SAB årsberetning 2012

Transkript

1 AB årsberetning 2012

2 Årsberetning Indledning 1 Beretning tatus på AB s helhedsplaner 3 tatus på AB s målsætningsprogram Klimastrategi 4 Driftsfællesskaber 5 Lejlighedssammenlægninger 7 Indkøb og udbud i AB? 7 Opslagstavle And the winner is 8 Byggekraner og mudderhuller 9 En besparelse på 300 kr. i varme om måneden! 9 AB s årlige rundtur til afdelingerne 10 tudietur til Amsterdam 11 Mangfoldig anvendelse af ledige ældreboliglejligheder 11 Kulturhus for alle 12 Flere fede lejligheder 12 Ny boligsocial helhedsplan i Tingbjerg 13 Et nedbrændt fritidshjem giver plads til Åhuse 14 Kø foran valgstedet 14 Økonomi og administration Interview med områdechef Lene Vennits 17 AB s økonomi 18 Udlejninger for Fraflyttere til inkasso 21 Beboerklagenævnssager 21 Kort over AB s afdelinger samt formænd 23 AB s organisationsbestyrelse 24 AB

3 012 Indledning Kære repræsentanter, I 2012 har der været fokus på udsættelserne i vores boliger på grund af, at de er steget markant. I forbindelse med boligforliget har kommunerne nu fået mulighed for at hjælpe nogle af de økonomisk trængte beboere, således at vi kan undgå nogen af udsættelserne. Det er positivt, for det vil være til gode både for beboeren og for afdelingen. Københavns Kommune vil være CO 2 neutral i Det er et flot og rigtigt mål, som er fint i tråd med afdelingernes handleplaner, men der er ingen roser uden torne! Mange af vores afdelinger er bygget i 40 erne, 50 erne og 60 erne og trænger kraftigt til at blive energirenoveret. Det er som bekendt meget dyrt at foretage isolering af lejlighederne indefra. En anden mulighed er at isolere udefra, men her oplever vi, at Københavns Kommunes facadecensur gør, at de mulige løsninger bliver for dyre, således at mange af projekterne skrinlægges. Det er ærgerligt både for miljøet og for beboernes pengepunge. Lejlighedssammenlægninger har været et gennemgående tema for AB i mange år. Nu er der udarbejdet et inspirationskatalog om forskellige muligheder og jeg håber, at det vil blive godt modtaget og brugt i hverdagen. AB har prioriteret dette område og har reserveret 25 millioner til lejlighedssammenlægninger over de næste fem år. idste år vedtog repræsentantskabet, at der skulle udarbejdes en tilfredshedsundersøgelse og nedsatte et udvalg til at forestå denne. Tilfredshedsundersøgelsen er nu færdig og skal drøftes på dette års repræsentantskabsmøde. Jeg vil takke udvalget for det store arbejde og takke afdelingsbestyrelserne for deltagelsen i tilfredsundersøgelsen. Jeg ser frem til en god og konstruktiv debat på repræsentantskabsmødet. Jeg ønsker jer god fornøjelse med beretningen. John B. ørensen Formand for organisationsbestyrelsen AB årsberetning

4 2 Titel

5 tatus på AB s helhedsplaner tatus på AB s målsætningsprogram Mange af AB s afdelinger har behov for at gennemføre større renoveringsarbejder. Det er arbejder, som afdelingerne ikke kan få til at hænge økonomisk sammen uden støtte fra Landsbyggefonden. Derfor har boligselskaberne herunder AB i samarbejde med KAB arbejdet målrettet på at få flere penge til renovering af almene boliger i Landsbyggefonden. Den målrettede indsats har båret frugt! Folketinget vedtog den 10. maj 2012 en boligaftale, hvor Landsbyggefondens investeringsramme til renovering af almene boliger blev ekstraordinært forhøjet med 4,1 mia. kr. til 6,8 mia. kr. Den ekstra bevilling har gjort det muligt at fremrykke en række projekter. åledes er der nu skabt økonomisk grundlag for en samlet helhedsplan i Bellahøj, ikke alene for AB s afdeling I og II, men også for de øvrige boligorganisationer i Bellahøj og der er opnået støtte til en helhedsplan i Tingbjerg I. Projektet i Bellahøj har været i støbeskeen i mange år og AB har været frontløber i processen. Derfor er AB meget tilfreds med, at projektet nu endelig kan realiseres. AB s målsætningsprogram blev formuleret i 2010 og gælder til og med Bestyrelsen arbejder løbende med de forskellige målsætninger og har bl.a. udarbejdet et arbejdsprogram for at sikre, at der bliver arbejdet med alle målsætninger. AB Målsætningsprogram AB s målsætningsprogram Københavns Kommune har ændret sin procedure, således at man i år kunne indsende en ansøgning om støtte til en helhedsplan, selv om den ikke havde været til endelig afstemning i afdelingen. Desværre kunne Landsbyggefonden ikke følge med og nå at komme på besigtigelse i alle afdelinger, så AB har fortsat en række helhedsplaner og større renoveringsprojekter i støbeskeen, bl.a. i jællandshuse. Der arbejdes også fortsat med en større byggeskade- og renoveringssag i Humlevænget og med løsninger for Abildgården, Elleparken og Voldboligerne. Organisationsbestyrelsen har fokus på, at renoveringsprojekterne vil medføre forbedringer i bo-miljøet for beboerne og ende med rimelige huslejeniveauer. En klimaskærm, som kan øge isoleringen og nedsætte varmeudgiften, er derfor fortsat et centralt tema, hvor boligorganisationen gerne udfordrer beslutningstagere og rådgivere. AB årsberetning

