Forslag til Lokalplan 171 med tilhørende forslag til Kommuneplantillæg 3

Transkript

1 Forslag til Lokalplan 171 med tilhørende forslag til Kommuneplantillæg 3 Oversigt: Høringssvar modtaget i den offentlige høringsperiode fra den 10. december 2018 til den 4. februar Antal forskellige høringssvar i alt: 8. AFSENDER HØRINGSSVAR ADMINISTRATIONENS BEMÆRKNING 1 Morten Eldrup-Jørgensen 1.1. Præcisering af adgangen til at etablere dobbelthuse med lodret skel i Delområde F Det bør begrænses og præciseres i lokalplanen hvilken type dobbelthuse, der kan tillades opført i Delområde F. Tilladelse af opdeling af det eksisterende hus, hvor ejendommen fortsat fremstår som en (to-families) villa med samme bygningskrop og ensartede arkitektoniske udtryk. Der bør ikke tillades dobbelthuse i form af knopskydning med tilføjelse af nye og anderledes fremtrædende byggerier i tilknytning til en eksisterende villa. Den endelige lokalplan bør indeholde helt præcise regler/rammer for adgangen til at etablere dobbelthuse i overensstemmelse med de ovenfor anførte principper Yderligere præcisering af opretholdelsen af private servitutter For at undgå enhver tvivl om modstrid eller forrang imellem den indledende redegørelse og bestemmelsen i 12, pkt. 12.1, bør det i den sidstnævnte bestemmelse tilføjes, at de private tilstandsservitutters krav til grundstørrelsen ikke bortfalder, uanset om de er forenelige med Lokalplanen. Præciseringen kunne også ske ved en gentagelse af bemærkningen i den tidligere lokalplan om, at de i lokalplanen fastsatte grundstørrelser kun gælder, for så vidt de bestående servitutter ikke bestemmer en større grundstørrelse. Herved ville man også opnå en yderligere betryggelse af borgernes skattemæssige retsstilling, hvis der trods kravet til grundstørrelsen i Lokalplanen skulle være Ad. 1.1 Der fastlægges ikke nærmere bestemmelser om dobbelthusenes udseende og udtryk, da det er ønsket, at lokalplanen kun skal fastlægge bestemmelser om bebyggelsens overordnede form og placering på grunden, men ikke arkitekturen og bygningskroppens sammensætning. Lokalplanen skal sikre, at områdets karakter i videst muligt omfang bevares, men fastlægger ikke bestemmelser med udgangspunkt i en bestemt arkitektonisk linje. Kommunalbestyrelsen har en målsætning om, at nybyggeri skal opføres i god kvalitet Ad. 1.2 Hvis en lokalplan skal fortrænge en servitut, skal denne fremgå specifikt af lokalplanen. Administrationen mener derfor, at det er tilstrækkeligt at redegøre for forholdet mellem

2 ejendomme, som kan udstykkes efter Lokalplanen men ikke efter de privatretlige servitutter. servitutter og lokalplan i redegørelsen Skattemæssige konsekvenser af tilføjelsen af Delområde F Opmærksomheden på mulige utilsigtede/negative skattemæssige konsekvenser af forslaget. Ad. 1.3 Der er i forbindelse med lokalplanprocessen blevet redegjort for de skattemæssige konsekvenser ved vedtagelsen af lokalplanen. Notatet har været en del af den politiske beslutningsproces og blev fremlagt for MPU den 14. juni Christina Burgwald og Vincent Cavelier Attallah Fuglevangsvej 8B, 2960 Rungsted Kyst 3 Heinrich Zink Folehavevej 155, 2960 Rungsted Kyst 4 Bo Kristensen Fredheimvej 2a, 2950 Vedbæk 5 Line Normann og Stig Bøgh Karlsen Fredheimvej 4, 2950 Vedbæk 6 Lone og Ib Kunøe Fredheimvej 9-11, 2950 Vedbæk Se notatet her. Der vil oftest være økonomiske konsekvenser forbundet med planlægning, men begrundelser for og imod bestemmelser i en lokalplan skal altid være af planmæssig karakter. 7 Klaus Eldrup-Jørgensen

