GREVE KOMMUNE HOLMEAGERVEJ GREVE TLF

Transkript

1 LOKALPLAN 14.02D Greve Bygade Dokumentet har gennemgået en bearbejdning, for at komme på anvendelig digital form. Derfor kan afvigelser fra den tinglyste plan ikke udelukkes. GREVE KOMMUNE HOLMEAGERVEJ GREVE TLF Dansk Scanning ApS

2 Lokalplanen er udarbejdet af Teknisk Forvaltning i Greve Kommune. Lokalplanen er godkendt af Greve Byråd d. 23. marts Journal nr D Trykt i april 1999 Indholdsfortegnelse Side Redegørelse 1 Lokalplanens bestemmelser 5 Retsvirkninger 8 Eksisterende forhold og grænser BILAG 1 Retningsgivende plan BILAG 2 Sagsforløb bagerst

3 Redegørelse Området Lokalplanen omfatter ejendommen Greve Bygade 48-50, der ligger overfor Brugsen på hjørnet af Greve Bygade og Grevetoften i Greve landsby. Ejendommen er på m² og ejes af Lokalbrugsen i Greve, der tidligere har haft butik på denne ejendom. Der er i april 1999 flere ældre bygninger på ejendommen med i alt ca. 700 etagem 2. Bebyggelsen består af et hovedhus med udnyttet tagetage, der indeholder 3 boliger på henholdsvis 74 m², 93 m² og 167 m², en sidebygning med et uudnyttet loft og flere mindre bygninger, der er sammenbygget med sidehuset samt en bygning i nordskel. Sidebygningen og bygning i nordskel står tomme, mens de mindre bygninger udlejes til hobbyværksted /udhus. 1

4 Hovedhus set fra Greve Bygade/Grevetoften Sidehus set fra Grevetofte

5 Anledningen til lokalplanen Anledningen til lokalplanen har været, at Brugsen ønskede at udleje de tomme bygninger til erhverv, hvilket ikke var muligt i henhold til den da gældende lokalplan for Greve landsby, der fastlagde anvendelsen til bolig. Kommunen havde tidligere givet afslag på erhverv i sidebygningen grundet for lav lofthøjde, men havde dog også dispenseret til en personlig tilladelse til en mindre blomsterbutik. I august 1997 søgte Brugsen om at ombygge sidebygningen til kontorer således at den uudnyttede tagetage også kunne anvendes. Dette var ikke muligt i henhold til den da gældende lokalplan for landsbyen. I 1998 fremkom ønsker om at ombygge de tomme bygninger til indretning af en privatskole. Kommunen var positiv overfor at udarbejde en lokalplan til formålet, hvis der var interesse for projektet i landsbyen. Landsbylauget afholdt i august 1998 en høring om etablering af privatskole på ejendommen. Den overvejende stemning var, at beboerne ikke ønskede skolen placeret på ejendommen af hensyn til naboerne og de trafikale forhold. Naboerne ville hellere have liberalt erhverv i de tomme bygninger, og der var også forslag om flere boliger. Efter høringen i landsbyen besluttede kommunen at udarbejde forslag til denne lokalplan, der giver mulighed for at ombygge de tomme bygninger til enten erhverv eller flere boliger på forskellige betingelser. Boliger og erhverv Hovedhuset ud mod Greve Bygade må fortsat kun anvendes til boliger. Lokalplanen giver mulighed for, at de resterende bygninger på ejendommen kan anvendes til erhverv efter nødvendig ombygning, der sikrer bygningsreglementets almindelige krav til lofthøjder, brandsikring, isolering m.v. Det bliver muligt at ombygge sidebygningen ud mod Grevetoften, så den nu uudnyttede tagetage også kan anvendes til erhverv. Bygningerne må kun anvendes til erhverv, der ikke er til væsentlig gene for de omkringboende hvad angår støj, lugt, tilog frakørsel og udendørs oplag. Det kan f.eks. være til liberalt erhverv eller til lager. Ren kontorvirksomhed må kun etableres i mindre omfang (med få ansatte) og kun i den eksisterende (ombyggede) sidebygning på ejendommen. Flere boliger Alternativt giver lokalplanen mulighed for, at der kan etableres nye boliger, hvis hele ejendommen kun anvendes til boligformål. Det forudsætter at noget af den eksisterende bebyggelse nedrives, så boligerne kan få rimelige lysforhold og god adgang til havearealer. 2

