig være noget, der er højere end 0,80 m - bortset fra sne - over de tilgrænsende vejes kørebanemidter. Ved vejtilslutninger skal der sikres de nødvendige oversigtsarealer, jf. gældende vejregler. Der skal sikres areal til parkering i henhold til gældende retningslinier for anlæg af parkeringsarealer i Århus Kommune. Eksisterende adgange fra Matr. nr. 11 e Mårslet By, Mårslet til Mustrupvej skal nedlægges ved en realisering af lokalplanen. Ved ændret anvendelse eller udstykning m.m. skal adgangen fra Mustrupvej til matr. nr. 11 a Mårslet By, Mårslet nedlægges og vejbetjenes fra vej C-C. 6. Teknisk forsyning Stk. 1. Nybyggeri skal tilsluttes kollektiv varmeforsyning på forsyningens til enhver tid gældende betingelser. Stk. 2. Såfremt nybyggeri opføres som lavenergihuse, kan der jf. Planlovens 19, stk. 4 dispenseres fra ovenstående stk For denne vej skal der foreligge et af Århus Kommune, Trafik og Veje i samråd med politiet godkendt projekt, før der udstedes tilladelser til byggeri på grunde, der har direkte adgang til vejen. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 842

13 9 7. Bebyggelsens omfang og placering m.m. Område I: Stk. 1. Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige 30. Ejendommens andel i det fælles opholdsareal område II kan ikke medregnes ved beregningen af etagearealet. Se fodnote 4. Stk. 2. Stk. 3. Stk. 4. Stk. 5. Stk. 6. Bygninger må højst opføres i 1 etage med udnyttelig tagetage foruden eventuel kælder. Bebyggelse med tilhørende terrasser m.v. skal i størst muligt omfang tilpasses eksisterende terræn. Intet punkt af en bygnings ydervæg eller tagflade må være højere end 8,50 m over terræn (målt i henhold til reglerne i Bygningsreglementet). Garager, carporte, udhuse og lignende mindre bygninger må ikke opføres nærmere skel mod stier og fælles opholdsarealer end 0,50 m. Der må ikke terrænreguleres eller placeres bebyggelse indenfor de første 10 m fra brinken til sideløbet til Giber Å, jvf. lokalplankortet. Område II og III Stk. 7. Der må ikke opføres bygninger i områderne, med undtagelse af de i 3 stk. 6 nævnte bygninger til kvarterets tekniske forsyning. Fællesbestemmelser for lokalplanområdet: Stk. 8. Terrænreguleringer må kun foretages efter tilladelse fra bygningsmyndigheden. Med undtagelse af de i stk. 6 nævnte arealer kan der reguleres på indtil 0,50 m i forhold til eksisterende terræn og ikke nærmere skel end 0,50 m uden tilladelse. Stk. 9. Uanset bestemmelsen i Stk. 8 kan der på de 3 vestligste grunde syd for regnvandsbassinet i Område I tillades en terrænregulering på 0,8 m i forhold til eksisterende terræn og ikke nærmere skel end 0,50 m. Disse grunde skal anlægges med en sokkelkote i 56,8. 4 Med denne bestemmelse er der gjort brug af den i Bygningsreglementet 2008, bilag 1 afsnit B , stk. 2 nr. 1 nævnte mulighed for at sikre, at andel i fælles friareal ikke medregnes i grundens areal. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 842

