BILAG OMDANNELSE AF BOLIGER TIL ERHVERV E T D I A L O G V Æ R K T Ø J

Transkript

1 BILAG OMDANNELSE AF BOLIGER TIL ERHVERV E T D I A L O G V Æ R K T Ø J 1

2 2

3 BILAG: DET SER SPÆNDENDE UD. JEG TROR STOPPER OG KIGGER NÆRMERE PÅ DET I MORGEN, NÅR JEG HAR BEDRE TID INTRO BILAG FAKTA OM SØNDERMARKEN Bilag 1 - ANALYSE AF BEBYGGELSER Bilag 2 - ANALYSE AF ERHVERV HVORFOR SKAL VI HAVE ERHVERV I BEBYGGELSEN? Bilag 3 - KRAV TIL ARBEJDSPLADSENS INDRETNING Bilag 4- CASE STUDY SØNDERMARKEN LITTERATUROVERSIGT DAV DAV 3

4

5 BILAG INTRO BILAG Bilagene indeholder et par værktøjer til brug for understøttelse af dialogen omkring den valgte bebyggelses fysiske fordele- og ulemper samt omkring forskellige typer erhvervs påvirkning i bebyggelsen. Derudover er der en illustreret checkliste over forhold, som skal være til stede, for at man må bruge lokaler til erhverv. Som eksempel i brugen af værktøjerne er brugt FfB afd. Søndermarken. Kort overordnet information om Søndermarken kommer på de følgende sider. Slutteligt er vist en case, hvor Søndermarkens potentialer bliver vist i 6 forskellige visionsscenarier. 5

6 CASE SØNDERMARKEN ROSKILDEVEJ 1 2 FAKTA Søndermarken er en bebyggelse fra starten af 1950 erne, som er bygget efter den modernistiske tankegang. Boligerne er lyse og rumlige efter datidens behov. Dog er lejlighederne ensidigt belyst. Bebyggelsen består af 5 højhuse på hver 15 etager, som huser ca. 950 beboere fordelt på 434 lejligheder. Bebyggelsen tårner højt over den omkringliggende bebyggelse, som hovedsageligt består af et tilstødende villakvarter mod syd, en kirkegård og nogle punkthuse (6 etager)mod øst. Mod nord afgrænsens bebyggelsen af Roskildevej. Nærmeste nordlige naboer er karrébebyggelserne på Dalgas Boulevard (5 etager), samt et fremtidigt plejehjem (8 etager), som i skrivende stund er under opførelse. Mod vest afgrænses bebyggelsen af S-banen mellem Peter Bangs Vej St. og Valby Langgade St. I blok 1, som er nærmest Roskildevej, er der i dag en Netto i stueetagen samt et pizzeria, en kiosk og en frisør. Bebyggelsen ligger ca. 5,6 km fra nærmeste motorvejstilkørsel. Der er 950 m til Peter Bangs Vej St. og 600 m til Valby Langgade St. Busserne 72 og 6A har stoppesteder ved Roskildevej. Der er forbindelse til Frederiksberg Centret, Buddinge St. over Hovedbanen og Nørreport samt til Rødovrehallen via bl.a Ålholm St. Den grønne cykelsti forbinder bebyggelsen med det centrale Frederiksberg. Frederiksberg Centret kan nås på under 10 min. (2,6 km). S-TOG MAGNOLIAVEJ BORGMESTER FISCHERS VEJ 6

7 S KB Hallen St. KB Hallen S Peter Bangs Vej St. Frederiksberg Center 2,2 km Frederiksberg Hallen Skole Den Grønne Cykelsti Solbjerg Kirkegård Frederiksberg Have 5,6 km S Ålholm St. Roskildevej Rødovrehallen 6A 72 Buddinge St. Frederiksberg Centret Roskildevej ZOO Skole Domus Vista FFB Søndermarken Søndermark Krematorium Skole Valby Langgade Sønder Fasanvej Søndermarken S Langgade St. 7

8 8

9 BILAG 1 ANALYSE AF BEBYGGELSER BILAG 1 I dette bilag gennemgås den valgte bebyggelse systematisk, og dialogen vil handle om geografiske-, sociale- og tekniske fordele og ulemper ved bebyggelsen, som den fremstår i dag. Ved at indplacere en række forskellige fysiske forhold på forskellige skalaer bliver dialogen hjulpet på vej, hvorved det er lettere at vurdere mulighederne og den rigtige udviklingsretning for den enkelte bebyggelse. Fremtidspotentialet bliver vurderet ud fra et arkitektonisk synspunkt. Dialogen fokuseres omkring en fælles vurdering af kvaliteterne ved bebyggelsen. De tildelte point tælles ikke sammen, men har til formål at styrke dialogen omkring en værdisætning af de forskellige faktorer, som de fysiske forhold udgør, og derved afstemme det billede, arbejdsgruppen har af bebyggelsens stærke og svage sider, udfordringer og muligheder. Det er vigtigt, at alle kommer til orde i dialogen, og at jeres fælles vurderinger samles i et notat om de fysiske forhold. 9

10 GEOGRAFI HVOR LIGGER BOLIGFORENINGEN? BYMÆSSIGT ELLER LANDLIGT? Boligforeninger i centrum, ved indfaldsveje o.l vil være mere attraktive for erhvervslejemål end boligforeninger, som ligger i udkanten af forstæder eller helt ude af bymæssig sammenhæng. - selvfølgerlig afhængig af erhvervstype, men i denne opgave ser vi bort fra industrielle virksomheder, da vi mener, det er svært foreneligt med boligområder. KONTEKST HVORDAN FORHOLDER BEBYGGELSEN SIG TIL DET OMKRING- LIGGEDE? Vender den ryggen mod omgivelserne eller inviterer bebyggelsen andre end dens beboere til at passere forbi / igennem? Når erhverv vælger at etablere sig i en boligbebyggelse, har sammenspillet med konteksten en betydning, da det også har betydning for kundegrundlaget. TRAFFIK - BIL HVOR LET KAN MAN KOMME TIL/FRA BEBYGGELSEN? Ligger bebyggelsen attraktivt i forhold til offentlig transport, nær indfaldsveje, motorveje, gode cykelstier eller lign., som bevirker, at erhvervskunder nemt kan komme til og fra området? BY FULDT INTEGRERET I OMGIVELSERNE CENTRALT CENTRUM ÉN OPGANG I BYEN BROKVARTER I STØRRE BY SØNDERMARKEN ÈN KARRÉ MED EGET GÅRDRUM SØNDERMARKEN CENTRALT I FORSTAD FLERE BYGNINGER MED TYDELIG SAM- MENHÆNG I NÆR TLKNYTNING TIL DET OMKRINGLIGGENDE SØNDERMARKEN INDFALDSVEJ FLERE BYGNINGER MED TYDELIG SAM- MENHÆNG MED FLERE FACILITETER TIL BEBOERENE, SOM I MINDRE GRAD OGSÅ BENYTTES AF ANDRE LAND LANDLIGT SELVSTÆNDIG BEBYGGELSE AFSKÅRET FRA OMGIVERLSER AF LANDSKAB ELLER INFRASTRUKTUR. INTET BEBHOV FOR AT TAGE UD AF BEBYGGELSEN. ALLE FACILITETER FOREFINDES SATELIT/ SELVSTÆNDIG BY DECENTRALT 10

