Dette notat omhandler således alene ansøgning om afhændelse af almene boliger, i henhold til almenboliglovens 27 (salg) og 28 stk. 2-5 (nedrivning).

Transkript

1 27. januar 2015 Afhændelse/nedrivning af almene bliger Lv m almene bliger mv. (almenbliglven) mfatter flere frmer fr afhændelse af almene bliger. Blandt andet 75 a-m, der mhandler salg af almene bliger til lejerne sm ejerbliger. Denne frm fr salg behandles ikke yderligere i dette ntat, idet der henvises til regulativ m salg af almene familiebliger af 29. ktber 2012 samt regulativ m prvenufnden af 3. februar Dette ntat mhandler således alene ansøgning m afhændelse af almene bliger, i henhld til almenbliglvens 27 (salg) g 28 stk. 2-5 (nedrivning). Indhld Indledning Besigtigelse Driftsstøtteprtalen Frberedelse af ansøgningen Alternative løsningsmuligheder Begrænsning af underskud g lejetab Finansiering af salg eller nedrivning Ansøgning til Ministeriet fr By, Bliger g Landdistrikter (MBBL) Liste ver de plysninger g dkumentatin sm ministeriet skal have Gdkendelse fra Ministeriet fr By, Blig g Landdistrikter (MBBL) Stamdata g prvenupgørelse Indledning Afhændelse af en almen bligrganisatins ejendm skal gdkendes af kmmunalbestyrelsen. Hvis ejendmmen mfatter almene bliger skal afhændelsen tillige gdkendes af Ministeriet fr By, Blig g Landdistrikter (MBBL), jf. almenbliglvens 27, stk. 2. Ministeriets praksis i frhld til salg af almene bliger efter 27, stk. 2. er generelt restriktiv, g ministeriet gdkender sm udgangspunkt kun afhændelse, hvis den almene afdeling er i så stre øknmiske vanskeligheder, at det er umuligt at videreføre afdelingen, eller hvis der er tale m permanente udlejningsvanskeligheder, g hvis alle andre løsningsmuligheder har været vervejet g fundet udsigtsløse. Ministeriet indhenter i sin behandling af bligrganisatinens ansøgning/kmmunens anbefaling en udtalelse fra Landsbyggefnden, m der er muligheder fr videreførelse ved hjælp af særlig driftsstøtte. Landsbyggefnden undersøger derfr, m der er mulighed fr afhjælpning af afdelingens vanskeligheder ved anvendelse af almenbliglvens bestemmelser m særlig driftsstøtte 91 renveringsstøtte, 92 g 97 kapitaltilførsel til udligning af psamlet driftsunderskud mv. samt nedrivningspulje. 1 / 5

2 Besigtigelse Sm udgangspunkt skal alle almene bliger, der ønskes slgt eller nedrevet besigtiges af Landsbyggefnden. Besigtigelsen er en del af grundlaget fr fndens udtalelse til ministeriet. Bligrganisatinen er selv ansvarlig fr at sikre fremdrift i hastesager, ved at rette henvendelse til fnden (se kntaktpersner sidst i ntatet). Har fnden ikke kendskab til afdelingen fra tidligere besigtigelser, vil den aktuelle besigtigelse blive frsøgt fremmet af fnden, idet afdelinger hvri der ønskes gennemført salg eller nedrivning fte plever lejetab mv. En vis sagsbehandlingstid må dg påregnes sm følge af fndens mulighed fr ratinel planlægning af besigtigelserne mv. Landsbyggefnden pfrdrer til at der på besigtigelsen deltager repræsentanter fra bligrganisatinen g/eller administratinen, tekniske rådigere g afdelingsbestyrelsen samt i særlige tilfælde gså repræsentanter fra kmmunen. Besigtigelsen tager udgangspunkt i et møde i den prblemramte afdeling, hvr fnden har mulighed fr at se enkelte af bligerne i afdelingen samt eksempler på de emner/prblemer der ligger til grund fr ansøgningen m salg eller nedrivning. I frbindelse med besigtigelsen aftales m der skal fremskaffes yderligere dkumentatin til brug fr fndens udtalelse til ministeriet. Der vil fte være behv fr udarbejdelse af skitser g verslag på mbygning af bliger eller andet med henblik på at afklare, m der inden fr driftsstøttens muligheder kan findes et alternativ, der muliggør videreførelse af bligerne. I andre sager kan det manglende bligbehv være så åbenlyst, så beregninger g skitser er verflødige. I særligt udsatte mråder kan delvist salg være en mulighed ud fra byplitiske begrundelser. Nedrivning i disse mråder er ikke et mål i sig selv, men erfaringerne viser, at nedrivning af bliger/ændring af bebyggelsesplan kan fremme en psitiv udvikling i de særligt udsatte bligmråder. Strategisk udvalgte nedrivninger kan skabe plads til nye bligfrmer, nye trafikfrbindelser eller erhvervsarealer, hvrved der pnås en bedre sammenhæng med mkringliggende bymråder. Driftsstøtteprtalen Salg af hele eller dele af afdelingen kræver prettelse af en salgssag i driftsstøtteprtalen. Landsbyggefnden pretter sagen på baggrund af henvendelse fra bligrganisatinen. Bligrganisatinen udfylder g fremsender ansøgningsskemaet samt uplader relevant materiale, frud fr besigtigelsen. Nedrivning af dele af afdelingen kan indgå sm en del af en helhedsplan fr den enkelte afdeling eller mråde, g kræver derfr prettelse af en renveringsstøttesag i driftsstøtteprtalen. Bligrganisatinen pretter renveringsstøttesagen, udfylder g fremsender ansøgningsskema samt uplader relevant materiale, frud fr besigtigelsen. Herudver kan der blive tale m en kapitaltilførselssag, hvis bligrganisatinen ikke har midler til selv at dække et eventuelt underskud i frbindelse med nedrivningen eller salget (hvis nettprvenu ved salg af ejendm fratrukket krævet låneindfrielse, beberindskud mv. giver underskud). Dette aftales nærmere på besigtigelsen, hvrefter bligrganisatinen pretter en eventuel kapitaltilførselssag i driftsstøtteprtalen. 2 / 5

