Samfundsøkonomiske konsekvenser af almene ungdomsboliger

Transkript

1 Himmerland Andelsboligforening Samfundsøkonomiske konsekvenser af almene ungdomsboliger Analyse Juni 2010

2 COWI A/S Cimbrergaarden Thulebakken Aalborg Telefon Telefax wwwcowidk Himmerland Andelsboligforening Samfundsøkonomiske konsekvenser af almene ungdomsboliger Analyse Juni 2010 Dokumentnr 1 Version c Udgivelsesdato 17 juni 2010 Udarbejdet Kontrolleret Godkendt shp, pos bekt shp

3 1 Indholdsfortegnelse 1 Indledning 2 2 Boligforeningernes aktuelle rolle 3 21 Udvikling i befolkning og samfund betyder nye boligbehov 3 22 Almene boliger kan sikre den forsatte byudvikling 6 3 Samfundsøkonomiske effekter af boligbyggeriet 8 31 Byggebranchen i krise 8 32 Investeringernes samfundsøkonomiske effekter 9 33 Konklusion 13 Projekt dokumenter/rapport - output/almene_boliger_økonomisk_analyse _FINALdocx

4 2 1 Indledning Den almene boligsektor udgør en stor del af boligmarkedet i Danmark og i en periode, hvor byggesektoren på grund af økonomisk krise har måttet reducere sit aktivitetsniveau, udgør den nybygnings- og renoveringsaktivitet, som genereres af den almene boligsektor en vigtig del af omsætningen i denne branche Det betyder desuden, at boligselskaberne ofte vil være en af de aktører, som spiller en aktiv rolle i byudviklingen, sådan at der fortsat sker en udvikling af boliger i nye byområder, også i en tid hvor de private investorer i en periode ikke er aktive på markedet Det kommunale grundkapitaltilskud Opførelse af almene boliger støttes af kommunerne med en grundkapital, svarende til 14 % af anskaffelsessummen Resten finansieres via beboerindskud og realkreditlån, hvor staten støtter ydelserne De seneste par år har det kommunale grundkapitaltilskud været nedsat til 7 % af anskaffelsessummen, men procentsatsen forventes øget til 14 % igen fra 2011 Foreløbig indtil udgangen af 2010 får kommunerne således en "rabat" på grundkapitaltilskuddet Himmerland Andelsboligforening har bedt COWI om at belyse de samfundsøkonomiske effekter af opførelsen af almene boliger, dvs hvilken betydning den byggeaktivitet, som opførelsen af almennyttige boliger har, i forhold til den investering, som kommunen har i kraft af grundkapitaltilskuddet I dette notat er den samfundsøkonomiske betydning belyst ved gennemgang af tre temaer: Den almene boligsektors generelle betydning for byudviklingen aktuelt og i de kommende år En analyse af de samfundsøkonomiske effekter ved at iværksætte aktiviteter i byggeriet, eksemplificeret ved et konkret projekt Belysning af øvrige samfundsøkonomiske gevinster ved opførelse af almene boliger, i form af arbejdspladser, indtægter fra grundsalg, skatteprovenu mv Projekt dokumenter/rapport - output/almene_boliger_økonomisk_analyse _FINALdocx