6 Klimastrategi 2012 var året, hvor AB for alvor tog fat på diskussionerne om, hvordan AB kan komme til at leve op til sin målsætning om at begrænse energiforbruget og CO 2 udledningen. Organisationsbestyrelsen brugte en del af sit seminar i foråret på emnet og tog ved den lejlighed fat på at formulere en overordnet klimastrategi. På AB-seminaret i efteråret for afdelingsbestyrelserne blev der sat gang i overvejelserne om, hvad man kan gøre i de enkelte afdelinger for at spare på energien. To afdelinger gav gode råd og erfaringer videre til inspiration for andre afdelinger og det gav anledning til et ønske om endnu mere erfaringsudveksling på området. Det er et arbejde, som skal videreføres i det kommende år. AB s klimastrategi har to spor: Et, der fokuserer på at tænke energioptimerende i driften af afdelingerne for at begrænse forbruget af vand, el og varme og et andet, der handler om at stille energiog miljøkrav i forbindelse med renoveringer og nybyggeri. I forhold til de nybyggerier, som AB har på tegnebrættet trandlodshus på Amager, Plejecenteret ølund og Herlev Åhuse stiller AB energi- og miljøkrav, der ligger ud over bygningsreglementet. Fx skal der i de nye byggerier være en forbedret isolering af ydervægge og vinduer i forhold til normale standarder og en del af opvarmningen skal foregå via varmegenindvinding på ventilationsluften. olceller, grønne tage og forsinkelse af regnvand er ligeledes tænkt ind i projekterne i forskelligt omfang. Med hensyn til energirenovering af de eksisterende boligafdelinger har AB den udfordring, at hovedparten af AB s afdelinger fra 40 erne og 50 erne er klassiske byggerier af røde og gule teglsten, som kommunen nødigt ser, at man sætter en ny udvendig klimaskærm på. AB har i løbet af 2012 indledt forhandlinger med kommunen om at gøre et forsøg med udvendig isolering i en enkelt afdeling. AB holder sig desuden orienteret om udviklingen af teknologien på energirenoveringsområdet i forventning om, at der med tiden udvikles nye løsninger. Fx håber man, at mulighederne for indvendig isolering forbedres med tyndere og billigere materiale, der ikke giver risiko for skimmelsvamp. Ideer fra AB-seminaret til energibesparelser i afdelingerne Videndeling idekatalog med eksempler på energibesparende tiltag Udskiftning af varmepumper og varmevekslere Udskiftning af ruder til lavenergiruder Tænd og sluk anordninger på lys på fællesarealer Udskiftning til el-sparepærer og LED-lys Isolering af varmerør Eksempler på organisationsbestyrelsens ideer og forslag til mål på klima- og energiområdet Trækningsret gøres betinget af, at der er indtænkt energibesparelser? Den energi- og miljørigtige vinkel skal indtænkes i forbindelse med helhedsplaner (indeklimaet skal sikres og bo-værdien øges) AB ønsker at få KAB til at udarbejde en 10 punktliste over ting, man skal tænke på, når man energirenoverer AB vil udfordre kommunen og leverandører til at udtænke løsninger for klimaskærmen på klassiske boliger 4 Beretning

7 Driftsfællesskaber AB har vedtaget at arbejde for etablering af driftsfællesskaber i sit målsætningsprogram Det skal blandt andet have som formål at øge medarbejdernes arbejdsglæde og trivsel. I et driftsfællesskab har man kollegaer, hvor man både fagligt og socialt kan bruge hinanden. Derved forebygges arbejdsrelateret ensomhed og at opgaverne vokser driftslederen over hovedet. Husum-området virker som et oplagt område at undersøge i forhold til etablering af et driftsfællesskab. Afdelingerne ligger relativt tæt på hinanden, flere afdelinger er enmandsbetjente og nogle ejendomskontorer er beliggende i kælderen. Kælderkontorer bliver rutinemæssigt kritiseret af Arbejdstilsynet, da der er utilfredsstillende arbejdsmiljøforhold for de ansatte. Organisationsbestyrelsen har derfor godkendt, at Husum-området blev brugt som model for etablering af driftsfællesskab. Afdelingsbestyrelserne i Husum blev inviteret til et orienteringsmøde, hvor udkast til hvordan man kunne etablere driftsfællesskab blev forelagt. Bestyrelserne er meget engagerede i deres afdelinger, deres ansatte og i det hele taget renholdelsen i området. Derfor var spørgelysten også stor. Ikke mindst den fremtidige kontakt til driftslederen var et anliggende, der lå mange på sinde. Man nærede en bekymring for, at man ikke længere kunne have den samme tætte kontakt mellem afdeling og ejendomskontor. Den overordnede proces med at lægge afdelingerne i Husum sammen i et driftsfællesskab er blevet afvist af afdelingsbestyrelserne i området. Tanken er dog ikke helt død, og der arbejdes på at etablere driftsfællesskaber andre steder i AB. Driftschefen har udarbejdet et baggrundsmateriale, der skitserer organisering, brug af materiel, fælles ejendomskontor med mere for et driftsfællesskab i Husum-området. I processen med at udarbejde materialet, er der taget udstrakt hensyn til de lokale forhold. AB årsberetning

