Lokalplan nr parcelhusgrunde i Trylleskov Strand FORSLAG

Transkript

1 SOLRØD KOMMUNE BYRÅDET Lokalplan nr parcelhusgrunde i Trylleskov Strand

2 Indhold Lokalplanvejledning 3 Hvordan er lokalplanen bygget op? 3 Hvad er en lokalplan? 3 Hvorfor og hvornår udarbejdes en lokalplan? 3 Hvordan behandles en lokalplan? 3 Klagevejledning 4 Redegørelse 5 Bestemmelser 13 Kortbilag Kortbilag 1 26 Kortbilag 2 27 Kortbilag 3 28 Kortbilag 4 29 Kortbilag 5 30 Lokalplanforslaget er udarbejdet af Teknisk Administration, Team Plan og Byg, Solrød Kommune. Forslaget er fremlagt til offentlig høring i perioden fra den 3. juni til den 29. juli 2011, begge dage medregnet. Hvis du vil foreslå ændringer eller har bemærkninger til planforslaget, kan disse sendes til Solrød Kommune, Solrød Center 1, 2680 Solrød Strand eller teknisk@solrod.dk, således at de er kommunen i hænde senest den 30. juli Der afholdes borgermøde om lokalplanforslaget mandag 14. juni 2011 kl i Rådhusets Kantine. 2

3 Lokalplanvejledning Hvordan er lokalplanen bygget op? Redegørelsen beskriver de eksisterende forhold inden for lokalplanområdet samt baggrunden for lokalplanprocessen. Redegørelsen er vejledende og af illustrerende karakter. Bestemmelserne ( ) er den juridisk bindende del af lokalplanen. Kortbilag forefindes bagest i lokalplanen. Hvad er en lokalplan? En lokalplan fastlægger de fremtidige forhold inden for et lokalt afgrænset område. Lokalplanen indeholder eksempelvis bestemmelser om: hvad et område skal anvendes til, hvordan veje og stier skal udformes, hvordan bebyggelsen skal placeres, hvor højt og tæt der må bygges, og hvordan friarealerne skal indrettes m.m. Du kan se den komplette liste over, hvad en lokalplan kan indeholde i Planlovens 15. Planloven kan findes på: Hvorfor og hvornår udarbejdes en lokalplan? Ifølge Planloven skal der udarbejdes en lokalplan, når det er nødvendigt for at sikre kommuneplanens virkeliggørelse, samt når større bygge- og anlægsarbejder skal virkeliggøres. Hensigten er, at disse opnår den ønskede udformning og sammenhæng med øvrig planlægning og eksisterende bebyggelse. Byrådet kan til enhver tid beslutte at udarbejde et lokalplanforslag. Hvordan behandles en lokalplan? En lokalplan skal sendes i offentlig høring for at sikre borgernes indflydelse. Høringen varer mindst 8 uger, og der afholdes ofte borgermøde i høringsperioden. Efter høringsfristens udløb behandler Byrådet de kommentarer og bemærkninger, der er indkommet fra borgere og myndigheder i høringsperioden. Når lokalplanen er endeligt vedtaget, bekendtgøres dette i lokalpressen og er herefter bindende for de ejendomme, der ligger inden for lokalplanområdet. Forslag til lokalplan for 40 parcelhusgrunde i Trylleskov Strand (603.6) er fremlagt i offentlig høring i perioden fra den 3. juni til den 29. juli Borgermøde afholdes mandag den 14. juni kl i Rådhusets Kantine. 3

4 Lokalplanvejledning Klagevejledning Efter lokalplanens endelige vedtagelse kan der ifølge Planlovens 58 klages over retslige spørgsmål. Klagen skal være indgivet til Naturklagenævnet inden 4 uger efter offentliggørelsen af den endeligt vedtagne lokalplan. Klage over retslige spørgsmål kan sendes til: Natur- og Miljøklagenævnet Rentemestervej København NV Tlf: nmk@nmk.dk Vejledning om gebyrordningen kan findes på Det er en betingelse for Naturklagenævnets behandling af klagesager, at der indbetales et gebyr på 500 kr., som refunderes, hvis der gives medhold i klagen. Nævnet vil efter modtagelsen af klagen sende en opkrævning på gebyret. Naturklagenævnet vil ikke påbegynde behandlingen af klagen før gebyret er modtaget. Indbringelse af en afgørelse for domstolene skal ske inden for 6 måneder fra afgørelsens modtagelse. Planlovsystem 2007 Kommunens planlægning er underlagt både den statslige og regionale planlægning. STAT LANDSPLANLÆGNING Regeringens politik: Landsplanredegørelser Oversigt over statslige interesser Landsplandirektiver, Fingerplan 2007 Sektorplaner: Vandplan Natura 2000-planer Trafikplan REGIONALE UDVIKLINGSPLANER Regionens visioner, i Region Sjælland: Den regionale udviklingsstrategi (RUS) Sektorplaner: Råstofplan REGION Regionale vækstfora: Erhvervsudviklingsstrategi KOMMUNE KOMMUNEPLANER Planstrategi Arealregulering for by og land LOKALPLANER 4