5 3 2 Boligforeningernes aktuelle rolle I Aalborg kommune var der i almene boliger, svarende til ca 24 % af det samlede antal boliger i kommunen 1 Med ca 5300 boliger er Himmerland Andelsboligforening langt det største boligselskab i Aalborg Kommune og et selskab, der løbende opfører nye almene boliger og renoverer boligerne, for at kunne tilbyde attraktive og tidssvarende boliger til forskellige målgrupper Hvis boligforeningerne også i fremtiden skal kunne tilbyde boliger, som er attraktive og som dermed også fortsat kan udlejes, er det nødvendigt at foreningen aktivt medvirker til at udvikle bymiljøet og de tilbud, som de forskellige dele af byen kan tilbyde beboerne Himmerland Andelsboligforening indgår derfor også i udviklingsprojekter, som har et bredere formål end boliger Eksempelvis er man en aktiv part i udviklingen af et sundhedshus i Aalborg Øst, det vil sige et hus, som både skal være rammen for praktiserende læger i området og rumme en række andre sundhedsog behandlingstilbud 21 Udvikling i befolkning og samfund betyder nye boligbehov Der sker en løbende udvikling i behovet for boliger, som følge af udviklingen i befolkningen Ændringer i alderssammensætning og nye bosætningsmønstre betyder ændringer målgrupperne for almene boliger mv Boligselskaberne forventes at afspejle den udvikling og skal derfor kunne tilbyde boliger, som både i beliggenhed og boligform er attraktive i fremtiden Renoveringsprojekter reducerer antallet af boliger Imødekommelsen af de nye behov til boligerne sker både ved renovering og nybyggeri Ved renovering bliver mindre og utidssvarende boliger ofte lagt sammen til større boliger, som lever op til nutidige krav Den løbende fornyelse og renoveringsindsats betyder derfor at det samlede udbud af boliger reduceres, medmindre der sker en fornyelse af bestanden af boliger 1 Danmarks Statistik, Boligopgørelsen (BOL 33) Andelen af almene boliger i Aalborg Kommune har de seneste 10 år ligget relativt stabilt på % af det totale antal boliger Projekt dokumenter/rapport - output/almene_boliger_økonomisk_analyse _FINALdocx

6 4 Der er derfor et behov for konstant udvikle boliger til den almene boligsektor, både for at imødekomme udviklingen i behovet for boliger og for at erstatte de boliger, som nedlægges i forbindelse med renoveringsprojekter 211 Beliggenhed er også en vigtig faktor for almene boliger Det har de senere år vist sig, at almene boliger i nogle tilfælde kan være vanskelige at leje ud, enten fordi boligerne har en geografisk uattraktiv placering, ligger i et miljø, som fungerer dårligt, eller har en størrelse eller standard som ikke lever op til nutidige krav Eksempler på dette er almene ungdomsboliger, som ikke ligger attraktivt i forhold til bymidten eller uddannelsesinstitutioner Andre eksempler er boliger, som ligger i små oplandsbyer, der har svært ved at tiltrække nye beboere eller boliger i socialt belastede områder Omvendt viser det sig, at der er afdelinger hos boligforeningerne, som er særdeles populære og hvor man har en meget lav fraflytningsrate En gennemgang af talmateriale fra Himmerland Andelsboligforening illustrerer disse forskelle mellem boliger af forskellige type og med forskellige beliggenhed Ungdomsboliger i bymidten og ved AAU er populære Tydeligst er det på området for ungdomsboliger, hvor almene ungdomsboliger i oplandsbyerne oplever en fraflytningsprocent på gennemsnitlig 72,5 % og i nogle afdelinger over 100 % Det vil sige at ungdomsboligerne i en afdeling gennemsnitligt fraflyttes mere end én gang i løbet af et år Almene ungdomsboliger med stor fraflytning er især beliggende i Svenstrup, Vodskov, Nørresundby og Aalborg Øst Der er desuden afdelinger i andre dele af byen, hvor boligernes størrelse, standard mv betyder en stor fraflytning Det karakteriserer til gengæld de boliger med meget lav fraflytningsprocent, at de alle er beliggende enten nær Universitetet eller centralt i Aalborg Brugen af de nuværende almene ungdomsboliger er derfor et eksempel på, at der er behov for løbende at udvikle nye boliger og tænker beliggenheden godt sammen med resten af byen Studerende er en attraktiv befolkningsgruppe Gode boliger som tiltrækningskraft for studerende I de store byer i Danmark er der stort fokus på unge som befolkningsgruppe og byerne vil gerne præsentere sig som attraktive steder for bosætning, især i forbindelse med studier på videregående uddannelsesinstitutioner Studerende er en attraktiv befolkningsgruppe for en storby af flere årsager: De tilfører byen liv og skaber kulturelle aktiviteter De er en potentiel attraktiv befolkningsgruppe, hvis de bosætter sig i byen efter endt uddannelse (hvilket mange gør) De efterspørger kun sociale ydelser i begrænset omfang Projekt dokumenter/rapport - output/almene_boliger_økonomisk_analyse _FINALdocx

