Lokalplan Hjerting By. Erhverv ved Bytoften

Transkript

1 Lokalplan Hjerting By Erhverv ved Bytoften Juni 2013

2 Byrådet udarbejder lokalplan for at fastlægge bestemmelser om den enkelte ejendoms anvendelse og bebyggelse med henblik på anmeldelse i PlansystemDK. Byrådet udarbejder lokalplan: før der igangsættes større bygge- og anlægsarbejder, hvis et bestemt bymiljø ønskes skabt eller fastholdt, hvis et areal ønskes overført fra landzone til byzone, hvis en større bebyggelse ønskes nedrevet, hvis et område ønskes erhvervet til offentlige formål, eller hvis bygge- og anvendelsesmulighederne i øvrigt ønskes skærpet eller lempet væsentligt i forhold til gældende bestemmelser. Lokalplanen skal overholde kommuneplanens rammebestemmelser, men kan indskrænke de muligheder for anvendelse og bebyggelse, som kommuneplanen angiver. Udarbejdet af Plan, Teknik & Miljø i samarbejde med LandSyd - Landinspektører Fotos/Illustrationer: LandSyd - Landinspektører Tryk: Esbjerg Kommune

3 Indholdsfortegnelse Indhold Redegørelse Lokalplanområdet Baggrund Lokalplanområdets disposition Forhold til Kommuneplanen Bindinger Forhold til gældende lokalplan Forhold til gældende servitutter Miljøvurdering Internationale naturområder og beskyttede arter Tilladelser fra andre myndigheder Vand-, kloak-, anten-ne- og varmeforsyning... 9 Lokalplanen har været i høring fra den 4. marts til den 29. april Bestemmelser Lokalplanens formål Områdets afgrænsning Zonebestemmelser Områdets anvendelse Udstykning Veje, stier og parkering Ledningsanlæg m.v Bebyggelsens omfang og placering Bebyggelsens udformning og ydre fremtræden Opholds- og ubebyggede arealer Forudsætning for ibrugtagen af ny bebyggelse Tilladelser i henhold til lokalplanen og andre myndigheder Aflysninger i PlansystemDK Retsvirkninger Vedtagelse Bilag Matrikelkort... Bilag A Lokalplankort... Bilag B Illustrationstegning... Bilag C Skyggediagrammer... Bilag D Side 1

4 Redegørelse Redegørelse Lokalplan Hjerting By Erhverv ved Bytoften Lokalplanområdets placering Lokalplanområdet er markeret med en rød prikket linje 1. Lokalplanområdet Lokalplanområdet ligger i Hjerting og udgør et areal på ca m 2. Området grænser mod nordøst op til et offentligt grønt område, hvor der er et regnvandsbassin, se billede 1. Mod vest og nordvest grænser området op til et tæt-lav boligområde. Denne bebyggelse består af rækkehuse opført i 1½ etage med facader i røde teglsten og tage i røde tagsten, se billede 2. Mod sydvest grænser området op til den eksisterende erhvervsvirksomhed Mac- Artney. Virksomheden er opført i 1-2 etager primært med facader i røde teglsten, se billede 3. Dele af bebyggelse er opført med forskudte tagflader belagt med røde tagsten, mens andre bygninger er opført med flade tage. Syd/sydøst for området ligger Gl. Guldagervej og syd herfor ligger Hjerting Skole, se billede 4. Side 2

5 Redegørelse Billede 1: Det grønne område med regnvandsbassin mod nord, set fra lokalplanområdet. Billede 2: Tæt-lav boligbebyggelse vest for lokalplanområdet. Billede 3: Virksomheden MacArtney. Billede 4: Hjerting Skole syd for Gl. Guldagervej. Side 3

