MBBL's totaløkonomiværktøj i praksis

Transkript

1 Oktber 2014 Udgivelsesdat : 10. Oktber 2014 Vres reference : Udarbejdet : Pia Rasmussen Kntrlleret : Jacb Ilsøe

2 Side 1 INDHOLDSFORTEGNELSE SIDE 1 INDLEDNING 2 2 BOLIGKONTORET 2 3 BOLIGKONTORETS ARBEJDE MED MBBL S TOTALØKONOMIMODEL Værdisætning af kmfrt Nn-Energy Benefits 3 4 ERFARINGER MED BRUG AF TOTALØKONOMIVÆRKTØJET Generelle betragtninger Psitive erfaringer Frbedringsptentialer 5 5 SAMMENFATNING 6

3 Side 2 1 INDLEDNING Ministeriet fr By, Blig g Landdistrikter har i samarbejde med Grntmij A/S udviklet et værktøj til beregning af ttaløknmi ved energirenvering i almene bligbyggerier. I værktøjet kan huslejepåvirkningen ved finansiering af energiprjekter beregnes, når der tages højde driftsudgifter, finansiering, fremskrivning af energipriser, inflatin mm. Værktøjet kan ligeledes sammenligne frskellige alternativer til energirenveringer. Bligkntret har udvist str interesse fr ttaløknmimdellen g har brugt mdellen i frbindelse med udarbejdelse af t energihandlingsplaner, sm der er pnået støtte til via energisparepuljen fr 2013 til almene bligfreninger. Denne rapprt beskriver erfaringer med brug af ttaløknmiregnearket, herunder særligt de erfaringer sm Bligkntret har gjrt sig under udarbejdelsen af energihandlingsplanerne. 2 BOLIGKONTORET Bligkntret administrerer ca bliger fr 59 bligrganisatiner g 41 øvrige samarbejdspartnere. Bligkntret har haft fire prjekter støttet af energisparepuljen 2013 mkring udarbejdelse af energihandlingsplaner. T af prjekterne har været grebet traditinelt an, g har haft fkus på indhentning af teknisk g øknmiske data fr energiprjekterne. Fr de t andre prjekter har Bligkntret ønsket at lægge særlig vægt på metden, hvrmed energihandlingsplanerne udføres. Således har disse t prjekter gså haft til frmål at give generel viden, der kan anvendes fremver i energihandlingsplaner. I arbejdet har ttaløknmiværktøjet spillet en særlig rlle, hvr en del af arbejdet med energihandlingsplanerne gså har fkuseret på at indhente data til beregningerne. Fkus i denne rapprt vil ligge på arbejdet med de t sidste prjekter. De t prjekter er sm følger: Nakskv, Fjrdgården. Her er der udført detaljeret krtlægning g sammenligning af mulige energirenveringer ved hjælp af ttaløknmiværktøjet. Der er desuden udført en spørgeskemaundersøgelse af, hvad bebernes betalingsvillighed er i frhld til diverse renveringer. Nærum. Her er der mindre fkus på detaljegraden i frhld til ttaløknmiværktøjet. Værktøjet vil blive brugt mere verrdnet i frhld til vurdering af energirenveringer. Der er i Nærum udført en spørgeskemaundersøgelse ver, hvilke frbedringer beberne fretrækker frem fr andre. Det er således ikke på samme måde et spørgsmål m, hvad de vil betale, men hvad der er vigtigst fr beberne.