8 6 Beretning

9 Lejlighedssammenlægninger Indkøb og udbud i AB AB består af mange afdelinger fra 1940 erne og 1950 erne. På den tid var krav og forventninger til lejlighedernes størrelse og komfort mere beskedne end i dag. I dag efterspørger flere beboere lejligheder, der har mere end to eller tre rum. Det er en af grundene til, at AB gerne vil støtte, at beboerne kan få mulighed for at lægge deres lejlighed sammen med nabolejligheden, når denne bliver ledig. AB har truffet en række beslutninger for at gøre det lettere for beboeren og billigere for afdelingen at foretage lejlighedssammenlægning. Dette er blevet samlet i et inspirationskatalog for lejlighedssammenlægninger. Det er blevet beregnet, at en standard lejlighedssammenlægning koster kr. Her tilbyder AB at betale 2/3, mens resten betales af afdelingen. Det vurderes, at sammenlægningen kan etableres på tre måneder, idet der skal tages hensyn til såvel kommunale godkendelser, som arbejdets udførelse i det sammenlagte lejemål. Forinden bør afdelingen på et afdelingsmøde have udvalgt de opgange, hvor det er hensigtsmæssigt at foretage lejlighedssammenlægninger i. Det er et krav, at de sammenlagte lejemål fortsat bevarer almene kvaliteter, hvilket indebærer, at de hverken må blive for store eller for dyre. I KAB har man en fælles indkøbsaftale, der høster fordelene ved at være et stort fællesskab. KAB s indkøbsafdeling har forhandlet en række indkøbsaftaler hjem, som bliver præsenteret i et indkøbskatalog som løbede revideres og udvides. Indkøbskataloget bruges af driftsledere og driftschefer. Det er en klar antagelse, at AB s afdelinger sparer anseelige beløb ved at købe fx sæbe, VV-udstyr og salt gennem disse aftaler. Desuden er KAB tilmeldt KI (tatens og Kommunernes indkøbsaftale) og AB s afdelinger har mulighed for at købe ind med de rabatter der er forhandlet hjem her. I 2012 er der gennemført et miniudbud på rengøring i en række AB-afdelinger. Udbuddet har medført i gennemsnit 28 % besparelser på rengøring (trappevask). AB s organisationsbestyrelse følger nøje den slags udbud. AB er nemlig bekymret for at presset på prisen kan gå ud over kvaliteten i leverancen og arbejdsforholdene for de ansatte. Der er dog ikke meldt om sådanne problemer. Omvendt kan konkurrenceudsættelse af ydelser netop være med til at sikre arbejdsforhold og kvalitet fordi man i konkurrenceudbuddet har nogle klare sociale klausuler, og som noget helt selvfølgeligt stiller krav om overholdelse af overenskomster. Man skal også tage stilling til, i hvilken side af opgangen køkkenerne skal være i de sammenlagte lejemål i pågældende opgang. AB venter sig meget af dette nye initiativ og har afsat 25 mio. kr. til formålet over de næste fem år. AB årsberetning

10 And the winner is Arkitektteamet bestående af blandt andre Witraz og Entasis vandt konkurrencen om at bygge Københavns nye ølund. Danmarks bedst beliggende plejeboliger, ved kanten af søerne i København. Plejeboligerne opføres i to etaper og ventes at stå færdige i Der er tale om et kvantespring. AB har indgået partnerskab med Københavns Kommune og skal bygge plejeboliger, der skal danne model for fremtidens plejeboliger. Vi håber, at ikke alene danske ældre, men også ældre i Kina, Korea og andre vækstøkonomier, vil få glæde af vores måde at sikre rammer for et godt liv i den tredje alder siger AB s formand John B. ørensen og næstformand Kjeld Poulsen samstemmende. Dette er første kapitel i fortællingen om ølund. Vi bringer et kapitel hvert år, indtil beboerne er flyttet ind. pslagsavle 8

