...Lokalplan nr. 101 for boligområde ved Strandvangen i Frederikssund...VEDTAGET

Transkript

1 ...Lokalplan nr. 101 for boligområde ved Strandvangen i Frederikssund....VEDTAGET 1 / 29

2 Hvad er en lokalplan? En lokalplan er en plan, hvori Byrådet fastsætter bindende bestemmelser for et bestemt område. Det kan være et større område eller en enkelt ejendom. Lokalplaner kan bruges til at fastlægge, hvad forskellige områder fremover skal anvendes til, og hvordan bebyggelse, veje og friarealer mv. skal udformes. Herigennem kan Byrådet påvirke kvaliteten af de fysiske omgivelser i kommunen. Samtidig er udarbejdelse af et forslag til lokalplan velegnet til at gennemtænke planlægningsmæssige problemstillinger, og tilvejebringelsesprocessen giver god mulighed for dialog med borgerne om planlægningen. Lokalplanen er bygget op af en redegørelse og nogle bestemmelser. Indledningsvist beskrives planens intentioner og baggrund samt dens forhold til anden planlægning. I lokalplanens bestemmelser fastlægges planområdets afgrænsning, konkrete bestemmelser for udnyttelse, byggeri, infrastruktur, m.v. samt planens retsvirkninger. De konkrete bestemmelser kan være uddybet med en redegørelsestekst. Lokalplaner gælder fremtidige forhold. Den er altså ikke til hinder for, at nuværende lovlig bebyggelse kan blive liggende ligesom den heller ikke hindrer, at hidtidig lovlig anvendelse kan fortsætte. Der er heller ikke handlepligt på lokalplanens bestemmelser, men ved fremtidige ændringer i området skal lokalplanens bestemmelser overholdes. En lokalplan sætter rammerne for et områdes anvendelse og udvikling, men en lokalplan er ikke i sig selv en tilladelse eller godkendelse. Det kan være nødvendigt at søge om tilladelse eller godkendelser fra relevante myndigheder inden dit projekt kan realiseres. En lokalplan skal efter reglerne i Planloven annonceres og fremlægges som forslag. I denne periode har alle mulighed for at fremkomme med indsigelser og ændringsforslag til planen. Hvis planen ikke ændres væsentlig kan den herefter vedtages endeligt af Byrådet. 2 / 29

3 Baggrund og formål Baggrund for lokalplanen Med virkning fra 1. august 2011 blev Oppe Sundby Skole og Åbjergskolen fusioneret under det nye navn Ådalens Skole, dog fortsat placeret fysisk på to lokaliteter. Fra 2016 har de 2 skoler været samlet og lokaliseret på området ved Kornvænget på Åbjergskolens område. Oppe Sundby Skole er herefter blevet tømt for funktioner og skolens arealer kan anvendes til nye formål. Byrådet har besluttet at skolens bygninger skal nedrives og skolens areal med tilhørende boldbaner m.v. skal overgå til et nyt, attraktivt boligområde. På luftfotoet herunder ses det areal, der omfattes af denne lokalplan. Formål med lokalplanen Den nye lokalplans område. Formålet med lokalplanen er at udlægge det tidligere skoleareal for Oppe Sundby Skole til et nyt, attraktivt boligområde med både enfamiliehuse samt rækkehuse og/eller etagehuse. Lokalplanen skal samtidigt angive placering og størrelse af fælles anlæg, som for eksempel veje, stier, grønne områder m.v., der hører til det nye boligområde. 3 / 29

4 Beliggenhed og eksisterende forhold Områdets beliggenhed Lokalplanens område afgrænses mod nord af Strandvangen, mod øst af Roskildevej, mod syd af boligområdet Muldager og mod vest af boligområdet Skoleparken. Lokalplanens afgrænsning kan ses på kortet herunder. Lokalplangrænsen er markeret med rød streg. Området ligger ud til Strandvangen, Roskildevej og op ad boligområderne Muldager og Skoleparken. Historie og eksisterende forhold Den første del af Oppe Sundby Skole blev opført i 1965 som en del af den hurtigt voksende "Oppe Sundby Villaby". I 1972 gennemgik skolen en større tilbygning. På kortet herunder kan disse 2 større etaper ses. I tiden mellem 1965 og i dag er der naturligvis også gennemført en mængde større og mindre til og ombygninger for at følge med tidens krav. Den grønne farve viser bygningerne fra 1965, mens den blå farve viser bygningerne fra / 29

