Lokalplan 074 for Bybjerggård i Sundbylille

Transkript

1 Side 1 Lokalplan 074 for Bybjerggård i Sundbylille Lokalplan nr. 074 Version til endelig vedtagelse september 2015

2 Side 2 Indhold REDEGØRELSE 3 Indledning 3 Områdets beliggenhed 3 Baggrund og formål med lokalplanen 4 Historie - eksisterende forhold 4 Lokalplanens indhold 6 Forhold til anden planlægning 7 Forhold til byens andre funktioner, herunder støj 9 Tilladelser mv. fra andre myndigheder 10 Lov om miljøvurdering af planer og programmer 11 BESTEMMELSER 12 Indledning Lokalplanens formål Områdets afgrænsning Områdeinddeling og zonestatus Områdets anvendelse Udstykning Parkering Bebyggelsens omfang og placering Bebyggelsens udseende Ubebyggede arealer Lednings- og forsyningsanlæg Ophævelse af lokalplan Lokalplanens retsvirkninger 16 Vedtagelsespåtegning 16 Kortbilag Kortbilag 2 168

3 Side 3 Redegørelse Indledning En lokalplan er en detaljeret fysisk plan for et geografisk område. Lokalplanen er bygget op af en redegørelse og nogle bestemmelser. I redegørelsen beskrives planens intentioner og baggrund samt dens forhold til anden planlægning. I lokalplanens bestemmelser fastlægges planområdets afgrænsning, konkrete bestemmelser for udnyttelse, byggeri, infrastruktur, m.v. samt planens retsvirkninger. En lokalplan skal efter reglerne i planloven annonceres og fremlægges som forslag i mindst 8 uger. I denne periode har alle mulighed for at fremkomme med indsigelser og ændringsforslag til planen. Hvis planen ikke ændres væsentlig kan den herefter vedtages endeligt af Byrådet. Områdets beliggenhed Lokalplanens område er beliggende i Sundbylille øst for Frederikssund by. Lokalplanen omfatter en del af matrikel 2a, Sundbylille by, Jørlunde. På kortet herunder fremgår lokalplanområdets beliggenhed i Sundbylille. 2a Områdets beliggenhed i Frederikssund Kommune. Lokalplanens område er vist med rød streg. Adgang til lokalplanens område sker primært fra Sundbylillevej (landsbygaden), men det er også muligt at få adgang til området via den private fællesvej Sundbylillevej, der ligger vest for lokalplanområdet, som vist på kortet ovenfor.

4 Side 4 Baggrund og formål med lokalplanen Fra ejendommen drives virksomheden Bybjerggård, der tilbyder bed and breakfast. Lokalplanen udarbejdes da ejerne af Sundbylillevej 42 ønsker at udvide deres aktiviteter således, at virksomheden kan drives som en kro og samtidig ønsker de at opføre ny bebyggelse. Den nye bebyggelse skal anvendes i forbindelse med virksomheden og skal bl.a. indeholde nye 20 værelser, hall med reception, pejsestue og en udvidelse af det eksisterende køkken. Ændringen og udvidelsen er af en størrelse, der nødvendiggør en ny lokalplan for området. Af lokalplanens kortbilag 2 fremgår omfanget af nybyggeriet. Nærværende lokalplan vil give mulighed for, at Bybjerggård fremadrettet kan drives som en kro. Historie - eksisterende forhold Sundbylille er en mindre landsby, med et bevaringsværdigt landsbymiljø. Bybjerggård Sundbylille landsby Bybjerggård er en landbrugsejendom på 83 ha, der dyrkes som et landbrug med kornafgrøder og der opretholdes en mindre besætning af dyr. Den tidligere Slangerup Kommune meddelte i 2004 landzonetilladelse til bed and breakfast-aktiviteter på ejendommen. Virksomheden ligger i forbindelse med det eksisterende landbrug i renoverede ældre landbrugsbygninger. Bed and breakfast virksomheden omfatter i dag gildesal, fælles opholdsrum og 18 værelser til udlejning.

5 Side 5 Ejendommen er delvist skjult af grøn beplantning mod Sundbylillevej (landsbygaden) og fremstår herfra som et typisk bygningssæt til en landbrugsejendom. Fra Sundbylillevej (landsbygaden) fremstår ejendommen altså i harmoni med de øvrige ejendomme i landsbyen. Ejendommen set fra Sundbylillevej (landsbygaden) Ejendommen set fra Sundbylillevej (landsbygaden) De bagvedliggende bygninger fremstår som renoverede længebygninger med gårdmiljø. Længebygning med gårdmiljø De bed and breakfast aktiviteter, der finder sted på ejendommen vender væk fra hovedvejen ud mod de bagvedliggende marker. Derfor er disse aktiviteter ikke synlige fra Sundbylillevej (landsbygaden).

6 Side 6 Lokalplanens indhold Lokalplanen skal danne baggrund for en udvidelse af Bybjerggårds aktiviteter, med mulighed for kro-aktiviteter og en tilbygning med ca. 20 værelser og dertilhørende fællesarealer. Lokalplanen skal sikre, at der tages hensyn til landsbymiljøet herunder at den afskærmende beplantning fremstår tæt både mod landsbygaden og det åbne land. Lokalplanen skal desuden sikre at aktiviteterne ikke er til gene for de omkringboende, samt at de nødvendige parkeringsforhold er til stede. Den nye bebyggelse placeres i forlængelse af en eksisterende bygning længst mod nord og vil være placeret ca. 90 meter fra Sundbylillevej (landsbygaden), se kortbilag 2. Cafébygning tilbygges på den synlige gavl Arealet som bebygges, fremstår i dag som en græsplæne med et afskærmende beplantningsbælte og anvendes som en del af virksomhedens udearealer til gæster og parkering. Det tilbageværende areal vil blive anvendt som udeareal til gæster. Græsplane hvor ny bebyggelse opføres Den nye bygning vil blive opført i samme stil og materialer som den eksisterende bebyggelse se ovenstående billeder.

7 Side 7 Lokalplanen udlægger et byggefelt på 500m 2, således at Bybjerggård kan udvide og etablere 20 nye udlejningsværelser. Forhold til anden planlægning Landsplanlægning Lokalplanens område ligger uden for det område, der er omfattet af de byfingre, der er angivet i landsplandirektivet Fingerplan 2013 og er beliggende i det der i planen kaldes det øvrige hovedstadsområde (landområder) Denne lokalplan er i overensstemmelse med de ovenstående rammer i landsplansdirektivet for hovedstadsområdets udvikling. Kommuneplan I forbindelse med denne lokalplan udarbejdes kommuneplantillæg 015. Det nye rammeområde 2.4 Bybjerggård omfatter samme område som lokalplanområdet. LB 2.4 Nyt rammeområde LB 2.4 Bybjerggård For rammebestemmelserne gælder at anvendelsen er fastlagt til landsby, bolig- og kro-formål med dertilhørende aktiviteter, cafe, restaurant og ferieboliger. Bebyggelse må maksimalt være i 1½ etage og 8,5 meter højt. For rammeområdet gælder i øvrigt, at etablering af bebyggelse og anlæg i det åbne land skal ske i overensstemmelse med kommuneplanens retningslinjer og de beskrevne beskyttelsesinteresser. Lokalplanlægning skal sikre, at ny bebyggelse samt om- og tilbygninger gives en placering, udformning og et materialevalg, som er i overensstemmelse med den stedlige bebyggelse. Ligeledes at plantninger og lignende karakteristiske byelementer ikke må ændres eller fjernes uden Byrådets særlige godkendelse. Der må ikke ske yderligere udstykning.

