Notat. Husleje for Musikforeningen MONO. Kulturudvalget. Kopi: til: Aarhus Kommune. Den 12. September 2013

Transkript

1 Notat Emne: Til: Kopi: til: Husleje for Musikforeningen MONO Kulturudvalget Den 12. September 2013 Aarhus Kommune Kultur og Borgerservice Husleje for Musikforeningen MONO MKB-Kulturforvaltningen Resume MONO er bagud med betalingen af husleje. I år 2011 og 2012 var MONO ligeledes bagud med huslejebetalingen og fik en afdragsordning for efteråret 2011 og foråret Yderligere har de fået en revisionspåtegning på regnskabet for 2012, som gør - hvilket foreningen på seneste foretræde for Kulturudvalget orienterede om - at bestyrelsen på baggrund af denne påtegning ikke fremadrettet kan stå inde for foreningens økonomi/drift, medmindre Aarhus Kommune går ind med et forhøjet driftstilskud. Vurderingen var, at de ville lukke i løbet af efteråret Sagsnr. 12/ Journalnr. Sagsbeh. Lars Davidsen Telefon Direkte telefon Fax MONO modtager et årligt kommunalt tilskud på kr. og betaler en årlig leje til Kulturforvaltningen på kr. lda@aarhus.dk Den årlige lejeindtægt fra medlemmerne varierer, men i 2012 var den 1,9 mio. kr. mod budgetteret 2,1 mio. kr. Bands, der opsiger deres lejemål, rammer MONO s økonomi hårdt. Vurderingen og konstateringen fra MONO er, at den samlede huslejestigning for øvelokaler på 43,4 % fra 2005 til og med 2012 har betydet, at belægningen er faldet fra ca. 90 % til godt 70 %, og at man er kommet ind i en negativ spiral, hvor flere opsiger deres lejemål, og foreningens økonomi forværres. Til sammenligning kan det oplyses, at et øvelokale på 35 m2 i Musikværftet på Refshaleøen i København udlejes til kr pr. måned. For et tilsvarende lokale, der deles af 4 bands, opkræver MONO kr ,-.

2 Redegørelse Musikforeningen MONO flyttede i sommeren 2007 ind i nyindrettede lokaler på Tomsagervej. Kulturforvaltningen lejer lokalerne af Ejendomsforvaltningen og videreudlejer dem til MONO. Huslejen er sammensat af lejen til Ejendomsforvaltningen og en driftsfinansieret anlægsinvestering: Husleje Ejendomsforvaltningen: kr ,- Driftsfinansieret anlægsinvestering: kr ,- I alt kr ,- 1 Det samlede lejemål er ca m2, heraf 200 m2 kælder. Udover øvelokaler (1.332 m2) er der gang og fællesarealer, et musikstudie, en fælles scene/opholdsområde samt et kontor. Udlejeprisen pr m2 er 634 kr. ( ,- kr./2.400 m2) Fremskrivning af huslejen er sket ud fra Ejendomsforvaltningens satser svarende til: Fremskrivningsprocent 2,40% 3,40% 3,40% 1,85% 2,00% 1,60% Beløb kr. i alt Ses der på udbuddet af erhvervslejemål i Åbyhøj, ligger disse typisk i niveauet 300 til 500 kr. pr. m 2. MONO oplever i øjeblikket medlemsnedgang og opsigelser af lejemål. De er således nu på ca. 72 % belægning og har det seneste halve år oplevet et fald på 15 % svarende til ca. 0,3 mio. kr. i lejeindtægt. De har budgetteret med en belægning på 90 % og har tidligere været oppe på 97 % belægning. Faldet vurderes af MONO primært at have baggrund i huslejeniveauet samt tekniske problemer med varme og låse. MONO har siden 2005 hævet huslejen overfor deres medlemmer med 43 % niveau

