Højhuse i byerne TEMA. Boligmarkedet: København er den ledende indikator >> side 20

Transkript

1 Erhvervsmagasinet huset nr. 1 februar % flere boliger i Danmark på fem år ejendomsstatistikken TEMA Højhuse i byerne ingen dansk skyline i sigte >> side 8-16 Boligmarkedet: København er den ledende indikator >> side 20 Historisk domicil i Århus: På rundtur i den gamle studestald >> side 28 FOTO ISTOCKPHOTO

2

3 huset Erhvervsmagasinet 41. årgang nr. 1 februar 2009 Udgivet af Ejendomsforeningen Danmark Nørre Voldgade København K Telefon Fax info@ejendomsforeningen.dk Girokonto: Ansvarshavende redaktør Kommunikationschef Rikke Kristiansen rik@ejendomsforeningen.dk Direkte Redaktion Kommunikationskonsulent Anne Louise Frandsen alf@ejendomsforeningen.dk Direkte Layout Datagraf AS Annoncesalg DG Media as Telefon Fax epost@dgmedia.-dk Tema i næste nummer: Bæredygtighed i ejendomssektoren Oplæg 04 Leder: 2009 er skattens år 06 Markedsnoter 8 Tema: Ingen dansk skyline i sigte 12 Ørestadens pioner 14 En by med skyhøje ambitioner 16 Højhusprojekter på vej 18 Gæsteeksperten: Husk energimærkning fra den 1. juli 20 Nøgletal for ejendomsmarkedet: København som ledende indikator på boligmarkedet 22 Interview: 2009 er købers marked 24 Synspunkt: Boligkrisen eskalering eller eksplosion? 26 Økonomisk artikel: De unge er glade for private lejligheder 28 Domiciler: Fra fulde køer til entreprenante jyder 32 Interview: Hjælp... Skimmelsvamp! 34 Nyt fra Ejerlejlighedernes Landsforening: Fordelingstal i ejerforeninger Abonnement Egon Petersen Telefon: Tryk Datagraf Auning AS Bladet udkommer ti gange om året i begyndelsen af måneden (bortset fra januar og juli). ISSN Medlem af Danske Specialmedier Forsiden Colourbox oplæg Kære læser I årets første nummer af Huset sætter vi fokus på højhusene i byerne eller manglen på samme. For det kan se ud til, at flere projekter allerede dør på tegnebrættet. I dag findes der ikke et egentligt investeringsmarked for højhuse, men måske kan det blive fremtidsmusik med den unge generation? Det ser vi på. Vi har også et minitema i de kommende numre om domiciler. I dette nummer sætter vi fokus på Essex, som siger, de er meget mere end mursten. De har til huse i en nedlagt studestald i hjertet af Århus. FOTO JAN SOMMER Jeg vil gerne takke alle de læsere, som har bidraget til vores læserundersøgelse. Resultaterne fra undersøgelsen bruger vi løbende til at udvikle Huset. Læserundersøgelsen viser blandt andet, at vi har omkring læsere af hvert nummer af Huset. Hovedparten af vores læsere læser hvert nummer af Huset, og over halvdelen bruger mere end en halv time på at læse det enkelte nummer. Vi er meget glade for, at 89 procent af vores læsere synes, at Huset samlet set er enten godt eller meget godt. Undersøgelsen viser naturligvis også, at vi kan forbedre bladet. I dette nummer har vi allerede implementeret nogle af forslagene. Vi har blandt valgt at rykke vores markedsnoter frem, designet er også justeret lidt, og på side 18 kan du læse klummen Gæsteeksperten. God læselyst! Rikke Kristiansen Kommunikationschef Ejendomsforeningen Danmark 3

4 leder formanden har ordet 2009 er skattens år 2009 vil byde på mange opgaver og udfordringer for Ejendomsforeningen Danmark. Skatteområdet vil for alvor komme i fokus, når Skattekommissionen kommer med sit bud på en reform af skattesystemet den 2. februar Dækningsafgiften bør afskaffes med reformen, og forhåbentlig ændres reglerne for generationsskifte i ejendomsselskaber 2008 blev et år, som vi vil huske. Den finansielle uro satte sit præg på det danske ejendomsmarked, hvor økonomi og psykologi gik hånd i hånd. Det medførte, at pressen gav ejendomsmarkedet stort fokus og som regel med en noget dyster retorik. Der er ingen tvivl om, at den finansielle uro også bliver en udfordring i 2009, hvor vi kan frygte, at den økonomiske krise sætter mange flere spor i dansk erhvervsliv. Årets vigtigste politiske udfordring bliver derfor skatterne. Lavere skat er afgørende, hvis fremtidens vækst og velstand skal sikres. Den 2. februar fremlægger regeringens skattekommission som nævnt sine forslag til en samlet reform af det danske skattesystem, som kan danne baggrund for de politiske forhandlinger om gennemførelsen af en skattereform. Kommissionen blev nedsat for et år siden med den tidligere socialdemokratiske sundheds- og skatteminister Carsten Koch som formand. Nedsættelsen af personskatten har politisk fokus, hvilket også er ganske fornuftigt, når vi bl.a. ønsker, at virksomhedernes medarbejdere skal yde en ekstra indsats. Incitamentet for at yde den indsats skal naturligvis være til stede. Men vi må også forvente, at kommissionen tager fat på andre uhensigtsmæssigheder i det nuværende skattesystem. Regeringen gennemførte tilbage i 2001 skattestoppet, men det omfattede desværre ikke dækningsafgiften. Dækningsafgiften er en særskat på erhvervsejendomme, som mange kommuner pålægger erhvervslivet. Formanden for Lejernes LO i hovedstaden, Helene Toxværd, giver også udtryk for sin undren over afgiften i Vi lejere fra november 2008, da dækningsafgiften også kan medføre stigninger i huslejen på boliglejemål. Dækningsafgiften varierer fra kommune til kommune, men navnlig i København har der været tale om store stigninger gennem de seneste år. Det giver en uhensigtsmæssig forvridning af konkurrencen mellem de forskellige kommuner, ligesom det er svært at se det rimelige i denne særskat på erhvervsejendomme. Særskatten bør derfor afskaffes i det nye skattesystem. Ejendomsforeningen Danmark har også længe arbejdet for at få ændret reglerne for succession i ejendomsvirksomheder også kaldet for generationsskifte. I dag sidestilles sådanne virksomheder med de såkaldte pengetanke, hvilket begrænser arvingernes muligheder for at køre virksomheden uændret videre. Vi mener, at ejendomsvirksomheder selvfølgelig skal ligestilles med alle andre erhvervsvirksomheder. Vi har da også tidligere fået et positivt tilsagn fra skatteministeren om at få ændret de nuværende regler, så vi må forvente, at reformen tager hånd om det. Vi vil naturligvis følge Skattekommissionens anbefalinger op i næste nummer af Huset. Godt nytår! FOTO EBBE FORUP John R. Frederiksen Formand Ejendomsforeningen Danmark 4