6 Mindre bygninger - Tilbygninger - gavl af sidehus Bygning i nordskel set fra Grevetoften

7 De nye boliger kan indrettes i sidebygningen efter nødvendig ombygning eller i en ny bygning, hvis sidebygningen på et tidspunkt også nedrives. Endvidere vil dele af den øvrige nuværende bebyggelse kunne anvendes til udhuse og garager til boligerne, hvis det hensigtsmæssigt kan indpasses i en samlet plan for området. Tilkørsel og parkering Lokalplanen fastholder den nuværende vejadgang til ejendommen fra Grevetoften. Der udlægges et areal langs nordskel, hvor varetilkørsel og parkeringspladser til hele ejendommen skal kunne indpasses. Lokalplan nr for landsbyen Ejendommen var i forvejen omfattet af lokalplan nr for Greve landsby, der er en bevarende lokalplan. I forhold til denne plan ændrer lokalplanen på tre forhold. Det gælder muligheden for erhverv, antallet af boliger og bebyggelsesprocenten. Ifølge landsby-lokalplanen måtte denne ejendom kun anvendes til boligformål, mens nogle andre ejendomme i landsbyen i forvejen var udpeget til henholdsvis butiksformål eller håndværksmæssigt erhverv m.v. Når denne lokalplan nu også giver mulighed for erhverv på denne ejendom, er det begrundet med de ældre bygninger på ejendommen og hensynet til bevaring af hovedhuset. Ifølge landsby-lokalplanen må der kun indrettes én bolig til én familie på hver ejendom. Der var i forvejen givet dispensation til indretningen af de nuværende tre boliger i hovedhuset. Denne lokalplan giver som alternativ til erhverv mulighed for, at der kan etableres flere boliger på ejendommen. Bebyggelsesprocenten var i landsby-lokalplanen fastlagt til max. 25 % på ejendommen. Denne lokalplan giver mulighed for ombygning og anvendelse af eksisterende bygninger inklusiv et uudnyttet loftareal til erhverv, hvorved den maksimale bebyggelsesprocent bliver 41. Ved etablering af nye boliger er den maksimale bebyggelsesprocent fastsat til 30 eksklusiv udhuse og garager. Denne lokalplan, nr D, erstatter helt lokalplan nr for ejendommens vedkommende, idet den hidtidige lokalplan aflyses. Bevaring Det er en vigtig forudsætning for lokalplanen, at der er tale om anvendelsen af større ældre bygninger og at hovedhuset var bevaringsværdigt i landsby-lokalplanen. Bevaringsbestemmelsen for hovedhuset er videreført i denne lokalplan, ligesom der 3

8 er bestemmelser om at ombygninger og evt. ny bebyggelse skal tilpasses hovedhuset og landsbytraditionerne. Det gælder bebyggelsens udformning og materialevalg med mere. Kommuneplanen Lokalplanen er i overensstemmelse med kommuneplanens bestemmelser for området. Ejendommen er omfattet af kommuneplanens generelle rammebestemmelser for landsbyer. Ifølge disse er det muligt at bibeholde den blanding af forskellige anvendelser, der tidligere har karakteriseret landsbyerne, og hermed også at tillade erhverv på nogle ejendomme. Ifølge rammebestemmelserne kan større, ældre bygninger i særlige tilfælde også tillades indrettet til flere boliger. f.eks. i forbindelse med bygningsbevaring. Dette er netop tilfældet på den ejendom, som lokalplanen omfatter. Endelig kan der ifølge rammerne også tillades en højere bebyggelsesprocent end 25 på den enkelte ejendom, når det sker af hensyn til bevaring. 4