5 Lokalplanens indhold Lokalplanen udlægger hele lokalplanområdet til boligformål med tilhørende fællesfaciliteter (f.eks. mulighed for fælleshus og legeplads), grønne områder og bassiner til opsamling og nedsivning af regnvand. Boligområdet får således et rekreativt grønt og blåt udtryk. Lokalplanområdet er opdelt i 2 områder, med hver sin type bygninger. Den sydlige del af boligområdet. I den sydlige del af området gives der mulighed for opførelse af 33 fritliggende helårs enfamilieshuse. Disse parcelhuse kan opføres i 2 etager. Der er vejadgang til parcelhusene fra Roskildevej. Den eksisterende beplantning langs med Roskildevej udnyttes som et grønt område, hvor der anlægges en "skovsti", der forbinder området med boligområdet mod nord. I den sydlige del af "skoven" anlægges et bassin til lokal håndtering af regnvand og på grænsen mellem de 2 områder anlægges desuden et bassin til samme formål. Området omkring bassinerne vil overvejende have et grønt udtryk og vil kun være våde en gang imellem. Parkering i området skal som hovedregel foregå på egen grund. Den nordlige del af boligområdet. I den nordlige del af området gives der mulighed for at opføre 60 boliger som rækkehuse og/eller etagehuse. Der kan opføres boliger i 1, 2 eller 3 etager. Alle boliger skal opføres med enten syd eller vestvendte altaner eller terasser. Nogle af boligerne placeres omkring et større regnvandsbassin, der vil have et permanent blåt udtryk. Ud til dette bassin kan der placeres et fælleshus for områdets beboere. Bassinet placeres i en tidligere udgravning til kælderetagen til Oppe Sundby skole. Bebyggelsen her består af huse i 1 eller 2 etager, hvor de 2 etagers indrettes som boliger i 2 planer. Resten af bebyggelsen placeres syd og øst for bebyggelsen rundt om regnvandsbassinet. Den sydlige bebyggelse opføres på grænsen til parcelhusområdet og kan opføres i 2 etager ligesom parcelhusene syd for. Mod øst gives der mulighed for opførelse af bebyggelse i 3 etager. Bebyggelsen skal udføres med elevator og lejlighederne skal udføres i 1 plan, så de også er egnede for ældre beboere. Parkeringsarealer til bebyggelsen skal som hovedregel placeres i kanten af bebyggelsen enten mod nord eller vest, således at bebyggelsens indre adgangsveje kan udformes som lege og opholdsområder. Adgangen til parkeringspladserne sker fra Roskildevej. Illustrationsplan for området. 5 / 29

6 EU direktiver Natura 2000 og habitatbekendtgørelsen Jævnfør Habitatbekendtgørelsen (BEK nr. 926 af 27. juni 2016), om udpegning og administration af internationale naturbeskyttelsesområder samt beskyttelse af visse arter, skal der foretages en vurdering af, om planen i sig selv, eller i forbindelse med andre planer og projekter, kan påvirke et Natura 2000 område væsentligt. Der kan endvidere ikke gives tilladelse, hvis planen kan beskadige eller ødelægge yngle eller rasteområder i det naturlige udbredelsesområde for de dyre og plantearter, der fremgår af habitatdirektivets bilag IV. Lokalplanområdet ligger inden for "opland til meget sårbare Natura 2000 områder". Lokalplanens område ligger således ca. 1,4 km fra Roskolde Fjord, der er Natura 2000 område. Det er kommunens samlede vurdering, at planen ikke i sig selv, eller i forbindelse med andre planer og projekter, vil påvirke Natura 2000 området væsentligt, medføre beskadigelse/ødelæggelse af plantearter eller på yngle og rasteområder for de dyrearter, der fremgår af habitatdirektivets bilag IV. Lokalplanområdet ligger ca. 1,4 km fra Natura 2000 området Roskilde Fjord. 6 / 29

7 National lovgivning Vandplaner En lille del af lokalplanens nordligste område er beliggende i indvindingsoplandet til Åbjerg Vandværk. Hele lokalplanens område er desuden beliggende i område med drikkevandsinteresser (OD), men ikke i et område med særlige drikkevandsinteresser (OSD). Lertykkelsen i området ligger mellem 5 og 10 meter. Der er således grundvandsinteresser inden for lokalplanens område. Inden for indvindingsområdet for Åbjerg Vandværk må der ikke ske nedsivning af overfladevend fra veje, stier, parkeringspladser eller fra tage. Den røde signatur viser indvindingsoplandet til Åbjerg Vandværk. Fortidsminder Der er ikke registreret fortidsminder inden for lokalplanens område. Men findes der i forbindelse med jordarbejde grave, gravpladser, bopladser, ruiner eller andre jordfaste fortidsminder, skal arbejdet, i medfør af museumslovens 27, standses i det omfang det berører fortidsmindet. Fundet skal straks anmeldes til Roskilde Museum. Kystnærhedszonen og de kystnære dele af byzonen Kystnærhedszonen omfatter landzonearealer og sommerhusområder i et cirka 3 km bredt bælte langs kysterne. I kystnærhedszonen er det hensigten, at begrænse bebyggelse og anlæg og ved nødvendig bebyggelse og anlæg at lokalisere dem, således at de påvirker kystlandskabet mindst muligt. Afstanden fra Roskilde Fjord, er cirka 1,4 kilometer og arealerne mellem fjorden og lokalplanområdet er eksisterende byområder. Lokalplanens område i forhold til kystnærhedszonen, der er vist med den grønne markering. Afstanden fra Roskilde Fjord, er cirka 1,4 kilometer og arealerne mellem fjorden og lokalplanområdet er eksisterende, fuldt udbyggede byområder. Kommunen 7 / 29

