Butikscenter på hjørnet af Parkvej og Norddalsvej

Transkript

1 Lokalplan nr Fovrfeld Butikscenter på hjørnet af Parkvej og Norddalsvej Januar 2011

2 Byrådet udarbejder lokalplan for at fastlægge bestemmelser om den enkelte ejendoms anvendelse og bebyggelse med henblik på tinglysning på ejendommen. Byrådet udarbejder lokalplan: før der igangsættes større bygge- og anlægsarbejder, hvis et bestemt bymiljø ønskes skabt eller fastholdt, hvis et areal ønskes overført fra landzone til byzone, hvis en større bebyggelse ønskes nedrevet, hvis et område ønskes erhvervet til offentlige formål, eller hvis bygge- og anvendelsesmulighederne i øvrigt ønskes skærpet eller lempet væsentligt i forhold til gældende bestemmelser. Lokalplanen skal overholde kommuneplanens rammebestemmelser, men kan indskrænke de muligheder for anvendelse og bebyggelse, som kommuneplanen angiver. Udarbejdet af Plan, Teknik & Miljø i samarbejde med Årstiderne Arkitekter A/S Fotos/Illustrationer: Årstiderne Arkitekter A/S Tryk: Esbjerg Kommune; Plan, Teknik og Miljø, 30 eksemplarer, januar 2011

3 Indholdsfortegnelse Indhold Redegørelse Lokalplanområdet Baggrund Lokalplanområdets disposition Trafikale forhold Forhold til Kommuneplanen Bindinger Forhold til gældende lokalplan Forhold til gældende servitutter Miljøvurdering Tilladelser fra andre myndigheder... 6 Lokalplanen har været i høring fra den 23. juni til den 18. august Bestemmelser Lokalplanens formål Områdets afgrænsning Zonebestemmelser Områdets anvendelse Udstykning Veje, stier og parkering Ledningsanlæg m.v Bebyggelsens omfang og placering Bebyggelsens udformning og ydre fremtræden Opholds- og ubebyggede arealer Grundejerforening Forudsætning for ibrugtagen af ny bebyggelse Tilladelser i henhold til lokalplanen og andre myndigheder Aflysninger i Tingbogen Retsvirkninger Vedtagelse Bilag Matrikelkort LP , bilag A...Indsat bagerst Lokalplankort LP , bilag B...Indsat bagerst Illustrationsplan LP , bilag C...Indsat bagerst Principskitse for facadeudformning...indsat bagerst Side 1

4 Side: 2

5 Redegørelse Redegørelse Lokalplan nr , Fovrfeld, Butikscenter på hjørnet af Parkvej og Norddalsvej. Lokalplanområdets placering Lokalplanområdet er markeret med en rød prikket linje 1. Lokalplanområdet Lokalplanområdet omfatter et areal på ca m². Området grænser mod syd op til Parkvej, mod øst til Norddalsvej og mod vest og nord til et eksisterende boligområde. Parkvej er en støjbelastet vej og fungerer som en af hovedvejene i området. Lokalplanområdet rummer i dag et fungerende tankanlæg med en tilhørende, nedlagt butiksbygning. Langs de omkringliggende matrikler mod nord og vest er der etableret uigennemsigtige hegn og levende hegn. 2. Baggrund Baggrunden for lokalplanen er en ansøgning om etablering af en dagligvarebutik til lokalområdets daglige forsyning på arealet, samt en fastholdelse af den eksisterende funktion af automattankanlægget. Denne lokalplan skal derfor skabe grundlag for anvendelse af området til dagligvarehandel og automattankanlæg. Side 3