11 OFF. TRANSPORT HVOR LET KAN MAN KOMME TIL/FRA BEBYGGELSEN? Ligger bebyggelsen attraktivt i forhold til offentlig transport, nær indfaldsveje, motorveje, gode cykelstier eller lign., som bevirker, at erhvervskunder nemt kan komme til og fra området? CENTRALT PARKERING ER DER NOK PARKERINGSPLADSER I BEBYGGELSEN TIL BILER, MOTORCYKLER, KNALLERTER OG CYKLER? Gode parkeringsforhold er for nogle virksomheder en forudsætning for deres virksomhed. Det kan endvidere være en kvalitet, hvis parkeringen er gratis eller forholdsvis billig, hvis bebyggelsen er beliggende i et ellers dyrt betalingsområde. Såfremt man ikke har nok p-pladser i bebyggelsen, skal der indtænkes en mulighed for at opfylde bygningsreglementets og lokalplaners krav til antal af parkeringspladser pr. bolig og pr m 2 erhverv. NEMT - MANGE ARKITEKTUR ER BEBYGGELSEN KENDT FOR SIN ARKITEKTUR, ELLER ER DEN ANNONYM I SIT UDTRYK? En bygning eller en bebyggelse kan være mere attraktiv for erhverv, på baggrund af dens ydre udtryk. Såfremt bebyggelsen er af høj arkitektonisk kvalitet, vil den bedre kunne fremstå som et domicil eller lign., da den vil bidrage positivt til firmaets samlede image. At skille sig ud og vise sig frem, er vigtige egenskaber for erhvervslivet. LANDMARK M BUS BUS BEBYGGELSEN ER KENDT AF ALLE. EN DEL AF ARKITEKTURHISTORIEN BUS SØNDERMARKEN SØNDERMARKEN BYGNINGEN ER KENDT I OMRÅDET. DEN LIGNER IKKE DET OMKRING- LIGGENDE OG UDTRYKKER HØJ ARKITEKTONISK KVALITET BEBYGGELSEN ER TYPISK FOR SIN TID, OG ER UDFØRT I GOD ARKITEKTONSIK KVALITET. LOKALE KENDER BEBYGGELSEN SØNDERMARKEN BEBYGGELSEN ER FORHOLDSVIS ANNONYM OG GØR IKKE MEGET VÆSEN AF SIG. DOG HAR DEN ENKELTE FINE DETALJER BUS BEBYGGELSEN ER ANNONYM OG UKENDT, UDEN ARKITEKTONISK KVALITET DECENTRALT SVÆRT - FÅ ANNONYM 11

12 SYNLIGHED HVOR SYNLIG ER BEBYGGELSEN I GADEBILLEDET? HVOR MANGE SER BEBYGGELSEN HVER DAG? Synlighed hænger sammen med mulighed for at reklamere for at tiltrækker kunder fra gaden, for at kunne anvise hvor man bor. ADGANG ER LOKALERNE TILGÆNGELIGE FOR ALLE (OGSÅ FOR GANGBESVÆREDE)? ER INDGANGEN NEM AT FINDE? ER KAPACITETEN TILSTRÆKKELIG? Erhvervslokalerne skal kunne anvendes og besøges af alle, uanset om man sidder i kørestol eller om man er normalt gående. Derudover må erhvervslokalerne ikke lægge beslag på evt. elevatorer, således at beboerne oplever gener i forhold til at skulle vente længe på elevatoren. Såfremt man kan forudse interne trafikpropper, må man kraftigt overveje at etablere alternative adgangsforhold til erhvervslejemålene. VEDLIGEHOLD HVILKEN VEDLIGEHOLDELSESSTAND HAR BEBYGGELSEN SOM UDGANGSPUNKT? Er bebyggelsen pæn og vedligeholdt, eller bør man ofre en generel modernisering af bebyggelsen, for at kunne tiltrække erhverv til området? MEGET SYNLIG GODE FORHOLD MEGET EKSPONERET. KAN SES FRA NÆR OG FJERN DER ER NIVEAUFRI ADGANG SAMT ELEVATORER, SOM KØRER MED FORNUFTIG HASTIGHED OG HAR EN TILSTRÆKKELIG STØRRELSE TIP TOP STAND. FREMSTÅR PÆN OG VEDLIGEHOLDT SØNDERMARKEN DER ER ELEVATORER OG NIVEAU- FRI ADGANG. DE HAR MANGE STOP OG/ELLER HASTIGHEDEN ER MODERAT KAN SES LOKALT I GADEBILLEDET SØNDERMARKEN DER ER ELEVATORER OG NIVEAU- FRI ADGANG. DOG ER ELEVA- TORERNE LANGSOMME / SMÅ PÆN OG VEDLIGEHOLDT. HAR DOG SKAVANKER/BYGGESKADER SOM FØLGE AF DATIDENS BYGGESKIK SØNDERMARKEN DER ER KUN NIVEAUFRI ADGANG I STUEETAGEN. INGEN ELEVATOR SKJULT SKJULT FOR OMVERDENEN DER ER HVERKEN NIVEAUFRI ADGANG ELLER ELEVATOR DÅRLIGE FORHOLD TRÆNGER ALVORLIGT TIL VEDLIGE- HOLDELSE. FLERE BYGNINGSDELE ER UDTJENTE OG/ELLER FREM- STÅR MED BYGGESKADER 12