8 vurderer derfor, at lokalplanen ikke vil påvirke kystlandskabet. Området mellem fjorden og lokalplanens område er allerede bebygget og bebyggelsen inden for lokalplanen vil være på samme niveau i forhold til omgivelserne. 8 / 29

9 Fingerplanen Byomdannelsesområde Jævnfør landsplandirektivet "Fingerplan 2013" er lokalplanområdet beliggende indenfor det, der kaldes "det ydre storbyområde (byområde)". Lokalplanen er i overensstemmelse med rammerne i landsplandirektivet for hovedstadsområdets udvikling. Stationsnærhed Lokalplanområdet ligger 1800 meter fra Frederikssund Station og er placeret udenfor stationsnære områder. Lokalplanen er i overensstemmelse med rammerne i landsplandirektivet for hovedstadsområdets udvikling. Lokalplanafgrænsningen er markeret med rød signatur. Den sorte signatur er Frederikssund Station. De grønne signaturer markerer en radius på henholdsvis 600 meter og 1200 meter fra Frederikssund Station. 9 / 29

10 Kommuneplanen Kommuneplanrammer Gældende kommuneplanrammer Lokalplanens område er i dag omfattet af rammeområde D 1.10 i kommuneplan 2013 Oppe Sundby Skole og ældrecentret Tolleruphøj, hvor området udlægges til offentlige formål. Da en lokalplan skal være i overensstemmelse med kommuneplanens rammer, er det nødvendigt at ændre kommuneplanens rammer for den del der er omfattet af denne lokalplan. Den gældende kommuneplanramme for ældrecentret Tolleruphøj opretholdes med sit nuværende indhold. Nye kommuneplanrammer tillæg nr. 032 til Kommuneplan for boligområde ved Strandvangen. Samtidig med lokalplanen vedtages tillæg nr. 032 til gældende kommuneplan Tillægget har til formål, at fastlægge et nyt rammeområde B 1.30, "Boligområde ved Strandvangen", hvor anvendelsen fastlægges til boligformål, nærmere bestemt rækkehuse, etagehuse samt enfamiliehuse med mulighed for tilhørende kollektive anlæg til brug for områdets beboere. Med vedtagelse af kommuneplantillæg nr. 032 er lokalplan 101 i overensstemmelse med kommuneplanen. Den grønne markering viser det nye rammeområde B 1.30 for boligområde ved Strandvangen. Den blå markering viser den nye afgrænsning af det eksisterende rammeområde D 1.10 for ældrecentret Tolleruphøj. 10 / 29

11 Eksisterende lokalplaner og byplanvedtægter Der er ingen eksisterende lokalplan eller byplanvedtægt for lokalplanens område. 11 / 29

12 Forhold til byens andre funktioner Vandforsyning Lokalplanens område skal tilsluttes offentlig vandforsyning (Novafos). Affald I delområde A tænkes anvendt nedgravet affaldsløsning efter nærmere aftale med de kommende ejere. Varmeforsyning Lokalplanens område ligger jævnfør kommunens varmeplanstrategi inden for et individuelt naturgasforsynet område. Boligerne skal derfor som udgangspunkt opvarmes med individuelle gasfyr. Hvis bebyggelse opføres som lavenergibyggeri jævnfør bygningsreglementet vil der blive givet dispensation til tilslutning til naturgasnettet. Spildevand og overfladevand Lokalplanområdet er beliggende inden for område med drikkevandsinteresser (OD), men ikke i et område med særlige drikkevandsinteresser (OSD). Lertykkelsen i området ligger mellem 5 og 10 meter. En del af det nordlige lokalplanområde er beliggende i indvindingsoplandet til Åbjerg Vandværk. Der er således grundvandsinteresser inden for området. Parallelt med vedtagelse af nærværende lokalplan udarbejdes ligeledes tillæg til den gældende spildevandsplan. Dette tillæg fastsætter, at området skal separatkloakeres, og spildevand skal ledes til Frederikssund renseanlæg. Regnvand skal håndteres lokalt indenfor lokalplanens område. Der må ikke ske nedsivning af overfladevand fra veje og andre befæstede arealer nord for den røde linje, som repræsenterer indvindingsområdet for Åbjerg Vandværk. Overfladevandet fra dette område skal ledes til bassin, regnbed eller vadi. For den øvrige del af lokalplanområdet skal overfladevand fra veje og andre befæstede arealer forsinkes og nedsives. Der kan etableres faskiner under bassinerne for at sikre større kapacitet. Der skal minimum være et 3 4 meters arbejdsareal omkring bassinerne. Området planlægges vandneutralt, dog med mulighed for nødoverløb til Novafos' regnvandskloak i Strandvangen samt til grønt areal ved Muldager og Skoleparken, hvor der kan etableres en grøft eller et dræn ved siden af den kommunale sti i skel mod den sydlige del af oplandet. Etablering og drift af kloakanlæg herunder husspildevand og overfladevand inden for egen matrikel er grundejernes ansvar. Overfladevandet skal ledes på overfladen til linjeafvandingen/drænrende, der er placeret i siden af vejen. Her vises linjeafvanding langs en motorvej. Det er kommunens vurdering, at anvendelsesbestemmelserne der følger med nærværende lokalplan ikke er grundvandstruende. Oversigt over løsningerne for håndtering af regnvand på overfladen. Princippet for håndtering af regnvand på overfladen inden for lokalplanområdet er: opsamling forsinkning nedsivning. Der må dog ikke nedsives regnvand inden for indvindingsoplandet til Åbjerg Vandværk i den nordøstlige del af området. Det er den til enhver tid gældende spildevandsplan for området, der bestemmer, hvordan spildevand og overfladevand skal håndteres inden for lokal planens område. 12 / 29