9 Lokalplan nr D I henhold til lov om planlægning (lovbekendtgørelse nr. 563 af 30. juni 1997 med senere ændringer) fastsættes herved følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område: 1 Lokalplanens 1.1 Det er lokalplanens formål, at der samtidig med bibeholformål else af etablerede boliger i hovedhuset (vist som A på bilag 2): enten kan etableres erhverv, der ikke er til væsentlig gene for de omkringboende, eller etableres flere nye boliger i området. 1.2 Det er også lokalplanens formål, at hovedhuset (vist som A på bilag 2) fortsat bevares samt at ombygninger og eventuel opførelse af ny bebyggelse foretages med særligt hensyn til tilpasning til hovedhuset og landsbytraditioner for bebyggelsens beliggenhed, form og materialer. 2 Lokalplan- 2.1 Lokalplanområdet afgrænses som vist på bilag 1. Områområdet det omfatter matr. nr. 61 b, Greve by, Greve, samt parceller der efter d udstykkes herfra. Området er i byzone. Området ligger i den del af Greve landsby, der i lokalplan nr for landsbyen betegnes som den ældre bydel. 3 Områdets 3.1 Lokalplanområdet må kun anvendes til boliger og eranvendelse hverv, der ikke er til væsentlig gene for de omkringboende hvad angår støj, lugt, til- og frakørsel og udendørs oplag, f.eks. til lager eller liberalt erhverv. Der må ikke etableres aktiviteter eller anlæg, der er grundvandstruende. 3.2 Hovedhuset (vist som A på bilag 2) må kun anvendes til boligformål. 3.3 Øvrige eksisterende bygninger i området, som vist på bilag 2, kan anvendes til erhverv, som nævnt under 3.1, samt udhus-, hobby- og garagefomål. De eksisterende bygninger kan ombygges til de nævnte erhvervsformål, men der kan ikke opføres nye bygninger til erhverv. Virksomhed til kontorformål må kun etableres i mindre omfang (med få ansatte) og kun i den eksisterende (ombyggede) sidebygning på ejendommen (vist som B på bilag 2). 5

10 3.4 Der kan og må kun etableres nye boliger (udover boligerne i hovedhuset) i lokalplanområdet under forudsætning af. at der ikke er erhverv (som nævnt under 3.1 og 3.3) indenfor lokalplanområdet. De nye boliger må kun etableres i sidehuset (vist som B på bilag 2) eller i ny bebyggelse (jævnfør krav om nedrivning og bebyggelsesprocent i 7.2). Ved etablering af nye boliger kan dele af bygningerne D og E, som vist på bilag 2, anvendes til udhuse og garager. 4 Udstykning 4.1 Der må ikke udstykkes grunde med en størrelse der er mindre end 900 m², og hver grund skal kunne indeholde et kvadrat på 20 x 20 m. Byrådet kan dog give særlig tilladelse til udstykning af mindre grunde, hvis der etableres nye boliger i henhold til 3.4 og hvis der kan udstykkes hensigtsmæssigt, så alle boliger får rimelig andel i friarealer og adgang til p- pladser i henhold til Veje, stier og 5.1 Området må kun have vej adgang fra Grevetoften som vist parkering med pil på bilag Parkeringspladser og varetilkørselsplads til hele området må kun etableres indenfor det hertil viste areal på bilag 2. Ved etablering af erhverv i henhold til 3.3 skal der på det nævnte areal anlægges et tilstrækkeligt antal parkeringspladser til boligerne i hovedhuset og de ansatte i virksomheden samt nødvendigt areal til varetilkørsel. Ved etablering af nye boliger i henhold til 3.4 skal der på det nævnte areal anlægges 1,5 parkeringsplads pr. Bolig inden for hele lokalplanområdet. Parkeringspladser kan anlægges som garagepladser i bygning E, vist på bilag 2. 6 Bevaring af be- 6.1 Hovedhuset, bygning A vist på bilag 2, må ikke nedrives, byggelse ombygges eller på anden måde ændres uden byrådets tilladelse. 7 Bebyggelsens 7.1 Eksisterende bygninger med undtagelse af bygning A, omfang og som vist på bilag 2, kan ombygges/indrettes til erhverv. placering Det gælder også loftetagen på bygning B. Ved denne udnyttelse er den maksimale bebyggelsesprocent 41 for området som helhed. Der kan ikke opføres nye bygninger til erhverv. 6