8 Side 8 Denne lokalplan er i overensstemmelse med disse rammer for lokalplanlægningen, da den overholder gravet om maksimalt 1½ etage og en makismal højde på 8,5 meter og da der kun opføres en ny bygning i forlængelse af en eksisterende bygning. Eksisterende lokalplaner Ejendommen omfattes af den eksisterende lokalplan nr Sundbylille. Den eksisterende lokalplan ophæves for det område, der er omfattet af nærværende lokalplan, når denne vedtages endeligt. Det åbne lands planlægning Lokalplanens område er ikke omfattet af geologisk interesseområde, kulturhistorisk interesseområde eller af biologisk spredningskorridor. Området er ikke omfattet af grønne kiler, arealreservationer til infrastrukturanlæg eller indsatsområde for naturforvaltning. Landskabsstrategi, Kommuneplan Lokalplanområdet er beliggende i Frederikssund Istidslandskab. Størstedelen af landskabskarakterområdet er karakteristisk og i middel tilstand og får derfor det strategiske mål vedligehold. Det betyder, at der ved ændringer i området skal tages hensyn til at indpasse ændringerne i den eksisterende karakter. Lokalplanområdet er altså ikke beskyttet. I Landskabsstrategien anbefales, at i det omfang ny bebyggelse placeres i tilknytning til den eksisterende gård- og bebyggelsesstruktur og ikke virker visuelt dominerende vil sådant kunne indpasses. Lokalplanen følger denne anbefaling og giver kun tilladelse til, at opføre ny bebyggelse i tilknytning til eksisterende bebyggelse. Natura 2000 og Habitatdirektiv Området ligger inden for opland til meget sårbare Natura 2000 områder. Det er kommunens samlede vurdering, at det ansøgte ikke i sig selv, eller i forbindelse med andre planer og projekter, kan påvirke Natura 2000-områder væsentligt eller medføre beskadigelse/ødelæggelse af plantearter eller yngle- eller rasteområder for de dyrearter, der fremgår af habitatdirektivets bilag IV. Det er vurderet, at de træer der skal fældes ved anlæg af ny bebyggelse, ikke giver mulighed for yngle- eller rasteområde for flagermus. Vandplaner Lokalplanområdet er beliggende i et område med særlig drikkevandsinteresse (OSD). Lokalplanområdet ligger uden for indvindingsområde for vand. På baggrund af Vandplanernes retningslinjer 40 og 41, kan kommunen stille krav om, at parkeringsarealer skal befæstes og have olieudskiller, for at sikre grundvandsinteresserne. Kommunen vurderer, at planen ikke giver

9 Side 9 tilladelse til yderligere aktiviteter, som udgør en risiko for grundvandet. Kystnærhedszonen Lokalplanområdet ligger ca. 3,5 km fra kysten og placerer sig derfor uden for kystnærdhedszonen. Forhold til byens andre funktioner, herunder støj Trafik Plan, Vej og Miljø har foretaget en trafiktælling ved Sundbylillevej 42. På baggrund af resultaterne vurderes det, at det ikke er nødvendigt at foretage trafikale ændringer/foranstaltninger, da trafikintensiteten er lav. Udvidelse af Bybjerggårds aktiviteter vil kun påvirke trafikken minimalt. Støjforhold Virksomheden må ifølge lokalplanens 11 ikke påføre omgivelserne et støjniveau, der overstiger kommunens Forskrift for støj og vibrationer. Grænseværdierne for virksomhedsstøj er angivet i ovenstående skema. Støjgrænserne gælder for permanente/gentagne støjende aktiviteter i Frederikssund Kommune. Støjvilkårene skal overholdes i et hvert punkt uden for skel. Spildevand og tagvand Lokalplanområdet er omfattet af spildevandsopland 180 og 181 i gældende spildevandsplan. Lokalplanområdet er tilsluttet Frederikssund forsyningsledning og området er fælleskloakeret. Spilde- og overfladevand skal udledes til kloak.