7 5 De sikrer grundlaget for byens uddannelsesinstitutioner, hvilket er vigtigt for den lokale og regionale erhvervsudvikling Målt på antal studerende ligger Aalborg nogenlunde på niveau med Odense kommune, men langt efter byer som Århus og Købehavn Aalborgs beliggenhed betyder, at unge som ikke i forvejen er bosat i Nordjylland vil være tilbøjelige til at vælge Aalborg fra, hvis man kan finde uddannelsesmuligheder tættere på Gode boliger som differentieringsmulighed Aalborgs mulighed for at tiltrække studerende vil derfor skulle basere sig på at tilbyde attraktive vilkår for de studerende, eksempelvis ved i højere grad at kunne tilbyde gode og velbeliggende boliger til studerende Som det fremgår af tabel 2-1, er der i Aalborg ca 6,5 studerende pr ungdoms- og kollegiebolig, mens der i den nærmeste alternative store studieby, nemlig Århus, kun er 5,2 studerende pr bolig I København og Odense er der til gengæld mere kamp om boligerne til unge mennesker Ved siden af ungdoms- og kollegieboliger er der naturligvis et stort privat boligmarked, som studerende benytter sig af Desuden har det betydning, at studerende i især Storkøbenhavn har en høj gennemsnitsalder, hvilket betyder at man ofte får et andet boligbehov Tabel 2-1: Sammenhængen mellem antal studerende og antal almene ungdomsboliger/kollegier, København/Frederiksberg, Odense, Århus og Aalborg By Antal almene ungdomsboliger 2 Antal kollegieboliger Boliger i alt Antal stude- 3 rende 4 Antal studerende pr bolig København/Frederiksberg ,7 Odense ,7 Århus ,2 Aalborg ,5 Skal Aalborg stå sig i konkurrencen med især Århus som studieby, er der behov for at øge antallet af boliger til studerende og især udbygge antallet af boliger med en høj kvalitet, for på den måde at styrke Aalborgs ry som en attraktiv studieby 2 Almene ungdomsboliger, ejet af boligselskaber under Boligselskabernes Landsforening, men fratrukket kollegieboliger 3 Danmarks Statistik, antal kollegieboliger 4 Antal studerende opgjort som elever og studerende på ungdomsuddannelser og alle videregående uddannelser, Danmarks Statistik Projekt dokumenter/rapport - output/almene_boliger_økonomisk_analyse _FINALdocx

8 6 Attraktivt beliggende familieboliger efterspørges Efterspørgsel efter nye, centralt beliggende familieboliger Ser man på familieboliger, så er der også her klare mønstre i de enkelte boligers popularitet De afdelinger med flest fraflytninger har alle beliggenhed enten syd for Aalborg (Svenstrup) eller i Aalborg Øst Dertil kommer enkelte afdelinger, som på grund af mange små lejligheder, af naturlige årsager har en større beboeromsætning I otte afdelinger i de nævnte områder har Himmerland Andelsboligforening en fraflytningsprocent på over 25% I den modsatte ende ligger en del afdelinger med fraflytningsprocenter omkring 10 eller derunder Det er fælles for de fleste af disse afdelinger, at de er relativt nye og ofte beliggende centralt (ved Havnefronten eller ved Egholm Færge, ved Limfjorden) Når man ser på beboeromsætningen i et almennyttigt boligselskab, er det vigtigt at understrege, at almene boliger altid vil have en beboeromsætning, som er højere end det øvrige boligmarked, fordi selskaberne løfter en social opgave, ved at have boliger til rådighed for borgere, som med kort varsel har brug for en bolig Udlejningsproblemer i nogle af boligforeningernes afdelinger er derfor ikke i sig selv et udtryk for manglende behov for udlejningsboliger Tværtimod er der fortsat behov for at udvikle gode og attraktive boliger med god beliggenhed 22 Almene boliger kan sikre den forsatte byudvikling Den aktuelle lavkonjunktur har betydet en stor reduktion i byggeaktiviteten Det betyder dels et stort fald i beskæftigelsen i byggebranchen og dels at udviklingen af nye byområder går i stå Det har blandt andet stor betydning, at det private boligmarked næsten er gået helt i stå og at aktiviteten inden for erhvervsbyggeri er mere end halveret siden 2006 Det private byggeri kan pt ikke trække udviklingen 221 Udviklingen af nye byområder Den almene boligsektor kan medvirke til at fastholde udviklingen af nye områder i byen, ved at være den første bygherre i et nyt byudviklingsprojekt eller ved at gå ind i områder, hvor andre aktører trækker sig ud I Aalborg iværksætter man i disse år udvikling af mange nye byomdannelsesområder, blandt andet havnefronten, Eternitten, godsbanearealet med flere Med den nuværende konjunktursituation og den, som ventes de kommende år 5, vil det være vanskeligt at iværksætte eller fortsætte udviklingen af disse områder, hvis private investorer skal trække udviklingen Hvis boligselskaber får mulighed for at igangsætte byggeri i disse områder, kan investering i almene boliger bruges aktivt til at kickstarte udviklingen af nye områder Netop i disse år er der behov for, at andre aktører end de private developere er initiativtagere og kan være kan være garant for, at udvikling af nye bydele går i gang De almene boliger kan samtidig være med til at sikre, at der 5 Dansk Byggeri, Konjunkturanalyse, februar Projekt dokumenter/rapport - output/almene_boliger_økonomisk_analyse _FINALdocx