13 Trafik Områdets eksisterende adgangsvej fra Roskildevej bibeholdes og der etableres en anden adgangsvej fra Roskildevej. Overkørslerne til Roskildevej etableres med chaussesten. Fra Strandvangen er der stiadgang. Det er lokalplanens intention, at vejudlæg i lokalplanen fremmer, at hastigheden er lav for at skabe trygge og indbydende færdselsarealer for fodgængere og cyklister. Vejene i området udføres med en særlig profil der leder regnvandet mod vejsiden, hvor vandet opsamles i linjeafvanding/drænrender og ledes videre til f.eks. bassiner, regnbede og faskiner. Der etableres grønne stisystemer for at binde området sammen for de bløde trafikanter. Den eksisterende sti i områdets sydvestlige del bibeholdes. Støj Vejtrafikstøj Ved etablering af støjfølsom anvendelse skal det ved beregninger sikres, at Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier for vejtrafikstøj overholdes, evt. ved støjdæmpning eller isolering. Kommunen stiller krav til, at det skal dokumenteres, at Miljøstyrelsens vejledende støjkrav er overholdt, inden projektet kan etableres. Miljøstyrelsens grænseværdi for vejtrafikstøj for udendørs opholdsarealer er på 58 db. SWECO har foretaget en undersøgelse af trafikstøjen fra Strandvangen og Roskildevej i Frederikssund i forbindelse med planlægningen af det nye boligområde. Undersøgelsen har til formål at belyse støjen ved de planlagte boliger og på de udendørs opholdsarealer. Resultaterne for støjudbredelsen i 1,5 meters højde (stueetage og udendørs opholdsarealer) viser, at grænsen på 58 db for boligområder og udendørs opholdsarealer er overholdt på alle de planlagte matrikler. I 4,5 meters højde (1.sal) ses der kun overskridelser ved fælleshuset, men eftersom fælleshuset kun kan opføres i 1 plan er grænsen på 58 db for boligområder og udendørs opholdsarealer ligeledes overholdt. I 7,5 meters højde (2. sal) ses der overskridelser af støjgrænsen ved en enkelt bolig langs den yderste facade mod nord og øst. Opføres der bebyggelse i 3 etager skal den på kortbilag 2 viste del af bygningen særligt støjisoleres mod nord og øst. I 1,5 meters højde er grænsen på 58 db for boligområder og udendørs opholdsarealer overholdt på alle de planlagte matrikler. I 4,5 meters højde ses der kun overskridelser ved fælleshuset, men eftersom fælleshuset kun kan opføres i 1 plan er grænsen på 58 db for boligområder og udendørs opholdsarealer ligeledes overholdt. 13 / 29

14 I 7,5 meters højde ses der overskridelser af støjgrænsen ved en enkelt bolig langs den yderste facade mod nord og øst. Denne bolig skal særligt støjisoleres, hvis den opføres. Skydebanen Frederikssund Skytteforening IF 1864 har en skydebane nordøst for området. Inden ibrugtagningen af de nye boliger, skal der være givet en ny miljøgodkendelse til skydebanen, der sikrer at lokalplanområdet ikke påvirkes af støj fra skydebanen. Den nye miljøgodkendelse er under udarbejdelse. 14 / 29

15 Tilladelse fra andre myndigheder En lokalplan sætter rammerne for et områdes anvendelse og udvikling, men en lokalplan er ikke i sig selv en tilladelse eller godkendelse. Det kan være nødvendigt at søge om tilladelse eller godkendelser fra relevante myndigheder inden dit projekt kan realiseres. Kontakt Teknik, Miljø og Erhverv Forvaltning for at finde ud af om dit projekt kræver myndighedsbehandling, som for eksempel byggetilladelse. Jordforurening Området omfattet af lokalplanen er ikke kortlagt som forurenet i henhold til jordforureningsloven. I tilfælde af, at der konstateres jordforurening under byggeprocessen, skal arbejdet standses og kommunen skal kontaktes. Kommunen orienterer Region Hovedstaden, som er myndighed på området. De vurderer om området skal kortlægges som forurenet, eller der skal foretages andre tiltag, før arbejdet kan fortsætte. Region Hovedstaden orienterer Frederikssund Kommune om sin afgørelse. Arbejdet må først fortsætte, når kommunen har meddelt, at det må genoptages. Jordflytning Ren jord kan flyttes uden forudgående anmeldelse af jordflytning til kommunen fra de ejendomme, der er omfattet af lokalplanen. I tilfælde af, at der konstateres jordforurening under byggeprocessen, skal arbejdet standses og kommunen skal kontaktes som beskrevet ovenfor. Forurenet jord og jord fra offentlige vejmatrikler må ikke flyttes uden forudgående anmeldelse af jordflytning til kommunen. Fortidsminder Findes der under jordarbejde grave, gravpladser, bopladser, ruiner eller andre jordfaste fortidsminder, skal arbejdet, i medfør af museumslovens 27, standses i det omfang det berører fortidsmindet. Fundet skal straks anmeldes til Roskilde Museum. 15 / 29

