Notat om dispensationsansøgning, jf. almenboliglovens 168 a, stk. 3, for boligområdet Skovvejen/Skovparken, Kolding Kommune

Transkript

1 Carsten Niebuhrs Gade København V Telefn Fax inf@tbst.dk Ntat BO Ntat m dispensatinsansøgning, jf. almenbliglvens 168 a, stk. 3, fr bligmrådet Skvvejen/Skvparken, Klding Kmmune I - Om ansøgningen: Klding Kmmune g bligrganisatinerne Arbejdernes Andels-Bligfrening Klding g Bligselskabet Klding ansøger m dispensatin fra kravet m at skulle reducere andelen af almene familiebliger i bligmrådet Skvvejen/Skvparken til højest 40 pct. inden Målet er uændret, at bligmrådet Skvvejen/Skvparken inden 2030 ikke længere er et ghettmråde. Der ansøges, jf. almenbliglvens 168 a, stk. 3, m dispensatin til at nedbringe andelen af almene familiebliger i mrådet til en højere andel, svarende til 80 pct. I teksten nedenfr er uddrag fra dispensatinsansøgningen angivet i kursiv. Indstilling: Trafik-, Bygge- g Bligstyrelsen (TBST) har i vurdering lagt vægt på m kravene fr dispensatin er pfyldt, g m ansøgningen i øvrigt lever p til almenbliglvens intentin m, at der inden 2030 ikke længere er parallelsamfund i Danmark. Det indgår i vurderingen, at en ansøgning m ændring af mrådets afgrænsning delvist er imødekmmet af ministeren. Ministeren gdkendte i efteråret 2018 en udskillelsen af afd. 22 (AAB), mens ministeren afslg at udskille Bligselskabet Kldings afd. 2. Dermed har der allerede været vervejelser m frhldene i bligmrådet. Det vurderes samlet, at ansøgningen ikke lever p til kravene fr dispensatin: Der er fundet uverensstemmelser mellem ansøgningens redegørelse fr at salg efter en aktuel ejendmsmæglers aktuelle markedsvurdering kun kan ske med tab, jf. almenbliglvens 168 a, stk. 3, nr. 3, g TBST vurdering af samme. På baggrund af de revurderede tal fr markedspris på baggrund af Analyse af bligsalg g -priser i hårde ghettmråder (Cpenhagen Ecnmics, 17. januar 2019) g brugen af en mere retvisende estimerede frventede m²-leje, sm i øvrigt benyttes af samme ejendmsmægler i vurderingen af Klding Kmmunes andet hårde ghettmråde Munkeb, så vurderes det, at der ikke freligger dkumentatin fr at salg kun kan ske med tab. Side 1 (9)

2 Det vurderes, at ansøgningen ikke redegør fyldestgørende fr, hvrdan kmmunalbestyrelsen g bligfreningerne vil sikre, at Skvvejen/Skvparken ikke er et hårdt ghettmråde i Det vurderes, at ansøgningen ikke pstiller en relevant g dkumenteret begrundelse fr en dispensatin til kun at reducere andelen af almene familiebliger til 80 pct. Det indstilles på vennævnte baggrund, at ministeriet meddeler afslag på ansøgningen m dispensatin fra nedbringelseskravet. Vedlagte bilag til ansøgningen: Ansøgning m dispensatin, jf. almenbliglvens 168 a, stk. 3, er vedlagt følgende bilag: 1.1. Bligsciale data vedr. uddannelse g arbejdsmarked 2.1. Afdelingsversigt afd. 21, AAB Klding, LBF stamdata 2.2. Afdelingsversigt afd. 2, LBF stamdata 2.3 Afdelingsversigt afd , LBF stamdata 2.4 Oversigt ver almene familiebliger i Klding Kmmune, pr. jan. 2019, LBF stamdata 3.1. Redegørelse fr nybyggeri ved frtætning 3.2. Plangrundlag fr mrådet (byplanvedtægt, kmmuneplanramme) 3.3. Beregnet bebyggelsesprcent samt BBR-plysninger 3.4. Realiserede salgspriser Klding Kmmune (Realkreditrådet) 4.1. Opgørelse ver anslået restgæld afde. 2 Bligselskabet Klding 4.2. Opgørelse ver anslået restgæld afde. 21 AAB Klding 4.3. Regnskab 2017 afd. 2 Bligselskabet Klding 4.4. Regnskab 2017 afd. 21, AAB Klding 4.5. Aktuel markedsvurdering (Nyblig) II Hjemmelsgrundlag Her følger hjemmelsgrundlaget efter lv g bekendtgørelse. Side 2 (9)