3 Gennemsnitlig pris pr. band pr. måned , pris 992,00 Difference i kroner 74,34 Procentvis stigning 8,10% 2007 pris 997,04 Difference i kroner 5,04 Procentvis stigning 0,51% 2008 pris 1239,04 Difference i kroner 242,00 Procentvis stigning 24,27% 2009 pris 1.356,88 Difference i kroner 117,84 Procentvis stigning 9,51% 2010 pris 1.401,25 Difference i kroner 162,21 Procentvis stigning 3,27% Gennemsnitlig pris pr. band pr. måned jan - feb ,13 Gennemsnitlig pris pr. band pr. måned marts - dec ,75 Samlet stigning fra 2005 til ,42% Vurderingen fra MONO er, at man har nået et kritisk niveau, hvor medlemmer flytter fra huset, og hvor økonomien vil blive forværret år for år. Lejen for de nuværende lokaler pr. måned er som følger: 4 bands deler et lokale på 33 m 2 og betaler hver kr ,- 4 bands deler et lokale på 44 m 2 og betaler hver kr ,- 3 bands deler et lokale på 33 m 2 og betaler hver kr ,- 2 bands deler et lokale på 26 m 2 og betaler hver kr ,- 2 bands deler et lokale på 30 m 2 og betaler hver kr ,- Til sammenligning kan oplyses at et øvelokale på 35 m2 i Musikværftet på Refshaleøen udlejes til kr pr. måned. For et tilsvarende lokale, der deles af 4 bands, opkræver MONO kr ,- Den årlige lejeindtægt, MONO genererer fra medlemmerne, varierer, men for 2012 er der budgetteret med 2,1 mio., kr. men kun realiseret knap 1,9 mio. kr. Den lejeindtægt, MONO genererer på øvelokalerne, svarer til en gennemsnitlig udlejepris pr. m 2 på kr. ( kr./1.332 m 2 )

4 Bestyrelsen fra MONO vurderer, at stigningen i huslejen betyder, at folk opsiger deres lejemål, og at foreningen er kommet ind i en negativ økonomisk spiral. Det anbefales, at det vurderes, hvorvidt huslejen for Tomsagervej skal nedsættes, alternativt at tilskuddet overvejes hævet, eller i givet fald om og hvordan tilbuddet om kommunalt støttede øvelokaler skal opretholdes. Nedenfor er der opstillet tre forskellige scenarier/finansieringsforslag. 1) Budgetudvidelse ved budgetforhandlingerne MONO får et forhøjet driftstilskud. Vi vurderer at kr ,- i ekstra tilskud vil gøre, at de kan sætte husleje ned for brugerne, og samtidigt få driften til at løbe rundt. Det vil svarer til, at det samlede tilskud de vil modtage vil modsvarer det de skal betale i leje. I alt kr. 1,5 mio. i tilskud og kr. 1,5 mio. lejebetaling. 2) Det kommunal 'lån' indfries Ombygningen af stedet til MONORAMA er finansieret via en driftsfinansieret anlægsbevilling. Restgælden er på kr. 12,5 mio. Ved at give en anlægsbevilling på kr. 12,5 mio. kan restgælden indfries. Dette vil samtidig frigive ,- kr. årligt i fjernede afdrag og renter. Af dem reserverer man kr ,- til nedsættelse af MONO's husleje og resten kr tilgår kommunekassen/kan disponeres til andre formål. 3) Kombination med afdragsfrit lån samt mindre budgetudvidelse Det nuværende lån og restgæld på 12,5 mio. kr. omlægges og gøres afdragsfrit med en evigtvarende forrentning på 3 %. Det giver en årlig ydelse på kr. I dag betales samlede ydelser på kr. for den samlede ombygning. Det vil give en samlet besparelse på kr., som foreslås anvendt til nedsættelse af MONOs husleje. Budgetudvidelse: For at nå op en samlet forbedring af MONOs økonomi på kræves en budgetudvidelse på kr. ved budgetforhandlingerne. Bygningsudbedringer: MONO har yderligere været belastet af uforholdsmæssigt store driftsomkostninger i forbindelse med ibrugtagning af byggeriet. I den forbindelse har Kulturforvaltningen bl.a. gennemført opgradering af ventilationsanlægget i foråret 2012 (kr ,- ex moms). Derudover har der været store driftsudgifter som følge af problemer med låse og alarmer. Disse er blevet udbedret af Kulturforvaltningen efter

5 5 års gennemgang af byggeriet (kr ,- ex moms). Som følge af indbruds forsøg er der blevet sat videoovervågning op (kr ,- ex moms). Vurderingen er, at byggeriet nu lever op til forventningerne, men at der i perioden 2007/ har været øgede driftsomkostninger ift. at flytte ind i et nyt hus, hvor der har været problemer med primært elektroniske låse og ventilation/varme. Elektroniske låse er valgt, da det netop skulle give en driftsbesparelse, da det vil lette brugeradministration, herunder lukning af nøgler/brikker, der er tabt frem for at skulle skifte låse når brugere mister nøgler. Der er bestilt en juridisk vurdering af lejekontakten ved Juridisk Service i Borgmesterens Afdeling. Efter deres anbefaling er vurderingen overgået til Ejendomsforvaltningen. Notat fra Ejendomsforvaltningen er vedlagt.