LOKALPLAN NR. 99. Fanø Kommune. Ferielejligheder ved Fanø Bad

Transkript

1 LOKALPLAN NR. 99 Fanø Kommune Ferielejligheder ved Fanø Bad Januar 2012

2 Hvad er en lokalplan? Ifølge Planloven skal der udarbejdes en lokalplan inden der igangsættes et større byggeri eller anlægsarbejde, foretages større nedrivninger eller væsentlige ændringer i anvendelse af en ejendom. I øvrigt kan der altid udarbejdes lokalplan, når byrådet skønner, at det er nødvendigt. Byrådet kan i en lokalplan fastsætte bindende bestemmelser om f.eks. et areals anvendelse, bebyggelse og materialer, veje og stiers placering og udformning, friarealers placering og indretning samt bevaring af huse, bymiljøer og landskabstræk m.v. Sådanne bestemmelser skal medvirke til, at et område anvendes og udformes under hensyntagen til de eksisterende omgivelser og i overensstemmelse med den øvrige planlægning i kommune. En lokalplan er desuden byrådets redskab til at sikre gennemførelsen af kommuneplanen. Lokalplanen kan dog indskrænke de muligheder for anvendelse og bebyggelse som kommuneplanen angiver. Offentlig høring Inden byrådet vedtager en lokalplan endeligt, offentliggøres et forslag til lokalplan i 8 uger. På den måde er det muligt for den enkelte borger at vurdere forslaget og eventuelt fremkomme med bemærkninger eller ændringsforslag inden byrådet vedtager lokalplanen endeligt. Lokalplanen får bindende virkning for grundejere og brugere i området. Handlepligt Tilvejebringelse af en lokalplan betyder ikke forbud mod fortsættelse af eksisterende lovlig anvendelse af en ejendom, ligesom en lokalplan heller ikke medfører handlepligt til at realisere de anlæg, som er indeholdt i planen. Ændringer af eksisterende forhold, f.eks. ved om- og nybyggeri eller ved ændret anvendelse af bestående ejendomme, skal være i overensstemmelse med lokalplanen. Fremlæggelse og indsigelsesfrist Forslag til lokalplan har været offentligt fremlagt i perioden fra den 29. september 2011 til den 24. november Vedtagelse Lokalplanen er vedtaget af Fanø Byråd den 16. januar Lokalplanen er offentliggjort den 26. januar

3 FANØ KOMMUNE - LOKALPLAN NR. 99 Ferielejligheder ved Fanø Bad Indholdsfortegnelse Side Forord 4 Lokalplanens formål 1.0 Beskrivelsen 1.1 Beskrivelse af lokalplanområdet Lokalplanens indhold 6 Illustrationsplan 2.0 Redegørelsen 2.1 Lokalplanens forhold til kommuneplanen Lokalplanens forhold til lokalplan nr Zonestatus Lokalplanens forhold til kystnærhedszone Lokalplanens forhold til tinglyste deklarationer Teknisk forsyning Miljøvurdering af planer og programmer Tilladelser fra andre myndigheder Jordforurening Lokalplanen 1 Lokalplanens formål 11 2 Område og zonestatus 12 3 Områdets anvendelse 12 4 Områdets udstykning 12 5 Vej- og parkeringsforhold 12 6 Ledningsanlæg m.v Bebyggelsens omfang og placering 12 8 Bebyggelsens udformning og ydre fremtræden 13 9 Ubebyggede arealer Forudsætning for ibrugtagning af ny bebyggelse Servitutter Retsvirkninger Påtaleret Vedtagelsespåtegning 16 Kortbilag 1 Matrikelkort 1: Kortbilag 2 Lokalplankort 1: Kortbilag 3 Illustrationsplan 1: Lokalplanen er udarbejdet af Fanø Kommune, Teknisk Kontor i samarbejdet med LandSyd I/S, Esbjerg ( ) Udsnit af Kort- og Matrikelstyrelsens kort er gengivet med KMS's tilladelse, copyright KMS 1993/KD

4 Forord Ejeren af Strandvejen 44, Fanø Bad har et ønske om at nedrive eksisterende forretningsbygning og opføre 10 ferieboliger på ejendommen. Dette hæfte er udarbejdet for at tilvejebringe plangrundlaget for udbygning af lokalplanområdet. Hæftet indeholder lokalplan nr. 99 for et område til ferielejligheder ved Fanø Bad. Lokalplanens bestemmelser er udarbejdet i overensstemmelse med de overordnede planer og ønsker, Fanø Kommune har for hele centerområdet ved Fanø Bad. 4

5 1.0 Beskrivelse 1.1 Beskrivelse af lokalplanområdet Lokalplanområdet som er på ca m² består af, ejendommen Strandvejen 44, der ligger syd for Strandvejen. Terrænet ligger i kote 5,5 m - 6,0 m, DVR90. Øst for lokalplanområdet ligger et feriekompleks - Fiskerhusene - med ferielejligheder opført i 2 etager. Syd og vest for lokalplanområdet ligger stråtækte sommerhuse, opført i 1-1½ etage. Terrænet umiddelbart øst, syd og vest for området ligger i områdegrænsen ca cm højere end lokalplanområdet. I lokalplanområdet ligger en forretningsbygning opført i 1 etage med fladt tag. Udenomsarealet er asfaltbelagt og har været anvendt til parkering og opstilling af affaldscontainere. 5

6 1.2 Lokalplanens indhold Med denne lokalplan er det hensigten at skabe det planlægningsmæssige grundlag for områdets anvendelse til etablering af en bebyggelse bestående af 10 ferielejligheder i 2 etager, idet eksisterende erhvervsbygning nedrives. Området vil blive vejbetjent fra Strandvejen, idet eksisterende overkørsel mod vest flyttes til områdegrænsen mod øst. Herfra vil der være adgang til én parkeringsplads, der tænkes anlagt i græsarmeringssten og stenmel. Bebyggelsen skal realiseres, så den fremstår med et samlet udtryk. Derfor er der i lokalplanen fastsat bestemmelser vedrørende bygningshøjde, taghældning, materialeog farvevalg m.m. Nedenstående visualisering viser i princippet forslag til den projekterede nye bebyggelse, der vil fremstå diskret i sorte afdæmpede farver med hvide bygningsdetaljer og kulsort paptag. 6

7 2.0 Redegørelsen 2.1 Lokalplanens forhold til kommuneplanen Kommuneplanens rammer er forudsætning for indholdet af lokalplanen. Lokalplanområdet ligger inden for kommuneplanens rammeområde 3.C.1 i Fanø Kommuneplan Område 3.C.1 er udlagt til centerområde - hoteller, restaurationer, ferielejligheder, butikker og liberale erhverv til betjening af turister. Lokalplanen er i overensstemmelse med de rammer, der er fastlagt for området. 2.2 Lokalplanens forhold til lokalplan nr. 30 Med vedtagelse af denne lokalplan aflyses lokalplan nr. 30 for det område, som lokalplan nr. 99 omfatter. 2.3 Zonestatus Lokalplanområdet ligger i byzone. 2.4 Lokalplanens forhold til kystnærhedszone Fanø ligger i kystnærhedszonen. Derfor skal der, jf. Planlovens 16, redegøres for hvorledes en realisering af lokalplanen vil påvirke omgivelserne visuelt. I kystnærhedszonen skal der gives en funktionel og planlægningsmæssig begrundelse for at placere byggeri med en højde på mere end 8,5 m. Den maksimale bygningshøjde er fastsat til max 8,5 m. Dette i forbindelse med den tilgrænsende bebyggelse bevirker, at de hensyn, som søges varetaget ved planlægning og administration af kystområderne, ikke tilsidesættes. Der sker således ingen væsentlige ændringer af kystlandskabet. 2.5 Lokalplanens forhold til tinglyste deklarationer Den 22 marts 1965 er tinglyst deklaration om byggelinier langs offentlig vej, Strandvejen. Denne vejbyggelinie respekteres i lokalplanen. 7

8 Den 7. december 1967 er tinglyst deklaration om græstørvbelagt skråningsanlæg. Deklarationen bortfalder i forbindelse med vedtagelse af lokalplanen og deklarationen vil blive aflyst i sin helhed. Den 23 oktober 1969 er tinglyst deklaration om bebyggelse og benyttelse m.v. Deklarationen omtaler byggeretsligt skel i forhold til matr.nr. 126 ø, parkering og oversigtsforhold på matr.nr. 126 aæ. Deklarationen bortfalder i forbindelse med vedtagelse af lokalplanen, og deklarationen vil blive aflyst i sin helhed. Dette begrundes i, at den stråtækte bebyggelse på matr.nr. 126 ø er opført med brandsikring, hvorfor der i lokalplanbestemmelserne fastlægges en respektafstand på 7.5 m i forhold til bebyggelsen på matr.nr. 126 ø og en minimumsafstand til skel på 2.5 m, samt bestemmelse om, at facader i fremtidig bebyggelse på matr.nr. 126 aæ opført tættere end 2.5 m fra skel, skal udføres som brandvægge. Parkering og oversigtsforhold reguleres i forhold til ny bebyggelse og byggelinie mod vej. Den 10. april 2003 er tinglyst deklaration om kloakledning. Deklarationen omhandler en ø200 kloakledning, der er nedlagt i den vestlige del af lokalplanområdet. Deklarationen respekteres i lokalplanen. Fanø Kommune er påtaleberettiget i ovenstående 4 deklarationer. De øvrige servitutter i lokalplanområdet har ingen betydning for lokalplanens realisering. 2.6 Teknisk forsyning Lokalplanområdet vandforsynes fra Fanø Bad vandværk. Lokalplanområdet elforsynes via Syd Energi s ledningsnet. Lokalplanområdet skal tilsluttes Nordby Fjernvarmes forsyningsnet, der forløber i nordlige side af Strandvejen. Der er dog ikke tilslutningspligt for huse, der opfylder særlige energikrav. Lokalplanområdet er omfattet af spildevandsplanen for Fanø Kommune. Lokalplanområdet er omfattet af Regulativ for dagrenovation og genanvendelse for Fanø Kommune. Før anlægsarbejder igangsættes, skal der hos respektive ledningsejere indhentes oplysninger om placering af ledninger. Eksisterende ledninger skal respekteres og må ikke beskadiges. For ledninger i veje henvises til gældende regler. Såfremt det viser sig nødvendigt at etablere ledningsanlæg, transformerstationer m.m. på de enkelte parceller og havearealer, er grundejerne pligtige til, uden vederlag, at tåle dette i det omfang, det kan ske uden indskrænkelse i muligheden for opførelse af bebyggelse på grunden efter angivne retningslinier. 8

9 2.7 Miljøvurdering af planer og programmer Lokalplan nr. 99 for et område til ferielejligheder ved Fanø Bad er screenet for mulige miljøpåvirkninger jf. Lov om miljøvurdering af planer og programmer. Ifølge den gennemførte screening vil en realisering af lokalplanen ikke medføre væsentlige miljøpåvirkninger af området. På den baggrund har Fanø Kommune besluttet, at der ikke skal udarbejdes en miljøvurdering af lokalplanen. 2.8 Tilladelse fra andre myndigheder Efter museumsloven 23 skal kulturministeren og de statslige og statsanerkendte museer gennem samarbejdede med plan- og fredningsmyndigheder sørge for at væsentlige bevaringsværdier sikres for eftertiden. I forbindelse med jordarbejdet, for eksempel ved bygge- og anlægsarbejder, kan der dukke spor af fortidsminder op, som ifølge Museumsloven kan forlanges undersøgt for bygherren regning. Med henblik på at undgå forsinkelser af anlægsarbejde og uforudset har bygherren mulighed for at få foretaget en forundersøgelse, inden afsættelsesarbejdet igangsættes. 2.9 Jordforurening Jf. Jordforureningslovens* 50a anses al jord i byzone som udgangspunkt for at være lettere forurenet (områdeklassificeret). Esbjerg Kommune, der er Miljømyndighed, har ikke kendskab til kilder til diffus forurening i lokalplanområdet, hvorfor det er kommunens indstilling, at området skal undtages fra områdeklassificeringen med virkning fra lokalplanens vedtagelsesdato. Denne beslutning kan kommenteres i lokalplanens høringsperiode. Kommentarer skal indsendes til Esbjerg Kommune, Torvegade 74, 6700 Esbjerg eller til miljo@esbjergkommune.dk. * Lovbekendtgørelse nr. 282 af 22. marts 2007 om forurenet jord. Eksisterende bebyggelse set fra Strandvejen 9

10 10

11 3.0 Lokalplanen Fanø Kommune Lokalplan nr. 99 Ferielejligheder ved Fanø Bad I henhold til lov om Planlægning lovbekendtgørelse nr. 883 af 18. august 2004 med senere ændringer fastsættes hermed følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område. 1 Lokalplanens formål 1.1 Lokalplanen har til formål: at at at at at at sikre områdets anvendelse fastlægges til ferielejligheder, muliggøre nedrivning af eksisterende erhvervsbygning, sikre, at ferielejlighederne ikke anvendes til helårsbeboelse, sikre den arkitektoniske helhed i bebyggelsen, ved at fastlægge retningslinier for bebyggelsens udformning, materialer og farver, fastlægge retningslinier for udformning og anvendelse af ubebyggede arealer, ophæve lokalplan nr. 30 inden for lokalplanområdet. 11

12 2 Område og zonestatus 2.1 Lokalplanen afgrænses som vist på kortbilag nr. 1 og omfatter matr.nr. 126 aæ Rindby By, Nordby. 2.2 Lokalplanområdet ligger i byzone. 3 Områdets anvendelse 3.1 Lokalplanområdet må kun anvendes til ferielejligheder, der ikke må anvendes til helårsbeboelse. Herudover må opføres udhuse i tilknytning til ferielejlighederne. 3.2 Inden for lokalplanområdet kan opføres ny transformerstation og lignende forsyningsanlæg på højst 10 m². Materialevalget skal tilpasses omgivelserne og anlæggene skal afskærmes med beplantning. 4 Områdets udstykning 4.1 Udstykning må kun foretages i overensstemmelse med lokalplanens formål. 5 Vej- og parkeringsforhold 5.1 Adgang til området skal ske fra Strandvejen, som vist på kortbilag nr Der skal anlægges mindst 1 parkeringsplads pr. bolig. 6 Ledningsanlæg m.v. 6.1 Bebyggelsen skal tilsluttes kollektive forsyningsanlæg i den udstrækning disse er tilgængelige i området og i henhold til bestemmelser for de enkelte forsyningsområder, dog kan huse, der opfylder særlige energikrav fritages for tilslutning. 6.2 Alle områdets forsyningsledninger skal udføres som jordledninger. 6.3 Affaldshåndtering skal ske i henhold til det til enhver tid gældende Regulativ for dagrenovation og genanvendelse for Fanø Kommune. 7 Bebyggelsens omfang og placering 7.1 Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 60 for den enkelte ejendom incl. andel af fællesareal. 12

13 7.2 Ny bebyggelse skal placeres inden for de på kortbilag 2 angivne byggefelter. Det sydlige byggefelt skal respektere en afstand på 7.5 m fra bebyggelsen på matr.nr. 126 ø og min. 2.5 m fra skellet mellem matr.nr. 126 ø og 126 aæ Rindby By, Nordby, jf. kortbilag 2. Det nordlige byggefelt skal respektere en afstand på min. 2.5 m fra skellet mellem matr.nr. 126 ø og 126 aæ Rindby By, Nordby, jf. kortbilag Der må ikke opføres garager eller carporte inden for lokalplanområdet. Udhuse skal opføres som integreret del af bebyggelsen. 7.4 Bebyggelse må opføres i op til 2 etager. Bebyggelsens højde må ikke overstige 8,5 m over niveauplan fastsat i henhold til gældende bygningsreglement og facadehøjden må max. være 5.5 m, således som vist på kortbilag Tinglyst byggelinie langs Strandvejen opretholdes 1, dog må installationsunit opføres i tilknytning til bebyggelsen og i byggeliniebelagt areal. 8 Bebyggelsens udformning og ydre fremtræden 8.1 Ny bebyggelse skal opføres, så der opnås en arkitektonisk god helhed i forhold til omgivelserne. 8.2 Facader skal opføres i træ, indfarvede glatte fibercementplader eller i blødstrøgne teglsten og fremstå som blank mur, pudset eller vandskuret murværk. Mindre facadepartier, f.eks. brystninger, karnapper og gavltrekanter kan udføres i andre materialer. Facader opført tættere end 2.5 m fra skel skal udføres som brandvægge. 8.3 Tage på den samlede bebyggelse skal fremstå med kulsort tagpap og listedækning. Tage skal udføres som saddeltage med en taghældning på mellem 10º og 50º. Tage på udhuse kan udføres med ensidig taghældning. 8.4 Der må ikke anvendes reflekterende og blanke bygningsmaterialer. 8.5 Vinduer og døre udføres i træ eller træ/alu. 8.6 Farver på udvendige overflader skal være sort, mørkegråt eller fanørød og i overensstemmelse med de nedenfor anførte RAL-nre 2 og NCS-nre. Døre og vinduer skal fremstå ensartet hvid og som en helhed. 1 Byggelinie tinglyst den 22/3 1965, Fanø Kommune har påtaleretten. 2 RAL-farver : Sort , mørkegrå , rød 3009 oxidrød NCS-farver : Rød S3560-Y80R, S5040-Y80R 13

14 8.7 Ingen form for skiltning og reklamering må finde sted, undtaget herfor er almindelig nummer- og navneskilte. 8.8 Tagrender og nedløb skal udføres i zink eller kobber. 8.9 Altan / balkon kan opføres ud over bebyggelsens bygningsramme og skal holdes inden for tagfladen. 9 Ubebyggede arealer 9.1 Ubebyggede arealer, bortset fra kørsels- og parkeringsarealer skal henligge som naturgrund. 9.2 Belægning på parkeringsarealer samt adgangsarealer i området i øvrigt skal udføres af stabilgrus, afsluttet med stenmel, og/eller som græsarmering. 9.3 Udendørs oplagring eller henstilling af campingvogne, lystbåde og andre uindregistrerede køretøjer må ikke finde sted. 10 Forudsætning for ibrugtagning af ny bebyggelse 10.1 Ny bebyggelse må ikke tages i brug før denne er tilsluttet de i 6 nævnte ledningsanlæg. 11 Servitutter 11.1 Servitut tinglyst den 22. marts 1965 vedr. en vejbyggelinie langs Strandvejen og servitut tinglyst den 10. april 2003 om en kloakledning respekteres. Vejbyggelinien og kloakledningen er indtegnet på kortbilag nr. 2 efter analogt tinglysningsrids. Servitut tinglyst den 7. december 1967 om skråningsanlæg og servitut tinglyst den 23. oktober 1969 om bebyggelse, benyttelse m.v. vil blive aflyst Med den endelige vedtagelse af lokalplan nr. 99 ophæves lokalplan nr. 30 for lokalplanområdet i sin helhed. 14

15 12 Retsvirkning 12.1 Lokalplanens retsvirkninger Efter Fanø Byråds endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må ejendomme, der er omfattet af planen ifølge Lov om Planlægning 18, kun udstykkes, bebygges eller iøvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse af ejendommene kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg, der er indeholdt i planen. Fanø Byråd kan ifølge 19 i Lov om Planlægning meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser af lokalplanens bestemmelser under forudsætning af, at det ikke ændrer den særlige karakter af det område, der søges skabt ved lokalplanen. Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af ny lokalplan. Når en eventuel dispensation berører omboende interesser, skal disse underrettes om den påtænkte dispensation og have mindst 14 dages frist til at fremkomme med evt. bemærkninger herom, før dispensation gives. Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen og vil blive aflyst. I henhold til 47 i Lov om Planlægning kan der foretages ekspropriation af private ejendomme eller rettigheder over ejendomme, når ekspropriationen vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af lokalplanen. Såfremt forhold ikke er reguleret i lokalplanen, gælder de almindelige bebyggelsregulerende bestemmelser i Byggeloven og Lov om Planlægning. 15

16 s 13 Påtaleret 13.1 Påtaleberettiget iflg. nærværende lokalplan er Fanø Byråd. 14 Vedtagelsespåtegning Således endeligt vedtaget af Fanø Byråd på møde den 16. januar irik Nørreby Borgmester >.ommunaldirektør 16

17 17

18 18

19 19