14 10 8. Bebyggelsens udseende Stk. 1. Stk. 2. Stk. 3. Af hensyn til gener for omgivelserne må tage ikke udføres i reflekterende materiale herunder glaserede tagsten. Skiltning og reklamering på en ejendom må kun foretages med tilladelse fra Århus Kommune, Planlægning og Byggeri i hvert enkelt tilfælde. Almindelige udendørs radio og tv-antenner herunder parabolantenner med en diameter på indtil 100 cm må hvis de anbringes på bygninger højst rage 1,0 m op over disses højeste punkt. Parabolantenner med en diameter større end 100 cm må alene opsættes efter særlig tilladelse fra Århus Kommune, Planlægning og Byggeri. Århus Kommune, Planlægning og Byggeri kan i enkelte tilfælde og efter en konkret vurdering af en antennes udformning f.eks. antenner for radioamatører tillade antenner med en større højde end angivet ovenfor. 9. Opholdsarealer, hegn og beplantning Stk. 1. Stk. 2. Opholdsarealer jf. 3 stk. 4. skal i princippet placeres som vist på lokalplankortet. Hegn mod naboskel og skel mod veje, stier, fælles opholdsarealer og øvrige fællesarealer må kun etableres som levende hegn. Hegnet skal mod fællesarealer placeres 0,30 m inde på egen grund. I hegn mod sti og fælles opholdsareal må der kun være én, højest 1 m bred åbning. Stk. 3. Stk. 4. Stk. 5. Stk. 6. Stk. 7. Der udlægges arealer til beplantning som vist på lokalplankortet. Der skal langs sideløbet til Giber Å udlægges en bræmme på 4 meter målt fra kronekant, vandløbets øverste kant. Indenfor den i 9 stk. 4 nævnte bræmme til Giber Å på 4 meter skal der anlægges en sti a - b i en bredde af 1,5 m i fast grus, der forbinder fastlagt sti p - q i lokalplan nr. 696 til sti c d i denne lokalplan og herfra videre til sti t - v i lokalplan nr Der skal etableres beplantning i form af alm. tjørn og eller slåen på regnvandsbassinets vestlige skråning. Eksisterende beplantning mellem matr. nr. 19 p og 11 e, Mårslet by, Mårslet søges fjernet i forbindelse med fremtidig byggemodning af matr. nr. 19 p og 19 o Mårslet by, Mårslet. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 842

15 11 Stk. 8. Stk.. 9. Stk. 10. Stk. 11. Langs lokalplanområdets sydskel, mellem matr.nr. 11 e og 19 o, Mårslet By, Mårslet udlægges der et 3 m bredt areal til plantebælte. Beplantningen skal bestå af en eller flere danske løvfældende plantearter. Der må ikke etableres hegn mellem opholdsarealet, område II, og det fælles friareal syd for dette, matr. nr. 19 p Mårslet By, Mårslet. Regnvandsbassinet i område II skal udformes som et rekreativt element, så det kan indgå som en integreret del af det samlede opholdsareal. Plan for beplantning af vejarealer skal indsendes til godkendelse ved Århus Kommune Natur og Miljø og Trafik og Veje. Se fodnote Støjforhold Stk. 1. Stk. 2. Ved opførelse af nyt byggeri skal det sikres, at det konstante udendørs støjniveau på bebyggelsen og opholdsarealer, ikke overstiger 55 db(a) på døgnbasis fra trafikstøj. Af støjmæssige hensyn skal bebyggelse i 1 etage placeres i en afstand på mindst 20 m fra midten af Mustrupvej. Støjbyggelinien er angivet på lokalplankortet. 11. Særlige forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse Generelt gælder, at ny bebyggelse på den enkelte grund ikke må tages i brug før: Den i 6 nævnte tilslutning til kollektiv varmeforsyning har fundet sted. De i 5 og 9 stk. 5 nævnte veje og stier er etablerede. Der er anlagt en efter Århus Kommune, Teknik og Miljøs skøn passende del af område II. Se fodnote 6 Det i 9 stk. 6 nævnte plantebælte er udført på strækningen, som vist på lokalplankortet. Se fodnote 6 5 Specielt henledes opmærksomheden på at der ved udarbejdelsen af beplantningsplanen skal tages hensyn til placering af forsyningsledninger samt eventuelt belysning. I øvrigt henvises til Vejledning for træplantninger der kan fås ved henvendelse til Århus Kommune, Trafik og Veje. 6 Såfremt anlæg af friarealer, beplantning, veje, stier m.v. ikke hensigtsmæssigt kan færdiggøres forinden ibrugtagen af bebyggelse, vil der efter en konkret vurdering være mulighed for at give dispensation fra bestemmelserne, dog kun mod sikkerhedsstillelse for anlæg af arealerne inden for en rimelig tid. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 842