6 Redegørelse Den nordlige del af lokalplanområdet, et areal på ca m2, er ved lokalplanens udarbejdelse en del af et offentligt grønt område. I området er der græsarealer og spredt beplantning, se billede 5. Området skråner ned mod søen, som ligger uden for lokalplanområdet. Søen er et forsinkelsesbassin til regnvand og er beskyttet efter Naturbeskyttelseslovens 3. Byggeriet må ikke medføre fysiske eller biologiske tilstandsændringer i søen nord for lokalplanområdet. Det skal tilstræbes, at søens nuværende kapacitet og forsinkelse af overfladevand opretholdes. Under længerevarende kraftig regn vil vandstanden i søen kunne stige til kote 9,5 DVR90. Den sydlige del af lokalplanområdet er en erhvervsgrund med en tidligere telefonbygning. En del af dette areal er befæstet, se billede 6. Ud mod Gl. Guldagervej er der et ca. 10 m bredt beplantningsbælte, som skal bevares. Der er vejadgang til lokalplanområdet fra Bytoften. Billede 5: Den nordlige del af lokalplanområdet er en del af det offentlige grønne areal. Lokalplanområdet starter ca. 10 m bag ved regnvandsbassinet, og skråner ned mod bassinet. Billede 6: På den sydlige del af lokalplanområdet ligger der en tidligere telefonbygning. Side 4

7 Redegørelse 2. Baggrund 3. Lokalplanområdets disposition Baggrunden for lokalplanen er, at virksomheden MacArtney ønsker at udvide, og at der ikke er tilstrækkelig mulighed for udvidelse på egen grund. Formålet med lokalplanen er dermed i overensstemmelse med kommuneplanændringen at ændre anvendelsen af lokalplanområdet fra hhv. offentligt grønt område og offentlig institution og anlæg til erhverv. Virksomheden beskæftiger sig med undervandsteknologi til offshoreindustrien og bølge- og tidevandsenergi. Bebyggelsen må nedgraves med én etage i skrænten, så den fremstår som 2 etager mod Bytoften og 3 etager mod det grønne område, som vist på principskitsen på næste side. Bebyggelsen skal opføres inden for byggefeltet, som vist på Lokalplankort, Bilag B. Bebyggelsen må opføres med facader i røde teglsten og facadeplader i lighed med virksomhedens eksisterende bygninger. Tage skal udføres som saddeltag, med ensidig taghældning eller med forskudte tagflader. Tagbeklædning skal udføres med røde tagsten eller sort listetækket tagpap. Mindre tagarealer på forbindelsesbygninger og lignende kan udføres med fladt tag. Arealet øst for byggefeltet, som vist på Lokalplankort, Bilag B og Illustrationstegning, Bilag C, må benyttes til parkering, mens arealet syd for byggefeltet (matr.nr. 2 fh med den gamle telefonbygning) må anvendes til parkering samt manøvrearealer i forbindelse med virksomhedens drift. Parkeringsarealerne skal have et grønt udseende med plantebede og enkeltstående mindre træer. Området nord for byggefeltet skal bruges som opholdsareal, men forblive som grønt område i tilknytning til det øvrige grønne område nord for lokalplanområdet. Beplantningsbæltet ud mod Gl. Guldagervej skal fastholdes. Derudover skal der etableres et 5 meter bredt plantebælte mod nordøst, som vist på Lokalplankort, Bilag B, for at afskærme parkeringsarealerne mod det grønne areal nord for området. Plantebæltet skal bestå af buske uden dybtgående rødder, fordi plantebæltet etableres oven på to servitutbælter for fjernvarme og kloak. Der må ikke hegnes mod det offentlige grønne areal nord for lokalplanområdet, men der må opsættes hegn ind mod virksomheden bag det nye beplantningsbælte mod nordøst. Der skal fortsat være vejadgang fra Bytoften. Langs den vestgående lokalplangrænse skal der etableres en sti, så offentligheden har adgang til det grønne område fra Bytoften. Der er udarbejdet skyggediagrammer over den påtænkte bebyggelses skyggepåvirkninger på omgivelserne, herunder skyggepåvirkninger på boligbebyggelsen mod nordvest. Skyggediagrammerne, som fremgår af Bilag D, er udarbejdet for 4 forskellige datoer med 4 forskellige tidspunkter for hver dato. Side 5