5

6 markedsnoter Nyt fra Christiansborg Ny chefjurist i ED Ejendomsforeningen Danmark har ansat advokat Liselotte Almosetoft som chefjurist. Liselotte er 54 år og kommer fra Køge Kommune, hvor hun også var chefjurist. Liselotte leder ED s juridiske afdeling, som blandt andet yder telefonrådgivning til ED s medlemmer og udbyder kurser. FOTO EBBE FORUP Lovforslag om at ændre ophævelsesproceduren i lejeloven Velfærdsministeriet har fremsat et lovforslag, L 92 af 11. december 2008, om ændring af lejeloven m.fl. Lovforslaget vil indebære, at proceduren for ophævelse af boliglejemål ved betalingsmisligholdelse ændres, så det bliver vanskeligere at udsætte lejere på grund af betalingsmisligholdelser. Lovforslaget indeholder følgende forslag til ændringer: - påkravsfristen efter lejelovens 93, stk. 2, som i dag er på 3 dage, forlænges til 14 dage - påkravsgebyret, som i dag beregnes som 137 kr. (2009-niveau) med tillæg af 2 procent af det skyldige beløb over kr., ændres, således at påkravsgebyret fremover udgør 250 kr. (2009-niveau) uafhængigt af restancens størrelse Lovændringerne forventes at træde i kraft den 1. april FOTO EBBE FORUP Ejendomsforeningen Danmark finder lovforslaget helt uacceptabelt og har afgivet et omfattende høringssvar til Velfærdsministeriet. Høringssvaret kan læses på eller i denne måneds nummer af Huset Jura. Lovforslag nr. 92 af 11. december 2008 om ændring af lov om leje af almene boliger, lov om leje og forskellige andre love. Gåhjemmøde om konkurs i Århus Onsdag den 25. februar 2009, klokken holder ED forum for ejendomsadministration et gratis gåhjemmøde om konkurs hos Essex, Skovvejen 11, 8000 Århus C. På gåhjemmødet vil advokat Per Christensen fra Bech-Bruun advokatfirma belyse emnerne: ledelsens og rådgivernes ansvar i trængte ejendomsselskaber, rekonstruktionsmodeller i praksis, bankaftaler til sikring af ejendomsselskabets videre drift og principper for drift og ledelse af ejendomsselskaber, der er under rekonstruktion. Tilmeld dig på 6

7 Ny vejledning om vurdering af erhvervsejendom Der har vist sig at være behov for en dansk vejledning om god skik for vurdering af erhvervsejendomme, som er baseret på internationale standarder for regnskabspraksis og vurdering. Ejendomsforeningen Danmark har derfor sammen med RICS Danmark udgivet en ny vejledning, som koster 50 kr. og kun 40 kr. for medlemmer. Køb den på Gratis konference om skimmelsvamp i Århus Mandag den 2. marts 2009 klokken hos Nykredit, Domkirkepladsen 1, 8100 Århus C. Hør blandt andre civilingeniør Jens Kornum fra Goritas Bygningsundersøgelser fortælle om, hvordan skimmelsvampen opstår, og hvordan slipper vi af med den igen. Advokat Erik Aagaard Poulsen, Advokaterne i Jyllandsgaarden A/S, diskuterer de juridiske konsekvenser, mens Nykredit klarlægger de forsikringsmæssige udfordringer ved et angreb af skimmelsvamp. ERHVERVSMÆGLERNE Tilmelding senest 16. februar 2009 på info@ejendomsforeningen.dk, telefon eller via Konferencen er arrangeret af Ejendomsforeningen Danmark i samarbejde med Jydske Grundejerforeninger og Nykredit. Nye tal fra IPD Dansk Ejendomsindeks De nye tal fra IPD Dansk Ejendomsindeks imødeses med stor spænding. Den seneste tids uro på de finansielle markeder har også påvirket det professionelle danske ejendomsmarked, og efter en årrække med flotte totale afkast på ejendomme er forventningerne til de kommende års totale afkast mere afdæmpede. IPD Dansk Ejendomsindeks 2008 offentliggøres torsdag den 26. februar, kl i Ejendomsforeningens Danmarks lokaler, Nørre Voldgade 2, 1358 København K. Alle er velkomne til at deltage. Udlejede butiksjerlejligheder til salg 3 velbeliggende ejerlejlighedsbutikker på godt lokalt strøg på Vesterbro udbydes til salg. De 2 af ejerlejlighederne er udlejet til pizzeria med samlet lejekontraktsareal på 81 kvm og udlejet til en årlig leje af kr Den 3. ejerlejlighed er udlejet til kiosk med bruttoareal på 47 kvm. og udlejet til en årlig leje af kr Ejerlejlighederne er i øvrigt beliggende i ejendom, der har været underlagt byfornyelse. Ejendommen fremstår således i pæn og velholdt stand. Lundsgaard Johansen... Stats.aut. ejendomsmæglere og valuarer MDE Toldbodgade 55,1253 København K Tlf Fax lj@lundsgaard-johansen.dk www: lundsgaard-johansen.dk 7

8 TEMA Højhuse i byerne Ingen dansk skyline i sigte Storstilede højhusprojekter dør ofte på tegnebrættet. Med den nye generation af unge kommer vi måske til at se flere højhusvisioner blive realiseret. Men en skyline i de danske byer er ikke i vente. De danske grundpriser og lejeniveauer er for lave Thomas Wenzell Olesen (t.v.) og Søren Møller Christensen (t.h.) i Ørestaden, hvor højhuset Copenhagen Towers skyder op 8

9 Blå bog Blå bog Thomas Wenzell Olesen Director, International Investment, hos Colliers Hans Vestergaard Cand.polit. 31 år Søren Møller Christensen Partner i Hausenberg siden firmaets grundlæggelse i 2000 Cand.mag. i europæisk etnologi fra Københavns Universitet 33 år FORFATTER ANNE LOUISE FRANDSEN FOTO STEEN WREM KPMG Huset i Århus, Den hvide Facet i Vejle, Radisson SAS Royal i København. Alle større danske byer har et højhus, og flere byer barsler med nye højtragende projekter. Et egentligt investeringsmarked for højhuse i Danmark eksisterer dog ikke. Der er måske ejendomme i Danmark på over 50 meter, som kan betragtes som investeringsejendomme. Og mange af dem er ejet af den virksomhed, der bor i huset. Der er generelt få højhusejendomme i Norden. Der er ikke økonomi i det. Jorden er ikke så knap en ressource, som i storbyer som New York, Tokyo og London, siger Thomas Wenzell Olesen. Han er director i International Investment hos erhvervsejendomsmægleren Colliers Hans Vestergaard og har for nylig undersøgt højhusmarkedet. Et fåtal af investorer, som pensionskasserne, de tyske fonde, og internationale investorer som eksempelvis Tishman Speyer, satser på den supergode beliggenhed og prestigeejendomme. De fokuserer ikke på højhuset som sådan, men højhusene findes ofte på disse attraktive placeringer. Højhuset med en god beliggenhed er en investering med lav risiko. Den giver et lavt afkast, men har til gengæld også en lav risiko for ikke at kunne genudlejes. På investeringsmarkedet er højhuse, på grund af deres ofte gode beliggenhed, da også noget af det, der stadig handles trods finanskrisen. Ejendommene med de bedste beliggenheder, herunder højhuse, holder afkastet godt i disse tider også internationalt set. Risikoen er fortsat lav på denne type ejendomme. Det er de allerbedste ejendomme, der stadig handles, mens de mindre gode overhovedet ikke handles, fortæller Thomas Wenzell Olesen. Da grundprisen ofte er høj, er opskriften på et rentabelt højhusbyggeri, at et toplejeniveau kan opretholdes. For det er dyrt at bygge i højden. Det kan svare sig på steder som Manhattan, hvor grundpriserne er ekstremt høje, grundet et højt lejeniveau og en ofte høj bebyggelsesprocent på grunden. I Norden har det derimod vist sig, at bebyggelsesprocenter og lejeniveauer er for lave, mener Thomas Wenzell Olesen. I Danmark har vi lave lejeniveauer i forhold til internationale standarder. Derfor ser vi ikke meget højhusbyggeri i Danmark, mens efterspørgslen efter kontorkvadratmeter er høj i byer som finanscentrummet London, og det presser lejeniveauerne op. Og så har Danmark ikke samme tradition for højhuse som i andre lande. En fordel ved et højhus som investering er, at man typisk let kan dele ejendommen op i flere lejemål. Har du 10 etager af m 2, så er den ejendom sværere at opdele end en ejendom med 18 etager, som nemt kan deles i enheder, som er lette at tilgå. Nogle kontorejendomme er simpelthen for store, og det giver problemer i forhold til reception, elevator osv., fortæller Thomas Wenzell Olesen. Omvendt kan smalle og slanke højhuse give for få m 2 per etage, så de ikke er attraktive for de lejere, der ønsker åbne kontorlandskaber. For at få et arbejdsflow og et velfungerende samarbejde skal virksomhederne have over 500 og helst 1000 m 2 per etage, så man ikke hele tiden skal løbe op og ned på trapperne eller spilde tiden ved elevatoren, fortæller Søren Møller Christensen. Han er etnolog og partner i Hausenberg, et rådgivningsfirma, der arbejder med byudvikling, planlægning og arkitektur. Firmaet har bl.a. været konsulent i den indledende fase til det nye højhusprojekt på Langelinie i København. Amtssygehuset i Herlev er med sine 120 meter den højeste bygning i Danmark. Det er naturligvis ingen højde i forhold til højhuse i byer som New York og Dubai. Men det er højt for danskerne alt for højt for mange af os. I de sidste par år har protesterne runget højt, og den politiske vilje har ofte manglet til de højtragende byggeprojekter, der har været på tegnebrætterne. De seks højhuse på Krøyers Plads på Christianshavn i København blev nedstemt i Københavns Borgerrepræsentation i foråret Det skete efter massive protester fra Københavns borgere. Blandt andet opstod >> Især i disse tider, hvor der er fokus på cashflow og eliminering af risiko, er der ingen tvivl om, at et velbeliggende højhus er en lavrisikoinvestering, præget af lave afkast. De har typisk en god beliggenhed og derfor en lav genudlejningsrisiko. Thomas Wenzell Olesen 9

10 TEMA Højhuse i byerne Hvad skete der med Københavns højhusstrategi? I 2007 fremlagde Ritt Bjerregaard og Klaus Bondam deres højhusstrategi for København, som skulle åbne op, for at byen kunne få en ny skyline. Den nye højhusstrategi skulle tilsidesætte kravet i Kommuneplan 2005 om, at højhuse kun kan placeres uden for det historiske byområde. Den 28. august 2008 blev det dog besluttet i Københavns Borgerrepræsentation, at der ikke kan bygges højhuse i det historiske byområde, herunder ved Tivoli og Nørre Voldgade. Kun Socialdemokraterne stemte imod. Det ser ud til, at højhusstrategien er sendt til tælling, men det betyder ikke, at der slet ikke kan eller vil blive bygget højt i København. Nu vil projekterne blot blive behandlet sag for sag. Der udvikles jo stadig højhusprojekter i bl.a. Nordhavn og Ørestad, og helt konkret er der et projekt på vej, der forbinder Marmormolen og Langeliniespidsen i 65 meters højde, siger etnolog Søren Møller Christensen. foreningen Københavnere mod fejlplacerede højhuse som reaktion på projekteringen af højhusene. Tivoli præsenterede i 2006 et 102 meter højt boligtårn ved den gamle have, tegnet af Norman Foster. Projektet blev indstillet, da Københavns politikere vendte tommelfingeren nedad i juni Projekt SkyHouse på 20 etager i Horsens har også været ude i modvind. Det første lokalplanforslag blev afvist af Kulturarvsstyrelsen. Den 80 meter høje bygning lå efter styrelsens mening for tæt på en fredet toldbygning. I august 2008 blev en ny lokalplan for området, hvor Sky- House var flyttet, dog godkendt, og styrelsen har trukket sin indsigelse tilbage. Horsens er nu ved at gøre plads til det nye byggeri. Hvorfor er det så svært at få lov til at bygge i vejret? Ifølge etnolog Søren Møller Christensen er det ikke kun skygge, turbulens, byggerod eller skærpet trafik til og fra højhuset, der skaber utilfredshed og modvilje hos os. Et nyt højhusprojekt skaber altid indsigelser fra borgerne, fordi det udfordrer, hvad området, som højhuset skal ligge i, handler om. Når man vil bygge et højhus i Københavns indre, så bliver der protester, fordi højhuset bryder med mange borgeres billede af København som en flad by med tårne. I forstadsområderne kommer indvendingerne, fordi højhuset udfordrer den gode fortælling om forstæderne, der handler om parcelhuset, forklarer Søren Møller Christensen. Han fremhæver, at højhusprojekter i de områder, der er relativt ukendte og uden en velkendt historie, eksempelvis nye bydele som Ørestaden og Nordhavnen på Sjælland, går lettere igennem. Blandt andet er et boligtårn, der kaldes Fyrtårnet, på 48 meter på Amerika Plads i Nordhavnen og Ferrings kontorhus på 80 meter i Ørestaden blevet en realitet. Søren Møller Christensen tilføjer, at protesterne mod højhusbyggeri muligvis bliver færre, da det især er 68 er-generationen, der er imod højhuse. Mange unge vil tværtimod gerne være med til at brande den danske hovedstad som metropol. De unge tilhører en generation, der har været meget i andre storbyer, og som synes, at Danmark skal kunne det samme. De vil have, at vi viser, at danskerne også tør. Men den fortsatte støtte afhænger selvfølgelig af, om der bliver bygget nogle højhuse, som de kan lide, understreger han. Hvad skal vi så forvente os af fremtiden? Kommer de danske storbyer til at vokse ind i himlen? Vi vil ikke få byer, der kun består af højhuse. Men fremover er det oplagt at bygge tæt og relativt højt omkring bl.a. forstædernes stationscentre. Så får man flere byggekvadratmeter per grundareal og dermed en højere bebyggelsesprocent. Det skaber en anden type liv, end man har i dag i forstæderne, og fremmer bæredygtighed, da man kobler sig op på tognettet, siger Søren Møller Christensen. Heller ikke Thomas Wenzell Olesen tror på en fremtid med danske byer i skyerne. Tiderne er ikke til den form for byggeri lige nu. Der er jo en vis risiko forbundet med at gå ind i sådan et byggeri. Men fremadrettet vil der sikkert komme et par højhusprojekter i København. Men forudsætningen for mere højhusbyggeri er et højere lejeniveau og større efterspørgsel efter kvadratmeter i Danmark. Så en skyline i København, det tror jeg ikke på, slutter Thomas Wenzell Olesen. alf@ejendomsforeningen.dk Dumpekarakter til Turning Torso Der er ikke økonomi nok i byggegrundene til, at det kan svare sig at bygge et højhus. Eksempelvis har Turning Torso i Malmø, som er Skandinaviens højeste bygning, givet milliardunderskud. De har ikke kunnet sælge lejlighederne. Det er nok, fordi der ikke har været økonomi i det fra starten. Turning Torso har været for dyrt og har en dårlig beliggenhed. Det er en dårlig investering. Så vil jeg hellere råde folk til at købe en kontorejendom på Stortorget i Malmø på 4 etager, siger Thomas Wenzell Olesen. Malmø har brugt Turning Torso til at brande sig, men det har været en ekstremt dårlig forretning for dem. Bygherren HSB har tabt et enormt beløb på højhuset. Og man kan som by også brande sig på andre mere sofistikerede måder, som jeg personligt foretrækker, der handler om byens liv, de mennesker, der bor der, og de oplevelser, man kan have i byen, siger Søren Møller Christensen. 10

11 11

12 TEMA Højhuse i byerne Ørestadens pioner På 20. etage kan Ferrings højhus svinge 11 cm til hver side, når vinden er af stormstyrke. Det kan mærkes FORFATTER ANNE LOUISE FRANDSEN FOTO FERRING PHARMACEUTICALS A/S Det sorte højhus lå som eneste bygning på et fladt stykke land, da medicinalvirksomheden Ferring flyttede til Ørestad i Siden er kontorhuse, storcenter og ejerboliger skudt op, men det markante tårn beholder sin status som bydelens vartegn Det er en skam, at du kommer på en overskyet dag. Når vejret er klart, kan vi se til både Sverige og Stevns Klint, siger bestyrelsesformand Ole Kjerulf-Jensen til Husets udsendte, der er på besøg i Ferring Pharmaceuticals højhusdomicil på 20 etager i Ørestad City. Dårligt vejr eller ej udsigten er stadig storslået fra mødelokalet på 19. etage. Det 80 meter høje domicil ligger et stenkast fra metrostationen Ørestad, 50 meter fra storcentret Fields og bliver snart nabo til det nye kontorkompleks Neroport, der bygges på grunden ved siden af. Da højhuset stod klar til indflytning 2. januar 2002 efter halvandet års byggeproces, var Ferrings ansatte de første beboere i Ørestad City. Byggeriet blev gennemført som et partneringsamarbejde mellem byggeriets parter, baseret på en aftale om at dele de økonomiske risici og gevinster. Partneringmodellen var meget ny på det tidspunkt, og det var usikkert, om det ville give en højere byggepris. Men samarbejdet fungerede. Vi blev færdige til det planlagte tidspunkt. Det skyldtes ikke mindst, at vi i styregruppen kunne træffe beslutningerne hurtigt, fortæller Ole Kjerulf-Jensen. Ferrings ledelse besluttede i 1990 erne, at det var på tide at flytte fra virksomhedens lokaler i Vanløse. Et nyt hovedkontor skulle bygges, og da Ferring er en international virksomhed, skulle det nye domicil ligge 12

13 TEMA tæt på lufthavnen. På den tid var det daværende Ørestadsselskab ved at lokke nye byggeprojekter til Ørestaden. Det lå i kortene, at Ferrings nye domicil skulle være højtragende. Ørestadsselskabet ville nemlig, at det første byggeri i Ørestad City skulle være spektakulært et vartegn for den spirende bydel. Ferring valgte at benytte arkitekten bag bl.a. Operaen i København, Henning Larsen, som skabte huset, der former sig som et L med tre etager til laboratorier i bunden og det 20-etagers tårn ved siden af. Med vores nye domicil ønskede vi at sende et signal om, at vi er en højteknologisk virksomhed med et markant og æstetisk domicil lavet af gode materialer, fortæller bestyrelsesformanden. Han erkender, at et mere typisk domicil med et større etageareal er billigere at bygge og kan give et mere sammenhængende hus. Vi bruger elevatoren og trapperne mere end i andre bredere bygninger, siger bestyrelsesformanden. Til gengæld er det smalle tårn nyttigt, når Ferring skal rekruttere nye ansatte. Jeg tror på, at huset hjælper os med at tiltrække og fastholde arbejdskraft. Når vores medarbejdere siger: Jeg arbejder i Ferringbygningen, så ved folk, hvad de taler om. Sådan sagde man ikke, da vi boede i Vanløse. Så der er kommet en stolthed over at arbejde her, siger Ole Kjerulf-Jensen. Placeringen i et trafikalt knudepunkt har også betydet, at Ferring kan skaffe arbejdskraft fra Sverige. 120 ud af de 360 medarbejdere i huset pendler mellem Sverige og Ørestad City. Telefonen ringer ofte hos Ferring med ønsker fra virksomheder om at låne mødelokalerne på 20. sal til et særligt arrangement. Og Ferrings domicil får stadig en langt mere massiv omtale i medierne, end Ole Kjerulf-Jensen havde forventet. Han er ikke i tvivl om, at huset har givet virksomheden en ny identitet. Tidligere var der ikke mange uden for medicinalverdenen, der kendte til os. Det er anderledes nu. Det kan godt være, at folk ikke ved, hvad Ferring laver, men de ved, at vi eksisterer, fordi de kan huske vores domicil, fortæller Ole Kjerulf-Jensen. alf@ejendomsforeningen.dk Blå bog Ole Kjerulf-Jensen Bestyrelsesformand i Ferring Pharmaceuticals A/S Havde ansvaret for opførelsen af højhusdomicilet Har været 34 år hos Ferring Fakta Ferrings højhusdomicil Har kostet 400 mio. kr. Har et areal på m 2 + to etager kælder Stod klar til indflytning 2. januar 2002 Blev opført efter partneringaftale 360 medarbejdere har deres gang i huset 13

14 TEMA Højhuse i byerne Light House-projektets mest iøjefaldende vartegn er et højhus med erhverv, boliger og offentlig tilgængelig udsigtsplatform En by med skyhøje ambitioner I de danske kommuner arbejdes der med højhuspolitikker og skyskrabervisioner. Frontløberen er Århus, men byggeriet lader vente på sig FORFATTER ANNE LOUISE FRANDSEN ILLUSTRATION 3XN, UNSTUDIO OG GEHL ARCHITECTS Århus Kommune var i 2006 Danmarks første kommune, der vedtog en såkaldt højhuspolitik, som åbnede op for flere højhusbyggerier i byen. Højhuspolitikken i Århus blev til på grundlag af, at Århus Byråd ønskede et styringsinstrument i relation til højhusbyggeri, fortæller borgmester Nicolai Wammen (S), der, siden han blev borgmester i november 2005, har haft ambitioner om at lade Århus skyde i vejret. Højhuspolitikken udpeger en række steder, hvor højhuse ikke anbefales, og områder, hvor højhusbyggeri ikke udelukkes af kommunen. Politikken giver også bygherrer et overblik over de dokumentationskrav, der stilles til højhusprojekter. Århus ambitiøse pionerprojekt er højhuset Light House, som med sine planlagte 142 meter bliver Danmarks højeste bygning. Placeret på Århus Havn skal fyrtårnet være byens nye vartegn. Projektet er første skridt mod at gøre den gamle industrihavn til en ny og levende bydel. Udviklingen af området omkring Light House er den største byplanlægningsmæssige indsats i 100 år i Århus, fortæller stadsarkitekt i Århus Kommune Gøsta Knudsen. Men i 2008 fik konsortiet bag Light House-projektet problemer med at finansiere det fulde byggeri, og der har siden været tvivl om, hvorvidt projektet ville blive en realitet. I december 2008 blev det dog besluttet at bygge første etape af byggeriet, der består af almene boliger, ungdomsboliger og et hotel. Århus Byråd har netop besluttet, at en del af Light House-projektet gennemføres som oprindeligt planlagt, men selve højhuset opføres først senere, siger borgmester Nicolai Wammen. Det er stadig uvist, hvornår anden etape af byggeriet udføres. Stadsarkitekten slår fast, at Light House ikke handler om at blive byen med Danmarks højeste hus: Light House bliver først og fremmest et vartegn for byen, der kan ses fra Djursland, og når man kommer sejlende mod Århus. Og udviklingssekretariatet for området har da også allerede fået henvendelser fra hele verden fra folk, som er nysgerrige omkring projektet. Så når anden etape af byggeriet og dermed højhuset er færdigt, vil det få en stor effekt for byen, siger Gøsta Knudsen. Århus har andre højhusprojekter på tegnebrættet. Blandt andet har kommunen fået forespørgsler omkring opførelsen af to høje huse ved Randersvej i det nordlige Århus og tre højhuse ved Viborgvej vest for Århus på op til 100 meter. I Århus-forstaden Lisbjerg kan der i fremtiden også skyde højhuse op. Men man forventer også i Århus Kommune, at den finansielle situation og faldende anlægsaktivitet vil ramme byen. Mange henvender sig til os med højhusprojekter. Men vi er ikke nået så langt endnu, at der er blevet lavet nye lokalplaner, siger Gøsta Knudsen. Hvad kan højhuse give til en by som Århus, som almindelige bygninger ikke kan? Højhuse giver identitet til byen og har en brandingværdi. Med den globalisering, vi har, betyder æstetik meget, når man skal tiltrække arbejdskraft. Det er vigtigt at have bygninger og byrum, som sætter sig fast på nethinden, siger Gøsta Knudsen, som også fortæller, at en arkitekturpolitik for Århus Kommune er på trapperne i løbet af 2009, der skal sikre byen en levende arkitekturdebat. alf@ejendomsforeningen.dk Generelt blev højhuspolitikken positivt modtaget. Borgmester Nicolai Wammen 14

15 Fakta Light House Light House er placeret på den yderste del af Århus Havn mod nord. Denne nye bydel skal bestå af ca m 2, fordelt med ca m 2 boliger og ca m 2 erhverv. Konsortiet bag Light House er Landic Property, Arbejdernes Andels Boligforening (AAB) og Boligforeningen Ringgården. Læs mere på Blå bog Blå bog Gøsta Knudsen Stadsarkitekt i Århus Kommune siden november 2007 Uddannet arkitekt m.a.a. Har været rektor for Arkitektskolen i Århus og Danmarks Designskole Nicolai Wammen Borgmester i Århus Kommune siden november 2005 Uddannet cand.scient.pol Medlem af Folketinget , hvor han var Socialdemokraternes finansordfører FOTO PALLE PETER SKOV 15

16 TEMA Højhuse i byerne Højhusprojekter på vej Sky Village i Rødovre Kommune Foto: MVRDV og ADEPT Arkitektvirksomhederne MVRDV og ADEPT s projektforslag Sky Village har vundet Rødovre Kommunes konkurrence om at få opført et markant arkitektonisk bygningsværk i Rødovre. Bygningen bliver ca. 100 meter høj. Copenhagen Towers i Ørestaden Foto: Sjælsø Sjælsø bygger i Ørestaden Copenhagen Towers. Det samlede projekt består af fem etaper med et samlet areal på m 2. Projektet rummer to høje bygninger på hver 85 meter et 25-etagers hotel og et 20-etagers kontorhøjhus. De to tårne på Marmormolen og Langelinie Foto: By & Havn Tårnet på Marmormolen bliver 24 etager højt, mens tårnet på Langeliniespidsen bliver lidt højere med sine 27 etager. Broen, der forbinder de to molespidser, udgår fra tårnenes 17. etage, der ligger 65 meter over havets overflade. SkyHouse i Horsens Foto: Casa Entreprise SkyHouse er et 20-etagers højhus, som planlægges på havnetrekanten på Horsens Havn. Bygherre er virksomheden Skyhouse A/S, og totalentreprenør er Casa Entreprise. SkyHouse bliver 80 meter højt. 16

17 17

18 gæsteeksperten Husk energimærkning fra den 1. juli Datoen, hvor de nye regler om energimærkning træder i kraft, nærmer sig. Månedens gæsteekspert giver her de vigtigste pointer videre FORFATTER MOGENS DÜRR, JURIDISK KONSULENT I ED FOTO JAN SOMMER Den 1. juli 2009 træder de nye regler om energimærkning i kraft. ED har de seneste år jævnligt omtalt de nye regler i Huset Jura senest i Huset Jura nr. 1, februar 2008, side 4-5. Da ikrafttrædelsesdatoen for reglerne som har været udskudt flere gange nu efterhånden nærmer sig, er der anledning til på ny at omtale reglerne. Pr. 1. juli 2009 sænkes grænsen for, hvilke ejendomme der er omfattet af kravet om regelmæssig energimærkning, fra de nuværende m² til m². For udlejningsejendomme og ejendomme tilhørende andelsboligforeninger og ejerforeninger skal man dog være opmærksom på, at det er nødvendigt at foretage regelmæssig energimærkning uanset størrelsen af etagearealet. En energimærkning er gyldig i maksimalt 5 år, og energimærkningen skal derfor fornyes mindst hvert 5. år. Der er i dag krav om udlevering af kopi af energimærkningen for en ejendom ved salg, herunder ved salg af ejerlejligheder. Fra den 1. juli 2009 er der tillige pligt til at udlevere kopi af energimærkningen ved overdragelse af andelsboliger og ved indgåelse af lejeaftaler. Pligten til at udlevere kopi af energimærkningen ved indgåelse af lejeaftaler gælder både for lejeaftaler om beboelseslejemål og lejeaftaler om erhvervslejemål og uanset lejemålets størrelse. Da der jævnligt forekommer overdragelser af andele i andelsboligforeninger og udlejning af lejemål i udlejningsejendomme, indebærer kravet om udlevering af kopi af energimærkningen, at der nødvendigvis også må foretages regelmæssig energimærkning i sådanne ejendomme, uanset om etagearealet er over eller under m². Da en energimærkning er gyldig i op til 5 år, vil udgifterne til energimærkning af ejendomme typisk forekomme hvert 5. år. Hermed opstår spørgsmålet om, hvorledes udlejere får refunderet deres udgifter. Ministeriet for Transport og Energi har i 2005 forholdt sig til spørgsmålet og givet en kort redegørelse for, hvilke udgifter der kan medtages i varmeregnskaber. Ministeriets redegørelse er refereret i Huset Jura nr. 1, februar 2006, side 9. Socialministeriet, nu Velfærdsministeriet, har også haft anledning til at forholde sig til spørgsmålet om refusion af udlejers udgifter. Ministeriet har i 2006 ved besvarelsen af to spørgsmål bl.a. tilkendegivet: at udgifter til påbudte månedlige registreringer af forbrug af energi og vand samt udgifter til påbudt kontrol af energi- og vandforbrugende installationer kan medtages i varmeregnskabet at udlejere er berettiget til at fordele udgiften til energimærkning i varmeregnskaberne for en 5-årig periode i stedet for at opkræve beløbet i førstkommende varmeregnskab. Ministeriets besvarelser er refereret i Huset Jura nr. 8, december 2008, side 8. ED er enig i ministeriets konklusion om, at udgifter til nødvendige kontrolmålinger m.v. også kan medtages i varmeregnskabet, men ED er dog indtil videre ikke bekendt med huslejenævnsafgørelser m.v., som godkender dette. Efter ED s opfattelse er ministeriets konklusion om, at udgifterne til energimærkning kan fordeles over flere års varmeregnskaber, noget mere usikker. ED er ikke bekendt med huslejenævnsafgørelser m.v., som godkender en sådan fordeling af udgifterne til energimærkning. ED mener i øvrigt ikke, at det er hensigtsmæssigt for udlejerne at foretage en sådan fordeling af udgiften til energimærkning. Denne fordeling vil medføre, at udlejer skal afholde udgifterne i det første varmeregnskabsår og først opnå fuld refusion af udgifterne i løbet af en 5-årig periode uden forrentning af det udlagte beløb. Efter ED s vurdering er det både mest forsvarligt og mest hensigtsmæssigt, at udgifterne til energimærkning medtages i det varmeregnskab, som vedrører den varmeregnskabsperiode, hvor energimærkningen er udført. Udlejerne skal dog i den forbindelse være opmærksomme på, om medtagelsen af udgiften til energimærkning vil medføre, at lejernes acontobetalinger ikke modsvarer de forventede varmeudgifter, således at lejerne eventuelt skal foretage større efterbetalinger efter aflæggelse af varmeregnskabet. Hvis udlejer vil sikre sig, at acontobetalingerne modsvarer de forventede varmeudgifter, kan udlejer derfor være nødt til at varsle en stigning i lejernes acontobetalinger. Det skal i givet fald ske med 6 ugers varsel til en betalingstermin, jf. lejelovens 38, stk. 1. Der er ikke særlige formkrav til en varsling om forhøjelse af acontobetalingen, men varslingen bør dog naturligvis være skriftlig. Samtidig bør udlejer så være opmærksom på, om der er behov for at nedsætte acontobetalingerne i det efterfølgende varmeregnskabsår, for at de ikke kommer til at overstige de forventede varmeudgifter. 18