3 Almenbliglven a, stk. 3. Krav til dispensatinsansøgning: Transprt-, bygnings- g bligministeren kan i særlige tilfælde efter ansøgning dispensere fra kravet m at nedbringe andelen af almene familiebliger til højst 40 pct. inden den 1. januar 2030, når (følgende 4 frhld sm minimum pfyldes): 1) ansøgningen m dispensatin indehlder en fyldestgørende redegørelse fr, hvilke skridt bligrganisatinen vil tage fr at sikre, at bligmrådet ikke er et hårdt ghettmråde i 2030, 2) andelen af almene familiebliger i ghettmråder verstiger 12 pct. af de almene familiebliger i kmmunen, 3) nybyggeri ikke i væsentligt mfang kan bidrage til at nedbringe andelen af almene familiebliger til 40 pct. g 4) salg efter en registreret ejendmsmæglers aktuelle markedsvurdering kun kan ske med tab. Bekendtgørelse m fysisk frandring af hårde ghettmråder Krav til dispensatinsansøgning - Almenbliglvens 168 a, stk. 3: 1. Ansøgning m dispensatin skal sendes til Trafik- Bygge- g Bligstyrelsen senest 2 måneder efter ffentliggørelse af den liste ver ghettmråder, hvr bligmrådet fr første gang er pført på listen sm hårdt ghettmråde (1. februar 2019). 2. Ansøgningen m dispensatin skal indehlde begrundede plysninger m, hvilken prcentsats der søges dispensatin til. 3. Ansøgningen skal indehlde plysninger m, hvilke indsatser der er eller vil blive iværksat fr at sikre, at bligmrådet inden 2030 ikke længere befinder sig på ghettlisten. Dkumentatin: 1) Dkumentatin fr, at andelen af almene familiebliger i hårde ghettmråder i kmmunen verstiger 12 pct. af de almene familiebliger i kmmunen. 2) En registreret ejendmsmæglers aktuelle markedsvurdering, der skal være udarbejdet efter det tidspunkt, hvr bligmrådet blev et hårdt ghettmråde. 3) Dkumentatin fr, at nybyggeri ikke i væsentligt mfang kan bidrage til at nedbringe andelen af almene familiebliger til 40 pct. a) dkumentatin fr, at der ikke er ledige arealer, b) dkumentatin fr at bebyggelsesprcenten i mrådet verstiger 60 pct., eller c) dkumentatin fr, at prisen fr nybyggeri verstiger den gennemsnitlige salgspris på ejerlejligheder i kmmunen. Hvis flere bligmråder, der tilsammen pfylder betingelsen (verstiger 12 pct.) søger dispensatin fretager transprt-, bygnings- g bligministeren et knkret skøn ver, i hvilket mfang der kan dispenseres fr de enkelte mråder, der tillige pfylder de øvrige betingelser. Side 3 (9)