8 Redegørelse Illustrationsskitse for lokalplanområdet. Principskitse med bebyggelsen bygget ind i skrænten. Dermed fremstår bebyggelsen som 2 etager mod Bytoften og 3 etager mod regnvandsbassinet. Side 6

9 Redegørelse 4. Forhold til Kommuneplanen Anvendelse Friarealer/opholdsarealer Lokalplanen er ikke i overensstemmelse med Kommuneplan og Ændring til kommuneplanen er derfor offentliggjort samtidig med denne lokalplan. I Kommuneplanændringen fastlægges anvendelsen til erhverv som ikke miljøbelastende fremstillingsvirksomhed inden for håndværk og byggefag, engroshandel, distribution og kontorer. Der må ikke tillades virksomheder, der i Håndbog om Miljø og Planlægning klassificeres højere en klasse 3. For at overholde støjgrænserne i forhold til nærliggende boliger fastlægges anvendelsen til klasse 2 erhverv i lokalplanen. Der er ikke bestemmelser for friarealer og opholdsarealer i Kommuneplanændringen, men i lokalplanen er hele den nordligste del af lokalplanområdet udlagt til opholdsareal, og der er stillet krav om parkering. 5. Bindinger Lokalplanen skal respektere følgende bindinger fra kommuneplanens rammer vist på kortudsnittet og dertil hørende beskrivelse. Lokalplanområdet er markeret med rød prikket linie. 3 km kystnærhedszone Ledningstraceer Lokalplanområdet ligger i et udbygget byområde, og bebyggelse, der kan opføres i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser, vil ikke påvirke kystlandskabet. Der ligger en hovedvandledning og en fjernvarmeledning i lokalplanområdet. Ledningerne er sikret i en tinglyst deklaration og er pålagt et servitutbælte. Inden for dette må der ikke opføres be- Side 7

10 Redegørelse 6. Forhold til gældende lokalplan byggelse, foretages større træplantninger eller foretages andet, der kan skade ledningerne eller hindre reparationsarbejde og lignende. Byggefeltet er placeret uden for servitutbæltet. Inden for lokalplanområdet gælder Lokalplan nr. 490, Blandet bebyggelse ved Bytoften, for den sydlige del af området (matr.nr. 2 fh Hjerting By, Guldager). Lokalplan nr. 490 udlægger området til boliger, liberale erhverv, offentlige institutioner og anlæg samt mindre fremstillings- og servicevirksomheder. For den nordvestlige del af området, matr.nr. 2 gd Hjerting By, Guldager, gælder Lokalplan nr. 193 For et område i Hjerting Nord. Lokalplan nr. 193 udlægger området til offentlige formål, f.eks. klubhus. Den nordøstlige del af området, matr.nr. 2 nz Hjerting By, Guldager, er omfattet af Lokalplan nr. 212 For et område ved Nordvangskolen. Lokalplan nr. 212 fastlægger området til offentlige formål, og må kun anvendes til grønne områder, legepladser, beplantningsbælter mv. Lokalplanerne nr. 193, 212 og 490 vil ved lokalplanens endelige vedtagelse blive aflyst inden for denne lokalplans afgrænsning. 7. Forhold til gældende servitutter Området er pålagt en række servitutter og byrder. Af nedenstående kort fremgår placeringen af de stedbestemte servitutter, og efterfølgende beskrives servitutterne med deres indvirkning på lokalplanen. Der er kun medtaget de servitutter, som kommunen vurderer har betydning for lokalplanen. Der kan være tinglyst andre servitutter, der har betydning for den enkelte grundejer. Side 8