13 FACADEUDTRYK I HVOR HØJ GRAD KAN BEBYGGELSEN BÆRE AT FORANDRE UDSEENDE? ER DET MULIGT FOR ERHVERVSLEJERE AT FÅ TILFØRT ET MERE ERHVERVSRETTET UDTRYK PÅ DERES LEJEMÅL? Genkendeligheden for kunder, besøgende og omverden er for nogle virksomheder fundamentalt. Det er derfor også vigtig at afsøge, i hvor høj grad man kan tilpasse bebyggelsen til at huse liberalt erhverv, således at det kan ses på bygningen, hvad der er boliger, og hvad der er erhverv? UNIFORMITET HVOR ENS ER BEBYGGELSEN? OG HVOR MANGE GANGE ER DEN REPETERET? Genkendeligheden i hvor man bor, og hvor nemt det er at finde derhen, er vigtig for mennesker i forhold til deres bopæl, men måske endnu vigtigere for erhverv, idet deres eksistens, for manges vedkommende, er afhængig af, at kunder og besøgende kan finde virksomheden. TYPOLOGI HVORDAN ER BEBYGGELSEN DISPONERET? HØJE PUNKTER ELLER TÆT, LAV BEBYGGELSE? For nogle virksomheder er det vigtigt at have en nær tilknytning til det omkringliggende terræn, mens andre tiltrækkes af en vidtrækkende udsigt. Forskellige bygningsskalaer appelerer til forskellige typer erhverv. Eks. kunne man godt forestille sig en lokal frisør i en tæt/lav bebyggelse, mens det er mere oplagt at placere et advokatfirma på toppen af et højhus. Forskellige bebyggelsesformer udsender forskellige signaler, som igen vil appelere til forskellige virksomhedstyper. TRANSFORMERBAR ENSARTET/MONOTON HØJHUSE? TOTAL TRANSFORMERBAR. BEBYG- GELSEN VIL BLIVER STYRKET RENT ARKITEKTONISK. KONSTRUKTIVT UKOMPLICERET SØNDERMARKEN SØNDERMARKEN MERE END 14 ETAGER FORHOLDSVIS TRANSFORMERBAR. FÅ ARKITEKTONISKE HENSYN. KONSTRUKTIVT UKOMPLICERET MERE END 6 ETAGER LIDT TRANSFORMERBAR. ARKI- TEKTONISK ELLER KONSTRUKTIVT SVÆR AT ÆNDRE SØNDERMARKEN 4-6 ETAGER MEGET LIDT TRANSFORMERBAR. F.EKS. BEVARINGSVÆRDIG ELLER KONSTRUKTIVT SVÆRT AT ÆNDRE 3 ETAGER INGEN MULIGE ÆNDRINGER 1-1½ PLAN FREDET DIFFERENTIERET TÆT/LAV 13

14 FLEKSIBILITET HVOR LET KAN MAN OMDANNE LOKALER TIL ERHVERVSFOR- MÅL? Husets arkitektur, planmæssige udlæg og konstruktive princip er afgørende for, hvor fleksibel en bygning fremstår. Skal man nedrive, bygge nye adgangsveje, isætte nye facader o.l. for at kunne tiltrække den specifikke type erhverskunder man sigter efter, eller er bygningen så fleksibel, at man i pricippet kan nøjes med et nyt dørskilt? De påkrævede ombygninger er naturligvis afhængig af hvilken type erhverv man ønsker at tilføre bebyggelsen. FRIAREALER ER FRIAREALERNE EGNET TIL ERHVERV? Er der feks. små torvedannelser tilgængelige for alle, og er udemiljøet rart og trygt at færdes i? MILJØFORHOLD LIGGER BEBYGGELSEN I ET FORURENET OMRÅDE, ELLER ER BÅDE JORD, LUFT OG BYGGEMATERIALER UDEN FARLIGE STOFFER? Miljøbelastende forhold er fordyrende i omdannelsesprocesser og kan også være begrænsende i udformningen af ellers planlagte om/tilbygninger. $$$ GOD GOD TUNGE BÆRENDE VÆGGE OG UPRAKTISK RUMDISPONERING SØNDERMARKEN FÅ, MEN SVÆRT UDFØRLIGE, OMBYGN- INGER PÅKRÆVES NATURLIGT CENTRALT FORSAM- LINGSPUNKT/TORV RARE OG VELPLEJEDE OMGIVLESER SØNDERMARKEN MANGE, MEN LET UDFØRLIGE, OMBYGN- INGER ER NØDVENDIGE FOR AT KOMME DEN UPRAKTISKE RUMDISPONERING TIL LIVS SØNDERMARKEN FÅ, MEN LET UDFØRLIGE, OMBYGN- INGER PÅKRÆVES VELKOMMEN DIREKTE ANVENDELIG OG MED GOD RUMDISPONERING BETONØRKEN, INGEN NATURLIGE SAMLINGSSTEDER, UDOVER PARKERINGSPLADSEN. GRATIS DÅRLIG DÅRLIG 14

15 MILJØKVALITET ER DER STEMNING OG GODT HUMØR I KONTEKSTEN? Har området noget særligt at tilbyde i kraft af dens beliggenhed? God udsigt?, Byliv?, Adgang til natur/park?. Eller er der ikke meget at komme efter? SOCIALT LIV ER DER MULIGHEDER FOR AT MØDES? Er der aktiviteter i bebyggelsen så som klubber, idræt, leg, grill m.v. hvor beboerne mødes og interagerer med hinanden? IMAGE HVORDAN ER BEBYGGELSENS RYGTE UDE I BYEN? Er bebyggelsen stemplet som ghetto, eller har den andre rygter at slås med/at bryste sig af? HØJ MANGE MULIGHEDER MÅL!! MANGE AKTIVITETER. BEBOERE MØDES OG ER SOCIALE TRYGT OG SIKKERT. HAR RY FOR AT VÆRE ET GODT STED AT BO SØNDERMARKEN FÅ AKTIVITETSMULIGHEDER, NA- BOER HILSER SØNDERMARKEN SØNDERMARKEN SUK! INGEN AKTIVITETSMULIGHEDER. KENDER INGEN NABOER. ALLE HOLDER SIG FOR SIG SELV DRÆBT GHETTO BERYGTET IGENNEM ME- DIER. ER OFTE PÅ FORSIDEN MED NEGATIVE HISTORIER LAV INGEN MULIGHEDER 15

