Hotel Strandparken. Holbæk Fjord. Strandparken

Transkript

1 Lokalplan Nr Hotel Strandparken Holbæk Fjord Strandparken Kalundborgvej Planafdelingen April 2009

2 Hvad er en lokalplan? En lokalplan er en plan, hvori Byrådet kan fastsætte bindende bestemmelser for et område, f.eks. om - anvendelse, - udstykning, - vej- og stiforhold, - placering og udformning af bebyggelse samt materialer, - bevaring af bygninger og landskabstræk, - sikring af friarealer, - fællesanlæg. Ifølge planloven skal der udarbejdes en lokalplan, inden et større byggeri eller anlægsarbejde eller en større nedrivning sættes i gang. Hensigten hermed er at sikre en sammenhæng i planlægningen. Herudover kan Byrådet altid fastlægge nærmere bestemmelser for et område i en lokalplan. Lokalplanen udarbejdes først som et forslag, der fremlægges til offentlig debat i mindst 8 uger. Alle har mulighed for at fremsætte indsigelser, bemærkninger og ændringsforslag, og Byrådet skal tage stilling hertil, inden planen kan vedtages endeligt. Efter byrådets endelige vedtagelse bliver lokalplanen tinglyst på ejendommene inden for planens område. Byrådets vedtagelse af planen kan kun påklages med hensyn til retlige spørgsmål. D.v.s. at der kan klages til Naturklagenævnet, hvis Byrådet ikke har haft den fornødne lovhjemmel til at vedtage planen og dens indhold. Forslaget var fremlagt fra den 2. febr marts Efter høringsfristens udløb tog Byrådet endelig stilling til planen, der blev vedtaget den

3 Indhold Redegørelse Lokalplanens baggrund og formål Lokalplanområdet Planlægningsprocessen Lokalplanens indhold Projektets og lokalplanens forhold til anden planlægning mv Lokalplan Trafik- og parkeringsforhold Kulturmiljø Ressourcer og forsyningsforhold Miljøforhold i øvrigt Miljøvurdering Sundhed Bæredygtighed i øvrigt Kommuneplantillæg nr. 8: Lokalplanbestemmelser Lokalplanområde og zonestatus Lokalplanens formål Arealanvendelse Udstykning Bebyggelsen Ophævelse af servitut Lokalplanens retsvirkninger Vedtagelse Tinglysning Kortbilag 1: Lokalplanområdet Kortbilag 2: Bygningsopstalter

4 Redegørelse Redegørelse 1. Lokalplanens baggrund og formål Lokalplanen er udarbejdet som følge af ønsker om at udvide hotellets værelseskapacitet. Formålet med planen er at fastlægge rammerne for udbygningen, der af hensyn til parken, og på grund af de særlige vilkår for parkens brug, skal foregå som påbygning af to etager oven over den eksisterende værelsesbygning. 2. Lokalplanområdet Strandparken er godt 6,3 ha stor, beliggende mellem Kalundborgvej og kysten i Holbæks vestlige bydel. Parken blev i 1898 overdraget Holbæk Kommune af Grosserer W. R. Tidemand og hustru ved et gavebrev og er anlagt efter en samlet plan ved forrige århundredskifte. Den rummer en stor variation af træer, buskadser, plæner og planteanlæg. Holbæk Fjord Strandparkens primære bebyggelse er beliggende i den vestlige del, og omfatter en pavillon der er opført år 1900, samt restaurant og hotelsektion, udbygget i henh og slutningen af 1960erne. Som den myndighed, der påser overholdelsen af gavebrevet, har Justitsministeriet i tidligere sager meddelt afslag på ansøgninger om traditionelle bygningsudvidelser i form af tilbygning med nye fløje, terrasse m.v. Tilladelse til bortsalg af hotellet mv. incl. sokkelgrund blev meddelt i Strandparken Christiansmindevej Christiansmindevej Christiansmindevej Christiansmindevej Christiansmindevej Christiansmindevej Christiansmindevej Christiansmindevej Christiansmindevej Kalundborgvej 4