16 Grundejerforening Stk. 1. Stk. 2. Stk. 3. Stk. 4. Stk. 5. Stk. 6. Stk. 7. Stk. 8. Stk. 9. Stk. 10. Der skal stiftes en forening til at varetage de fælles grundejerinteresser i lokalplanområdet. Ejere af ejendomme inden for lokalplanens område skal være medlemmer af grundejerforeningen. Grundejerforeningen skal efter krav fra Århus Kommune, Planlægning og Byggeri optage medlemmer fra tilgrænsende områder. Grundejerforeningen skal efter krav fra Århus Kommune, Planlægning og Byggeri sammenslutte sig med én eller flere bestående grundejerforeninger for tilgrænsende områder eller opdele i to eller flere selvstændige foreninger. Grundejerforeningen skal stiftes, når mindst halvdelen af de medlemspligtige grundejere eller Århus Kommune, Planlægning og Byggeri ønsker det, dog senest, når halvdelen af de i lokalplanen forudsatte nye parcelhusgrunde er solgt. Grundejerforeningen skal modtage skøde på lokalplanområdets fælles opholdsarealer - område II - samt på vejene A-B og C-C, D-E og stierne a - b, c - d og e - f. Overdragelsen skal ske vederlagsfrit i takt med byggemodningens færdiggørelse. Foreningen skal vedligeholde arealerne og kan selv fastsætte regler herfor. Indtil arealerne overdrages til foreningen, påhviler vedligeholdelsen ejeren. Dette gælder dog ikke vintervedligeholdelse af veje og stier. Foreningen skal stedse holde Århus Kommune, Planlægning og Byggeri underrettet om sin adresse. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 842

17 13 LOKALPLANEN OG ANDRE PLANER Her beskrives lokalplanens forhold til kommuneplanen og anden planlægning, som vedrører lokalplanen. Kommuneplanen Grundlaget for udarbejdelsen af lokalplanen har været den kommuneplan, som byrådet har godkendt. Nedenstående kort er et udsnit af kommuneplanens rammekort for den aktuelle bydel, og lokalplanområdet er, som vist, beliggende i rammernes område BO og beliggende i landzone. Lokalplanen er ikke i overensstemmelse med kommuneplanen, da denne tillader en bebyggelsesprocent på 25. På grund af ændringer af beregningsmetoden i bygningsreglementet, tillader lokalplanen en bebyggelsesprocent på 30. Lokalplanen kan derfor kun gennemføres i den foreliggende udformning efter byrådets godkendelse af et tillæg til kommuneplanen. Den nødvendige ændring af kommuneplanen søges gennemført ved Tillæg nr. 144 til Kommuneplan 2001 for Århus Kommune. Tillægget er gengivet på side 24. Udsnit af kommuneplanens rammekort Lokalplanområdet Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 842

18 14 Anden fysisk planlægning Århus Kommune har som opfølgning på Kommuneplan 2001 besluttet, at der skal udarbejdes en Dispositionsplan for kommende byvækstområder i Mårslet. Dispositionsplanen har sammen med Borgernes dispositionsplan for Mårslet dannet grundlag for lokalplanen. Dispositionsplanens struktur for området er fulgt i lokalplanen. I forbindelse med udarbejdelse af lokalplanen er det vurderet, at der på arealerne i god harmoni med de omkringliggende eksisterende og planlagte boliger kan opføres et boligområde med udelukkende åben-lav boligbebyggelse og ikke som angivet i dispositionsplanen både åben-lav og tæt-lav boligbebyggelse. Hovedstrukturen fra dispositionsplanen er kort gengivet på siderne 15 og 16. Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 842

19 15 Dispositionsplan for byvækstområder i Mårslet - hovedstruktur Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 842

20 16 Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 842

21 17 Overordnede vej- og stiforhold Kortet viser den overordnede vej- og stistruktur i Mårslet. I forbindelse med udarbejdelse af dispositionsplan for Mårslet og efterfølgende lokalplanerne i den sydlige del af Mårslet er der disponeret med et fortov i den sydli- Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 842