16 SIKKERHED HVOR BELASTET ER BEBYGGELSEN AF KRIMINALIETET OG UROMAGERE? FØLER BEBOERNE SIG TRYGGE I OG OMKRING DERES BEBYG- GELSE - OGSÅ OM AFTENEN? Erhvervslejemål er ikke interesserede i indbrud og røverier, hvorfor sikkerhed og tryghed er yderst vigtigt. DAGLIG TERROR LEJENIVEAU HVORDAN ER LEJENIVEAUET I BEBYGGELSEN? Er boligerne billigere eller dyrere end sammenlignelige bebyggelser i området? Erhverv skal tilbydes forskellige fordele ved lokaliteter. Een af faktonrerne, som kan være attraktiv, er en lav husleje. Såfremt udgangspunktet i bebyggelsen er høje huslejer, kan man være nødt til at påregne mindre profit - eller måske endda underskud de første år på erhvevslejemålene, udelukkende for at få skudt områdeforandringerne igang. Man skal huske på, at virksomhedernes adfærd styres af muligheden for at optimere deres profit på det geografisk mest fordelagtige sted. (bid rent theory) OVER MARKEDSNIVEAU VIDEO KNIVOVERFALD/SKYDERI FOREKOMMER JÆNVTLIGT INDBRUD OG HÆRVÆRK FOREKOM- MER OFTE INDBRUD FOREKOMMER EN GANG IMELLEM. HÆRVÆRK ER IKKE UALMIN- DELIGT SØNDERMARKEN LIG MED MARKEDSNIVEAU SØNDERMARKEN INDBRUD OG HÆRVÆRK FOREKOM- MER SJÆLDENT OMRÅDET ER TRYGT OG SIKKERT. DER FOREKOMMER INTET KRIMINELT INGEN KRIMINALITET UNDER MARKEDSNIVEAU 16

17 17

18 18

19 BILAG 2 ANALYSE AF ERHVERV BILAG 2 I dette bilag skal vi se på, hvilke virksomhedstyper der vil være egnede i det konkrete helhedsplansområde. Bilag 2 omhandler en screening af forskellige virksomhedstyper. Der er som eksempel beskrevet 4 fiktive og meget forskellige typer virksomheder, som spænder mellem 0-5 ansatte til mere end 100 medarbejdere. Formålet er, at der debatteres omkring forskellige effekter, påvirkninger, krav m.m., som de forskellige virksomhedstyper kan have/give/kræve af bebyggelsen. Dialogen foretages ud fra de virksomhedstyper, man har diskuteret i Kap. 6. Værktøjet skal udbrede den gode dialog, hvor man tydeliggør overfor hinanden, hvilke brancher man mener har et forretningspotentiale i bebyggelsen og sammenholder det med de fysiske forhold fra Kap. 5 og bilag 1. Dermed har man mulighed for at udpege en eller flere plausible løsninger, som man kan forfølge i den videre proces. Dette skal imidlertid sammenholdes med, og evt. revurderes som følge af, en konkret markedsanalyse og et arkitektonisk visionsprojekt for bebyggelsen. De fire ovennævnte, fiktive virksomhedstyper er kun eksempler, som skal illustrere, hvordan bilag 2 bruges som et generelt værktøj. 19

20 20

21 ROSKILDEVEJ 1 JOBSØGNING 2 TÆNKTE SCENARIER I dette afsnit afprøver vi 4 typer af virksomheder, som vi prøvekører i seks forskellige scenarier i vores pilot-område Søndermarken. Vi arbejder med 6 forskellige scenarier for at vise, hvor bred en vifte af muligheder, vi ser i Søndermarken. Vi har arbejdet med scenarier fra det enkelte indgreb i en parterreetage til et helhedsgreb, som rummer mange forskellige virksomhedstyper, institutioner m.v.; med andre ord - en kvartersomdannelse. Vi peger ikke på een rigtig løsning, men udbreder en vifte af muligheder. De endelige valg skal træffes på baggrund af økonimiske, markedsrelaterede, visionære forventningsafstemninger, og bør bakkes op af grundigere analyser og undersøgelser. Bilag 4 er ment som en øjenåbner, et spark til vanetænkningen, en opfordring til et højt ambitionsniveau. Det er ligeledes holdt i et forholdsvist enkelt billedsprog, for at læseren ikke skal fortabe sig i detaljer. Man finder ligeledes heller ikke alle punkter i analysedelen besvaret/ formidlet, men tankerne er gjort som baggrund for de fremlagte skitser. Omfanget heraf vurderes at være for tungt og uden egentlig værdi for andre projekter. De udarbejdede skitser er vist som ideer til hovedgreb, som kan bearbejdes arkitektonisk på mange måder. S-TOG MAGNOLIAVEJ BORGMESTER FISCHERS VEJ 21

22 22

23 MINDRE VIRKSOMHED 5-20 personer EKSEMPEL JOHNS BIKESHOP APS. Johns Bikeshop ApS er en kombineret cykel og knallert/ scooter butik, der både sælger og servicerer nye og brugte scootere og cykler. Forretningen ejes af John Hansen, der selv har stiftet den, netop i Søndermarken. Han har 3 ansatte, og hans kone hjælper til på kontoret på deltid. John har før arbejdet som mekaniker og har en personlig interesse i kvalitetscykler og scootere og har med åbningen af denne forretning kastet sig ud i at realisere noget han længe har drømt om. For at få butikken til at hænge sammen sælger butikken også mere almindelige cykler og reparerer cykler for folk, der kommer ind fra gaden. Der er lidt subkultur over Johns cykelinteresse, så nogle af de unge fra området og en række faste kunder hænger tit ud i butikken, og et par af drengene fra området har også fritidsarbejde i værkstedet. Da John håber på at tiltrække både folk, der bor i bebyggelsen til de almindelige cykler, men samtidig håber på specialkunder fra resten af byen, er han glad for placeringen tæt på station, vej og mange beboere. Johns butik er meget ekstrovert, og henvender sig i udpræget grad til folk, der kommer ind fra gaden, derfor kan butikken kun ligge i bunden af de to tårne ud mod gaden. Der er en smule larm fra brug af maskiner i værkstedet, og en vis trafik fra varetilkørsel i dagtimerne. Da John synes at de gamle huse fra 1950 erne har en hvis charme, prøver han at tilpasse sin skiltning og sin butiksfacade til det eksisterende. Da han er afhængig af kunder fra gaden, skal man dog stadig kunne se, hvad der foregår. 23

