Uigennemsigtighed!på!andelsboligmarkedet!

Størrelse: px
Starte visningen fra side:

Download "Uigennemsigtighed!på!andelsboligmarkedet!"

Transkript

1 HD-studiet i Finansiel rådgivning Afgangsprojekt forår 2013 Uigennemsigtighedpåandelsboligmarkedet Udarbejdet af: Ina Nørlund Pedersen Vejleder: Karsten Jørgensen Copenhagen Business School

2 1 HDAfgangsprojekt2013,uigennemsigtighedpåandelsboligmarkedet,InaNørlundPedersen Indholdsfortegnelse 1.INDLEDNING.)...)3 2.PROBLEMFORMULERING.)...)4 2.1.OPGAVENSSTRUKTUROGMETODE $Opgavens$brug$af$cases$...$ $Opgavens$struktur$...$5 2.2.AFGRÆNSNING TEORIOGEMPIRI OBJEKTIVITETOGKILDEKRITIK )ANDELSBOLIGMARKEDET)OG)DENS)UDVIKLING.)...) ANDELSBOLIGENSOMBOLIGFORM EJERFORHOLD,HÆFTELSEOGBESTYRELSE DELKONKLUSION )VÆRDIANSÆTTELSE)AF)ANDELSBOLIGEN.)...) BESKRIVELSEAFCASES MAKSIMALPRISEN VÆRDIANSÆTTELSESMODELLER $Anskaffelsesprisen.$...$ $Valuarvurdering.$...$ $Offentlige$vurdering.$...$ VÆRDIOPGØRELSEPÅCASES PRISUDVIKLINGENPÅANDELSBOLIGMARKEDET UDFORDRINGERIFORBINDELSEMEDVÆRDIANSÆTTELSEAFANDELSBOLIGER DELKONKLUSION )BOLIGUDGIFTER)OG))BOLIGOMKOSTNINGER.)...) BOLIGUDGIFTENIANDELSBOLIGENKONTRAEJERBOLIGEN ANDELSBOLIGFORENINGENSFINANSIERINGSMULIGHEDER $Fastforrentede$lån$...$ $Variabelt$forrentede$lån$...$ $Afdragsfrie$lån$...$ $Renteswap$...$46 1

3 2 HDAfgangsprojekt2013,uigennemsigtighedpåandelsboligmarkedet,InaNørlundPedersen 5.3.HVILKELÅNETYPERERMESTUDBREDTPÅANDELSBOLIGMARKEDET USERCOSTSAMMENLIGNINGMELLEMANDELSBOLIGOGEJERBOLIGEN DELKONKLUSION )BANKSEKTORENS)OG)EJENDOMSMÆGLERNES)PÅVIRKNING)PÅ)MARKEDET.) BANKSEKTOREN EJENDOMSMÆGLEREN $Anslået$teknisk$pris$...$ DELKONKLUSION )ANDELSBOLIGFORMENS)FREMTID)PÅ)BOLIGMARKEDET.)...) OMVERDENSPÅVIRKNINGERPÅANDELSBOLIGMARKEDET $Politiske$forhold$...$ $Økonomiske$forhold$...$ $Sociale$forhold$...$ $Teknologiske$forhold$...$ FREMTIDSFORSKERNESFORSKNINGOMANDELSBOLIGENSPLADSPÅBOLIGMARKEDET DELKONKLUSION )KONKLUSION.)...) )PERSPEKTIVERING.)...)80 KILDER:)...)81 LITTERATUR:...81 INTERNETSIDER:...81 FIGUROVERSIGT:...85 TABELOVERSIGT:...85 ØVRIGEKILDER:

4 3 HDAfgangsprojekt2013,uigennemsigtighedpåandelsboligmarkedet,InaNørlundPedersen 1.Indledning. Jeg er i mit arbejde som privatrådgiver i Danske Bank dagligt i berøring med andelsboligmarkedet og den usikkerhed, som mange af vores kunder sidder med, når de overvejer, om de skal købe en andelsbolig. En usikkerhed jeg oplever som værende mere markant,endhvisdeovervejeratkøbeentilsvarendeejerbolig.minoplevelseer,atdefleste potentielle boligkøbere mener, at andelsboligmarkedet er mere uigennemsigtigt og kompleksendejerboligmarkedet. Jeg bor selv i en andelsbolig, og er medlem af min andelsboligforenings bestyrelse. I vores andelsboligforeningharviensåkaldt tilskudsdeklaration tilknyttet.deterenklausul,som er tinglyst på ejendommen, og hvis konsekvens er, at vores andelsboligbeviser ikke kan værdistigepåsammevilkårsomideflesteandreandelsboligforeninger.prisenerderforlav ogburdeværetilgavnfordefleste,menminoplevelseer,atrigtigmangepotentiellekøbere til vores andelsboliger ikke ønsker at købe, da de ikke kan overskue mulige negative konsekvenser i forbindelse med tilskudsdeklarationen.jeg havde selv store overvejelser i forbindelsemedkøbetafminandelsboligpågrundaftilskudsdeklarationen. Min egen andelsboligforening er blot et eksempel på mange forskellige konstruktioner på andelsboligmarkedet, hvilket formentligt er en af årsagerne til, at andelsboligmarkedet betegnes som uigennemsigtigt. Andelsboliger blev traditionelt set opfattet som en billig og sikkerboligform,hvormantypiskfik merelejlighedforpengene.spørgsmåleter,omdette stadig er tilfældet, og hvorvidt en eventuel køber kan gennemskue dette. Medierne fyldes hver dag med advarsler og skrækeksempler på økonomisk klemte andelsboligforeninger, der løber store risici på andelshavernes vegne. Flere økonomer har sågar udtalt andelsboligformens dødsdom og mener ikke, at andelsboligformen kan overleve i dens nuværendeform.detvilpåvirkeikkekunmig,menmangeandreandelshavere,dererglade fordenneboligform.jegmenerderfor,deterrelevantatsenærmerepå,hvadårsagenertil, at andelsboligmarkedet betegnes som uigennemsigtigt og komplekst i forhold til ejerboligmarkedet. 3

5 4 HDAfgangsprojekt2013,uigennemsigtighedpåandelsboligmarkedet,InaNørlundPedersen 2.Problemformulering. Formåletmeddenneopgaveeratsepå,hvaddergørandelsboligmarkedetuigennemsigtigt, og hvilke risici der er forbundet med andelsboligmarkedet. Ved hjælp af nedenstående spørgsmål vil det forsøges belyst, hvorfor andelsboligmarkedet generelt betegnes som et mere uigennemsigtigt og komplekst marked i forhold til det mere gennemsigtige ejerboligmarked. Der købes på trods af dette stadig andelsboliger, og spørgsmålet er, om dettevilfortsætteifremtidenpåtrodsafkompleksitetenogforskellighedernetildetøvrige boligmarked. Disse overvejelser er sammensat til følgende problemformulering, som opgavenhartilformålatbesvare. ) Hvordan) og) hvorfor) forbindes) andelsboligmarkedet) med) uigennemsigtighed,) og) vil) der)være)plads)til)andelsboliger)på)det)fremtidige)boligmarkedet? ) Tilatbesvareovenståendevilfølgendearbejdsspørgsmålblivebehandletigennemopgaven. Udgangspunktet for alle problemstillinger vil være at belyse uigennemsigtigheden og kompleksiteten på andelsboligmarkedet, samt at diskutere boligformens rolle på det fremtidigeboligmarked. Hvad er en andelsbolig kendetegnet ved i forhold til en ejerbolig, og hvordan harudviklingenværet? Hvordan prisfastsættes en andelsbolig, hvad siger lovgivningen, og hvordan påvirkerdetgennemsigtigheden? Hvadpåvirkerandelshaversudgiftvedatboienandelsboligsammenlignetmed en ejerbolig, er denne udgift gennemsigtig, og hvor stor en del af udgiften har andelshaverikkeselvindflydelsepå? Hvad er banksektorens og ejendomsmæglerens betydning for gennemsigtigheden på andelsboligmarkedet, og hvilke tiltag gøres for at imødekommeenbedregennemsigtighed? Hvordan ser fremtiden ud for andelsboligformen, er der tale om en truet boligform,oghvordanpåvirkeromverdenenandelsboligmarkedet? 4

6 5 HDAfgangsprojekt2013,uigennemsigtighedpåandelsboligmarkedet,InaNørlundPedersen 2.1.Opgavensstrukturogmetode Gennem fem kapitler behandles opgavens arbejdsspørgsmål. I dette afsnit beskrives først opgavens to cases efterfulgt af indholdet i hvert kapitel. Sammenfattende udgør dette metodentilbesvarelseafopgavensproblemformulering Opgavensbrugafcases Løbende i opgaven vil gældende regler og metoder blive analyseret ud fra to cases. De to casesergrundigudvalgtudfrabeliggenhed,størrelseogtilgængeligtmateriale.opgavenvil benyttedesammetocasesgennemheleopgaveforatøgelæsevenligheden.førstecaseer andelsboligforening S/B Højdevangen, hvor der er tinglyst en tilskudsdeklaration på ejendommen. Anden case er andelsboligforening A/B Ulriksborg, og der er på denne ejendom ikke tinglyst klausuler, hvorfor det formodes, at den prismæssigt har udviklet sig som hovedvægten af det øvrige andelsboligmarked. Ejendommene i de to foreninger er sammenhængende med fælles gård og opført på stort set samme tid i 1920érne. A/B Ulriksborg er udvalgt grundet ejendommens beliggenhed som naboejendom til S/B Højdevangensamtdetfaktum,atenafforeningenslejlighederertilsalghosenmægler,der hargjortdetmuligtatskaffeoplysningeromforeningenoglejligheden.alleberegningerer lavet med udgangspunkt i regnskabsåret 2011, der i skrivende stund er det senest godkendteregnskabsår Opgavensstruktur I opgavens kapitel tre (3.0) analyseres udviklingen på andelsboligmarkedet. Hvordan er andelsboligmarkedet sammensat, og hvilken historisk og økonomisk udvikling har andelsboligformenværetigennem,herunderforeningernesgældsforhold. Kapitlet vil se på, hvad en andelsbolig er, og hvor andelsboligens struktur adskiller sig fra ejerboligen. En analyse af ejerforhold, hæftelse og bestyrelse. Løbende vil der diskuteres, hvordandeenkelteelementerbidragertiluigennemsigtighedenpåandelsboligmarkedet. Fjerde kapitel (4.0) beskriver og analyserer lovgivningen om maksimalpris. Hvori ligger forskelligheden i forhold til ejerboligmarkedet, samt hvordan påvirker det 5