11 En besparelse på 300 kr. i varme om måneden! hvem vil ikke gerne have det? Der er penge i at foretage klimarenovering og energibesparelsesinitiativer. Det var et emne, der gav anledning til stor spørge- og diskussionslyst på årets AB-seminar. I år drog 57 afdelingsbestyrelsesmedlemmer til Klinten på tevns den første weekend i september for at deltage i AB s årlige seminar for afdelingsbestyrelser. Hovedtemaerne i år var Et grønnere AB og trategisk arbejde i afdelingsbestyrelsen. Byggekraner og mudderhuller På vejen til tevns blev der gjort stop i Køge for at se et passivhus, hvor energiforbruget er uhyre lavt og for at besøge Energitjenesten, der kunne give gode tips til energibesparende tiltag i boligafdelinger. enere på seminaret gav også formændene fra tefansgård og Lollikhuse erfaringer videre. Begge afdelinger har opnået store besparelser gennem deres klimaprojekter: I Lollikhuse ved at indtænke afledning af regnvand i en kloakrenovering, der alligevel skulle gennemføres og i tefansgård gennem forskellige energibesparende tiltag, som isolering af loftsgulvet, udskiftning af vinduesruder, varmepumpe m.m. Alt sammen tiltag, der har givet mærkbare besparelser på varmeregningen. På trandlodsvej 59 på Amager er der godt gang i byggekranerne. Den 14. juni 2012 blev grundstenen lagt til en ny AB afdeling, der ved samme lejlighed blev døbt trandlodshus. To beboere fra lokalområdet havde i en navnekonkurrence begge indstillet navnet trandlodshus og fik overrakt en præmie. Den dag grundstenen blev nedlagt var der bare et stort hul i jorden, men her ved årsskiftet er parkeringskælderen og stueetagen opført og byggeriet af AB-delen, der starter på 1. sal, er netop påbegyndt. Uden for byggegrunden kan man se en opsats med tre forskellige prøver på murværket, som skal anvendes på de tre bygninger, som byggeriet består af. Afdelingen kommer til at rumme 91 familieboliger og 26 plejeboliger. Nedsivningsanlæg Lollikhuse. Byggeriet skal stå klar til indflytning i første kvartal af AB årsberetning

12 AB s årlige rundtur til afdelingerne idste år startede AB s organisationsbestyrelse en tradition. En tradition med en årlig dag, hvor bestyrelsen tager på rundtur til forskellige AB afdelinger. idste år besøgte bestyrelsen 11 afdelinger og temaet var de afdelinger, som bestyrelsen havde indstillet til helhedsplan. I år var temaet lejlighedssammenlægninger og klimarenoveringer. Bestyrelsen besøgte otte afdelinger og blev mødt af engagerede afdelingsbestyrelsesformænd og dygtige driftsledere. Bestyrelsen fik blandt andet lov til at se en hul-i-muren lejlighedssammenlægning i Bispebjerg Terrasser, som udmærkede sig i funktionalitet og en meget billig pris. I Lollikhuse viste formand Charlotte Pedersen rundt på grunden, hvor afdelingens to store faskiner (som afleder regnvand) var gravet ned. Det er ikke muligt at se faskinerne, men et meget fint renoveret grønt område var sideeffekten af LAR projektet (Lokal afledning af regnvand) i Lollikhuse. Organisationsbestyrelsen glæder sig allerede til næste års tur. 10 opslagstavle

13 tudietur til Amsterdam Hvert andet år tager AB s organisationsbestyrelse på studietur for at søge inspiration til byggeri, renovering, administration, boligsociale projekter m.m. Denne gang gik turen til Holland for bl.a. at se på renovering af den ældre boligmasse. Hollænderne går langt mere radikalt til værks, end man typisk gør i Danmark. De er meget mere tilbøjelige til at rive gamle bygninger ned og opføre nye. Det er ikke noget AB umiddelbart har tænkt sig at efterligne, men hollænderne havde også gode bud på renoveringer af ældre rækkehuse og på at kombinere gammelt med nyt. Fx var det lykkedes at skabe gode billige karnapper til rækkehuse ved hjælp af præfabrikerede elementer. Andre tiltag, man kunne blive inspireret af, var forskellige måder at skabe liv i afdelingerne på. Nogle steder havde man ladet kunstnere og iværksættere rykke ind i tomme lokaler og andre udnyttede store friarealer til nyttehaver og sågar til får og høns! Kunne man forestille sig det i Husum? Mangfoldig anvendelse af ledige ældreboliglejligheder På grund af det faldende antal ældre i Københavns Kommune, bliver de mindst ældreegnede af ældreboligerne i disse år i stigende grad anvendt til andre beboergrupper. For andet år i træk udlejes en række ældreboliger til studerende. Ordningen fungerer fortsat godt og har i AB givet 27 unge mennesker et godt sted at bo. En ny måde at udnytte de tomme boliger på, har de netop sagt ja tak til i Valbyholm. Her vil man omdanne fire opgange til opgangsfællesskaber for velfungerende udviklingshæmmede, der tidligere har boet på værelser med delt køkken og bad. De får nu egen lejlighed med mulighed for fællesskab med hinanden i en fælles lejlighed i opgangen, hvor der også vil være pædagogisk personale. De anderledes måder at bruge ældreboligerne på, er et godt eksempel på at både afdelingerne og organisationsbestyrelsen i AB påtager sig et socialt ansvar og er med til at finde pragmatiske løsninger på udlejningsproblemer. AB årsberetning

