AFGØRELSE i sag om indretning af 10 ferielejligheder på Danstruplund

Transkript

1 Rentemestervej København NV Telefon: nmkn@nmkn.dk marts 2015 J.nr.: NMK Ref.: BAB AFGØRELSE i sag om indretning af 10 ferielejligheder på Danstruplund Natur- og Miljøklagenævnets afgørelse er truffet efter planlovens 1 58, stk. 1, nr. 1, jf. 35, stk. 1. Natur- og Miljøklagenævnet stadfæster Helsingør Kommunes landzonetilladelse af 16. januar 2014 til indretning af 10 ferielejligheder på ejendommen, matr.nr. 4a Lille Esbønderup By, Tikøb, beliggende Danstrupvej 25A, i Fredensborg. Natur- og Miljøklagenævnets afgørelse er endelig og kan ikke indbringes for anden administrativ myndighed, jf. 17 i lov om Natur- og Miljøklagenævnet 2. Eventuel retssag til prøvelse af afgørelsen skal være anlagt inden 6 måneder, jf. planlovens 62. Afgørelsen er truffet af formanden på nævnets vegne, jf. 9 i lov om Natur- og Miljøklagenævnet 1 Lovbekendtgørelse nr. 587 af 27. maj 2013 om planlægning med senere ændringer 2 Lovbekendtgørelse nr. 736 af 14. juni 2013 om Natur- og Miljøklagenævnet med senere ændringer

2 Klagen til Natur- og Miljøklagenævnet Helsingør Kommunes afgørelse er påklaget til Natur- og Miljøklagenævnet af omboende. Det er primært anført, at der ikke er tale om en tidligere landbrugsbygning, og at der derfor ikke bør meddeles landzonetilladelse til indretning af 10 ferielejligheder. Derudover vil det ifølge klagerne have en uheldig virkning på områdets natur og på et nærliggende stutteri, at der indrettes 10 ferielejligheder på ejendommen. Redegørelse for ejendommen Ejendommen er en tidligere landbrugsejendom på knap 11 ha, hvorpå ligger flere forskellige bygninger. Landbrugspligten på ejendommen blev ophævet i Ejer bebor ejendommens stuehus. Der er ansøgt om indretning af 10 ferielejligheder på 1. sal i en af ejendommens bygninger, (bygning 1). De 10 ferielejligheder vil udgøre et samlet areal på ca. 400 m². Området er i kommuneplanen udlagt som værdifuldt landskab og kulturmiljø. Ejendommen er i øvrigt omfattet af en fredning. Landskabet er morænebakker og fremstår som bølget dyrkningsflade ovenfor Esrum Sø. Ejendommen Danstruplund udgør den uforstyrrede, landskabelige forbindelse mellem Jonstrup og skovene Danstrup Hegn og Endrup Hegn. Danstruplund er en gård, der ved udskiftningen i 1780`erne blev flyttet ud fra Lille Esbønderup. Diger i landskabet vidner om ejendommens udstrækning tilbage i 1800 tallet. Med tiden er Danstruplund blevet en lystgård med omfattende gartneri, park og allé. Historik Ejendommen er omfattet af Overfredningsnævnets afgørelse af 30. maj 1975 om fredning af Danstruplund. Af fredningsafgørelsen fremgår blandt andet, at tilstanden på ejendommen ikke må ændres, og at den udelukkende må benyttes som hidtil - fortrinsvis som landbrug. Det er endvidere blandt andet bestemt, at der i tilfælde af ombygning af eksisterende bygninger skal indhentes godkendelse fra fredningsnævnet af tegninger af husenes udseende og beliggenhed. Fredningsnævnet har den 21. april 1999 meddelt, at størstedelen af ejendommens jordtilliggende kunne overføres til en anden landbrusejendom. Der er af daværende Frederiksborg Amt i 1991 meddelt landzonetilladelse til etablering af designvirksomhed med lager og lageradministration for virksomheden Carli Gry. Der blev meddelt tilladelse til erhvervsdrift i 2 overflødiggjorte landbrugsbygninger herunder bygning 1. Den 9. november 1998 har Helsingør Kommunemeddelt godkendt en anmeldelse jf. planlovens 37 af, at 3 resterende landbrugsdriftsbygninger på i alt m² fremover kunne benyttes til administrationskontor og lager for tøjkoncernen. Det samlede bebyggede areal til andet erhverv end landbrug var herefter m² Det fremgår af en afgørelse fra kommunen fra d. 17. december 1998, at ejendommen fremover vil være en ren erhvervsejendom uden landbrugspligt, og at stuehuset på ejendommen vil kunne nedlægges og anvendes til administration på visse vilkår. Stuehuset bebos i dag lovligt af nuværende ejer, efter at der er meddelt landzonetilladelse til igen at anvende huset til beboelse. 2