3 Frberedelse af ansøgningen Når bligrganisatinen vervejer at sælge eller nedrive almene bliger, anbefales det at Landsbyggefnden inddrages i drøftelserne på et tidligt tidspunkt i sagsfrløbet, med henblik på at fremme sagsbehandlingstiden. Bemærk; Reduktin i antallet af bliger i frbindelse med sammenlægning/mbygning, sm led i gennemførelse af en helhedsplan i afdelingen - g hvr der ikke sker reduktin af det samlede blig areal - kræver ikke ministeriets gdkendelse. Nedlæggelse af lejligheder uden nedrivning af bygning kræver heller ikke ministeriets gdkendelse, men alene kmmunalbestyrelsens gdkendelse. Bligrganisatinen skal beskrive mrådets udlejningssituatin g klarlægge bligbehvet. Årsagen til udlejningsprblemerne kan være mange, g løsningen vil afhænge af prblemets art. I særlige tilfælde kan det være nødvendigt, i samarbejde med de øvrige aktører i mrådet, at afdække det samlede bligbehv i kmmunen, g derved fremlægge en samlet plan fr afhændelse af bliger på tværs af de invlverede bligrganisatiner. Alternative løsningsmuligheder Bligrganisatinen bør verveje m der er andre alternativer til salg eller nedrivning. Det kunne eventuelt være: - Ombygning/sammenlægning af bliger, hvr et antal mindre bliger sammenlægges fr at skabe andre bligtyper, sm efterspørges mere, eller mbygning af bliger til tilgængelige familiebliger. - Ommærkning til en anden bligtype, hvr bligrganisatinen g kmmunen vervejer m der er et udækket behv fr en anden bligtype i det pågældende mråde. Bligerne efterspørges herefter af en anden persngruppe. - Delvis salg, hvr der stadig er efterspørgsel efter en mindre andel af bligerne i afdelingen. Disse vervejelser skal beskrives verfr ministeriet, g det skal begrundes, hvrfr de er fundet udsigtsløse/samfundsøknmisk fr kstbare. Begrænsning af underskud g lejetab Bligrganisatinen er frpligtiget til sammen med kmmunen, at mindske underskud g lejetab mest muligt. I frbindelse med ungdmsbliger har bligrganisatinen, jf. almenbliglvens 101, mulighed fr at ansøge kmmunen m fritagelse fr betaling af den kmmunale grundskyld. Eksempler på tiltag der evt. kan fremme/sikre genudlejning, g dermed mindske tab: - Midlertidige lejekntrakter - Huslejereduktin/aflåsning af rum - Udlejning udenfr målgruppen - Andre udlejningstiltag (lejeindfasning, annncering g markedsføring). 3 / 5