22 18 ge side af Mustrupvej. Fortovet anlægges som en del af de private byggemodninger. Lokalplanområdet vejbetjenes fra den private fællesvej Damgårdstoften. Herfra er der via det øvrige vejnet i lokalområdet adgang til det overordnede vejnet i kommunen. Der sikres stiadgang til planlagt fortov langs sydsiden af Mustrupvej og til sti umiddelbart øst for lokalplanområdet. Herfra er der forbindelse til skole, indkøb m.v. i Mårslet. Lokalplanområdet forventes at genere en trafikmængde på under 100 biler pr. døgn. Denne trafikmængde formodes, at kunne afvikles på det eksisterende vejnet uden større gener. Naturbeskyttelsesinteresser Der er ingen beskyttet natur i lokalplanområdet, og området er heller ikke omfattet af beskyttelseslinier. Lokalplanområdet afgrænses mod vest af en bæk med træ- og buskbevokset bredzone, der fremtræder i landskabet som en velegnet spredningskorridor. Denne spredningskorridor når helt mod nord til Giber Å. Arkæologiske forhold Moesgård Museum har umiddelbart syd for lokalplanområdet registreret oldtidsfund fra vikingetid og middelalder (ca e. Kr.) ligeledes er der nordvest for området fundet spor fra tidlig bondestenalder (ca f. Kr. ) og førromersk jernalder (ca. 500 f. Kr.) Skulle der ved et kommende jordarbejde fremkomme et jordfast arkæologisk levn som kulturlag, ildsteder, affaldsgruber, skal jordarbejdet standses i det omfang de arkæologiske levn berøres og museet skal underrettes (Museumslovens 27), Museet vil da hurtigt som muligt tage stilling til om jordarbejdet kan fortsætte eller om der skal foretages en arkæologisk undersøgelse. Århus Kommuneatlas Århus Kommune har i samarbejde med Skov- og Naturstyrelsen foretaget en registrering af alle bygninger fra før 1940 og klassificeret bygningerne efter bevaringsværdi på en skala fra 1 til 9, hvor 1 repræsenterer den højeste bevaringsværdi. Bygninger med en bevaringsværdi på 1 til 4 er i kommuneplanen optaget som bevaringsværdige bygninger. Sådanne bygninger må ikke nedrives, før der er taget positiv stilling hertil. Inden for lokalplanområdet er den eksisterende ejendom på Mustrupvej 48 omfattet af Kommuneatlassets registrering af bygningers bevaringsværdi. Ejendommen Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 842

23 19 er registreret med bevaringsværdien 6, hvorefter bygningerne ikke er omfattet af kommuneplanens bevaringsbestemmelser og lokalplanen indeholder derfor ikke bevaringsbestemmelser for bygningen. Landbrugsloven Ca. 60 m vest for lokalplanområdet ligger en landbrugsejendom med et dyrehold på 64 dyreenheder i slagtesvin. Denne størrelse dyrehold har en lugtgenegrænse på ca meter til bymæssig bebyggelse. Det betyder, at der af og til vil forekomme lugtgener fra landbruget i lokalplanområdet, der har en afstand til landbrugsejendommen på mellem 75 til 260 m. Dette betyder, at boligområdet kan bebygges i overensstemmelse med kommuneplanen, men at der i en afstand af 300 m fra boligområderne ikke kan gives tilladelse til udvidelser af eksisterende dyrehold, der medfører forøget forurening. Landbrugets muligheder for udvidelse er i forvejen hindret af dens nære beliggenhed til Mårslet by. Vandindvindingsinteresser Lokalplanområdet ligger i et OSD - område (Område med særlige drikkevandsinteresser) Beder, og der er vedtaget en indsatsplan for beskyttelse af grundvandet. Mårslet Vandværk har vandindvindingsinteresser i området, da vandværkets boringer indvinder grundvand dannet i lokalplanområdet. Der må derfor ikke anvendes pesticider eller forekomme anden form for forurening i området, som ved nedsivning kan forurene grundvandet. Forbud mod brug af pesticider fremgår af den deklaration, der er udarbejdet for lokalplanområdet. Beboerne bør desuden være opmærksomme på nedsivningsrisiko ved oplagring og håndtering af forurenende stoffer, så som opløsningsmidler, olie- og benzinprodukter, som er meget mobile i jord, og som selv i relativt små mængder udgør en væsentlig forureningsrisiko. Støjmæssige forhold De støjmæssige forhold er vurderet med udgangspunkt i kommuneplanens støjbestemmelser. Af kommuneplanen fremgår det, at grænseværdien for boligbebyggelse og de tilhørende fri- og opholdsarealer ikke må overstige et støjniveau på 55 db(a) på døgnbasis. Lokalplanområdet vurderes at ligge på grænsen til at være belastet af et støjniveau (fra Mustrupvej) der overstiger kommuneplanens støjbestemmelser. Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 842