11 Redegørelse Servitut omkring kloakledninger, lyst Servitutten pålægger et servitutbælte omkring kloakledninger. Inden for servitutbæltet må der ikke bygges, foretages større træplantninger eller foretages noget, der kan beskadige eller hindre adgangen til ledningen. Servitut omkring fjernvarmeledninger, lyst Servitutten pålægger et servitutbælte omkring en fjernvarmeledning. Inden for servitutbæltet må der ikke bygges, foretages større træplantninger eller foretages noget, der kan beskadige eller hindre adgangen til ledningen. 8. Miljøvurdering Lokalplanen er screenet og skal ikke miljøvurderes efter Lov om miljøvurdering af planer og programmer. Begrundelsen er at lokalplanen ikke fastlægger rammer der er omfattet af lovens bilag 3 og 4 og fordi lokalplanen ikke indvirker væsentligt på miljøet, herunder et internationalt naturbeskyttelsesområde. 9. Internationale naturområder og beskyttede arter 10. Tilladelser fra andre myndigheder Museumsloven Jordforureningsloven Lokalplanen er screenet og skal ikke konsekvensvurderes efter habitatdirektivet. Begrundelsen er at planen ikke ligger inden for et Natura 2000 område, samt at ingen Natura 2000 områder vil blive påvirket. Planen skønnes desuden ikke at kunne medføre aktiviteter eller forhold, som kan påvirke beskyttede arter på habitatdirektivets bilag IV, eller disse arters levesteder. Ifølge Museumsloven har bygherren ret til, før der igangsættes jordarbejde, at anmode Sydvestjyske Museer om en udtalelse om risiko for ødelæggelse af væsentlige fortidsminder. Det kan være hensigtsmæssigt for at forebygge forsinkelse ved bygge- og/eller anlægsarbejde. Udtalelsen skal tilkendegive, om det er nødvendigt at gennemføre en arkæologisk undersøgelse. Formålet er at sikre væsentlige bevaringsværdier for eftertiden. Ifølge Jordforureningslovens 50a anses al jord i byzone som udgangspunkt for at være lettere forurenet (områdeklassificering). Det fremgår af 12 hvilke tilladelser Esbjerg Byråd og andre myndigheder skal og kan give når lokalplanen er endeligt vedtaget. 11. Vand-, kloak-, antenne- og varmeforsyning Der henvises til de respektive sektorplaner vedr. det aktuelle lokalplanområde: Kloak Vand Elforsyning Antenneforsyning Varmeforsyning Er planlagt fremført fra Esbjerg Forsyning. Er planlagt fremført fra Hjerting El- og Vandforsyning. Er planlagt fremført fra Hjerting El- og Vandforsyning. Er planlagt fremført via fællesantenne. Er planlagt fremført med fjernvarme fra Esbjerg Forsyning. Side 9

12 Redegørelse Lokalplanen har været i høring fra den 4. marts til den 29. april Side 10

13 Bestemmelser Bestemmelser Lokalplan Hjerting By Erhverv ved Bytoften I lokalplanen fastsættes følgende bestemmelser for det område, der er nævnt i afsnit Lokalplanens formål Lokalplanen har til formål at at at at sikre området anvendt til erhverv, sikre bebyggelsens omfang, placering, udformning og ydre fremtræden indpasset i området, sikre eksisterende og nye beplantningsbælter, sikre stiforbindelse fra Bytoften til det offentlige grønne område. 2. Områdets afgrænsning 2.1 Lokalplanen afgrænses som vist på Matrikelkort, Bilag A og omfatter matr.nr. 2 fh samt del af matr.nr. 2 gd og 2 nz Hjerting By, Guldager samt alle parceller der efter Byrådets 1. behandling af lokalplanen udstykkes heraf. 2.2 I forbindelse med planens anmeldelse til PlansystemDK bemyndiges borgmesteren af Byrådet til at fastlægge det i afsnit 2.1 anførte område matrikulært. 3. Zonebestemmelser 3.1 Området fastholdes som byzone. 4. Områdets anvendelse 4.1 Området udlægges til erhverv som ikke miljøbelastende fremstillingsvirksomhed, herunder administration, lager og værksted. 4.2 Der må ikke tillades virksomheder, der i Håndbog om Miljø og Planlægning klassificeres højere end klasse I området må der, ud over hovedbygningen, opføres mindre bygninger og tekniske anlæg til områdets forsyning og drift. Bygninger, såsom transformerstation, må opføres med højst 10 m 2 og ikke højere end 2,5 meter over terræn. Disse småbygninger skal udformes og placeres med hensyntagen til omgivelserne og den øvrige bebyggelse, enten som tilbygning eller afskærmet med beplantning. Side 11