3 Sagens oplysninger Ansøgning Der er den 15. april 2013 ansøgt om bl.a. tilladelse til indretning af 10 ferielejligheder i bygning 1 på 1. sal. Der er indsendt tegninger af de 10 ferieboliger til kommunen. Boligerne vil være forsynet med toilet/bad og et lille trinette (mini-køkken) Naturstyrelsens udtalelse Naturstyrelsen har i et generelt høringssvar sendt til kommunen forklaret, at man ønsker at vurdere udlejningssagerne med henblik på evt. udlejningstilladelse inden kommunerne giver landzonetilladelser, i det det vil være uheldigt at meddele tilladelse til et forhold, som eventuelt vil være forbudt efter anden lovgivning 3. Kommunen har meddelt ansøger, at der vil kunne meddeles landzonetilladelse til 10 rene ferielejligheder, hvis der opnås udlejningstilladelse fra Naturstyrelsen. Naturstyrelsen har efter en dialog med kommunen, hvor kommunen har oplyst for styrelsen, at der er tale om en tidligere landbrugsbygning, hvor der nu efter landzonetilladelse er indrettet erhverv, meddelt kommunen, at der kan forventes tilladelse til udlejning af op til 10 ferielejligheder på ikke over 100 m² hver. Fredningsnævnets afgørelse Fredningsnævnet har den 12. januar 2014 truffet afgørelse om, at etableringen af 10 ferielejligheder indenfor fredningen ikke vil medføre nogen påvirkning af den landbrugsmæssige drift i det fredede område. På baggrund heraf, og da nævnet ikke finder, at ferielejlighederne vil indebære en direkte påvirkninger af landskabet som landbrugsland eller af de eksisterende bygninger udefra, har fredningsnævnet fundet, at etableringen af de ansøgte ferielejligheder ikke kræver en dispensation fra fredningen. Kommunens afgørelse Der er herefter meddelt landzonetilladelse af kommunen. Tilladelsen er givet på vilkår af, at der ikke indrettes terrasser eller inddrages havearealer til opholdsareal ud for lejlighederne. Baggrunden for kommunens landzonetilladelse er, at ferielejlighederne ikke påvirker ejendommen eller omgivelserne visuelt, da de indrettes i en eksisterende længe, og at afstanden til nærmeste nabobolig er over 100 meter. Herudover er der en lang praksis for at indrette ferielejligheder i overflødiggjorte landbrugsbygninger, så de ikke forfalder men i stedet nyttiggøres til rekreative formål. Kommunen har i sin afgørelse refereret Vejledning om landzoneadministration fra 2002, s. 75, og har skrevet Ansøgninger om at opdele eksisterende overflødiggjorte driftsbygninger på landbrugsejendomme i et mindre antal ferielejligheder bør imødekommes, med mindre planmæssige eller andre væsentlige interesser taler afgørende imod. 3 Lovbekendtgørelse nr. 949 af 3. juli 2013 bekendtgørelse af lov om sommerhuse og campering m.v. (sommerhusloven) 3

4 Ejers bemærkninger Ejer har overtaget ejendommen i 2012, efter at den havde stået tom i længere tid. Bygningerne og de omkringliggende arealer fremstod som misligholdt. Indretningen af 10 ferielejligheder på Danstruplund vil efter ejers opfattelse ligge helt på linie med sædvanlig udnyttelse af tomme bygninger i landzone. Ferielejlighederne vil kunne etableres, uden at det vil være i strid med den fredning, der påhviler ejendommen. Der vil ikke skabes mere trafik i området, end der var, da ejendommen var fuldt udlejet til erhverv. Indretningen af ferielejlighederne vil være med til at skabe et økonomisk fundament for bevarelse og pleje af området, skabe aktivitet til gavn for lokalområdet samt give andre mennesker adgang til at benytte naturen, hvilket ligeledes er intensionen i naturbeskyttelsesloven. Klagen Det er over for Natur- og Miljøklagenævnet bl.a. anført, at det er overraskende, at ombygningen af Danstruplund allerede er påbegyndt, når Natur- og Miljøklagenævnet endnu ikke har truffet en afgørelse. Klager anmoder om, at klagen tillægges opsættende virkning. Klagerne ønsker, at der meddeles afslag til ferielejlighederne. Subsidiært ønsker klagerne, at der meddeles tilladelse på vilkår af, at der ikke må finde bespisning sted på ejendommen udover i køkkener i ferielejlighederne, og at der udarbejdes et husreglement, som feriegæsterne skal tiltræde. Herudover er det bl.a. gjort gældende, at de ansøgte ferielejligheder vil medføre et forøget pres på området, i forhold til da der alene var kontor og lager på ejendommen. Den ændrede anvendelse af bygningerne vil kunne mærkes også i weekender. Et stutteri ligger i nærheden af Danstruplund, og klager er bekymret for, at gæsternes adfærd i forhold til hestene vil udsætte hesteholdet for risiko. Danstruplunds bygning 1 er varigt overgået til anden anvendelse, da der er meddelt landzonetilladelse til indretning af erhverv i bygningen. Der er derfor ikke længere tale om en landbrugsmæssig overflødiggjort driftsbygning, hvilket er en forudsætning for at kunne få landzonetilladelse til indretningen af ferieboliger. Kommunen anser selv bygningen for at være en ren erhvervsejendom uden landbrugspligt. Kommunen har desuden fejlinformeret Naturstyrelsen i under sagens forløb. Kommunen har således anmodet Naturstyrelsen om udlejningstilladelse til ferielejlighederne i overflødiggjorte kontorbygninger. Styrelsen har hertil svaret, at såfremt bygningen ikke er en tidligere landbrugsbygning, kan der ikke forventes tilladelse. Samme dag har kommunen svaret Naturstyrelsen, at der er tale om en landbrugsbygning. Naturstyrelsen vil på denne baggrund komme til at give en ulovlig udlejningstilladelse, fordi kommunen har fejlinformeret om bygningernes sande status. Da der ikke er tale om husrum på en landbrugs- eller skovejendom, ses undtagelsesbestemmelsen i sommerhuslovens 1, stk. 2, ikke at finde anvendelse, og der burde have været søgt om tilladelse efter sommerhuslovens 1,s tk. 1. Betingelserne for at meddele tilladelse efter sidstnævnte bestemmelse er ikke til stede. Ejerne af Danstruplund har et andet formål med ejendommen end blot at udleje til feriegæster og kontorer. Der er således en plan om indretning af et konferencecenter. Kommunen har truffet afgørelse i sagen vel vidende, at der findes en helhedsplan. Planen er ikke fremlagt i sagen, og derved har kommunen ikke iagttaget sin pligt til at få oplyst sagen tilstrækkeligt. 4

5 Herudover har klager henvist til, at området ikke er at betegne som et vanskeligt stillet landdistrikt. Der er anlagt en ny parkeringsplads og et større vejanlæg i den tilhørende park, og fredningen af Danstruplund respekteres således ikke. Kommunens bemærkninger Kommunen har bl.a. bemærket, at landzonetilladelsen er begrundet i et overordnet ønske om, at nyttigøre overflødiggjorte landbrugsbygninger. Bygning 1 er en oprindelig landbrugsbygning, som den tidligere ejer fik en personlig tilladelse til at ombygge til kontorvirksomhed. Dette vilkår er tinglyst og stillet i landzonetilladelsen. Kommunen har været i kontakt med Naturstyrelsen og har spurgt, om der kunne indrettes ferielejligheder. Styrelsen har udtalt, at der kan gives udlejningstilladelse, når landzonetilladelsen er på plads. Telefonisk har Naturstyrelsen i en anden sag forklaret for kommunen, at der kan indrettes ferieboliger i gamle landbrugsbygninger uanset, at de i en periode har været tilladt anvendt til noget andet. Fredningsnævnet har truffet afgørelse om, at der ikke er påkrævet dispensation fra Danstrupfredningen til indretning af ferielejlighederne. Endelig er det korrekt, at ejeren har luftet forskellige mulige projekter for kommunen. Kommunen har henvist ejer til at udarbejde en helhedsplan som grundlag for en mulig lokalplan. Natur- og Miljøklagenævnets bemærkninger og afgørelse Indledningsvist skal det oplyses, at planlovens 60, stk. 6, bestemmer, at en landzonetilladelse efter 35, stk. 1, har opsættende virkning med mindre Natur- og Miljøklagenævnet bestemmer noget andet. Planlovens 51, stk. 1, bestemmer, at kommunen har tilsyn med overholdelsen af planloven, herunder med lovens bestemmelser om opsættende virkning. Det følger af naturbeskyttelseslovens 73, stk. 1, at kommunen påser overholdelsen af naturbeskyttelsesloven, samt af fredningsbestemmelser. Natur- og Miljøklagenævnets formand har truffet afgørelse i sagen i henhold til planlovens 58, stk. 3. Planlovens 35, stk. 1, bestemmer at opførelse af ny bebyggelse eller ændring i anvendelsen af bestående bebyggelse og ubebyggede arealer i landzone forudsætter tilladelse fra kommunalbestyrelsen. Den konkrete afgørelse træffes navnlig på grundlag af de planlægningsmæssige og landskabelige hensyn, som ifølge lovens formål skal varetages ved administrationen af landzonebestemmelserne. Ved afgørelsen lægges der endvidere vægt på, hvilken betydning afgørelsen kan få for lignende sager. Planlovens 37 indeholder en undtagelse fra lovens 35, stk. 1, ifølge hvilken bygninger, der ikke længere er nødvendige for driften af en landbrugsejendom, uden tilladelse efter 35 kan tages i brug til håndværks- og industrivirksomhed samt lager og kontorformål m.v. på visse betingelser. Indretning af ferielejligheder er ikke omfattet af undtagelsesbestemmelsen i 37 og kræver derfor landzonetilladelse efter planlovens 35, stk. 1. 5

6 I Miljøministeriets vejledning om landzoneadministration s. 75 er det anført, at nyindretning af ferielejligheder på landbrugsejendomme og andre ejendomme i landzone kræver landzonetilladelse. Ved vurderingen af hvorvidt der kan meddeles tilladelse, lægges der i sær vægt på, at indretningen sker under hensyntagen til blandt andet de landskabelige værdier samt i overensstemmelse med den overordnede planlægning. Endvidere indgår overvejelser om, hvilken betydning afgørelsen kan få for fremtidige lignende sager. Ansøgninger om at opdele eksisterende overflødiggjorte driftsbygninger på landbrugsejendomme i et mindre antal ferielejligheder bør imødekommes, med mindre planlægningsmæssige eller andre væsentlige interesser taler afgørende imod. Der er ikke i den konkrete sag tale om en landbrugsejendom, da landbrugspligten er ophævet på ejendommen. Det ansøgte falder derfor som udgangspunkt udenfor det i vejledningen fra 2002 beskrevne tilfælde. Natur- og Miljøklagenævnet skal herefter tage stilling til kommunens afgørelse herunder, om der bør meddeles landzonetilladelse til det ansøgte. Nævnet bemærker, at der ikke er truffet nogen afgørelse om helhedsplaner for ejendommen, som nævnet kan efterprøve. Da landbrugspligten blev ophævet i 2008, er der tale om tidligere landbrugsbygninger. Sondringen i planlovens 37, der er en undtagelse til hovedreglen, mellem overflødiggjorte driftsbygninger, der er varigt overgået til anden brug, og overflødiggjorte driftsbygninger der ikke er varigt overgået til anden brug, finder ikke anvendelse i pågældende situation. I Natur- og Miljøklagenævnets vurdering er bl.a. indgået at etableringen af 10 ferielejligheder kan ske uden dispensation fra fredningen, samt at ferielejlighederne ikke findes at ville indebære ændringer af hverken bygningernes ydre eller landskabet omkring. Natur- og Miljøklagenævnet finder herefter ikke, at der i den konkrete sag foreligger særlige planlægningsmæssige eller landskabelige hensyn, der taler imod en tilladelse. Klagers frygt for gener fra ferierende gæster kan ikke føre til et andet resultat. Natur- og Miljøklagenævnet stadfæster på denne baggrund Helsingør Kommunes landzonetilladelse af 16. januar 2014 til indretning af 10 ferielejligheder på Danstruplund. Natur-og Miljøklagenævnet beklager den lange sagsbehandlingstid. Lise Marie Buhl Chefkonsulent 6

7 Afgørelsen er sendt til: Annette Kjelde og Peter Svendsen, Danstrupvej 25A, 3480 Fredensborg, Advokataktieselskabet Lowzow & Monberg, j.nr.: JH, Dronningens Tværgade 30, 3., 1302 København K, Helsingør Kommune, Center for Teknik og Miljø, Natur og Vand, j.nr.: 13/7366, og cc 7