7 6 HDAfgangsprojekt2013,uigennemsigtighedpåandelsboligmarkedet,InaNørlundPedersen gennemsigtigheden. Retspraksis vil blive behandlet. Andelsboligens tre værdiansættelsesmetoder: Anskaffelsesprisen, offentlig vurdering og valuarvurdering analyseresvedhjælpafopgavenstocases.opgavenvillaveegenfiktivvaluarvurderingaf foreningerne ud fra vurderingsprincipper benyttet af Realkredit Danmark. Kapitlet vil diskutere, hvorvidt prisfastsættelse af andelsboliger er medvirkende til uigennemsigtighedenpåmarkedet. Femte afsnit i opgaven (5.0) belyser andelsboligens teoretiske boligudgifter og boligomkostninger. Begge teoretiske formler vil blive analyseret med det formål at finde forskellighederne mellem andelsboligformen og ejerboligformen. Afvigelsernes betydning vilblivediskuteretudfra,hvadlitteraturensiger,samthvadøkonomerneanbefaler. Opgaven vil analysere andelshaverens medindflydelse på udgifter og finansiering. Andelsboligforeningers muligheder for at optage forskellige låntyperogbrugaffinansielle instrumentervilblivebehandletudfraenswothanalyse,derfastlæggerlånetypensstyrker, svagheder, muligheder og trusler. De lånetyper, der vil blive behandlet, er fast rente, variabelt rente, afdragsfrihed og renteswapaftaler. Udgangspunktet vil igen være, hvordan lånemulighedernepåvirkergennemsigtighedenpåmarkedetogforandelshaver. Yderligere behandles udviklingen i lånetyper og brugen af swapaftaler gennem de seneste år.hvilkepolitisketiltagerderlavet,samthvilkeovervejelsergøresderfrapolitisksidefor atøgegennemsigtigheden,nårandelsboligforeningeroptagergæld. I opgavens sjette kapitel (6.0) vil banksektorens og ejendomsmæglersektorens betydning bliveanalyseret.kapitletvilfremlæggenogleafdehjælpemidlerogtiltag,detosektorerhar udarbejdet for at sikre gennemsigtigheden både for andelshaverogdenfinansiellesektor. Opgaven vil med hjælp fra de to cases analysere brugbarheden af Realkredit Danmarks brugerafguideline.afsnittetvildesudenanalysereogdiskutereejendomsmæglerbranchens egettiltag anslåettekniskpris foratsikrehøjeregennemsigtighedvedkøbafandelsbolig. Analysensresultatervilblivesammenlignetmedetkonkreteksempelpåensammenlignelig ejerlejlighed,derstårtilsalg. 6

8 7 HDAfgangsprojekt2013,uigennemsigtighedpåandelsboligmarkedet,InaNørlundPedersen I kapitel syv (7.0) vil opgaven forsøge at tolke på andelsboligformens fremtid samt andelsboligformens rolle på det fremtidige boligmarked. Her inddrages, hvad førende økonomer og fremtidsforskere har udtalt om andelsboligmarkedets fremtid. Omverdens påvirkningpåmarkedetvilblivebelystviapesthanalysen.pesthanalysenskalgiveoverblik overpolitisk,økonomisk,socialogteknologiskpåvirkningerbådenuogifremtiden. 2.2.Afgrænsning Da et meget centralt begreb, uigennemsigtighed, fylder meget i opgaven, vil opgaven afgrænses til at dække det område af andelsboligmarkedet, som afviger fra ejerboligmarkedet,medmindreandeternævnt. I opgaven defineres ejerboligmarkedet derfor som gennemsigtigt, velvidende at der selvfølgeligt vil være områder af ejerboligmarkedet, som også er forbundet med uigennemsigtighed.opgavenvilløbendelavesammenligningermedejerboligmarkedet,hvor analysens fokus vil være på andelsboligmarkedet. Det forudsættes, at opgavens læser ved, hvordan ejerboligmarkedet fungerer, og derfor analyseres de områder, hvor andelsboligen afvigerfraejerboligmarkedetudenatgåidybdenmedejerboligmarkedet. Løbende igennem opgaven vil prisen på en andelsbolig blive sat lig med prisen på andelsboligbeviset,medmindreandeternævnt.udgangspunktetikapitel(4.0)vilbehandle spørgsmålet om prisfastsættelse af andelsboligbeviset ud fra maksimalprisprincippet. Andelsboligforeningen S/B Højdevangen har grundet tilskudsdeklarationen ikke mulighed forselvatvælgeværdiansættelsesmetode,hvorforværdienskalopgørestilanskaffelsessum + de forbedringer, der er godkendt af Københavns Kommune. Dette vil efterfølgende i opgavenblivebrugtsomforeningensanskaffelsessum.derviliafsnittetblivelavetenfiktiv valuarvurderingberegnetpåenlejepr.m 2,dererdenleje,derkanopnås,hvisejendommen erigodstand.detforudsættesderfor,atbeggecasehejendommeerigodstand,foratkunne laveberegningen. I opgavens kapitel (5.0) behandles kun boligudgiften og boligomkostninger/user cost for ældre andelsboliger, og det undlades derfor at kigge på formlen for nyere andelsboligforeninger.dervilkunblevsetpålåneformerogtyper,ikkerenteniveauereller andre konjunkturmæssige udsving. Låneomkostninger til boligens købspris vil ikke blive behandletidybden,derafgrænsestilatsepåforeningensgæld.opgavensbrugafswoth 7

9 8 8 HDAfgangsprojekt2013,uigennemsigtighedpåandelsboligmarkedet,InaNørlundPedersen modellen tager udelukkende udgangspunkt i, hvad jeg vil fremhæve ved de forskellige lånetyper.dervildermedikketagesudgangspunktienbestemtteoretikersfremgangsmåde ibrugafmodellen. I kapitel (6.0) vurderes der på banksektorens og ejendomsmæglernes påvirkning af gennemsigtigheden på markedet. Det har kun været muligt at få adgang til Danske Banks vurderingskoncept samt Realkredit Danmarks guideline. Det er kun lykkedes i meget begrænsetomfangatfindeudaf,hvorvidtandrebankerharudvikletlignendekonceptertil atprisvurdereandelsboliger.derforafgrænsesopgaventilkunatbearbejdedenævnteto eksempler. 2.3.Teoriogempiri. Detteafsnitbeskriverhvilkelitterære,teoretiskeogempiriskekilder,derløbendebenyttes gennemopgaven. Retningslinjerneomkringandelsboligerogandelsboligforeningerstammerfralovgivningen, samt fra normalvedtægter udarbejdet af Erhvervsh og Byggestyrelsen 1, for andelsboligforeningeribeståendeejendomme, De forskellige love og bekendtgørelser, er indhentet fra retsinformation, som jævnligt opdateresforeventuelleændringer 2. Teoretiske værktøjer som PESThanalyse og SWOThanalyse benyttes løbende gennem opgaven. Jeg vil benytte mig af min ansættelse i Danske Bank til indsamling af sekundær empiri. Forretningsgange, internettet, offentlig tilgængelige rapporter, relevante artikler og faglitterærebøgeromandelsboliger.foratsikreennuanceretopgaveerderlagtvægtpå storbreddeidensekundæreempiri. OpgavensdataerindsamletgennemDanskeBankogRealkreditDanmark,somiforbindelse med kundernes køb af andelsboliger eller tillægsbelåning værdiansætter og registrerer salgspriser på andelsboligmarkedet. Realkredit Danmarks cheføkonom, Christian Hilligsøe 1www.erhvervsstyrelsen.dkh1 2www.retsinformation.dkh1

10 9 HDAfgangsprojekt2013,uigennemsigtighedpåandelsboligmarkedet,InaNørlundPedersen Heinigerkontaktetforathøreomhansforventningertildetfremtidigeandelsboligmarked. Han har i den forbindelse, sendt mig datamateriale/publikationer før officiel udgivelse, hvorfornoglecitaterkanværeciteretførofficieludgivelsesdato.debagvedliggendedatahar Christian sendt til mig på mail. Derudover er der indhentet primærdata fra Danmarks Statistik. I forbindelse med et besøg hos Realkredit Danmarks afdeling i Høje Taastrup, der laver vurderinger af andelsboligforeninger til brug for Danske Banks belåningsmuligheder i den enkelte andelsboligforening, er der opnået viden omkring vurderingsprocessen og salgspriser.dennevidenbenyttesiforbindelsemedudarbejdelseaffiktivvaluarvurdering. Materiale om andelsboligforeningerne, som bruges ved de to cases, er skaffet via min tilknytningtils/bhøjdevangensomandelshaverogmedlemafbestyrelsen.oplysningerom A/B Ulriksborg er indhentet gennem mæglerkæden RealMæglerne og A/B Ulriksborgs hjemmeside. Oplysninger om udbudt ejerlejlighed, Kastrupvej 90, er indhentet gennem mæglerkædenrobinhus. Ud fra analyse af teorien og den indsamlede empiri vil opgaven drage konklusioner og dervedgivesvarpåhovedopgavensproblemstillinger. 2.4.Objektivitetogkildekritik. DajegsomnævnteransatiDanskeBank,ogmegetafminempirierskaffetgenneminterne kilder, vil der være en risiko for, at mine data og oplysninger er farvet af Danske Banks holdninger.jegharforsøgtatværeobjektivisøgeneftermateriale,mensderogsåherkan værerisikofor,atmitansættelsesforholdvilpåvirkemig. MintættetilknytningtilandelsboligforeningenS/BHøjdevangenkanligeledespåvirkemin objektivitet. Derfindesrigtigmangeholdningertilandelsboligmarkedet.MegetmaterialepåInternettet erbaseretpåindicieroghypoteserudendokumentation,såjegvilgennemopgavenforsøge athavestorfokuspåkildekritikogvurdereløbendepåobjektiviteteniallemedtagnekilder. 9

11 10 HDAfgangsprojekt2013,uigennemsigtighedpåandelsboligmarkedet,InaNørlundPedersen Andelsboligmarkedetogdensudvikling. 3.1.Andelsboligensomboligform Dette afsnit vil kort skitsere andelsboligens historiske udvikling efterfulgt af forskellige karakteristika som ejerform, hæftelse og foreningens bestyrelse, der i særlig grad er kendetegnetvedandelsboligformen. Andelsboligformenharfradensstarti1800htalletudvikletsigmeget.Dervaristartentale omkooperationer,derbyggedeejendomme,foratmedlemmernefiketstedatbo.dengang vardetbærendekarakteristika,atandelsboligforeningenvarudlejerogandelshaverenlejer. Iårenederefterblevforeningernegroftopdeltitodele.Denenedelvardet,deridagkendes som almene boligselskaber, og den anden del var kapitalselskaber, hvor andelshaveren købtesigindiforeningen,grundpillentildenuværendeandelsboligforeninger. 3 I1920érnestartededendanskestatmedatgivestøttetilbyggeforeninger,ogdeterdet,der i dag kendes som deklarationsejendomme. De fleste af disse foreninger endte igen som almene boliger, mens andre findes som andelsboligforeninger i dag 4. Deklarationsejendommeeretrigtiggodteksempelpåforskellighederogkompleksitetenpå andelsboligmarkedet. Der er her tale om en andelsboligform, som nærmest kan sættes lig med andelsboligens grundtanke, og dette er et billede på, hvordan markedet ville se ud, hvis der ikke fandtes parametre som konjunkturh eller inflationsbestemte værdistigninger. Enafopgavenscasehforeningerharentilskudsdeklarationtilknyttetejendommen,ogemnet vilderforblivenærmerebehandletgennemdennecase. Fra 1970érne blev der indført det, man kalder tilbudspligt, i forbindelse med salg af udlejningsejendomme. Det resulterede i en ny form for andelsboligforening. Grundtanken var at sælge de nedslidte udlejningsejendomme billigt til de nye andelsboligforeninger, så foreningenstodmedensundøkonomi,menmedenstorvedligeholdelsesopgave.dennedel af det nuværende andelsboligmarked er den største, og det er også årsagen til, at 3Träff,FinnogJuulhNyholm,Rasmus.2011s.21h22 4Träff,FinnogJuulhNyholm,Rasmus.2011s.22