3 Fredheimvej 5, 7 og 8, Smidstrupørevej 6 8 Louise Parsholt Beck På vegne af ejerne Smidstrupørevej 1a, 1b, 3a og 3b 8.1. Områdets karakter Enig i det ønskværdige åbne og grønne udtryk på Smidstrupørevej Privatretslige servitutter Ønsker de gældende privatretslige servitutter om min m 2 grundstørrelse ophæves for matrikel 4r og 4æ, og at der gives tilladelse til udstykning til min m 2 pr. grund som er gældende for Rammenr. 2B16 inkl. Smidstrupørevej 2 og 4. - Det kan opnås ved overførsel fra planens Delområde A til tilstødende Delområde C Lodret skel Ønsker at bevare status quo med mulighed for fortsat at kunne bygge to (sammenhængende) boliger på samme grund med lodret skel. - Status quo kan bevares ved en overførsel fra planens Delområde A til Delområde F. Ad Administrationen foreslår at udvide delområde F, så det også omfatter de omtalte matrikler. Baggrunden herfor er, at de faktiske forhold kan sammenlignes med ejendommene beliggende nord for Fuglevangsvej. Ad. 8.4 Planlægning er som udgangspunkt erstatningsfri regulering, og der kan ikke kræves økonomisk kompensation for eventuelle værdiforringelser. 9 Gyrite og Christian K. Tomsen Fredheimvej 2B 8.4. Økonomisk konsekvens Oplever en betydelig indskrænkning ift. den oprindelige lokalplan med forventet økonomisk tab, hvis Lokalplan 171 bliver vedtaget Information Ønsker mere information om forskelsbehandling i Lokalplanen Området karakter Bevaring af det grønne præg, fredede ejendomme og grunde. Uforståenhed omkring differencering mellem grundstørrelser på og kvm. - Foreslår at udarbejde delområder, som sikre ensartet behandling. Ad. 9.1 Lokalplanens delområder tager udgangspunkt i analyser af områdets faktiske forhold og udstikker retningen for den fremtidige planlægning ud fra disse. Analysen er baseret på en byplanfaglig vurdering af området. Til grund for forslaget ligger både analysen, men også det eksisterende plangrundlag, der dels består af byplanbestemmelser, men også

4 privatretlige servitutter om mindstegrundstørrelser. For størstedelen af de privatretlige servitutter gælder en mindstegrundstørrelse på m 2 eller 2758 m 2, og det er disse grundstørrelser, som Lokalplan 171 tager sit udgangspunkt i. 10 Ana og Ole Carstens Rungsted Strandvej 14, 2950 Vedbæk Områdets karakter Påpeger at de fleste villaer i område D er ganske almindelige huse med grunde helt ned til m 2. Områdets grønne og åbne karakter opleves ikke at være muligt at ødelægge inden for de nuværende rammer. Kommunen kan ikke forhindre, at bebyggelse spredes ud på grunden, hvis kommunens tilladte bebyggede areal overholdes Lodret skel Uretfærdigt, hvis det ikke længere er muligt at opdele huse ved lodret skel. Et tofamiliehus i et plan, som ikke overskrider det tilladte bebyggede areal (på 15%), burde være tilladt. Administrationen kan ikke kræve, at tofamilieshuse holdes i to lag, da der tidligere er givet tilladelser uden at forholde sig til bestemmelsen Økonomisk konsekvens At hæve mindste grundstørrelse fra m 2 til m 2 kan have negative økonomiske konsekvenser for ejer Kan medføre større skatter. Hensigten med Forslag til Lokalplan 171 har bl.a. været at forene servitutterne med plangrundlaget, for at skabe et bedre administrationsgrundlag. Ad Størstedelen af grundene i delområde D har en størrelse på 2000 m 2 eller derover. Det åbne og grønne udtryk søges opnået ved at fastlægge byggelinjer på 5 meter fra vej og 2,5 meter fra øvrige skel. Ad Baggrunden for beslutningen er, at man ønsker at begrænse antallet af knopskydninger på eksisterende huse. Med den nye lokalplan får administrationen et nyt administrativt grundlag at forholde sig til. Det er administrationens vurdering, at området ikke bør fortættes i form af knopskydninger og byggeri, der breder sig ud over grundene ud fra ønsket om at sikre områdets unikke karakter. Administrationen vurderer desuden, at omdannelse af