6 Redegørelse 3. Lokalplanområdets disposition Lokalplanen giver mulighed for opførelse af en enkelt dagligvarebutik med et bruttoetageareal på op til m², samt et automattankanlæg på højst 120 m². Bygningen placeres således at den ikke er til gene for boligbebyggelsen i lokalplanområdet. Bygningen ønskes opført tegl og med fladt tag. Det er tanken, at der langs facaden på den nye bygning opsættes riojern med klatreplanter, så bygningen får karakter af en grøn bygning. Principper for facadeudformning er indsat bagerst i lokalplanen. I lokalplanen er indskrevet parkeringsnormer til butikken der sikrer, at der er et tilstrækkeligt antal p-pladser. I naboskel mellem matrikel 1aæ og matriklerne 1ha, 1hb, 1gæ, 1gø, 1kh Fovrfeld By, Guldager, opføres begrønnet støjhegn. Støjhegnet skal have en højde på to meter og opføres som en tæt støjskærm. En støjskærm kan opbygges af flere materialer og varierer i udseende i princippet som vis på illustrationerne. Varegården opføres som en lukket varegård. 4. Trafikale forhold Lokalplanområdet vejbetjenes, som i dag, med to overkørsler fra Parkvej og en enkelt overkørsel fra Norddalsvej. Dog flyttes indkørslen fra Norddalsvej et stykke længere væk fra krydset og den vestligste indkørsel udvides. Parkvej er en støjbelastet vej, der fungerer som en af hovedvejene i området. 5. Forhold til Kommuneplanen I overensstemmelse med Kommuneplan fastlægges anvendelsen af området til dagligvarebutik på op til 1000m². 6. Bindinger Anvendelse I området kan der gives mulighed for institutioner, butikker, forretninger, liberale erhverv, kontorer og små værksteder med butik og anlæg med naturlig tilknytning til området. Inden for rammerne for butiksarealer kan der gives mulighed for dagligvarebutikker på op til 500 m² og udvalgsvarebutikker på op til 300 m². Langs støjbelastede veje kan anvendelsen fastlægges til blandet bolig og erhverv. Der kan etableres dagligvarebutikker på op til 1000 m² såfremt adgangen kan ske fra den støjbelastede vej. Lokalplanen følger kommuneplanens anvendelsesbestemmelse idet der anlægges et butikscenter på 1000m2 langs en støjbelastet vej. Der udarbejdes et kommuneplantillæg der præciserer, at der langs støjbelastede veje i boligområder tillades dagligvarebutikker med tilknyttet tankanlæg. Tankanlæg og dagligvarebutik er begge i miljøklasse 1-3. Tilføjelsen af tankanlæg til dagligvarebutikker udgør således ingen forandring i forhold til miljøklassificeringen der allerede tillades. Lokalplanen skal respektere følgende bindinger fra kommuneplanens rammer vist på kortudsnittet og dertil hørende beskrivelse. Side: 4

7 Redegørelse Lokalplanområdet er markeret med en rød prikket linje 3 km kystnærhedszone Støjisolinier Området ligger inden for kystnærhedszonen, men er beliggende inden for et allerede bebygget område. De bygningsmæssige udvidelsesmuligheder vil ikke blive højere end den eksisterende bebyggelse i området. Ny bebyggelse vil derfor ikke påvirke kystmiljøet. Lokalplanområdet er omfattet af vejstøjlinjer og indenfor området må der ikke gives tilladelse til støjfølsom anvendelse med mindre det i henhold til enhver tid gældende lov, vejledning og lignende, kan godtgøres, at vejledningsgivende grænseværdier overholdes. Side: 5