5 Redegørelse Redegørelse for lokalplanen Lokalplanens baggrund Den hidtil gældende Lokalplan for bydelen Trylleskov Strand blev vedtaget i august Byrådet har besluttet at regulere lokalplanbestemmelserne for etape 1, delområde A, B og C. Resten af lokalplan vil blive erstattet med en efterfølgende lokalplan. Lokalplanområdet Lokalplanområdet omfatter 1.etape af den nye bydel Trylleskov Strand, og består af 40 parcelhusgrunde. Lokalplanområdet består 28 parcelhusgrunde vest for S- togsbanen og 12 parcelhusgrunde der ligger i en kreds på østsiden af S-togsbanen. Heraf har 24 af de 28 grunde har adresse på Karlstrup Mose Allé og 4 har adresse på Trylleskov Allé. De 12 grunde øst for banen har adressen Tryllesløjfen. Den samlede bydel Trylleskov Strand, kan rumme 625 boliger og en integreret dagsinstitution. Der ud over er der udlagt arealer til detailhandel, mulighed for kontor- og service-erhverv og en S-togsstation. Den samlede bydel Trylleskov Strand afgrænses mod syd af Cementvej, mod vest af Køge Bugt Motorvejen og den offentlige sti Markstien, mod øst af Karlstrup Strandvej og mod nord/øst af bebyggelsen Trylleskov Parken. S-toget til Køge, kører på en dæmning igennem området i nord/sydgående retning. Lokalplanområdets placering i kommunen. Eksisterende forhold Trylleskov Strand er beliggende på den tidligere Jernvejsgårds jorde og er med sine 30 ha. imellem Karlstrup Strandvej og Markstien det største byudviklingsareal i Solrød Kommune. Arealet har hidtil været anvendt til landbrug, men er nu under udvikling til en ny bydel. Bortset fra træbeplantningen omkring den nedrevne Jernvejsgård og træer og buskads omkring to mergelgrave, findes der ikke markant eller bevaringsværdig beplantning i området. Arealet er let kuperet med en højdeforskel på 2 m fra den nedrevne gård ned til Markstien. Lokalplanområdets placering i nærområdet. 5

6 Redegørelse Naturen Området ligger naturskønt med stranden og Trylleskoven mod øst og de fredede moseområder Karlstrup og Engstrup Mose mod nordvest. Vandhullerne i området fungerer som levested for bl.a. padder og insekter. I Karlstrup og Engstrup mose er der et rigt dyreliv og en meget varieret vegetation. Markstien, der løber langs området nord- og vestlige kant er en kommunal hovedsti med fast belægning og belysning, som fungerer som hovedsti til Munkekærskolen, Rådhuset og Solrød Center. Det fredede moseareal nordvest for området indeholder en række stier og har en stor rekreativ værdi. Byggeri Trylleskov Strand er allerede er under udbygning. Udover udstykningen og salg af etape 1, delområde A, B og C, har Solrød Kommune opført en integreret daginstitution til 120 børn, som åbner i juni Der er yderligere solgt 3 boligøer til rækkehuse og etageboliger. Boligø 10 er solgt og bebygget med 19 rækkehuse. Boligø 17 er solgt til opførelse af ca. 66 almene boliger, som ønskes opført som super-lavenergi boliger. Boligø 18 er solgt med henblik på at opføre 11 rækkehuse og 16 lejligheder. Fremtidige forhold for 1. etape Delområde A er næsten udbygget. Den eneste ændring i forhold til lokalplanbestemmelserne i lokalplan er, at det er frit, hvilken type hæk man planter. Delområde B får nye bestemmelse: 1) Med denne lokalplan kan der både bygges etplansboliger med høj rejsning og boliger i 2 fulde etager, evt. med tagterrasse i første sals højde. 2) I den tidligere lokalplan skulle grundene henligge åbne og uindhegnede i forhold til omgivelserne. Med denne lokalplan åbnes der mulighed for at indhegne parcellerne med hæk på helt sædvanlig måde. Delområde C får 3 nye bestemmelse. 1) Hidtil har man haft mulighed for at bygge i to fulde etager på halvdelen af grundene. Denne mulighed ændres, så der kun kan bygges i 1 eller 1½ etage på alle 12 grunde. 2) I lokalplan var det muligt at bygge i naboskellet. Dette vil med vedtagelsen af denne lokalplan ikke være muligt. Boligen skal holdes minimum 2,5 meters afstand til naboskellet. 3) Kravet om sortmalet plankeværk ændres, så man også kan plante hæk. Begrundelsen for ændring nr. 1 og 2 er, at kommunen havde forventet én bygherre til hele boligøen, som kunne styre forhold, som nabogener ved skygge og indblik. Dette er vanskeligt, når der er individuelle bygherrer for hver grund. 6

7 Redegørelse Offentlig høring Lokalplanforslaget sendes i offentlig høring i 9 uger i perioden fredag den 10. juni torsdag den 11. august 2011, begge dage medregnet. Der afholdes borgermøde mandag den XXXX 2011 kl i Rådhusets kantine. Høringssvar skal være kommunen i hænde senest fredag den 12. august Billedtekst til landskabsplanen Den nye bydel Trylleskov Strand skal være en ny type haveby. Bebyggelsen samles på øer, der ligger let hævet i forhold til det omkringliggende grønne landskab. Boligområdet bliver bearbejdet landskabeligt så det i fremtiden får engkarakter med vandhuller og delvist våde områder mellem boligøerne i bydelen. For at skabe engkarakteren med periodevise oversvømmede enge og mindre vandhuller, ledes overfladevandet fra belægninger og hustage ud i landskabet i dertil udgravede småsøer. Forhold til anden planlægning Landsplandirektiv Fingerplan 2007 Landsplandirektivet Fingerplan 2007 omfatter alle hovedstadsområdets kommuner og udgør det overordnede grundlag for kommunernes planlægning af byudvikling, byomdannelse, grønne kiler, trafikanlæg m.m. Denne lokalplan er i overensstemmelse med Fingerplan 2007, da området er udlagt som eksisterende og planlagt byzone. Regionplan 2005 for Hovedstadsregionen Regionplan 2005 blev på en lang række punkter ophævet med Kommuneplan for Solrød Kommune, da størstedelen af regionplanens retningslinjer blev indarbejdet i kommuneplanen. Regionplanens mål og retningslinjer for vandområdet er dog fortsat gældende, indtil de nye statslige vandplaner træder i kraft og en handleplan for Solrød Kommune efterfølgende vedtages. Lokalplanområdet ligger inden for et område, som er udpeget til område med særlige drikkevandsinteresser hvor grundvandet i særlig grad skal beskyttes. Lokalplanens bestemmelser for områdets anvendelse er ikke i strid med grundvandsbeskyttelsen i området, da der ikke planlægges ny anvendelse af området, der kan være grundvandstruende. Kommuneplan Området er omfattet af kommuneplanens bestemmelser for rammeområde 603. Følgende rammer gælder for den del af rammeområde 603, der omfatter denne lokalplans afgrænsning: En lokalplan, der træffer bestemmelser for områderne, skal sikre: at området anvendes til boligformål, daginstitutioner og skole. Området kan desuden i begrænset omfang anven- Kommuneplan indeholder et hæfte med rammer for lokalplanlægningen. Hæftet er at finde på vores hjemmeside 7

