Lokalplan Tæt-lav bebyggelse ved Ørbækvej i Ferritslev

Transkript

1 Lokalplan Tæt-lav bebyggelse ved Ørbækvej i Ferritslev 25. december 2009

2 Offentlighedsperiode Lokalplanen har været offentligt fremlagt i 8 uger fra den: 15. september til 10. november 2009 Adresse: Plan og Kultur, Nørregade 4, 5600 Faaborg. Lokalplanen kan ses i alle kommunens Borgerservicebutikker og hos Plan og Kultur. Åbningstider: Mandag onsdag kl Torsdage kl Fredage kl Planen kan ses på kommunens biblioteker i de normale åbningstider og på kommunens hjemmeside Når lokalplanen er endeligt godkendt kan den downloades fra kommunens hjemmeside. Planen kan også fås i Borgerservicebutikker. Lokalplan december

3 Indholdsfortegnelse Offentlighedsperiode... 2 Indholdsfortegnelse... 3 Hvad er en lokalplan...4 REDEGØRELSE Lokalplanens baggrund og formål... 5 Beskrivelse af lokalplanområdet...6 Lokalplans indhold... 7 Lokalplanens forhold til anden planlægning... 8 Miljøvurdering / Screening Lokalplanens midlertidige retsvirkninger...11 Lokalplanens retsvirkninger...11 BESTEMMELSER 1 Formål Områdets zonestatus Områdets anvendelse Udstykning Vej og Stiforhold Tekniske anlæg Bygningers omfang og placering Bygningens ydre udformning Ubebyggede arealer Forudsætning for ibrugtagning Tilladelser og dispensationer Grundejerforening Servitutter BILAG Kortbilag Kortbilag Kortbilag Lokalplan december

4 Hvad er en lokalplan Lokalplanen fastlægger bindende bestemmelser for et klart afgrænset område, og bestemmelserne skal følges, hvis der skal ske ændringer. Lokalplanen udløser ikke handlepligt, hvilket vil sige, at en ejendoms lovlige anvendelse kan fortsætte, uanset om den bliver underlagt en lokalplan. Før større bebyggelser eller ændringer af et område kan gennemføres, skal der udarbejdes en lokalplan. Det er Kommunalbestyrelsen, der træffer beslutning om hvorvidt, der er tale om en større ændring, og der dermed er lokalplanpligt. Lokalplanen indeholder bestemmelser om anvendelse af de enkelte områder, om der må bygges, hvor højt, hvor meget, hvilke materialer det skal opføres i og meget andet. Planloven fastlægger, hvad en lokalplan kan regulere. Der findes 3 forskellige typer lokalplaner: Den almindelige lokalplan udarbejdes ved nye bolig- eller erhvervsområder og ved saneringer af bybebyggelser. Den bevarende lokalplan udarbejdes når kommunalbestyrelsen ønsker at fastholde nogle bevaringsværdige bymiljøer eller landskabstræk. Rammelokalplanen, er de overordnede retningslinier for nye større bebyggelsesområder, og skal følges op med en almindelig lokalplan inden, der kan ske bebyggelse. Gældende for lokalplaner er: - de må ikke stride mod de bestemmelser, der er fast lagt i kommuneplanen. Lokalplanen kan skærpe kom muneplanens bestemmelser men ikke lempe dem - lokalplanforslag skal annonceres, og den kan ses på kommunens hjemmeside - offentlighedsperioden skal min. være 8 uger - hvis der kommer indsigelser til lokalplanforslaget, vil disse blive behandlet i forbindelse med den endelige vedtagelse - indtil lokalplanen er endelig vedtaget, gælder nogle midlertidige retsvirkninger som fremgår af lokalplan forslaget Lokalplanproceduren kan starte med en foroffentlighedsperiode, hvor ideer og forslag til lokalplanens indhold indsamles, inden forslaget udarbejdes. Kommunalbestyrelsen kan meddele dispensationer fra lokalplanens bestemmelser, hvis der er tale om mindre væsentlige ændringer. I nogle situationer kan dispensation først meddeles, når ejere og brugere og naboer til lokalplanområdet, har haft mulighed for at udtale sig. Større afvigelser fra planen kan kun ske ved at udarbejde en ny lokalplan. Der kan ikke dispenseres fra lokalplanens principper. Hvis der i lokalplanen er forhold, der ikke er reguleret, er det byggelovens, miljøbeskyttelsesloven og andre loves almindelige bestemmelser, der er gældende. Lokalplan december