12 11 HDAfgangsprojekt2013,uigennemsigtighedpåandelsboligmarkedet,InaNørlundPedersen andelsboliger traditionelt opfattes som en billig boligform og gerne i ældre bygninger. Maksimalprisprincippethartraditioneltsikret,atprisenpåandelsboligbevisetligeledesvar lav. 5 Resultatet blev, at flere havde råd til at købe sig ind i foreninger, og der var billige boliger til dem, der ikke tjente så meget. I fjerde kapitel (4.0) behandles emnet værdiansættelseafandelsboligernærmere. Efterfølgendeerder tilkommet flere forskellige former for andelsboligforeninger, opført medellerudenoffentligtstøtte 6.Foreningerneergernestiftetiforbindelsemedombyggede ejendommeellernybyggedeejendomme. Der findes overordnede fire typer af andelsboliger, som også reguleres forskelligt lovgivningsmæssigt.samletsetfindesderca.9000andelsboligforeningermedialt boliger. Det svarer til ca. 8% af den samlede boligmasse, hvor koncentrationen er størst i KøbenhavnogpåFrederiksberg.Defiretyperopdelessom 7 : 5Träff,FinnogJuulhNyholm,Rasmus.2011s.23 6Träff,FinnogJuulhNyholm,Rasmus.2011s.23 7www.mbbl.dkh1 11 Traditionelle,$ private$ andelsboliger,$ hvor$ en$ andelsboligforening$ M$ uden$ støtte$ eller$ garanti$m$køber$en$eksisterende$ejendom,$oftest$en$udlejningsejendom.$denne$form$er$ den$mest$udbredte.$ Ustøttede$private$andelsboliger,$som$er$nybyggede$og$opført$uden$tilskud$M$med$eller$ uden$kommunal$garanti.$ Støttede$ private$ andelsboliger,$ som$ er$ nybyggede$ og$ opført$ med$ tilskud$ og$ evt.$ kommunal$garanti.$$ Almene$ andelsboligforeninger,$ hvor$ boligorganisationer,$ der$ udøver$ almen$ boligvirksomhed,$har$andelsboliger,$som$er$organiseret$som$en$andelsboligforening.$$ $ Foratsenærmerepå,hvilkendelafdenævntetyperandelsboligforeninger,deridaggiver problemerogdermedgørmarkedetmereusikkert,bliverudviklingeniantalandelsboliger desidsteårtiernuanalyseret.

13 12 HDAfgangsprojekt2013,uigennemsigtighedpåandelsboligmarkedet,InaNørlundPedersen Andelenafstiftedeandelsboligforeningerharværetstigendesiden2000érne.TalfraByog Boligudvalget 8 viser, at der fra år 2000 til år 2011 blev tilført nybyggede eller ombyggede andelsboligertil andelsboligmarkedet, og samtidig blev der i samme periode omdannet25.678udlejningsboligertilandelsboliger,jf.dentidligerenævntetilbudspligt.$ Stigningen i antallet af nybyggede andelsboliger, især omkring 2000érne, skyldes grundlæggendetrefaktorer 9 : Politiskgoodwill.Detvarletatfålovtilatbygge,daderhavdeværetønskeommere alsidighediboligudbuddet. Økonomisk goodwill. Bygherrerne udnyttede, at andelskøbere ukritisk opfattede andelsboligensomenbilligboligform. Fritagelseforejendomsværdiskatten. Desværre viser undersøgelser, at det typisk er disse nyere andelsboligforeninger, som køberneskalværepåpasseligemed.realkreditdanmarkharanalyseretgældsætningenpå andelsboligmarkedet,oganalysenerbaseretpådatafraca.3000andelsboligforeningerpå landsplan. Det vurderes som en repræsentativ analyse for markedet, da undersøgelsens grundlager1/3afalleandelsboligeridanmark.cheføkonom,christianhilligsøeheinigfra RealkreditDanmarkskriverianalysen,dererfrajanuar2013, 10 : Det$ er$ vores$ klare$ opfattelse,$ at$ langt$ hovedparten$ af$ de$ teknisk$ insolvente$ andelsboligforeninger$ er$ nye$ andelsboligforeninger$ stiftet$ på$ toppen$ af$ boligmarkedsbølgen$tilbage$i$nullerne. Analysenogdataenetagetibetragtningmådetkonkluderes,atdetkanhavestorbetydning forandelshavernesfremtidigeøkonomi,hvilkenandelsboligforeningogtypeafandelsbolig de vælger at købe sig ind i. Dermed er ikke sagt, at der ikke kan være problemer i gamle andelsboligforeninger, men det er mere en konklusion på, at andelsboligen som begreb er 8www.ft.dkh1(ByhogBoligudvalget2011h12) 9Träff,FinnogJuulhNyholm,Rasmus.2011s.23h24 10www.rd.dkh1 12

14 13 HDAfgangsprojekt2013,uigennemsigtighedpåandelsboligmarkedet,InaNørlundPedersen megetbredt,ogatdenikkekunskalforbindesmedenbilligboligform,somellersvarden oprindeligevisionformarkedet. Det er en ulempe for andelsboligmarkedet, at begrebet andelsbolig dækker over så mange forskellige konstruktioner. Andelsboligmarkedet er generelt meget udskældt i medierne, kritikkengårisærpåforeningernesøkonomioggældsætning. Realkredit Danmarks undersøgelser viser samtidig, at denne store fokus på andelsboliger med økonomiske problemer ikke helt stemmer overens med det reelle billede af gældssætningenpåmarkedet.iundersøgelsenslårrealkreditdanmarkfast $ at$ langt$ de$ fleste$ andelsboligforeninger$ har$ en$ lav$ gældsandel$ og$ dermed,$ at$ langt$ hovedparten$ af$ andelsboligforeningerne$ i$ Danmark$ har$ en$ fornuftig$ økonomi. $ 11 $ $ Altandetligeviseranalysen,atandelsboligmarkedetgenereltikkehardestoreproblemer, menatdetskyldes enkelteproblembørn iklassen.markedetsmangfoldighed,kompleksitet og uigennemsigtighed er et problem for andelsboligen som boligform, hvilket grundlæggendeforårsagesafmanglendeinformationogevnetilatkunneidentificere,hvilke foreninger, der er sunde og hvilke, der ikke er. Andelsboligernes gældsætning vil blive behandletyderligereiopgavensfemtekapitel(5.0). Strukturen for ejerlejligheder, der har en bagvedliggende ejerforening, minder på mange måder om andelsboliger med en bagvedliggende andelsboligforening. Dog er ejerforeningersansvarsområdermerebegrænset.detsesbådeimængdenogstørrelsenaf ansvarsområder,ogiatstrukturenermeresimpel.hvorandelsboligforeningerkanhaveet hav af forskellige opbygninger, fremstår ejerboligen som en mere simpel og gennemsigtig boligformpåtrodsaflighedspunkter. 11www.rd.dkh1 13

15 14 HDAfgangsprojekt2013,uigennemsigtighedpåandelsboligmarkedet,InaNørlundPedersen Ejerforhold,hæftelseogbestyrelse. Helt grundlæggende, kan en andelsboligforening beskrives som en aftalt struktur, hvor medlemmerne (andelshaverne) har indgået en aftale om fælles ejerskab og anvendelse af den faste ejendom. Andelshaveren har dermed brugsretten til lejligheden i ejendommen samt en andel i foreningens formue og gæld. 12 Andelsboligbeviset repræsenterer brugsretten til en specifik bolig i ejendommen.en vigtig afvigelse ved sammenligning med ejerboligen,hvorboligejerenejerboligen,repræsenteretviaetskøde,derblivertinglyst. Detoplevelsejævnligt,atfolksammenlignerkøbetafetandelsboligbevisdirektemedkøbet af en ejerbolig. Det er en grundlæggende misforståelse, at prisen for en brugsret sammenlignes direkte med et ejerskab over en bolig. I Lov om omsætning af fast ejendom stårder(lovbekendtgørelsenr.1073af2/11/2006) 13,athandlenmedejerboligerskalvære baseretpåkontantprisenforboligen( 1,stk.6nr.1og 4),oghandlenmedandelsboliger skalværebaseretpåkontantprisenforandelsboligbeviset(sammelov, 1,stk.6nr.3og 4). Det må alt andet lige være en medvirkende faktor til uigennemsigtigheden, hvis lovgivningendirektesammenlignerprisenforkøbetafenejerboligmedprisenforkøbetaf enbrugsret. Nedenforsesetfiktivteksempel,hvorandelsboligforeningenharoptagetgældsvarendetil 80% af ejendommens værdi, hvor de resterende 20% repræsentere andelsboligens kontantværdi.jf.ovenståendebeskrivelseaflovgivningendragesderdirektesammenligning mellem 20% for brugsretten og de 100%, som betales for ejerlejlighedens kontantværdi. Kapitel(4.0)vilkommenærmereindpåværdiansættelseafandelsbolig. 12Träff,FinnogJuulhNyholm,Rasmus.2011s.27 13www.retsinformation.dkh2

16 15 HDAfgangsprojekt2013,uigennemsigtighedpåandelsboligmarkedet,InaNørlundPedersen Figur3.1:Fordelingafkontantpriskontraboligensreelleværdipå100%. 100% 80% 60% 40% Foreningensgældi ejendommen Kontantpris 20% 0% AndelsboligEjerbolig Kilde:Egentilvirkning. Ensammenligning,deraltandetligekanhavestorenegativekonsekvenserforkøber,hvis ikke man er klar over, hvilke forpligtelser og ikke mindst risici, der følger med købet af et andelsboligbevis.forskellenliggerblandtandeti,atkøberafetandelsboligbevisogsåkøber sigindienandelsboligforeningogdermedogsåforeningensformueoggæld.kontantprisen erderforoftemegetbilligereendkontantprisenforensammenligneligejerbolig. I normalvedtægternes 5 14 står beskrevet, hvordan andelshaver hæfter for den gæld, foreningenharoptagetiejendommen. "5."Andelshaverne$hæfter$alene$med$deres$indskud$for$forpligtelser$vedrørende$ foreningen,$jf.$dog$stk.$2.$ Stk.$ 2.$ For$ de$ lån$ i$ realkreditm$ eller$ pengeinstitutter,$ der$ optages$ i$ forbindelse$ med$ stiftelsen$ eller$ efter$ stiftelsen$ i$ henhold$ til$ lovlig$ vedtagelse$ på$ generalforsamling,$ og$ som$ er$ sikret$ ved$ pantebrev$ eller$ håndpant$ i$ ejerpantebrev$ i$ foreningens$ ejendom,$ hæfter$ andelshaverne$ uanset$ stk.$ 1$ personligt$ og$ pro$ rata$ efter$ deres$ andel$ i$ formuen,$ såfremt$ kreditor$ har$ taget$ forbehold$herom.$ 14www.erhvervsstyrelsen.dkh1 15

