Udviklingsområde ved Buchwaldsvej Assens Kommune 21. marts 2017
2 Sadolin & Albæk kort fortalt Sadolin & Albæk, etableret i 1967, er en markedsledende, uafhængig rådgivnings- og erhvervsmæglervirksomhed med kontorer i København og Aarhus. Sadolin & Albæk er strategisk og eksklusiv dansk alliancepartner med JLL, som har mere end 200 kontorer i 75 lande verden over. Via denne alliance har Sadolin & Albæk en solid international platform. Sadolin & Albæk er medlem af RICS, Royal Institution of Chartered Surveyors, som er internationalt anerkendt for sine høje vurderingsstandarder. Sadolin & Albæk beskæftiger ca. 35 medarbejdere fordelt på nedenstående forretningsområder: Capital Markets Kompetent strategisk rådgivning i forbindelse med større ejendomstransaktioner. Analyse og vurdering Dybdegående markedsanalyser og velunderbyggede ejendomsvurderinger. Udlejning Professionel og dedikeret rådgivning i forbindelse med udlejning af erhvervslokaler. Corporate Solutions Erfaren rådgivning i forbindelse med optimering af arealanvendelse. Sadolin & Albæk Capital Markets består af et kompetent team, der med afsæt i solid markedsviden og et unikt datagrundlag, opbygget gennem årtier, rådgiver kunder i forbindelse med køb og salg af ejendomsselskaber, enkeltstående ejendomme og ejendomsporteføljer. Med udgangspunkt i et indgående markedskendskab, solid praktisk erfaring og en skarp analytisk sans udarbejder Sadolin & Albæks dedikerede analyse- og vurderingsteam grundige og velunderbyggede markedsanalyser og vurderingsrapporter. Baseret på mange års erfaring og et unikt branchekendskab beskæftiger Sadolin & Albæks udlejningsafdeling sig eksklusivt med erhvervsudlejning med primært fokus på udlejning af kontor- og butiksejendomme. Med udgangspunkt i den enkelte virksomheds strategi og forretningsmål hjælper Sadolin & Albæk Corporate Solutions med at optimere virksomhedens anvendelse af ejendomme ved såvel ejer- som lejerforhold.
3
4 Opdrag For at kvalificere planlægningen og udviklingen af projektområdet ved Buchwaldsvej har Assens Kommune igangsat en række rådgivningsopgaver Markeds- og investoranalyse Miljøredegørelse for støj, vibrationer, støv og lugt Strukturplan Trafikanalyse Jordforureningsanalyse Geoteknik LAR
5 Markeds- og investoranalysen har til formål at belyse de kommercielle rammevilkår for udviklingen af området Analyse af den grundlæggende efterspørgsel efter boliger Identifikation af hvilke typer af borgere, der er bosat i Tommerup Stationsby Vurdering af afsætningspotentialet Vurdering af investormarkedet og interessen for projektområdet Beregning af byggeretsværdier og grundpriser Identifikation af nødvendige investeringer i byggemodning Vurdering af den samlede projektøkonomi Anbefalinger
6 Efterspørgsel på boliger Efterspørgslen på boliger drives af en række faktorer Befolkningsudviklingen Forskydninger i aldersgrupper Nedslidning af den eksisterende boligmasse Ændrede præferencer for boligtyper og funktionalitet Jobs og infrastruktur
