KENDELSE. Klager ønskede at sælge sit fritidshus og indgik derfor den 7. januar 2007 en formidlingsaftale med indklagede om salg af fritidshuset.

Transkript

1 1 København, den 8. januar 2009 KENDELSE Klager ctr. EDC Ejendomsmæglerfirmaet Jan Samuelsen ApS Frederiksborgvej Helsinge Sagen angår spørgsmålet, om indklagede er erstatningsansvarlig over for klager som følge af, at der efter handlen opstod usikkerhed, om køberne havde fortrudt inden for fortrydelsesfristen. Sagen angår videre spørgsmålet, om den indgåede aftale om forlængelse af formidlingsaftale er gyldig, og om klager har krav på betaling af renter af afregningsbeløbet. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Klager ønskede at sælge sit fritidshus og indgik derfor den 7. januar 2007 en formidlingsaftale med indklagede om salg af fritidshuset. Aftalen var gældende i 6 måneder, og udbudsprisen var aftalt til kr ,00.

2 2 Vedrørende indklagedes vederlag var aftalt følgende: Aftalen udløb den 6. juli 2007, uden at fritidshuset var blevet solgt. Den 8. juli 2007 underskrev klager aftale om forlængelse af formidlingsaftale om salg. Det fremgik heraf: 3. Aftalens varighed Aftalen forlænges med 1 uge, idet der foreligger et underskrevet købstilbud. Såfremt sælger vælger at tiltræde denne købsaftale, forlænges den indgåede formidlingsaftale til underskrift foreligger, dog senest d. 15/ Vælger sælger IKKE at underskrive det nævnte købstilbud forlænges aftalen ikke. Såfremt sælger ønsker at forlænge den indgåede formidlingsaftale, skal særskilt aftale indgåes herom.

3 3 4. Vilkår Aftalen ændres i forhold til gældende formidlingsaftale på følgende punkter: Aftalen fortsætter uændret. Samme dag underskrev klager købsaftale om salg af fritidshuset for en kontantpris på kr ,00. Overtagelsesdagen var aftalt til den 17. juli Af aftalen fremgik, at indbo medfulgte i handlen. Af allonge til købsaftalen fremgik: Sælger oplyser, at der er nedgravet olietank. Denne skal graves op inden udgangen af Jf. kommunens oplysninger er der tale om en 40-års tank, glasarmeret polyester. Da køber har fået kr ,00 i prisafslag kan køber ikke gøre økonomiske indsigelser i denne anledning. Det fremgår af sagen, at køber benyttede sin fortrydelsesret til at komme ud af handlen. Den 19. juli 2007 underskrev klager formidlingsaftale om salg af fritidshuset med en anden ejendomsmægler. Aftalen var gældende i 6 måneder. Den 31. juli 2007 skrev indklagede til købernes advokat: Vi har d. 19. juli 2007 modtaget kr ,- fra køber ifm. at køberne ønskede at benytte sig af fortrydelsesfristen i ejendomshandlen på ovennævnte ejendom Imidlertid er seksdagesfristen ikke overholdt, idet kopi af underskrevet købsaftale (både køber og sælger) er overleveret Deres kontor den 9. juli. Seksdagesfristen udløb således d. 17. juli kl På grundlag heraf ønsker sælger at fastholde den indgåede købsaftale med køberne. De anmodes venligst at advisere Deres klienter herom samt snarest muligt give besked om, hvornår købsaftalens frister vil kunne overholdes fsva. Frister for belåning, sikkerhedsstillelse og betaling af udbetaling. Den 8. august 2007 sendte klagers nye ejendomsmægler faktura vedrørende arbejdsvederlag i forbindelse med opsigelse af formidlingsaftale til klager. Arbejdsvederlaget var beregnet som ¼ af det aftalte salær inkl.