8 Redegørelse des til detailhandel, liberalt erhverv, mindre kontor- og serviceerhverv samt til en S-togsstation med tilhørende p-plads. at antallet af boliger inden for Trylleskov Strand som en helhed ikke overstiger 800 (inkl. Trylleskovparken). at grunde skal kunne udstykkes med en minimumsstørrelse på 250 m2 til tæt-lavt byggeri. at der gives mulighed for eksperimenterende bebyggelse. at bebyggelsen kan opføres i op til følgende højder: 2 etager indtil 40 m fra Karlstrup Strandvejs vestlige skel 3 etager i afgrænsede dele af resten af områ-det. at bebyggelsesprocenten for tæt-lavt boligbyggeri ikke overstiger 45. at bebyggelsesprocenten i et etageboligområde ikke må overstige 65 %. at mindst 20 % af Trylleskov Strand anvendes til fri-arealer af forskellig karakter, fælles for området. at den nye bydel skal have egen adgangsvej fra anlægsfasens start. Herudover gælder også de generelle rammer, som findes i Kommuneplanens rammer for lokalplanlægning. Rammelokalplan for den nye bydel, Trylleskov Strand Rammelokalplanen fastsætter de generelle bestemmelser for hele Trylleskov Strands anvendelse, mens der for 1. etape (delområde A, B og C) er detaljerede bestemmelser. Nærværende lokalplan omhandler etape 1, delområde A, B og C og fastsætter detaljerede bestemmelser, der muliggør at dette delområde kan bebygges. Derfor aflyses de tilsvarende bestemmelser i lokalplan Resten af lokalplan bestemmelser, vil blive revideret som en ny rammelokalplan, der efter offentlighøring forventes endeligt vedtaget af Solrød Byråd i løbet af sommeren Herudover gælder også de generelle rammer, som findes i Kommuneplanens rammer for lokalplanlægning. Lokalplanens indhold er i overensstemmelse med kommuneplanens rammebestemmelser. Solrød Kommunes Spildevandsplan Som led i kommunens klimatilpasningsplan for at mindske overbelastning af kommunens regnvandskloakker, vandløb og søer og dermed forebygge oversvømmelser, er det vigtigt, at overfladeafstrømningen overholder de forudsætninger, regnvandskloakken er anlagt efter. Lokalplanens delområder skal derfor overholde den afløbskoefficienter, der er fastsat af kommunen. 8

9 Redegørelse På boligøen kan etableres ånen-lav bebyggelse, der må have en maksimal afløbskoefficient på 0,40 og grønne områder med en maksimal afløbskoefficient på 0,10 og befæstede vejarealer med en maksimal afløbskoefficient på 0,90. Der afledes desuden spildevand efter en samlet masterplan for Trylleskov Strand. Kystnærhedszonen Lokalplanområdet ligger inden for kystnærhedszonen i byzone. I henhold til planlovens 16, stk. 4, skal der inden for kystnærhedszonen redegøres særligt for bebyggelses højde og visuelle påvirkning af området. Kyststrækningen i Solrød Kommune er karakteriseret ved, at kun bebyggelser i første række mod vandet markerer kystlinien. Den øvrige bebyggelse er skjult af træbeplantning. Ændringer der muliggøres af denne lokalplans bestemmelser, vil ikke kunne ses fra kysten. Fortidsminder Lokalplanområdet er udpeget til område med særlige kulturhistoriske interesser. Køge Museum har tidligere foretaget arkæologiske prøvegravninger af hele Trylleskov Strandområdet. De områder der er af arkæologisk interesse er undersøgt nærmere. Ved prøvegravningerne er der ikke fundet fortidsminder inden for dette lokalplanområde. Bygherren eller den for hvis regning jordarbejdet skal udføres, kan forud for igangsætning af arbejdet anmode Køge Museum om en udtalelse Findes der i forbindelse med jordarbejder spor af fortidsminder, skal arbejdet standses i det omfang, det berører for-tidsmindet. Fundet skal straks anmeldes til Køge Museum. Forsyning Lokalplanområdet forsynes med vand fra Solrød Vandværk. Lokalplanområdet kloakforsynes af Solrød Spildevand A/S og skal ifølge kommunens varmeforsyningsplan forsynes med fjernvarme. Uanset lokalplanens bestemmelser om tilslutning til kollektiv varmeforsyning, er Byrådet forpligtet til at skulle dispensere, når ny bebyggelse opføres som lavenergibebyggelse (dvs. bebyggelsen opfylder bygningsreglementets krav til lavenergibebyggelse), jf. planlovens 19, stk. 4. Måske 19, stk. 4 ind i margin: Stk. 4. Kommunalbestyrelsen skal dispensere fra en lokalplans bestemmelser om tilslutning til et kollektivt varmeforsyningsanlæg som betingelse for ibrugtagning af ny bebyggelse, når bebyggelsen opføres som lavenergibe-byggelse, jf. 21 a. Forsyning af forbindelse til el, telefon, internet, radio og tv sker fra forsyningsselskaber i området. Forhold til byens andre funktioner Vej-, og parkeringsforhold Den primære vejadgang til bydelen foregår ad Trylleskov Allé 9

