FREDERICIAKOMMUNE LOKALPLAN nr. 227B Boligområde ved Maagevej Hybyhus Teknik & Miljø, Rådhuset, Gothersgade 20, 7000 Fredericia, Tlf. 72107000
Hvad er en lokalplan? En lokalplan er en detaljeret fysisk plan, som kan fastlægge et områdes anvendelse, bebyggelsens omfang og placering, veje og stier, friarealer osv. inden for lokalplanens område. Ifølge Lov om planlægning kan Byrådet altid beslutte at tilvejebringe en lokalplan. Desuden siger loven, at Byrådet skal udarbejde en lokalplan, før der gennemføres større udstykninger eller større bygge- og anlægsarbejder. Hensigten hermed er at sikre en sammenhæng i planlægningen. For at give alle mulighed for at fremsætte indsigelser, bemærkninger og ændringsforslag skal Byrådet offentliggøre et forslag til lokalplan, inden planen kan vedtages endeligt. Således skal lokalplanforslaget annonceres og fremlægges offentligt i mindst 8 uger. Bemærkningerne skal indgå i Byrådets videre overvejelser, men det er alene Byrådet, der står med den endelige afgørelse, når lokalplanen skal endeligt vedtages. Efter Byrådets endelige vedtagelse bliver lokalplanen tinglyst på ejendommene inden for planens område. En lokalplan består af 2 afsnit: - I afsnittet Redegørelse er der gjort rede for lokalplanens indhold samt lokalplanens forhold til anden planlægning. - Afsnittet Bestemmelser indeholder de bindende bebyggelsesregulerende bestemmelser, som tinglyses på den enkelte ejendom, samt lokalplanens retsvirkninger. 2
Lokalplan nr.227b Boligområde ved Maagevej Indhold Redegørelse Indledning...4 Lokalplanområdet...4 Lokalplanens indhold...5 Lokalplanens forhold til anden planlægning...6 Bestemmelser Lokalplanens formål...11 Lokalplanens område...11 Områdets anvendelse...11 Udstykning...12 Vejforhold...12 Ledningsanlæg...12 Bebyggelsens omfang og placering...13 Bebyggelsens ydre fremtræden...14 Ubebyggede arealer...14 Servitutter...15 Forudsætning for ibrugtagning af ny bebyggelse...15 Grundejerforening...16 Lokalplanens retsvirkninger...16 Vedtagelsespåtegning...17 Tinglysning...17 Kortbilag 1. Områdeafgrænsning / arealanvendelse...19 2. Illustrationsplan...21 3
Lokalplanens område Indledning Lokalplanen omfatter del af Svanevej, den private fællesvej Maagevej og grund med bebyggelse for enden af Maagevej. Lokalplanområdet er vist på ovenstående kort. Fra 1933 har bebyggelsen været anvendt til beboelse for én familie. I forbindelse med et ejerskifte ønskes muligheden åbnet for nedrivning af den eksisterende bebyggelse og opførelse af ny bebyggelse. Lokalplanen udarbejdes for at give mulighed for, at der indrettes op til 3 boligenheder inden for området som åben-lav bebyggelse til erstatning for en boligenhed. Lokalplanområdet Lokalplanområdet omfatter et 0,4 ha stort område i byzone, hvoraf 0,1 ha er privat fællesvej. 4
Redegørelse Det grænser mod sydøst til den offentlige sti Strandstien langs kysten (badestranden) mod Lillebælt, og områdets sydøstlige del er en skråning ned mod kysten. Mod nordøst og nordvest grænser lokalplanområdet mod parcelhuse på h.h.v. Svanevej og Maagevej, og mod sydvest grænser lokalplanområdet til Hybyhus Plejehem og til Socialt Boligbyggeri, Fredericia, afdeling 3. Luftfoto der viser de eksisterende forhold Lokalplanens indhold Lokalplanen indeholder bestemmelser om områdets anvendelse og bebyggelse, og den udlægger Maagevej og en del af Svanevej som adgangsvej til området. Lokalplanen åbner mulighed for, at den eksisterende bebyggelse inden for området kan erstattes af 3 nye boligenheder (incl. garager) opført som åben-lav bebyggelse. Lokalplanen giver mulighed for udstykning inden for området, således at hver boligenhed kan ligge på egen grund. Lokalplanen sikrer, at ny bebyggelse opføres med gavle vendende ud mod kysten og med vandskurede facader i hvid eller lysegrå farve og sorte tage. Ved lokalplanens gennemførelse aflyses gamle tilstandsservitutter, som er overflødige eller uforenelige med lokalplanen. 5