5 Redegørelse 3. Planlægningsprocessen Forslaget til lokalplan er udarbejdet på baggrund af et projektforslag, hvorved bygningsudvidelsen placeres på søjler over, men sammenbygget med den eksisterende værelsesfløj. En første projektskitse blev præsenteret for genboer og naboer på Kalundborgvej på et indbudt møde i juni På mødet, hvor projektet blev beskrevet og begrundet, fik princippet om påbygningen en positiv modtagelse, mens der blev fremsat flere forslag til at justere bygningsudformningen. På denne baggrund blev projektet revideret, og ændrede skitsetegninger fremsendt til Justitsministeriet sammen med en beskrivelse og motivering for projektet. I november 2008 meddelte ministeriet accept af projektet. Det er de reviderede bygningsskitser, der danner grundlag for planen. Lokalplanforslaget fremlægges til offentlig debat i 8 uger fra 2. februar til 31. marts Lokalplanens indhold Lokalplanen er udformet udelukkende med henblik på at muliggøre det aktuelle projekt, hvorved en bygningsudvidelse i to etager, der rummer 34 værelser, placeres på søjler over, men sammenbygget med den eksisterende værelsesfløj, der ligeledes rummer 34 værelser, fordelt på to etager. Den tekniske løsning forudsætter alene, at et areal på ca. 0,5 meters bredde rundt langs den eksisterende bebyggelses sokkel, tillægges hotellets ejendom. Lokalplanens område omfatter alene det areal, der tillægges, samt den eksisterende værelsesfløjs grundareal. Planerne for bebyggelsens omfang, udformning, farver og materialer fremgår af de følgende billed-sæt, hvor de fremtidige forhold er visualiseret direkte ud fra de nuværende forhold set fra i alt seks forskellige positioner rundt om bygningerne. Billederne er, som det fremgår, taget ved vintertide, hvor der ikke er løv på træerne. 5

6 Hotel S Set fra F Redegørelse Hotel Strandparken før / efter - set fra Fjordstien 6

7 Hotel S Set fra F Redegørelse Hotel Strandparken før / efter - set fra Fjordstien 7

8 Hotel S Set fra F Redegørelse Hotel Strandparken før / efter - set fra Fjordstien 8

9 Hotel S Set fra K Redegørelse Hotel Strandparken før / efter - set fra Kalundborgvej

10 Hotel S Set fra K Redegørelse Hotel Strandparken før / efter - set fra Kalundborgvej 10

11 Hotel S Set fra K Redegørelse Hotel Strandparken før / efter - set fra Kalundborgvej 11

12 Redegørelse 5. Projektets og lokalplanens forhold til anden planlægning mv. 5.1 Holbæk Kommuneplan Strandparken indgår i Holbæk Byområde og er beliggende i byzone. Området er ikke omfattet af strandbeskyttelseslinie. Området er (sammen med badeanstalten Venedig, roklubbens ejendom og enkelte beboelsesejendomme) udlagt til offentligt formål foruden enkelte private boliger, og i rammebestemmelserne (2.0 03) er anvendelsen fastlagt til park, idrætsanlæg, kursus- og restaurationsvirksomhed. Det hedder videre, at parken skal friholdes for bebyggelse, dog kan der opføres ny bebyggelse i sammenhæng med eksisterende bebyggelse. Den maksimale bygningshøjde er fastsat til 11 meter, fordelt på 2½ etager, og bebyggelsesprocenten er fastsat til 45. Den udvidelse, der er lagt op til i rammebestemmelsen, skal ses i sammenhæng med - at der i Holbæk Kommune er et stort behov for at udvide hotelværelseskapaciteten, som med en dækning på 1 hotelværelse pr. ca. 900 indbyggere er blandt de dårligste i landet, samt - at der i kommuneplanen lægges op til at turismen fremmes, som led i en samlet erhvervspolitik. Som beskrevet har der i flere omgange været arbejdet med forskellige udformninger af den ønskede udvidelse. Det foreliggende projekt, hvor etageantallet hæves fra 2 til 4 i værelsesfløjen, har i modsætning til tidligere forslag kunnet opnå godkendelse fra Justitsministeriet. Det forudsætter imidlertid en ændring af den angivne rammebestemmelse. Til lokalplanen (forslaget) er derfor udarbejdet det på side 15 angivne (forslag til) tillæg til kommuneplanen. 5.2 Lokalplan 5 Strandparken indgår i forvejen i lokalplan 5 fra Den omfatter hele Holbæks vestby nord for Kalundborgvej, og havde, ved sin udarbejdelse, især til formål at fastlægge rammerne for anlæg af Fjordstien og for områdets anvendelse, primært til boligformål. Eneste lokalplanbestemmelse af relevans for den aktuelle lokalplan er 4.1, der fastlægger anvendelsen af Strandpark-området til offentlige formål så som parkanlæg, hotel- og restaurationsvirksomhed og lignende rekreative anlæg. Der er altså ingen modstrid imellem de to planer, men af rent formelle hensyn ophæves lokalplan 5 for denne lokalplans område. 12