24 20 Der er derfor optaget bestemmelse om, at bebyggelse i mere end én etage mindst 20 meter fra vejmidten af Mustrupvej. Overskudsjord/byggeaffald Eventuel bortskaffelse af overskudsjord skal ske i henhold til Århus Kommunes regulativ for Erhvervsaffald. Overskudsjord bør så vidt muligt forblive inden for lokalplanområdets grænser. Forureningsforhold jord Natur & Miljø, Virksomheder og Jord har pr. 20. november 2007 ikke registreret potentielt forurenende aktivitet eller konstateret forurening inden for lokalplanområdet. Miljøvurdering I henhold til 3. stk. 2 i Lov om miljøvurdering af planer og programmer er der truffet afgørelse om, at lokalplanen ikke er omfattet af kravet om miljøvurdering, idet planen alene fastlægger anvendelsen af et mindre område på lokalt plan og ikke antages at kunne få væsentlig indvirkning på miljøet. Kollektiv trafik Ved lokalplanens udarbejdelse betjenes området af eksisterende buslinie 10. Skoleforhold Ved lokalplanens udarbejdelse ligger området i Mårslet skoles distrikt. Der gøres opmærksom på at Skolevæsenets planlægning for bydelen til enhver tid kan gøre det nødvendigt at foretage ændringer i de enkelte skolers oplande. Institutionsforhold I nærheden af lokalplanområdet findes ved planens udarbejdelse følgende institutioner: Heldagsbørnehave Mirabellen, Borrevænget Mårslet Skovbørnehave Mårslet Skovbørnehave, Testrupvej Mårslet 0-6 års integ. Inst. Græsbakken, Hørretvej 14B 8320 Mårslet 0-6 års integ. Inst. Solhuset, Hørretvej 14A 8320 Mårslet Deltids integ. Inst. Valnødden, Banevej Mårslet ½-13 års integ. Inst.Valhalla, Bedervej Mårslet Fritidshjem Asgården, Testrupvej 8B 8320 Mårslet Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 842

25 21 Derudover har Magistratens 1. Afdeling reserveret areal til 2 nye daginstitutioner i lokalplanområde nr. 696 og 1 ny daginstitution i lokalplan nr Tilladelser fra andre myndigheder Lokalplanens gennemførelse kræver ikke tilladelse fra andre myndigheder. Teknisk forsyning Varmeforsyning kan ske fra: Elforsyning sker fra: Vandforsyning sker fra: Kloakforsyning sker ved: Mårslet Vandværk v. Willy Tang Pedersen Frøkærparken Mårslet Østjysk Energi Knudsminde Odder Århus kommunale Værker, Varmeforsyningen. På forsyningens til enhver gældende betingelser. Kloakering skal ske i henhold til gældende betalingsvedtægt for Århus Kommune Vand og Spildevand Bautavej Århus V Regnvandet skal forsinkes i regnvandsbassin med et forsinkelsesvolumen på i alt 250 m 3 (samlet behov for hele byggemodningen). Arealbehovet er vurderet til 400 m 2. Bassinet skal placeres i områdets nordvestlige hjørne og udformes i henhold til Århus Kommunes retningslinier i vejledningen Regnvandsbassiner og vandløb, som kan findes på Århus Kommunes hjemmeside. Disse retningslinier skal dels sikre at regnvandet renses ved passage af bassinet og dels at bassinerne fremstår som små naturlige regnvandssøer der falder naturligt ind i landskabet. Kravene indebærer bl. a. at: Der er et forsinkelsesvolumen på min. 450 m3 pr. red. ha. Der må maksimalt afledes 1 liter pr. sekund pr. ha fra regnvandsbassinerne. At der skal etableres våde regnvandsbassiner dvs. bassiner med permanent vandspejl på min. 80 cm vanddybde. Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 842

26 22 Skråningsanlæg skal have et anlæg på minimum 5. Bassinerne skal være aflange med ind- og udløb i hver sin ende af bassinet for at sikre regnvandet optimal opholdstid. Der skal etableres sandfangsbrønd (min. ø 1,25 m brønd) før bassinet med køreadgang for en spulevogn. Der skal etableres afløbsbrønd (min. Ø 1,25 m) med vandbremse ved udløb fra bassin. Regnvandet skal efter passage af regnvandsbassinet ledes til vandløbet. Spildevand skal afledes til eksisterende spildevandsledning i Mustrupvej. Bebyggelse af området Ansøgning om byggeri i området skal indsendes til Århus Kommune, Planlægning og Byggeri, Kalkværksvej 10, 8100 Århus C, i overensstemmelse med Bygherrevejledningen. Nærmere oplysninger herom kan fås ved henvendelse til Planlægning og Byggeri, tlf Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 842