17 16 HDAfgangsprojekt2013,uigennemsigtighedpåandelsboligmarkedet,InaNørlundPedersen Detbetyder,atandelshavernesomudgangspunktkunhæftermeddetindskud,deharkøbt sig ind i foreningen med. Hæftelsen vil dermed være begrænset, medmindre kreditor har taget forbehold for paragraffens stk. 2, der giver muligheden for, at gælden stiftes med andelshavernespersonligthæftelse.ikkeoverraskende,såkandetværesværtforenprivat person, uden tilknytning eller kendskab til andelsboligmarkedet, at overskue og gennemskue de konsekvenser, som denne forskel i ejerforholdet kan have for en andelshaver. Det er ikke kun en forskel, der er mellem ejerboligmarkedet og andelsboligmarkedet, men også en forskel, der kan være imellem de forskellige andelsboligforeninger. Da ikke alle andelshavere hæfter for lige meget gæld. For at være sikker på, hvilken gæld andelshaver hæfter for, vil der være behov for at læse foreningens vedtægtergrundigtigennem.forskelleniejerforholdetogisærhæftelseafforeningensgæld gavner ikke gennemsigtigheden på andelsboligmarkedet. Det kan komme som en stor overraskelse for andelshavere i økonomiske klemte foreninger, at de hæfter personligt for foreningens gæld. Der kan også være tale om gæld optaget mod den enkeltes vilje, men baseretpåenflertalsbeslutningblandtforeningensandelshaver. Andelsboligformensgrundtankestodforfællesskabogdermedogsåforfællesbeslutninger. Man kan diskutere, om det er en fordel eller ulempe med fælles beslutningsgrundlag. Grundlæggende kan man som andelshaver ikke være sikker på, at det altid er andelshaverensegenholdningerogoverbevisninger,derergrundlagetforforeningenskurs. Alle andelshavere kan stille forslag til generalforsamlingen, men det er på demokratisk vis beboernes afstemning, der er afgørende for, om et forslag bliver gennemført. 15 Beslutningsprocessenertypisklangsommelig,dastørrebeslutningeraltidskalbehandlespå engeneralforsamling,somtypiskkunafholdesengangomåret,medmindrederindkaldestil ekstraordinærgeneralforsamling. Dervilialleboligformerværerisikofor,atdertagesbeslutninger,manikkeharindflydelse på,menstadigbliverpåvirketaf.andelsboligforeningernesbestyrelsersiddergernemeden væsentlig større opgave i at drive og styre økonomien i en andelsboligforening, sammenlignet med en ejerforening. Der findes desværre en del eksempler på, at 15Träff,FinnogJuulhNyholm,Rasmus.2011s

18 17 HDAfgangsprojekt2013,uigennemsigtighedpåandelsboligmarkedet,InaNørlundPedersen andelsboligforeningernes bestyrelser har taget beslutninger, som har fået store negative konsekvenserforforeningenogdermedandelshaveren.advokattorbenwinnerskjold,der dagligt arbejder med andelsboligforeninger, har udtalt sig tildrhnyhederne i forbindelse med en andelsboligforening, der er kommet i økonomiske problemer ved at optagelse en renteswap 16.Hanudtaler,atandelsboligforeningernesbestyrelserofteersammensatafhelt almindeligemennesker,somikkeharfinansielindsigttilatkunnegennemskueetekstremt kompliceretfinansieltproduktsomenrenteswap.hvorvidttorbenwinnerskjolderekspert iandelsboligforeningersbestyrelse,videsikke,menproblematikkenomkringbestyrelsernes sammensætninger og deres manglende forudsætninger er yderst relevant i forhold til at analyseremanglendegennemsigtighedpåandelsboligmarkedet.detkanderforværesvært atforudsige,hvilkebeslutningerderblivertagetafbestyrelser,oghvordandetvilpåvirke den enkelte andelshaver. Det formodes ud fra de sager, som løbende bliver taget op i medierne, at andelsboligforeningernes bestyrelser ikke altid er egnet til at stå med det ansvar, der følger med en bestyrelsespost i en andelsboligforening. Forkerte beslutninger tagetpåbaggrundafmangelfuldbeslutningsgrundlagkanhavestorenegativekonsekvenser fordenenkelteandelshaver.denmanglendeindflydelsebørdermedogsåværeenvæsentlig overvejelse,førmankøberenandelsbolig. Bestyrelsen kan pålægges et erstatningsansvar efter dansk rets almindelige erstatningsregler, og der skal dermed være tale om en culpøs og uansvarlig handling, før bestyrelsernekanstillestilansvar.derstillesikkeøvrigekravtilegnethed,hvorforderikke umiddelbart er hjælp at hente i lovgivningen. Det må forudsættes, at bestyrelsen ikke handlerudfradårligeintentioner,menatderistedetertaleommanglendeforudsætninger. Det vil formentligt ikke være muligt at besætte bestyrelsesposterne, hvis reglerne var anderledes, da der gerne er tale om frivilligt arbejde, men det kan diskuteres, om bestyrelsernes rammer lovgivningsmæssigt bør indsnævres. Det forventes, at alle, også bestyrelsesmedlemmer, er interesseret i at få mere klare rammer at arbejde under for at undgålignendesituationer.derfindesformodentligtalleredeidagkompetentebestyrelser, hvis bevæggrundlag i så fald vil blive indsnævret, uden at dette vil være til gavn for andelshaver.dervilderforværebådefordeleogulempervedsådanetindgreb.rigtigmange 16www.dr.dkh1 17

19 18 HDAfgangsprojekt2013,uigennemsigtighedpåandelsboligmarkedet,InaNørlundPedersen af de sager, der har startet diskussionen om ukompetente bestyrelser, bunder gerne i foreningernes gældssætning. På den baggrund kunne en anden løsning være at lovgive overfor udbydere af finansielle produkter. I dag udbydes finansielle instrumenter stort set ikke til privatpersoner grundet kompleksiteten. Situationen burde være den samme for andelsboligforeninger, da medlemmerne i bestyrelserne typisk er almindelige privatpersonerudenekstrafinansielviden. Entredjeløsningkunneværeatlovgivedirekteimod,atandelsboligforeningerkanoptage lån med øget risiko. Regeringen har også ytret, at de ønsker mere gennemsigtighed på området.ministerforby,boligoglanddistriktercarstenhansen(s)erciteretforfølgendei enpressemeddelelsefraministerietpr : "Principielt$ mener$ jeg,$ at andelsboligforeninger$ bør$ afholde$ sig$ fra$ at$ benytte renteswaps og$ trappelån.$ Vi$ vil$ i$ regeringen$ derfor$ undersøge,$ om$ vi$ skal$ begrænse$ de$ lånetyper,$ der$ kan$ benyttes$ til$ finansiering$ af$ eksempelvis$ andelsboliger."$ Detvirkerderforumiddelbarttil,atdererenpolitiskviljetilatgøreandelsboligmarkedet meregennemsigtigt,nårdetdrejersigomandelsboligforeningernesgældssammensætning. Ulempen ved et sådan indgreb kan være, at det vil skade en i forvejen kompleks struktur med flere regler og mere lovgivning. Andelsboligmarkedet er netop udskældt for at være megetbureaukratiskogforathaveenomkostningstungstruktur. Derermangeprofessionellerådgivere,ogprivatpersonerinvolveretihenholdsvisdriftenaf foreningen, og salget af en andelsbolig. Beslutningsprocesser og daglig drift bliver uundgåeligtforlængede,besværliggjortogfordyrendeiforholdtiltilsvarendesituationerpå ejerboligmarkedet. Andelsboligens struktur med langsommelige beslutningsprocesser samt en bestyrelse, der drives på frivillig basis af private medlemmer, vurderes at være medvirkende til uigennemsigtighed på andelsboligmarkedet. Alt andet lige vildenøgedepolitiskefokus og 17www.mbbl.dkh2 18

20 19 HDAfgangsprojekt2013,uigennemsigtighedpåandelsboligmarkedet,InaNørlundPedersen tiltagpåområdetformentligøgegennemsigtighedenforandelshaver,menmedrisikoforat gøreboligformenmerekompleksogendnudyrereatdrive. 3.3.Delkonklusion. Derfindesmangeforskelligeformerforandelsboliger.Andelsboligenharudvikletsigfraat være en form for udlejningsbolig til i dag at være en brugsret over en bolig, hvor man samtidigkøbersigindienandelsboligforening.derfindesikkeenfacitlistefor,hvordanen andelsboligforeningskalseud,menandelsboligmarkedeterkendetegnetvedfællestrækog karakteristika foreningerne imellem. Fællestræk såsom ejerform, fælles hæftelse og en bestyrelse, der på frivillig basis styrer økonomi og drift. Der findes både foreninger med sund økonomi og foreninger, der er økonomisk trængte. De ældre foreninger er dem, der traditioneltsetharogharhaftengodogsundøkonomimedmindregæld,hvordettypisker nystiftede foreninger, der har økonomiske problemer. Markedet er generelt bedre end sit rygte,menerprægetafenkelte problembørn.deteretproblemforgennemsigtighedenpå andelsboligmarkedet, at der kan være stor forskel på de enkelte foreningers økonomi og konstruktioner. Det kan ikke være korrekt at sammenligne købet af en brugsret på en andelsbolig direkte med købet af en ejerbolig, da der følger to meget forskellige slags forpligtelser med de to typer af boliger. Ejerforholdet er dermed en grundlæggende forskel mellem ejerh og andelsboligmarkedet. Andelshavers hæftelser for foreningens gæld kan være meget forskelligt foreningerne imellem og afviger fra ejerboligmarkedet, hvor der typisk ikke hæftes for fælles gæld. Andelsboligforeningens økonomi og overordnede strategi styres af bestyrelsen, som typisk består af personer, som opstiller frivilligt, og der er ikke lovgivningsmæssige krav til egnethed eller erfaring. Det kan have store konsekvenser for andelshaver og foreningen, såfremt bestyrelsen træffer de forkerte beslutninger. Ved ændrede krav til bestyrelsens egnethed kan det blive svært at besætte bestyrelsesposter. Bestyrelser i andelsboligforeninger har et tungere ansvar end bestyrelsen i en ejerboligforening. Det er administrativt og omkostningstungt at drive en andelsboligforening. 19

Mange andelsboligforeninger med lav gældssætning

Mange andelsboligforeninger med lav gældssætning 18. februar 14 Mange andelsboligforeninger med lav gældssætning Historier om andelsboligforeninger i økonomiske problemer har igennem efterhånden flere år domineret nyhedsbilledet på andelsboligmarkedet.

Læs mere

Maksimalpriser binder i stigende grad på andelsboligmarkedet

Maksimalpriser binder i stigende grad på andelsboligmarkedet 19. maj 2014 Maksimalpriser binder i stigende grad på andelsboligmarkedet Vi har set nærmere på udviklingen på andelsboligmarkedet i Region Hovedstaden i første kvartal 2014 med udgangspunkt i vores kendskab

Læs mere

Prisforvirring i andelsboligsektoren

Prisforvirring i andelsboligsektoren 8. august Prisforvirring i andelsboligsektoren Mange års prisstigninger på ejendomsmarkedet har sat sit præg på andelsboligmarkedet. Størstedelen af andelsboligforeningerne herhjemme har siden 2005 oplevet

Læs mere

GODE RÅD VED KØB AF ANDELSBOLIG

GODE RÅD VED KØB AF ANDELSBOLIG GODE RÅD VED KØB AF ANDELSBOLIG I dette faktaark kan du læse meget mere om, hvad en andelsbolig er for noget. Hvis du mangler svar på spørgsmål, er du altid velkommen til at kontakte os. Hvad er en andelsbolig?

Læs mere

Stadig sund fornuft i at købe andelsboliger

Stadig sund fornuft i at købe andelsboliger 14. august 2008 Stadig sund fornuft i at købe andelsboliger Det giver stadig god mening at købe en andelsbolig. Men med den seneste udvikling på boligmarkedet er der grund til at tænke sig ekstra godt

Læs mere

nævnte hensættelser er regnskabsmæssige hensættelser

nævnte hensættelser er regnskabsmæssige hensættelser Oversigtsrapport for andelsboligforeningen Eksempel Købt gennem Boliga 2012-11-07 (nyeste regnskab: 2011) Side 1 af 1 plus forklaringer Information Ændring på 1 år Grafer over udvikling Status E E Dato

Læs mere

nævnte hensættelser er regnskabsmæssige hensættelser

nævnte hensættelser er regnskabsmæssige hensættelser (nyeste regnskab: 2011) Side 1 af 1 plus forklaringer Information Ændring siden sidste regnskab Grafer over udvikling Status Stabil Dato 2012-05-31 Stiftelsesår 1977 Byggeår 1936 Antal enheder Antal andele

Læs mere

Priser på andelsboliger i tråd med ejerlejligheder

Priser på andelsboliger i tråd med ejerlejligheder 6. september 2011 Priser på andelsboliger i tråd med ejerlejligheder Redaktion Cheføkonom Christian Hilligsøe Heinig chei@rd.dk Udgiver Realkredit Danmark Parallelvej 17 2800 Kgs. Lyngby Risikostyring

Læs mere

Andelsboligens kendetegn

Andelsboligens kendetegn Andelsboligens kendetegn I Danmark er der fire 'store' boligformer: Andelsbolig Ejerbolig Almen bolig Privat udlejning Andelsboligen udgør godt 7 % af det samlede boligmarked og findes i hele landet, men

Læs mere

Status på andelsboligmarkedet

Status på andelsboligmarkedet 5. marts 212 Status på andelsboligmarkedet Interessen om andelsboligmarkedet har været jævnt stigende gennem de seneste mange år i takt med, at andelsboligmarkedet i højere grad minder om ejerboligmarkedet

Læs mere

Renteswapaftaler i andelsboligforeninger

Renteswapaftaler i andelsboligforeninger 12. februar 2010 Sag 09/04071 /EBST Renteswapaftaler i andelsboligforeninger Beskrivelse af den generelle problemstilling Mange andelsboligforeninger har de senere år indgået renteswapaftaler med en kreditforening

Læs mere

Andelsbolig - fra A til Z

Andelsbolig - fra A til Z Andelsbolig - fra A til Z Mulighederne er mange, når du skal beslutte dig for, hvilken type bolig du ønsker. Vi har samlet en masse nyttige oplysninger om andelsboliger, som du kan få god brug for, når

Læs mere

nævnte hensættelser er regnskabsmæssige hensættelser

nævnte hensættelser er regnskabsmæssige hensættelser Nøgletalsrapport for andelsboligforeningen Eksempel Købt gennem Boliga 2012-11-07 (nyeste regnskab: 2011) Side 1 af 2 plus forklaringer Information Ændring på 1 år Grafer over udvikling Status E E Dato

Læs mere

nævnte hensættelser er regnskabsmæssige hensættelser

nævnte hensættelser er regnskabsmæssige hensættelser (nyeste regnskab: 2011) Side 1 af 2 plus forklaringer Information Ændring på 1 år Grafer over udvikling Stabil Dato 2012-05-30 Stiftelsesår 1977 Byggeår 1936 Antal enheder 160 Antal andele 158 Samlet KVM

Læs mere

Andelsboligens prisfastsættelse i praksis

Andelsboligens prisfastsættelse i praksis Andelsboligens prisfastsættelse i praksis Undertitel: Hvilke økonomiske parametre burde fra et købersynspunkt være relevante at inddrage i prisfastsættelsen af andelsboliger og kan en empirisk undersøgelse

Læs mere

POLITISK OPLÆG BOLIGPOLITIK SEPTEMBER 2014

POLITISK OPLÆG BOLIGPOLITIK SEPTEMBER 2014 POLITISK OPLÆG BOLIGPOLITIK SEPTEMBER 2014 ANDELSBOLIG- OPLÆG 2014 BILLIGERE LÅN OG MERE GENNEM- SIGTIGHED Alle danskere skal have mulighed for at bo i en bolig, der er egnet til deres særlige situation.

Læs mere

NØGLEOPLYSNINGSSKEMA FOR ANDELSBOLIGFORENINGER U D K A S T

NØGLEOPLYSNINGSSKEMA FOR ANDELSBOLIGFORENINGER U D K A S T 2. september 2013 NØGLEOPLYSNINGSSKEMA FOR ANDELSBOLIGFORENINGER U D K A S T Oplysningerne i skemaet er opgjort pr. x. xxxx 201x Forbehold: Der kan være nyere vigtige oplysninger. Oplysninger i dette skema

Læs mere

Andelsboliglovens maksimalprisregler... 12 Andelskronen... 13 Beregning af max værdi... 13 Værdifastsættelse... 14

Andelsboliglovens maksimalprisregler... 12 Andelskronen... 13 Beregning af max værdi... 13 Værdifastsættelse... 14 Indholdsfortegnelse Problemformulering:...3 Problemstilling:...4 Metode...5 Definitionenpåenandelsboligforening...7 Andelsboligmarkedet...8 Bestemmelsesforholdienandelsboligforening... 10 Typerafandelsboliger...

Læs mere

2014 Skriftlig beretning

2014 Skriftlig beretning 2014 Skriftlig beretning Større gennemsigtighed ABF s hovedbestyrelse har også i denne landsmødeperiode arbejdet aktivt for at øge gennemsigtigheden på andelsboligmarkedet. Den massive presseomtale af

Læs mere

Andelsbasen.dk. Guide til Andelsboligkøbere Version 2.0. Udgivet: 2013-01-10. Andelsbasen.dk. St. Kongensgade 40 H, 2.

Andelsbasen.dk. Guide til Andelsboligkøbere Version 2.0. Udgivet: 2013-01-10. Andelsbasen.dk. St. Kongensgade 40 H, 2. Andelsbasen.dk Guide til Andelsboligkøbere Version 2.0 Udgivet: 2013-01-10 Andelsbasen.dk St. Kongensgade 40 H, 2. 1264 København K 2012, Andelsbasen.dk http://www.andelsbasen.dk Et hurtigt kik i boligannoncerne

Læs mere

NØGLEOPLYSNINGSSKEMA FOR ANDELSBOLIGFORENINGEN Andelsboligforeningen Standard A

NØGLEOPLYSNINGSSKEMA FOR ANDELSBOLIGFORENINGEN Andelsboligforeningen Standard A 7. november 2013 NØGLEOPLYSNINGSSKEMA FOR ANDELSBOLIGFORENINGEN Andelsboligforeningen Standard A U D K A S T Skemaet skal bruges af mulige købere i deres overvejelser om køb af andelsbolig. Derfor er det

Læs mere

Spørgsmål A: Ministeren bedes redegøre for lovforslagets indhold samt uddybe svarene på de spørgsmål, der er blevet stillet til lovforslaget.

Spørgsmål A: Ministeren bedes redegøre for lovforslagets indhold samt uddybe svarene på de spørgsmål, der er blevet stillet til lovforslaget. Boligudvalget (2. samling) L 173 - Svar på Spørgsmål 45 Offentligt TALEPUNKTER Lukket samråd om Århusmodellen Bilag 1 Spørgsmål A: Ministeren bedes redegøre for lovforslagets indhold samt uddybe svarene

Læs mere

Guide til et sikkert andelsboligkøb. Til dig der skal købe din første andelsbolig

Guide til et sikkert andelsboligkøb. Til dig der skal købe din første andelsbolig Guide til et sikkert andelsboligkøb Til dig der skal købe din første andelsbolig Guide til et sikkert andelsboligkøb 3 Hvad er en andelsbolig? Mange bruger betegnelsen at købe en andelsbolig, men reelt

Læs mere

Udkast. til. Forslag. til. Lov om ændring af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber

Udkast. til. Forslag. til. Lov om ændring af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber Udkast til Forslag til Lov om ændring af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber (Udvidelse af sælgerens oplysningsforpligtelse, oplysningspligt for finansielle virksomheder, karensperiode

Læs mere

KENDELSE. Indklagede havde en andelslejlighed til salg, som klager var interesseret i at købe.