Lokalplanens forhold til anden planlægning / sektorinteresser Regionplan og Kommuneplan Lokalplanen er i overensstemmelse med Regionplan 2001-2013, idet lokalplanområdet heri er vist som byområde. Lokalplanens område er i Kommuneplan 1996-2006 udlagt til boligformål. Området er beliggende i byzone. Lokalplanen er således i overensstemmelse med kommuneplanen. Trafikforhold Lokalplanen udlægger del af den private fællesvej Svanevej og hele den private fællesvej Maagevej som adgangsvej fra kommunevejen Fælledvej. Årsdøgnstrafikken på Maagevej er mindre end 100 biler. Kystområder Lokalplanområdet er ikke omfattet af naturbeskyttelseslovens strandbeskyttelseslinie. Lokalplanen er omfattet af planlovens 5 vedrørende kystnære områder. Lokalplanområdet er en del af de kystnære dele af byzonerne, der ligger ud til kysterne, eller som indgår i et samspil med kystlandskabet jævnfør planlovens 5a stk.4. Derfor skal der gøres rede for lokalplanens visuelle påvirkning af kysten. Såfremt bebyggelsen afviger væsentligt i højde og volumen fra den eksisterende bebyggelse i kystområdet, skal der gives en begrundelse herfor. Lokalplanens gennemførelse vil have en begrænset visuel virkning på kysten, fordi et eksisterende hus med en højde på ca. 8,5 m erstattes af tre boliger med en maximumshøjde på 5 m og med gavle vendende mod kysten. Ved at sammenligne fotoet af de eksisterende forhold (som er optaget neden for skråningen fra en molespids) med den følgende tegning (som dog er tegnet i niveau ) og med illustrationsplanen (bilag nr. 2) kan man fornemme den visuelle påvirkning af kysten, som lokalplanen vil forårsage. 6
Redegørelse Miljøforhold Ifølge miljøbeskyttelsesloven skal det sikres, at trafikstøjniveauet for den støjfølsomme del af lokalplanområdet ikke overstiger 55 db(a), og det skal tilstræbes, at det indendørs støjniveau ikke overstiger 30 db(a). Fra Fælledvej, der har en årsdøgnstrafik på ca. 900 biler, er der en afstand på ca. 180 m til lokalplanområdet, og trafikmængden på Maagevej udgør under 100 biler i døgnet, hvorfor støjniveauet fra vejene ikke overstiger de fastsatte støjgrænser. Derudover skal støjgrænserne i Regionplan 2001-2013 og Miljøstyrelsens vejledning nr. 5, 1984 for boligområder (45-40-35 db(a)) overholdes. Lokalplanområdet ligger i et område med drikkevandsinteresser og i et vandværksopland. Forsyningsplanlægning Lokalplanområdet er omfattet af kommunens spildevandsplan og er tilsluttet offentlig kloak. Vandforsyning skal ske fra kollektiv vandforsyning og sker fra Tre-For. Lokalplanområdet er omfattet af kommunens varmeplan, og nye boliger skal forsynes med fjernvarme (overskudsvarme). Lokalplanen er omfattet af kommunens regulativer om affald. Agenda 21 Fredericia Byråd har vedtaget en byøkologisk handlingsplan og vejledning, der som mål har, at der bygges miljørigtigt i kommunen. Gennem lokalplanlægning skal det sikres, at dette mål opfølges. Lokalplanen indeholder bl.a. bestemmelser om nedsivning af regnvand ved afledning til faskiner, hvis jordbundsforholdene taler herfor. Lokalplanens forhold til andre myndigheder Lokalplanens virkeliggørelse er ikke afhængig af tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder end Byrådet. 7