8 Redegørelse 7. Forhold til gældende lokalplan Inden for lokalplanområdet gælder ingen lokalplaner og byplanvedtægter. 8. Forhold til gældende servitutter Området er pålagt en række servitutter og byrder af forskellig karakter. Der er ingen servitutter som kommunen vurdere har betydning for lokalplanen. Der kan være tinglyst andre servitutter, der har betydning for den enkelte grundejer. 9. Miljøvurdering Lokalplanen er screenet og skal ikke miljøvurderes efter lov om miljøvurdering af planer og programmer. Begrundelsen er at lokalplanen ikke fastlægger rammer der er omfattet af lovens bilag 3 og 4 og fordi lokalplanen ikke indvirker væsentligt på miljøet, herunder et internationalt naturbeskyttelsesområde. 10. Tilladelser fra andre myndigheder Museumsloven Jordforureningsloven Ifølge Museumsloven har bygherren ret til, før der igangsættes jordarbejde, at anmode Sydvestjyske Museer om en udtalelse om risiko for ødelæggelse af væsentlige fortidsminder. Det kan være hensigtsmæssigt for at forebygge forsinkelse ved bygge- og/eller anlægsarbejde. Udtalelsen skal tilkendegive, om det er nødvendigt at gennemføre en arkæologisk undersøgelse. Formålet er at sikre væsentlige bevaringsværdier for eftertiden. Eftersom der i en årrække har været benzinsalg på arealet, kan en del af området være forurenet. Lokalplanområdet er kortlagt på vidensniveau 1. Der kræves ikke tilladelse efter jordforureningsloven til etablering af dagligvareforretning, da denne aktivitet ikke anses for at være følsom arealanvendelse. Hvis der konstateres en forurening i forbindelse med bygge- og anlægsarbejdet, skal arbejdet stoppes og Esbjerg Kommune orienteres. Flytning af jord bort fra en kortlagt ejendom skal anmeldes til Esbjerg Kommune. Etablering af volde af overskudsjord på ejendommen kræver særskilt tilladelse. Det fremgår af afsnit 13 hvilke tilladelser Esbjerg Byråd og andre myndigheder skal og kan give når lokalplanen er endeligt vedtaget. Lokalplanen har været i høring fra den 23. juni til den 18. august 2010 Har du bemærkninger eller ændringsforslag til lokalplanforslaget, skal du senest den 18. august 2010 sende dem til: Esbjerg Byråd Plan, Teknik & Miljø Torvegade 74, Postboks Esbjerg plan@esbjergkommune.dk/ Side: 6

9 Bestemmelser Bestemmelser Lokalplan , Fovrfeld, butikscenter på hjørnet af Parkvej og Norddalsvej. I lokalplanen fastsættes følgende bestemmelser for det område, der er nævnt i afsnit Lokalplanens formål Lokalplanen har til formål at sikre området anvendt til en dagligvarebutik at at at sikre området fortsat anvendt til ubemandet tankstation sikre at ny bebyggelse med volumen, højde og materialer tilpasses den øvrige bebyggelses karakter langs Parkvej. sikre beplantning mod omkringliggende boliger og veje samt p-plads. 2. Områdets afgrænsning 2.1 Lokalplanen afgrænses som vist på Lokalplankort bilag B, og omfatter matrikelnummer 1aæ Fovrfeld By, Guldager. 2.2 I forbindelse med planens anmeldelse til PlansystemDK bemyndiges borgmesteren af Byrådet til at fastlægge det i afsnit 2.1 anførte område matrikulært. 3. Zonebestemmelser 3.1 Området fastholdes som byzone. 4. Områdets anvendelse 4.1 Området anvendes til en enkeltstående dagligvarebutik til lokalområdets forsyning samt et ubemandet tankanlæg. 4.2 I området må der etableres en butik med et samlet areal på max m 2 bruttoetageareal. Bruttoetagearealet beregnes jævnfør Planlovens detailhandelsbestemmelser. 4.3 I området må der etableres et tankanlæg. 4.4 I lokalplanområdet må der opføres mindre bygninger og tekniske anlæg til områdets forsyning og drift. Bygninger, såsom transformerstation, må opføres med max 10 m 2 og ikke højere end 2,5 meter over terræn. Disse småbygninger skal udformes og placeres med hensyntagen til den øvrige bebyggelse enten indpasset i omgivelserne eller afskærmet med beplantning. Placeringen af transformerstation placeres som vist på lokalplankort , bilag B. 5. Udstykning 5.1 Der gælder ingen særlige bestemmelser. 6. Veje, stier og parkering 6.1 Området skal vejbetjenes fra Parkvej og Norddalsvej i overensstemmelse med principperne vist på Lokalplankort , bilag B. Side 7