16 Miljøscreening I henhold til Lov om miljøvurdering af planer og programmer og af konkrete projekter (VVM) (LBK nr 448 af 10/05/2017), skal Frederikssund Kommune enten gennemføre en miljøvurdering efter 8, stk. 1, eller foretage en vurdering efter 8, stk. 2, af, om planen kan få eller kan forventes at få væsentlig indvirkning på miljøet. Frederikssund Kommune har gennemført en miljøscreening af planen i henhold til 8, stk. 2, da planen omhandler fysisk planlægning og fastsætter arealanvendelsen af et mindre område på lokalt plan. I forbindelse med gennemførelsen af miljøscreeningen, har kommunen truffet en afgørelse om, at planen ikke er omfattet af kravet om miljøvurdering, da planen ikke vil få en væsentlig indvirkning på miljøet. Afgørelsen er truffet på baggrund af lovens bilag 3, der omhandler kriterier for bestemmelse af den sandsynlige betydning af indvirkning på miljøet. Konklusionen bekendtgøres offentligt inden den endelige godkendelse af planen. Se miljøscreening. 16 / 29

17 VVM screening I henhold til Lov om miljøvurdering af planer og programmer og af konkrete projekter (VVM) (LBK nr 448 af 10/05/2017) 16, må et projekt omfattet af bilag 2 ikke påbegyndes, før myndigheden, jf. 17, skriftligt har meddelt bygherren, at projektet ikke antages at kunne få væsentlig indvirkning på miljøet, jf. 21. Da der etableres regnvandsbassiner i planområdet, skal der udføres en VVM screening af de planlagte bassiner. Frederikssund Kommune vurderer på baggrund af screeningen, at der ikke er grundlag for at udføre en egentlig VVM vurdering. Konklusionen bekendtgøres offentligt inden den endelige godkendelse af planen. Se VVM screeningen her. 17 / 29

18 Bestemmelser Hjemmel Med hjemmel i lov om planlægning (LOV nr. 668 af 08/06/2017) fastsættes følgende bestemmelser for det område der er beskrevet i 2. Lokalplanens bestemmelser er bindende for de ejendomme, der er omfattet af lokalplanen. 1 Formål Det er lokalplanens formål, at udlægge lokalplanens område til boligformål med en blanding af enfamiliehuse samt rækkehuse og/eller etagehuse. at udlægge arealer til etablering af regnvandsbassiner til nedsivning og forsinkelse af overfladevand fra området. at sikre Miljøstyrelsens til enhver tid gældende grænseværdier for støj fra vejtrafik overholdes. at fastlægge placering af interne veje og stier, der sikrer områdets tilslutning til byområdets eksisterende vej og stinet. 2 Område og zonestatus 2.1 Lokalplanen afgrænses som vist på kortbilag 1 og omfatter ejendommen matr. nr. 30 ap, Oppesundby By, Oppesundby. 2.2 Lokalplanen omfatter desuden alle parceller der efter den 1. juni 2017 udstykkes fra ejendommen. 2.3 Lokalplanens område ligger i byzone og skal forblive i byzone. 3 Anvendelse 3.1 Området inddeles i to delområder: A og B, som vist på kortbilag Delområde A a. Delområde A må kun anvendes til helårsbeboelse i form af rækkehuse og/eller etagehuse. b. I delområdets nordlige del skal der etableres en løsning til opsamling, forsinkelse og nedsivning af regnvandet f.eks. et regnvandsbassin inden for det fastsatte bassinareal anvist på kortbilag 2. Der skal minimum være et 3 4 meters arbejdsareal omkring bassinet, der også kan anvendes som sti. Dette areal må ikke bebygges eller beplantes. Der kan desuden opføres et fælleshus i et plan i forbindelse med regnvandsbassinet, som vist på kortbilag 3. Derudover skal et areal rundt om bassinnet anvendes som fælles grønt areal. c. I delområdets vestlige del skal der etableres en løsning til forsinkelse og nedsivning af regnvandet f.eks. et regnbed, tørbassin eller vadi som vist på kortbilag 2. d. Mod delområdets grænser mod nord og øst skal det eksisterende beplantningsbælte bevares og vedligeholdes og anvendes som fælles grønt areal. Der kan indenfor beplantningsbæltet anlægges LAR anlæg, så som faskiner, regnbed og bassin. Ved placering af disse anlæg skal der tages mest mulig hensyn til den eksisterende beplantning. 3.3 Delområde B a. Delområde B må anvendes til helårsbeboelse i form af fritliggende enfamiliehuse. Hvert enfamiliehus må kun indeholde en bolig. b. I delområdets vestlige del og i delområdets nordøstlige hjørne skal der etableres en løsning til forsinkelse og nedsivning af regnvand f.eks. et regnbed, tørbassin eller vadi som vist på kortbilag 2. c. Mod delområdets grænse mod øst skal det eksisterende beplantningsbælte bevares og vedligeholdes og anvendes som fælles grønt areal. Der kan indenfor beplantningsbæltet anlægges LAR anlæg, så som faskiner, regnbed og bassin. Ved placering af disse anlæg skal der tages mest mulig hensyn til den eksisterende beplantning. d. I beplantningbæltets sydligste del skal der etableres en løsning til forsinkelse og nedsivning af regnvand f.eks. et regnbed, tørt bassin eller vadi med mulighed for et 3 4 meters arbejdsareal omkring, som vist på kortbilag 2. Derudover er det muligt at forbinde de to østlige LAR anlæg via dræn, grøft eller vadi. Redegørelse Anvendelse Uddybende bemærkninger til LAR løsningerne: Området med et regnvandsbassin eller vådbassin vil have et permanent blåt udtryk, idet der altid vil stå vand i bassinet. Områderne med et regnbed, tørbassin eller vadi vil have et overvejende grønt udtryk og vil kun være våde en gang imellem. Der kan etableres faskiner under bassinerne for at sikre større kapacitet. 18 / 29