Ved anlægsarbejder skal man, såfremt der stødes på jordfaste fortidsminder, standse arbejdet og underrette Vejle Museum jf. Museumslovens 27. Lokalplanen er offentligt bekendtgjort den 27. oktober 2004 8
Bestemmelser Lokalplan nr. 227B Boligområde ved Maagevej Kortbilag: 1. Områdeafgrænsning / arealanvendelse 2. Illustrationsplan Område: Matr.nre. i Fredericia Stadsjorder: Hele 61a og dele af 60d, 61b, 61d, 61e og 61f Matr.nre. i Fredericia Bygrunde: Hele 739k og dele af 739b, 739h og 739æ Anmelder: Teknik & Miljø Rådhuset 7000 Fredericia 9
10
Bestemmelser I henhold til 15 i Lov om planlægning, lovbekendtgørelse nr. 763 af 11. september 2002 fastsættes herved følgende bestemmelser for lokalplanens område, som fremgår af 2: Lokalplanens formål 1.1 Lokalplanen har til formål, at tilvejebringe muligheden for at etablere op til 3 boligenheder inden for området i form af åben-lav boligbebyggelse efter nedrivning af eksisterende bebyggelse at fastlægge bebyggelsesregulerende bestemmelser for området at fastlægge områdets vejadgang Lokalplanens område 2.1 Lokalplanen afgrænses som vist med sort priksignatur på modstående side og omfatter hele matr.nr. 61a Fredericia Stadsjorder og hele matr.nr. 739k Fredericia Bygrunde samt dele af matr.nre. 60d, 61b, 61d, 61e og 61f Fredericia Stadsjorder. og dele af matr.nre. 739b, 739h og 739æ Fredericia Bygrunde. 2.2 Lokalplanområdet forbliver i byzone. Områdets anvendelse 3.1 Området må kun anvendes til boligformål i form af åben/lav helårsbeboelse med tilhørende vej, parkerings- og garageanlæg. Der kan etableres max. 3 boligenheder inden for området som nybyggeri ved nedrivning af den eksisterende bebyggelse. Der kan etableres 3 nye garager / carporte. Der må ikke udføres nogen form for erhverv fra ejendommene. 3.2 Med henblik på at undgå et utilfredsstillende miljø på grund af trafikstøj, skal det ved udformning af ny boligbebyggelse sikres, at et indendørs støjniveau på 30 db(a) ikke overskrides, og at støjniveauet for hele området ikke overstiger 55 db(a). Støjbelastning fra erhverv må ikke overskride de grænser, der er fastsat i Miljøstyrelsens vejledning nr. 5, 1984 samt Regionplan 2001-2013, gældende for boligbebyggelse*). *) Det vil sige, at støjbelastningen målt udendørs højst må være: 45 db(a) mandag-fredag kl. 07.00-18.00, samt lørdag kl. 07.00-14.00 40 db(a) mandag-fredag kl. 18.00-22.00, samt lørdag kl. 14.00-22.00 og søndag-helligdage kl. 07.00-22.00, samt 35 db(a) alle dage kl. 22.00-07.00 11
3.3 Inden for området kan opføres transformerstation til kvarterets forsyning, når den ikke har mere end 30 m 2 bebygget areal og ikke er højere end 3 m over terræn. Udstykning 4.1 Ingen grund til boligformål må udstykkes med mindre areal end 700 m². 4.2 Der kan ske arealoverførsel*) inden for området, herunder arealoverførsel, hvorved en boligenhed kommer til at ligge på egen grund. En således opstået grund må ikke være mindre end 700 m². Der henvises til den vejledende udstykningsplan på kortbilag nr. 1. 