5 REDEGØRELSE Lokalplanens baggrund og formål Denne lokalplan udarbejdes for at muliggøre tæt lav boligbyggeri i Ferritslev by på en tidligere landbrugsejendom som ligger i byens nordlige ende. hed set i forhold til arkitektur og materialevalg og i forhold til mødet med det grønne område som ligger imellem lokalplanområdet og Vindinge Å. Desuden skal lokalplanen sikre at vejbetjeningen sker fra Ådalen og at adgangen ligger så langt fra hjørnet ved Ørbækvej, som muligt for at sikre størst mulig sikkerhed ved ud- og indkørelse. Bebyggelsen skal indeholde fælles grønne arealer med mulighed for etablering af legeplads. Indenfor lokalplan området kan der opføres 10 tæt-lav boliger med fælles friarealer. Formålet med lokalplanen er blandt andet at sikre, at den bebyggelse, som opføres i området, fremstår som en hel- Ferritslev, Placering af lokalområde Lokalplan december Redegørelse

6 Beskrivelse af lokalplanområdet LOKALPLANOMRÅDET Lokalplanområdet udgør ca 4800 m 2. De som er opdelt i delområde 1 på 724 m 2 og delområde 2 på 4070 m 2. Lokalplanområdet er beliggende i den nordlige del af Ferritslev by, ved Ørbækvej og Ådalen. Området som ønskes bebygget ligger imellem to tidligere gårde og arealet har tidligere været brugt til landbrugsjord. I de senere er området blevet anvendt som have for den eksisterende bebyggelse på arealet. Lokalområdet afgrænses mod syd af Ådalen, mod vest af Ørbækvej, mod nord af åben-lav boligbebyggelse og mod øst en tidligere landbrugsbebyggelse. KOLLEKTIV TRAFIK Lige ud for lokalplan området, på Ørbækvej kører regionalbus ruten nr mellem Odense og Svendborg og 940 mellem Nyborg og Faaborg. Lokalbus rute nr. 635, 636 og 637 kører også ad Ørbækvej. BlomInfo A/S og Grundkort Fyn A/S Dato: :48:00 Lokalplan december Målforhold: 1:2000 Redegørelse

7 Lokalplans indhold BEBYGGELSE Hensigten med lokalplanen at sikre, at området udvikler sig til et attraktivt grønt boligområde med tæt-lav og bæredygtigt bebyggelse med grønne friarealer. VEJE, STIER OG FRIAREALER De nye boliger i området trafikbetjenes fra Ådalen, via en eksisterende overkørsel til enfamiliesejendommen beliggende Ådalen 1. Overkørsel udvides såldes at den kan betjene både den nye bebyggelse indenfor lokalplanområdet og Ådalen 1. Boligvejen der udformes som en stillevej, dvs. lege- og opholdsområde, afsluttes med en torvedannelse hvor parkering i opstregende båse er tilladt. Mellem torvedannelsen og Ådalen udlægges 2 friarealer til områdets beboere. Som adgang til de nye boliger anlægges befæstede boligstier fra torvedannelsen til boligerne. Stierne udlægges i en bredde af 4 m med en fast belægning på min. 1,8 m. Den eksisterende bolig på lokalplanarealet har vejadgang til Ørbækvej ad ekisterende overkørsel. Denne overkørsel bevares, men kan ikke udvides. Lokalplan december Redegørelse