19 Eksisterende beplantningsbælte i øst og nord der bevares. Ad 3.3. a Det vil sige enfamiliehusene må ikke opføres som dobbelthuse eller som 2 etagers huse med 1 bolig på hver etage. 4 Udstykning 4.1 Udstykning i delområde B skal følge illustrationsplanens princip om 33 grunde til enfamiliehuse inden for området (se bilag 3) og være i overensstemmelse med den fastsatte placering af vejene, stierne samt arealet til regnvandshåndtering jf. bilag Arealer der anvendes til håndtering af regnvand f.eks. regnvandsbassin, tørbassin, vadi, faskine samt dertilhørende arbejdsareal kan udstykkes som selvstændig ejendom. 5 Vej, sti og trafikforhold 5.1 Der udlægges areal til veje og stier som vist på kortbilag 2. a. Vejarealer udlægges i ca. 8 meters bredde. Således at selve vejbanen udlægges i 5,5 meter med en græsrabat på ca. 1,25 meter på begge sider. b. Stier skal minimum være 3 meter brede. 5.2 Vejene skal udføres med en særlig profil således at regnvand ledes mod arealernes sider, hvor det opsamles i drænrender og ledes videre til f.eks. bassiner, regnbede og faskiner. Vejene sænkes (12 cm) i forhold til terræn således, at de kan virke til afledning af skybrudsregn. Vejprofilen skal se ud som illustreret nedenfor: 5.3 Stierne skal udføres med en særlig profil, således at regnvandet kan opsamles i en drænrende og ledes videre til f.eks. bassiner, regnbede og faskiner. Stierne skal være sænket (12 cm) i forhold til terræn. Derved vil stierne også kunne fungere som skybrudsstier. 5.4 Veje og stier skal afsluttes med kantsten i granit ind mod de enkelte parceller. 5.5 Langs lokalplanens østlige afgrænsning skal der etableres en rekreativ sti der forbinder nord og syd, som illustreret på kortbilag 2 og 3. Redegørelse Vej og sti Veje og stier i det nye byområde skal fungere som regnvandsledninger ved hjælp af linjedræn. I stedet for at regnvandet ledes bort i nedgravede rør under vejog stiarealer ledes regnvandet bort på overfladen. 19 / 29

20 På fotoet herunder ses hvordan vej og stiarealer skal afsluttes ind mod de enkelte parceller. Med kantsten i granit og drænrender/linjedræn med riste, så vandet kan bortledes. Eksempel på afslutning af vej og stiarealer. 6 Parkeringsforhold 6.1 I delområde A skal der etableres 1,5 parkeringsplads pr. bolig, herudover etableres minimum 3 handicapparkeringspladser. Parkeringspladserne skal placeres som vist på kortbilag 2. Belægningen på parkeringsarealer skal udføres som græsarmering eller grus. Der skal dog anvendes asfalt til P pladser inden for indvindingsområdet. 6.2 I delområde B skal der på hver parcel etableres minimum 2 parkeringspladser på egen grund. Redegørelse Parkeringsforhold En parkeringsplads skal være tilgængelig fra vejen med bil. Størrelse på parkeringsplads er mindst 2,5 m x 5 m. Ad 6.2: Parkeringspladserne kan eventuelt placeres i vognport som en del af bebyggelsen på de enkelte parceller. Eksempel på vognport integreret i bebyggelsen. 7 Ledningsanlæg & belysning 7.1 Ledninger til el, telefon, antenner og lignende skal etableres under terræn. 7.2 Udendørsbelysning, herunder vejbelysning, skal være afskærmet og må kun give lys, der er nedadrettet. 8 Bebyggelsens omfang og placering 8.1 Delområde A Der må maksimum bygges 7000 m² etagemeter og maksimalt 60 boliger. Boligbebyggelsen skal placeres inden for de på kortbilag 2 viste byggefelter. 8.2 Boligbebyggelsen skal overholde de på kortbilag 2 viste maksimale etageantal. 8.3 Stuegulvet må ikke være placeret mere end 30 cm over niveauplan. 8.4 Alle selvstændige boliger over stueplan skal udstyres med altan. Altanerne skal enten vende mod syd eller vest og deres størrelse skal være på minimum 1,5 meter ud fra facaden og mindst 3,5 meter langs facaden. Der må kun opsættes markiser i samme farve over altanerne. 8.5 Samtlige altaner i bebyggelsen skal være af samme type og udformning med hensyn til materialer, afskærmning m.v. 8.6 Der kan opføres et fælleshus i et plan med en beliggenhed som vist på illustrationsplanen på kortbilag Der kan desuden indrettes en legeplads som vist på kortbilag / 29