4.3 Det restareal af matr.nre. 61a Fredericia Stadsjorder og 739k Fredericia Bygrunde, der ikke efter udstykning eller arealoverførsel indgår i grundstykkerne for områdets 3 boligenheder jf. 3 stk.1, udlægges som fælles friareal for de nævnte boligenheder**). Vejforhold 5.1 Området vejbetjenes fra kommunevejen Fælledvej ad de private fællesveje Svanevej og Maagevej, der begge er udlagt med en bredde på mindst 5 m, der skal fastholdes. 5.2 Der skal etableres mindst 2 parkeringspladser pr. åben-lav bolig. 5.3 Det skal sikres, at renovationsbiler uhindret kan køre og vende i lokalplanområdet og let komme til og fra eventuelle miljøstationer. 5.4 Alle færdselsarealer skal så vidt muligt indrettes under hensyn til bevægelseshæmmede. Det skal tilstræbes at undgå trafikbarrierer i terræn (høje kantsten, trapper m.v.) jf. i øvrigt pjecen Udearealer for alle. Ledningsanlæg 6.1 Alle forsyningsledninger lægges så vidt muligt i jord. 12 *) Arealoverførsel betyder, at et areal af et matrikelnummer inden for området overføres til et andet matrikelnummer. **) Fællesarealet indgår i grundstykket ved beregning af bebyggelsesprocent jf. bygningsreglementet.
Bestemmelser 6.2 Bebyggelse er efter Byrådets nærmere anvisning pligtig at tilslutte sig bynettet for modtagelse af radio- og TV-programmer. 6.3 Der må ikke opsættes radio- og TV-antenner, herunder paraboler. Byrådet kan dog give tilladelse til opsætning af mindre parabolantenner, der ikke virker skæmmende på omgivelserne. 6.4 Lokalplanområdets vandforsyning skal ske fra kollektiv vandforsyning. 6.5 Lokalplanområdets varmeforsyning skal ske ved fjernvarmeforsyning. Bebyggelsens omfang og placering 7.1 Bebyggelsesprocenten må for hver ejendom ikke overstige 25%. 7.2 Nye boligenheder jf. 3.1 skal placeres inden for de på kortbilag nr. 1 viste byggefelter, der ligger i en afstand af 2,50 m til skel. Et eksempel herpå er vist på illustrationsplanen (bilag 2). Såfremt et nyt skel placeres anderledes end som vist på kortbilag nr. 1 (den vejledende udstykningsplan jf. 4.1), følger byggefelterne med, således at afstanden stadigt er 2,50 m til skel. Nye garager jf. 3.1 og transformerstationen jf. 3.3 kan placeres uden for byggefelterne, men ikke søværts disse. 7.3 Etageantallet til boligbebyggelse må højst være 1. Der kan derudover indrettes kælder. 7.4 Ny boligbebyggelse skal udføres med gavl vendende ud mod kysten. 7.5 Tage på ny boligbebyggelse skal udføres som symmetriske sadeltage med en taghældning mellem 15 og 35 grader. 7.6 Udbygninger såsom garager, carporte, skure og lignende skal udføres i en etage med symmetriske sadeltage med en hældning på mellem 15 og 35 grader under respekt af byggelovgivningens højdegrænseplan. 13
7.7 Intet punkt af en bygnings ydervægge eller tagflader må være hævet mere end 5 m over terræn (niveauplan) målt efter bygningsreglementets bestemmelser. Bebyggelsens ydre fremtræden 8.1 Ny bebyggelse skal have en fælles, arkitektonisk udformning og fremtræden med vandskurede facader i farven hvid eller i lyse farver i gråskala og med sort tag (sort tagpap eller tegl). Sortglaserede tagsten tillades ikke. Enkelte facadepartier kan dog udføres i træ. 8.2 Vinduer skal udføres i træ eller lakeret aluminium og males i farven hvid eller i lyse farver i gråskala. Udbygninger såsom garager og carporte skal ligeledes udføres med vandskurede facader i farven hvid eller i lyse farver i gråskala og med sort tag (tegl eller sort tagpap). Sortglaserede tagsten tillades ikke. Enkelte facadepartier kan dog udføres i træ. Der kan opsættes solfangere integreret i mure og tagflader. 