KENDELSE. Indklagede havde en andelslejlighed til salg, som klager var interesseret i at købe. 1 København, den 15. maj 2012 KENDELSE Klager ctr. Statsaut. ejendomsmægler MDE Maivi Herup Jagtvej 76 2200 København N Nævnet har modtaget klagen den 21. december 2011. Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt

Læs mere

Analyse af andelsboligsektorens rolle på boligmarkedet

Analyse af andelsboligsektorens rolle på boligmarkedet Analyse af andelsboligsektorens rolle på boligmarkedet 2006 2 Kapitel 1. Indledning 5 1.1 Baggrunden for analysen 5 1.2 Analysens indhold 5 1.3 Arbejdets tilrettelæggelse 5 Kapitel 2. Resumé af rapporten

Læs mere

Ejendomsforeningen Danmark. Renteswaps i andelsboligforeninger og prisreguleringer seneste Højesteretspraksis. Den 3. april 2013

Ejendomsforeningen Danmark. Renteswaps i andelsboligforeninger og prisreguleringer seneste Højesteretspraksis. Den 3. april 2013 Ejendomsforeningen Danmark Renteswaps i andelsboligforeninger og prisreguleringer seneste Højesteretspraksis Den 3. april 2013 Århus Sønder Allé 9 8000 Århus C Tlf: +45 89 31 90 00 Højesteretsdom sag 365/2011

Læs mere

Boligadministratorerne informerer

Boligadministratorerne informerer Boligadministratorerne informerer Hermed følger Boligadministratorernes nyhedsbrev nr. 2 i 2013. Hvis der er spørgsmål eller kommentarer til nyhedsbrevet, kan I henvende jer til jeres kontaktperson hos

Læs mere

Andelslån via realkreditten kan koste foreningen livet

Andelslån via realkreditten kan koste foreningen livet 19. februar 2009 Andelslån via realkreditten kan koste foreningen livet Lavere renter til andelshaverne og dermed lavere boligomkostninger. Det lyder tillokkende og kan også blive til virkelighed for danske

Læs mere

Fuld rapport: A/B Eksempel Forening (nyeste regnskab: 2011) Side 1 af 6 Information Ændring på 1 år Grafer over udvikling Status Stabil Dato 2012-06-04 Stiftelsesår 1977 Byggeår 1936 Antal enheder 160

Læs mere

Rådgivningsrapport for andelsboligforeningen Eksempel Købt gennem Boliga 2012-11-07 Fuld rapport: Eksempel (nyeste regnskab: 2011) Side 1 af 6 plus forklaringer Information Ændring på 1 år Grafer over

Læs mere

Bilag 9 til Fællesindstilling Billige boliger pilotprojektet - Karens Minde

Bilag 9 til Fællesindstilling Billige boliger pilotprojektet - Karens Minde Bilag 9 til Fællesindstilling Billige boliger pilotprojektet - Karens Minde FINANSIERING OG GARANTISTILLELSE 09-02-2007 Sagsnr. 1101-294547 Dokumentnr. 2006-34535 Ansøgningen Kuben Boplan A/S har i brev

Læs mere

SVEJGAARD ǀ GALST ǀ QWIST ALLÉHUSENE. Fordele og ulemper ved at blive andelshaver

SVEJGAARD ǀ GALST ǀ QWIST ALLÉHUSENE. Fordele og ulemper ved at blive andelshaver J.nr. 137773-fordele og ulemper HQ/CBD 11. april 2014 ALLÉHUSENE Fordele og ulemper ved at blive andelshaver På beboermødet den 23. april 2014 vil arbejdsgruppen nærmere redegøre for vort arbejde indtil

Læs mere

LÆKKER ANDEL MED ATTRAKTIV BELIGGENHED Sags nr. 30-61271

LÆKKER ANDEL MED ATTRAKTIV BELIGGENHED Sags nr. 30-61271 Ny Østergade 7, 3600 Frederikssund Tlf.: 47360025 / 31120700, Fax.: 47360039 bolig@vtc.dk - www.vtc.dk LÆKKER ANDEL MED ATTRAKTIV BELIGGENHED Sags nr. 30-61271 Ålekistevej 220B, 1.th. 2720 Vanløse Advokatens

Læs mere

Boligudvalget BOU alm. del - Svar på Spørgsmål 17 Offentligt

Boligudvalget BOU alm. del - Svar på Spørgsmål 17 Offentligt Boligudvalget BOU alm. del - Svar på Spørgsmål 17 Offentligt Socialministeriet ØSK-bolig J.nr. 5215-5 avr 24. marts 2006 Notat om Sammenligning af boligomkostninger mellem boligtyperne til brug for besvarelsen

Læs mere

Klagerne. J.nr. 2012-0011 UL/bib. København, den 3. januar 2013 KENDELSE. ctr.

Klagerne. J.nr. 2012-0011 UL/bib. København, den 3. januar 2013 KENDELSE. ctr. 1 København, den 3. januar 2013 KENDELSE Klagerne ctr. Ejendomsmægler Niels Hald City A/S v/advokat Thomas Dall Jensen Dronningens Tværgade 7 1302 København K Nævnet har modtaget klagen den 24. januar

Læs mere

Høj gæld i andelsboligforening højere risiko i lånevalg

Høj gæld i andelsboligforening højere risiko i lånevalg 19. februar 2013 Høj gæld i andelsboligforening højere risiko i lånevalg Vi har set nærmere på realkreditfinansieringen af andelsboligforeningerne herhjemme og udviklingen i denne over de senere år. Det

Læs mere

SVEJGAARD ǀ GALST ǀ QWIST

SVEJGAARD ǀ GALST ǀ QWIST FORENINGSGRANSKNING 2014/2015 A/B NJAL Advokat Henrik Qwist hq@svega.dk J.nr. 135508-000076 SVEJGAARD GALST QWIST Advokataktieselskab CVR nr. 32 28 55 70 Gammel Strand 44 1202 København K Tlf. 33 63 74

Læs mere

Andelsboligforeningers anvendelse af lån med tilknyttede renteswapaftaler

Andelsboligforeningers anvendelse af lån med tilknyttede renteswapaftaler Andelsboligforeningers anvendelse af lån med tilknyttede renteswapaftaler Andelsboligforeningers anvendelse af la n med tilknyttede renteswapaftaler Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter August 2012

Læs mere

Lejligheden til dig der kan selv i en af Brønshøjs bedste andelsforeninger Sags nr. 1257R

Lejligheden til dig der kan selv i en af Brønshøjs bedste andelsforeninger Sags nr. 1257R Lejligheden til dig der kan selv i en af Brønshøjs bedste andelsforeninger Sags nr. 1257R Sandbygårdvej 25, 2.th. 2700 Brønshøj Ejendomsmæglerens oplysning til parterne Er ejendomsmægleren tilknyttet eller

Læs mere

Bo billigt i Fjelstrup

Bo billigt i Fjelstrup Bo billigt i Fjelstrup Langtoften 14 Fjelstrup 6100 Haderslev Sags nr. 13144 Ejendomsmæglerens oplysning til parterne Er ejendomsmægleren tilknyttet eller har ejendomsmægleren samarbejdsaftaler med realkreditinstitut,

Læs mere

Kundernes retsstilling ved mangelfuld og fejlagtig rådgivning i pengeinstitutterne ved finansiering af andelsboliger

Kundernes retsstilling ved mangelfuld og fejlagtig rådgivning i pengeinstitutterne ved finansiering af andelsboliger Kundernes retsstilling ved mangelfuld og fejlagtig rådgivning i pengeinstitutterne ved finansiering af andelsboliger Afgangsprojekt. HD-Finansiel rådgivning Udarbejdet af Jette Sønderby Forår 2012. Copenhagen

Læs mere

Andelshaveren. Køb Indskud Tilvalg. Boligydelser Fællesudgifter. Muligheder for offentligt tilskud. Vedtægter Lovgivning

Andelshaveren. Køb Indskud Tilvalg. Boligydelser Fællesudgifter. Muligheder for offentligt tilskud. Vedtægter Lovgivning Andelshaveren Hvad betyder det at købe andelsbolig og hvilke regler gælder for andelshaver? Køb Indskud Tilvalg Boligydelser Fællesudgifter Muligheder for offentligt tilskud Vedtægter Lovgivning Hvad er

Læs mere

Købsaftale (Sidst revideret: Juli 2010, version 3.1)

Købsaftale (Sidst revideret: Juli 2010, version 3.1) (Sidst revideret: Juli 2010, version 3.1) Undersevne køber: Navn: Adresse: Postnr./by: Tlf/fax/mail: Ventelistenr.: køber herved af undersevne sælger: Navn: Ny adresse: Postnr./by: Ny Tlf/fax/mail: en

Læs mere

CD Bolig - Johnny Thougaard Nørregade 24 8850 Bjerringbro 8668 2035-4026 1788 jt@cdbolig.dk www.cdbolig.dk

CD Bolig - Johnny Thougaard Nørregade 24 8850 Bjerringbro 8668 2035-4026 1788 jt@cdbolig.dk www.cdbolig.dk Salgsopstilling CD Bolig - Johnny Thougaard Nørregade 24 8850 Bjerringbro 8668 2035-4026 1788 jt@cdbolig.dk www.cdbolig.dk Adresse: Mølleengen2N, 2., 8850 Bjerringbro Sagsnr.: 3565-2015046 Dato: 21-09-2015

Læs mere

Dejlig andelsbolig centralt i Hjørring! Sags nr. AB50046

Dejlig andelsbolig centralt i Hjørring! Sags nr. AB50046 Nørregade 29 9800 Hjørring Tlf. : 8753 8700 Fax: 8753 8400 info@thomas-risager.dk www.thomas-risager.dk Dejlig andelsbolig centralt i Hjørring! Elsagervej 3E 9800 Hjørring Ejendomsmæglerens oplysning til

Læs mere

K e n d e l s e: Ved skrivelser af 1. og 6. september 2007 har B og C klaget over statsautoriseret revisor A.

K e n d e l s e: Ved skrivelser af 1. og 6. september 2007 har B og C klaget over statsautoriseret revisor A. Den 13. maj 2008 blev i sag nr. 53/2007-S B og C mod Statsautoriseret revisor A afsagt følgende K e n d e l s e: Ved skrivelser af 1. og 6. september 2007 har B og C klaget over statsautoriseret revisor

Læs mere

2.0 A/SO COPYRIGHT DE

2.0 A/SO COPYRIGHT DE Formularen er udarbejdet af DE i samarbejde med Forbrugerrådet TÆNK. Salgsopstilling Mæglerringen Odense A/S v/karen Friis Skibhusvej 78 5000 OdenseC Telefon6613 2613 Email: info@66132613.dk Adresse: Erantisvænget17,

Læs mere

UDKAST. til. Bekendtgørelse om oplysningspligt ved salg af andelsboliger

UDKAST. til. Bekendtgørelse om oplysningspligt ved salg af andelsboliger UDKAST til Bekendtgørelse om oplysningspligt ved salg af andelsboliger I medfør af 6, stk. 2 og 4, i lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber, jf. lovbekendtgørelse nr. 1716 af 16. december

Læs mere

Kommentarer til forslag til ekstraordinær generalforsamling 11/12 2008

Kommentarer til forslag til ekstraordinær generalforsamling 11/12 2008 Kommentarer til forslag til ekstraordinær generalforsamling 11/12 2008 1. Vedtægtsændringer Vedtægtsændringer træder først i kraft, når de er besluttet af to på hinanden følgende generalforsamlinger. 2.

Læs mere

FORSLAG. Til behandling på A/B Jægers ordinære generalforsamling. 2. april 2009

FORSLAG. Til behandling på A/B Jægers ordinære generalforsamling. 2. april 2009 FORSLAG Til behandling på A/B Jægers ordinære generalforsamling 2. april 2009 A. Bekræftelse af midlertidige vedtægtændringer B. Parknet Individuel eller kollektiv aftale C. Beslutningsforslag vedr. begrænsning

Læs mere

Ved brev af 15. november 2006 har advokat og administrator for Andelsboligforeningen K, NN, indgivet klage over statsautoriseret revisor R.