27 23 LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER Retsvirkninger af forslaget til lokalplanen Fremlæggelsen af forslaget for offentligheden medfører et midlertidigt forbud mod enhver bebyggelse, udstykning, nedrivning og ændret anvendelse af ejendommene i lokalplanområdet, der vil kunne foregribe indholdet af den endelige plan. En eksisterende lovlig anvendelse af en ejendom kan fortsætte uændret. Disse midlertidige retsvirkninger gælder, indtil der er vedtaget og offentliggjort en endelig lokalplan, dog højst i et år fra tidspunktet for offentliggørelsen af forslaget. Efter udløbet af den tid, hvor forslaget er fremlagt for offentligheden, vil det være muligt for kommunen at fravige forbudet og tillade, at en ejendom bebygges eller på anden måde udnyttet i overensstemmelse med lokalplanforslaget, hvis dette er i overensstemmelse med kommuneplanen, og der ikke er tale om et større byggeeller anlægsarbejde. Retsvirkninger af lokalplanen Lokalplanen gælder fra den dag, det er offentliggjort, at planen er vedtaget endeligt. Dette indebærer, at hvis en ejendom ønskes bebygget, udstykket eller anvendt på en anden måde end hidtil, skal det ske i overensstemmelse med planen. Lokalplanen medfører derimod ikke pligt til at opføre de bygninger, anlæg m.v., der er indeholdt i planen, og en eksisterende lovlig anvendelse kan fortsætte uændret. Lokalplanen indeholder i 2 bestemmelse om, at den på matrikelkortet markerede del overføres til byzone. Retsvirkningerne heraf fremgår af bl.a. af Lov om Planlægning 47 A. Bestemmelser i private byggeservitutter og andre såkaldte tilstandsservitutter bortfalder i det omfang, de ikke er forenelige med lokalplanen. Kommunen kan dispensere fra lokalplanen, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Når en dispensation berører omboendes interesser, skal disse underrettes om den påtænkte dispensation og have 14 dages frist til at fremkomme med bemærkninger herom, før dispensation eventuelt gives. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun foretages ved en ny lokalplan. Lokalplanens retsvirkninger Lokalplan nr. 842

28 24 TILLÆG TIL KOMMUNEPLANEN Tillæg nr. 144 til Kommuneplan 2001 Som anført på side 13 er lokalplanen ikke i overensstemmelse med kommuneplanen, da denne tillader en bebyggelsesprocent på 25. Lokalplanområdet udlægges derfor som et nyt område til boligformål i form af lav boligbebyggelse. Det nye område, der har nummer BO, er afgrænset som vist på nedenstående rammekort. De nye rammebestemmelser for området er anført nederst på siden. Delområde BO Områdets anvendelse er fastlagt til lav boligbebyggelse i form af åben-lav-, tæt lav- og etageboligbebyggelse. Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 30 for åben lav, 35 for tæt lav og 40 for etageboliger. Bygningshøjden må ikke overstige 8,5 m. Bebyggelsen må maksimalt opføres i 2 etager. Herudover gælder de generelle rammebestemmelser. Rammekort til tillæg nr. 144 til Kommuneplan 2001 TILLÆG TIL KOMMUNEPLANEN Lokalplan nr. 842

29 G II 54, d 56.5 Mustrupvej Signaturforklaring 63.0 Lokalplanområde Delområdegrænse II Områdenrummer Vejadgang Bæk b E BK , Sokkelkote 56,8 Sokkelkote 56,8 I c 56.5 Servicevej 57 III D I I 11a F Ovesdal Vejudlæg Stiudlæg Vejudvidelse Areal til tekniske bygninger Nyt plantebælte Top skråning 57 a Sokkelkote 56, e II I III C B e I f m støjbyggelinie 10 m bebyggelsesfri zone (fra vandløbet overkant) 57.5 Fælles opholdsareal (lokalplan nr. 696) 19p o A II Damgårdstoften Vandløb 38 m oversigtslinie v. 40 km/t m oversigtslinie v. 30 km/t 62.2 Regnvandsbassin Eksisterende bygninger, der kan bevares m Mål 1: PLANLÆGNING OG BYGGERI - BYPLANAFDELINGEN Lokalplan nr. 842 Lokalplankort 62.1 TEGN.NR. MÅL 1: DATO: 1000 TEGN. AF: NORD LM/IO

30 25 Foranstående er godkendt som forslag til lokalplan nr. 842 i mødet Den 27. august 2008 Århus Byråd, den P.b.v. Lokalplanen er offentlig fremlagt i perioden fra den 10. september 2008 til den 5. november 2008 Foranstående er vedtaget som lokalplan nr. 842 i mødet den Århus Byråd, den P.b.v. Vedtagelsen af lokalplanen er offentliggjort den Vedtagelsespåtegning Lokalplan nr. 842