19 interne arrangementer Fællesforeningen af Grundejerforeninger på Sjælland, Lolland-Falster, Møen og Bornholm indbyder til orienteringsmøde I samarbejde med Ejendomsforeningen Danmark inviteres hermed til orienteringsmøde fredag den 6. marts 2009, kl på Hotel Hvide Hus, Strandvejen 111, 4600 Køge Dagens program 9.00 Ankomst, morgenkaffe Velkomst og indledning af Fællesforeningen v. Jens Thoregaard Den økonomiske situation og finansieringsmuligheder v. finansrådgiver Jesper Mathiassen, Nykredit Pause Hvad er forbedringer i lejemål? Frokost Beregning af forbedringsforhøjelser Pause Varsling af forbedringsforhøjelser Tvister 15:45 Afslutning Arrangementet står åbent for medlemmer af Fællesforeningen. Deltagerantallet er begrænset. Målgruppen er ejere og administratorer med begrænset kendskab til lejelovgivningen samt lægdommere og nævnsmedlemmer. Oplægsholdere Juridisk konsulent, advokatfuldmægtig Mogens Dürr og juridisk konsulent, advokat Timmy Lund, begge fra Ejendomsforeningen Danmark, og finansrådgiver Jesper Mathiassen, Nykredit. Deltagerpris Kr. 200,00 for medlemmer. Kr. 400,00 for ikke-medlemmer Boliglægdommere og nævnsmedlemmer gratis. Tilmelding senest fredag den 20. februar Beløbet vedlægges på check eller indsættes på bankkonto: Tilmelding hos Fællesforeningen af Grundejerforeninger på Sjælland, Lolland- Falster, Møen og Bornholm v. Dan Koefoed, Amalievænget 37, 4900 Nakskov. dk@aa-m.dk. Fax:

20 nøgletal for ejendomsmarkedet København som ledende indikator på boligmarkedet Det er ikke lang tid siden, at boligmarkedet var præget af store prisstigninger, lave udbudstider og et fåtal af boliger til salg. Denne udvikling vendte, og på det seneste er boligmarkedet kendetegnet ved prisfald, høje udbudstider og historisk mange boliger til salg. Især København har oplevet både opturen og den efterfølgende nedtur. FORFATTER SOFIE JENSEN Udviklingen på det danske boligmarked bliver påvirket af mange forskellige faktorer, såsom renteniveau, skat, indkomst, udbud af boliger, bankernes udlånsvillighed og udviklingen på andre landes boligmarkeder. Tendenserne på ledende udenlandske boligmarkeder kan i nogle tilfælde give Danmark en indikation af, hvad vi har i vente. Inden for Danmarks grænser har København været en ledende indikator for, hvad der sker i resten af landet. Derudover er udsvingene i København også større end i resten af landet. Denne måneds økonomiske nøgletal ser nærmere på dette fænomen. De følgende figurer viser, at udviklingen på det københavnske boligmarked giver en indikation af, hvad der vil ske i resten af Danmark. Det skal også bemærkes, at regionale ændringer i udbudspriser, udbudstider samt antallet af boliger til salg også er afhængig af andre parametre såsom demografi. soj@ejendomsforeningen.dk Udbudspriser for ejerlejligheder, parcel- og rækkehuse i København og hele landet Figuren viser udviklingen i udbudspriser siden januar Figuren er indekseret, og januar 2004 er sat til 100. Det ses, at prisudviklingen i København er en ledende indikator for udviklingen i resten af landet. Priserne topper først i København og falder herefter hurtigere end i resten af landet. Den tendens gør sig gældende for både ejerlejligheder, parcel- og rækkehuse. Kilde: Realkreditrådet og egne beregninger 20

21 Gennemsnitlige udbudstider på ejerlejligheder, I takt med at udbudspriserne nærmede sig toppen i 2006, begyndte udbudstiderne også at stige. I 3. kvartal 2005 var udbudstiderne på landsplan 88 dage. I København og Odense var udbudstiderne helt nede på 70 dage. Herefter har antallet af udbudsdage været stigende og ligger i dag over 200 dage for hele landet. For 4. kvartal 2008 er udviklingen vendt i København, og den gennemsnitlige udbudstid faldt med 15 procent. Har udbudstiderne i København toppet, kan det måske betyde, at udbudstiderne for hele landet også vil begynde at falde. Kilde: RealView og Ejendomsstatistikken Ændring i antal udbudte boliger fra december 2007 til december 2008 Stigende udbudspriser og stigende udbudstider hænger ofte sammen med en stigning i antallet af udbudte boliger. Ifølge Realkreditrådet var der i december 2008: boliger til salg på nettet. Det er 15,3 procent flere end samme tidspunkt året før. Ud fra figuren ses det, at antallet af udbudte ejerlejligheder er faldende i flere regioner. I Region Hovedstaden er der over 20 procent færre udbudte ejerlejligheder i forhold til samme tid sidste år. Kilde: Realkreditrådet 21