Ved brev af 15. november 2006 har advokat og administrator for Andelsboligforeningen K, NN, indgivet klage over statsautoriseret revisor R. Side 1 af 8 Disciplinærnævnet for Statsautoriserede og Registrerede Revisorers kendelse af 19. november 2007 (sag nr. 72-2006-S) K mod Statsautoriseret revisor R Ved brev af 15. november 2006 har advokat

Læs mere

Ejendomsmæglere & valuarer MDE Tornegade 1-3 DK-3700 Rønne Tel: 56955683 Fax: 56955684 post@bornholmerbo.dk www.bornholmerbo.dk.

Ejendomsmæglere & valuarer MDE Tornegade 1-3 DK-3700 Rønne Tel: 56955683 Fax: 56955684 post@bornholmerbo.dk www.bornholmerbo.dk. Salgsopstilling Købspris 75.000 Boligydelse pr. md. 4.000 Anvendelsesudgifter pr. md. 1.531 Inventar og løsøre Følgende særligt tilpasset inventar medfølger og er inkluderet i købsprisen (fabrikat): Blomberg

Læs mere

2.0 A/SO COPYRIGHT DE

2.0 A/SO COPYRIGHT DE Formularen er udarbejdet af DE i samarbejde med Forbrugerrådet TÆNK. Salgsopstilling Jeanne Sørensen Ejendomsmægler MDE & Valuar Kløverprisvej 101-2650 Hvidovre Tlf. 40 98 29 58 - Fax 33 91 27 77 js@robinhus.dk

Læs mere

SVEJGAARD ǀ GALST ǀ QWIST

SVEJGAARD ǀ GALST ǀ QWIST MULIG STIFTELSE AF A/B SOFIEGÅRDEN Ove Bech Holdensen har den 6. oktober 2014 runddelt et brev til alle beboere i ejendommen Sofiegården. Ove Bech Holdensen repræsenterer ikke beboerrepræsentationens synspunkter

Læs mere

Salgsopstilling. Følgende andet løsøre findes i andelsboligen og kan købes separat (fabrikat) *):

Salgsopstilling. Følgende andet løsøre findes i andelsboligen og kan købes separat (fabrikat) *): Salgsopstilling Adresse Lombardigade 16, 1. th., 2300 København S Sag nr. A000126 Dato: 7. marts 2013 Inventar og løsøre Følgende særligt tilpasset inventar medfølger og er inkluderet i købsprisen (fabrikat):

Læs mere

Lovtidende A. 2013 Udgivet den 20. december 2013. Bekendtgørelse om oplysningspligt ved salg af andelsboliger. 16. december 2013. Nr. 1539.

Lovtidende A. 2013 Udgivet den 20. december 2013. Bekendtgørelse om oplysningspligt ved salg af andelsboliger. 16. december 2013. Nr. 1539. Lovtidende A 2013 Udgivet den 20. december 2013 16. december 2013. Nr. 1539. Bekendtgørelse om oplysningspligt ved salg af andelsboliger I medfør af 6, stk. 2 og 4, i lov om andelsboligforeninger og andre

Læs mere

Forslag. Lov om ændring af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber. Lovforslag nr. L 191 Folketinget 2012-13

Forslag. Lov om ændring af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber. Lovforslag nr. L 191 Folketinget 2012-13 Lovforslag nr. L 191 Folketinget 2012-13 Fremsat den 20. marts 2013 af ministeren for by, bolig og landdistrikter (Carsten Hansen) Forslag til Lov om ændring af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber

Læs mere

Page 1 of 6 BEK nr 1539 af 16/12/2013 Gældende Offentliggørelsesdato: 20-12-2013 Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter Oversigt (indholdsfortegnelse) Kapitel 1 Kapitel 2 Kapitel 3 Kapitel 4 Udlevering

Læs mere

Nyhedsbrev forår 2011 Andelsboligforeningers generalforsamlinger

Nyhedsbrev forår 2011 Andelsboligforeningers generalforsamlinger Nyhedsbrev forår 2011 Andelsboligforeningers generalforsamlinger Kontakt os på lw@wismann-as.dk (mobil 4088 1998) og modtag en gratis uforpligtende analyse om jeres økonomiske muligheder, minimal boligydelse

Læs mere

Forældrekøb. - når de unge flytter hjemmefra. home as oktober 2013. Forældrekøb A5.indd 1-2 29/10/13 13.53

Forældrekøb. - når de unge flytter hjemmefra. home as oktober 2013. Forældrekøb A5.indd 1-2 29/10/13 13.53 home as oktober 2013 Forældrekøb - når de unge flytter hjemmefra Forældrekøb A5.indd 1-2 29/10/13 13.53 Søg og du skal finde Det kan være svært at finde tag over hovedet, når man som ungt menneske skal

Læs mere

Boligadministratorerne informerer

Boligadministratorerne informerer Boligadministratorerne informerer Hermed følger Boligadministratorernes nyhedsbrev nr. 3 i 2013. Hvis der er spørgsmål eller kommentarer til nyhedsbrevet, kan man henvende sig til ens sædvanlige kontaktperson

Læs mere

CD Bolig - Johnny Thougaard Nørregade 24 8850 Bjerringbro 8668 2035-4026 1788 jt@cdbolig.dk www.cdbolig.dk

CD Bolig - Johnny Thougaard Nørregade 24 8850 Bjerringbro 8668 2035-4026 1788 jt@cdbolig.dk www.cdbolig.dk Salgsopstilling CD Bolig - Johnny Thougaard Nørregade 24 8850 Bjerringbro 8668 2035-4026 1788 jt@cdbolig.dk www.cdbolig.dk Adresse: Nørregade 18H, 8850 Bjerringbro Sagsnr.: 3565-2015033 Dato: 01-09-2015

Læs mere

Salgsopstilling. Følgende andet løsøre findes i andelsboligen og kan medkøbes mod evt. betaling (fabrikat) *):

Salgsopstilling. Følgende andet løsøre findes i andelsboligen og kan medkøbes mod evt. betaling (fabrikat) *): Salgsopstilling Adresse Bryndumvej 90, Bryndum, 6715 Esbjerg N Sag nr. 140029 Dato: 16. september 2014 Inventar og løsøre Følgende særligt tilpasset inventar medfølger og er inkluderet i købsprisen (fabrikat):

Læs mere

Revisor Robert Krogsgaard

Revisor Robert Krogsgaard Revisor Robert Krogsgaard ANDELSBOLIGFORENINGEN TJØRNEGAARDEN II. ÅRSRAPPORT 2014. (20. regnskabsår) SAMT DRIFTSBUDGET FOR 2015 H P Hansensvej 19 * 4500 Nykøbing Sjælland * Tlf.: 56 63 63 37 * Fax: 56

Læs mere

25.100 SEPTEMBER 2013 COPYRIGHT DE

25.100 SEPTEMBER 2013 COPYRIGHT DE Salgsopstilling Adresse Krogsgårdsvej 5E, Nr. Broby, 5672 Broby Sag nr. 2483 Dato: 30. oktober 2014 Beskrivelse af andelsboligen God andelsbolig beliggende ud til grønt område og nabo til Brugsen. Boligareal

Læs mere

Grækenlandsvej 15, 3.tv. 2300 København S

Grækenlandsvej 15, 3.tv. 2300 København S Sags nr. 11040751 Grækenlandsvej 15, 3.tv. 2300 København S Ejendomsmæglerens oplysning til parterne Er ejendomsmægleren tilknyttet eller har ejendomsmægleren samarbejdsaftaler med realkreditinstitut,

Læs mere

2.0 A/SO COPYRIGHT DE

2.0 A/SO COPYRIGHT DE HUSMadsen I/S Hovedgaden 75, 4050 Skibby Telefon31 40 90 00 - mail@husmadsen.dk www.husmadsen.dk Salgsopstilling Adresse: Nordmandsvænget 6E, 4050 Skibby Sagsnr.: 15-002M Dato: 24-08-2015 Beskrivelse af

Læs mere

Bekendtgørelse om oplysningspligt ved salg af andelsboliger m.v.

Bekendtgørelse om oplysningspligt ved salg af andelsboliger m.v. BEK nr 2 af 06/01/2015 (Gældende) Udskriftsdato: 2. august 2015 Ministerium: Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter Journalnummer: Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter, j.nr. 2014-3305 Senere

Læs mere

Hyggelig lejlighed tæt på Utterslev Mose og Brønshøj Torv Sags nr. 1194R

Hyggelig lejlighed tæt på Utterslev Mose og Brønshøj Torv Sags nr. 1194R Hyggelig lejlighed tæt på Utterslev Mose og Brønshøj Torv Sags nr. 1194R Præstekærvej 10, 2.tv. 2700 Brønshøj Ejendomsmæglerens oplysning til parterne Er ejendomsmægleren tilknyttet eller har ejendomsmægleren

Læs mere

2.0 A/SO COPYRIGHT DE

2.0 A/SO COPYRIGHT DE Formularen er udarbejdet af DE i samarbejde med Forbrugerrådet TÆNK. Salgsopstilling Mæglerringen Odense A/S v/karen Friis Skibhusvej 78 5000 OdenseC Telefon6613 2613 Email: info@66132613.dk Adresse: Flintagerløkken85,

Læs mere

Boligadministratorerne informerer

Boligadministratorerne informerer Boligadministratorerne informerer Dette er Boligadministratorernes nyhedsbrev nr. 2 i 2015. Hvis der er spørgsmål eller kommentarer til nyhedsbrevet, kan man som altid henvende sig hos sin sædvanlige kontaktperson

Læs mere

NØGLEOPLYSNINGSSKEMA FOR ANDELSBOLIGFORENINGEN. ABF Lundbis, A/B Lundbyesgade 7-7A Bissesgade 18

NØGLEOPLYSNINGSSKEMA FOR ANDELSBOLIGFORENINGEN. ABF Lundbis, A/B Lundbyesgade 7-7A Bissesgade 18 NØGLEOPLYSNINGSSKEMA FOR ANDELSBOLIGFORENINGEN ABF Lundbis, A/B Lundbyesgade 7-7A Bissesgade 18 Skemaet skal bruges af mulige købere i deres overvejelser om køb af andelsbolig. Derfor er det vigtigt, at

Læs mere

2.0 A/SO COPYRIGHT DE

2.0 A/SO COPYRIGHT DE Salgsopstilling Skansebakken 23 9850 Hirtshals Tlf. 40 20 22 28 lotte@lottejensen.dk Adresse: Fiskebanke18, 9850 Hirtshals Sagsnr.: 15-061 Dato: 07-09-2015 Beskrivelse af andelsboligen: Centralt beliggendeandelsboligmed

Læs mere

I Kreditorinformation nr. 1 meddelte rekonstruktørerne, at der senest den 21. september 2011 ville foreligge en rekonstruktionsplan.