24 24

25 MELLEMSTOR VIRKSOMHED personer EKSEMPEL IDÉFABRIKKEN En gruppe mindre virksomheder samles i det nye kombinerede arbejdsfællesskab - Idéfabrikken. Flere af dem har tidligere siddet i lejligheder i indre by og brokvarterene, men er nu blevet store nok til at vil have et egentlige erhvervslokale. Firmaerne har pionerånd, og kan lide det almennyttige pionerprojekt. De kan se en brand-kvalitet i at bo i et socialt blandet område - undergrund og social ansvarlighed (og en billig husleje). En række tegnestuer er flyttet ind i baghuse på Nørrebro: Big, Vandkunsten og Dorte Mandrup på Nørrebrogade, Nord på Meinungsgade og CCO på Heimdalsgade. De reklamerer alle med, at de er kreative og elsker mangfoldighed, men flyttede alligevel først ind, da cafeerne havde været en succes i en række år. De mange mindre firmaer kan godt lide, at deres kunder får en på opleveren, når de møder kvarterets beboere i opgang og elevator, men er ligeledes meget glade for overaskelsesmomentet, når man trædder ind i deres topcheckede, super designede lokaler - en stor kontrast til realiteterne på den anden side af facaden. De starter måske med at være 5-6 personer og ender med at være max 50. Mange af disse firmaer foretrækker, at deres lokaler er lidt rå og spartanske, når de flytter ind, og at de med tiden kan sætte deres eget præg på indretningen. Dog skal basisfaciliteterne være i orden, da målgruppen generelt opfatter sig selv som forarmede kunstnere, med sans for stil og kvalitet. 25

26 26

27 STOR VIRKSOMHED personer JOBSØGNING EKSEMPEL JOB-SHOP A/S Job-shop A/S er et rekrutteringsfirma med 70 konsulenter, der arbejder over hele verden. De søger nyt hovedsæde, da deres lokaler i Hellerup er blevet for små. Stedet skal have højt til loftet i overført betydning, da de gerne vil udstråle kreativitet, saglighed og en frisk start. De vil gerne bryde ud af whiskey-bæltet, for at kunne yde en vis diskression for deres exklusive kundekreds. Dog tæller de ekslusive kunder kun en meget lille del af kundekredsen, idet de netop har indgået en 4 årig aftale med Arbejdsformidlingen om jobsøgningskurser til arbejdsløse - både faglærte, ufaglærte og akademikere. Deres kunder udgør dermed et bredt udsnit af den danske befolkning. Stedet skal derfor kunne rumme en vis mangfoldighed og samtidig være noget helt særligt. Det skal ligge godt traffikalt, både med bil og offenligt trafik. De vil gerne give deres kunder en oplevelse af at blive tage ud af deres vante rammer, hvorfor en placering på toppen af Søndermarken kunne være tillokkende. Her er muligheden for at have en diskret indgang og så tage pusten fra deres besøgende med en storslået udsigt. Oven i købet rammet smukt ind af en anderledes og skelsættende arkitektur. De forventer topcheckede lokaler, som rummer alle nødvendige mødefunktioner, undervisningslokaler, arbejdsstationer osv. 27

28 28

29 MEGET STOR VIRKSOMHED - > 100 personer EKSEMPEL GIGA-IT En stor international virksomhed, der håndterer IT-løsninger for større danske virksomheder, indtager et helt dobbelttårn med sine 350 ansatte. Da der er tale om en international virksomhed, der er på vej ind på det danske marked, er man nødt til at udstråle en vis signalværdi og troværdighed. Man har derfor været glade for den store synlighed mod Roskildevej og jernbanen. Da der ikke er tale om et reelt hovedkvarter, men en outsourcing af klienters IT, er der dog ikke behov for at ligge i indre by, de billige m² har dog betydet, at man alligevel kan være relativt tæt på byen. De eksisterende boligtårnes udprægede boligarkitektur passede ikke i imaget, så man har forbundet vindueshullerne til vinduesbånd i et formsprog, der er i familie med de oprindelige tårnes modernistiske 1950 er arkitektur. Det har dog været nødvendigt at lave omfattende ombygninger af husets indre, for at skabe sammenhængende arbejdsmiljøer for virksomhedens teambaserede arbejdsopgaver. Den store ombygning og den markante synlige ændring af bebyggelsen har dog givet området en helt anden opmærksomhed pludselig er det en succesfuld virksomhed, der er på forsiden af børsen. 29

30 TYPE ER VIRKSOMHEDEN UDADVENDT ELLER INDADVENDT? Kommer der kunder igennem dagtimerne, eller vil man kun se de ansatte i lokalområdet når, de møder ind og får fri? FIRMA IMAGE HVILKET OMDØMME/IMAGE HAR DE FORESLÅEDE VIRKSOM- HEDER? Hvordan opfatter man virksomheden? Hvilken værdi tilfører virksomheden til bebyggelsen, qua deres branche, deres ry, rygte og/eller image?. DIFFERENTIERING HVOR SYNLIG HAR VIRKSOMHEDEN BEHOV FOR AT VÆRE I BEBYGGELSEN? Nogle virksomheder har et forholdsvis fastlåst udtryk i gadebilledet, uanset hvor i verden de ligger. F.eks.7eleven. Andre virksomheder, kan man nærmest ikke se deres tilstedeværlse, bortset fra på ringeklokken. EKSTROVERT ANERKENDT BRAND EKSKLUSIVT INGEN LIGHED JOHNS BIKESHOP APS DAGLIGVAREBUTIK OG LIGN. ATTRAKTIV, LANDSKENDT ELLER LIGN. R VIRKSOMHEDEN INDPASSER SIG IKKE I BEBYGGELSEN. ER MEGET SYNLIG I GADEBILLEDET JOBSHOP A/S IDÉ FABRIKKEN GIGA-IT JOHNS BIKESHOP APS. (PGA. LARM) ADVOKATKONTOR, REKLAMEBUREAU ELLER LIGN. IDÉ FABRIKKEN JOB-SHOP A/S IDÉ FABRIKKEN GIGA-IT JOHNS BIKESHOP APS. LARM JOB-SHOP A/S TELEFONSALG OG LIGN. GIGA-IT LUGT UKENDT, UØNSKET ELLER LIGN. R R R R VIRKSOMHEDEN ER FULDT INDPASSET I BEBYGGELSEN. ER NÆRMEST USYNLIG. INTROVERT ANONYMT VÆRKSTED, VÆRTSHUS INGEN FORSKEL 30