10 Side 10 Vandforsyning Lokalplanens område er vandforsynet fra Sundbylille vandværk. Varmeforsyning Ejendommen er i dag opvarmet med centralvarme fra eget anlæg. Servitutter Lokalplanen fortrænger ikke nogen tinglyste servitutter. Tilladelser mv. fra andre myndigheder - Lokalplanens forhold til anden lovgivning (bl.a. landbrugsloven, byggeloven, vvm-reglerne, naturbeskyttelsesloven, miljølovgivningen, skovloven m.fl.) og de tilladelser mv. fra andre myndigheder (end kommunalbestyrelsen) lokalplanens vedtagelse forudsætter: Byggetilladelse Opførelse af ny bebyggelse kræver byggetilladelse i henhold til gældende bygningsreglement. Parkering Ved etablering af nyt parkeringsareal skal der søges om tilladelse. Plan, Vej og Miljø, Frederikssund Kommune, er myndighed på området og vil vurdere, om arealet skal befæstes og om der skal etableres olieudskiller. Miljøtilladelser I forbindelse med etablering af køkken til erhverv kan kommunen bl.a. stille krav om at der skal etableres afkast på taget. Ved afledning af spildevand fra køkken, kan kommunen stille krav om etablering af fedtudskiller. Affaldshåndtering Udvidelsen, med erhvervsmæssig bebyggelse og tilhørende erhvervsmæssige aktiviteter, indebærer at affaldshåndteringen omfattes af kommunens, til enhver tid gældende, regulativ for erhvervsaffald. Jordforurening Matriklen omfattet af lokalplanen er ikke kortlagt som forurenet i henhold til jordforureningsloven. I tilfælde af, at der konstateres jordforurening under byggeprocessen, skal arbejdet standses og kommunen skal kontaktes. Kommunen orienterer Region Hovedstaden, som er myndighed på området, og som vil vurdere, om matriklen skal kortlægges som forurenet, eller der skal foretages andre tiltag, før end arbejdet kan fortsætte. Region Hovedstaden orienterer Frederikssund Kommune om sin afgørelse. Arbejdet må først fortsætte, når kommunen har meddelt, at det må genoptages. Jordflytning Ren jord kan flyttes uden forudgående anmeldelse af jordflytning til kommunen fra den ejendom, der er omfattet af lokalplanen, da matriklen hverken er områdeklassificeret eller kortlagt som forurenet. I tilfælde af, at der konstateres jordforurening under byggeprocessen, skal arbejdet standses og kommunen skal

11 Side 11 kontaktes som beskrevet ovenfor. Forurenet jord og jord fra offentlige vejmatrikler må ikke flyttes uden forudgående anmeldelse af jordflytning til kommunen. Fortidsminder Findes der under jordarbejder grave, gravpladser, bopladser, ruiner eller andre jordfaste fortidsminder, skal arbejdet, i medfør af museumslovens 27, standses i det omfang det berører fortidsmindet. Fundet skal straks anmeldes til Roskilde Museum. Det anbefales, at der foretages arkæologisk prøvegravning i området forud for iværksættelse af anlægsarbejder. Lov om miljøvurdering af planer og programmer I henhold til Lov om miljøvurdering af planer og programmer skal der ske en miljøvurdering af planer, der kan få væsentlig indvirkning på miljøet. Ordet miljø dækker i denne forbindelse et bredt spekter af forhold omkring natur, ressourceforbrug, levevilkår for mennesker m.v. Lovens formål er at fremme en bæredygtig udvikling. I forbindelse med udarbejdelse af lokalplaner skal der altid foretages en vurdering (screening) af, hvorvidt der er behov for at udarbejde en miljøvurdering eller ej. Frederikssund Kommune har ud fra en screening af nærværende lokalplan draget den konklusion, at planen fastlægger rammer for projektet af lovens bilag 3 og 4 jf. lovens 3 stk. 1 nr.1, det vurderes dog at planen er omfattet af undtagelsesbestemmelserne i lovens 3, stk. 2, da der tale om et mindre område på lokalt plan. Det vurderes, at der ikke skal udarbejdes en miljøvurdering, da planen ikke vil påvirke miljøet væsentligt og ikke påvirker et udpegede naturbeskyttelsesområde.

12 Side 12 Bestemmelser Indledning Med hjemmel i lov om planlægning (lovbekendtgørelse nr. 587 af 27.maj 2013) fastsættes følgende bestemmelser for det område der er beskrevet i 2. Til lokalplanen knytter sig kortbilag 1, 2 og 3. Lokalplanens bestemmelser er bindende for de ejendomme, der er omfattet af lokalplanen. Notetekster i kursiv har til formål at forklare og illustrerer lokalplanbestemmelserne. Notetekster i kursiv er altså ikke lokalplanbestemmelser og er således ikke bindende. 1. Lokalplanens formål Lokalplanens formål er at: - give mulighed for etablering af kro-aktiviteter - udlægge et nyt byggefelt, - den nye bebyggelse bliver opført på en måde, der tager hensyn til det omkringliggende landsbymiljø, - sikre, at den øgede aktivitet ikke er til gene for de omkringboende, blandt andet ved at stille krav om afskærmende beplantning, - sikre tilstrækkelig parkeringsareal. 2. Områdets afgrænsning 2.1 Lokalplanen afgrænses som vist på kortbilag 1, og omfatter en del af matr. nr. 2a, Sundbylille by, Jørlunde. 3. Områdeinddeling og zonestatus 3.1 Området ligger i landzone og skal forblive i landzone. 3.2 Nye bebyggelser, herunder ombygninger af eksisterende bebyggelse og alle anlæg i øvrigt, der opføres eller udføres efter bestemmelserne i lokalplanen kræver ikke tilladelse efter Planlovens 35, stk. 1 (landzonetilladelse/bonusordning). 3.3 Området inddeles i 5 delområder, som vist på kortbilag Boligområde med et stuehus til helårsbeboelse. 2. Ferieboligområde og kro-område.