I Kreditorinformation nr. 1 meddelte rekonstruktørerne, at der senest den 21. september 2011 ville foreligge en rekonstruktionsplan. Indlæg i skifteretten 28. september 2011 Tak for muligheden for at få ordet her i skifteretten. Som formand og repræsentant for AB-Duegårdens nye bestyrelse, der blev valgt på generalforsamlingen for mindre

Læs mere

NØGLEOPLYSNINGSSKEMA FOR ANDELSBOLIGFORENINGEN ANDELSBOLIGFORENINGEN BANGSBO

NØGLEOPLYSNINGSSKEMA FOR ANDELSBOLIGFORENINGEN ANDELSBOLIGFORENINGEN BANGSBO NØGLEOPLYSNINGSSKEMA FOR ANDELSBOLIGFORENINGEN ANDELSBOLIGFORENINGEN BANGSBO Skemaet skal bruges af mulige købere i deres overvejelser om køb af andelsbolig. Derfor er det vigtigt, at skemaet udleveres

Læs mere

HØJESTERETS DOM afsagt fredag den 18. januar 2013

HØJESTERETS DOM afsagt fredag den 18. januar 2013 HØJESTERETS DOM afsagt fredag den 18. januar 2013 Sag 365/2011 (1. afdeling) Anny Olivia Andersen (advokat Henrik Qwist) mod Susanne Skibelund (advokat Torben Winnerskjold) I tidligere instans er afsagt

Læs mere

Kongshøjgade 6, st.tv. 1675 København V

Kongshøjgade 6, st.tv. 1675 København V Sags nr. 10841203 Kongshøjgade 6, st.tv. 1675 København V Ejendomsmæglerens oplysning til parterne Er ejendomsmægleren tilknyttet eller har ejendomsmægleren samarbejdsaftaler med realkreditinstitut, pengeinstitut,

Læs mere

2.0 A/SO COPYRIGHT DE

2.0 A/SO COPYRIGHT DE Formularen er udarbejdet af DE i samarbejde med Forbrugerrådet TÆNK. Salgsopstilling Adresse: Thorshammer 191, 7500 Holstebro Sagsnr.: R1067 Dato: 04-06-2015 Beskrivelse af andelsboligen: Nyere velholdt

Læs mere

Istandsat 2V'er med brugsret til egen solrig have Sags nr. 122-4098

Istandsat 2V'er med brugsret til egen solrig have Sags nr. 122-4098 Gl. Kongevej 137A, 1850 Frederiksberg C Tlf.: 70222237, Fax.: 70222238 info@bbolig.dk - www.bbolig.dk Istandsat 2V'er med brugsret til egen solrig have Sags nr. 122-4098 Vestergårdsporten 4, st. 2400 København

Læs mere

Revisor Robert Krogsgaard

Revisor Robert Krogsgaard Revisor Robert Krogsgaard ANDELSBOLIGFORENINGEN TJØRNEGAARDEN I. ÅRSRAPPORT 2014. (21. regnskabsår) SAMT DRIFTSBUDGET FOR 2015 OG LIKVIDITETSBUDGET 2015 H P Hansensvej 19 * 4500 Nykøbing Sjælland * Tlf.:

Læs mere

Salgsopstilling. Mynstersvej 3, 3. sal 1827 Frederiksberg C Tlf. : 70 228 288 CVR nr. 33160437 info@fairsquare.dk www.fairsquare.

Salgsopstilling. Mynstersvej 3, 3. sal 1827 Frederiksberg C Tlf. : 70 228 288 CVR nr. 33160437 info@fairsquare.dk www.fairsquare. Mynstersvej 3, 3. sal 1827 Frederiksberg C Tlf. : 70 228 288 CVR nr. 33160437 info@fairsquare.dk www.fairsquare.dk Salgsopstilling Adresse Heinesgade 6, 4. th., 2200 København N Sag nr. 12TS002F Dato:

Læs mere

Thorsgade 97, 1.101. 2200 København N

Thorsgade 97, 1.101. 2200 København N Sags nr. 10230937 Thorsgade 97, 1.101. 2200 København N Ejendomsmæglerens oplysning til parterne Er ejendomsmægleren tilknyttet eller har ejendomsmægleren samarbejdsaftaler med realkreditinstitut, pengeinstitut,

Læs mere

2.0 A/SO COPYRIGHT DE

2.0 A/SO COPYRIGHT DE Formularen er udarbejdet af DE i samarbejde med Forbrugerrådet TÆNK. Salgsopstilling Ejendomsmæglerfirmaet John Frandsen A/S Bredgade 4B * 8560 Kolind Tlf. 86 39 53 00 * Fax. 86 46 64 44 E-mail: kolind@johnfrandsen.dk

Læs mere

Den 6. januar 2014 kl. 13:00 blev skifteretten sat af retsassessor Frede Paulsen.

Den 6. januar 2014 kl. 13:00 blev skifteretten sat af retsassessor Frede Paulsen. RETTEN I AALBORG Den 6. januar 2014 kl. 13:00 blev skifteretten sat af retsassessor Frede Paulsen. Der blev foretaget: SKS 31-942/2013. Konkurssagen A/B Doktorparken Doktorparken 26 9500 Hobro CVR-nr.:

Læs mere

Vurdering af AB Skydebanens lån og driftsøkonomi

Vurdering af AB Skydebanens lån og driftsøkonomi Vurdering af AB Skydebanens lån og driftsøkonomi 12. April 2012. Baggrund og formål: På generalforsamlingen i maj 2011 blev der nedsat en økonomigruppe der, i samarbejde med bestyrelsen, skulle se på foreningens

Læs mere

Billig andel i Svømmehalskvarteret - BOLIGAFGIFT KUN KR. 1.728 pr/måned

Billig andel i Svømmehalskvarteret - BOLIGAFGIFT KUN KR. 1.728 pr/måned Gl. Kongevej 137A, 1850 Frederiksberg C Tlf.: 70222237, Fax.: 70222238 info@bbolig.dk - www.bbolig.dk Billig andel i Svømmehalskvarteret - BOLIGAFGIFT KUN KR. 1.728 pr/måned Sindshvilevej 5, 1.th. 2000

Læs mere

Bekendtgørelse om oplysningspligt ved salg af andelsboliger m.v.

Bekendtgørelse om oplysningspligt ved salg af andelsboliger m.v. Bekendtgørelse om oplysningspligt ved salg af andelsboliger m.v. I medfør af 6, stk. 2 og 4, i lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber, jf. lovbekendtgørelse nr. 1716 af 16. december 2010,

Læs mere

Velholdt andelsbolig med egen have Sags nr. 12272

Velholdt andelsbolig med egen have Sags nr. 12272 Velholdt andelsbolig med egen have Sags nr. 12272 H. A. Brorsons Vej 19 6100 Haderslev Ejendomsmæglerens oplysning til parterne Er ejendomsmægleren tilknyttet eller har ejendomsmægleren samarbejdsaftaler

Læs mere

FORENINGSGRANSKNING. A/B (beliggende, ) (udarbejdet maj 2011)

FORENINGSGRANSKNING. A/B (beliggende, ) (udarbejdet maj 2011) FORENINGSGRANSKNING A/B (beliggende, ) (udarbejdet maj 2011) 1. GRANSKNING 1.1 Formål Andelsboligforeningens forhold af såvel juridisk som økonomisk karakter gennemgås og kommenteres med særlig vægt på

Læs mere

2.0 A/SO COPYRIGHT DE

2.0 A/SO COPYRIGHT DE Formularen er udarbejdet af DE i samarbejde med Forbrugerrådet TÆNK. Salgsopstilling Ejendomsmæglerfirmaet John Frandsen A/S Ejendomsmæglere & valuarer MDE Harald Jensens Plads 1A, 8000 Århus C Tlf. 8618

Læs mere

2.0 A/SO COPYRIGHT DE

2.0 A/SO COPYRIGHT DE Formularen er udarbejdet af DE i samarbejde med Forbrugerrådet TÆNK. Ejendomsmæglerfirmaet John Frandsen A/S Glesborg Bygade 43 * 8585 Glesborg Tlf. 86 38 78 00 * Fax. 86 38 78 86 Salgsopstilling E-mail:

Læs mere

ANDELSBOLIGFORENINGEN TJØRNEGAARDEN II. ÅRSRAPPORT 2013. (19. regnskabsår) SAMT DRIFTSBUDGET FOR 2014

ANDELSBOLIGFORENINGEN TJØRNEGAARDEN II. ÅRSRAPPORT 2013. (19. regnskabsår) SAMT DRIFTSBUDGET FOR 2014 Robert Krogsgaard registreret revisor ANDELSBOLIGFORENINGEN TJØRNEGAARDEN II. ÅRSRAPPORT 2013. (19. regnskabsår) SAMT DRIFTSBUDGET FOR 2014 OG LIKVIDITETSBUDGET 2014 H P Hansensvej 19 * 4500 Nykøbing Sjælland

Læs mere

Lille men velindrettet 3 vær. på vesterbro Sags nr. 122-4171

Lille men velindrettet 3 vær. på vesterbro Sags nr. 122-4171 Gl. Kongevej 137A, 1850 Frederiksberg C Tlf.: 70222237, Fax.: 70222238 info@bbolig.dk - www.bbolig.dk Lille men velindrettet 3 vær. på vesterbro Sags nr. 122-4171 Abel Cathrines Gade 8, 1.tv. 1654 København

Læs mere

Lys og velholdt andelsbolig med stor terrasse Sags nr. 13114

Lys og velholdt andelsbolig med stor terrasse Sags nr. 13114 Lys og velholdt andelsbolig med stor terrasse Sags nr. 13114 Højgårdhave 19 6100 Haderslev Ejendomsmæglerens oplysning til parterne Er ejendomsmægleren tilknyttet eller har ejendomsmægleren samarbejdsaftaler

Læs mere

Nyt fra Nykredit. Magasin for andelsboligforeninger, efterår 2005. Økonomisk status ved cheføkonom John Madsen side 2

Nyt fra Nykredit. Magasin for andelsboligforeninger, efterår 2005. Økonomisk status ved cheføkonom John Madsen side 2 Magasin for andelsboligforeninger, efterår 2005 Økonomisk status ved cheføkonom John Madsen side 2 Andelskronen følger markedsværdien side 4 Stop for salg af private andelsboligejendomme side 6 Rentetilpasningen

Læs mere

2.0 A/SO COPYRIGHT DE

2.0 A/SO COPYRIGHT DE Formularen er udarbejdet af DE i samarbejde med Forbrugerrådet TÆNK. Salgsopstilling Ejendomsmæglerfirmaet John Frandsen A/S Nytorv 6, 8400 Ebeltoft Tlf. 8634 4200 - Fax. 8634 4203 E-mail: ebeltoft@johnfrandsen.dk

Læs mere

Vagn Svendsen 14. december 2010 Hovmestervej 37, 3 2400 København NV Tlf. 23 30 16 60 e-mail: vagnsvendsen@privat.dk

Vagn Svendsen 14. december 2010 Hovmestervej 37, 3 2400 København NV Tlf. 23 30 16 60 e-mail: vagnsvendsen@privat.dk By- og Boligudvalget 2011-12 BYB alm. del Bilag 109 Offentligt Vagn Svendsen 14. december 2010 Hovmestervej 37, 3 2400 København NV Tlf. 23 30 16 60 e-mail: vagnsvendsen@privat.dk Sag Andelsboligforeningen

Læs mere