Notat Beslutningsgrundlag - Udvidelse af Faaborg lystbådehavn

Transkript

1 Notat Beslutningsgrundlag - Udvidelse af Faaborg lystbådehavn Udarbejdet af: Johanne Holten Dato: Sagsnummer.: P Version nr.: 3

2 Sammenfatning og baggrund for notatet Kommunalbestyrelsen har besluttet at gennemføre 2. etape af udbygningen af Lystbådehavnen i Faaborg med bådpladser med en bevilling på 5,5 mil. kr. Den efterfølgende licitation har imidlertid givet tilbud, der er mere end dobbelt så dyrt som det afsatte beløb. Kommunalbestyrelsen ønsker på baggrund af dette en analyse af mulighederne for etablering af bådepladser indenfor bevillingsrammen, samt hvilke alternative muligheder arbejdsgruppen vurderer som rentable forstået på den måde at lejeindtægten på de enkelte pladser kan finansiere anlægsudgiften efter 3 år. Uanset udbygningsmodel, skal der etableres mellem 245 og 280 meter af en meget bekostelig bølgeskærm. Forskellen i den samlede pris ved etablering af 60 og 118 bådpladser bliver derfor meget lille. Det er derfor ikke rentabelt at etablere mindre end 118 bådpladser. Hvis udbygningen af lystbådehavnen skal holdes inden for den allerede afsatte bevilling, vil der kun kunne etableres ca. 24 bådpladser. Muligheden for at udbygge lystbådehavnen med flydebroer har været undersøgt, men findes ikke rentabel. Redegørelse for udbud og licitationsresultat Faaborg Havn har i foråret/sommeren 2011, med A1 Consult som bygherrerådgiver, udbudt 2. etape af udbygningen af lystbådehavnen i totalentreprise. Tilbudskriterier for opgaven var økonomisk mest fordelagtige tilbud med tilladelse til alternative tilbud. Det udbudte projekt omfatter 60 nye bådpladser på SV-siden af serviceøen der blev etableret i Udbudsmaterialet var baseret på tidligere bygherrerådgiveres skitser, og det blev besluttet at udbyde med den skitserede planløsning, idet der af flere omgange har været gennemført geotekniske undersøgelsesboringer dækkende for netop dette område. I udbudsmaterialer opfordres entreprenørerne også til at undersøge både alternative konstruktionstyper og planløsninger. Gennem et af underkriterierne for tildeling (pris per bådplads, vægtet med 85 %) opfordredes entreprenørerne ligeledes til at optimere planløsningen og konstruktioner med henblik på at nedbringe anlægsudgiften per ny bådplads. Den efterfølgende licitation har givet bud på mellem 11,22 og 11,97 mil. kr. for mellem 60 og 118 bådepladser. Af de modtagne tilbud har rådgivende konsulentfirma A1 Consult vurderet Mogens Pedersen Nyborgs tilbudte alternative 2 som det bedste, hvor der kan etableres 118 bådpladser for en samlet pris på 11,45 mil. kr. Dertil bør lægges mellem 10 og 20 % til uforudsete udgifter, samt 240,000 kr. til ekstern rådgivning. Samlet pris 13,8 mio kr. Se bilag 1 for dispositionsforslag. Grundet behovet for at etablere mellem 245 og 280 meter bølgeskærm, uanset hvor mange pladser der anlægges, anses det ikke for muligt at holde en rentabel pladspris ved etablering af 60 bådepladser. Ingen af de tilbudsgivende entreprenører har undersøgt og afgivet tilbud på alternative konstruktionstyper og planløsninger. Der var fra havnemester og rådgiver en Side 2

3 forventning om, at et alternativ med flydebroer ville være blevet foreslået. Arbejdsgruppen har derfor undersøgt denne mulighed. Det afgivne alternative tilbud fra Morgens Pedersen vurderes til at være særdeles fordelagtigt, i sammenligning med udvidelse af lystbådehavne andre steder i Danmark foretaget i Med en bådpladspris på ca kr. ligger dette tilbud væsentlig under gængse 2011 priser som vurderes til at være mellem kr. per bådplads 1. Vurdering af mulighederne indenfor den eksisterende bevilling Der er foretaget en vurdering af mulighederne for at udvide lystbådehavnen indenfor den afsatte bevilling på 5,5 mio. kr. Der vil kunne etableres ca. 24 bådpladser inden for den afsatte bevilling, hvilket giver en pladspris på ca. 231,500 kr. dette er ikke rentabelt 2. Belysning af alternative muligheder for udvidelse af lystbådehavnen Alternative muligheder for udvidelse af lystbådehavnen har været analyseret af arbejdsgruppen i samarbejde med rådgiver. I analysen er medtaget muligheden for at anlægge flydebroer (pontonbroer), samt mulige alternative placeringer af faste broer. Afgørende for resultatet af denne analyse er imidlertid at de særlige bølge- og vindforhold kræver mellem 245 og 280 m bølgeskærm uanset hvordan udvidelsen designes, såfremt der ønskes mere end 24 pladser. Endvidere viser analysen at flydebroer er et dyrere alternativ, hvorfor det ikke anbefales at arbejde videre med denne løsning. Prisberegninger ved forskellige alternativer viser at prisen per bådplads varierer fra ca kr./plads ved etablering af 60 pladser ved benyttelse af de af entreprenørerne foreslåede design, til det halve ved etablering af 118 pladser. Som nævnt er behovet for bølgeskærm den dyre investering og de pladser der vil blive sparet væk ved en billigere løsning vil være de billige pladser som samlet set er med til at holde prisen per plads nede på et rentabelt niveau. Afsætningspotentialet Da der benyttes forskellige metoder til at afregne bådpladspriser i de forskellige havne på Fyn, er det ikke muligt at foretage en fuldstændig udtømmende sammenligning. Men følgende nøgletal for fem havne på Fyn viser, at en bådplads i Faaborg er konkurrencedygtig med bådpladser på resten af Fyn: Havn Antal Bådpladser Bådplads (kr./år) Faaborg ,62*/ 4.311,17** Depositum ,00*/ 5.407,68** Optagning, isætning og vinterplads (kr./år) 1.200*/ 1.200** Pris for at blive skrevet på venteliste 240*/ 240** 1 Vurdering fra rådgivende konsulentfirma A1 Consult. Baseret på lystbådehavnsbyggeri udført i 2011 i Danmark. 2 Vurdering fra rådgivende konsulentfirma A1 Consult. Side 3

4 3.608,24*** 1.200** 240*** Svendborg , ,00 inkluderet 400 Nyborg ,00 Ikke oplyst inkluderet 0 Assens , ,00**** inkluderet 0 Middelfart ,00 Ikke oplyst Ikke oplyst 400 Ved alle priser er der benyttet en gennemsnitlig standard bådplads på 3,5 x 13 m. Bemærk! alle priser er excl. Moms. *For pladser i den nye del af lystbådehavnen etableret i 2005 ** For pladser i den gamle havn fra 2005 ( ved nytegning af kontrakt ) *** For pladser med kontrakt før 2005 ****der er tale om en andel, og det er bådejers ansvar at få solgt sit andelsbevis/plads. I en vurdering af afsætningspotentialet for bådepladser i Faaborg Lystbådehavn må informationer om venteliste både i Faaborg lystbådehavn, men også i andre fynske lystbådehavne medtages, da det må forventes at der vil være interesse for en fastliggerplads i Faaborg havn såfremt der er lang venteliste i en bådejers lokale havn. En rundspørge til de fire store lystbådehavne på Fyn viste følgende venteliste: Faaborg Lystbådehavn: 61 Svendborg (alle havne inkl. Ø-havne): 307 Nyborg lystbådehavn: Ca. 45 Assens Lystbådehavn: 8 Middelfart Lystbådehavn: 140 Den nuværende venteliste er ikke i sig selv er en garanti for at alle 61, der er skrevet op til Faaborg lystbådehavn, vil sige ja tak. For at få et mere sikkert billede af interessen, kunne man forestille sig en ventelistemodel, hvor det koster et betydeligt beløb ( kr.), for at blive skrevet op - beløbet refunderet når man modtager en plads i lystbådehavnen. Et sådan system vil give en mere realistisk venteliste, men vil omvendt fratage mange muligheden for at skrive sig på ventelisten. Det findes heller ikke i andre havne. I vurderinger af hvorvidt 118 bådpladser vil kunne lejes ud bør medtages Fåborg havns unikke placering med muligheder for at sejle i det Sydfynske øhav. Prisfastsættelse af bådpladser i Faaborg Lystbådehavn Prisen på bådpladser er på nuværende tidspunkt differentieret i forhold til den nye og den gamle del af lystbådehavnen. Priserne udregnes efter følgende princip pr. m2 bådplads. Pladser fra 2005 : Grundbeløb ( ens for alle ) leje pr. m ,48 kr. 93,08 kr. Indskud pr. m2 324,00 kr. ( bliver ikke reguleret ) Side 4

5 Pladser gamle lystbådehavn fra 2005 : ( ved nytegning af kontrakt ) Grundbeløb : leje pr. m2 : Indskud pr. m2 : 1.092,26 kr. 70,71 kr. 118,85 kr. Pladser med kontrakt fra før 2005 leje pr. m2 79,30 kr. Således betales der for en plads på 3,5 x 13 m henholdsvis 6.487,62 kr. årligt i den nye del af lystbådehavnen fra 2005, og 4.311,17 kr. årligt for pladser i den gamle lystbådehavn fra kontrakt pladser fra før 2005 betaler 3.608,24 kr. Bemærk at alle priser er ekskl. Moms. Da lystbådehavnen blev udbygget i 2005 var det et krav at udbygningen ikke skulle medføre prisforhøjelser på de eksisterende pladser. Dog var de "gamle" pladser med til at finansiere servicebygning og legeplads, og oplevede en mindre prisstigning. Pladserne i den gamle havn er forbeholdt borgere i Faaborg-Midtfyn Kommune og de lavere priser medfører at pensionister, førtidspensionister og andre med lavere indkomst har mulighed for at have en bådplads i Faaborg havn og familier flytter til kommunen. Økonomi og priser: Det bedste tilbud ved udbuddet af 2. etape af lystbådehavnen er jf. afsnittet om Redegørelse for udbud og licitationsresultatet en samlet pris på 13,8 mio. kr. Inkl. indeksregulering af entreprenørkontrakten vil den samlede pris udgøre 14,1 mio. kr. Det anbefales, at man ved udlejning af den nye havn, skal indbetale et indskud/depositum svarende til indskud/deposita i 2005 og at det totale indskud på 2 mio. kr. så anvendes som en del af finansieringen. Det betyder, at Faaborg Lystbådehavn skal låne 12,1 mio. kr. for at finansiere den nye havn. Med renteniveauet den og med tilbagebetaling af lånet over 25 år, vil den årlige ydelse være på kr. pr. år. Ud fra de nuværende ventelister, forventes det ikke, at alle pladser kan udlejes straks efter at udbygningen er færdig ultimo 2012/primo Det er derfor indsat som forudsætning, at samtlige pladser udlejes over en 3 års periode, således lystbådehavnen først opnår den fulde lejeindtægt og indbetalt det samlede indskud/deposita i 2015 og at priserne sættes lig med priserne i Den ny havn fra Konsekvenser i driftsbudgettet fremgår af bilag 2 Driftsbudget (A). Arbejdsgruppen har endvidere vurderet forskellige forslag til harmonisering af priser i lystbådehavnen. Side 5

6 I bilag 2 Driftsbudget (B) er indregnet konsekvenserne af, at man sætter priserne for pladserne fra Den gamle havnedel før 2005 (blå havn) lig med Den gamle havnedel efter 2005 (gul havn). Det giver en samlet merindtægt pr. år på kr. Umiddelbart burde en harmonisering af disse priser betyde, at lejerne i den blå havn ville få en årlig prisstigning fra 3.683,08 kr. til 3.933,46 kr. Men ved en ændring af prisstrukturen, til en struktur, hvor der indgår et fast grundbeløb pr. plads, vil stigningen i gennemsnit blive fra 3.683,08 kr. til 4.360,16 kr., d v. s. en stigning på 677,08 kr./år. I bilag 2 Driftsbudget (C) er indregnet konsekvenserne af, at man sætter priserne for pladserne lig med priserne for Den ny havn fra 2005 (grøn havn). Samlet vil det give en årlig merindtægt på kr., men formentlig også betyde, at der ikke i fuldt omfang bliver brug for de 118 pladser i Ny havn - aktuelt projekt, da det må forventes at en del af de nuværende bådpladslejere i Den gamle havnedel før 2005 (blå havn), og Den gamle havnedel efter 2005 (gul havn) vil opsige deres kontrakt som følge af den voldsomme prisstigning de vil opleve. I bilag 2 Driftsbudget (D) har arbejdsgruppen arbejdet med en prisstruktur, hvor man for hele lystbådehavnen, herunder også de 118 pladser i det aktuelle projekt, harmoniserer priserne til et Fyn gennemsnit på kr. pr. år. Beløbet 5.500,00 kr. er sammensat af et grundbeløb på 1.719,50 kr. og en m2 pris på 83,09 kr. Der er i de vedtagne budgetter for 2010 og 2011 indarbejdet et samlet anlægsbeløb på 21,050 mio. kr. til Udvikling af Faaborg Havn heraf 5,5 mio. kr. vedrørende udvidelse af lystbådehavnen. Der er indregnet låneoptagelse til hele anlægsudgiften. Jf. de vedtagne budgetter, skal Faaborg Havn kun delvist afholde udgifter til ydelse på lån i de første 5 år ( ). Forskellen mellem udgift til lån og de øgede driftsindtægter til Faaborg Havn er finansieret via kommunens udviklingsstrategi. Det er forudsat at Faaborg Havn fra og med 2016 kan finansiere ydelsen på lån indenfor driftsbudgettet. Der er afsat følgende beløb i det vedtagne budget for 2012 ( ) til ydelse på lån vedrørende den del der vedrører udvidelse af lystbådehavnen: kr. i kr. i kr. i kr. i 2015 Finansieringsbehovene i de beskrevne Driftsbudgetter A-D vil således reelt være mindre, da der allerede er afsat budget til en del af udgiften til ydelse på lån. I forhold til det anbefalede Driftsbudget B vil der være behov for et kommunalt tilskud i 2013 og 2014 på samlet kr. De allerede afsatte Side 6

7 beløb i ( kr.) kan finansiere udgiften, og der er således ikke behov for yderligere tilskud end det som allerede er afsat. Økonomistaben anbefaler, at budgetterne på området tilrettes, når de endelige tal for projektet foreligger, og at et eventuelt overskud tilføres kassebeholdningen/udviklingsstrategien. Eventuelt underskud overstigende kr. skal finansieres af havnens eget budget. De juridiske udfordringer i forhold til harmonisering De juridiske udfordringer, der umiddelbart synes at være i forhold til sagen, går primært på regulering af priserne for leje af en bådplads. Harmonisering af priserne stemmer overens med de strategier, der arbejdes efter i kommunen, og er i tråd med det forvaltningsretlige princip om lighed. Kommunens borgere bør som udgangspunkt behandles ens, og der skal være konsekvens i de afgørelser og beslutninger, der træffes i kommunen. Der er naturligvis mulighed for differentiering, når saglige grunde taler herfor. Et sagligt argument kan være, at nogle borgere har en berettiget forventning i forhold til beslutningen. Det skal naturligvis skønnes, hvor langt en sådan berettiget forventning kan strække sig. I den pågældende sag kan det anføres, at de borgere, der har en bådplads i henholdsvis blå og gul havn til lavere priser end pladserne i grøn havn, har en berettiget forventning om, at de kan fortsætte med sådanne lave priser, idet der ikke er indføjet lejereguleringer i kontrakterne. En berettiget forventning betyder dog ikke, at lejerne med rette kan forvente, at lejen ikke reguleres overhovedet. Heroverfor står, at priserne bør være ens for alle borgere, såfremt det er den samme ydelse man får. En fuldstændig harmonisering af priserne bør nok tilstræbes, men det ovenfor anførte saglige hensyn om berettiget forventning kan betyde, at det må ske over en given årrække. Uanset hvilken model for harmonisering, der vælges, er det vigtigt at være opmærksom på varsling af de ændringer der måtte komme for de nuværende lejere. Arbejdsgruppen anbefaler følgende, såfremt Kommunalbestyrelsen vurderer, at der skal ske en harmonisering af priserne fra 2013: Arbejdsgruppen vurderer, at den mindst følsomme harmonisering af priserne i Faaborg Lystbådehavn, vil være, hvor man fra 2013 harmoniserer priserne i havnen således, at priserne i Den gamle havnedel før 2005 (blå havn) harmoniseres med priserne i Den gamle havnedel efter 2005 (gul havn ) Driftsbudget B og at man efterfølgende udfaser alle lejemål i gul havn så der for samtlige nye lejemål fastsættes en pris der svarer til prisen i Ny havn fra Det vurderes, at denne udfasning vil strække sig over en længere årrække, måske helt op til 20 år. Side 7

8 En konsekvens af evt. harmoniseringer vil være de borgere der på nuværende tidspunkt har de højeste lejepriser, mister muligheden for på sigt at flytte til en billigere bådeplads i den gamle havn når sådan en bliver ledig. Havnemesteren var på ferie og deltog ikke i arbejdsgruppens indstillingsmøde. Evt. afledte konsekvenser De afledte konsekvenser (behov for toiletforhold, parkering mm.) er undersøgt og en udvidelse af havnen med bådpladser vil alene medføre behov for renovering af eksisterende toiletter og bade, hvilket kan gøres inden for havnens driftsmidler. Tidsplan Licitationen blev afholdt i begyndelsen august 2011, og vedståelsesfristen på det mest fordelagtige tilbud udløber 27. oktober Efterfølgende har Mogens Pedersen forlænget vedståelsesfristen til udgangen af 2011, dog således at tilbuddet indeksreguleres afhængig af udførelsestidspunktet. Det foreslås at projektet forskydes med et år, således at udbygningen af lystbådehavnen udføres fra september 2012 til marts Indstilling Det anbefales: 1) At den nuværende bevilling på 5,5 mio. kr. der vil kunne etablere ca. 24 pladser ikke fastholdes men anvendes til delvis finansiering af det udvidede projekt, idet 24 pladser vil give en for høj pladspris og derfor ikke er rentabelt. 2) At der meddeles en tillægsbevilling på 8,6 mio. kr. således at det samlede rådighedsbeløb til udbygning af lystbådehavnen herefter udgør 14,1 mio. kr. 3) At der meddeles en anlægsbevilling på 14,1 mio. kr. til projektet jf. bilag 1. 4) At der godkendes en evt. underskudsdækning i 2013 og 2014, på det i 2011 budgettet allerede afsatte beløb på kr. (finansieres af udviklingsstrategien). 5) At der fra 2013 foretages en prisharmonisering i havnen, så priserne i Den gamle havnedel før 2005 harmoniseres med priserne i Den gamle havnedel efter Efterfølgende udfases alle lejemål i Den gamle havnedel efter 2005 så nye lejere betaler en pris der svarer til prisen i Ny havn fra 2005 (jvf. Driftsbudget B). Side 8