31 OMDANNELSE HVOR STORT ER BEHOVET FOR OMBYGNING/OMDANNELSE FOR DET PÅGÆLDENDE FIRMA? Hvis den tiltænkte virksomhed skal flytte ind i eksisterende lokaler, hvor meget er der så brug for at ombygge/omdanne? NABOGENER STØJER VIRKSOMHEDEN? Har virksomheden støjende kunder, eller er der anden form for nabogener knyttet til virksomhedstypen? FACILITETER KAN DET VÆRE PÅ EN TRAILER FRA IKEA, ELLER SKAL DER PRODUCERES STORKØKKEN? Har virksomheden behov for mange specifikke faciliteter, eller kan de klare sig med en ganske lille modificering af en bolig? 100% TUNG INDUSTRI THE-KØKKEN GIGA-IT HØJ GRAD AF OMDANNELSE NØDVENDIG SMEDEVÆRKSTED JOB-SHOP A/S IDÉ FABRIKKEN JOHNS BIKESHOP APS JOHNS BIKESHOP APS. (I STUEPLAN) JOHNS BIKESHOP APS GIGA-IT IDÉ FABRIKKEN IDÉ FABRIKKEN JOB-SHOP A/S NÆRMEST INGEN OMDANNELSE NØDVENDIG BIBLIOTEK JOB-SHOP A/S GIGA-IT 0% KONTORNUSSERI KANTINE, KONFERENCERUM M.V. 31

32 DØGNRYTME DØGNÅBEN, NATARBEJDE ELLER HELT ALMINDELIGE AR- BEJDSTIDER? Driver virksomheden en type erhverv, som kan være generende på uhensigstmæssige tider af døgnet, eller bidrager virksomheden til en poitiv trafik på tider, hvor der ellers kan være meget tyndt befolket i det offentlige rum? 8-16 DAGLIGVAREBUTIK OG LIGN. JOHNS BIKESHOP APS. JOBSHOP A/S ADVOKATKONTOR, REKLAMEBUREAU ELLER LIGN. IDÉ FABRIKKEN BAGERI DØGNÅBENT GIGA-IT 32

33 33

34 34 Den skræddersyede arbejdsplads, JJW ARKITEKTER, 2007

35 BILAG 3 KRAV TIL ARBEJDSPLAD- SENS INDRETNING ARBEJDSPLADSERS INDRETNING På de kommende sider er oplistet en række krav, som skal kunne opfyldes i de tiltænkte lokaler i forbindelse med indretning til erhverv. Nogle krav bør udlejer leve op til, andre skal blot være mulige for en fremtidig lejer at kunne indrette sig efter. Der kan være afvigelser af nogle af kravene eller særlige/ specifikke krav til nogle typer erhverv. Disse er ikke taget med, da de efterfølgende sider er ment som et værktøj af mere generel karakter. Generelt er kravene omkring brand kun belyst perifært, da disse bør omfatte en konkret analyse af bebyggelsen set i sammenhæng med en konkret virksomhedstype og størrelse. for alle - Anvisning for planlægning og indretning med henblik på handicappedes færden, SBi Anvisning, [www. sbi.dk/tilgaengelighed, /tjeklister], SBI-anvisning 196, Indeklimahåndbogen. Derudover er der oplistet gode råd, baseret på mange års erfaring med indretning af arbejdspladser. Krav og vejledninger til arbejdspladsers indretning er opstillet som overskuelige ikoner på baggrund af reglerne i BR10, Arbejdsmiljøloven, Arbejdstilsynets vejledninger/ anvisninger/meddelelser, DS-håndbog 105 Udearealer 35

36 ARBEJDSRUMMET: loftshøjde min. 2,5 m. Min. 12 m 3 luft per pers. Gulvarealet i et arbejdsrum skal som minimum normalt være på 7 m cm Min. 110 cm bag forkant af arbejdsbord, bånd e.l. 2 % 100 % max 25 º º min 18 º Dagslysfaktor på 2 % ved arbejdspladserne. Vinduesarealet, ved sidelys, skal være min. 10 % af gulvarealet. Vinduesarealet, ved ovenlys, skal være min. 7 % af gulvarealet. Temperaturen bør være mellem grader. Arbejdsrummet skal have tilstrækkelig tilførsel af frisk luft uden generende træk. CO 2 niveau < 0,1 % hvilket svarer til luftskifte 2 gange i timen. Udsigt til det omkringliggende. 36

37 SPISERUMMET: WC-RUM/TOILETFACILITETER AKUSTIK + Ved mere end 3 ansatte, skal der være spiserum Min. 60 cm bordplads for hver spiseplads. Siddepladser skal have ryglæn. = For hver 15 ansatte, skal der være 1 toilet. Der skal være forrum til toiletter. I hvert enkelt tilfælde opstilles projektspecifikke lydbestemmelser til det akustiske indeklima. Støjniveauet indendørs i kontorer er omfattet af de vejledende grænseværdier fra tabel III i Miljøstyrelsens Vejledning nr. 5/1984. Vinduer skal kunne åbnes. Alternativt skal der ventileres effektivt på anden måde. Adgang til frisk drikkevand. Adgang til håndvask i nærheden af spiseplads. Køkkenvask kan ikke erstatte håndvask. Wc eller forrum skal være forsynet med håndvask. I kontor / administrationsbygninger skal min. 1 toilet indrettes til hc-wc. Ved mere end 50 ansatte, skal der være 2...osv. Der skal være akustisk regulering svarende til 90 % af gulvarealet. BR10 anbefaler dog 110 %. vindue = udsigt og frisk luft kogefunktion vask køl adgang til håndvask ikke direkte til toilet/toiletforrum Ved offentlig adgang, skal der være min. 1 tilgængeligt hc-wc. Efterklangstiden i møderum skal være < 0,6 sek. 37