14 Kulturhus for alle uccesarkitekterne COBE skal bygge det nye Kulturhus i Tingbjerg. Et partnerskab mellem kommunen og boligorganisationerne sikrer, at Kulturhuset realiseres. Alle afdelinger i Tingbjerg og Utterslevhuse står bag Kulturhuset, beboerne er involveret i processen med at udvikle ideer til indretning og brug af huset. AB glæder sig til, at dørene åbnes i januar Flere fede lejligheder Renoveringen af Helleborg i Tingbjerg har været en mega succes. Alle renoverede lejligheder blev udlejet med det sammen. Nu kommer turen til resten af afdelingen, der har store problemer med skimmelsvamp. Det skal afhjælpes med isolering af gavle og tage samt et nyt ventilationsanlæg, som kan sikre et godt indeklima med lav luftfugtighed. Landsbyggefonden støtter arbejdet, som formentlig også vil omfatte sammenlægning af 24 til 21 lejligheder og etablering af elevator i to opgange. Helhedsplanen er sidste etape af det omfattende renoveringsarbejde i Tingbjerg. Helhedsplanen blev stemt hjem af beboerne på et møde den 26. november opslagstavle

15 Ny boligsocial helhedsplan i Tingbjerg På trods af krise og manglende arbejdspladser er andelen af beboere i Tingbjerg i alderen år, der er uden tilknytning til arbejdsmarkedet eller uddannelsessystemet, faldet fra 36,4 % i 2010 til 34,6 % i 2011.De positive tal er effekten af den boligsociale indsats med fokus på job og uddannelse, kombineret med fleksibel udlejning og renovering af boliger fra små utidssvarende til større familieboliger. I den nye boligsociale helhedsplan for perioden 2013 til 2016 fortsætter indsatsen med job- og uddannelsesvejledning, politisamarbejde og en række arrangementer og aktiviteter. Desuden er man i undhedshuset i gang med at udvide fokusområdet fra kun kvinderne til hele familien. Bydelsmødrene, der koordineres i undhedshuset, vandt i maj måned KAB s ildsjælspris på kr., hvilket var en stor cadeau til deres arbejde. I Tingbjergs beboerlokaler er der i år startet fem nye foreninger op, og det er håbet at de særligt vil bidrage til udviklingen af Tingbjergs kommende kulturhus. I det hele taget arbejdes der på, at skabe en tradition for at deltage i kultur og fritidstilbud. AB årsberetning

16 Et nedbrændt fritidshjem giver plads til Åhuse I Herlev lå en AB afdeling i form af et fritidshjem, som brændte ned til grunden. Efter en forsikringssag kunne afdelingen nedlægges med et overskud til AB dispositionsfond. AB s organisations bestyrelse har igangsat en proces med opførelse af 12 rækkehuse på 104 kvm med haver til. Tre medlemmer fra organisationsbestyrelsen har siddet med i udvalget, der har fastlagt retningslinjerne for de nye huse. Byggeafdelingen i KAB har udvalgt Dominia til bygherrerådgiver og der blev blandt 21 tilbud prækvalificeret fem teams til konkurrencen om at tegne husene i AB s nye afdeling. Vinderen af konkurrencen bliver fundet i slutningen af januar Kø foran valgstedet Tirsdag den 30. oktober 2012 var der lang kø foran vandrehjemmet ved Bellahøj knap 200 beboere var mødt op for at stemme om den nye helhedsplan. En plan, som afdelingen har arbejdet på i mange år. Helhedsplanen blev stemt hjem med overvældende flertal. å nu kan beboerne se frem til at få fornyet og isoleret facaderne, få nye døre og vinduer, nye badeværelser, mekanisk udluftning, bedre udearealer og måske også et kvarterhus. Der sættes individuelle målere på vandforbruget. Huslejen kommer til at stige, men der forventes samtidig besparelser på varme og energi. 14 opslagstavle

17 AB årsberetning

18 16 Titel

19 konomi & ADM. Interview med områdechef Lene Vennits Hvordan synes du, at året 2012 er gået for AB? Det har været et godt år for AB. Inden for nybyggeri er trandlodsvej trods store problemer med en entreprenør, der gik konkurs, kommet tilbage på sporet. Og så har AB indgået en partnerskabsaftale med Københavns Kommune om byggeriet af Danmarks største og mest moderne plejecenter, nemlig ølund. Det bliver et fantastisk byggeri og standard for, hvordan nye ældre medborgere skal bo. Herudover har AB markeret sig ved at sætte miljø og klima aktivt på dagsordnen. Blandt andet ved at italesætte de barrierer, der er imod at sikre miljø og økonomisk bæredygtige renoveringer. AB har udfordret Københavns Kommune og tadsarkitekten med hensyn til klimaskærme på muret byggeri fra 1940 erne og 1950 erne. Hvad synes du om samarbejdet med AB s organisationsbestyrelse? Det er et privilegium at samarbejde med og servicere AB s organisationsbestyrelse. Bestyrelsen holder sig selv fast på at være kreative og strategisk tænkende. Når der opstår problemer, søger bestyrelsen pragmatiske løsninger, de holder ikke fast i ideer og projekter bare for at gøre det. AB har fået gennemført en tilfredshedsundersøgelse, hvor afdelingsbestyrelserne har svaret på, hvad de synes om KAB og forvaltningsområdets service. Det er et tegn på modenhed og åbenhed i organisationsbestyrelsen og nu peger resultaterne fra undersøgelsen på nogle udfordringer, som vi sammen skal arbejde på at løse. Organisationsbestyrelsen har fundet en god balance mellem at være organisationsbestyrelse og ville noget og samtidig give plads til afdelingsbestyrelserne og lade dem agere. Det betyder, at hvis afdelingsbestyrelserne ikke er klar, eller noget ikke giver mening for dem, så letter organisationsbestyrelsen foden fra speederen. Dette har fx været tilfældet med hensyn til driftsfællesskaber. Hvilke fokusområder ser du som vigtige til næste år for AB? Det bliver et stort fokusområde at få gennemført de større helhedsplaner og store renoveringsprojekter. Det er meget vigtigt, at det bliver gennemført på en måde, der sikrer gode bygninger og forbedrede bo-miljøer. Det er også vigtigt, at AB får mulighed for at bygge på nogle af de grunde, som Københavns Kommune har indstillet som mulige almene byggegrunde. Og endelig skal vi sammen sikre, at vi får fulgt op på tilfredshedsundersøgelsen, så afdelingerne får det niveau af ydelser, de ønsker og på den måde, de har behov for. AB årsberetning

20 AB s økonomi Udlejninger for 2011 For regnskabsåret 1. august juli 2012 kommer AB kommer ud med et overskud på ca. 4,5 mio. kr. Igen i år kan det pæne overskud tilskrives afkastet fra investeringsforeningerne, som har givet en rente på 6,3 %. De samlede renteindtægter for hele AB udgør 29,5 mio. kr., hvoraf de ca. 25,3 mio. kr. er overført til afdelingerne, som for en meget stor dels vedkommende kommer ud med pæne overskud. AB s økonomi er i klar bedring efter de hårde år i Egenkapitalen er steget med 13 mio. kr. Arbejdskapitalen er ligeledes stigende, om end den disponible del er på samme niveau som sidste år. Dispositionsfonden er også i bedring, selv om der stadig er et stykke vej til den lovfastsatte minimumsbeholdning på kr. pr. lejemålsenhed. I AB ligger den disponible beholdning på kr. pr. lejemålsenhed ved regnskabsårets afslutning den 31. juli Ved en sammenligning med de 21 almene boligorganisationer, der har boliger i København ligger AB s dispositionsfond på en 18. plads. Der er med andre ord fortsat behov for at indbetale til dispositionsfonden og det er ligesom sidste år målet at nå det fastsatte minimumsbeløb i Til gengæld kan AB bryste sig af at være den bolig organisation, der har den største nettorenteindtægt pr. lejemål og at den er tre gange så høj som gennemsnitsrenteindtægten for de 21 københavnske boligorganisationer. Når det gælder den disponible arbejdskapital, ligger AB også i den pæne ende på en 7. plads med en arbejdskapital, der ligger 827 kr. pr. lejemålsenhed over gennemsnittet, men dog stadig ligger lidt under det anbefalede maksimum. Af udlejningsstatistikken for 2011 kan man se, at AB i løbet af et år foretager ikke mindre end udlejninger af familieboliger, ældreboliger, ungdomsboliger, erhvervslejemål og bi-lejemål (garager, parkeringspladser, kælderrum m.m.). Der blev altså skrevet lejekontrakter i AB i løbet Heraf var de 808 udlejninger af familieboliger. 73 % kom fra ventelisten, 20 % fra kommunal anvisning, 4 % byttede sig til en bolig og 3 % af boligerne gik til særboliger, byfornyelsesformål m.m. Aftalen med Københavns Kommune lyder på, at kommunen har ret til at anvise til 1/3 af AB s boliger, men reelt anviser kommunen altså kun til 1/5. Nu er der ikke kun én venteliste i AB. De 73 % fra ventelisten fordeler sig med: 17 % der har fået en bolig via oprykningsventelisten (det er en venteliste for beboere, som allerede bor i AB, men søger en anden bolig i samme afdeling, eller en anden afdeling hos AB/KAB), 15 % fik en bolig via den almindelige venteliste, og 40 % har fået en bolig via den almindelige venteliste, men på de fleksible kriterier, der giver fortrin til beboere i arbejde, studerende eller folkepensionister. Udlejning af familieboliger: 73 % fra ventelisten 20 % fra kommunal anvisning 4 % byttede sig til en bolig 3 % særboliger, byfornyelsesformål m.m. AB s arbejdskapital er ved at nå et solidt niveau, hvilket er meget positivt. Det giver fortsat gode muligheder for at støtte afdelingerne og for at arbejde med nye projekter. For at konsolidere økonomien og sikre et fortsat økonomisk råderum er det indeholdt i budgetforslaget, at indbetalingerne til arbejdskapitalen fortsættes. 18 Økonomi & Administration

21 Ledige boliger Lejetab på nyopførte boliger har i en del år tynget AB s økonomi og gjort et stort indhug i organisationens dispositionsfond. Det ser heldigvis ud til, at det er ved at være et overstået kapitel. Her ved udgangen af 2012 kan man konstatere, at der overhovedet ikke har været tab som følge af lejeledighed i Brohuset, ejlhuset og Askholm, mens der var en enkelt måneds lejetab i Teglværkshavnen i januar måned. I begyndelsen af året 2012 var der dog 8-9 ledige boliger med lejetab i de nyrenoverede og sammenlagte boliger i Arkaderne i Tingbjerg. Antallet faldt i midten af året til to boliger og har resten af året svinget mellem 0 og 2 boliger med lejetab. En del af baggrunden for den positive udvikling i Arkaderne er, at AB har ydet en stor indsats for at holde økonomien i afdelingerne i ro. Indsatsen har også omfattet et stort arbejde for at øge trygheden omkring boligerne. Desuden har der været hyret ekstern hjælp til en kampagne til at promovere lejlighederne i Tingbjerg. Fraflytning Den samlede fraflytningsprocent for AB var i 2011 på 12,6 %. Til sammenligning var den gennemsnitlige flytteprocent for hele KAB-fællesskabet på 13,3 %. AB har med andre ord haft lidt færre fraflytninger end gennemsnittet i KAB-fællesskabet. Den samlede fraflytningsprocent dækker over en variation i de forskellige typer lejemål: Familieboliger Ældreboliger Ungdomsboliger Erhvervslejemål Bi-lejemål AB 11,1 19,8 30,8 10,1 8,1 KAB 11,4 26,6 43,0 9,0 10,2 I både ungdoms- og ældreboligerne er der af naturlige årsager sædvanligvis en noget højere fraflytning end i familieboligerne. Her er forskellen til gennemsnittet i KAB af uvisse grunde markant større. Unge og ældre er i højere grad blevet boende i AB end i resten af KAB. AB årsberetning

22 20 Økonomi & Administration

23 Fraflyttere til inkasso I løbet af 2012 har AB s organisationsbestyrelse haft stort fokus på den konto i afdelingernes regnskaber og budgetter, der hedder fraflyttere til inkasso. Det blev allerede sidste år bemærket, at der for hele AB havde været en fordobling af beløbet fra 2009 til 2010 og igen til Den næsten eksponen tielle udvikling ser heldigvis ud til at være stoppet i år, hvor beløbet kun er steget med en million kr. År tigning ,4 mio. kr ,5 mio. kr mio. kr mio. kr. AB har gennem de seneste par år haft en generel stigning i udsættelsessager og sagerne har haft en tendens til at blive dyrere og dyrere. Flere måne- ders ubetalt husleje plus eventuel misligholdelse gør, at en enkelt udsættelse nemt kan løbe op i kr. Det er penge, der udgiftsføres som et muligt tab i afdelingens regnskab på konto Beløbet bliver stående i regnskabet, indtil det lykkes at inddrive pengene fra beboeren eller beløbet må afskrives som et tab for afdelingen, fordi beboeren er død eller erklæret insolvent. agerne dækker som regel over ulykkelige skæbner og den generelle stigning har formodentlig en vis sammenhæng med finanskrisen og det tidligere kontanthjælpsloft. Heldigvis er en del af AB s beboere gennem det seneste år blevet samlet op af et forsøgsprojekt med gældsrådgivning, som AB deltager i gennem KAB. Her bliver beboere i restance kontaktet af en gældsrådgiver, der forsøger at hjælpe dem med at få styr på deres økonomi. I nogle tilfælde er folk fx berettiget til tilskud, de slet ikke var klar over, at de kunne få. I andre tilfælde kan det handle om at få iværksat en realistisk tilbagebetalingsordning for den skyldige husleje eller for en gammel skattegæld. Beboerklagenævnssager I løbet af det sidste år, er der indbragt 45 klager til beboerklagenævnet fra AB beboere og tidligere beboere. Det er et fald på hele 35 klager i forhold til 2011 og det markant laveste klageantal i fire år. Det er meget glædeligt. 10 husorden 13 fraflytning 1 indflytning 4 lejemålets stand 19 klagesager er endnu ikke afgjort i beboerklagenævnet, og tre sager er bortfaldet. I 16 sager har boligorganisationen fået medhold og i fem sager har beboeren fået medhold. De fem sager, som beboere har fået medhold i, omhandler hundehold, fraflytning, indflytning samt lejemålets stand. idste år var der 43 klager alene over varmeregninger, hvilket sandsynligvis skyldes den hårde vinter. Det er glædeligt, at klageantallet er faldet, omend også forventeligt med den mildere vinter i 2011/12. amlet set er der kun klagesager i under 1 % af AB s boliger. 13 varme 2 råderet og installationsret AB årsberetning