22 interview 2009 er købers marked 2008 har været et turbulent år, hvor psykologi har været en væsentlig drivkraft på ejendomsmarkedet. Huset har talt med en erhvervsejendomsmægler om det forgangne år og om forventningerne til 2009 FORFATTER RIKKE KRISTIANSEN FOTO STEEN WREM 2008 var forandringens år for erhvervslivet. Krisen satte for alvor ind i slutningen af året, og mange diskuterede redningspakker, aktier og ikke mindst ejendomsmarkedet: I aviserne blev ejendomsmarkedet beskrevet som stendødt. Det har nu ikke helt været tilfældet, men ejendomsmarkedet blev først ramt. Velhavende privatpersoner, pensionskasser og ejendomsselskaber køber stadig de gode produkter. Vi så fx, at DADES købte Codanhus, fortæller Peter Frische, som er partner i Sadolin og Albæk og har mange års erfaring med investerings- og erhvervsejendomsmarkedet. Sadolin og Albæk har da heller ikke i mere end 15 år oplevet noget tilsvarende. Ifølge Peter Frische har markedet nu delt sig i to: Køberne kigger meget på, hvem sælger er. Har sælger problemer, vil køber presse prisen ned. Dog er der stadig et marked, hvor solide sælgere sælger gode produkter, og her er køber villig til at betale en fair pris. Udlejningsmarkedet er generelt stabilt med lav tomgang og stabile lejeindtægter. Fundamentalt ser det således ikke skidt ud. Hvis den finansielle krise bider sig fast og bliver en generel økonomisk krise, kan billedet dog ændre sig. På butiksmarkedet forventer Peter Frische, at de store kæder i butikscentrene vil klare sig relativt godt, mens de mindre butiksdrivende og de lidt mere alternativt beliggende butikker kan komme under pres. Dog er de store butikslokaler på indfaldsvejene hårdt ramt de såkaldte Big Boxes som typisk har store butikskæder som lejere, fx Elgiganten. Disse butikker holder igen med at udvide. På kontormarkeder har vi en lav tomgang, lejeniveauet er endnu ikke under pres, og vi har ikke set, at virksomhederne rykker til mindre lokaler. Men vi ser nu, at oserne er væk. Det er de virksomheder, som tidligere overvejede at finde nye lokaler og var ude i god tid. Psykologien og den økonomiske usikkerhed driver i høj grad dette marked, fortæller Peter Frische. Lejeniveauet er godt for kontorejendomme med gode placeringer i det centrale København. I Århus forventes lejeniveauet også fortsat at være stabilt. Enkelte områder som Sydhavnen og Ørestaden vil i 2009 sandsynligvis blive ramt af faldende lejeniveauer. Det hænger sammen med, at det er nye områder, hvor der ifølge ejendomsmægleren er en betydelig opførelse af spekulationsbyggeri. Godt beliggende lager- og logistikejendomme forventes at have lav tomgang og stabile lejeindtægter: Når virksomheder i stigende grad flytter produktionen ud af landet, så skal man kunne håndtere, når varerne kommer retur. Derfor ser vi, at efterspørgslen på produktionslokaler falder, mens efterspørgslen efter lagerplads stiger, fortæller Peter Frische. Investeringsmarkederne var under pres i 2008, specielt den del af markedet, hvor investorerne arbejdede med høj grad af fremmedfinansiering. Disse investorer kan ikke længere låne penge i bankerne, og de er derfor væk fra investeringsmarkedet. Således steg startforrentningen på bl.a. Big Boxes, fortæller Peter Frische. Sælgerne på boliglejemarkedet blev også ramt. I dag er der meget få investorer i dette marked, investorerne er typisk enten liebhavere eller lejerne, som danner en andelsboligforening. Vi ser, at salget af byggegrunde stort set er gået helt i stå, og kontorejendomme med en sekundær beliggenhed er svære at sælge. Det gælder fx kontorlokaler på Vestegnen, fortæller Peter Frische. Ejendomsmægleren spår, at der også i 2009 vil være ejendomshandler, men salget af en ejendom vil tage længere tid. Det er også året, hvor bankerne skal rydde op i deres engagementer. Bankerne er nu begyndt at lukke deres engagementer, og selv sunde projekter lukkes. Vi har ikke udpræget nødlidende ejendomme, men reelt nødlidende banker og investorer. Vi vil se flere tvangsauktioner i første halvår 2009, idet det tager tid, inden tvangsauktionen fra konkurserne i 2008 går i gang. Det skyldes en forholdsvis lang sagsgang, fortæller Peter Frische. Ejendomsmægleren tror også, at de klassiske dyder skal frem igen. Det vil kræve professionalisme og forståelse for markedet: I de sidste par år har værdierne nærmest skabt sig selv. Nu skal værdierne skabes ved fx at optimere ejendomsdriften, fortæller Peter Frische. Det danske marked er fortsat attraktivt for den udenlandske investor, fordi markedet har en lav tomgangsprocent på omkring 5. Mange europæiske byer har, ifølge Peter Frische, højere tomgangsprocenter, det gælder fx Frankfurt og Amsterdam med knap 15 procent. De danske afkast kan se lave ud. Men hvis man indregner de danske transaktionsomkostninger, som er lave, er der faktisk et godt afkast sammenlignet med andre europæiske byer, der typisk har meget højere omkostninger. Det danske marked er også et sikkert marked, fortæller Peter Frische. rik@ejendomsforeningen.dk 22

23 2009 vil være præget af et stabilt udlejningsmarked, og lejeniveauerne vil formentlig kun falde marginalt. Det store spørgsmål er, om den finansielle krise bider sig fast i 2009, og det kan jeg måske nok frygte, fortæller Peter Frische Blå bog Peter Frische Er 41 år, cand.polit. og MRICS Har været ansat i Sadolin og Albæk siden 1999 Blev partner i virksomheden i