38 BADE- OG OMKLÆDNINGSRUM: PARKERING: BRAND: Der skal være baderum, hvis arbejdet er tilsmudsende, fysisk anstrengende eller vådt, eller medfører risiko for forurening med materialer, der kan være smittefarlige m.v. P Der skal udlægges (reserveres) tilstrækkelige parkeringsarealer til, at bebyggelsens beboere, de beskæftigede i bebyggelsen, besøgende, kunder, leverandører m.v. kan parkere biler, motorcykler, knallerter, cykler, m.v. på ejendommens område. Ændret anvendelse af bebyggelsen kan nødvendiggøre en ændring af brandsikringen. 1 brusebad for hver 10 beskæftigede Omklædning skal være afskærmet. P Ved udformningen af parkeringspladser skal et passende antal parkeringspladser udformes, så de kan anvendes af personer med handicap. Udgange og flugtveje skal dimensioneres til de personer, som udgangene og flugtvejene skal betjene. Kvinder og mænd skal enten have adskilte baderum eller have mulighed for at benytte baderummet hver for sig. Ved snavset og sundhedsfarligt arbejde skal der etableres mindst 1 håndvask for hver 5 beskæftigede. Håndvaske, der er anbragt i wc-rum eller i et aflåseligt forrum, medregnes ikke i antallet af håndvaske. 38

39 ANDRE GODE RÅD: Der bruges ca. 20 m 2 pr. medarbejder i åbent kontorlandskab. Dette er inkl. fællesarealer, møderum m.v. Der bruges ca. 30 m 2 pr. medarbejde i cellekontorer. Dette er inkl. fællesarealer, møderum m.v. Solorum til fortrolige samtaler. Lydluftsisolation mellem møderum og kontor anbefales at være > end 48 db. Eksempel på SOLO-rum fra ELY LILLY, JJW Foto: Anders Hviid. 39

40

41 BILAG 4 CASE STUDY - SØNDERMARKEN 41

42 SCENARIE 01 DE UDADVENDTE I BUNDEN Boliger Erhverv LIV I GADEBILLEDET For at aktivere parterreetagerne, er det naturligt at placere mere udadvendte funktioner i disse lokaler. Det kunne være butikker, værksteder, caféer, institutioner, gallerier eller lign. Alt sammen funktioner som skaber en positiv trafik til og fra bygningerne. Parterrelokalerne i blok 1 er mest synlige fra Roskildevej. (Det er også her, de eksisterende butikker findes), men de nordlige gavle i blok 2 kan også ses. Det nordligste lokale i blok 3, kan muligvis også anvendes, men det er dog mest synligt fra Borgmester Fischers Vej. Ved at lade parterren være udadvendt skabes bedst muligt sammenspil med beboerne, som færdes i bebyggelsen og lader folk udefra komme til og fra bebyggelsen. Dermed skabes et liv omkring basen, og husene bliver en del af det offenlige rum. Søndermarkens parterreetager har en forholdsvis trykket loftshøjde, hvorfor det er nødvendigt at fjerne etagedækket mellem parterre og 1. sal, såfremt man skal leve op til gældende krav om arbejdsrummets udformning. Indgrebet er ikke ukompliceret og også forholdsvis omkostningstungt. Den ekstra loftshøjde kan være med til at give lokalerne et mere eksklusivt udtryk. Af konstruktive årsager, er det besværligt at åbne facaderne, da disse er støbt sammen med de bærende tværskillevægge. Gavlen er ligeledes bærende. 1. SAL lofthøjde ca. 2,5 m. lofthøjde ca. 2,3 m. lofthøjde ca. ca. 5,0 m. STUEN 42

43 ROSKILDEVEJ BLOK 1 1 BLOK 2 BLOK 3 2 BLOK 4 BLOK 5 SYNLIGHED FRA OFF. VEJ S-TOG 4 3 BORGMESTER FISCHERS VEJ 5 MAGNOLIAVEJ 43

44 44

45 lofthøjde ca. 2,5 m. 137 m 2 lofthøjde ca. ca. 5,0 m. lofthøjde ca. 2,3 2,2 m. STUEETAGEN STUEETAGENS MULIGHEDER Erhverv 1 Erhverv 2 Erhverv 3 Beboerfaciliteter Fordelingsarealer Beboerfaciliteter Fordelingsarealer 45

46 46 ENKELTE STØRRE SERVICEVIRKSOMHEDER OG BUTIKKER INDRETTER SIG PÅ TO ETAGER

47 137 m 2 lofthøjde ca. ca. 5,0 m. 195 m m 2 47 m 2 STUEETAGEN OG 1.SAL 2. OG 3. SAL Erhverv 1 Erhverv 2 Erhverv 3 Erhverv m 2 Beboerfaciliteter Fordelingsarealer 137 m 2 Erhverv 4 Fordelingsarealer 47

48 SCENARIE 02 NOGET NYT OG ANDET PÅ TOPPEN Erhverv Erhverv Erhverv Erhverv Erhverv Boliger Boliger Boliger Boliger Boliger EN SYNLIG KOMBINATION Historien om kombinationen af boliger og socialt engagerede virksomheder gøres til en synlig ikonfortælling. Boligtårnene omdannes på de 3-4 øverste etager. Disse er meget synlige i gadebilledet og fra lokalerne er der en fantastisk udsigt over hele Frederiksberg, København, Øresundsregionen og omegn. Ved at slå fra i arkitekturen gøres bygningerne endnu mere markante i bybilledet, både om dagen og om aftenen. Det giver bebyggelsen en mere urban-agtig karakter og får tankerne hen på udenlandske skylines. Lejerne får en fantastisk udsigt, boligforeningen får et nyt image at hægte sig op på. Udfordringerne ligger naturligvis på det logistiske plan - herunder p-forhold og adgangsforhold. Dette kan løses ved at bygge seperate elevatortårne samt etablering af underjordiske robotstyrede p-anlæg. 48