7 Assens Kommune 0-18 år 19-25 år 26-35 år 36-55 år 56-69 år +70år 42.000 180 41.750 160 41.500 140 41.250 120 41.000 100 40.750 80 40.500 60 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040 2041 2042 2043 2044 2045 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040 2041 2042 2043 2044 2045 Assens Kommune Tommerup Stationsby Parcelhuse Række-, kæde- og dobbelthuse Etageboliger 110 200 108 180 106 160 104 140 102 120 100 100 98 96 94 92 90 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 80 60 40 20 0 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016E
8 Hvem bor hvor? Geodemografiske data Kan anvendes til at beskrive befolkningen mere præcist og koble befolkningstyperne til boligformer og beliggenheder Data omfatter koblede informationer fra Danmarks Statistik, BBR-registret, Gallup m.fl. Geomatic er leverandør af de geodemografiske data Befolkningen er inddelt i 9 grupper og 36 typer alt efter fælles karakteristika som: Indkomst Bosætningsforhold Formue Alder Uddannelse Kvalitative parametre
9 Tommerup Stationsby Assens Kommune 16 14 12 10 8 6 4 2 0 G4 - De ældste og borgere i særlige boliger G1 - Seniorfamilier i rækkehuse i provinsen B2 - Veluddannede børnefamilier på vej B1 - Kortuddannede familier uden børn A5 - Midaldrende med gode kår A3 - Formuende familier med fraflyttede børn A2 - Veluddannede og børnerige familier A1 - Karriereorienterede familier med overskud
10 Boligpriser Solgte boliger 5610 Assens Solgte boliger 5690 Tommerup 40 Begrænset aktivitet på boligmarkedet Der omsættes ca. 10-15 boliger pr. kvartal i Tommerup Stationsby 35 30 25 20 Stor aktivitet inden finanskrisen, men efterfølgende fald til nuværende niveau 15 10 5 Prisniveauet følger 5610 Assens, men ligger lidt over på nuværende tidspunkt 0 2006K1 Gennemsnit på ca. kr. 9-10.000 pr. m² for parcel- og rækkehuse 14.000 12.000 Parcel-/rækkehus 5610 Assens Parcel-/rækkehus 5690 Tommerup Nybyggeri vurderes at ligge i niveauet kr. 15-17.000 pr. m² - ca. kr. 5.000 under Bellinge og Sankt Klemens 10.000 8.000 6.000 4.000 2.000-2000K1 2000K4 2001K3 2002K2 2003K1 2003K4 2004K3 2005K2 2006K1 2006K4 2007K3 2008K2 2009K1 2009K4 2006K3 2010K3 2007K1 2011K2 2007K3 2012K1 2008K1 2012K4 2008K3 2013K3 2009K1 2014K2 2009K3 2015K1 2010K1 2015K4 2010K3 2016K3 2011K1 2011K3 2012K1 2012K3 2013K1 2013K3 2014K1 2014K3 2015K1 2015K3 2016K1 2016K3
11 Jordpriser og byggemodning De lave salgspriser på nybyggede boliger påvirker jordprisen Byggeretsværdien vurderes at udgøre ca. kr. 350 pr. etm. for rækkehuse og etageboliger Byggemodnet parcelhusgrund vurderes at koste kr. 350.000 400.000 inkl. moms Højsletten er handlet til kr. 450.000-500.000 inkl. moms Skovkanten udbydes for kr. 320.000-520.000 inkl. moms Grundværdien vurderes at udgøre godt kr. 50.000 efter fradrag af byggemodning og risiko Byggemodningsomkostningerne er betydelige Nedrivning ca. kr. 1,8 mio. i den nordlige del og ca. kr. 2,2 mio. i den sydlige del Etablering af vej estimeres til ca. kr. 2,2 mio. Etablering af støjafskærmning ca. kr. 2,4 mio. Oprensning af forurening er estimeret til kr. 3-14 mio. Etablering af byrum m.v. er estimeret til ca. kr. 600.000