4 Finansiering af salg eller nedrivning Bligrganisatinen skal sikre, at beberne i den videreførende afdeling ikke betaler fr afhændelsen. Det fremgår af almenbliglvens 27, stk. 3-6 hvrdan salgsprisen fr ejendmmen skal fastsættes i frbindelse med salg af hele eller dele af afdelingen, men sm udgangspunkt berr salgsprisen på en mæglervurdering. I frbindelse med afhændelse af dele af en almen afdeling, indbetales nettprvenuet sm ekstrardinært afdrag på indestående statslån, statsgaranterede lån eller franstående lån, jf. 101 i Bekendtgørelse m drift af almene bliger mv., nr af 16. december Statens Administratin kntaktes fr afklaring m, hvilke lån der er statsgaranterede g frhldsmæssigt skal indfries i frbindelse med afhændelse af dele af den almene afdeling. 4 / 5 - Frventes salget at medfører et psitivt nettprvenu, tilfalder beløbet bligrganisatinens dispsitinsfnd. Landsbyggefnden pgør herefter, hvilken frhldsmæssig andel af det verskydende beløb, der skal indbetales til landsdispsitinsfnden g Nybyggerifnden, vedr. afdelingens udamrtiserede lån. - Frventes afhændelsen af dele af afdelingen at medføre et negativt prvenu, dækkes dette af bligrganisatinens dispsitinsfnd. Hvis bligrganisatinen ikke har midler til selv at dække et eventuelt negativt nettprvenu, vurderer Landsbyggefnden hvilken frm fr driftsstøtte til afdelingen sm fnden vil freslå. Primært ekstern kapitaltilførsel i frm af en 1/5 dels løsning g eventuelt midler fra nedrivningspulje. Ekstern kapitaltilførsel kræver tiltrædelse af de invlverede parter (kmmunen, kreditfreningen, LBF g bligrganisatinen), inden nedrivningen påbegyndes eller salget gennemføres. Bemærk: Hvis der sker afhændelse af hele afdelingen, gennemføres efter bligaftalen 2014 en 5-delingsrdning, hvr alle parter yder tilskud /dækker det psamlede underskud efter eventuel nedrivning eller salg, indfrielse af lån, betaling af beberindskud sv. Ansøgning til Ministeriet fr By, Blig g Landdistrikter Ansøgningen til ministeriet skal sm minimum indehlde følgende dkumentatin: - Adresse g ejendmsnummer - Antal bliger i afdelingen, g antal bliger der ønskes slgt/nedrevet - Ejendmmens areal - Hvrnår bligerne er tage i brug - Type byggeri f.eks. tæt-lav eller etagebyggeri - Ejendmmens ffentlige vurdering - Ejendmmens pririteringsfrhld, herunder særligt m der indestår statslån g/eller statsgaranterede lån - Ejendmsmæglervurdering af bygningerne - Hvrvidt der påhviler særlige deklaratiner på ejendmmen - Dkumentatin fr bligrganisatinens øverste myndigheds gdkendelse af salg/ nedrivning - Dkumentatin fr kmmunalbestyrelsens gdkendelse af salg/nedrivning - Udtalelse fra Landsbyggefnden m mulighederne fr at løse prblemerne i afdelingen

5 - Redegørelse fr m salget af ejendmmen frventes af kunne indfri gælden i ejendmmen - Redegørelse fr bligernes udlejningssituatin, g hvis der er udlejningsvanskeligheder, hvad er årsagen - Redegørelse fr afdelingens øknmiske vanskeligheder g regnskab til dkumentatin - Redegørelse fr bligernes vedligehldelsesstand, herunder m der er byggeskader - Redegørelse fr hvilke andre løsningsmuligheder, der har været vervejet, g hvrfr de er fundet udgiftsløse. I frbindelse med nedrivning ønsker ministeriet endvidere følgende plysninger: - En versigt ver tmgang fr afdelingen (antal bliger g lejetab) fr de sidste 5 år - En kpi af helhedsplanen fr afdelingen, såfremt en sådan er relevant fr ansøgningen. Gdkendelse fra Ministeriet fr By, Blig g Landdistrikter Et eventuelt salg eller nedrivning, må ikke igangsættes før der freligger gdkendelse fra ministeriet. Stamdata g prvenupgørelse Bligrganisatinen er ansvarlig fr at tilrette stamdataplysninger hs Landsbyggefnden, når salget eller nedrivningen er gennemført. Bligrganisatinen er endvidere ansvarlig fr indsendelse af den endelige prvenupgørelse til Landsbyggefnden, til brug fr beregning af indbetaling til landsdispsitinsfnden g Nybyggerifnden vedr. afdelingens udamrtiserede lån. Opstår der spørgsmål i frbindelse med frberedelsen af ansøgning til ministeriet, kan bligrganisatinen rette henvendelse til driftsstøttechef Leif Tøiberg på , mail lts@lbf.dk, g øknmisk knsulent Grete Alvagård på , mail gra@lbf.dk, eller til Landsbyggefndens øvrige sagsbehandlere. 5 / 5