4 Dispensatinsansøgningen skal være besluttet af bligrganisatinens øverste myndighed g af kmmunalbestyrelsen. III - TBST s vurdering af ansøgningen, jf. almenbliglvens 168 a, stk. 3. Trafik-, Bygge- g Bligstyrelsen har vurderet ansøgningen ud fra de samlede kriterier, jf. almenbliglvens 168 a, stk. 3, g tilhørende bekendtgørelse m fysisk frandring af hårde ghettmråder, sm er samlet til følgende punkter. 1. Frist: Mdtaget den 31. januar 2019, dvs. inden fr tidsfristen. 2. Gdkendelse: Dispensatinsansøgningerne er gdkendt af Klding Byråd den 29. januar 2019, samt på ekstrardinært repræsentantskabsmøde i AAB Klding g Bligselskabet Klding den 29. januar Andelen af almene familiebliger verstiger 12 pct. af de almene familiebliger i kmmunen Klding Kmmune har t hårde ghett mråder: Munkeb g Skvvejen/Skvparken. Klding kmmune plyser i ansøgningen at: andelen af familiebliger i de t hårde ghettmråder udgør ca. 20 pct. af alle familiebliger i Klding Kmmune (1.505 familiebliger ud af i alt familiebliger i Klding Kmmune). Tabel fra dispensatinsansøgningen. TBST s vurdering: Der freligger retvisende dkumentatin fr, at andelen af familiebliger i ghettmråder i kmmunen samlet set verstiger 12 pct. målt i frhld til det samlede antal familiebliger i kmmunen. Denne betingelse fr dispensatin vurderes derfr pfyldt. 4. Registreret ejendmsmæglers aktuelle markedsvurdering fører til et tab Klding Kmmune har anmdet Nyblig Erhverv Trekantmrådet P/S m at fretage en aktuel markedsvurdering af familiebligerne i AAB s afd. 21 g Bligselskabet Kldings afd. 2. Side 4 (9)

5 Ansøgningen indehlder dermed en aktuel markedsvurdering udført af en statsautriseret g uafhængig ejendmsmægler. Den aktuelle markedsvurdering er fretaget med udgangspunkt i et salgsscenarie, hvr ejendmmene sælges til investr sm lejebliger uden lejere. Vurderingen er fretaget med udgangspunkt i en pgørelse af det frventede årlige lejeniveau (det lejedes værdi) på 700 kr. pr. m² fr en blig på mellem m², samt et afkastkrav på 5,5 pct. Nyblig vurderer den kntante handelsværdi til: 219 mi. kr. fr AAB afdeling 21, svarende til knap kr. pr. m². Den ffentlige vurdering er 452 mi. kr. pr. 1/ ,9 mi. kr. fr Bligselskabet Klding, afdeling 2, svarende til gdt kr. pr. m². Den ffentlige vurdering er 300,6 mi. kr. pr. 1/ De aktuelle markedsvurderinger fratrækkes afdelingernes gæld g andre mkstninger ved salg. Salgsmkstningerne er sat til 3 pct. af den frventede salgspris. Afdelingernes gæld er pgjrt på baggrund af afdelingsregnskaberne tillagt en skønnet mkstning ved indfrielse af indekslån g renteswaps. Opgørelsen er sammenfattet i skemaet nedenfr. Tabel fra dispensatinsansøgningen. TBST s vurdering: Det vurderes, at der ikke freligger tilstrækkelig dkumentatin fr, at salg i mrådets bligafdelinger kun kan ske med tab. Opgørelsen i ansøgningen viser, at der ved salg af bliger i afdeling 21 frventes et negativt nettprvenu på knap 59 mi. kr., mens der ved salg i afdeling 2 frventes et psitivt nettprvenu på knap 50 mi. kr. TBST vurderer, at pgørelsen af gæld i de t bligafdelinger er retvisende. Det vurderes, at ansøgningens frventede markedspris fr afdeling 21 på knap kr. pr. m² er meget lav. I Analyse af bligsalg g -priser i hårde ghettmråder (Cpenhagen Ecnmics, 17. januar 2019) estimeres de frventede salgspriser fr mrå- Side 5 (9)