13 Redegørelse 5.3 Trafik- og parkeringsforhold Området trafikbetjenes primært af Kalundborgvej, der i kommuneplanen er udlagt som trafikvej, og er ombygget med cykelsti og trafiksikret for få år siden. Udvidelsen betyder en fordobling af værelsesantallet, men da den primære (bil)trafik til og fra området er knyttet til dels restaurationsvirksomheden, dels hotellets omfattende kursusaktiviteter, vil projektet kun medføre en marginal mertrafik som følge af flere overnattende gæster. Virksomhedens eget transportbehov forventes ikke ændret mærkbart. Lokalplanen omfatter ikke indkørselen fra Kalundborgvej til hotelbygningerne, men der kan, hvis forholdene betinger det, gennemføres en ensretning af denne fra Kalundborgvej, og lade al udkørsel ske via den allé, der afgrænser parken mod vest. Projektet ændrer ikke væsentligt på hotellets parkeringsbehov, der dækkes af dels bestående befæstede pladser på egen grund, dels en stor pladskapacitet i alléen, der kan imødekomme behovet i spidsbelastningssituationer ved større konferencearrangementer. 5.4 Kulturmiljø Som nævnt er der særlige vilkår knyttet til Holbæks ejerskab, drift og vedligeholdelse af Strandparken. Projektet medfører ikke andre indgreb i parkens område, end hvad der følger af placeringen af søjlerne til overbygningen inden for den angivne arealramme af ca. 0,5 meter langs soklen på værelsesfløjen. Det er skønnet, at den eksisterende bebyggelse, der ændres af overbygningen, ikke er omfattet af bevaringsinteresser, og at det samlede bygningskompleks ikke lider skade eller forringes, arkitektonisk, ved projektet. Ændret skiltning som følge af projektet er forudsat godkendt med henblik på at sikre en god helhedsvirkning. 5.5 Ressourcer og forsyningsforhold Projektet udnytter eksisterende arealressourcer, og følger gældende regler med hensyn til forbrugs- og forsyningsforhold (energi, vand, affald, regn- og spildevandsafledning osv). Som følge af projektets karakter vil der kun være tale om mindre ændringer i forhold til de nuværende forsyningsforhold. 13

14 Redegørelse 5.6 Miljøforhold i øvrigt Som det fremgår af visualiseringerne, skønnes projektet kun at påvirke omgivelserne i beskedent omfang, herunder med hensyn til nabo- og genboejendommes lys- og udsigtsforhold. 6. Miljøvurdering Der er i forbindelse med udarbejdelsen af lokalplanen foretaget en screening af planens og projektets miljømæssige påvirkninger. Det er sket i henhold til Lov om Miljøvurdering af Planer og Programmer (Lov nr. 316 af 5. maj 2004). Screeningsskemaet er bilag til lokalplanforslaget. Det er i screeningsskemaet konstateret, at lokalplanen alene skal fastlægge anvendelse og byggemuligheder inden for et begrænset, lokalt område, og ikke danner grundlag for anlæg, der vurderes at få væsentlig indvirkning på miljøet, jf. lovens 3 stk. 2. På baggrund af screeningen har Byrådet vurderet, at der ikke er behov for at udarbejde en egentlig miljørapport. De mindre og lokale miljøforhold, der er knyttet til projektet, behandles som led i lokalplanlægningen. Byrådets afgørelse annonceres samtidig med fremlæggelsen af lokalplanforslaget. Afgørelsen kan i henhold til loven påklages til Naturklagenævnet. (Se 7. Sundhed Foruden den lovpligtige miljøscreening lægger Byrådet vægt på, at planer og programmer også vurderes i forhold til fremme af den almene sundhed. I forhold til det aktuelle projekt er det dog byrådets vurdering, at der ikke er behov for at udarbejde en nærmere sundhedsrapport eller i øvrigt at iværksætte initiativer til fremme af sundhedsforholdene. 8. Bæredygtighed i øvrigt Med karakteren af en begrænset udbygning af eksisterende faciliteter i tilknytning til den eksisterende ejendoms, virksomheds og bydels forsyningsforhold, infrastrukturer mv. styrkes den samlede lokale bæredygtighed. Projektet gennemføres i henhold til gældende regler for bebyggelsens energiforsyning og -forbrug, og medvirker ikke til øget belastning af omgivelserne. 14

15 Kommuneplantillæg Kommuneplantillæg nr. 8: Det maksimale etageantal hæves til 4, og den maksimale bygningshøjde (tagkip) hæves til kote 26 for det af lokalplan 2.61 omfattede område. Holbæk Fjord 2.B08 2.O03 2.B05 2.B07 2.C01 2.B09 Rammeområde 2.O03 2.B06 Nye rammebestemmelser 2.E06 2.B11 Omr. nr. 2.O03 Strandparken Navn Anvendelse Maks. b% 2.O02 Park, idrætsanlæg, kursus- og restaurationsvirksomhed Enkelte private boliger ,5 Maks. bygn. højde kote 26 (tagkip) 8,5 m Supplerende bestemmelser Parken skal friholdes for bebyggelse, 2.B10 dog kan der opføres ny bebyggelse i sammenhæng med eksisterende bebyggelse. Maks. etageantal 4 Nuværende zone Fremtidig zone Ikrafttræden Byzone Byzone O04 2.B20 KOTER I DNN 2.C06 initialer: kgf dato: mål: [iskala] 15