12 Cash flow model Der anvendes en cash flow model til at vurdere økonomien i projektet Lang afsætningshorisont Delområder og etapevis udbygning Udgifter og indtægter falder på forskellige tidspunkter Nedrivning, etablering af støjafskærmning, oprensning af forurening Cash flowet tilbagediskonteres, og der beregnes en nutidsværdi af projektet Diskonteringsrenten (IRR) er estimeret til 10% Inflation på 2% p.a. Nutidsværdi Positiv nutidsværdi angiver, at projektet som minimum giver det ønskede afkast Negativ nutidsværdi angiver, at projektet ikke er rentabelt eller giver det ønskede afkast
13 År Enheder (m² el. DKK) 1 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 Afsætning af byggeretter (m²) Område 1 Rækkehuse 7.800 1.300 1.300 1.300 1.300 1.300 1.300 - - - - - - - - - - Almene familieboliger 3.000 1.000 1.000 1.000 - - - - - - - - - - - - - Område 2 Rækkehuse 13.200 - - - - - - 1.320 1.320 1.320 1.320 1.320 1.320 1.320 1.320 1.320 1.320 Total 24.000 2.300 2.300 2.300 1.300 1.300 1.300 1.320 1.320 1.320 1.320 1.320 1.320 1.320 1.320 1.320 1.320 Salgsindtægter (DKK) Område 1 Rækkehuse 350 455.000 464.100 473.382 482.850 492.507 502.357 - - - - - - - - - - Almene familieboliger 350 350.000 357.000 364.140 - - - - - - - - - - - - - Område 2 - - - - - - - - - - - - - - - - Rækkehuse 350 - - - - - - 520.287 530.693 541.307 552.133 563.175 574.439 585.928 597.646 609.599 621.791 Byggemodning Nedrivning -1.800.000-2.477.557 Oprensning af forurening -3.000.000-1.350.000-1.858.168 Veje og stier -2.145.000-965.250-1.328.590 Støjskærm -2.400.000-2.400.000 Byrum m.v. -25-57.500-58.650-59.823-34.489-35.179-35.883-37.163-37.907-38.665-39.438-40.227-41.031-41.852-42.689-43.543-44.414 Øvrige omkostninger Rådgivning og projektstyring 5% -40.250-41.055-41.876-24.142-24.625-25.118-26.014-26.535-27.065-27.607-28.159-28.722-29.296-29.882-30.480-31.090 Ejendomsskatter -106.040-95.878-85.715-75.553-69.809-64.066-58.322-52.490-46.657-40.825-34.993-29.161-23.329-17.497-11.664-5.832 - Årligt netto cash flow -5.903.878 635.680 660.270 354.408 368.637 383.034-5.259.696 419.594 434.751 450.095 465.629 481.357 497.283 513.411 529.744 546.288 TVM 0,95 0,87 0,79 0,72 0,65 0,59 0,54 0,49 0,44 0,40 0,37 0,33 0,30 0,28 0,25 0,23 Diskonteret værdi -5.629.126 550.997 520.283 253.881 240.066 226.766-2.830.793 205.298 193.376 182.001 171.166 160.861 151.076 141.796 133.006 124.691 Ialt NPV: -5.204.656
14 Resultater og anbefalinger Der regnes på to scenarier, der begge giver negativ nutidsværdi 1. 24.000 etagemeter rækkehuse/etageboliger inkl. ca. 3.000 etagemeter almene boliger kr. -5,4 mio. 2. 45 parcelhusgrunde kr. -9,2 mio. Det betyder, at projekterne ikke igangsættes uden væsentlige tilskud eller ændringer i rammebetingelserne Der skal ske markant ændring af afsætningshorisont og boligpriser, før det er rentabelt Overvej at give tilskud til nedrivning og etablering af vej m.v. Kræver stærk gensidig aftale om sikkerhed for udvikling Omkostningen til oprensning af forurening skal kvalificeres Øgede udgifter til oprensning kan vælte projektet helt Har betydning for, hvor der skal foretages kommunale investeringer
15 Kontaktinformation Ole Hjorth Director, cand.silv., MRICS E: oh@sadolin-albaek.dk T: +45 70 11 66 55 M: +45 60 21 85 32 Sadolin & Albæk A/S Skovvejen 11 8000 Aarhus C Tel. +45 70 11 66 55 www.sadolin-albaek.dk