6 det, at ligge i intervallet fra kr. pr. m² (10 pct. af bligerne sælges sm ejerbliger) til kr. pr. m² (ved salgspris ved udlejning uden lejere). Det vurderes ligeledes, at den estimerede frventede m²-leje på mkring 700 kr. pr. m² er lav. Samme ejendmsmægler frventer således, at en på mange måder tilsvarende bligafdeling Munkeb kan udlejes til mkring 850 kr. pr. m², hvilket ligger på linie med det skønnede lejeniveau estimeret i Analyse af bligsalg g -priser i hårde ghettmråder (Cpenhagen Ecnmics, 17. januar 2019). Ændres frudsætningerne fr værdifastsættelsen af afdeling 21 fra et lejeniveau på ca. 700 kr. til 850 kr. pr. pr. m², vil markedsprisen frøges med ver 100 mi. kr. til gdt 330 mi. kr. (svarende til en salgspris på gdt kr. pr. m²). Dermed ændres det estimerede tab ved salg af bliger i afdeling 21 til et estimeret verskud. TBST vurderer på denne baggrund, at der ikke freligger tilstrækkelig dkumentatin fr, at salg kun kan ske med tab. Betingelsen vurderes derfr ikke pfyldt. 5. Nybyggeri Angående dispensatinskravet m nybyggeri kan bidrage til pfyldelsen reduktinsmålet skal ansøgningen leve p til et ud af tre dkumentatinskrav, vedrørende hhv. ledige arealer, en byggeprcent ver 60 pct. eller at prisen på nybyggeri verstiger den gennemsnitlige salgspris. a) Der er ikke ledige arealer til ny bebyggelse Jf. det gældende plangrundlag er mrådet fuldt udbygget, g der vurderes ikke at være ledige arealer til nybyggeri. b) Bebyggelsesprcenten i mrådet verstiger 60 pct. Bebyggelsesprcenten fr de dele af mrådet, der anvendes til almene familiebliger, svarer til 58 pct. g dermed tæt på de påkrævede 60 pct. Fr det samlede mråde svarer bebyggelsesprcenten til 50 pct. c) Prisen fr nybyggeri verstiger den gennemsnitlige salgspris på ejerlejligheder i kmmunen. Prisen fr nybyggeri verstiger den gennemsnitlige salgspris på ejerlejligheder i kmmunen, sm minimum med kr. / m 2 (uden prvenu til ejendmsinvestr mv.) TBST s vurdering: Ansøgningen leverer retvisende dkumentatin på følgende punkter: a) gennemgang af plangrundlaget viser ikke åbenlyse ledige arealer til ny bebyggelse, g c) prisen fr nybyggeri verstiger den gennemsnitlige salgspris. Det bemærkes, at Analyse af bligsalg g -priser i hårde ghettmråder (Cpenhagen Ecn- Side 6 (9)

7 mics, 17. januar 2019) ligeledes vurderer, at de frventede salgspriser fr nye bliger er lavere end pførelsesmkstningerne. Området pfylder ikke betingelsen til pkt. b), da bebyggelsesprcenten samlet set ikke verstiger 60 pct. Samlet set vurderes det, at kravet m, at nybyggeri ikke i væsentligt mfang kan bidrage til at nedbringe andelen af almene familiebliger i mrådet, er pfyldt. 6. Fyldestgørende redegørelse fr, hvilke indsatser der er eller vil blive iværksat/skridt bligrganisatinen vil tage fr at sikre, at bligmrådet ikke er et hårdt ghettmråde i Her skal kmmunalbestyrelse g bligrganisatin gennem en fkuseret bligscial indsats klart anvise, hvrdan bligmrådet kan løftes af ghettlisten ved indsatser, der øger beskæftigelsen, mindsker kriminaliteten g højner uddannelsesniveauer i bligmrådet inden Det fremgår indledningsvist af ansøgningen, at der endnu ikke er udarbejdet en samlet strategi fr mrådet, men kun et freløbigt prgram. Derudver henvises til en psitiv tendens i andelen af bebere i arbejde g uddannelse: De aktuelle tal viser, at andelen af bebere udenfr jb g uddannelse i Skvparken/Skvvejen er faldet, men samlet set frtsat verstiger grænsen fr dette ghettkriterie. Med afsæt i de aktuelle tal g styrket indsats er frventningen, at dette ghettkriterie ikke længere pfyldes pr. 1. december 2021 (se evt. bilag 1.1). Tallene i bilag 1.1 afviger væsentligt fra Trafik-, Bygge- g Bligstyrelsens plysninger. I december 2017 er kriteriet udenfr arbejdsmarkedet pgjrt til 41,9 pct. fr bligmrådet Skvvejen/Skvparken g i december 2018 til 41,5 pct. Tabel fra bilag 1.1. I ansøgningen bliver 10 indsatser krt beskrevet: Styrket g frbedret faglig g bligscial indsats Styrket ungeindsats Side 7 (9)