11 7.2 Der kan etableres nye boliger ved ombygning af bygning B, vist på bilag 2. eller i ny bebyggelse. når bebyggelsesprocenten for området som helhed ikke overstiger 30 eksklusiv udhuse og garager. Ombygning af bygning B til boligformål forudsætter nedrivning af tilbygningen C, så boligerne kan få rimelige lysforhold og god adgang til havearealer. Opførelse af ny boligbebyggelse forudsætter også nedrivning af bygning B. Dele af bygningerne D og E kan bibeholdes til nødvendige udhus- og garagefunktioner for boligerne, hvis det hensigtsmæssigt kan indpasses i en samlet plan for området. 7.3 Ny boligbebyggelse må kun placeres som bygning B, vist på bilag 2, eller som fritliggende længehus, hvis dybde ikke overstiger 7,2 m, og hvis længde er mindst 2 gange husdybden. Placering af nye bygninger skal godkendes af byrådet. 7.4 Bebyggelse må kun ombygges til eller opføres med 1 etage eller 1 etage med udnyttet tagetage. 7.5 Den totale bygningshøjde må for ombygning af bygning B, som vist på bilag 2, ikke overstige højden på bygning A og for ny bebyggelse ikke overstige 7,5 m. 7.6 Tage skal udformes som symmetriske. uafvalmede sadeltage og for ny bebyggelse skal taghældningen være Bebyggelsens 8.1 Ved større ombygninger og ny bebyggelse skal bygninydre fremtræ- gerne tilbageføres/tilpasses den traditionelle byggestil, der den gjaldt for opførelsen af hovedhuset, hvad angår materialevalg samt placering og dimensionering af døre og vinduer. 8.2 Til taget på hovedhuset (vist som A på bilag 2) må der kun anvendes røde teglsten. Til taget på de øvrige bygninger i området må der i forbindelse med større ombygninger kun anvendes røde teglsten, bølgeeternit eller tagpap oplagt på kantlister. 8.3 Facader må kun fremstå som pudset eller vandskuret murværk, der er indfarvet, kalket eller malet hvidt eller gult. 7

12 8.4 Vinduer i tagflader må kun etableres som kviste eller enkeltsiddende tagvinduer, hvis samlede bredde ikke overstiger 1/3 af tagfladens længde. Kviste må ikke være mere end 1,5 m brede og tagvinduer ikke mere end 0,8 m brede. 8.5 I facader ud mod Greve Bygade og Grevetoften skal døre og vinduer ved udskiftning fremtræde som huller i en sammenhængende facade, og nye vinduer må kun etableres som sidehængte 2-rammede vinduer. 8.6 Antenner eller paraboler må ikke placeres, så de kan ses fra Greve Bygade. 8.7 Der må kun opsættes skilte enten som bogstaver sat direkte på facaden eller som mindre skilte tilpasset bygningens størrelse og arkitektur. Skiltene må ikke udformes eller placeres, så de virker skæmmende. 9 Hegn og ube- 9.1 Hegn mod veje må kun etableres som levende hegn eller byggede arealer som fast hegn i max 1 m s højde. 9.2 Bortset fra det på bilag 2 viste areal til kørsel og parkering skal områdets ubebyggede arealer fremstå som haveareal for boligerne i området. Der må ikke etableres udendørs oplag. 10 Forudsætninger 10.1 Bebyggelse indenfor området må kun tages i brug til erfor ibrugtagen hverv eller nye boliger, når der er etableret parkeringspladser og varetilkørsel som beskrevet i Ny eller ombygget bebyggelse, der medfører et nyt opvarmningssystem, skal forsynes med naturgas inden ibrugtagning For ibrugtagning af eksisterende bebyggelse til erhverv forudsættes ombygninger, der sikrer bygningsreglementets almindelige bestemmelser f. eks. hvad angår lofthøjder, brandsikring og isolering. 11 Anysning af 11.1 Lokalplan nr for Greve Landsby, tinglyst d. 19. lokalplaner september 1980, og lokalplan nr B for regionalsti gennem Greve landsby, tinglyst d. 28. juni 1983, aflyses på matr.nr. 61 b, Greve by, Greve. 12 Retsvirkninger 12.1 Efter den endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må ejendomme, der er omfattet af planen, iføl- 8

13 ge planlovens 18 kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg m.v., der er indeholdt i planen. Byrådet kan efter planlovens 19 dispensere fra bestemmelser i lokalplanen, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Videregående afvigelser kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. En dispensation forudsætter forudgående orientering efter planlovens 20, stk. 1, medmindre den efter byrådets skøn er af underordnet betydning, jf. 20, stk. 2. Lokalplanen indeholder i 6.1 bestemmelse om, at hovedhuset ikke må nedrives, ombygges eller ændres uden tilladelse fra byrådet. Bestemmelsen har hjemmel i planlovens 15, stk. 2, nr. 14. En tilladelse vil være en dispensation efter planlovens 19. Hvis en tilladelse til nedrivning nægtes, kan ejeren efter planlovens 49 under visse forudsætninger forlange, at ejendommen overtages af kommunen mod erstatning. Overtagelse forudsætter at der er et væsentligt misforhold mellem ejendommens afkastningsgrad og afkastningsgraden for ejendomme med en lignende beliggenhed og benyttelse, som ikke er omfattet af nedrivningsforbud. Vedtagelsespåtegning I henhold til 27 i lov om planlægning er foranstående lokalplan vedtaget af byrådet d

14

15

16 Sagsforløb August - september 1997 Greve Brugsforening søger som ejer af ejendommen Greve Bygade d om byggetilladelse til ombygning af sidebygning til erhverv. Kommunen giver afslag d , da projektet strider mod anvendelsesbestemmelserne i lokalplan nr for Greve landsby. December januar 1998 Efter ønske fra Brugsforeningen holder formanden for Teknisk Udvalg møder med formanden for brugsforeningen d og d Formanden for Teknisk Udvalg vil herefter igangsætte lokalplanarbejde med henblik på at sidebygningen kan ombygges til erhverv. Marts - maj 1998 Kommunen får telefonisk forespørgsel om mulighed for placering af kristen privatskole på ejendommen og der foregår i løbet af marts måned forhandlinger mellem Brugsforeningen, den kristne privatskole og et tømrefirma om salgsbetingelser. De tre parter beder d om en første drøftelse af projektet, og d holder formanden for Teknisk Udvalg møde med dem. Juni - juli 1998 Skitseprojekt for etablering af privatskole på ejendommen behandles i Teknisk Udvalg d Udvalget beslutter, at der udarbejdes lokalplanforslag for indpasning af privatskole efter nærmere præciserede retningslinjer. Dog skal der holdes møde med Greve Bylaug inden arbejdet igangsættes. Forvaltningen holder møde med bylauget d Bylauget er bekymrede over flere forhold og ønsker at holde en høring i landsbyen før de tager stilling til projektet. August 1998 Greve Landsbylaug afholder d landsbyhøring om placering af kristen privatskole på ejendommen. Der deltager godt 100 borgere og der er livlig debat. Der er en del modstand mod skolens placering, særlig af hensyn til de nærmest boende og på grund af de trafikale forhold. September og oktober 1998 Referat af bylaugets høringsmøde forelægges Teknisk Udvalg d På baggrund af bylaugets indstilling og den modstand mod privatskolens placering, som fremkom på mødet, beslutter udvalget, at der skal udarbejdes lokalplan for ejendommen udfra nye retningslinjer (uden privatskole). Retningslinjernes hovedindhold er at hovedhuset bibeholdes til boliger, mens sidebygningen kan anvendes til enten erhverv eller flere boliger. Teknisk forvaltning udarbejder herefter lokalplanforslag. November Februar 1999 Efter behandling i Teknisk Udvalg d godkender Byrådet d lokalplanforslaget til offentlig fremlæggelse. Lokalplanforslaget er fremlagt fra d til d Marts 1999 Indsigelserne til lokalplanforslaget behandles i Teknisk Udvalg d. 3. marts og i Byrådet d. 23. marts På baggrund af indsigelserne vedtages lokalplanen med nogle mindre ændring. Ændringerne vedrører: sikring af grundvand ( 3.1), begrænset anvendelse til kontorformål ( 3.3), tydeliggørelse af, at krav til materialer, vinduer m.v. gælder ved ombygninger ( 8.2 og 8.5), begrænsninger vedrørende opsætning af antenner indskrænkes til ud mod Greve Bygade ( 8.6) samt ny formulering vedrørende opvarmning med naturgas ( 10.2). 2. april 1999 Vedtagelsen af lokalplanen annonceres i den lokale avis, hvorefter lokalplan nr D for Greve Bygade er retsgyldig.