49 ROSKILDEVEJ 1 2 S-TOG 4 3 BORGMESTER FISCHERS VEJ 5 MAGNOLIAVEJ 49

50 50

51 195 m 2 lofthøjde ca. 2,5 m. 195 m ETAGE ØVERSTE ETAGERS MULIGHEDER 4-vær. lejlighed 3-vær. lejlighed 195 m 2 Erhverv m 2 3-vær. lejlighed Erhverv 2 Fordelingsarealer Fordelingsarealer 51

52 SCENARIE 03 SPREDTE HAGL Erhverv Boliger Erhverv Erhverv PARASITTER SOM BLIKFANG Såfremt man indretter kontorlokaler spredt ud i hele bebyggelsen, kan disse synliggøres ved at markere dem med parasittilbygninger. Formålet er at gøre funktionsomdannelsen tydeligere end blot et skilt i vinduet. Derudover giver det lokalet bag en rumlig oplevelse og en anderledes mulighed for at markedsføre sig. Kontakten til livet i gadebilledet forstærkes ved disse gadespejl, som i dette tilfælde spejler begge veje. Udfordringen i dette forslag er i høj grad den eksisterende bygnings statik samt økonomien set i forhold til nye m 2. 52

53 ROSKILDEVEJ 1 2 S-TOG 4 3 BORGMESTER FISCHERS VEJ 5 MAGNOLIAVEJ 53

54 54

55 Erhverv 1 lofthøjde ca. 2,5 m ETAGE 1-14 ETAGES MULIGHEDER 4-vær. lejlighed 3-vær. lejlighed 195 m 2 3-vær. lejlighed 3-vær. lejlighed Erhverv 1 Erhverv 2 3-vær. lejlighed Erhverv 2 Fordelingsarealer Fordelingsarealer 55

56 SCENARIE 04 NY BASE Boliger Erhverv Erhverv DET UDADVENDTE FUNDAMENT De oprindelige tårnes fodaftryk er velegnede til boligformål, men bliver let for små til virksomheder med mere end ansatte. For at kunne tiltrække både mindre lokale butikker og mellemstore firmaer/offentlige servicetilbud, har man udviddet byggeriets nedre etager, så det er muligt at etablere større sammenhængende, udadvendte arealer. Dermed kan der måske tiltrækkes andre virksomhedstyper end den oprin- delige struktur muliggjorde. Erhvervslejemålene kommer mere i fokus i gadebilledet, og boligerne vil automatisk træde lidt i baggrunden og færdslen i området - mod gaden - vil blive af mere kommerciel karakter, mens tagflader og den grønne kile mod banen bliver af mere privat karakter. Dette koncept kan også danne basis for bokale-lignende erhvervslokaler. 56

57 EJ ROSKILDEV 1 S-TOG 3 4 BORGMESTER FISCHERS VEJ 2 5 LIAVEJ MAGNO 57

58 Erhverv M² Erhverv M² Erhverv 850 M² Eksisterende boligetage 470 M² 58

59 59

60 SCENARIE 05 HELHEDSPLAN Landmarkskala 90 km/t Boliger Boliger Boliger Erhverv Erhverv Suqskala 3 km/t Erhverv Erhverv SUQ EN I SØNDERMARKEN Inspireret af Bazar Vest i Århus og Bazar Fyn i Odense, etableres en suq-agtig bazar i området omkring de fem tårne. Hvor arealet mellem tårnene og det omkringliggende parcelhuskvarter tidligere udgjorde et halvtomt ingenmandsland, fungerer de idag som en tæt levende bydel i bydelen, med små torvedannelser og et spændende (ude) rumforløb. De gamle nedslidte opholdsarealer er erstattet af fælles taghaver, og daginstitutionen har reetableret sig i en ny bygning med boldbane på taget. Parkeringen integreres i et p-hus, så barrieren mellem Borgmester Fischers Vej og bebyggelsen nedbrydes. Suq en udgør et attraktivt alternativ til supermarkeder og mørke shoppingcentre, og giver både lokale og folk fra motorvejen og S-toget adgang til et vibrerende byliv på vej hjem fra arbejde. I weekender kunne man forestille sig, at SUQ en kunne være et udflugtsmål i lighed med torvehallerne eller andre indkøbscentre. Ligeledes kunne man planlægge uderummene imellem, således at der skabes offentlige aktiviteter for alle aldersklasser. 60

61 EJ ROSKILDEV DEN MEGET PÆNE 1 2 S-TOG 3 4 BORGMESTER FISCHERS VEJ DEN HELT SIMPLE 5 LIAVEJ MAGNO DET HELT AUTENTISKE 61

62 Bebyggelsens skala harmonerer dårligt med de omkringliggende parcelhuse, og friarealerne mellem de to bebyggelser bliver noget forblæste. Tre af tårnene henslæber ligeledes en noget skjult tilværelse, langt fra alfarvej. Arealerne omkring de 5 tårne bindes sammen af en karaktergivende belægning. 62

63 Parkering + butik Dagsinstitution Parkering + butik Parkering + butik Dagcenter Ældreboliger En mellemskala etableres i form af en tæt ErvhvervsSuq 63

64 64 De store tårnes skala er intakt, og kan stadig iagtages som en del af byens skyline, der er dog samtidig etableret et tæt miljø i menneskeskala ved tårnenes fod.

65 Udearealer og dagsinstitution placeres på de nye aktive tagflader. 65

66 SCENARIE 06 NYT LOOK OG NY FUNKTION FIRMA Boliger Erhverv DOMICIL TIL GIGANTEN Boligbebyggelsen kan fortyndes ved, at et af højhusene overgår til at være domicilbebyggelse. Her har erhvervslejeren mulighed for at udfolde sine kooperative behov over hele huset, uden at skulle tage hensyn til, om man generer de andre beboere i huset. Huset bliver til et firma. Det har en række fordele for virksomheden, men måske ikke de store fordele for bebyggelsen samlet set. 66

67 ROSKILDEVEJ 1 2 S-TOG 4 3 BORGMESTER FISCHERS VEJ 5 MAGNOLIAVEJ 67