10 Bestemmelser 6.2 Veje og parkeringspladser anlægges i overensstemmelse med principperne vist på Illustrationsplan , bilag C. 6.3 Til dagligvarebutikken skal der etableres mindst 1 p-plads pr. 25 m² etageareal % af bebygget eller befæstet areal kan afvande overfladevand til offentlig kloak. Det resterende overfladevand skal nedsives på matriklen 7. Ledningsanlæg m.v. 7.1 Ledningsanlæg i området skal sikres ved tinglyst deklaration. Herunder bestemmelser om vedligeholdelse. 8. Bebyggelsens omfang og placering 8.1 Bebyggelsesprocenten for området under et må ikke overstige Bebyggelse til butikken skal placeres indenfor byggefelt 1 som vist på lokalplankortet LP , bilag B. Bygningen placeres med en afstand til naboskel på 2.5 meter mod matr. nr. 1ha, 1hb, 1gæ og 1gø, som vist på lokalplankort LP , bilag B. 8.3 Arealet af automattankanlægget må maksimalt være 120 m² og skal placeres indenfor byggefelt 2 vist på lokalplankort LP , bilag B. 8.4 Bygningshøjden må ikke opføres i mere end 1 etage og 5,2 meter over eksisterende terræn. 8.5 Uden for de angivne byggefelter kan der etableres mindre bygninger såsom kundevognsskjul og cykelparkering. 9. Bebyggelsens udformning og ydre fremtræden 9.1 Taget udføres som fladt tag. Tagbeklædning skal udføres af zink eller tagpap. På tankanlæg må tagbeklædning dog ligeledes udføres af metal, PVC eller andet plastmateriale. Tagbeklædning må ikke udføres med blanke eller reflekterende materialer Facader skal fremstå som blank eller pudset murværk af teglsten. Mindre partier kan udføres i glas, træ, eller metalbeklædning. 9.3 Mindre bygninger såsom kundevognsskjul og cykelparkering skal udføres i lette konstruktioner. 9.4 Skiltning på bygninger skal ske efter følgende retningslinier: Skiltning skal udføres som enkeltbogstaver i en højde og bredde på maksimalt 0,7 meter og skal placeres plant på bygningens facade. Skilte skal relatere sig til virksomheden. Løbende eller blinkende lysreklame er ikke tilladt. 1 Ved blanke materialer menes reflekterende blanke metalplader, glaserede tagsten samt engoberede tagsten, der af Esbjerg Kommune vurderes at være blanke og reflekterende. Side: 8

11 Bestemmelser Hvis indgangen vender mod både adgangsvej og p-plads, må der opsættes op til to skilte med logo eller firmanavn. 9.5 Skiltning på terræn skal ske efter følgende retningslinier: Skiltning skal foregå på egen grund og inden for evt. bygge- og oversigtslinier. Der må inden for lokalplanområdet opstilles i alt to skilte og en pylon, med en placering i princippet som vist på illustrationsplanen på LP ,bilag C. Skiltene må have en maksimal bredde på 1,5 meter og en højde på 1,5 meter. Pylonen må have en maksimal højde på 6 meter over eksisterende terræn. Skiltning skal relatere sig til virksomheder, der er etableret inden for lokalplanområdet. Ved indkørsel til tankanlæg fra Norddalsvej må opstilles højst to indpile udført som lysskilt med en flade på ca. 0,25 m². På fritstående skilte eller pylon må kun logo eller tekst oplyses og ikke søjlen som helhed. 9.6 Solceller af reflekterende materiale må ikke være synlig fra vejen eller synlig fra matriklerne 1ha, 1hb, 1gæ og 1kh. 9.7 Opsætning af rullereklamer må kun foretages efter godkendelse af Esbjerg Kommune. 9.8 På hver ejendom kan opsættes én antenne i en højde der ikke overstiger tagryggen og antennen må ikke være synlig fra vej. 9.9 Varegården opføres som en lukket varegård. 10.Opholds- og ubebyggede arealer 10.1 Der skal etableres begrønning mod Parkvej og Norddalsvej i form af allétræer kombineret med en lav hæk, i princippet som vist på illustrationsplan , bilag C Hegn mod naboskel skal etableres som begrønnet støjskærm Støjskærmen skal være 2 meter høj og etableres mod matriklerne 1ha, 1hb, 1gæ, 1gø, 1kh, Fovrfeld By, Guldager Der etableres en 0,5 meter høj vold mellem kundeparkeringen og Parkvej Langs matrikelskel mod matr. nr. 1 ha, 1 hb, 1 gæ og 1 gø skal der reserveres et bælte på min. 0,8 meter til begrønning af hegn, i princippet som vist på Lokalplankort , bilag B Udendørs oplagring må kun ske bag afskærmning og må ikke fremstå synligt mod omgivelserne Henstilling af campingvogne, lystbåde og lign. må ikke finde sted på ubebyggede arealer. 11.Grundejerforening 11.1 Ingen krav om grundejerforeninger. Side: 9