4 Side 3 Bligkntret har ladet sig inspirere af DGNB (Certificeringssystem af bæredygtige bygninger) sm udgangspunkt fr at definere de relevante emner i frbindelse med energihandlingsplanerne. Begge energihandlingsplaner skal være færdige g præsenterede fr beberne senest 1. ktber Denne rapprt er skrevet før energihandlingsplanerne er endelig færdige. Energihandlingsplanen fr Nakskv længst fremme, hvr første udkast ligger parat. Nærum prjektet er ikke lige så langt. Her er udført den tekniske dataindsamling, mens der arbejdes på selve energihandlingsplanen. Da Nakskv prjektet er brugt til at fastlægge frm g metdik fr energihandlingsplanerne g til at blive frtrlig med ttaløknmiværktøjet, vil disse erfaringer kunne effektivisere prcessen i Nærum prjektet. 3 BOLIGKONTORETS ARBEJDE MED MBBL S TOTALØKONOMIMODEL Bligkntret har taget udgangspunkt i Excel ttaløknmiværktøjet fra MBBL s hjemmeside. Værktøjet er benyttet til at analysere en række renveringstiltag: efterislering af taget, efterislering af facaden, nye vinduer g døre samt nyt ventilatinsanlæg. Fr de fire typer af tiltag er der pstillet t alternativer, hvr referencesituatinen beskriver minimumskravet til energieffektivitet ved renvering, sm sammenlignes med en mere ambitiøs energirenvering. Fr døre g vinduer er det fr eksempel en sammenligning af energiklasse C vinduer g døre med energiklasse A. Fr de ttaløknmiske beregninger gælder, at det sm udgangspunkt allerede var frventet at der skulle fretages renveringer af tag, facade, vinduer & døre samt ventilatin. Ttaløknmiberegningerne skulle afdække til hvilket energiteknisk niveau, det kan svare sig at udføre disse renveringer. Der er udført et større arbejde i frhld til de inputparametre, sm en ttaløknmisk beregning kræver. Prissætning af investeringer, reinvesteringer, drift & vedligehldelsesmkstninger, energibesparelser mm. En prissætning der sm udgangspunkt vil kræve en teknisk baggrund. Beregningerne viste at kun fr udskiftning af døre g vinduer, kunne det ttaløknmisk svare sig at vælge den lidt dyrere løsning med A-vinduer frem fr C vinduer. 3.1 Værdisætning af kmfrt Nn-Energy Benefits Ttal øknmi værktøjet giver mulighed fr at medregne værdifrøgelser, der ikke nødvendigvis knytter sig til energibesparelser eller driftsmkstninger. I beregningen kan der indtastes Nn-Energy Benefits. I vejledningen er Nn-Energy Benefits frmuleret således: Værdifastsættelsen af NEB er den betalingsvillighed, der er fr en frhøjet husleje efter renveringen sm følge af f.eks. frbedret indeklima, frbedrede køkken- g badefrhld.

5 Side 4 Fr at kvantificere dette frhld har Bligkntret lavet ngle interessante undersøgelser af netp betalingsvilligheden. Ud fra en argumentatin m, at det er den fremtidige udlejning, der skal sikres, er der udsendt spørgeskemaer m netp betalingsvilligheden til 72 persner på bligfreningens venteliste. Resultaterne viser, at en relativ str andel af de kmmende udlejere (75 %) er villige til at betale en større husleje fr bedre kmfrt. Resultaterne er dg ikke anvendt i de ttaløknmiske beregninger, sm er fretaget uden nn-energy benefits. Det skyldes gså, at de ttaløknmiske beregninger er sammenlignende fr t typer af samme tiltag, der begge vil bidrage til kmfrten. Det skyldes gså Bligkntret fretrækker at vurdere investeringernes rentabilitet uden indflydelsen fra nn-energy benefits. En værdisætning af nn-energy benefits i ttaløknmiberegningerne kan skabe nget frvirring mkring investeringens reelle faktiske på huslejen. Den indtastede værdi af nn-energy benefits vil i beregningen reducere huslejen. Der er i vejledningen lagt vægt på, at det skal kmmunikeres klart i beslutningsprcessen at værdien fra nnenergy benefits ikke kan ses på den faktiske husleje, men at den plevede effekt af investeringen har denne værdi. Nn-energy benefits er relevant, da man i beslutningsprcessen ikke kun skal have fkus på målbare øknmital, men at den værdi investeringen vil medføre, kan have så meget værdi fr beberne, at det verstiger huslejefrøgelsen. Netp sm undersøgelsen fra Bligkntret viser. Nn energy benefits bør derfr være en del af de ttaløknmiske vervejelser, men skal behandles mhyggeligt, når investeringens ttaløknmiske værdier kmmunikeres til interessenter g beslutningstagere. 4 ERFARINGER MED BRUG AF TOTALØKONOMIVÆRKTØJET 4.1 Generelle betragtninger Ttaløknmiske beregninger er generelt kmplekse g svære at udføre rigtigt. Det har krævet, at Bligkntret har arbejdet dedikeret med værktøjet g de ttaløknmiske principper fr at kunne prducere brugbare resultater. Bligkntret mener derfr, at ttaløknmimdellen primært er fr persner, der har interesse g indsigt i emnet, da resultaterne er meget afhængige af krrekt indtastning. Resultaterne fra ttaløknmimdellen er meget følsmme ver fr inputparametrene. Det skyldes ikke nødvendigvis selve beregningsværktøjet, men viser at lånerente, energiprisstigninger g vedligehldelsesmkstninger spiller en str rlle fr rentabiliteten af en energiinvestering. Det betyder samtidig gså, at det er vigtigt at indtaste data helt krrekt fr at få trværdige plysninger.