5 11 Tom D. Wellendorph, RaW Architects På vegne af: Michaela og Chris Meehan Rungsted Strandvej 5 Opleves som en forringelse at reducere det tilladte bebyggede areal fra 20% til 15%, endda 10% (Brugs- og salgsværdi). Vil der foreligge kompensation ved værdiforringelse. Oplever at Lokalplanforslaget forringer forholdene, undtagen i område E og F Forslag Minimum grundstørrelsen bibeholdes som hidtil, dvs m2. Muligheden for tofamiliehuse i 1 plan eller i 2 plan med de 2 lejligheder fordelt over de 2 plan for grunde større end m2 øst for Strandvejen og m2 vest for Strandvejen. Herunder garanti for at tilbygning til tofamiliehus føjer sig pænt til det eksisterende. Tilladelse af delvist lodret skel for at undgå paragraf 10A i byggeloven. Beboelsesbygningen i område A, B, C, D og F må opføres i 2 etager foruden kælder og udnyttet tagetage, men en maksimal højde på 11 m Opførelse af Seniorboliger Ejers grund består af to matrikler i to kommuner. Er i gang med, at udvikle et projekt for Seniorboliger på de to matrikler (1bi, Vedbæk By, Vedbæk og 9a, Smidstrup By, Rungsted). Projektet omfatter både dele af den eksisterende bebyggelse samt opførelse af nye bygninger i 2 plan. Rudersdal Kommune er indstillet på at igangsætte en planproces med henblik på at afklare mulighederne for omdannelse til boligområde og udarbejdelse af lokalplan. Ønsker at sammenlægge matriklerne. Alternativt foreslås at der oprettes et selvstændigt delområde for deres matrikel. Foreslåede ændringer og tilføjelser ved oprettelse af nyt område (G): 5 Vej-, sti- og parkeringsforhold 5.1 Vejene i området kan tilpasses ny indretning, omhandler delområde G. 5.2 Stierne i området kan tilpasses ny indretning, omhandler delområde G. enfamiliehuse til dobbelthuse anses for at kunne medføre en synlig opdeling af de store grunde, hvilket er mod lokalplanens hensigt. Ligebehandlingsprincippet ophæves i det, der vedtages et nyt plangrundlag for området. Ad Planlægning er som udgangspunkt erstatningsfri regulering, og der kan ikke kræves økonomisk kompensation for eventuelle værdiforringelser. Administrationen vurderer umiddelbart, at lokalplanen ikke er til hinder for det ønskede projekt i Rudersdal Kommune, så længe anvendelsesbestemmelserne overholdes for matr.nr. 9a. Administrationen gør dog opmærksom på, at der i forbindelse med den kommende planlægning for seniorboliger skal udarbejdes en trafikanalyse, der belyser forholdene ved overkørslen til Rungsted Strandvej.

6 5.3 Eventuelle adgangsveje til nye udstykninger skal have en bredde på mindst 4 meter. 5.5 I delområde G skal der etableres mindst 1,5 p-plads pr. etagebolig. 6 Bebyggelsens omfang og placering 6.1 Bebyggelsesprocenten for delområde G må ikke overstige 30 jf. BR Ved beregning af bebyggelsesprocenten for delområde G, medregnes matrikel 1bi, Vedbæk By, Vedbæk, der er beliggende i Rudersdal Kommune. 6.2 Beboelsesbygningernes bebyggede areal må ikke overstige 15 % af grundens areal i G, og beregnes som beskrevet under pkt. 6.1, inkl. matrikel 1bi, Vedbæk By, Vedbæk, som er beliggende i Rudersdal Kommune. 6.3 Inden for delområde A, B og F må ingen beboelsesbygning placeres nærmere skel end 5 meter. Inden for delområde G må ingen beboelsesbygning placeres nærmere skel imod off. vej end 5 meter, og nærmere øvrige skel end 2,5 meter. 6.4 Der må inden for delområde G, gerne etableres flere beboelsesbygninger pr. ejendom/matrikel. 6.5 Beboelsesbygninger nævnt i 6.4, må maksimalt opføres i 2 etager foruden kælder og udnyttet tagetage. Der tillades indretning af boliger/fællesarealer i eksisterende bygninger samt indretning af tilhørende driftsmæssige tilbud, i form af læge og sygeplejerske. 6.6 Beboelsesbygninger må have en maksimal højde på 11 meter. 6.7 Beboelsesbygninger må have en maksimal facadehøjde på 7 meter. 8 Ubebyggede arealer 8.4 Inden for lokalplanområdet må der højst terrænreguleres med + / - 1,0 m i forhold til det eksisterende terræn. Terrænregulering må ikke finde sted tættere på skel end 1 meter. 12 Josephine Linn Jacobsen, Mazanti- Andersen Korsø Jensen Har stort fokus på bevaring af områdets grønne og åbne karakter Savner den nødvendige saglige planlægningsmæssige begrundelse for, at der indføres bestemmelser om, at tofamiliehuse fremover kun må Ad Beslutningen om ikke at ville tillade huse med lodret lejlighedsskel