10 Redegørelse med adgang fra Karlstrup Strandvej. Når en større del af Trylleskov Strand er udbygget vil Trylleskov Allé bliver for-længet til Cementvej således, at der i fremtiden også vil være vejadgang til lokalplanområdet fra Cementvej. Karlstrup Mose Allé og Tryllesløjfen udlægges som private fællesveje. Karlstrup Mose Allé udlægges i 10 m bredde. Heraf 4 m kørebane og 4 m rabat mod nord og 2 m rabat mod syd. Tryllesløjfen er udlagt i en bredde af ca. 8 m med 4 m kørebane ved indkørslen og 5 m i selve sløjfen. Der er etableret vendeplads på Karlstrup Mose Allé. Der bliver etableret gæsteparkeringspladser som fælles p- pladser på Tryllesløjfen og Karlstrup Mose Allé. Støj I forbindelse med udbygning af den nye bydel Trylleskov Strand, etableres der en op til 11 m høj støjvold langs Køge Bugt motorvejen (se lokalplan 603.3), som skal sikre at støjniveauet på opholdsarealerne ikke overstiger de grænseværdier, der fastsættes af Miljøstyrelsens (eller anden lovgivende myndigheds) til enhver tid gældende støjgrænser. Herudover skal bygherren sørge for, at bygningerne er isoleret, så de indvendigt overholder de i det gældende bygningsreglementet fastsatte støjgrænser. Forurening Lokalplanområdet er ikke registreret som muligt forurenet og har hidtil været anvendt til landbrug. Det antages derfor, at området ikke er forurenet. Skoledistrikt Lokalplanområdet ligger inden for Munkekærskolens skoledistrikt. Afstand til skolen langs Markstien ca m. Miljømæssige forhold I henhold til Lov om miljøvurdering af planer og programmer, som trådte i kraft den 21. juli 2004, skal kommunen gennemføre en miljøvurdering, hvis en given plan må antages at kunne få væsentlig indvirkning på miljøet. Lokalplanforslaget ændrer ikke på de bestemmelser, der fremgår af Lokalplan Den nye bydel Trylleskov Strand. I forbindelse med vedtagelsen af Lokalplan 603.2, blev der udarbejdet en miljøvurdering og det er Byrådets vurdering, at der ikke skal foretages endnu en miljøvurdering af dette lokalplanforslag. Helhedsplan Helhedsplanen for bydelen Trylleskov Strand består af: Bebyggelsesplan og landskabsplan 2010 Arealanvendelseskortet - se Kortbilag 4 side XX, Kvalitetsprogram 2010 Masterplanen fra

11 Redegørelse Bebyggelsesplan og landskabsplan På denne plan vises strukturen i hele bydelen, med parcelhusudstykningen, boligøer, veje, stier, småsøer og beplantning. Se planen på Se også arealanvendelseskortet på kortbilag 4 side XX. Kvalitetsprogram 2010 Kvalitetsprogrammet er et hæfte på 51 sider, der viser intentionerne for bydelen Trylleskov Strand. Se kvalitetsprogrammet på Masterplanen 2010 Fastlægger den præcise beliggenhed af alle veje, ledninger, bebyggelser og søer i terrænet. Planen kan ses i Teknik- og miljø, på Solrød Rådhus. 11

12 Redegørelse Dispensation fra lokalplanen Byrådet kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser af lokalplanens bestemmelser under forudsætning af, at det ikke ændrer den særlige karakter af det område, der søges fastholdt ved lokalplanen. Det vil sige at dispensationen ikke må stride mod lokalplanens principper. 12

13 Bestemmelser Bestemmelser for lokalplanen SOLRØD KOMMUNE Lokalplan for 40 parcelhusgrunde i bydelen Trylleskov Strand (603.6). Lokalplanen fastlægger de bebyggelsesmæssige bestemmelser for 1. etape i Trylleskov Strand, delområde A, B og C. Bestemmelserne i 1, 2 og 3 er fælles for de 3 delområ-der. Derefter er bestemmelserne delt op i tre afsnit, så hvert delområde beskrives for sig, dvs. at lokalplanen er opdelt i 4A, 5A, 6A og 4B, 5B, 6B. samt 4C, 5C, 6C I henhold til Lov om Planlægning (lovbekendtgørelse nr. 937 af 24. september 2009) fastsættes følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område i Solrød Kommune. Fælles bestemmelser: 1 Lokalplanens formål Formålet med lokalplanen er, 1.1 at udlægge 1. etape af bydelen Trylleskov Strand til 40 parcelhuse. 1.2 at sikre at delområde C fremstår som en samlet boligø. 2 Område og zonestatus 2.1 Lokalplanen afgrænses som vist på kortbilag 1 og omfatter følgende matr.nr. 12g, 12h, 12i, 12k, 12l, 12m, 12n, 12o, 12p, 12q, 12r, 12s, 12t, 12u, 12v, 12x, 12y, 12z, 12æ, 12ø, 12aa, 12ab, 12ac, 12ad, 12ae, 12af, 12 ag, 12ah, 12ai, 38kh, 28ki, 38kk, 38kl, 38km, 38kn, 38ko, 38kp, 38kq, 38kr, 38ks, 38kt, 38hq, Karlstrup By, Karlstrup Sogn samt alle parceller, der efter den 1. maj 2011 udstykkes fra de nævnte ejendomme. 2.2 Området ligger i byzone. 2.3 Lokalplanområdet opdeles i 3 delområder: A, B og C, som vist på kortbilag 2. 3 Områdets anvendelse 3.1 Delområde A, B og C må kun anvendes til helårsboli-ger med friarealer. 3.2 Der må højest indrettes 1 bolig pr. parcel. 3.3 Der er bopælspligt i området. 3.4 I boligerne må der drives en sådan erhvervsvirksomhed, som almindeligvis udføres i beboelsesområder under forudsætning af: at virksomheden drives af den, der bebor den pågældende bolig uden fremmed medhjælp i form af ansatte medarbejdere. Der er dog mulighed for medhjælp i form af regnskabsassistance, rengøring o.lign. 13

14 Bestemmelser at virksomheden drives på en sådan måde, at karakteren af beboelse ikke forandres (herunder ved skiltning eller lignende), og områdets karakter af boligområde ikke brydes, at virksomheden ikke medfører ulempe for de omkringboende, at virksomheden ikke medfører behov for parkering, udover hvad der er plads til på den pågældende ejendom/parcel eller dennes andel i en eventuel parkeringsplads. 3.5 Derudover må boligerne ikke benyttes til nogen form for erhvervsvirksomhed. 3.6 Matrikel nr. 38 hq Karlstrup By, Karlstrup Sogn skal benyttes som fælles friareal for hele Trylleskov Strand. Området må ikke bebygges. Se kortbilag 1. 4 Se afsnittet for delområde A, B eller C. 5 Se afsnittet for delområde A, B eller C. 6 Se afsnittet for delområde A, B eller C. 7 Se afsnittet for delområde A, B eller C. 8 Se afsnittet for delområde A, B eller C. Fælles bestemmelser, fortsat: 9 Tekniske forhold 9.1 Bebyggelsen skal forsynes med vand fra Solrød Vandværk a.m.b.a. 9.2 Bygningerne skal opføres så de som minimum overholder kravene til lavenergibygning klasse 2 (jf. bygningsreglement 2010) Der er tilslutningspligt, men ikke aftagningspligt, til kol-lektiv varmeforsyning. Delområde A og B er forsynet med naturgas. Delområde C er forsynet med fjernvarme. Derudover kan der etableres vedvarende energiforsyning. 9.4 Hvis der etableres anlæg til indvinding af solenergi, skal de dele af anlægget, som anbringes udvendigt på bygningen være en integreret del af arkitekturen Ledninger til el, telefon, fibernet skal fremføres under terræn. Forsyningen sker fra firmaer der udbyder i om-rådet Paraboler må kun opsættes i overensstemmelse med Solrød Kommunes til enhver tid gældende retningslinjer for placering og udformning Bebyggelsen skal kloakforsynes af Solrød Spildevand A/S og i henhold til Masterplanen for Trylleskov Strand. Afløbskoefficienten fra den enkelte ejendom må 14

15 Bestemmelser maksi-malt være 0,4. 10 Medlemskab af grundejerforening og ejerlav 10.1 Der er oprettet en grundejerforening for hvert af de tre delområder. Der er medlemspligt for samtlige grundejere inden for hvert delområde Ændringer i grundejerforeningens vedtægter skal godkendes af Solrød Kommune Grundejerforeningen varetager drift og vedligeholdelse af de private fællesveje samt friarealer inde i delområdet Grundejerforeningerne for delområde A og B kan slås sammen, til en grundejerforening, da de i fællesskab skal vedligeholde Karlstrup Mose Allé Der er oprettet et fælles ejerlav med medlemspligt for alle grundejerforeninger/ejere af storparceller i Trylleskov Strand, herunder eventuelle andelsbolig-foreninger og almene boligselskaber. Ejerlavet har til formål at drive og vedligeholde alle fælles anlæg, som ligger uden for storparcellerne/boligøerne, så som stier og friarealer, den visuelle og rekreative funktion af vandhuller og små søer. 11 Forudsætning for ibrugtagning af bebyggelse 11.1 Inden ibrugtagning af bebyggelsen skal denne være tilsluttet Solrød Spildevand A/S s spildevandsanlæg Bebyggelsen skal være tilsluttet kollektiv varmeforsyning For hver enkelt ejendom skal der være etableret belægning og adgangsforhold, så affaldshåndtering kan foregå i henhold til Solrød Kommunes gældende regulativ for affald og genbrug. 12 Aflysning af servitutter/lokalplaner m.m Ved den endelige vedtagelse af denne lokalplan ophæves Lokalplan 603.2, for Trylleskov Strand, for den del, der er omfattet af nærværende lokalplan, det vil sige de bindende bestemmelser for delområde a, B og C. 13 Lokalplanens retsvirkninger Midlertidige retsvirkninger 13.1 Indtil forslaget er endeligt vedtaget af Byrådet, må de ejendomme, der er omfattet af forslaget ikke udnyttes på en måde, der foregriber indholdet af den endelige plan. Der gælder efter 17 i Lov om planlægning et midlertidigt forbud mod udstykning, bebyggelse og ændring af anvendelsen. Den eksisterende lovlige anvendelse af ejendommene kan fortsætte som hidtil. 15

16 Bestemmelser 13.2 Når fristen for fremsættelse af indsigelser og ændringsforslag er udløbet, kan Byrådet give tilladelse til udnyttelse af en ejendom i overensstemmelse med forslaget Disse midlertidige retsvirkninger gælder fra datoen for forslagets offentliggørelse og indtil forslaget er endeligt vedtaget og offentligt bekendtgjort, dog højst indtil ét år efter offentliggørelsen Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen. Andre private servitutter kan eksproprieres, når det vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af planen, jf. ovenfor. 14 Retsvirkninger 14.1 Efter Byrådets endelige vedtagelse og offentlig bekendtgørelse af lokalplanen, må ændringer, udstykninger, ny bebyg gelse osv. på lokalplanområdet kun ske i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser Eksisterende lovlig anvendelse kan dog fortsætte som hidtil. Ønskes ændringer i de eksisterende forhold, skal bestemmelserne følges. Lokalplanen kræver altså ikke, at der etableres de anlæg m.v., som er indeholdt i planen Byrådet kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser fra lokalplanens bestemmelser under forudsætning af, at dette ikke ændrer den særlige karakter af området, der søges skabt ved lokalplanen Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen. Andre private servitutter kan eksproprieres, når det vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af planen, jf. ovenfor. Delområde A, særlige bestemmelser: 4A Udstykning 4.1 Delområde A afgrænses som vist på kortbilag 1 og 2 og omfatter følgende matr. nr.12g, 12h, 12i, 12k, 12l, 12m, 12n, 12o, 12p, 12q, 12r, 12s, 12t, 12u, 12v Karlstrup By, Karlstrup Sogn. Udstykning er foretaget og skal fremover være i overensstemmelse med kortbilag Grundene må ikke være mindre end 775 m2. 16

17 Bestemmelser 5A Vej-, sti- og parkeringsforhold Veje 5.1 Karlstrup Mose Allé udlægges som en privat fællesvej i en bredde på 10 meter, heraf: 4 m kørebane 3,5 m græsrabatter + 0,5 m bred vandrende af skærver på nord siden, 2 m græsrabatter med parkeringslommer på sydsiden. 5.2 Trylleskov Allé er på den strækning, hvor den giver adgang til matr.nr. 12r, 12s, 12t, 12u Karlstrup By, Karlstrup Sogn udlagt som offentlig vej, udlagt i 10 m bredde, med 5,5 m. vejbane og fortove på 1.20 m i begge sider samt skillerabatter. Se illustration. Vejen er fælles med delområde B. 5.3 For enden af vejen er anlagt en vendeplads, der i henhold til vejreglerne er dimensioneret til lastvogne, såsom renovationsvogne og flyttevogne. Stier 5.4 Der kan etableres stiadgang imellem Markstien og Karlstrup Mose Allé ud for Hovbovej. Der kan etableres sti i forlængelse af Dunhammervej imellem matr. nr 12 i og 12 k på tværes af Karlstrup Mose Allé samt imellem martr. nr. 12n og 12o, begge Karlstrup By, Karlstrup Sogn. Stierne standard vil afhænge af fremtidens behov. Parkering 5.5 Der skal udlægges 2 p-pladser pr. ejendom på egen grund samt ½ plads pr. ejendom på adgangsvejen. Den ½ plads anlægges som en del af kommunens vejanlæg. Overkørsler 5.6 For hver grund er der udarbejdet en byggemodningsskitse, som bl.a. viser hvor overkørslen til ejendom-men må placeres af hensyn til kommende vejtræer og vejbelysning. Overkørslen skal etableres inden for de felter og i henhold til de koter, der er angivet på byggemodningsskitsen. 5.7 Overkørslerne skal etableres fra grundens vejskel til kørebanens kant. Der må kun etableres én overkørsel pr. ejendom i max. 5 m bredde. 5.8 Overkørslerne skal etableres af grundejerne i grå chaussésten, i henhold til en standardtegning for dette område. 6A Bebyggelsens omfang og placering 6.1 Beboelsesbygninger skal holdes mindst 5 m fra ejendommens skel mod Karlstrup Mose Allé og 2½ m fra øvrige skel - mod Markstien, samt mod øst- og vestskel. 6.2 Garager, carporte og skure og lignende mindre bygninger, må dog opføres i skel mod nabogrunde, men ikke 17

18 Bestemmelser mod Markstien. 6.3 Bebyggelsen kan opføres i indtil 1½ etage og med en maksimal højde på 8,5 m. 6.4 Garager, carporte udhuse og lignende mindre bygninger, som ikke indgår som en del af en beboelsesbygning, må højst være en etage og med en taghældning på maximalt 20 grader. 7A Bebyggelsens udseende 7.1 Bebyggelse må opføres med fladt tag, ensidig taghældning eller saddeltag. 7.2 Saddeltage må ikke udformes hel- eller halvvalmede. 7.3 Det skal tilstræbes, at mindst 1 beboelsesrum, dvs. stue eller køkken eller værelse skal have et vindue orienteret imod adgangsvejen med henblik på at give liv til vejen. 7.4 Materialer og farver for småbygninger: Småbygninger som carporte og skure skal, hvis de er fritstående, opføres af træ i farver svarende til huset eller sort eller olieret naturtræ. 8A Ubebyggede arealer Terræn 8.1 Terrænregulering på de enkelte parceller må kun foretages efter tilladelse fra bygningsmyndigheden, da målet er at fastholde det eksisterende terræn. Der er til hver parcel udarbejdet en byggemodningsskitse som angiver minimums gulvkote. Beplantning 8.2 Hegning imod markstien, naboskel og vej skal bestå af hæk, og må maximalt have en højde på 180 cm. Hækken kan evt. suppleres med et trådhegn, der når hække vokser til, står inde i hækken. 8.3 Grundejerforeningen eller ejerlavet kan kræve træer beskåret eller fældet, hvis de er til stor gene for andre, f.eks. fordi de kaster skygger på naboens primære opholdsareal. Køretøjer m.m. 8.4 Lastbiler over kg, campingvogne, trailere, uindregistrerede køretøjer samt både over 2 meters højde må ikke opbevares på fælles parkeringspladser, veje eller på andre fælles ubebyggede arealer. 8.5 Køretøjer over kg må ikke parkeres på privat grund. 8.6 Campingvogne må ikke opbevares permanent på egen grund, med mindre grundejerforeningen fastsætter andre regler. 8.7 Lave trailere samt mindre trailerbårne både uden køl, 18

19 Bestemmelser som joller, kanoer og lignende kan opbevares på grunden, med mindre grundejerforeningen fastsætter andre regler, og under forudsætning af, at det ikke antager karakter af skæmmende oplag. Delområde B, særlige bestemmelser: 4B Udstykning 4.1 Delområde B afgrænses som vist på kortbilag 1 og 2 og omfatter følgende matr. nr. 12x, 12y, 12z, 12æ, 12ø, 12aa, 12ab, 12ac, 12ad, 12ae, 12af, 12 ag, 12ah. Udstykning er foretaget og skal fremover være i overensstemmelse med kortbilag Grundene må ikke være mindre end 770 m2 5B Vej-, sti- og parkeringsforhold Veje 5.1 Karlstrup Mose Allé: udlægges som en privat fællesvej i en bredde på 10 meter, heraf: 4 m kørebane 3,5 m græsrabatter + 0,5 m bred vandrende af skærver på nord siden 2 m græsrabatter med parkeringslommer på syd siden. 5.2 For enden af vejen er anlagt en vendeplads, der i henhold til vejreglerne er dimensioneret til lastvogne, så som renovationsvogne og flyttevogne. Vejen er fælles med delområde A. Se illustration. Stier 5.3 Der kan etableres sti i forlængelse af Dunhammervej på tværes af Karlstrup Mose Allé og imellem martr. nr. 12 æ og 12ø samt imellem parcellerne 12ac og 12ad, alle Karlstrup By, Karlstrup Sogn. Stiernes standard vil afhænge af fremtidens behov. Parkering 5.4 Der skal udlægges 2 p-pladser pr. ejendom på egen grund samt ½ gæsteplads pr. ejendom på adgangsvejen. Den ½ plads anlægges som en del af kommunens vejanlæg. 5.5 På matr. nr. 12z og 12af, begge Karlstrup By, Karlstrup Sogn, skal parkeringspladserne, etableres ved vejskellet, som forudsat i udstykningsplanen. Der kan etableres carporte, men ikke garager til disse ejendomme. Byggelinje til vejskel skal overholdes. Overkørsler 5.6 For hver grund er der udarbejdet en byggemodningsskitse, som bl.a. viser hvor overkørslen til ejendommen må placeres af hensyn til kommende vejtræer og vejbelysning. Overkørslen skal etableres inden for de felter 19

20 Bestemmelser og i henhold til de koter, der er angivet på byggemodningsskitsen. 5.7 Overkørslerne skal etableres fra grundens vejskel til kørebanens kant. Der må kun etableres én overkørsel pr. ejendom i max. 5 m bredde. 5.8 Overkørslerne skal etableres af grundejerne i grå chaussésten, i henhold til en standardtegning for dette område. 6B Bebyggelsens omfang og placering 6.1 Beboelsesbygninger skal holdes mindst 2½ m fra naboskel og minimum 1 m fra vejskel mod Karlstrup Mose Allé, som vist på kortbilag 4. Bygninger i 2 etager skal holde en afstand på 4 m til naboskel. 6.2 Garager, carporte udhuse og lignende mindre byg-ninger, som ikke indgår som en del af en beboelses-bygning, må højst være en etage og med en taghældning på maximalt 20 grader. 6.3 Bebyggelsen kan opføres i indtil 2 etage og med en maksimal højde på 8,5 m. 6.4 Huse i 2 etager kan enten have fladt tag med mulighed for tagterrasse i 1. sals højde eller med en taghældning på maximalt 7 graders hældning. 6.5 Bebyggelsen i en eller 1½ etage skal opføres med saddeltag eller ensidig taghældning på maximalt 45 grader. 6.6 Saddeltage må ikke udformes hel eller halvvalmede. 6.7 Det skal tilstræbes, at mindst 1 beboelsesrum, dvs. stue, samt køkken eller værelse skal have et vindue orienteret imod adgangsvejen med henblik på at give liv til vejen. 7B Bebyggelsens udseende 7.1 Facaderne skal fremtræde i blank eller pudset mur eller træ eller en kombination af disse materialer. Facader som ikke er i blank mur pudses eller males i jordfarver såsom røde-, brune- og okkerfarver. Facaderne kan og-så være sorte, hvide og grå. Der må ikke anvendes runde træbjælker med synlige ender. 7.2 Der er mulighed for at etablere kviste, ovenlys og skorstene i tagkonstruktionen. 7.3 Småbygninger som carporte og skure skal, hvis de er fritstående opføre træ i farver svarende til huset eller sort eller olieret naturtræ og må max have en højde på 2,8 m. Carport og garager med saddelsag, må dog have en højde på op til 3,5 m til kip. 20

21 Bestemmelser 8B Ubebyggede arealer Terræn 8.1 Terrænregulering på de enkelte parceller må kun foretages efter tilladelse fra bygningsmyndigheden, da målet er at fastholde det eksisterende terræn. Der er til hver parcel udarbejdet en byggemodningsskitse som angiver minimums gulvkote. Beplantning 8.2 Hegning imod markstien, naboskel og vej skal bestå af hæk, og må maximalt have en højde på 180 cm. Hækken kan evt. suppleres med et trådhegn, der når hække vokser til, står inde i hækken. 8.3 Grundejerforeningen eller ejerlavet kan kræve træer beskåret eller fældet, hvis de er til stor gene for andre, f.eks. fordi de kaster skygger på naboens primære opholdsareal. Køretøjer m. m. 8.4 Lastbiler over kg, campingvogne, trailere, uindregistrerede køretøjer samt både over 2 meters højde må ikke opbevares på fælles parkeringspladser, veje eller på andre fælles ubebyggede arealer. 8.5 Køretøjer over kg må ikke parkeres på privat grund. 8.6 Campingvogne må ikke opbevares permanent på egen grund, med mindre grundejerforeningen fastsætter andre regler. 8.7 Lave trailere samt mindre trailerbårne både uden køl, som joller, kanoer og lignende kan opbevares på grunden, med mindre grundejerforeningen fastsætter andre regler, og under forudsætning af, at det ikke antager karakter af skæmmende oplag. Delområde C, særlige bestemmelser: 4C Udstykning 4.1 Delområde B afgrænses som vist på kortbilag 1 og 2 og omfatter følgende matr. nr. 38kh, 28ki, 38kk, 38kl, 38km, 38kn, 38ko, 38kp, 38kq, 38kr, 38ks, 38tt, 38hq Karlstrup By, Karlstrup Sogn samt alle parceller, der ef-ter den 1. maj 2011 udstykkes fra de nævnte ejendomme. 4.2 Grundene må ikke være mindre end 700 m2 5C Vej- og parkeringsforhold Veje 5.1 Tryllesløjfen er udlagt som en privat fællesvej i en 21

22 Bestemmelser bredde på 8 meter, med parkeringslommer på den indre plads. Se illustration. 5.2 Vejen anlægges i 4 m bredde i indkørslen og 5 m bredde i sløjfen. Parkering 5.3 Der skal anlægges mindst 1 p-plads på egen grund samt 1 plads pr. ejendom på fællesarealet inde i boli-gøen og/ eller i vejrabatten inde på boligøen. 5.4 Der må ikke etableres parkering uden for øens afgrænsning på matr. nr. 38 hq Karlstrup By, Karlstrup Sogn. 6C Bebyggelsens omfang og placering 6.1 Beboelsesbygninger skal holdes mindst 2½ m fra na-boskel og mindst 1 m fra vejskel mod Tryllesløjfen. Byggeri må ikke opføres nærmere end 5,0 m fra skel mod grønningen. Se kortbilag Bebyggelsen kan opføres i indtil 1½ etage og med en maksimal højde på 7,5 m. 6.3 Det skal tilstræbes, at mindst 1 beboelsesrum, dvs. stue eller køkken eller værelse skal have et vindue orienteret imod adgangsvejen med henblik på at give liv til fællesarealet. 6.4 Garager, carporte udhuse og lignende mindre byg-ninger, må højst være én etage og med en tag hæld-ning på højest 20 grader. 6.5 Parcel 38hq Karlstrup By, Karlstrup Sogn, som er friarealet rundt om boligøen må ikke bebygges. Dog er der mulighed for at etablere nødvendige tekniske anlæg og installationer, der er relateret til bydelen Trylleskov Strands drift. 7C Bebyggelsens udseende 7.1 Bebyggelsen skal opføres med saddeltag eller ensidig taghældning på max. 50 grader. Saddeltage må ikke udformes hel- eller halvvalmede. 7.2 Facader udføres som sortmalet eller som tjæret træ eller sorte/mørkegrå mursten eller sortpudset. Der må ikke anvendes runde træbjælker med synlige en-der. Mindre dele af facaderne kan udføre i eternit el-ler andre materialer i sort/grå/hvid. 7.3 Tage udføres af sort tagpap, metalplade som zink, el-ler sorte eller grå eternitskifer. 7.4 Vinduer skal være sorte, hvide, metal (Alu naturanodiseret) eller træ med klar lak. 7.5 Vindskeder skal være sorte eller hvide eller metal. 7.6 Der må ikke opsættes udvendige antenner. 7.7 Småbygninger som carporte og skure, skal hvis de er 22 Bestemmelser

23 Bestemmelser fritstående opføre træ eller murværk i farver svaren-de til huset eller sort eller olieret naturtræ. 8C Ubebyggede arealer Den enkelte ejendom 8.1 I skellene imellem de enkelte ejendomme skal plantes hæk eller etableres plankeværk i en højde på max 1,80 m. Plankeværker skal være sortmalet med vandret bræddebeklædning. 8.2 Skel mod vej udgør indkørsel, evt. af boligfacade, samt plankeværk eller hæk som beskrevet oven for. Plankeværk/hæk må dog max. have en højde på 1,5 m hvoraf mindst 4 m af hegnet eller hækken længde skal trækkes 4 m tilbage fra skellet. Foran dette, orienteret imod adgangspladsen skal der plantes et træ, en mindre træsort som f.eks. røn eller løn. 8.3 Køretøjer over kg må ikke parkeres på privat grund. 8.4 Campingvogne må ikke opbevares permanent på egen grund, med mindre grundejerforeningen fastsætter andre regler. 8.5 Lave trailere samt mindre trailerbårne både uden køl, som joller, kanoer og lignende kan opbevares på grunden, med mindre grundejerforeningen fastsætter andre regler, og under forudsætning af, at det ikke antager karakter af skæmmende oplag. Terræn 8.6 Terrænregulering må kun foretages efter tilladelse fra bygningsmyndigheden, da målet er at fastholde det eksisterende terræn. Der er til hver parcel udarbejdet en byggemodningsskitse som angiver minimums gulvkote. Beplantning 8.7 Langs hele boligøens kant, på matr.nr. 38 hq etableres et 1,5 m bredt plantebælte af landskabsbuske så som Almindelig Benved, Almindelig Kvalved, Dunet Gedeblad, Rød Kornel, Syren, Almindelig Hyld, Drue Hyld, Solbær, Tørst, Vild Æble, Femhannet Pil, Fjelsribs, der plejes og vedligeholdes af grundejerforenin-gen. Grundejerforeningen er forpligtiget til at sørge for, at buskadset til enhver tid fremstår som en naturlig bevoksning i 1-2 m højde, med et ensartet præg hele vejen rundt. Plejen består i at de største grenpartier ryddes cirka 10 cm over jorden cirka hvert andet år. Buskadset må ikke formklippes. 8.8 Grundejerforeningen eller ejerlavet kan kræve træer beskåret eller fældet, hvis de er til stor gene for andre, f.eks. fordi de kaster skygger på naboens primære op- 23

24 Bestemmelser holdsareal. Fællesareal 8.9 På adgangspladsen, kan der under hensyntagen til kravene i 5C etableres fælles opholds og lege funktioner Lastbiler over kg, campingvogne, trailere, uindregistrerede køretøjer samt både over 2 meters højde må ikke opbevares på fælles parkeringspladser, veje eller på andre fælles ubebyggede arealer Køretøjer over kg må ikke parkeres på privat grund Campingvogne må ikke opbevares permanent på egen grund med mindre grundejerforeningen fastsætter andre regler Lave trailere samt mindre trailerbårne både uden køl, som joller, kanoer og lignende kan opbevares på grunden, med mindre grundejerforeningen fastsætter andre regler, og under forudsætning af, at det ikke antager karakter af skæmmende oplag. Fælles bestemmelser, afsluttende: 15 Vedtagelsespåtegning Således vedtaget til offentlig fremlæggelse. Solrød Byråd den 30. maj 2011 Niels Hörup Borgmester / Henrik Winther Nielsen Adm. direktør 24

25 Kortbilag

26 Kortbilag

27 Kortbilag

28 Kortbilag 4 28

29 Kortbilag 5 29

30 SOLRØD KOMMUNE BYRÅDET Lokalplanforslaget er udarbejdet af Teknisk Administration, Team Plan og Byg, Solrød Kommune. Forslaget er fremlagt til offentlig høring i perioden fra den 3. juni 2011 til den 29. juli 2011, begge dage medregnet. Hvis du vil foreslå ændringer eller har bemærkninger til planforslaget, kan disse sendes til: Solrød Kommune, Solrød Center 1, 2680 Solrød Strand, eller: teknisk@solrod.dk Ændringsforslag skal være kommunen i hænde senest den 30.juli Der afholdes borgermøde om lokalplanforslaget mandag den 14. juni 2011 kl i kantinen på Solrød Rådhus.