KENDELSE. Klager ønskede at sælge sin ejendom, som var et fritidslandbrug.

Transkript

1 1 København, den 3. maj 2010 KENDELSE Klager ctr. Statsaut. ejendoms MDE Ole Lindgreen v/advokat Sten Mørck Thomsen H.C. Andersens Boulevard København V Ifølge retsbogsudskrift af 11. juni 2009 fra Retten i Holbæk blev den mellem parterne verserende retssag hævet, idet klager anmodede om, at sagen blev forelagt for Klagenævnet for Ejendomsformidling. Sagen angår spørgsmålet, om indklagede har krav på betaling af udgifter til annoncering og udlæg til dokumentation i forbindelse med, at indklagede opsagde formidlingsaftale. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Klager ønskede at sælge sin ejendom, som var et fritidslandbrug. Den 2. august 2007 indgik klager og indklagede en formidlingsaftale om salg af klagers ejendom for en periode af 6 måneder til en kontantpris på ,00. Det fremgik af formidlingsaftalen bl.a.:

2 2 Klager fik i forbindelse med sin underskrivelse af formidlingsaftalen udleveret salgsbudget dateret 1. august Det fremgik heraf bl.a.:

3 3 Formidlingsaftalen blev forlænget 2 gange á 3 måneder henholdsvis den 23. januar og 25. april Der opstod uenighed mellem klager og indklagede om salget af klagers ejendom, og indklagede opsagde den 7. maj 2008 skriftligt formidlingsaftalen. Det fremgik af opsigelsen bl.a.: Den 7. maj 2008 fremsendte indklagede sin faktura. Af fakturaen fremgik bl.a.:

4 4 Den 13. maj 2008 skrev klager til indklagede og meddelte, at klager ikke ville betale indklagedes faktura, idet klager ikke mente, at indklagede var berettiget til betaling for sine ydelser. Klager har bl.a. anført: Klager er forbruger. Ejendommen blev udelukkende erhvervet med henblik på beboelse. Hun flyttede ind den 1. oktober Driftsbygningerne er stald og anvendes til klagers 3 heste. Klagers firma havde sin beliggenhed et andet sted, indtil klager blev gravid. Klager blev i den forbindelse klar over, at hun ikke kunne holde barsel, og hun flyttede derfor firmaet hjem i april eller maj Klagers lager forblev et andet sted. Klagers datter blev født den 19. juli Klagers firma er lukket. Indklagede har ikke krav på betaling af sin faktura. Indklagede skal betale erstatning til klager, idet klager har udført indklagedes arbejde. Indklagede oplyste, at klagers type ejendom var nem at sælge, og at indklagede i øvrigt havde et stort kundekartotek og direkte forespørgsler på denne type ejendom. Indklagede anvendte ikke annoncebudgettet i det omfang, det var aftalt. Det fremgik af formidlingsaftalen, at der de første 6 måneder skulle anvendes kr til at annoncere ejendommen. Der blev kun annonceret 3 gange for i alt kr ,00. Dette

5 5 var et brud på aftalen. Klager genforhandlede aftalen yderligere 2 gange. Den lovede annoncering udeblev også her. Der blev annonceret for kr ,00 via en lystavle til en hingstekåring, hvilket blev aftalt via og ikke i formidlingsaftalen. De fotos, som fotografen tog af klagers ejendom, var af meget ringe kvalitet. Disse fotos blev alligevel anvendt i aviser og på indklagedes hjemmeside. Indklagede fremsendte heller ikke salgsopstillinger til de af klager foreslåede køberemner. Indklagede sendte i forbindelse med den eneste fremvisning, der var på ejendommen, sin søn, som ikke havde besigtiget ejendommen forud for fremvisningen. Da indklagedes søn kom for sent, måtte klager selv fremvise ejendommen. Det er således klagers opfattelse, at indklagede ikke har varetaget salget af klagers ejendom professionelt. Da klager gjorde indklagede opmærksom på sin utilfredshed, opsagde indklagede formidlingsaftalen telefonisk. Indklagede fremsendte endvidere sin opsigelse skriftligt. Indklagede skal betale for arbejde udført af klager. Efter nævnets henvendelse har klager ønsket klagesagen udvidet med spørgsmålet, om der i formidlingsaftalen var modstridende bestemmelser, som medfører, at indklagede ikke har krav på betaling af udlæg til tredjemand for annoncering m.v. samt ikke har krav på betaling af indklagedes udgifter til dokumentationsomkostninger. Indklagede har bl.a. anført: Klager er ikke forbruger. Den af klager erhvervede ejendom har været anvendt erhvervsmæssigt. Klager anvendte og anvender den overvejende del af ejendommen som kontor og lager. Indklagede har krav på betaling af sine udgifter i henhold til indklagedes faktura. Klagers ejendom havde forud for indklagedes formidlingsaftaleperiode været til salg hos en anden ejendomsmægler, og efter indklagedes opsigelse af formidlingsaftalen er ejendommen sat til salg hos en ny ejendomsmægler, ligeledes uden resultat. Klagers ejendom er i størrelse og byggestil lidt atypisk for området, og der er ikke mange købere til denne type ejendom. Indklagede udtaler sig aldrig om, hvor let eller hvor svært det er at sælge en ejendom, og indklagede har aldrig udtalt, at ejendommen var hurtig at sælge.