4 4 markedsføringsomkostninger, i alt kr ,00, hvortil kom udlæg på kr. 175,00. Det fremgår af sagen, at klager ikke har betalt denne faktura, idet klagers nye mægler har givet klager henstand med betalingen, indtil der fremkommer kendelse fra Klagenævnet for Ejendomsformidling. Det fremgår af sagen, at køber var utilfreds med, at klager havde medtaget indboet fra fritidshuset. Den 7. september 2007 skrev indklagede til klagers advokat: Af købsaftalen fremgår det ganske rigtigt, at indbo medfølger. At dette i praksis ikke var ønsket af hverken køber eller sælger fremgår af følgende: - Køber har overtaget ejendommen for ca. en måned siden. Jeg var til stede sammen med en kollega. På dette tidspunkt stod det lysende klart for køber, at huset var tomt. Dette faktum er ikke anfægtet af hverken køber eller købers advokater hverken ved overtagelsen og heller ikke efterfølgende. Det på trods af at købers advokat har fremført alle mulige årsager til at køber skulle fritages for handlen eller kunne gøre krav gældende mod enten sælger, købers tidligere advokat samt undertegnede. - I købsaftalens punkt 16 fremgår det, at det er en betingelse fort handlen, at sælger kan opbevare en del af sine ting i garagen. Garagen skal dog være tømt senest 27/ Købers advokat har svaret retur d : Efter den kan køber bortfjerne samtlige genstande der ikke er fjernet af sælger. Udgiften til fjernelse betales af sælger og beløbet kan medregnes over refusionsopgørelsen Derfor mener jeg at kunne afvise købers nuværende forsøg på at gøre krav gældende på indboet eller økonomisk dækning herfor. Den 19. november 2007 sendte indklagede sin afregning til klager:

5 5 Den 27. november 2007 sendte klagers advokat sin faktura til klager: Tingbogsattest 30,00 Mit salær for rådgivning i forbindelse med salg af Deres ejendom - efter medgået tid ,00 25% moms af kr , , ,00 Klager har bl.a. anført: Indklagede er erstatningsansvarlig over for klager og skal fortabe sit salær. Efter indgåelse af formidlingsaftalen gik der næsten en måned, før fritidshuset blev annonceret. Fritidshuset blev annonceret til salg med forkert pris og med fejl i beskrivelsen. Fotografen kom uanmeldt, låste sig ind i huset, mens klager ikke var hjemme, og flyttede rundt på tingene. Indklagede kom for sent til Åbent Hus arrangement, så klager selv måtte starte fremvisning. Klager var blevet stillet i udsigt, at der skulle være Åbent Hus i pinsen, men på grund af fejl, blev det ikke til noget. Klager tog nye udvendige fotos, efter at taget var blevet lavet, indklagede sørgede ikke for at ændre 360 graders fotos i den anledning.

6 6 Efter at klager havde skrevet under på en købsaftale, skulle hun være ude af huset i løbet af 8 dage, og måtte derfor flytte ind hos en ven sammen med sine to børn. Indklagede havde glemt at oplyse køberne om, at der var olietank, der skulle graves op senest år Indklagede udarbejdede et tillæg til købsaftalen og forsøgte i den forbindelse at få klager til at bære en del af udgifterne til ny olietank, men klager havde allerede givet et prisafslag på kr ,00 og ville ikke betale mere. Det lykkedes da også indklagede at få køber til at acceptere, at der ikke blev givet yderligere afslag. Klager fik ikke rådgivning omkring fortrydelsesreglerne i forbindelse med handlen. Efter handlen fik klager oplyst, at køberne var sprunget fra, og klager efterlyste derfor fortrydelsesbeløbet på 1 % af købesummen. Klager indgik den 19. juli 2007 en formidlingsaftale med en ny ejendomsmægler, fordi hun troede, at handlen ikke blev til noget. Den 30. juli 2007 konstaterede klager, at fortrydelsesbeløbet var modtaget 3 dage for sent. Klager kontaktede straks indklagede, og indklagede kontaktede derefter købernes advokat for at få handlen fastholdt. Indklagede ønskede, at klager skulle indgå ny formidlingsaftale, og sagde, at hvis den ny aftale blev tilbagedateret, var det ikke noget problem, at der var indgået aftale med en anden ejendomsmægler. Efter at handlen alligevel blev gennemført, har klager måttet opsige aftalen, og hun har måttet betale kr ,00 til den nye ejendomsmægler. Dette beløb skal indklagede erstatte klager. Klager har set sig nødsaget til at søge advokat på grund af tvivlen om handlens fastholdelse, og indklagede skal derfor erstatte klager advokatudgiften på kr ,00. Indklagede sagde, at klager ikke kunne være med ved nøgleoverdragelsen, da køberne var sure på hende. Oliebeholdningen blev ikke aflæst, fordi indklagede ikke kunne finde ud af at aflæse det rigtige sted. Indklagede er derfor skyld i, at klager ikke har fået refunderet beløb til olie over refusionsopgørelsen. Indklagede skal derfor erstatte klager kr ,00, beregnet som anslået forbrug i 3 måneder. Efter handlen har køber gjort krav på klagers indbo, idet det fremgår af købsaftalen, at indbo medfølger. Det har aldrig været meningen, at indbo skulle medfølge. Efter nævnets henvendelse har klager ønsket klagesagen udvidet med spørgsmålet, om aftale om forlængelse af formidlingsaftale er gyldig, spørgsmålet om den indgåede formidlingsaftale opfylder lovens krav vedrørende specifikation af annonceudgifter samt spørgsmålet, om klager har krav på betaling af renter af afregningsbeløbet.

7 7 Indklagede har bl.a. anført: Indklagede bestrider at være erstatningsansvarlig over for klager. Det var klager selv, som ønskede, at annoncering og fotografering skulle udskydes, så hun forinden kunne få skik på huset. Det er korrekt, at fritidshuset en kort overgang var annonceret med forkert pris. Med hensyn til beskrivelsen af huset havde klager i første omgang accepteret annonceteksten. Da klager efterfølgende ønskede den ændret, blev dette efterkommet. Det er korrekt, at indklagede kom for sent til Åbent Hus. Indklagede havde planlagt at annoncere med Åbent Hus på klagers ejendom i pinsen. Annoncen blev dog taget af, da klager ikke gav sin accept, inden annoncefristen var overskredet. Det er korrekt, at der i forbindelse med et af klagers adskillige ønsker om ændring af billeder og/eller tekst er sket fejl. Køberne af klagers ejendom fortrød købet, men indbetalte ikke fortrydelsesbeløbet rettidigt. Indklagede meddelte derefter den 18. juli 2007 klager, at hun kunne fastholde handlen. Indklagede betalte ikke den ene procent til klager, fordi klager netop ønskede handlen fastholdt. Indklagede oplyste dette til købernes advokat, og efter indklagede kom hjem fra ferie, skrev han den 31. juli et brev til købernes advokat og fastholdt på klagers vegne handlen. Det er ikke korrekt, at indklagede sagde, at klager ikke kunne være med ved nøgleoverdragelsen. Det var klager selv, der ikke ønskede at være til stede. Klager havde ikke en målepind til olien. Indklagede skaffede en anden målepind, men det lykkedes ikke at få den ned i målerøret. Klager har underskrevet købsaftale, hvoraf det fremgår, at indbo medfølger. Det er dog indklagedes opfattelse, at køberne har frafaldet dette krav. Indklagede tilbød klager et forligsbeløb, men tilbuddet blev afslået af klager. Tilbuddet blev ikke givet, fordi indklagede følte ansvar for det skete, men for at sagen kunne lukkes uden tidkrævende behandling i Klagenævnet.

8 8 Nævnet udtaler: Nævnet finder det kritisabelt, at indklagede ikke i købsaftalen indføjede klausul om, at den på ejendommen værende olietank skulle graves op inden udgangen af Da forholdet efterfølgende ses løst, ved at der blev lavet en allonge til købsaftalen, som ikke stillede klager ringere, finder nævnet ikke anledning til yderligere. Der er under sagen fremkommet modstridende oplysninger om, hvornår klager fik kendskab til, at det af køberne indbetalte fortrydelsesbeløb var indbetalt for sent, og hvornår klager vidste, at hun derfor havde mulighed for at fastholde handlen. Nævnet må herefter afvise at tage stilling til spørgsmålet, om indklagede er erstatningsansvarlig for de udgifter, klager har haft til opsigelse af formidlingsaftale med ny mægler og til advokat. Da der til nævnet er kommet modstridende oplysninger om, hvorvidt fotografen kom uanmeldt på besøg, ligesom der er fremkommet modstridende oplysninger, om det var aftalt, at der skulle gå nogle uger inden annoncering skulle påbegyndes, og om klager havde accepteret beskrivelsen i salgsmaterialet, må nævnet ligeledes afvise at tage stilling hertil. Afvisningen sker under henvisning til Vedtægter for Klagenævnet for Ejendomsformidling 14, stk. 2, ifølge hvilken bestemmelse nævnet kan afvise klager bl.a. på grund af usikkerheden om bedømmelsen af de fremkomne oplysninger. Nævnet finder det uheldigt, at indklagede kom for sent til Åbent Hus - arrangement, og at ejendommen i en periode var annonceret med forkert pris. Nævnet finder dog ikke, at disse forhold kan medføre, at indklagede skal tåle en salærreduktion. Nævnet har i en årrække lagt til grund, at nævnet i medfør af officialmaksimen er berettiget og forpligtet til at afgøre konkrete sager i overensstemmelse med lovgivningen eller fast nævnspraksis, uanset om klageren eller dennes repræsentant har været opmærksom på et fejlagtigt forhold. I sådanne tilfælde følger nævnet den praksis at henlede klagers opmærksomhed på forholdet med anmodning om klagers stillingtagen til, hvorvidt klager ønsker sin påstand udvidet. Denne procedure er tiltrådt af Forbrugerklagenævnet og er fulgt i nærværende sag. Nævnet udtaler derfor videre, at det i lov om omsætning af fast ejendom 10, stk. 3, er bestemt, at en formidler ikke kan gøre krav på vederlag på andet grundlag end en aftale, som er i overensstemmelse med lovens krav. Samme lovs 10, stk. 1, fastslår, at

9 9 en aftale om formidlingsopdrag skal være skriftlig. Det fremgår af 12, stk. 1, i lov om omsætning af fast ejendom, at opdragstiden ikke må være længere end 6 måneder, og at aftalen kan forlænges med højst 3 måneder af gangen. Formidlingsaftalen af 7. januar 2007 var gældende i 6 måneder og udløb derfor den 6. juli Efter fast praksis skal en aftale om forlængelse for at være gyldig indgås i umiddelbar tilknytning til formidlingsaftalens udløb. Nævnet kan derfor ikke godkende aftalen af 8. juli 2007 om forlængelse af formidlingsaftalen. Parterne burde således i stedet have indgået en ny formidlingsaftale, der opfyldte kravene i bekendtgørelse om ejendomsformidling. Da der således ikke på handelstidspunktet gjaldt en gyldig skriftlig formidlingsaftale mellem parterne, kan nævnet ikke godkende indklagedes krav på betaling af salær og markedsføring. Indklagede skal derfor betale kr ,00 inkl. moms til klager. Indklagede har hos klager opkrævet kr ,00 til dokumentationsomkostninger. Da indklagede imidlertid ikke over for nævnet har dokumenteret at have afholdt udgifter hertil, kan nævnet ikke godkende indklagedes krav. Indklagede skal derfor betale kr ,00 til klager. Nævnet udtaler videre, at eftersom indklagedes afregningsbeløb i fakturaen overstiger kr ,00, har klager krav på at få forrentet hele afregningsbeløbet, kr ,00 med nationalbankens officielle udlånsrente. Da denne forrentning imidlertid ikke har fundet sted, finder nævnet, at indklagede som følge heraf skal forrente afregningsbeløbet med nationalbankens officielle udlånsrente med tillæg af 7 % fra overtagelsesdagen den 17. juli 2007 til afregningsdagen den 19. november 2007, i alt kr. 588,71. Nævnet finder det kritisabelt, at indklagede udarbejdede en købsaftale hvoraf det fremgik, at indbo skulle medfølge, når det må have været klart for indklagede, at klagers indbo ikke skulle medfølge i handlen. Klager har imidlertid ikke dokumenteret at have lidt et tab i den anledning, hvorfor nævnet ikke kan pålægge indklagede at betale erstatning til klager. Nævnet lægger til grund, som af indklagede anført, at det ikke var muligt at aflæse oliebeholdningen på overtagelsesdagen, og det kan derfor ikke bebrejdes indklagede, at denne ikke blev aflæst.

10 10 Nævnet kan på det foreliggende grundlag ikke afgøre, om det kan bebrejdes indklagede, at der ikke efterfølgende blev foretaget aflæsning og medtaget beløb på refusionsopgørelsen vedrørende olien. Nævnet kan derfor ikke pålægge indklagede at erstatte klager noget beløb i den forbindelse. Efter sagens udfald skal indklagede betale klager det af denne til klagenævnet indbetalte gebyr på kr. 700,00. Konklusion: Indklagede skal herefter inden 30 dage fra kendelsens dato til klager betale kr ,71 med tillæg af en årlig rente, Nationalbankens officielle udlånsrente med tillæg af 7 % af kr ,71 fra den 3. december 2007, datoen for klagens modtagelse i nævnet, til betaling finder sted. Kendelsen offentliggøres, jf. bekendtgørelse om forbrugerklager 20, stk. 1, og nævnets vedtægter 20, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 20, stk. 2. P.N.V. Poul Søgaard formand