1 København, den 15. marts 2012 KENDELSE Klager ctr. Ejendomsmægler Niels Hald Amager A/S Sundbyvester Plads 2 2300 København S Nævnet har modtaget klagen den 5. september 2011. Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har annonceret klagers ejendom forkert samt udarbejdet fejlagtige salgsopstillinger, og om dette har bevirket klagers manglende salg af ejendommen, således at indklagede skal erstatte klagers boligudgifter i 3 måneder. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Klager ønskede at sælge sin ideelle anpart af en ejendom. Klager har oplyst, at hendes anpart udgjorde 45,45 % af ejendommen. Den 13. maj 2011 indgik klager en formidlingsaftale med indklagede. Salgsprisen blev af indklagede vurderet til 2.745.000 kr. Der blev i formidlingsaftalen aftalt solgt eller gratis. Indklagede udarbejdede salgsprospekt og salgsopstilling af 24. maj 2011 og sendte disse til klager. Indklagede havde i salgsopstillingen beregnet den månedlige
2 bruttoydelse til 18.730 kr. Klager har oplyst, at hun rettede lidt i beskrivelsen af ejendommen i salgsopstillingen. Den 7. juni 2011 skrev klager til indklagede bl.a.: Jeg har netop åbnet [lokalavisen] og er blevet forundret og meget ærgerlig. Det er en super flot annonce, men der mangler annoncering af det aftalte åbne hus på mandag den 13. juni. Jeg underskrev formidlingsaftale den 13. maj og var den gang utilfreds med at der skulle gå en måned før end det var muligt at holde åbent hus. Og så glemmer du at annoncere med det åbne hus. Jeg gætter på at det nu først er muligt at holde åbent hus den 26. Jeg synes det er en rigtig dårlig start. De første 5 dage annonceres med en brutto/netto der 1.680 kr. pr md. for høj. Derefter glipper den første aftale om åben hus. Chancerne for at du får solgt min lejlighed denne sommer mindskes da hver gang der laves fejl. Samme dag skrev klager til indklagede og påpegede, at der i annoncen tillige var anført forkert boligydelse og anvendelsesudgift, og at det fejlagtigt var anført, at der var 0 værelser. Der manglede ligeledes en plantegning, som det var aftalt, at der skulle være. Den 20. juni 2011 udarbejdede indklagede en salgsopstilling, hvoraf det fremgik, at udgifterne til ejendomsskat, renovation, grundejerforening, forsikring og rottebekæmpelse udgjorde i alt 33.829,40 kr. Den 22. juni 2011 skrev klager til indklagede og gav oplysning om de korrekte beløb til ejendomsskat, renovation, grundejerforening, forsikring og rottebekæmpelse. Klager anførte, at den samlede udgift hertil var 19.426 kr. og ikke som anført af indklagede i salgsopstillingen 33.829,40 kr. Den 10. august 2011 skrev klager på ny til indklagede og takkede for et møde, hvor indklagede havde redegjort for, hvorfor der den 26. juni 2011 havde været en annonce med for høj bruttoydelse. Klager anførte, at fejlen desværre var blevet gentaget den 9. august 2011, hvilket klager var ked af, og meddelte, at ligegyldigt hvad fejlene skyldtes, så var den misvisende annoncering ødelæggende for muligheden for klagers salg af anparten. Klager har oplyst, at formidlingsaftalen udløb, uden at den ideelle anpart var blevet solgt, og at indklagede ikke har sendt en faktura efter udløbet, idet der var aftalt solgt eller gratis. Klager har bl.a. anført: Indklagede skal betale erstatning til klager. Klagers krav er klagers boligydelse fra
3 underskrivelsen af formidlingsaftalen til det tidspunkt, hvor ejendommen blev annonceret korrekt, hvilket er 3 måneder á ca. 10.000 kr. I denne periode har der i avisannoncer, salgsopstillinger og i annoncer i indklagedes vindue været så mange fejl, at det må anses for skadelig annoncering. Klager har været bundet af formidlingsaftalen i denne periode, men når ejendommen er annonceret med bl.a. en alt for dyr ydelse, er ejendommen ikke blevet solgt. Udover for høj angivelse af den månedlige ydelse, hvor indklagede i ydelsen har medregnet udgiften for hele ejendommen til ejendomsskat, grundejerforening, forsikring mv., selvom klagers andel alene udgør 45,45 %, har beskrivelsen af ejendommen været misvisende. Indklagede har anført, at der var 0 værelser i anparten, og at der var 0 m² garage og kælder. Der var ligeledes tvivl om, hvorvidt der var tale om en andels- eller ejerbolig, idet anparten blev annonceret som en andelslejlighed. Indklagede glemte tillige i annonceringen at oplyse om den uudnyttede tagetage, der hører til klagers anpart. Det var først fra oktober 2011, da klager opfordrede til at reklamere hermed, at tagetagen blev nævnt i annoncerne og salgsopstillingen. Selvom klager har rettet henvendelse