6 6 Den af indklagede anvendte fotograf er professionel. Klager brød sig imidlertid ikke om billederne og ønskede at anvende sine egne, hvilket indklagede ikke havde noget imod. Indklagede har annonceret ejendommen som aftalt. Ud over indrykning af annoncer om klagers ejendom, markedsførte indklagede ejendommen på sin hjemmeside samt på indklagedes stand med opsat storskærm ved Dansk Varmblods store årlige hingstekåring, auktion og show. Det er ikke korrekt, som af klager anført, at klager har rettet henvendelse til indklagede med anmodning om at få fremsendt salgsopstilling til interesserede købere. Salgsopstillinger blev via indklagedes hjemmeside fremsendt helt automatisk til navngivne købere i takt med, at disse viste interesse for ejendommen. Klager havde naturligvis ikke forlænget formidlingsaftalen 2 gange, hvis klager havde været utilfreds med indklagedes markedsføring af ejendommen. Det er korrekt, at indklagedes søn skulle vise ejendommen frem til en interesseret kunde. Indklagedes søn kom for sent på grund af, at der var sket et trafikuheld på vejen til klagers ejendom. I forbindelse hermed ringede han til klager og oplyste, at han kom for sent. Det er heller ikke korrekt, at det var klager, der fremviste ejendommen. Ejendommen blev fremvist af indklagedes søn på professionel vis, men klager fulgte med på fremvisningen, hvilket er meget sædvanligt for en sælger. Klager kunne ikke forvente eller forlange, at det var indklagede personligt og udelukkende, der fremviste ejendommen. Under en telefonsamtale den 7. maj 2008 mellem parterne gav klager imidlertid, kun 12 dage efter at klager for anden gang havde forlænget formidlingsaftalen, udtryk for utilfredshed med, at ejendommen ikke var blevet solgt til den af indklagede vurderede pris samt manglende forståelse for det vanskelige marked for salg af sådanne ejendomme. Klager forsøgte endvidere at belære indklagede om, hvorledes indklagede skulle sælge ejendomme. Da indklagede ikke ville tolerere dette, opsagde indklagede derfor formidlingsaftalen. Senere på dagen fremsendte indklagede en skriftlig opsigelse. Indklagede fastholder, at klager ifølge den indgåede formidlingsaftale er forpligtet til at betale indklagedes tilgodehavende, jf. formidlingsaftalen pkt. 11 samt pkt. 13. Der foreligger således ikke modstrid mellem bestemmelserne i formidlingsaftalens pkt. 9, 10, 11 og 13. Pkt. 10 i formidlingsaftalen omtaler, hvornår Betaling forfalder, men intet om hvad eller hvorvidt det skal betales. Dette fremgår af pkt. 11 og 13. Formidlingsaftalen kan desuden dels udløbe ved udløbet af den aftalte periode, dels ved

7 7 opsigelse fra en part, og dels ved ophævelse som følge af misligholdelse. Indklagede gør gældende, at klagers adfærd over for indklagede var af en sådan karakter, at dette førte til ophævelse/opsigelse af aftalen, der som følge heraf udløb. Nævnet udtaler: På baggrund af klagers oplysninger om anvendelsen af ejendommen, må klager anses som forbruger. Nævnet kan derfor behandle sagen. Nævnet har i en årrække lagt til grund, at nævnet i medfør af officialmaksimen er berettiget og forpligtet til at afgøre konkrete sager i overensstemmelse med lovgivningen eller fast nævnspraksis, uanset om klageren eller dennes repræsentant har været opmærksom på et fejlagtigt forhold. I sådanne tilfælde følger nævnet den praksis at henlede klagers opmærksomhed på forholdet med anmodning om klagers stillingtagen til, hvorvidt klager ønsker sin påstand udvidet. Denne procedure er tiltrådt af Forbrugerklagenævnet og er fulgt i nærværende sag. Nævnet udtaler derfor videre, at det fremgår af formidlingsaftalens punkt 9, at der er indgået en resultatafhængig aftale, at Udløber eller opsiges aftalen, betaler sælger dokumentationsomkostninger og udlæg til tredjemand, og af formidlingsaftalen punkt 11, at sælger refunderer ejendomsmægleren udlæg til nødvendig dokumentation, uanset om ejendommen sælges. Det fremgår imidlertid også af formidlingsaftalens punkt 10.2, at indklagedes betaling for udlæg til tredjemand for annoncering, markedsføring mv. forfalder ved salg af ejendommen eller ved formidlingsaftalens udløb. Det fremgår ligeledes af formidlingsaftalens punkt 10.3, at indklagedes betaling for dokumentation forfalder ved købsaftalens underskrift eller senest datoen for første deponering iflg. købsaftalen. Sælges ejendommen ikke, forfalder beløbet til betaling ved formidlingsaftalens udløb på anfordring af ejendomsmægler. Indklagede opsagde formidlingsaftalen. Indklagede har som den, der har udformet formidlingsaftalen, risikoen for, at den kan forstås på flere måder. På den baggrund finder nævnet, at aftalen må fortolkes til skade for indklagede. Da ejendommen ikke blev solgt, og formidlingsaftalen heller ikke var udløbet, finder nævnet allerede af denne grund, at indklagede ikke har krav betaling af annoncering eller dokumentationsudgifter kr ,00 inkl. moms. Klager har endvidere krævet erstatning under henvisning til, at klager har udført indklagedes arbejde herunder fremvisning. Indklagede har bestridt dette. Herefter finder nævnet det ikke godtgjort, at klager på egen hånd har foretaget fremvisning, og nævnet

8 8 finder ikke, at klager under disse omstændigheder har krav på erstatning. Denne del af klagen tages derfor ikke til følge. Konklusion: Klagen over indklagedes faktura tages til følge. Efter sagens udfald skal indklagede inden 30 dage fra kendelsens dato betale klager det af denne til nævnet indbetalte gebyr, kr. 400,00. Kendelsen offentliggøres, jf. bekendtgørelse om forbrugerklager 20, stk. 1, og nævnets vedtægter 20, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 20, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand