Butikscenter ved Havborgvej/Østervænget

Transkript

1 Lokalplan nr Hjerting By, Butikscenter ved Havborgvej/Østervænget September 2010

2 Byrådet udarbejder lokalplan for at fastlægge bestemmelser om den enkelte ejendoms anvendelse og bebyggelse med henblik på tinglysning på ejendommen. Byrådet udarbejder lokalplan: før der igangsættes større bygge- og anlægsarbejder, hvis et bestemt bymiljø ønskes skabt eller fastholdt, hvis et areal ønskes overført fra landzone til byzone, hvis en større bebyggelse ønskes nedrevet, hvis et område ønskes erhvervet til offentlige formål, eller hvis bygge- og anvendelsesmulighederne i øvrigt ønskes skærpet eller lempet væsentligt i forhold til gældende bestemmelser. Lokalplanen skal overholde kommuneplanens rammebestemmelser, men kan indskrænke de muligheder for anvendelse og bebyggelse, som kommuneplanen angiver. Udarbejdet af Plan, Teknik & Miljø i samarbejde med Landinspektørerne Syd I/S Fotos/Illustrationer: Svend Poulsen A/S Tryk: Esbjerg Kommune, 30 eksemplarer, september 2010

3 Indholdsfortegnelse Indhold Redegørelse Lokalplanområdet Baggrund Lokalplanområdets disposition Forhold til Kommuneplanen Bindinger Forhold til gældende lokalplan Forhold til gældende servitutter Miljøvurdering Tilladelser fra andre myndigheder... 8 Lokalplanen har været i høring fra den 17. februar til den 14. april Bestemmelser Lokalplanens formål Områdets afgrænsning Zonebestemmelser Områdets anvendelse Udstykning Veje, stier og parkering Ledningsanlæg m.v Bebyggelsens omfang og placering Bebyggelsens udformning og ydre fremtræden Opholds- og ubebyggede arealer Grundejerforening Forudsætning for ibrugtagen af ny bebyggelse Tilladelser i henhold til lokalplanen og andre myndigheder Aflysninger i Tingbogen Retsvirkninger Vedtagelse Bilag Lokalplankort Bilag A...Indsat bagerst Illustrationsplan Bilag B...Indsat bagerst Snit gennem projekteret bebyggelse...indsat bagerst Principskitse for facadeudformning...indsat bagerst Side 1

4 Side: 2

5 Redegørelse Redegørelse Lokalplan nr Hjerting By, Butikscenter ved Havborgvej/Østervænget Lokalplanområdets placering Lokalplanområdet er markeret med en rød prikket linje 1. Lokalplanområdet Lokalplanområdet ligger ved Havborgvej i Hjerting og udgør omkring 4100m². Lokalplanområdet afgrænses mod nord af Østervænget og mod øst af Havborgvej. Området er udlagt som en del af centerområdet langs Havborgvej. Nord for området ligger kontor- og fabriksbygninger tilhørende KJ Industries A/S, mens resten af området er omgivet af åben-lav parcelhusbebyggelse. Boligbebyggelsen i kvarteret består primært af forskellige villaer i 1 plan med symmetriske saddeltage. Husenes facader er opført i teglsten, der til dels fremstår som blankt murværk eller pudset. Parcellen, der grænser op til lokalplanområdets vestlige afgrænsning, er ubebygget og henligger som grønt areal. Kontor- og fabriksbygningerne mod nord er hovedsagelig opført som elementbyggeri i lyse og grå nuancer. Side 3

6 Redegørelse I lokalplanområdet har den tidligere administrationsbygning for KJ Industries A/S haft til huse. Den gamle parkeringskælder er bevaret, og ovenpå denne er der anlagt et parkeringsareal. Det resterende areal fremstår som et grønt areal med et lettere kuperet terræn. I dag sikres adgangen til området fra Østervænget. Lokalplanområdet set fra krydset ved Havborgvej og Østervænget 2. Baggrund 3. Lokalplanområdets disposition Facademateriale Vejadgang/parkeringsforhold 4. Forhold til Kommuneplanen Baggrunden for lokalplanen er en konkret ansøgning om etablering af en dagligvarebutik i området. Lokalplanområdet er omfattet af Lokalplan nr. 218, som fastlægger anvendelsen i området til parkeringsområde og et beplantet opholdsareal. Denne lokalplan skal derfor afløse ovennævnte lokalplan og skabe grundlag for anvendelse af området til dagligvarebutik. Det er intentionen, at dagligvarebutikken skal opføres således at den eksisterende parkeringskælder bevares. Samtidig skal bygningen placeres således at den ikke er til gene for boligbebyggelsen syd for lokalplanområdet. Derfor fastsættes der en byggelinje på 5 meter fra den sydlige lokalplangrænse. En illustrationsplan der viser områdets disponering er indsat på side 5. To snit gennem projekteret bebyggelse er vist på bilag bagerst i lokalplanen. Bygningen ønskes opført i betonelementer med en mørk/grå rustik granitoverflade og med fladt tag. Indgangspartiet tænkes opført som et lille glastårn med fladt tag. Det er tanken, at der langs facaden på den nye bygning opsættes riojern med klatreplanter, så bygningen får karakter af en grøn bygning. Principper for facadeudformning er indsat på bilag bagerst i lokalplanen. Vejadgangen til området etableres tillige fra Havborgvej, således at til- og frakørselsmulighederne i området optimeres. Adgang til og fra parkeringskælder vil finde sted fra ny overkørsel ved Østervænget. Eks. overkørsel til Østervænget tilpasses og opretholdes som overkørsel til øvrigt parkeringsareal. Lokalplanen er i overensstemmelse med Kommuneplan Side: 4

7 Redegørelse Anvendelse Bebyggelse Friarealer I overensstemmelse med kommuneplanen fastlægges anvendelsen til centerformål, dog begrænset til etablering af dagligvarebutikker og udvalgsvarebutikker. Indenfor hovedstrukturdelens rammer for butiksarealer, kan der gives mulighed for dagligvarebutikker på op til 2000 m² og udvalgsvarebutikker på op til 1000 m². Kommuneplanens maksimale bebyggelsesprocent på 40 % opretholdes, og bygningshøjden fastsættes til max. 8,5 m med henblik på at sikre en bebyggelse, som ikke i højden adskiller sig fra den omkringliggende bebyggelse. Bruttoetagearealet beregnes jævnfør Planlovens detailhandelsbestemmelser. Kommuneplanens bestemmelser for friarealer er videreført i lokalplanens bestemmelser. Illustrationsplan Side: 5

8 Redegørelse 5. Bindinger Lokalplanen skal respektere følgende bindinger fra kommuneplanens rammer vist på kortudsnittet og dertil hørende beskrivelse. Lokalplanområdet er markeret med en rød prikket linje og er omfattet af kommuneplanens rammer for enkeltområde nr km kystnærhedszone Lokalplanområdet er placeret inden for 3 km. kystnærhedszonen. Området ligger ca. 0.2 km fra kysten og bag eksisterende bebyggelse. Projektet opføres som en sammenhængende bebyggelse, hvis højde ikke overstiger 8,5 m over valgt niveauplan. Det vurderes, at en realisering af projektet i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser ikke vil påvirke kyststrækningen visuelt. Side: 6

9 Redegørelse Støjisolinjer 6. Forhold til gældende lokalplan 7. Forhold til gældende servitutter Området er omfattet af en vejstøjisolinje fra Hjerting Strandvej. Arealet, som ligger mellem vejen og støjisolinjen, må ikke anvendes til støjfølsom anvendelse. Inden for lokalplanområdet gælder lokalplan nr Den væsentligste forskel mellem denne lokalplan og forslaget er anvendelsen ændres fra grønt område med parkering til butiksformål. Som det fremgår af afsnit 14 i nærværende lokalplan vil lokalplan nr. 218 blive aflyst ved denne lokalplans endelige vedtagelse. Området er pålagt en række servitutter og byrder af forskellig karakter. Af nedenstående kort fremgår placeringen af de stedbestemte servitutter, og efterfølgende beskrives servitutterne med deres indvirkning på lokalplanen. Der er kun medtaget de servitutter, som kommunen vurderer, har betydning for lokalplanen. Der kan være tinglyst andre servitutter, der har betydning for den enkelte grundejer. Inden for lokalplanområdet er der den tinglyst en deklaration vedr. et fælles kloakstik. Af deklarationen fremgår det at ledningen betjener matr.nr. 13 ar, 13 as samt 13 at, Hjerting By, Guldager syd for området. Deklarationen indeholder ikke en nærmere stedfæstelse af ledningen. Kloakledningen og dennes trace er på servitutkortet indtegnet på baggrund af et kloakkort fra Esbjerg Kommune. Af deklarationen fremgår det, at der ikke må opføres bygninger nærmere end 1 meter fra ledningens midte, samt der ikke må plantes træer og buske i en afstand af mindst 2 meter fra lednin- Side: 7

10 Redegørelse 8. Miljøvurdering 9. Tilladelser fra andre myndigheder Jordforureningsloven gen. Ud fra kloakkortet skulle kloakledningen ikke forhindre en realisering af lokalplanen, dog vil det være hensigtsmæssigt at kende den eksakte placering med hensyn til beplantning i området. Langs vejene Østervænget og Havborgvej er der tinglyst en deklaration vedr. en vejbyggeline i henhold til byggeloven. Vejbyggelinjen bevirker, at al bebyggelse skal placeres mindst 10 m fra vejmidten. Dette medfører at der skal søges dispensation til opførelse af f.eks. pyloner indenfor dette areal. På ovenstående kort på lokalplankortet er vist en på ejendommen offentlig kloakledning, som ikke er sikret i deklaration og dermed ikke fremgår af tingbogen. Den offentlige kloakledning bør sikres i aftale mellem grundejer og kommunens spildevandsafdeling. Lokalplanen er screenet og skal ikke miljøvurderes efter lov om miljøvurdering af planer og programmer. Begrundelsen er at lokalplanen ikke fastlægger rammer der er omfattet af lovens bilag 3 og 4 og fordi lokalplanen ikke indvirker væsentligt på miljøet, herunder et internationalt naturbeskyttelsesområde. Ifølge Jordforureningslovens 50a anses al jord i byzone som udgangspunkt for at være lettere forurenet (områdeklassificering). Det fremgår af afsnit 13 hvilke tilladelser Esbjerg Byråd og andre myndigheder skal og kan give når lokalplanen er endeligt vedtaget. Lokalplanen har været i høring fra den 17. februar til den 14. april Side: 8

11 Bestemmelser Bestemmelser Lokalplan nr Hjerting By, Butikscenter ved Havborgvej/Østervænget. I lokalplanen fastsættes følgende bestemmelser for det område, der er nævnt i afsnit Lokalplanens formål Lokalplanen har til formål at at at sikre området anvendt til bydelscenter, dog kun til butikker sikre tilstrækkelige parkeringsarealer og at fastlægge adgangen hertil sikre beplantning mod omkringliggende boliger og veje, samt parkeringsplads 2. Områdets afgrænsning 2.1 Lokalplanen afgrænses som vist på Lokalplankortet og omfatter matrikelnummer 13 ac Hjerting By, Guldager eller dele heraf. 2.2 I forbindelse med planens anmeldelse til tinglysning bemyndiges borgmesteren af Byrådet til at fastlægge det i afsnit 2.1 anførte område matrikulært. 3. Zonebestemmelser 3.1 Området fastholdes som byzone. 4. Områdets anvendelse 4.1 Området udlægges til dagligvarebutikker og udvalgsvarebutikker. 4.2 I området må placeres butikker, der betjener lokalområdet. Den maksimale størrelse for dagligvarebutikker fastsættes til 1650 m². Den maksimale størrelse for udvalgsvarebutikker fastsættes til 1000 m². 5. Udstykning 5.1 Udstykning må kun finde sted i overensstemmelse med lokalplanens formål. 5.2 Mindre skelreguleringer og udstykning til offentlig vej, sti og forsynings- eller afløbsledning eller afløbsanlæg samt friareal er tilladt. 6. Veje, stier og parkering 6.1 Området skal vejbetjenes fra Østervænget samt Havborgvej i overensstemmelse med principperne vist på Lokalplankortet. 6.2 Der skal etableres mindst 1 p-bås pr. 50 m² for de første 600 m² etageareal og 1 p-bås pr. 33 1/3 m² herudover. 6.3 Henstilling af busser samt last- og flytte- og fragtbiler og lign. på eller over kg, må ikke finde sted inden for lokalplanområdet. Side 9

12 Bestemmelser 7. Ledningsanlæg m.v. 7.1 Ledningsanlæg i området skal sikres ved tinglyst deklaration, herunder bestemmelser om ren- og vedligeholdelse. 8. Bebyggelsens omfang og placering 8.1 Bebyggelsesprocenten for matriklen må ikke overstige 40 %. 8.2 Bygningshøjden må ikke overstige en højde på 8,5 meter over kote 7,0 m DVR Bebyggelse skal placeres på den eksisterende parkeringskælder således at bebyggelsens vestlige facade er sammenfaldende med parkeringskælderens vestlige mur. 8.4 Bebyggelsen skal etableres nord for byggelinjen, der er placeret 5 m parallelt med lokalplanens sydlige afgrænsning, og inden for det udlagte byggefelt, således som det fremgår af lokalplankortet. Halvtag til indkøbsvogne og åben varegård i form at indhegning må etableres uden for byggefeltet. 9. Bebyggelsens udformning og ydre fremtræden 9.1 Facaderne skal opføres i beton / granitelementer med en mørk og / eller grå nuance. På facaden skal opsættes riojern til beplantning i princippet som vist på bilag bagerst i lokalplanen. 9.2 Facaderne skal begrønnes med klatre- og eller slyngplanter. Der skal sikres gode vækstvilkår for disse gennem plantebede i minimum 80 cm. dybde målt fra facaden. 9.3 Indgangspartiet må etableres i glas og stålbeklædning. 9.4 Taget skal udføres som fladt tag beklædt med tagpap eller lign. 9.5 Skiltning på bygninger skal ske efter følgende retningslinjer: - Skiltning skal placeres plant på bygningens facade mod vejene Østervænget og Havborgvej og må ikke placeres på taget. Skiltning skal i princippet udføres som vist på facadeskitser bagerst i lokalplanen. - Skilte skal relatere sig til butikken, som har til huse i bebyggelsen. - Løbende og blinkende lysreklamer er ikke tilladt. 9.6 Skiltning på terræn skal ske efter følgende retningslinje: - Skiltning skal foregå indenfor lokalplanområde og på egen grund. - Der må opstilles to skilte og én pylon. Skiltene må have en maksimal bredde på 1m og en højde på 1,5m, mens pylonerne må have en maksimal bredde på 1,5m og en højde på maksimalt 6 m over kote 7,8 m DVR På hver ejendom må opsættes én antenne i en højde, der ikke overstiger tagryggen, og antennen må ikke være synlig fra vej. Side: 10

13 Bestemmelser 10.Opholds- og ubebyggede arealer 10.1 Opholdsarealer: Ved nybyggeri skal der sikres opholdsareal svarende til mindst 5 % af etagearealet til erhvervsformål. Opholdsarealer skal anlægges som sammenhængende arealer Langs lokalplanområdets sydlige afgrænsning skal den eksisterende hegns- og træbeplantning bevares Langs skel mod Havborgvej og Østervænget skal etableres et minimum 1.5 m bredt bælte med bøgepur, kun afbrudt af ind- og udkørsler. I samme bælte skal plantes solitære træer i en indbyrdes afstand på 7 meter. Der skal ved valg af træarter vælges træer, der i udvokset stand får en højde på minimum 8 meter Der skal i forbindelse med plantebedet etableres et rodvenligt bærelag under befæstelsen, og beplantningen skal beskyttes mod påkørsel via et værn Ved anlæg af parkeringspladser skal mindst hver 8. parkeringsplads være grøn. De grønne parkeringspladser skal indeholde træer i en grøn bundvegetation Udendørs oplagring må kun ske bag afskærmning omkring varegård og må ikke fremstå synligt mod omgivelserne. Afskærmningen kan etableres i træ eller materialer, der opfylder støjkrav i henhold til lovbestemmelser Der skal indsendes samlet friarealplan, anlægs- og driftsplan til godkendelse af Esbjerg Kommune. 11.Grundejerforening 11.1 Ingen krav om grundejerforeninger. 12.Forudsætning for ibrugtagen af ny bebyggelse 12.1 Ny bebyggelse skal være tilsluttet kloak-, vand-, el- og fjernvarmenet, før den tages i brug Før ny bebyggelse tages i brug skal de i afsnit 6 nævnte parkeringsfaciliteter være etableret i godkendt omfang eller i takt med byggeriet Før ny bebyggelse tages i brug, skal de i afsnit 10 nævnte afskærmende beplantning være etableret i godkendt omfang. 13.Tilladelser i henhold til lokalplanen og andre myndigheder 13.1 Godkendelser, tilladelser og dispensationer i henhold til denne lokalplan meddeles af Esbjerg Kommune Ejendommen er kortlagt iht. Lov om forurenet jord. Der kræves ingen særlig tilladelse til opføres af dagligvarebutik, dog skal det anmeldes til Esbjerg Kommune, før jord flyttes fra et kortlagt areal. 14.Aflysninger i Tingbogen 14.1 Ved lokalplanens endelige vedtagelse og tinglysning aflyses lokalplan nr. 218 (indenfor lokalplanens område). Side: 11

14 Bestemmelser 15.Retsvirkninger Efter Byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må ejendomme, der er omfattet af planen, efter Planlovens 18 kun bebygges eller anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Lovlig eksisterende bebyggelse eller lovlig anvendelse, som er etableret før offentliggørelsen af planforslaget, kan fortsætte som hidtil. Byrådet kan ifølge Planlovens 19 meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Mere væsentlige afvigelser fra planen kan gennemføres ved tilvejebringelse af ny lokalplan. Servitutter kan eksproprieres, når det vil være af væsentlig betydning for planens virkeliggørelse. Såfremt byggeforholdene i øvrigt ikke er reguleret i nærværende lokalplan, gælder Planlovens og Byggelovens bestemmelser. Esbjerg Kommune har påtaleret, for overtrædelse af bestemmelserne i nærværende lokalplan. 16.Vedtagelse Ovenstående forslag til Lokalplan nr udarbejdet efter Lov om planlægning, er vedtaget endeligt af Esbjerg Byråd den 6. september Johnny Søtrup borgmester Hans Kjær direktør for Teknik & Miljø Side: 12

15

16

17

18

19

20

21 Principskitse for facadeudformning set fra Havborgvej Principskitse for facadeudformning ved lager Principskitse for facadeudformning ved indgangsparti