9 7 kommer større variation og mere liv i de byudviklingsområder, som alternativt primært vil bestå af erhvervsbyggeri 222 Fornyelse i bymidten Der opstår løbende behov for at bygge nye, mindre projekter i den centrale del af byen, dels ved at udfylde huller i gaderummet, som gennem længere tid har stået åbne, dels ved at forny gammelt byggeri Ved at bygge almene boliger som udfyldningsbyggeri kan man sikre at der fortsat udvikles gode og attraktive boliger centralt i byen og at byens gaderum udvikler sig positivt Opførelse af boliger forhindrer samtidig ikke, at der i gadeplan kan drives detailhandel og lignende Himmerlands Andelsboligforening har desuden erfaring for, at netop foreningens mindre og centralt beliggende afdelinger er særdeles attraktive De afdelinger har generelt en meget lav fraflytningsprocent og efterspørgslen er høj Projekt dokumenter/rapport - output/almene_boliger_økonomisk_analyse _FINALdocx

10 8 3 Samfundsøkonomiske effekter af boligbyggeriet I dette kapitel analyseres økonomiske konsekvenser af den byggeaktivitet, som anlæggelsen af nye almene boliger betyder Baggrunden for at gennemføre analysen er, at byggeaktiviteter har en række afledte økonomiske effekter, i kraft af omsætning i andre brancher, øvrige beskæftigelseseffekter, skatteprovenu mv 31 Byggebranchen i krise Vurderingen af de økonomiske og beskæftigelsesmæssige effekter af at investere i nybyggeri er meget aktuelt i disse år, idet byggebranchen taber mange arbejdspladser På landsplan tabte byggebranchen i arbejdspladser og i 2010 ventes det at man taber yderligere arbejdspladser I 2011 ventes et yderligere en lille nedgang i beskæftigelsen på bygge- og anlægsområdet 6 Byggebranchen har tabt mange jobs Tabet af job i bygge- og anlægsbranchen skyldes især nedgang i boligbyggeriet Fra byggeaktiviteten toppede i 2005 og frem til udgangen af 2011, ventes en samlet nedgang i boligbyggeriet på 70% og Dansk Byggeri forventer ikke at aktivitetsniveauet vil stige i 2011 Branchen vil dermed over fire år have tabt arbejdspladser På landsplan ventes branchen at beskæftige personer i 2011, hvilket er det laveste i 26 år Det er gået hårdt ud over Nordjylland I Nordjylland slå udviklingen voldsomt igennem, idet ledigheden i de fagområder, som er knyttet til byggeriet har oplevet en kraftig stigning Ifølge Beskæftigelsesregion Nordjylland, findes den højeste ledighed i Nordjylland således netop i arbejdsløshedskasserne Træ-Industri-Byg (19,6 %), 3F (16,3 %) og Byggefagenes A-kasse (15,8 %) 7 Ud over tabet af arbejdspladser, som følge af nedgangen i byggeriet, betyder udviklingen også, at mange unge mister muligheden for en uddannelse inden for byggeriet Det ses blandt andet på andelen af elever, som må gennemføre deres uddannelse inden for bygge- og anlæg i en skolepraktikordning i stedet for at få en læreplads 6 Dansk Byggeri, Konjunkturanalyse februar Beskæftigelsesregion Nordjylland Ledighedstal for marts Projekt dokumenter/rapport - output/almene_boliger_økonomisk_analyse _FINALdocx