16 Lokalplanbestemmelser Lokalplanbestemmelser Med hjemmel i lov om planlægning (jf. lovbekendtgørelse nr af ) fastsættes herved følgende bestemmelser for det område, der er beskrevet i 1: 1 Lokalplanområde og zonestatus 1.1 Lokalplanens område omfatter en del af matr. nr. 6a og 6o Holbæk Ladegård, afgrænset således som vist på kortbilag 1 idet lokalplanområdet omfatter den viste bygnings bebyggede areal, samt en arealbræmme af en bredde på 0,5 meter langs bygningens sokkel. 1.2 Lokalplanområdet er beliggende i byzone og skal forblive i byzone. 2 Lokalplanens formål Lokalplanens formål er at fastlægge anvendelsen af området til hotel- og restaurationsformål, og rammerne for ny bebyggelse inden for området. 3 Arealanvendelse 3.1 Området udlægges til offentligt formål og må kun anvendes til hotel- og restaurationsformål. 4 Udstykning 4.1 De arealer af lokalplanområdet, der ligger uden for den eksisterende bygnings afgrænsning, frastykkes matr. nr. 6a til sammenlægning med den øvrige ejendom. 5 Bebyggelsen 5.1. Inden for området må bebyggelse opføres i 4 etager, således som angivet på lokalplanens bilag og i overensstemmelse med 16

17 Lokalplanbestemmelser de i lokalplanens redegørelse angivne illustrationer. Bebyggelsen skal fremtræde med hvid pudset facade eller mat hvid plade, med vinduer i en udformning, der svarer til den eksisterende rytme og opdeling, med bygningsdetaljer i sort eller afdæmpede farver og med afvalmet sadeltag, udført i sorte eller mørke materialer. Den samlede bygningshøjde må ikke overstige kote Facadebelysning må ikke etableres. Evt. ændret skiltning skal godkendes med henblik på at sikre en god, harmonisk helhedsvirkning. Tilsvarende gælder evt. ændringer af beplantningsforhold umiddelbart omkring bygningen, ledningsanlæg el. lign, som projektet måtte give anledning til. 6 Ophævelse af servitut 6.1 Lokalplan nr. 5, lyst den , aflyses for så vidt angår matr. nr. 6 o Holbæk Ladegård. 7 Lokalplanens retsvirkninger 7.1 Efter Holbæk Byråds endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må de ejendomme, der er omfattet af planen ifølge Planlovens 18 kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. 7.2 Den eksisterende lovlige anvendelse kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg mv. der er indeholdt i planen. Lokalplanen tinglyses på de ejendomme, der er omfattet af planen. 7.3 Byrådet kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser af lokalplanens bestemmelser på betingelse af, at det ikke ændrer den særlige karakter af det område, der søges skabt ved lokalplanen. Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. 17

18 Lokalplanbestemmelser 8 Vedtagelse Forslag til Lokalplan 2.61 er vedtaget af Holbæk Byråd den med henblik på fremlæggelse til offentlig debat fra den 2. febr marts Holbæk Byråd, den sign. Jørn Sørensen / Erik Kjærgaard Andersen borgmester kst. kommunaldirektør Lokalplan 2.61 blev endelig vedtaget af Holbæk Byråd den 29. april Holbæk Byråd, den 29. april 2009 Jørn Sørensen / Erik Kjærgaard Andersen borgmester kst. kommunaldirektør Tinglysning Foranstående lokalplan 2.61 begæres tinglyst på de i 1 nævnte ejendomme ifølge Lov om planlægning. Samtidig begæres den i 6 nævnte servitut aflyst. Holbæk Byråd, den 29. april 2009 Jørn Sørensen / Erik Kjærgaard Andersen borgmester kst. kommunaldirektør 18

19 Holbæk Fjord 5be Strandparken 6o 5e 6a 5d Kalundborgvej Lokalplangrænse Kortbilag 1 Matrikelskel Lokalplanområdet KOTER I DNN initialer: kgf dato: mål: 1:1000 Mål 1: m 40 m 19

20 Vestfacade Østfacade 0 meter 10 meter 20 meter 30 meter Max. 26,0 Ny tagkip 19,49 Eksisterende tagkip Nordfacade Sydfacade Lift Kortbilag 2 Bygningsopstalter Mål 1:400 20