8 Lokalplanens forhold til anden planlægning REGIONPLAN Området er nuværende byzoneområde. Lokalplanen er således i overensstemmelse med Regionplan 2005, Fyns Amt (nu landsplandirektivet). KOMMUNEPLAN: Kommuneplan 2001 fra Årslev Kommune, udlægger området til åbent lav bebyggelse. I forslag til Kommuneplan 2009, er området medtaget med mulighed for både tæt lav og åben lav bebyggelse. De nye rammebestemmelser for lokalplanområdet er følgende: Rammeområde Fer.B.14 Boligbebyggelse med åben lave og tæt lave boliger. Den maksimale bygningshøjde er 8,5 m målt fra naturligt terræn (niveauplan). Der må højest opføres bygninger med to etager uden udnyttelig tagetage ( 2 etager). Ved åben-lave boliger skal grundstørrelsen være mindst 700 m 2 pr. bolig. Bebyggelses procenten må højest være 30 i åben-lav bebyggelse. Ved tæt-lave boliger skal grundstørrelsen være mindst 400 m 2 pr. bolig. Bebyggelsesprocenten må højst være 40 i tæt-lav bebyggelse. I forbindelse med tæt-lav bebyggelse skal mindst 10% af bebyggelsens grundareal anlægges som fælles opholdsareal for bebyggelsen. Dette areal kan medtages ved beregning af bebyggelsesprocenten. En forudsætning for endelig vedtagelse af nærværende forslag til Lokalplanen , er en godkendelse af Kommuneplan EJENDOMSFORHOLD Lokalplanområdet består af matr.nr. 36d Rolsted By, Rolsted, samt en del af matr.nr. 36e smst. Den del af matr. nr. 36e lokalplanen omfatter, forudsættes arealoverført til forening med matr.nr. 36d som forudsætning for lokalplanens realisering. LANDSKAB Området er i følge regionplanen en del af et overordnet større sammenhængende landskabsområde. Da lokalplanen ligger placeret i et allerede bebygget område, indvirker bebyggelsen ikke negativt på landskabsområdet. GRUNDVANDSSIKRING Området er beliggende inden for et af Regionplanens udpegede områder med særlige drikkevandsinteresser. Det skal derfor sikres, at der i forbindelse med ny bebyggelse ikke er fare for nedsivning af forurenende stoffer til grundvandet, jf. bestemmelserne om områdets anvendelse. Vandforsyning sker fra Ferritslev vandværk. ZONEFORHOLD Området er beliggende i byzone og skal forblive i byzone. BESKYTTELSESLINIER Lokalområdet ligger inden for åbeskyttelseslinien. Forudsætning for bebyggelse er at denne ophæves på området. STØJFORHOLD Området er udlagt som boligområde, hvilket er støjfølsom arealanvendelse. Miljølovens støjgrænser skal overholdes. Følgende vejledende støjgrænser i miljølovgivningen, som er gældende i dag, skal respekteres i tilgrænsendes områders skel mod området (vejstøj undtaget): 45 db(a) man-fredag 7-18 lørdag 7-14, 40 db(a) man-fredag lørdag søn- og helligdage db(a) alle dage Mod vest ligger Lokalplanområdet ud til landevejen gennem Ferritslev. Der må på dette område tages særlige hensyn til lydisolering, så man opnår et indendørs støjniveau på max. 30 db(a) og max. 55 db(a) ved udendørs opholdsarealer. MILJØFORHOLD Fra januar 2008 blev alle områder inden for bygrænsen, automatisk klasseficeret til lettere forurenet, hvilket også gælder for lokalplanområdet. Da lokalplanområdet tidli- Lokalplan december Redegørelse

9 gere anvendelse har været landbrug og have er der ikke formodning om forurening på området. SPILDEVANDSFORHOLD Lokalplanområdet er omfattet af spildevandsplanen som godkendt fælleskloakeret opland. I en kommende revi-sion af spildevandsplanen ændres områdets status fra fælleskloakeret til separatkloakeret opland. Nybyggeri i området skal separatkloakeres. Husspildevand skal ledes til rensning på Ferritslev Renseanlæg, mens regnvand skal ledes til Vindinge Å. Hvis befæstelsesgraden overstiger 0,4 (40 %), skal der anlægges forsinkelsesbassin på ejendommens regnvandsledning. Forsinkelsesbassiner påregnes som en del af ejendommens ledningssystem. Hovedkloaksystemet optages som offentligt spildevandsanlæg, og Faaborg-Midtfyn Spildevand A/S er ansvarlig for etablering og drift. EL-FORSYNING Elforsyningen varetages af Rolfsted Transformer Forening VARMEFORSYNING Da bebyggelsen skal opføres som lavenergi bebyggelse gives dispensation for tilslutningspligten til kollektiv varmeforsyning. MUSEUMSLOVEN I henhold til Museumsloven skal anlægsarbejder øjeblikkeligt indstilles ved eventuelle arkæologiske fund indenfor planområdet, og Odense Bys Museer skal underrettes om fundet med henblik på undersøgelser og eventuel udgravning. Det er bygherres ansvar at underrette museet, og bygherren afholder udgiften til undersøgelser og eventuel udgravning. Lokalplan december Redegørelse

10 Miljøvurdering / Screening MILJØVURDERING I henhold til lov om miljøvurdering af planer og programmer skal bl.a kommune- og lokalplaner, der kan få væsentlig indvirkning på miljøet, miljøvurderes. Som følge heraf skal denne lokalplan screenes (en kort indledende vurdering) og kommunalbestyrelsen skal beslutte om en egentlig miljøvurdering er nødvendig. Denne beslutning skal offentliggøres før den endelige godkendelse/vedtagelse af lokalplanen. Beslutningen fremgår af konklusionen, og offentliggøres hermed ved fremlæggelse af lokalplanforslaget med den obligatoriske offentlighedsperiode på 8 uger. Det fremgår af loven, at der ved planer og programmer, som fastlægger anvendelsen af mindre områder på lokalt plan eller alene indeholder mindre ændringer, kun skal gennemføres miljøvurdering, hvis de antages at kunne få en væsentlig betydning på miljøet. SCREENING Lokalplanen giver mulighed for at opføre nye boliger med tilknyttede fælles friarealer. Lokalplanforslaget omfatter et område til boligformål, og er derfor ikke underlagt lovens bilag 3 eller 4. Området er ikke en del af et internationalt naturbeskyttelsesområde. Idet området tidligere har været udlagt til boligformål (åben/lav bebyggelse), vil en udnyttelse af området til tæt-lav bebyggelse ikke medføre en væsentlig ændring af påvirkningen af miljøet. Bebyggelse af arealet vil ikke påvirke omgivelserne væsentligt visuelt, idet lokalplan området er beliggende i bymæssig bebyggelse. Trafikalt vil der ske en mindre påvirkning af miljøet, da de nye boliger må forventes at medføre en øget trafikmængde på kommunevejen Ådalen. Overkørselen til kommunevejen Ådalen er placeret således, at den ikke forventes at påvirke trafkafviklingen i krydset mellem Ørbækvej og Ådalen væsentligt. Overkørselen er placeret i forbindelse med ejendommen Ådalen 1 s overkørsel til Ådalen, af hensyn til oversigtsforholdene og af af hensyn til trafikafviklingen i krydset mellem Ådalen og Ørbækvej. Ny bebyggelse respekterer alle de servitutretligt sikrede forhold (byggelinier og oversigt) i relation til Ørbækvej og Ådalen. Den trafikale påvikning af miljøet er på ovenstående baggrund ikke af Faaborg kommunes vejbestyrelse vurderet som værende væsentlig. Områdets bebyggelse forventes ikke at ville medføre en væstenlig øget støjbelastning af miljøet, idet området er beliggende i bymæssig bebyggelse og den øgede trafikmængde vil være minimal i forhold til den eksisterende trafik. Det vurderes ikke at boligområdet vil medføre væsentlige gener for de omkringliggende naboer. I opførelsesfasen vil der midlertidigt være støjgener af mindre betydning for omgivelserne. Grundvand og spildevand: Der vil ikke være nogen ændringer vedr. grundvand og spildevand. Området er tilsluttet offentlig kloak, og områdets udnyttelse til boligformål forventes ikke at ville påvirke grundvandet. Åbeskyttelseslinie: Området er beliggende indenfor åbeskyttelseslinien, som er spredningskorridor for den vilde fauna. Området er i midlertid beliggende ca 45 m fra åen, og åen er i forvejen afgrænset fra området med bebyggelse nord for lokalplanområdet. Bebyggelse af lokalplanområdet forventes derfor ikke at få betydning for den vilde faunas spredningsmuligheder. I forbindelse med vedtagelse af nærværende lokalplan forventes der givet dispenstation fra Naturbeskyttelseslovens bestemmelser om åbeskyttelseslinien. Åbeskyttelseslinien administreres af kommunerne. KONKLUSION Faaborg Midtfyn kommune vurderede på baggrund af screening af Lokalplanforslag nr for tæt/lav bebyggelse ved Ørbækvej i Ferritslev, at der ikke skal foretages en egentlig miljøvurdering af arealet. Lokalplan december Redegørelse

11 Lokalplanens midlertidige retsvirkninger Indtil lokalplanforslaget er endeligt vedtaget af Kommunalbestyrelsen, må de ejendomme, der er omfattet af forslaget ikke udnyttes på en måde, der kan foregribe indholdet af den endelige lokalplan. Der gælder efter lov om planlægning 17, stk. 1, et midlertidigt forbud mod udstykning, bebyggelse og ændring af anvendelsen. Den eksisterende lovlige anvendelse af ejendommene kan fortsætte som hidtil. Når fristen for fremsættelse af indsigelser og ændringsforslag er udløbet, kan byrådet give tilladelse til udnyttelse af en ejendom i overensstemmelse med forslaget. Disse midlertidige retsvirkninger gælder indtil, forslaget er endeligt vedtaget dog højst tre år efter offentliggørelsen af lokalplanforslaget. Lokalplanens retsvirkninger BEBYGGELSE OG ÆNDRING AF BEBYGGELSE Når Faaborg-Midtfyn Kommune har vedtaget lokalplanen endeligt, og vedtagelsen er offentliggjort, må de ejendomme, der er omfattet af lokalplanen ifølge 18 i Lov om Planlægning, kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt ændres i overensstemmelse med planens bestemmelser. Eksisterende lovlige forhold på en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg mv., der er indeholdt i lokalplanen. DISPENSATION Kommunalbestyrelsen kan efter planlovens 19 dispensere fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i lokalplanen. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. En dispensation forudsætter forudgående orientering efter planlovens 20, stk. 1, medmindre den efter kommunalbestyrelsens skøn er af underordnet betydning, ifølge 20, stk. 2. SERVITUTTER Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med en lokalplanen, fortrænges af planen. Andre private servitutter kan eksproprieres, når det vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af planen ifølge planlovens 15.stk. 2 nr. 16. Lokalplan december Redegørelse

12 BESTEMMELSER Den fremhævede tekst i venstre spalte udgør de egentlige lokalplanbestemmelser, som er fastlagt i henhold til Planloven. Teksten i højre spalte er en forklarende og uddybende tekst til lokalplanens bestemmelser. 1 Formål 1.1 Formålet med tilvejbringelse af lokalplanen - at sikre muligheden for opførelse af boliger i form af tætlav bebyggelse på området. - at fastsætte bestemmelser for udformningen og placering af områdets fremtidige bebyggelse så det harmonere med det omkringliggende. - at området fremstår som et grønt bolig område. - at bebyggelse på området vil være så energi neutralt som muligt og - at vejbetjeningen og parkeringsforhold til de to delområder bliver placeret forsvarligt. 2 Områdets zonestatus 2.1 Lokalplanområdet afgrænses som vist på kortbilag 1 og omfatter matr.nr. 36d samt en del af matr.nr. 36e Rolsted By, Rolsted. Lokalplanen omfatter endvidere alle ejendomme som efter er udstykket indenfor lokalplanområdet. 2.2 Lokalplanområdet er beliggende i byzone og skal forblive i byzone. Lokalplan december Bestemmelser

13 3 Områdets anvendelse 3.1 Lokalplanområdet må kun anvendes til helårsbeboelse med dertil hørende friarealer og veje. 3.2 Lokaplanområdet inddeles i delområde 1 og delområde 2 som vist på kortbilag Ny bebyggelse indenfor delområde 1 må kun opføres som åben-lav boligbebyggelse. 3.4 Ny bebyggelse indenfor delområde 2 må kun opføres som tæt-lav boligbebyggelse, og skal opføres efter en samlet plan. 3.5 Boliger indenfor delområde 2 skal placeres således at der er mulighed for udstykning af boligerne. 3.6 I delområde 1 kan kommunen tillade etablering af en minde boligtilpasset virsomhed, når denne ikke forårsager støj trafik eller andre gener som overskrider det normale for et boligområde og: - at virsomheden drives af den som beboer den pågældende ejendom, - at ejendommens karakter af boligejendom og områdets karakter af boligområde ikke ændres og - at virksomheden ikke medfører behov for parkering, der ikke kan dækkes på den pågældende ejendom. 3.7 Virksomheder der oplagre, anvender eller fremstiller olieog kemikalieprodukter må ikke placeres i området. 3.8 I delområde 2 tillades ikke virksomheder. Lokalplan december Bestemmelser