6 Side 5 Værdierne sm skal indtastes i ttaløknmiværktøjet er ikke nødvendigvis lettilgængelige. Bligkntret har gjrt et strt stykke arbejde fr at finde de nødvendige inputdata. Det kan fr eksempel være indhentning af priser fr arbejdet, beregning af frventede energibesparelser mm. Sammenligner man en række energibesparelsesmuligheder, kan det derfr være udfrdrende at finde alle de nødvendige inputdata. Mdellen arbejder med henlæggelser til investering i nye bygningsdele g tekniske anlæg når levetiden af disse er slut. Investeres der f.eks. i nye vinduer i 2015 med en levetid på 25 år arbejder mdellen med at der fra 2015 g frem hensættes et beløb svarende til at der kan købes nye vinduer i Dette stemmer verens med at de almene bligfreninger er frpligtet til have en plan fr drift g vedligehld, således at bygningens brugsværdi prethldes. Ttaløknmiværktøjet giver mulighed fr at verskrive disse henlæggelser i tilfælde, hvr det er relevant. 4.2 Psitive erfaringer Værktøjet fungerer generelt gdt g behandler et svært emne på en gd måde. Det er gdt at værktøjet er åbent g giver mulighed fr at brugeren selv kan rette i det, så det passer til brugerens specifikke behv. Ttaløknmiværktøjet er et gdt værktøj i dialgen med Landsbyggefnden m lånemuligheder. Ttaløknmiberegningen har værdi både til beregning af enkelte tiltag, men gså til at vurdere den samlede effekt ved flere tiltag på samme tid. 4.3 Frbedringsptentialer Resultaterne (grafer g tabeller) kan alene anvendes sm bilag i en præsentatin eller ntat sm udarbejdes fr bligfreningen. Skal resultaterne f.eks. frmidles til beberne i de enkelte afdelinger, skal disse være mere enkle g i højere grad frmidle: Anbefalinger Enkle begrundelser herfr Effekt på husleje Anden udbytte fr bebere Generelt efterspørges enkle frmidlingsskabelner til bebere. Det kunne være et eksempel på en enkel pwer pint præsentatin med udvalgte grafer g tal fra ttaløknmiværktøjet.

7 Side 6 Nn-energy benefits medtages i den beregnede husleje. Det kan være svært at frstå en værdi, sm ikke kan gøres p i krner eller energifrbrug. Derfr har Bligkntret valgt ikke at lade nn-energy benefits indgå i beregningen af lejemkstninger. 5 SAMMENFATNING Værktøjet giver mulighed fr at lave en mere nuanceret vurdering af øknmien i et renveringsprjekt. Via arbejdet har Bligkntret pnået str indsigt i, hvilke parametre, der er afgørende fr rentabiliteten af et prjekt. Udfrdringen er, at det kan kræve en str indsats, hvis resultaterne skal have str nøjagtighed. Det kræver ligeledes en indledende indsats fr at blive kmfrtabel med værktøjet g udnytte det fuldt ud. Nn Energy benefits giver relevante g interessante vervejelser, men skal indgå på en velvervejet måde i de endelige ttaløknmiske resultater. Omkring beregnede hensættelser, skal det vervejes, m der er behv fr tilretninger i henhld til lvgivningen på mrådet. Desuden efterspørges helt enkle frmidlingsskabelner, sm fkuserer på de mråder, der pleves relevante fr beberne i ttaløknmiværktøjet.