21 8.8 Delområde B I delområde B fastsættes en bebyggelsesprocent på 30 for hver enkelt parcel og bygningshøjden fastsættes til maksimalt 8,5 meter. 8.9 Boligbebyggelsen kan opføres i op til 2 etager Boligbebyggelse skal holdes i en afstand af minimum 2,5 meter fra skel Stuegulvet må ikke være placeret mere end 30 cm over niveauplan Altaner og tagterrasser må ikke etableres. Der kan dog etableres altan under eksisterende tag i huse med udnyttet tagetage På hele grunden må udhuse, carporte og lignende mindre bygninger maksimalt være 3,0 meter høje. Redegørelse Bebyggelsens omfang og placering Ad 8.1: I delområde A skal boligbebyggelsen etableres i de længderetninger der er vist på kortbilag 3. Ad 8.4: Bestemmelserne om altaner skal sikre, at der også i etagehusene etableres et direkte tilgængeligt udendørs opholdsareal til de enkelte boliger. Ad 8.5: Bestemmelsen skal sikre, at altanerne får et ensartet udtryk for at understøtte bebyggelsens helhedspræg. 9 Bebyggelsens udseende 9.1 Delområde A Bebyggelsen i delområde A skal opføres som en samlet bebyggelse udført i de samme materialer, farver og overflader. Dette gælder også mindre bygningsdele som vinduer og døre. Højst 10 procent af facader kan udføres i andre farver end den gennemgående farve i bebyggelsen. 9.2 Der kan opsættes solenergianlæg på bebyggelsens tage og facader, såfremt de placeres parallelt og plant med tagfladen og facaden. Solenergianlægget må ikke medføre blændingsgener for naboer, genboer eller forbipasserende. Maks. glans Delområde B Husene i delområde B skal opføres i tegl, eventuelt med skalmur og/eller lette facadepartier. Murværket skal fremstå i blank mur, pudset, filtset eller lignende. Lette facadepartier kan udføres i træ eller plade eller i en kombination heraf. Dørrammer og vinduer skal udføres i træ eller i aluminium/træ. 9.4 Sadeltag eller tage med ensidig hældning skal fremstå med uglaserede tagsten i farverne rød, brun eller sort eller med skifer. Glansværdien må ikke overstige Carporte og garager, der etableres i delområde B, kan opføres som integreret del af beboelseshuset. 9.6 Der kan opsættes solenergianlæg på bebyggelsens tage og facader, såfremt de placeres parallelt og plant med tagfladen og facaden. Solenergianlægget må ikke medføre blændingsgener for naboer, genboer eller forbipasserende. Maks. glans 10. Redegørelse Bebyggelsens udseende Ad 9.1: På nedenstående foto ses, hvad der skal forstås med "Enkelte dele af facader kan udføres i andre farver end den gennemgående farve i bebyggelsen". 21 / 29

22 Enkelte dele af facaden er her givet en gul eller rød farve. 10 Ubebyggede arealer 10.1 Der skal etableres hegn ved skel mellem de enkelte parceller og boliger. Mod vejarealer kan hegning undlades I delområde A skal hegning mellem de enkelte boliger enten etableres som levende hegn eller som træhegn udført som 1 på I delområde B skal hegning mellem de enkelte parceller og mod vej etableres som levende hegn Plantes der hæk mod vej, sti og fælles arealer skal denne plantes 30 cm inde på egen matrikel I lokalplanområdets vestlige skel mod Skoleparken skal der være opført levende hegn for at undgå indkigsgener I den nordlige ende af regnvandsbassinet i delområde A, skal der som minimum udføres en træbeklædt "bastion" eller terrasse, hvorfra man kan betragte vandet i bassinet. Hvis der ikke opføres et egentligt fælleshus i forbindelse med dette anlæg kan der opsættes et sejl, der kan danne et tag helt eller delvist hen over "bastionen" eller terrassen Ubebyggede arealer og fælles arealer skal holdes ryddelige og må ikke benyttes til nogen form for oplag og parkering, udover hvad der normalt hører til i et boligområde. Eksempelvis må henstilling og parkering af køretøjer over kg, opstilling af fritidsbåde, uindregistrerede køretøjer, campingvogne og lignende ikke finde sted inden for lokalplanområdet. 11 Afskærmende foranstaltninger 11.1 Det skal sikres, at støjniveauet for vejtrafikstøj ved boligernes facader og udeopholdsarealer ikke overstiger Miljøstyrelsens til enhver tid gældende grænseværdier Opføres der bebyggelse i 3 etager skal den på kortbilag 2 viste del af bygningen særligt støjisoleres mod nord og øst. Redegørelse Afskærmende foranstaltninger Med hensyn til støj henvises til støjrapporten fra Sweco. Se støjrapport her. 22 / 29