8.3 Området skal friholdes for skiltning og reklamering. Ubebyggede arealer 9.1 Ubebyggede arealer skal ved beplantning, befæstelse eller lignende gives et ordentligt udseende. 9.2 Ubebyggede arealer skal generelt fremstå som en helhed og friholdes for opdeling ved beplantning, hegn, hække og lignende. Der kan dog ske opdeling med beplantning for at skærme af for indkig til nabo. 9.3 Ubebyggede arealer må kun befæstes på max. 15 % af arealet for at sikre nedsivning af grundvand. Regnvand kan opsamles i lagertank og anvendes til havevanding. Det bør desuden tilstræbes, at det øvrige regnvand kan afledes til faskiner, hvis jordbundsforholdene taler herfor. 9.4 Der må ikke foretages terrænregulering nærmere skel end 0,5 m. 14
Bestemmelser 9.5 Indtil 2,5 m fra skel må terrænet ved regulering højest være 0,5 m over eller under terrænet i skel. I en afstand mellem 0,5 m og 2,5 m fra skel skal terrænet ved regulering have en jævn hældning, som vist på nedenstående principskitser. 9.6 Ved terrænregulering har grundejeren, som foretager reguleringen, ansvaret for, at den naturlige afstrømning af overfladevand ikke hindres. Servitutter 10.1 Følgende privatretslige tilstandsservitutter ophæves på matr.nr. 61a Fredericia Stadsjorder og matr.nr. 739k Fredericia Bygrunde: 19.12.1933 Dokument om bebyggelse, benyttelse m.v. 19.12.1933 Dokument om vej 13.08.1997 Dokument om forbud mod videreudstykning Forudsætning for ibrugtagning af ny bebyggelse 11.1 Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før bebyggelsen er tilsluttet de i 6.2, 6.4 og 6.5 nævnte fællesanlæg. 15
Grundejerforening 12.1 Der skal oprettes en grundejerforening med medlemspligt for samtlige ejere af nye grunde inden for lokalplanens område. 12.2 Grundejerforeningen skal oprettes senest, når to af de nye grunde er solgt. 12.3 Grundejerforeningen skal forestå drift og vedligeholdelse af veje, stier, trapper, hegn og fælles anlæg inden for det i 4 stk.3 nævnte fællesareal. Grundejerforeningen har hegnsforpligtelse mod naboejendomme, der grænser op til det i 4 stk.3 nævnte fællesareal. 12.4 Grundejere skal tage skøde på det i 4 stk.3 nævnte fællesareal. 12.5 Grundejerforeningens vedtægter og ændringer heri skal godkendes af Byrådet. Lokalplanens retsvirkninger Efter Byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må ejendomme, der er omfattet af planen, ifølge lov om planlægning 18 kun (udstykkes,) bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg m.v., der er indeholdt i planen. Byrådet kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser af lokalplanens bestemmelser under forudsætning af, at dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. 16
Bestemmelser Vedtagelsespåtegning I henhold til 27 i lov om planlægning vedtages foranstående lokalplan endeligt. Fredericia Byråd den 8. oktober 2004 Uffe Steiner Jensen / Søren Adsersen Tinglysning I medfør af 30 i lov om planlægning (lovbekendtgørelse nr. 763 af 11. september 2002) begæres foranstående lokalplan nr. 227B tinglyst på ejendommene: matr.nr. 60d, 61a, 61b, 61d, 61e og 61f Fredericia Stadsjorder og matr.nr. 739b, 739h, 739k og 739æ Fredericia Bygrunde samt alle parceller, der efter den 1. september 2004 udstykkes heraf. Fredericia Byråd den 8. oktober 2004 Uffe Steiner Jensen / Søren Adsersen 17
Kortbilag 1 19
Kortbilag 2 Kortbilag nr. 2 til lokalplan nr. 227B i Fredericia Kommune Illustrationsplan der viser et eksempel på fremtidig bebyggelse 21