13 Side Kro-område. 4. Parkeringsområde. 5. Grønne områder 4. Områdets anvendelse Note: En feriebolig defineres som en mindre beboelsesenhed, som anvendes til ferieformål. - Delområde 1 må kun anvendes til boligformål med en helårsbolig. - Delområde 2 må kun anvendes til to ferieboliger og til kroaktiviteter med maksimalt fire værelser til udlejning i alt seks udlejningsenheder. Note: Dertilhørende aktiviteter er f.eks. kontor, personalerum og aktiviteter som er en præmis for kroens drift. - Delområde 3 må kun anvendes til kro med dertilhørende aktiviteter, værelsesudlejning, lokaleudlejning (til f.eks. fest, konference og kursusaktiviteter), restaurant og café. Der må maksimalt etableres 48 værelser til udlejning. - Delområde 4 er udlagt som parkeringsareal. - Delområde 5 er udlagt til grønt område med mulighed for etablering af legeplads, flagstang, petanquebane, terrasse, mindre veje, handicapparkering eller lignende. Derudover kan der opføres mindre sekundære bygninger, som er beskrevet i Udstykning 5.1 Lokalplanområdet må ikke udstykkes yderligere. 6. Parkering 6.1 Det til virksomhedens drift nødvendige antal parkeringspladser skal etableres på egen grund. 6.2 Udvidelse af parkeringsplads, skal ske som vist på kortbilag Ved udvidelse af parkeringsareal i delområde 4, skal der etableres grøn beplantning ved parkeringsarealets ophør mod øst. Beplantningen skal fremstå tæt og afskærmende. 7. Bebyggelsens omfang og placering 7.1 Eksisterende bebyggelse (E) indenfor lokalplanens område kan opretholdes (se kortbilag 2). 7.2 Der må kun opføres ny bebyggelse, i byggefelt N i delområde 3 (se kortbilag 2). Byggefelt N udgør 500m². Hovedindtrykket af

14 Side 14 bygningsfacaden skal ligge indenfor byggefeltet. Tagudhæng må gå ud over byggefeltet. Den nye bygning kan anvendes til værelsesudlejning med dertilhørende faciliteter. Der kan udføres kælder under tilbygningen. Det er derudover tilladt at opføre mindre sekundære bygninger i delområde 1, 3 og 5 i henhold til Bygningshøjden må maksimalt være 8,5 meter. 7.4 Bebyggelsen må maksimalt være i 1½ etage. 7.5 I delområde 1, 3 og 5 kan der opføres mindre sekundære bygninger til opbevaring og kortvarigt ophold som udhuse, skure, garager, drivhuse, halvtage, pavilloner eller andre lignende mindre bygninger. Ingen sekundære bygninger må på noget sted gives en højde større end 4 meter. Der må maksimalt placeres to sekundære bygninger inden for delområde 1. Der må i alt placeres fem sekundære bygninger inden for delområde 3 og 5. Én af de sekundære bygninger må max være 52 m² de resterende må ikke overstige 25 m 2. Der må opføres en bålhytte eller et shelter, som skal være placeret mindst 80 meter fra helårsbeboelse. 8. Bebyggelsens udseende Facader og skorsten 8.1 Facader skal fremstå som pudset eller filtset. Facaderne på bygningerne skal fremstå ens. 8.2 Skorstenspiber skal fremstå som pudset eller filtset. Skorsten skal placeres i tagrygningen. Eksempler på vinduer. 8.3 Facader på mindre sekundære bygninger som f.eks. skure, garager og udhuse må udføres i andre materialer end facadematerialerne beskrevet i fags sprosset 2-fags småsprosset 3-fags sprosset 3-fags småsprosset Vinduer og døre 8.4 Vinduer og døre skal i delområde 1 udføres som 2-fags eller 3-fags sprosset eller småsprosset, det er dog tilladt at vælge en anden dørtype, til døre som ikke er terrassedøre. 8.5 I delområde 1 må der ikke etableres tagvinduer i tagfladen, som vender ud mod Sundbylillevej. Tagvinduer mod gården skal have sort ramme og være placeret plant med tagfladen.