24 synspunkt!! Boligkrisen eskalering eller eksplosion? FORFATTER PETER HJORTKJÆR JØRGENSEN, SKØDSTRUP Boligmarkedet i Danmark står for skud med dommedagsprofetier om husprisernes nedtur og konsekvenserne for ejere og finansmarkedet samt samfundet som helhed. Titusinder af tomme boliger forudses i København det næste årti. Ejendomsselskaber kollapser med bankkriser som konsekvens. I sandhed nye tider siden boligmarkedets højdepunkt for 2 år siden. Problemet lige nu i Danmark er både praktisk og psykologisk. Der er en ophobning af salgsemner, fordi markedet er inde i en nedtur, hvor mange afventer med yderligere ophobning til følge. Køberne tør ikke købe, fordi priserne forventes at falde endnu mere. I USA synes boligkrisen ude af kontrol. De dårlige boliglån er pakket ind og bliver efterhånden synlige med sammenbrud i finansmarkedet til følge. Privat og offentligt initiativ bør gå sammen Nye førstegangskøbere samt lejere, der tidligere ikke har kunnet opdrive en ledig lejlighed, er vel ikke så kede af det. Markedskræfterne bør ikke overlades helt til sig selv i et samfund som det danske. Vi har en offentlig sektor, der har styr på rigtig mange ting, men samtidig på bedste vis overlader private initiativer til borgerne. Alle kender sætningen: Med lov skal land bygges. Hvorfor ikke bruge lovgivningen noget bedre ved at sige Med lov skal ejendomsmarkedet plejes? Efterspørgslen kan meget nemt øges ved at tillade en ny type af ejendomsselskaber på privat basis i Danmark. Fænomenet, der er kendt i mange lande, kaldes forkortet REIT (Real Estate Investment Trust). Hvad er det? I mange andre europæiske lande benyttes modellen. Ejendomsselskaber kan mod at udlodde mindst 90 procent af overskuddet opnå skattefrihed. Andre regler skal også overholdes. Herved fritages ejendomsselskabet for den nuværende dobbeltbeskatning hos selskaber. Overskuddet bliver beskattet én gang hos modtagerne af udbytte, dvs. investor. I selskabslovgivningen kendes modellen fra holdingselskaber. Staten vil vinde på modellen Samfundsøkonomisk vil nye ejendomsselskaber efter REIT-modellen ikke koste staten indtægter, fordi overskud beskattes årligt hos modtagerne. Men staten vil ikke længere gennem dobbeltbeskatning først hos selskabet og siden hos ejerne gennem udbytte opnå en samlet beskatning på næsten 70 procent. Da selskaberne p.t. ikke findes, er alternativet bare 0 procent. Som bekendt er 30 procent mere end 0 procent, så også staten vil vinde på modellen. Jeg håber, at politikerne på Christiansborg begynder at tage sig sammen for at hjælpe ejendomsmarkedet med et venligt puf i den rigtige retning gennem en tiltrængt fornyelse af loven om ejendomsselskaber. Ejendomsmarkedet risikerer at blive et samfundsproblem Skatteminister Kristian Jensen har igennem 2 år afvist modellen, som Ejendomsforeningen Danmark ønsker indført for at komme på niveau med reglerne på området i andre EU-lande. Nu må tiden være moden ikke mindst for Kristian Jensen, der nok kan finde ud af at fremsætte nye lovforslag. REIT-modellen er mest anvendt på køb af erhvervsejendomme. Mange huse og lejligheder udlejes nu af bitter nød. Tænk, hvis der stod en halv snes nyoprettede ejendomsfonde med risikovillig kapital på spring for at købe huse og lejligheder til udlejningsformål. Det ville i sandhed blive en stor fordel for alle aktører på et skrantende ejendomsmarked. Ejendomsmarkedet kan konsolideres Hvis sådanne nye ejendomsselskaber fik mulighed for at købe private ejendomme og hente kapital til formålet fra den almindelige lille investor, kunne efterspørgslen på det skrantende ejendomsmarked øges med mange milliarder kroner, så prisfaldene kan ophøre. Desuden kan hr. og fru Jensen (ikke den hr. Jensen) få fordel af at investere i ejendomsmarkedet uden hverken større kapital eller stor ekspertviden om ejendomsformidling. De nye ejendomsandele kan sammenlignes med de kendte investeringsforeninger. Ejendomsmarkedet er på lang sigt en god investering, og det er i stor målestok forbeholdt kapitalrige selskaber med stor ekspertise i ejendomsadministration. Det er de kommende år, at grundlaget for nye gevinster på boligmarkedet vil blive skabt. Hvorfor skal det være forbeholdt de rige investorer? Har du et synspunkt omkring ejendomsbranchen, modtager vi det gerne. Dit indlæg må højst fylde tegn inklusive mellemrum, og vi forbeholder os retten til at redigere det. Du skal blot sende det til rik@ejendomsforeningen.dk, mrk. Synspunkt. 24

25 25

26 økonomisk artikel De unge er glade for private lejelejligheder De unge er glade for at bo i private lejelejligheder, viser ny undersøgelse fra AKF. Denne boligform passer godt til de unges økonomi og livsform, og den seneste finansielle uro på ejer- og andelsboligmarkedet vil sikkert yderligere øge interessen for private lejelejligheder blandt unge FORFATTERE: ULF HJELMAR, SOFIE JENSEN OG MORTEN MAROTT LARSEN Sektorforskningsinstituttet AKF, Anvendt KommunalForskning, og Kuben Byfornyelse Danmark belyser de unges boligsituation i dagens Danmark i en ny undersøgelse De unges boligsituation. Undersøgelsen er den største af sin art i dette årti og giver et aktuelt indblik i, hvad det er, der rører sig blandt de unge i forhold til boligmarkedet. I Huset juni 2008 bragte vi en artikel om resultaterne af delrapporten Unges boligsituation brudstykker til forståelse af, hvilke muligheder de unge har på boligmarkedet, og hvad de er oppe imod. I denne artikel ser vi nærmere på unge i private lejelejligheder. Er de tilfredse? Er det svært for de unge at Boligtilfredsheden for årige opdelt på boligtype: Boligtilfredshed blandt unge Forældrekøbt ejerbolig 7,9 Eget hus 7,5 Egen ejerlejlighed 7,3 Andelsbolig 7,0 Privat lejelejlighed 5,3 Almen lejelejlighed 4,9 Kollegium mv. 4,5 Ungdomsbolig i en almen boligforening 4,2 Lejet værelse 3,7 Fremlejet bolig 2,7 Alle unge 5,8 Kilde: Anvendt KommunalForskning, AKF. Anmærkning: Boligtilfredshed er defineret ved hjælp af otte spørgsmål vedrørende de unges bolig. Det enkelte svar er tildelt følgende værdier: Meget tilfreds=2, Tilfreds=1, Utilfreds=-1, Meget utilfreds=-2 og Ved ikke/ uoplyst=0. Dermed er den laveste boligtilfredshed: -16 og den maksimale boligtilfredshed +16. Værdierne for de enkelte boligtyper er et gennemsnit over de unge i de respektive boligtyper. finde en privat lejelejlighed? Hvad betyder de seneste fald i priserne på ejer- og andelsboligmarkedet for efterspørgslen efter private lejelejligheder? De årige er overvejende tilfredse med at bo i privat lejelejlighed. Det viser tabellen nedenfor. På en skala fra 16 til +16 placerer de unge i privat lejelejlighed sig i den bedre halvdel med en score på 5,3. Den største boligtilfredshed findes hos unge i ejerog andelsboliger. Her er boligtilfredsheden mellem 7-8. Omvendt ser man, at den laveste boligtilfredshed findes blandt unge i fremlejet bolig og lejet værelse, mens unge i ungdomsboliger, kollegier og almene lejelejligheder også har en relativ lav boligtilfredshed. Fire ud af ti udeboende unge bor i ejer- eller andelsbolig. 30 procent af de udeboende unge bor i en ejerbolig, mens 10 procent bor i andelsbolig. Størstedelen af de udeboende unge bor til leje eller fremleje. Mange unge ikke har økonomisk mulighed for at erhverve sig en ejer- eller andelsbolig. Der er en større del af de unge, der uddanner sig i dag i forhold til tidligere, og det betyder, at unge i dag først senere i livet får råd til at købe egen bolig. De åriges disponible indkomst i faste priser er faldet med 2 procent fra 1981 til 2004, mens befolkningen som helhed har oplevet en stigning på 31 procent. Men med i dette billede hører også, at lejeboliger er et 26