7 På vegne af: Lau Kristensen Immortellevej 9A, 2950 Vedbæk opføres med vandret lejlighedsskel samt at bebyggelsesprocenten fastsættes til 10 %. Lokalplanforslagets 3 og 6 er under alle omstændigheder ikke egnede til at varetage det i Lokalplanforslaget nævnte formål med lokalplanen. 2.6 Savner redegørelse for, hvorledes implementeringen af bestemmelsen om vandret lejlighedsskel er med til at bevare det åbne, grønne udtryk i området. 2.7 En vedtagelse af lokalplanforslaget vil have væsentlige og indgribende skadevirkninger for bygningens ejer, og forslaget vil indebære en væsentlig indskrænkning af ejendommens anvendelsesmuligheder. 2.8 Såfremt bygningens ejer måtte ønske at bebygge ejendommen med en 2. sal, vil det medføre en væsentlig værdiforringelse af ejendommen pga. bygningskonstruktionsmæssige udfordringer. 2.9 Det vurderes, at bestemmelserne i lokalplanforslaget er ugyldige, idet der med vedtagelsen vil ske en uacceptabel indskrænkning i mulighederne for anvendelsen af ejendommen, herunder for den økonomiske udnyttelse af ejendommen Retten til at nedlægge et erstatningskrav i medfør af Grundlovens 73 forbeholdes. fremover, har sin begrundelse i ønsket om at sikre bebyggelse, som fortættes opad og ikke udad og med et sammenhængende bygningsmæssigt udtryk. Af samme grund er der indført begrænsninger på bebyggelsesprocenten samt byggelinjer. Det er efter administrationens opfattelse en saglig, planlægningsmæssig begrundelse at ville sikre karakteren og udtrykket af bebyggelsen i et boligområde. Det er ligeledes opfattelsen, at bestemmelserne i 3 til 6 netop varetager formålet at sikre, at der kun opføres én samlet beboelsesbygning på hver grund og at områdets åbne og grønne karakter bevares, i og med, at lokalplanen hindrer, at bebyggelse spredes udover grunden. Det saglige planlægningsmæssige hensyn tager udgangspunkt i en æstetisk vurdering. Ad. 2.6 Se svaret ovenfor. 13 Gregers og Julie R Lauridsen Rungsted Strandvej 36A

8 14 Thomas Engstrøm Fuglevangsvej 6B, 2060 Rungsted Kyst 15 Claus Juel Kong Georgsvej 5 Kommenterer på notat af 10. oktober Fastholder ønske om mulighed for etablering af 7 lejligheder på ejendommen og mener, at flere faktuelle fejl bør rettes. Administrationen foreslår at fastholde anbefalingerne i notat af 10. oktober 2018 om mulighed for indretning af op til 5 lejligheder på matr.nr. 3g med udgangspunkt i tidligere fremsatte argumenter om områdets karakter, friarealer og parkering. 16 Jonas Birger-Christensen Folehavevej Er utilfreds med processen og mener ikke det er i orden, at han ikke kan få lov til at opføre punkthuse, alternativt at få lovliggjort sine 4 udstykkede grunde Hvorfor er jeg ikke blevet medtaget i delområde F? 16.2 Hvordan kan det være, at man tager nogle ud og ikke andre? Se notat fra MPU 25. oktober 2018 Ad Delområde F blev indført med udgangspunkt i områdets eksisterende bebyggelse, hvorfor de 4 omtalte matrikler ikke blev medtaget. Formålet med lokalplanen er at bevare og styrke områdets eksisterende værdier. Ad Lokalplanens delområder tager udgangspunkt i analyser af områdets faktiske forhold og udstikker retningen for den fremtidige planlægning ud fra disse.