12 Bestemmelser 12.Forudsætning for ibrugtagen af ny bebyggelse 12.1 Ny bebyggelse skal være tilsluttet kloak-, vand-, el- og fjernvarmenet, før den tages i brug Før ny bebyggelse tages i brug skal de i afsnit 6 nævnte parkeringsarealer være etableret i godkendt omfang eller garanteres etableret i takt med byggeriet Før ny bebyggelse tages i brug, skal de i 10.2 nævnte støjskærmende foranstaltninger og afskærmende beplantning og hegn være etableret eller garanteres etableret i takt med byggeriet. 13.Tilladelser i henhold til lokalplanen og andre myndigheder 13.1 Godkendelser, tilladelser og dispensationer i henhold til denne lokalplan meddeles af Esbjerg Kommune. Inden for lokalplanområdet skal der ud over ovenstående tilladelser søges særskilt tilladelse fra andre myndigheder jfr. nedenfor: 13.2 Jordforurening: Inden for lokalplanområdet kan der være ejendomme, der er eller bliver kortlagt iht. Lov om forurenet jord. For disse ejendomme skal Esbjerg Kommune give tilladelse efter jordforureningslovens 8, inden ejendommene tages i brug til miljøfølsom anvendelse (som f.eks. til boligformål). Før jord flyttes fra et kortlagt areal, skal det anmeldes til Esbjerg Kommune. 14.Aflysninger i Tingbogen 14.1 Ved lokalplanens endelige vedtagelse aflyses punkt 1 i deklaration af 24. januar 1977 omhandlende beplantningsbælte mellem to matrikler. De øvrige punkter i deklarationen gælder fortsat. Deklaration af 7. januar 1975 der omhandlende fri oversigt, aflyses ved lokalplanenes endelige vedtagelse. 15.Retsvirkninger Efter Byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må ejendomme, der er omfattet af planen, efter Planlovens 18 kun bebygges eller anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Lovlig eksisterende bebyggelse eller lovlig anvendelse, som er etableret før offentliggørelsen af planforslaget, kan fortsætte som hidtil. Byrådet kan ifølge Planlovens 19 meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Mere væsentlige afvigelser fra planen kan gennemføres ved tilvejebringelse af ny lokalplan. Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanens formål, fortrænges af planen. Andre servitutter kan eksproprieres, når det vil være af væsentlig betydning for planens virkeliggørelse. Side: 10

13 Bestemmelser Såfremt byggeforholdene i øvrigt ikke er reguleret i nærværende lokalplan, gælder Planlovens og Byggelovens bestemmelser. Esbjerg Kommune har påtaleret, for overtrædelse af bestemmelserne i nærværende lokalplan. 16.Vedtagelse Ovenstående forslag til Lokalplan nr udarbejdet efter Lov om planlægning, er vedtaget af Esbjerg Byråd den 20. december Johnny Søtrup borgmester Hans Kjær direktør for Teknik & Miljø Side: 11

14

15 ± gf 3 1bb 8 1fx 1fl 6 1gæ 6 1bk 1ki 1A 1kh 1B 1gø 123!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!! Norddalsparken 4 1ha 1ha 1hb 2 Norddalsvej 1bi 5!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!! 1aæ 3 28K 28L 1is 1bg 28M 28N Parkvej!! 1 3H 1bf F 28E 28D 28C Ege Allé 30 1cf 1at 114 1as 112 1ar ap 46 1aq 80 28B A ^!!!Lokalplangrænse Bilag A Lokalplan Matrikelkort Dato: Marts 2010 Mål 1: ,

16

17 ± Norddalsparken!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!! # # 1 3 Parkvej 2!! #!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!! Norddalsvej Ege Allé ^^ 0 12, !!!Lokalplangrænse Anvendelse Byggefelt 1 & 2 Byggefelt 3 - teknik Beplantningsbælter Grønt område Vej- og stiadgang # Tilslutning til vej Bilag B Lokalplan Lokalplankort Dato: December 2010 Mål 1:1000

18

19 !!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!! Lokalplangrænse Bilag C Lokalplan Illustrationsplan Dato: Mål 1:500 Meter 0 12,5 25

20

21