14 Bestemmelser 5. Udstykning 5.1 Udstykning må kun finde sted i overensstemmelse med lokalplanens formål. 6. Veje, stier og parkering 6.1 Området skal vej- og stibetjenes fra Bytoften i overensstemmelse med principperne vist på Lokalplankort, Bilag B. 6.2 Langs den vestlige lokalplanafgrænsning skal der anlægges en sti, der forbinder Bytoften med det offentlige grønne område mod nord, i princippet som vist på Lokalplankort, Bilag B. Stien skal anlægges med en bredde på mindst 2,5 meter med fast belægning. 6.3 Der skal udlægges 1 P-bås pr. 50 m 2 etageareal. 6.4 Der må etableres parkeringspladser på friarealer, der ikke er udlagt til beplantningsbælter eller opholdsareal. 7. Ledningsanlæg m.v. 7.1 Nye tekniske forsyningsledninger, herunder højspænding, lavspænding, telefon og antenne, skal fremføres som jordkabler. 7.2 Ledningsanlæg i området skal sikres ved tinglyst deklaration, herunder bestemmelser om vedligeholdelse. 8. Bebyggelsens omfang og placering 8.1 Bebyggelsesprocenten må ikke overstige Bygningshøjden må ikke overstige 2 etager med delvis fritlagt kælder mod regnvandsbassin (3 etager) og intet punkt på bebyggelse må overstige kote 27,0 angivet i højdesystem DVR90, se skitse side Bebyggelse skal placeres inden for byggefeltet som vist på Lokalplankort, Bilag B. 9. Bebyggelsens udformning og ydre fremtræden 9.1 Tage skal udføres som saddeltag, med forskudte tagflader eller med ensidig taghældning. Taghældningen må være højst 45º. Tagbeklædning skal udføres med røde tagsten eller sort listetækket tagpap. 9.2 Tage på mindre tagarealer og sekundære bygninger må desuden udføres med fladt tag. 9.3 Facader skal udføres med teglsten i røde nuancer. Dog kan op til 30 % af facaderne udføres af andre materialer. 9.4 Porte og døre skal placeres med hensyntagen til boligområdet. 9.5 Ventilationsanlæg skal etableres med hensyntagen til boligområdet. Side 12

15 Bestemmelser 9.6 Solceller og solfangere må kun etableres som en integreret del af bygningers tage og ydervægge, dvs. indbygget i tageller vægfladen. Der skal ved valg af anlæg og materialer tages hensyn til bebyggelsens karakter, så der opnås en god helhedsvirkning. Anlæggene skal være refleksfri og må ikke give anledning til væsentlige gener i forhold til omgivelserne. 9.7 På hver ejendom kan opsættes én antenne i en højde, der ikke overstiger tagryggen, og antennen må ikke være synlig fra vej og sti. 10. Opholds- og ubebyggede arealer 10.1 Den nord/nordøstlige del af lokalplanområdet, som er vist med grøn priksignatur på Lokalplankort, Bilag B, skal fastholdes som grønt område og benyttes til opholdsareal Opholdsarealet skal være i direkte sammenhæng med det offentlige grønne område, og der må ikke hegnes mod dette område Opholdsarealet skal bestå af græs, træer og buske i lighed med det offentlige grønne område Opholdsarealet skal friholdes for bebyggelse, parkering og oplag Ifølge Spildevandsplanen må 60 % af det samlede grundareal lede overfladevand til kloaksystemet Der skal etableres et 5 meter bredt beplantningsbælte, bestående af buske uden dybtgående rødder, langs en del af den nord/nordøstlige lokalplanafgrænsning, som vist på Lokalplankort, Bilag B. Der må opsættes hegn på sydsiden af beplantningsbæltet Det eksisterende beplantningsbælte ud mod Gl. Guldagervej skal bevares Området øst for byggefeltet, vist med grå signatur på Lokalplankort, Bilag B, må ikke anvendes til oplag Udendørs oplagring må kun ske bag afskærmning og må ikke være synligt mod omgivelserne Byggeriet må ikke medføre fysiske eller biologiske tilstandsændringer i søen nord for lokalplanområdet. 11. Forudsætning for ibrugtagen af ny bebyggelse 11.1 Ny bebyggelse skal være tilsluttet kloak-, vand- og elnet før den tages i brug Ny bebyggelse skal tilsluttes fjernvarme, hvis det ikke kan dokumenteres, at byggeriet opfylder klassifikationskrav til lavenergibygninger i Bygningsreglementet Før ny bebyggelse tages i brug skal stien, som nævnt i 6.2 og parkering, som nævnt i 6.3, være etableret i godkendt omfang. Side 13