om fejlene, og disse er blevet lovet rettet, fortsatte indklagede med at annoncere med fejlbehæftede annoncer. Først den 12. juli 2011 blev der annonceret med korrekt boligydelse på 16.481 kr. Den 28. juli 2011 og 9. august 2011 blev der imidlertid igen annonceret med en for høj ydelse på 18.176 kr. Senere i august rettes der i annoncer og salgsopstillinger, men ydelserne er dog stadig en smule for høje. Den 23. august 2011 er ydelsen igen korrekt i annoncen i lokalavisen. Indklagede har anført, at grunden til, at anparten ikke blev solgt, var, at udbudsprisen var for høj. Det er imidlertid indklagede selv, der har fastsat prisen til 2.745.000 kr. Ved denne pris ville anparten være solgt inden for 6 måneder. Hvis klager ønskede et hurtigt salg, anbefalede indklagede en lavere pris. Indklagede har bl.a. anført: Klager har ikke lidt tab som følge af indklagedes fejl, hvorfor klager ikke er berettiget til erstatning. Indklagede ville vente med at annoncere ejendommen, til der var taget fotos. Derfor blev der først annonceret på Internettet den 24. maj 2011. Ved en beklagelig fejl blev anparten oprettet som en andelslejlighed i indklagedes system, og derfor blev den i starten annonceret som en andelslejlighed. Denne fejl har efterfølgende givet fejl i annonceringen, selv om boligen senere blev registreret som en ideel anpart hos indklagede. For at undgå forkert annoncering i de trykte medier, valgte
4 indklagede den 22. juni 2011 at oprette en helt ny sag, hvor ydelserne var korrekte. Beklageligvis har indklagede to gange i forløbet rettet ejerudgifterne, så disse var medregnet for hele ejendommen i brutto-/nettoydelsen. At der var fejl i annoncerne i lokalavisen den 26. juli og den 9. august 2011 skyldtes, at disse annoncer var bestilt på det gamle sagsnummer, som ikke blev slettet i forbindelse med oprettelsen af den nye sag. Efter den 22. juni 2011 var ydelserne dog korrekte både på Internettet og i salgsopstillingen. Der har været stor interesse for anparten, hvilket bevises af antallet af visninger på Internettet og antallet af fremvisninger på ejendommen. Det bestrides derfor, at fejlene i annoncerne har haft så stor betydning for salget, som beskrevet af klager. Interesserede købere vil typisk søge efter bolig ud fra en kontantpris og ikke ud fra boligydelsen. Der vil være lidt forskel på boligydelserne i annoncerne og salgsopstillingen, idet boligydelserne i annoncerne er udregnet med en standardfinansiering, mens boligydelserne i salgsopstillingen er udregnet med Nordea finansiering i stedet for et sælgerpantebrev. Der er ikke tale om fejl, men alene tale om to forskellige finansieringer. Endvidere er boligydelserne i aviserne baseret på beregninger på det tidspunkt, annoncen blev lavet til avisen. Indklagede har ikke glemt, at der var en uudnyttet tagetage, men indklagede vurderede at der var andre ting, som var vigtigere at fremhæve i beskrivelsen af anparten. Klager har da også selv godkendt beskrivelsen uden nævnelse af tageetagen. At anparten ikke blev solgt, skyldes ikke de begåede fejl, men alene at boligen var sat til salg til en for høj pris i et mindre godt marked. Nævnet udtaler: Spørgsmålet, om indklagede har vurderet salgsprisen på klagers ejendom forkert, skønnes uegnet til nævnsbehandling, idet afgørelsen af dette spørgsmål vil kræve en bevisførelse, herunder sædvanligvis afholdelse af syn og skøn, der ligger uden for rammerne af en nævnsbehandling. Nævnet må derfor afvise at tage stilling til, om det kan bebrejdes indklagedes vurdering af salgsprisen, at anparten ikke blev solgt. Nævnet finder det kritisabelt, at indklagede i både annoncer og salgsopstillinger begik fejl vedrørende den månedlige udgift til ejendomsskat, renovation mv. samt i beskrivelsen af ejendommen. I den forbindelse er det alvorligt kritisabelt, at indklagede var så længe om at få rettet fejlene, og når fejlene var blevet rettet alligevel i næste annonce/salgsopstilling igen lavede tilsvarende fejl.
5 Nævnet finder det imidlertid ikke godtgjort, at det var disse fejl, der bevirkede, at anparten ikke blev solgt, hvorfor nævnet ikke kan pålægge indklagede at erstatte klagers boligudgifter i 3 måneder. Konklusion: Nævnet udtaler alvorlig kritik af indklagedes fejlagtige annoncer og salgsopstillinger men må afvise at tage stilling, om indklagede har vurderet salgsprisen på klagers ideelle anpart forkert. Som følge af kritikken skal indklagede betale klagegebyret på 700 kr. til klager inden 30 dage fra kendelsens dato. Kendelsen offentliggøres, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand