Notat Dato: 7. februar 2013 Kopi til: Emne: Notat om fordele og ulemper ved kommunalt ejerskab af almene ældreog plejeboliger Der vedlægges til sagen 2 notater: Redegørelse fra BDO af 4. november 2012 Notat fra Boligselskabet Sct. Jørgen dateret 5. februar 2013 Der er i redegørelsen fra BDO en generel gennemgang af fordele og ulemper ved almene ældre- og plejeboliger opført af kommuner og boligselskaber. I redegørelsen peges der afslutningsvis på følgende fordele og ulemper ved at et boligselskab opfører boligerne: Fordele for kommunen: Ikke behov for bygherreorganisation Projektet belaster ikke den kommunale bogføring Ulemper for kommunen Grundkapitallånet bliver forhøjet på grund af tinglysningsafgift, der udgør 1,5% af lånet Huslejen bliver højere på grund af det højere grundkapitallån Boligydelsen bliver højere på grund af højere husleje på grund af højere grundkapitallån Evt. provenue ved nedlæggelse/salg vil ikke tilfalde kommunen Der er holdt et møde mellem Forvaltningen og Boligselskabet Sct. Jørgen den 13. december 2012, hvor BDO s redegørelse blev drøftet, og hvor de argumenter som Boligselskabet nu har nedskrevet i notat af 5. februar blev fremført. Det vigtigste heri er, at Boligselskabet oplyser, at der kan opnås rabatter ved lånoptagelsen svarende til tinglysningsafgiften. Endvidere at processen ved evt. salg/nedlæggelse efter boligselskabets opfattelse er ligeså langstrakt ved kommunalt ejerskab, og næppe vil kunne føre til provenue for kommunen. På baggrund heraf konkluderede Forvaltningen, som det fremgår af dagsordenen: Den samlede økonomiske vurdering konkluderer derfor, at der ikke umiddelbart vil være nogen forskel for hverken kommunen eller beboerne, om det er den ene eller anden bygherre der vælges til etablering af nærværende projekt. Forvaltningen finder ikke anledning til at ændre i ovenstående konklusion. Økonomi og personalestaben Klaus Christiansen
NOTAT Sag: 200,122 Banebyen, Plejecenter 5. februar 2013 Emne: Udarbejdet af: Udleveres til: Opførelse af almene plejeboliger (udgangspunkt notat BDO af 4. november 2012) Tina Schmidt, Administrationschef Viborg Kommune Boligselskabet Sct. Jørgen Brovej 18 8800 Viborg tlf. 87 925 925 email post@bsjviborg.dk web www.bsjviborg.dk Fordele / ulemper opførelse af almene plejeboliger I forlængelse af tidligere møde afholdt hos Viborg Kommune den 13. december 2012 vedr. det af BDO udarbejdede notat dateret den 4. november 2012, har Boligselskabet Sct. Jørgen udarbejdet nærværende notat indeholdende de af os på mødet anførte kommentarer med vores uddybende bemærkninger. Vores kommentarer skal ikke ses som en forsvarsreplik til notatet fra BDO, om end det nemt kan komme til at fremstå som sådan. Indledningsvis mener vi, at der skal gøres opmærksomt på at notatet udsendt fra BDO er identisk med en artikel i Kommunekredit Information tilbage fra marts 2009. Dette er en af grundene til, at man fra boligselskabs side har valgt at kommentere på notatet set i forhold til virkeligheden og lovgivningen i dag. Derudover mener vi ikke at notatet er udarbejdet af en helt uvildig part, idet der ved valg af kommunen som bygherre er meget stor sandsynlighed for at forretningsførelsen og dermed byggesags-/forretningsførerhonoraret tilfalder netop BDO. Bemærkelsesværdigt er det ligeledes, at det er afdelingen Bygge og Anlæg, Bygherrerådgivning hos BDO der har dateret notatet. Vi er derfor af den opfattelse, at emnet er noget mere nuanceret end BDO s notat umiddelbart ligger op til. Vi har så vidt muligt kommenteret hvert enkelt punkt i det omtalte notat, og bibeholdt det nævnte eksempel for så vidt angår den økonomiske vurdering. De enkelte tal nævnt er derfor naturligvis forskellige afhængige af det enkelte projekts omfang. Det konkrete projekt i Banebyen vil give nogle andre tal, men essensen vil være den samme og vil kunne i et vist omfang bruges forholdsmæssigt. Vi giver gerne et eksempel på, hvordan vi kunne forvente sagen i Banebyen på nogle økonomiske punkter kunne se ud, men det er og bliver en helhedsbetragtning med flere forskellige økonomiske parametre. side 1/5
A - Kommunen/regionen som bygherre og ejer Politiske drøftelser og involvering af brugere er som udgangspunkt det samme. Der vil i forbindelse med processen være udgifter til generel styring og tilsyn med opgaven, hvilket kan variere en del i både omfang og pris. Ved kommunen som bygeherre kan størstedelen af disse opgaver varetages af eksterne rådgivere og udgiften indeholdes i anskaffelsessummen (iht. notat) Ved et boligselskab som bygherre vil der ofte være en del af styringen/tilsynet i forløbet der er en del af forretningsfører- /byggesagshonoraret (og dermed ikke en yderligere udgift). Hvis boligselskabet selv har ekspertisen til at varetage en del af styring og tilsyn i anlægsfasen, vil den fremtidige drift af boligerne drage fordel af at kunne få forankret et ejerskab hos bygherren i et meget tidligt forløb i processen, og dermed også med mulighed for at optimere projektet, hvilket altid til en vis grad kan kapitaliseres. Hvis kommunen efterfølgende overlader driften til ekstern administrator vil der ikke kunne opnås denne samme absolutte fordel. A.1 Låneomkostninger Selvom et boligselskab ikke umiddelbart kan optage lån i Kommunekredit, er der i dag så stor konkurrence på lånemarkedet til den almene sektor, at der for de større boligselskaber vil kunne opnås rabat/kompensation der mindst kan modsvare den tinglysningsafgift som i BDO s notat er gjort til genstand for alle de efterfølgende beregninger. I forhold til det nævnte eksempel: En byggesag på 75 mio. kr. (ca. 50 plejeboliger) vil stempelafgiften iht. notatet udgøre kr. 1.125.000 kr. Faktisk vil afgiften kun udgøre 1.103.000 da en del af finansieringen består af et beboerindskud, hvorfor der ikke skal lyses pant i forhold til hele anskaffelsessummen. Det vigtigste i denne forbindelse er dog at påpege at boligselskabet (i forhold til dette tænkte eksempel) skønnes at kunne opnå en rabat/kompensation i størrelsesordenen 1,4-1,5 mio. kr. sammenholdt med lignende sager boligselskabet har gennemført. Dette vil dermed mere end rigeligt kunne kompensere for stempelafgiften. Derudover vil der kunne opnås diverse rabatter ifbm. stiftelsesprovision, kurtage m.v. som nævnt i notatet. A.2 Husleje Eksemplet i notatet er beregnet ud fra den i pkt. 1 forventede besparelse ved låneomkostninger. Da boligselskabet ligeledes vil kunne opnå denne besparelse, vil dette ikke være udslagsgivende i forhold til regneeksemplet på huslejen. Ved kommunal låneoptagelse i Kommunekredit vil der korrekt være et løbende lavere administrationsbidrag i forhold til et almindeligt realkreditinstitut. Denne besparelse bliver dog meget lille samlet set bl.a. på side 2/5
baggrund af ovenstående kompensation, som er med til (alt andet lige) at sætte den samlede anlægsudgift ned og dermed huslejen. A.3 Boligydelse Den modtagne boligydelse for beboerne er individuelt beregnet og afhænger i høj grad af den enkelte beboers formue og formåen. Det kan derfor virke lidt misvisende at kapitalisere den førnævnte forventede besparelse (som boligselskabet også vil kunne opnå) til en samlet kommunal besparelse på ca. 1.125.000 kr. over 30 år A.4 Kommunal grundkapital Iht. notatet vil indskuddet til den kommunale grundkapital blive lavere som følge af besparelsen på stempelafgiften, hvis det er kommunen der er bygherre. Det er korrekt, og da de samme fordele/kompensationer mht. stempelafgiften kan gøre sig gældende med boligselskabet som bygherre, vil det naturligvis alt andet lige også få samme indvirkning på kommunens grundkapital. A.5 Kommunen sælger ikke arvesølvet Dette afsnit er en meget generel betragtning. Om man vil kalde det en væsentlig fordel, hvis det er kommunen der er bygherre, er vist mere et holdningsspørgsmål end konkrete fakta. Hvis det på sigt viser sig at plejeboligerne bliver utidssvarende og derfor skal nedlægges, kan de korrekt sælges til andet formål. Spørgsmålet er om det ikke ofte vil være et boligselskab, der er en oplagt køber til en sådan bygning for at (hvis behovet er der) omdanne plejeboligerne til fx almene familieboliger i stedet. I notatet er anført at et eventuelt provenu tilfalder kommunen når boligerne opføres i eget regi. Det er naturligvis korrekt, men det kunne jo også tænkes at der ville blive tale om et tab, som i så fald skulle tages op af kommunekassen. Hvis ejerskabet lå hos et boligselskab ville det som udgangspunkt være boligselskabet selv der skulle tage dette tab. Ifbm. en evt. nedlægning af plejeboligerne henvises der til, at det er en langstrakt proces at blive enige med hhv. ministeriet og boligselskabet for godkendelse og salg af boligerne, hvis boligerne ejes af et boligselskab. Umiddelbart vil det efter vores opfattelse være en lige så omfattende proces ved kommunalt ejede boliger, da der også her må forventes en politisk forelæggelse af, hvad boligerne så skal bruges til / sælges (kan de sælges..?) / ombygges til osv. A.6 Drift / administration Administrerer kommunen selv sine boliger skal der ikke pålægges moms på administrationshonoraret. side 3/5
Dette er heller ikke tilfældet ved et alment boligselskabs egne afdelinger altså ingen forskel på om boligerne er ejet i kommunalt eller boligselskabs regi. Har derfor ingen relevans i denne sammenhæng. A.7 Moms på salg af kommunale grunde Iht. notatet er der ingen momspligt på grunden, hvis boligerne etableres på en grund der tilhører kommunen. Korrekt men er jo kun gældende hvor kommunen allerede har et stykke jord til etableringen. Uanset indregnes der stadig en værdi af grunden inkl. moms i projektet som hvis kommunen skulle ud at købe grunden (medmindre det i kommunalt regi besluttes at donere grunden til projektet). Det vil derfor ikke have betydning om det er boligselskabet eller kommunen der er bygherre. A.8 Servicearealer I notatet er anført, at der ved et boligselskab som bygherre skal ske en ejerlejlighedsopdeling mellem boliger og serviceareal, hvilket vil fordyre projektet. I eksemplet her vil denne del anslås til at udgøre omkring 15.000 kr. hvorfor dette efter vores vurdering ikke kan betegnes som en væsentlig økonomisk faktor. Hvis det er et boligselskab der opfører servicearealerne kan ejerlejligheden frivillig momsregistreres hos Skat. Den efterfølgende husleje til kommunen vil da blive pålagt moms, men da kommunen kan anmelde udgiften til den kommunale momsudligning, vil der ikke være nogen økonomisk fordel/ulempe ved hhv. den ene eller anden bygherre. Opføres servicearealerne af et boligselskab bliver kommunen deponeringspligtig af værdien af det lejede, hvorfor det ofte i praksis er boligselskabet der ejer boligerne og kommunen der ejer servicearealerne, hvis kommunen ikke er indstillet på at foretage en deponering. A.9 Efterfølgende ombygning I notatet er anført at det ved fremtidige ombygninger eller forbedringer i boligarealerne ikke vil være nødvendigt først at blive enig med et boligselskab om dette underforstået det kan umiddelbart sættes i værk. Det er måske nok korrekt, at der ikke skal opnås enighed med et boligselskab, men selvom boligerne er kommunalt ejede, er der stadig et beboerdemokrati der skal høres, hvorfor processen i sidste ende ikke vil være anderledes end hvis boligerne var ejet af et boligselskab. Generelt Udover de i notatet nævnte punkter er der efter vores vurdering en del andre væsentlige faktorer der gør sig gældende, for at kunne give en samlet økonomisk vurdering af, om et projekt opføres med en kommune eller et boligselskab som bygherre, bl.a. følgende side 4/5
Honorar til en forretningsfører af sagen kan svinge meget (ligesom omfanget af forretningsførelsen kan) medmindre der laves et meget nøje beskrevet udbud. Jo mere en bygherre selv kan bidrage med, jo mindre skal hentes ind ved ofte dyrere eksterne rådgivere Honorar til rådgivning i øvrigt kan ligeledes variere meget. Nogle af de større boligselskaber (bl.a. Sct. Jørgen) har været en del af et rammeudbud, som derved med stor fordel kan anvendes i disse større projekter, hvorved der kan opnås en både tidsmæssig og økonomisk fordel. Mellemfinansiering i byggeperioden vil alt andet lige kunne ske på sammenlignelige vilkår om det er den ene eller anden bygherre. Det vil måske endda i nogle tilfælde være en fordel for kommunen at lægge bygherrerollen ud til anden side, da projektet således ikke belaster den kommunale bogføring og likviditet i anlægsperioden. Der skal foretages en vurdering af bygherrerisikoen ved fx uventet overskridelse af anlægssummen (fx ved konkurs eller lign.) der ikke kan blive en del af den samlede støttede anskaffelsessum pga. max rammebeløbet for støttet byggeri. En evt. overskridelse må derfor afholdes ved siden af via fx. boligselskabets egenkapital, hvis dette er bygherren og ellers kommunekassen hvis det er en kommunal bygherre. De foranstående økonomiske betragtning vil som nævnt kunne overføres til det konkrete projekt i Banebyen, da de samme specifikke økonomiske fordele (fx kompensationen omkring tinglysningsafgiften) vurderes at kunne opnås i dette projekt også. Der er derfor efter boligselskabets vurdering ikke nogen umiddelbar forskel økonomisk, om det er kommunen eller boligselskabet der er bygherre. Derudover vil der uanset bygherre naturligvis altid kunne findes fordele og ulemper af ikke direkte økonomisk karakter, men alligevel væsentlige forhold som skal vurderes og vægtes i det enkelte projekt. Dette kunne fx være erfaringen med lignende komplekse byggerier. Vi håber at ovenstående kan være med til at underbygge vores vurdering af primært økonomiske fordele / ulemper ved valg af den ene eller anden bygherre, som bl.a. den finansielle verden og lovgivningen ser ud i dag, og samtidig være med til at give BDO s notat en mere nuanceret betragtning. Er der spørgsmål eller ønskes der uddybninger til noget af det anførte, står boligselskabet naturligvis gerne til rådighed herfor. Boligselskabet Sct. Jørgen 4. februar 2013 side 5/5