15 Side I delområde 1 må mindre sekundære bygninger som skure, garager og udhuse udføres med andre typer vinduer og døre end beskrevet i 8.4. Tag 8.7 I delområde 1 skal tagbeklædningen udføres med sorte tagsten og må maksimalt have en glansværdi på I delområde 2 og 3 skal tagbeklædningen udføres med sorte bølgeplader eller tagsten og må maksimalt have en glansværdi på I delområde 1 er det ikke tilladt at opsættes solenergianlæg på tage I delområde 2 og 3 er det tilladt at opsætte solenergianlæg på tage. De skal opsættes plant med taget og de skal være matte således at gener ved refleksion undgås Tage skal udføres med symmetriske saddeltage med en hældning på Tagbeklædning og udformning på mindre sekundære bygninger som skure, garager og udhuse må udføres i andre materialer end tagmaterialer beskrevet i 8.7 og 8.8 og hældning beskrevet i Ubebyggede arealer 9 Afskærmende foranstaltninger 9.1 Hvis beregninger af støj i naboskel skulle eftervise en overskridelse af kommunens grænseværdier for støj, kan kommunen kræve støjdæmpende foranstaltninger i form af f.eks. inddækning af støjkilderne, opsætning af støjhegn eller lignende. 10. Ubebyggede arealer 10.1 Inden for lokalplanområdet kan der anlægges interne køreveje, stier og p-pladser til indehaver samt handicap p-pladser, ud over den i 6.2 nævnte parkeringsplads.

16 Side De beplantningsområder i delområde 1 og 5, som fremgår af kortbilag 2, skal fremstå tæt beplantet med træer og buske, så de har en skærmende funktion. Det er tilladt at fælde enkelte træer eller buske, når disse erstattes med ny beplantning Støjhegn skal fremstå med levende grøn beplantning. 11. Lednings- og forsyningsanlæg 11.1 Ledninger til el, telefon, antenner, belysning og lignende skal fremføres under terræn Paraboler må ikke opsættes, så de er synlige fra vej, beboelsesejendomme eller offentlige arealer. 12. Ophævelse af lokalplan Denne lokalplan omfatter en del af den eksisterende lokalplan nr Sundbylille fra den tidligere Slangerup Kommune. Den eksisterende lokalplan ophæves for det område, der er omfattet af nærværende lokalplan, når denne vedtages endeligt. 13. Lokalplanens retsvirkninger Note til 12: Lokalplanen gælder også for forhold der ikke kræver byggetilladelse, fx opførelse af carporte, skure og lign. samt hegn og beplantning. 1. Når lokalplanen er endeligt vedtaget og offentliggjort, må de ejendomme der er omfattet af planen, ifølge planlovens 18, kun udstykkes, bebygges eller anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. 2. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv pligt til at udføre de anlæg med videre der er indeholdt i planen. 3. Byrådet kan meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved en ny lokalplan. 4. Dispensation kan kun ske efter en skriftlig orientering af naboer m.fl., med mindre Byrådet skønner at dispensationen er af uvæsentlig betydning for de pågældende (planlovens 19 og 20). 5. I henhold til planlovens 18 fortrænger lokalplanen privatretlige byggeservitutter og andre tilstandsservitutter der er uforenelige med planen. Vedtagelsespåtegning Således vedtaget af Frederikssund Byråd den 24. juni John Schmidt Andersen Borgmester / Ole Jacobsen Kommunaldirektør

17 Side 17 Kortbilag 1

18 Side 18 Kortbilag 2