24 Vejland Brohu Herlev Åhuse Herlevhuse Ringvej 3 Hareskovvej Dyssegård t. Lyngbyvejen Hellerup t.. Ryvangs Allé trandvejen Frederiksborgvej Mørkhøjvej Frederikssundsvej Herlev t. lotsherrensvej Motorring 3 Tårnvej Islevhusvej Husum t. Jyllingevej Rødovrevej Tingbjerg V Tingbjerg IV Utterslevhuse Tingbjerg III Tingbjerg II Glumsøparken Husum Vænge Lollikhuse Falsterbo Humlevænget Islev t. Ålekistevej Jyllingevej t. Tingbjerghjemmet Tingbjerg I Toften Langelandshus Rolandsgården Bellahøj Tusindfryd Vanløse t.. Flintholm t. Jyllandshuse Jydeholmen Lønstruphuse Himmerlandshuse Holmehusene tilledal Grøndalslund KB Hallen t. Grøndals Ældreboliger allinghus Bonderupgård Rebildhuse Plejeboliger Rådvadsvej Borups Allé Godthåbsvej t. Peter Bangs Vej t. Fuglebakken t. Lindevang Fynshuse Bispebjerg Terrasser Fasanvej Tagensvej Nørrebro t.. Fasanvej Bispebjerg t. Falkoner Allé Emdrup t. Frederiksberg Bispebjerghjemmet tefansgård Forum Ryparken t. ølund Nørreport t Vesterport t Roskildevej Hvidovrevej Holbækmotorvej Hvidovre t. kyttevænget Lykkebo Vigerslevvej Ålholm t. Valbyholm Danshøj t. Folehaven Vigerslev Allé Vigerslev Allé t. Elleparken Valby Langgade t.. Valby t.. Gl. Køge Landevej jælør t. Ny Ellebjerg t.. Enghave t. jællandshuse Dybbølhus ydhavn t.. axobo København Hovedbane Absalonhus Vesterbo Dybbølsbro. t Teglværkshavnen Askholm Økonomi & Administration ejlhuse

25 Lister over AB s afdelinger samt formænd vanemøllen t. s gård Kgs. Nytorv Christianshavn Islands Brygge DR Byen Nordhavn t. Østerport t. Voldboligerne Amagerbrogade Englandsvej Afdeling / Afd. bestyrelsesformand Abildgården / Birgit Lauritsen Absalonhus Askholm / Louise Toft Bellahøj I+II / Bjarne Krohn Bellahøj III / Kjeld Jørgensen Bispebjerghjemmet Bispebjerg Terrasser / Erik Elgaard Calsson Bonderupgård Plejeboliger Brohuset / Carina Ræbild Børnegården i Vanløse Dybbølhus / Erling Knudsen Elleparken / Kuno Østergaard Falsterbo / Linda Andersen Flexibo / Morten Bekker Fynshuse / Rasmus terndorff Hansen Glumsøparken / Brian Johnny Pedersen Grøndals Ældreboliger / Bent Maes Lindeneg Grøndalslund / Gitte Ingemann Herlevhuse / Rene Petersen Herlevhuse fritidshjem Herlev Åhuse Himmerlandshuse "På poret" Amagerbro Øresundsvej Lergravsparken Abildgården Wittenberghus trandlodshus Øresund Amager trand Livornoparken Kastrupvej Ungdomsboliger Holmehusene / vend Erik Pedersen Humlevænget / Frank ass Husum Vænge / Ingrid Andersen Jydeholmen / Kjeld Poulsen Jyllandshuse / Lisa Teruel Kastrupvej Ungdomsboliger Langelandshus / Heidi Constantin Justesen Livornoparken / Vibeke Brevadt Lollikhuse / Charlotte Pedersen Lykkebo / usie Jensen Lønstruphuse / Winnie Hansen Margrethegården (børneinstitution) På poret Rebildhuse / Anette Davidsen Rolandsgården / John M. Parknov allinghus / Daniel imonsen axobo / Birgit Jakobsen ejlhuset / Helen Rise Jensen jællandshuse / Joost Haugmark kyttevænget / Gertie Elleby tefansgård / Allan Christensen tilledal / Morten Hansen trandlodshus ølund Teglværkshavnen / Trine Askelund Löften Tingbjerg I-V / tig Torp Kaspersen Tingbjerg II Børnehave Tingbjerg Plejehjem Tusindfryd / Lars Madsen Ungdomsgården i Brønshøj Utterslevhuse / teen Friborg Valbyholm / Bjarne Friis Vesterbo / Frank Larsen Voldboligerne / Bjarne Wagner Jakobsen Wittenberghus / Karsten Riis Antal lejemål: Femøren Hjemstedskommune: Københavns Kommune s Allé undbyt Flexibo Organisationen er stiftet i Boligafdelinger Kastrup set Bella Center t Ørestad Lufthavnen AB årsberetning

26 AB s organisationsbestyrelse John B. ørensen, Formand Kjeld Poulsen, Næstformand Alice Brødbæk, Bestyrelsesmedlem tig T. Kaspersen, Bestyrelsesmedlem Bjarne Krohn, Bestyrelsesmedlem Ole Lagoni, Bestyrelsesmedlem Frank ass, Bestyrelsesmedlem Lone Ulholm, Bestyrelsesmedlem Mogens Hansen, Valgt af medarbejderne Ellen Højgaard Jensen, ærligt valgt Flemming Balle, ærligt valgt 24

27 AB Årsberetning 2012 Udgiver: amvirkende Boligselskaber, januar 2013 Redaktion: Berit Bekhøj og Anne Mette vendsen Layout: Louise Zyskind Forside: Grafittikunstneren Husk mit navn satte sit præg på Tingbjerg, da kunstfestivallen Visit Tingbjerg besøgte bydelen i Foto Marianne volgaard Tryk: Litotryk Oplag: 250

28 amvirkende Boligselskaber v/ KAB Vester Voldgade København V Tlf Fax