8 Styrket frebyggende indsats i frhld til børn, unge g familier Kriminalpræventiv indsats Fleksibel g kmbineret udlejning med afsæt i ghettkriterierne Mnitrering af udviklingen Branding Tiltrækning af nye bebergrupper - tilgængelighed Bligtyper - mmærkning Sammenhængskraften med den øvrige by TBST s vurdering: Det vurderes, at der mangler en klar beskrivelse af g begrundelse fr, at der kan frventes den tilstrækkelige effekt af de beskrevne indsatser. Det fremstår heller ikke klart i ansøgningen, hvilke indsatser kmmunen allerede har iværksat g hvilke det er planlagt at iværksætte i fremtiden, sm en del af en kmmende samlet langsigtet strategi fr mrådet, g herunder hvilke ekstra tiltag, der er taget sm et alternativ til nedbringelse af andelen af almene familiebliger. Samlet set vurderes det, at ansøgningen ikke redegør fyldestgørende fr, hvrdan kmmunalbestyrelsen g bligrganisatinerne vil sikre, at Skvvejen/Skvparken ikke er et hårdt ghettmråde i Begrundede plysninger m, hvilken prcentsats der søges dispensatin til: Sm argumenter fr en prcentsats på 80 pct. fremhæves, at mrådet er velfungerende g attraktivt g i en psitiv udvikling med venteliste til bligerne. Der henvises i øvrigt, ligesm i punkt 6, til, at mrådet vil være udenfr ghettlisten i 2021 pga. den psitive tendens i beber i beskæftigelse sm TBST ikke umiddelbart kan bekræfte. Derudver henvises til, at I frhld til mulige virkemidler sm frasalg g/eller mmærkning af mrådets eksisterende almene familiebliger, er det den klare hldning, at dette ikke løser de bligsciale udfrdringer, der eksisterer i mrådet. Følgende uddrag: Den ansøgte prcentsats begrundes med, at Skvparken/Skvvejen er et velfungerende g attraktivt bligmråde med renverede lejligheder, sm der er venteliste til. Der har gennem de seneste år været en psitiv udvikling i bligmrådet fx i frhld til beskæftigelsen, g med afsæt i særligt de indsatser der arbejdes med på beskæftigelsesmrådet, vil Skvparken/Skvvejen ikke længere være at finde på ghettlisten pr. 1. december Klding Kmmune g de berørte bligrganisatiner vurderer, at der fr bligmrådet Skvparken/Skvvejen er mere effektive g ambitiøse måder at imødegå mrådets udfrdringer på end via nedbringelse af andelen af familiebliger i mrådet til 40 pct. Side 8 (9)

9 Slutteligt argumenteres der gså fr, at kmmunen g bligrganisatinerne ved frasalg vil miste muligheden fr at styre, hvem der flytter ind i mrådet. TBST s vurdering: Der freligger ikke egentlige begrundelser i ansøgningen fr en dispensatin til en andel af almene familiebliger på 80 pct. fremfr 40 pct. Der angives heller ikke, hvrdan man vil reducere andelen af almene familiebliger til 80 pct. Argumenterne m, at man vil miste styringen med, hvem der flytter ind i mrådet ved frasalg, er ikke krrekt, da der ved seneste lvændring gives hjemmel til kmmunalbestyrelsen til at fastsætte kriterier fr netp dette, jf. almenbliglvens 27 c: Kmmunalbestyrelsen skal fastsætte kriterier fr udlejning af ejendmme beliggende i et udsat bligmråde, jf. 61 a, stk.1, sm afhændes til private købere. Det er gså relevant fr vurderingen af den ansøgte prcentsats, at en ændring af mrådet ved udskillelsen af afd. 22 (AAB) allerede er blevet imødekmmet af ministeren. Samlet set vurderes det, at ansøgningen ikke pstiller en relevant g dkumenteret begrundelse fr en dispensatin til kun at reducere andelen af almene familiebliger til 80 pct. Side 9 (9)