11 9 Antallet af praktikpladssøgende på bygge- og anlægsområdet er i marts 2010 på landsplan på 2192 søgende, hvilket er en stigning på 60 % på et år 32 Investeringernes samfundsøkonomiske effekter På baggrund af 2010 tal fra Himmerland Andelsboligforening for selskabets aktuelle og planlagte investeringsaktiviteter har COWI foretaget en beregning af investeringernes samfundsøkonomiske effekter De samfundsøkonomiske effekter af selskabets investeringsaktiviteter er enkeltvist og samlet beregnet med hensyn til samlet indkomstskabelse, beskæftigelseseffekter, skatteprovenu, salgsprovenu for kommunalt grundsalg i Aalborg Kommune Tabel 3-1 viser hvilke investeringsaktiviteter, der indgår i de samfundsøkonomiske beregninger Tabel 3-1 Investeringsaktiviteter Kr/ byggesag Niels Bohrsvej Odinsgade Langangervej Eternitten (2) Eternitten (3) Havnefronten Samlet Samlet anskaffelsespris Grundkøb Tilslutningsafgift Afgifter i øvrigt (1) Anlægssum inklmoms Moms Primær investering Grundkapital 7 % (2010) Grundkapital 14 % (2011) (1) Tinglysning, kurtage, stiftelsesprovision, gebyr kommune/stat, bidrag byggeskadefond i alt 3,5% (2) Familieboliger (3) Ungdomsboliger Fra den samlede anskaffelsespris er for hvert projekt og for den samlede aktivitet fratrukket udgifter til grundkøb og afgifter for at nå frem til den primære investering, der udgør den del af den samlede investeringsudgift, der skaber ny indkomst og beskæftigelse i lokalsamfundet Af den samlede anskaffelsespris på 934 mio udgør grundkøb og afgifter 342 mio kr mens den samlede primære investering udgør 592 mio kr Kommunalt grundkapitaltilskud I tabellen er yderligere vist det indskud af grundkapital, som Aalborg Kommune i henhold til reglerne for henholdsvis 2010 og 2011 binder sig til, hvis investeringerne vedtages Projekt dokumenter/rapport - output/almene_boliger_økonomisk_analyse _FINALdocx

12 10 Foretages indskuddet i 2010 vil der, såfremt alle projekter vedtages, være tale et samlet indskud på godt 65 mio kr Det tilsvarende tal for 2011 er på knap 131 miokr I figur 3-2 er den samlede indkomstskabelse i lokalsamfundet skabt af den primære investering vist for hvert af projekterne samt for den samlede aktivitet Figur 3-2 Primær investering og samlet indkomst Mio kr Primær investering Samlet indkomst Niels Bohrs Vej Odinsgade (seminariebyen) Langangervej Eternitten (familieboliger) Eternitten (ungdomsboliger) Havnefronten Samlet aktivitet Tallene for den samlede indkomstskabelse er beregnet ved hjælp af en klassisk nationaløkonomisk multiplikatormodel, udarbejdet med særligt henblik på bygge- og anlægssektoren Byggeaktiviteter giver høj beskæftigelseseffekt Beregnet efter denne metode skaber 1 investeret krone i de 6 projekter 1,39 kr i samlet indkomst svarende til, at den primære investering på 592 mio kr i alt skaber en indkomst på 821 mio kr Den forholdsvist høje indkomsteffekt skyldes, at boligbyggeri har en importkvote på omkring 20 %, hvilket er under det halve af importkvoten for samfundsøkonomien som helhed Jobeffekten af den samlede indkomstskabelse målt i antal fuldtidsjob og fordelt på hovedbrancher er vist i tabel Projekt dokumenter/rapport - output/almene_boliger_økonomisk_analyse _FINALdocx