14 4 Udstykning 4.1 Indenfor delområde 1 kan der ikke ske yderligere udstykning. 4.2 For tæt/lav bebyggelse i delområde 2 gælder følgende: Der skal være minimum 400 m 2 samlet grundareal pr. bolig. Der skal være et sammenhængende grundareal på minimum 250 m 2 i tilknytning til hver bolig. 4.3 Udstykning kan i princippet ske som vist på illustrationsplanen kortbilag 2. 5 Vej og Stiforhold 5.1 Vejadgangen til delområde 1 kan ske ad eksisterende overkørsel til Ørbækvej. 5.2 Vejadgangen til nye boliger indenfor delområde 2 skal ske ad ny overkørsel placeret i umiddelbar tilknytning til eksisterende overkørsel til ejendommen Ådalen Indenfor delområde 2 etableres en ny boligvej til vejbetjening af de nye boliger på arealet. - Boligvejen skal anlægges i en bredde af minimum 5 m og udlægges i en bredde af minimum 7 m. - Boligvejen anlægges med fast belægning i form af asfalt eller beton baseret belægning. - Det skal som minimum sikres at der er vendemulighed for renovationsvogne på vejarealet. Opstregede p-arealer kan i denne sammenhæng ikke medregnes som vejareal i forbindelse med dimensioneringen af vendemuligheden. 5.4 Overkørsel til Ådalen skal etableres med 5 m hjørneafskæring. Lokalplan december Bestemmelser

15 5.5 Der skal udlægges 2 p-pladser pr bolig heraf anlægges min. 1 p-plads pr bolig. Anlæg af p-pladser kan ske ved opstregning af p-pladserne i vejarealet som fællesparkering eller etableres på egen grund. Mindst 2 af p-pladserne skal anlægges som handicapparkeringspladser. Ved fremsendelse af projekt til vejmyndigheden skal beliggenheden af de udlagte p-pladser anvises (se kortbilag 3). Projektet skal godkendes af vejmyndighed. Såfremt der viser sig parkeringsbehov, kan kommunen kræve at de resterende p-pladser anlægges. 5.6 Parkeringsområdet skal så vidt muligt beplantes med løvfældende træer, som er hjemhørende i den dansk natur (se kortbilag 2). 5.7 Boligvejen indenfor delområde 2 skal udformes med henblik på at færdsel kun kan ske med en hastighed på max 15 km/t., idet det skal tilstræbes at vejen udgør en del af opholdsarealerne for boligerne indenfor bebyggelsen. Jf. færdselslovens 40 vej 5.8 Vejen indenfor delområde 2 udlægges som privat fællesvej. 5.9 Lastvogns- og busparkering, henstillen af ikke registerede campingvogne og lign., større køretøjer eller både kan ikke tillades indefor lokalplanområdet. Ligeledes må der ikke henstilles uindregistrerede køretøjer Stier skal anlægges med en bredde på 1,8 m og et udlæg på 2,5 m. Den anlagte sti skal anlægges med fast belægning, som eksempelvis fliser eller asfalt. Lokalplan december Bestemmelser

16 6 Tekniske anlæg 6.1 Alle forsyningsledninger skal fremføres som jordkabler. 6.2 Der må ikke etableres synlige tagantenner inden for området. 6.3 Satelitantenner (parabolantenner) må kun opsættes i terræn og må max have en en højde over terræn på 1,5 m og en diameter på max 1 m. 6.4 De til el- og telefonforsyningen fornødne kabelskabe må anbringes op til 30 cm bag skellinien mod vej, hvilket skal tåles af de respektive grundejere. 6.5 Belysning på veje og stier skal bestå af parklamper med en lyshøjde på ikke over 4 m. Udendørs lamper må ikke virke blændende og have en lyshøjde over 4 m. I det omfang der sker belysning af stier der fører over private grundarealer (private fællesstier) skal grundejeren tåle at de fornødne lamper opstilles. Lokalplan december Bestemmelser

17 7 Bygningers omfang og placering 7.1 Indenfor delområde 1 må bebyggelsesprocenten ikke overstige 30 og for delområde 2 må bebyggelsesprocenten ikke overstige Indenfor lokalplanområdet som helhed må ny bebyggelse opføres i max. 1½ etage og med max. bygningshøjde på 8,5 m. Bygningshøjden beregnes fra et niveauplan for hver enkelt bygning. Niveauplanet fastlægges som et gennemsnit for det naturlige terræn på det areal som den pågældende bygning placeres på. (Se skitse) 7.3 Ny bebyggelse indenfor delområde 2 må opføres som tæt/lav boligbebyggelse som kæde-, række- og dobbelthuse. 7.4 Beboelsesbygninger skal holdes mindst 2,5 m fra naboskel og 5 m fra skel til offentligvej og 2,5 m fra privatfællesvej. 7.5 Garager, carporte, udhuse og lignende mindre bygninger som ikke indgår som en del af beboelsesbygningerne (ligger under samme tag), må højest være i en etage, den maximale bygningshøjden højest være 2,5m over naturligt terræn eller niveauplan. Bygningerne må tilsammen højest udgøre 30 m 2 og have en samlet længde i skel på 12 m. Overskrider man dette, hører bygningerne ind under bygningslovens bestemmelser for boligbebyggelse. Ved placering af garager, carporte, udhuse og lignede mindre bygninger, skal der tages hensyn til lysadgangen for naboers opholdsarealer. Vægge mod skel må højest være 2,1 m. 7.6 Ny bebyggelse indenfor delområde 2 skal i princippet ske som vist på illustrationsplanen i kortbilag 2. Lokalplan december Bestemmelser

18 8 Bygningens ydre udformning 8.1 Indenfor delområde 2 skal tage på nye beboelsesbygninger udføres som saddeltage med graders hældning. 8.2 Tage skal udføres i røde/sorte tegl- eller betontagsten. Overfladen må ikke være reflekterende. Ikke reflekterende betyder bl.a. at glaserede og engoberede tagsten ikke kan benyttes. 8.3 Tage over carporte og garager skal udføres med tagpap, røde tegl- eller betontagsten, skifer eller trapetsplader. Udføres bygningerne med taghældning må hældningen max være 45 grader. Ønskes carporte eller garager udført med fladt tag, skal taget udføres med tagpap. 8.4 Fremtidige bebyggelse på området, skal opføres som lav energihuse. Klasse 1, jf. det til en hver tid gældende bygningsreglement. 8.5 Ydervægge skal i lokalplanområdet udføres som blank eller vandskuret murværk i røde eller gule nuancer. 8.6 Mindre facadepartier kan udføres i hvide eller grå nuancer, herunder antracit. Enkelte bygningsdele kan udføres i træ, zink, eternit eller glas. 8.7 Carportes ydervægge kan udføres i træ og skal olieres eller males i nuancer af jordfarver inden for den klassiske jordfarveskala eller disses blanding med hvidt eller sort. 8.8 Sokler må ikke fritlægges i en højde på mere end 0,3 m over færdigreguleret terræn. 8.9 Terasser og udestuer må kun overdækkes af glas eller et tagmateriale svarende til det øvrige tage på ejendommen. Lokalplan december Bestemmelser

19 8.10 Solfangere må ikke opsættes tættere på skel end 2,5 m Nye boliger indenfor lokalplanområdet skal opføres som lavenergibebyggelse og der gives dispensation for tilslutningspligten til kollektiv varmeforsyning Skiltning og reklamering må ikke finde sted, udover almindelig oplysnings og orienteringsskiltning. Skiltet må ikke være større end 0,5m 2 9 Ubebyggede arealer 9.1 Terrænreguleringer på mere end 0,5 m i forhold til eksisterende terræn må kun foretages med tilladelse fra kommunalbestyrelsen. Terrænregulering i skel tillades ikke. Mellem 1 m og 5 m fra skel tillades en jævn stigende terrænregulering, op til 0,5 m 5 m fra skel. Terrænreguleringer må ikke være ensidige. 9.2 Ubebyggede arealer skal ved beplantning, befæstelse eller lign. gives et ordentligt udseende. Der må ikke forekomme oplagring af materialer og lignende. 9.3 Indefor delområde 2 skal der udlægges friareal svarende til 10 % af det samlede areal af delområdet. Indenfor friarealet skal der etableres legemulighed, samt foretages beplantning med løvfældende træer og buske, som er naturligt hjemmehørende i den danske natur. Friarealet må ikke udlægges i mere end 2 arealer som tilsammen skal udgøre minimum 10 % af delområdets samlede areal. Vejarealer medregnes ikke til friarealerne Der kan uden tilladelse foretages terrænregulering i overensstemmelse med reglerne i 9.1, idet niveauplanet jvf. 7.2 dog regnes fra naturligt terræn inden evt. terrænregulering. Med ensidige terrænreguleringer menes, at der ikke må tilføres jord til en påfyldning uden at der også sker tilsvarende afgravning fra anden del af grunden. Udstykker etablerer friarealerne, som overdrages til grundejerforeningen ved dennes oprettelse 9.4 Hegn langs skel må kun etableres som levende hegn, evt. suppleret med trådhegn til forstærkning af det levende hegn. Hegn lags veje stier og fællesarealer skal plantes Lokalplan december Bestemmelser

20 0,3 m inde på parcellen, og efterfølgende holdes på egen grund. Hegn langs boligvej må højest være 1,2 m høje. 9.5 Affaldsbeholdere skal afskærmes så de ikke er dirkete synlige fra vej og stiarealer 10 Forudsætning for ibrugtagning 10.1 Ny bebyggelse må ikke tages i brug før vej- og stiarealer er etableret, og godkendt af vejmyndigheden i Faaborg Midtfyn Kommune. 11 Tilladelser og dispensationer 11.1 Kommunalbestyrelsen kan efter Planlovens 19 dispensere fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne for lokalplanen. Videregående afvigelser fra lokalplanens principper kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. En dispensation forudsætter forudgående orientering efter Planlovens 20 stk. 1, medmindre den efter Kommunalbestyrelsens skøn er af underordnet betydning i henhold til lovens 20 stk Lokalplanarealet er i sin helhed omfattet af åbeskyttelseslinien. Åbeskyttelseslinien forventes ophæves indenfor lokalplanområdet. Lokalplan december Bestemmelser

21 12 Grundejerforening 12.1 Der skal oprettes en grundejerforening med medlemspligt for samtlige ejere indenfor delområde Grundejerforeningen skal oprettes, når mindst 50 % af grundejerne kræver det, eller når mindst 50 % af boligerne er bebygget, eller i øvrigt når Faaborg-Midtfyn Kommune måtte kræve det Grundejerforeningen skal forestå drift og vedligeholdelse af fællesarealer, stier og private fællesveje i lokalplanområdet. Grundejerforeningen skal ligeledes sørge for, at højden af hegn mod gade overholdes Grundejerforeningens vedtægter skal godkendes af kommunalbestyrelsen. Lokalplan december Bestemmelser

22 13 Servitutter 13.1 Private byggeservitutter og andre tilstandservitutter, der er uforenelige med med lokalplanen, fortrænges af planen. Andre private servitutter kan eksproprieres, når det vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af planen i følge planlovens 15. stk. 2 nr. 16 Vedtagelsespåtegning Således vedtaget til offetliggørelse i kommunalbestyrelsens møde d. 8. september 2009 På kommunalbestyrelsens vegne: Bo Andersen Borgmester Benny Balsgaard Kommunaldirektør Således endeligt vedtaget i kommunalbestyrelsens møde d. På kommunalbestyrelsens vegne: Bo Andersen Borgmester Benny Balsgaard Kommunaldirektør Lokalplan december Bestemmelser

23 Kortbilag 1 Matrikelkort 1:700 Matrikulære forhold og delområdeafgrænsning Lokalplan december 2009

24 Kortbilag 2 Bebyggelsesplan Illustrationsplan Terrasse Tagflader Eksisterende bygninger Lokalplan december 2009

25 Kortbilag 3 Udlagte p-pladser Illustrationsplan Terrasse Tagflader Eksisterende bygninger Lokalplan december Redegørelse

26 Plan og Kultur Nørregade Faaborg Tlf: Mail: [email protected]