16 Bestemmelser 11.4 Før ny bebyggelse tages i brug skal det beplantningsbælte, der er nævnt i afsnit 10.5, være etableret i godkendt omfang. 12. Tilladelser i henhold til lokalplanen og andre myndigheder 12.1 Godkendelser, tilladelser og dispensationer i henhold til denne lokalplan meddeles af Esbjerg Kommune Bestemmelser i lokalplanen træder først i kraft når der foreligger fornødne kommuneplanbestemmelser herfor Inden for lokalplanområdet skal der ud over ovenstående tilladelse søges særskilt tilladelse fra andre myndigheder jf. nedenfor Miljøbeskyttelse: Hver enkelt virksomhed skal i fornødent omfang godkendes af Statens Miljøcenter eller Esbjerg Kommune i henhold til Miljøbeskyttelsesloven Jordforurening: Inden for lokalplanområdet kan der være ejendomme, der er eller bliver kortlagt iht. Lov om forurenet jord. For disse ejendomme skal Esbjerg Kommune give tilladelse efter jordforureningslovens 8, inden ejendommene tages i brug til miljøfølsom anvendelse (som f.eks. til boligformål). Før jord flyttes fra et kortlagt areal, skal det anmeldes til Esbjerg Kommune Museumsloven: Findes der i lokalplanområdet under jordarbejder grave, gravpladser, bopladser, ruiner eller andre jordfaste fortidsminder, skal arbejdet standses i det omfang, det berører fortidsmindet (Museumslovens 27). Fundet skal straks anmeldes til Sydvestjyske Museer I Spildevandsplanen er der begrænsninger af befæstelsesgraden af hensyn til bortskaffelse af overfladevand. Esbjerg Kommune skal godkende anlæg for håndtering af overfladevand. 13. Aflysninger i PlansystemDK 13.1 Ved lokalplanens endelige vedtagelse og anmeldelse til PlansystemDK aflyses lokalplaner nr. 193, 212 og 490 inden for lokalplanens område. 14. Retsvirkninger Efter Byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må ejendomme, der er omfattet af planen, efter Planlovens 18 kun bebygges eller anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Lovlig eksisterende bebyggelse eller lovlig anvendelse, som er etableret før offentliggørelsen af planforslaget, kan fortsætte som hidtil. Byrådet kan ifølge Planlovens 19 meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Side 14

17 Bestemmelser Mere væsentlige afvigelser fra planen kan gennemføres ved tilvejebringelse af ny lokalplan. Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanens formål, fortrænges af planen. Andre servitutter kan eksproprieres, når det er nødvendigt for planens virkeliggørelse. I henhold til 47 i Planloven kan der foretages ekspropriation af privates ejendomme eller rettigheder over ejendomme, når ekspropriation vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af lokalplanen. Såfremt byggeforholdene i øvrigt ikke er reguleret i nærværende lokalplan, gælder Planlovens og Byggelovens bestemmelser. Esbjerg Kommune har påtaleret for overtrædelse af bestemmelserne i denne lokalplan. 15. Vedtagelse Ovenstående Lokalplan nr , udarbejdet efter Lov om planlægning, er vedtaget endeligt af Esbjerg Byråd den 17. juni Johnny Søtrup Borgmester Hans Kjær Direktør for Teknik & Miljø Side 15

18

19

20

21

22

23

24

25 Bilag D - Skyggediagrammer

26

27

28