13 11 Tabel 3-3 Afledt beskæftigelse i antal fuldtidsjob Antal fuldtidsjob Niels Bohrs Vej Odinsgade Langangervej Eternitten Eternitten Havnefronten Samlet aktivitet Landbrug, fiskeri og råstofudvinding Industri Energi- og vandforsyning Bygge og anlæg Handel, hotel og restauration Transport, post og tele Finansiering og forretningsservice Offentlige og personlige tjenester I alt Som det fremgår af tabellen, skaber den samlede indkomst for samtlige projekter i alt 1130 fuldtidsjob - heraf 802 i bygge- og anlægsbranchen efterfulgt af 158 fuldtidsjob i industrien og 68 i hver af sektorerne finansiering og forretningsservice (feks rådgivere og arkitekter) og handel og hotel Byggeaktiviteten og den derigennem skabte samlede indkomst genererer desuden et skatteprovenu for Aalborg Kommune, jf figur 3-4 Det skal understreges, at de nedenfor anførte tal for skatteindtægterne er resultatet af en effektberegning, der viser størrelsen af det kommunale skatteprovenu, som den ekstra byggeaktivitet via indkomstdannelsen er i stand til at skabe Der er således ikke korrigeret for andre forhold i den kommunale økonomi, herunder den mellemkommunale udligning og statslige tilskudsordninger, der kan påvirke nettoprovenuet i opadgående eller nedadgående retning Salg af jord til de af projekterne, der opføres på arealer i dag tilhørende Aalborg Kommune, genererer samtidig et grundsalgsprovenu, hvilket også fremgår af figur 3-4 Da langt den overvejende del af den samlede indkomstskabelse og dermed det af byggeaktiviteten skabte skatteprovenu opnås i det første år efter, at investeringen er foretaget, giver det mening at foretage en sammenligning af summen af kommunalt skatteprovenu fra byggeaktivitet og grundsalg med indskuddet af grundkapital I figur 3-4 er det samlede kommunale provenu fordelt på provenu fra byggeaktiviteten og provenu fra grundsalg sammenholdt med det kommunale indskud af grundkapital på 7 % af anskaffelsesprisen efter gældende regler i Projekt dokumenter/rapport - output/almene_boliger_økonomisk_analyse _FINALdocx

14 12 Figur 3-4 Kommunalt provenu og indskud af grundkapital Mio kr 126 Provenu fra byggeaktivitet Provenu fra grundsalg 105 Samlet kommunalt provenu 100 Kaptitalindskud 7% Niels Bohrs Vej Odinsgade (seminariebyen) Langangervej Eternitten Eternitten (familieboliger) (ungdomsboliger) Havnefronten Samlet aktivitet Skatteprovenuet overstiger grundkapitaltilskuddet i 2010 Det fremgår af tabellen, at det kommunale skatteprovenu, der direkte og indirekte via indkomstdannelsen skabes af byggeaktiviteten for samtlige projekter overstiger det kommunale indskud af grundkapital efter 7% reglen For den samlede aktivitet udgør skatteprovenuet 126 mio kr mod 65 mio kr i indskud af grundkapital Lægger man provenu fra grundsalg til merprovenuet fra byggeaktiviteten, medfører dette et betydeligt provenumæssigt overskud for Aalborg Kommune i forhold til indskuddet af grundkapital Det samlede provenu udgør således 231 mio kr sammenlignet med indskuddet af grundkapital på 65 mio kr efter 2010 reglerne Fra 2011 forhøjes det kommunale indskud af grundkapital til almennyttige boliger fra 7 % til 14 % af anskaffelsesprisen Figur 3-5 sammenligner det kommunale skatteprovenu med indskud af grundkapital efter disse regler Projekt dokumenter/rapport - output/almene_boliger_økonomisk_analyse _FINALdocx

15 13 Figur 3-5 Kommunalt provenu og indskud af grundkapital Mio kr Provenu fra byggeaktivitet Provenu fra grundsalg 74 Samlet kommunalt provenu Kaptitalindskud 14% Konklusion Som det fremgår af tabellen vokser det kommunale indskud af grundkapital i 2011 fra 65 til 131 mio kr Dette tal skal holdes op imod et samlet kommunalt provenu fra skatter og grundsalg på uændret 231 mio kr Sammenlignes provenuet fra skatteindtægter skabt af byggeaktiviteten alene, er resultatet, at de ekstra skatteindtægter er i stand til at finansiere mellem 100 % og 87 % af den kommunale udgift til indskud af grundkapital i de enkelte projekter For den samlede aktivitet er de ekstra skatteindtægter efter 2011 reglerne istand til at finansiere 96 % af den samlede kommunale udgift til grundkapital, nemlig 126 mio kr ud af 131 mio kr Projekt dokumenter/rapport - output/almene_boliger_økonomisk_analyse _FINALdocx