23 12 Klimatilpasning 12.1 Håndtering af regnvand skal ske inden for lokalplanens område efter de principper, der er beskrevet i lokalplanens redegørelse. 13 Betingelser for at tage ny bebyggelse i brug 13.1 Veje, parkering og stier Før boligerne må tages i brug i delområde A skal adgangsveje, parkeringspladser og stier være etableret inden for delområde A, som vist på kortbilag 2. Før boligerne må tages i brug i delområde B skal adgangsveje, parkeringspladser og stier være etableret inden for delområde B, som vist på kortbilag Håndtering af overfladevand Boligerne må som udgangspunkt ikke tages i brug før matriklens tag og overfladevand er tilsluttet forsyningens regnvandssystem Lokalplanområdets vestlige skel Før boligerne må tages i brug i delområde A skal levende hegn i lokalplanområdets vestlige skel være opført inden for delområde A for at undgå indkigsgener. Før boligerne må tages i brug i delområde B skal levende hegn i lokalplanområdets vestlige skel være opført inden for delområde B for at undgå indkigsgener Sikring mod støj Boligerne og de indrettede arealer til udendørs ophold må ikke tages i brug, før det er sikret at støjniveauet fra de omkringliggende veje ikke overstiger Miljøstyrelsens til enhver tid gældende grænseværdier for støj fra vejtrafik. Boligerne må ikke tages i brug før Frederikssund Skytteforening IF 1864 har en miljøgodkendelse, der sikrer at lokalplanområdet ikke påvirkes af støj fra skydebanen Forsyningsnettet Boligerne må ikke tages i brug før de er tilsluttet forsyningsnettet (f.eks. el, vand og varme). 14 Grundejerforening 14.1 Der skal oprettes grundejerforening/ejerforeninger for samtlige ejere inden for lokalplanområdet. Grundejerforening/ejerforening skal oprettes for hvert delområde når byrådet kræver det, og de skal efter krav fra byrådet sammenslutte sig til en fælles grundejerforening/ejerforeninger inden for lokalplanens område Alle grundejere/ejere er pligtige til at være medlemmer af grundejerforening/ejerforening indenfor lokalplanens område Grundejerforeningen skal varetage drift og vedligehold af fællesarealer Grundejerforeningen/ejerforeningen skal være stiftet senest når byrådet kræver det og foreningernes vedtægter skal godkendes af byrådet. 15 Lokalplanens retsvirkninger 15.1 Når lokalplanen er endeligt vedtaget og offentliggjort, må de ejendomme der er omfattet af planen, ifølge planlovens 18, kun udstykkes, bebygges eller anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv pligt til at udføre de anlæg med videre der er indeholdt i planen. Lokalplanen tinglyses ikke på de ejendomme, der er omfattet af planen, men indberettes til PlanSystemDK Byrådet kan give dispensation fra lokalplanens bestemmelser i henhold til planlovens 19 og 20, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved en ny lokalplan I henhold til planlovens 47 er der mulighed for at ekspropriere ejendomme eller rettigheder over ejendomme når ekspropriation vil være af væsentlig betydning for realisering af lokalplanen I henhold til planlovens 18 fortrænger lokalplanen privatretlige byggeservitutter og andre tilstandsservitutter der er uforenelige med planen. Vedtagelse Således endelig vedtaget af Frederikssund Byråd den 29. november John Schmidt Andersen Borgmester /Ole Jacobsen Kommunaldirektør 23 / 29

24 Bilag Kortbilag 1 Kortbilag 2 24 / 29

25 Pdf: kortbilag 2. Kortbilag 3: Illustrationsplan 25 / 29

26 Pdf: illustrationsplan. 26 / 29

27 Miljøscreening Se miljøscreeningen: Miljøscreening. 27 / 29

28 VVM screening Se VVM screeningen: VVM screening af_nedsivning for_strandvangen_2,_3600_frederikssund. Tilhørende oversigtskort: Strandvangen_2,_oversigt_ Strandvangen_2,_oversigt_ / 29

29 Andre rapporter og undersøgelser Støjrapport Se SWECOs beregninger for trafikstøj på hjørnet af Strandvangen/Roskildevej: Støjrapport. 29 / 29