Forslag Lokalplan nr. H105 Samt tillæg nr. 5 til Kommuneplan 2009 Boliger på Slettenhus PLAN OG MILJØ
INDHOLDSFORTEGNELSE REDEGØRELSE 5 INDLEDNING 5 OFFENTLIG HØRING 5 LOKALPLANOMRÅDET 5 LOKALPLANENS BAGGRUND OG FORMÅL 6 LOKALPLANENS INDHOLD 7 LOKALPLANENS ADMINISTRATION 10 LOKALPLANENS FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING 11 LOKALPLANENS MIDLERTIDIGE RETSVIRKNINGER 16 TILLÆG NR. 5 TIL KOMMUNEPLAN 2009 17 LOKALPLAN H105 19 1 LOKALPLANENS FORMÅL 19 2 LOKALPLANENS OMRÅDE OG ZONESTATUS 19 3 OMRÅDETS ANVENDELSE 19 4 UDSTYKNINGER 20 5 VEJE, STIER OG PARKERING 20 6 TEKNISKE INSTALLATIONER 21 7 BEBYGGELSENS OMFANG OG PLACERING 21 8 BEBYGGELSENS YDRE FREMTRÆDEN 22 9 UBEBYGGEDE AREALER, BEPLANTNING OG HEGN 23 10 GRUNDEJERFORENING / EJERFORENING 24 11 FORUDSÆTNINGER FOR IBRUGTAGNING AF NY BEBYGGELSE 25 12 OPHÆVELSE AF LOKALPLAN 25 13 LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER OG DISPENSATIONER FRA LOKALPLANEN 25 BILAG Kortbilag 1: Lokalplanens afgrænsning Kortbilag 2: Eksisterende forhold Kortbilag 3: Arealanvendelse og byggefelt Kortbilag 4: Illustrationsplan Bilag 5: Rumlige illustrationer Bilag 6: Eksisterende forhold - fotos Redaktionelle bemærkninger Lokalplanen er udarbejdet af Fredensborg Kommune i samarbejde med AI-gruppen, Viatrafik og Rambøll. 3
Luftfoto over området 4
REDEGØRELSE INDLEDNING Fredensborg Byråd har i henhold til Planloven vedtaget at offentliggøre et forslag til lokalplan H104 Boliger på Slettenhus. OFFENTLIG HØRING Fra tirsdag d. 9. oktober til tirsdag d. 4. december 2012 er lokalplanforslaget samt kommuneplantillæg nr. 5 fremlagt til offentligt eftersyn i Borgerservice på Rådhuset, Egevangen 3B i Kokkedal samt på kommunens biblioteker, hvor det kan gennemses inden for de normale åbningstider. Endvidere kan lokalplanforslaget ses på kommunens hjemmeside www.fredensborg.dk Eksemplarer af lokalplanforslaget kan rekvireres ved henvendelse til Center for Plan og Miljø på Rådhuset, Egevangen 3B, 2980 Kokkedal, telefon 72 56 50 00. Indsigelser imod eller ændringsforslag til lokalplanforslaget skal sendes til Fredensborg Kommune, Center for Plan- og Miljø, Egevangen 3B, 2980 Kokkedal eller plan@fredensborg.dk inden tirsdag d. 4. december 2012 og vil herefter indgå i byrådets endelige behandling af forslaget. Efter udløbet af indsigelsesfristen tirsdag d. 4. december 2012 kan byrådet efter fornyet behandling af lokalplanforslaget vedtage planen endeligt. Hvis der rettidigt er fremsat indsigelser eller ændringsforslag til lokalplanforslaget, kan byrådets vedtagelse tidligst ske 4 uger efter udløbet af indsigelsesfristen. Borgermøde Der afholdes borgermøde om lokalplanforslaget torsdag d. 22. november 2012 kl. 17-19 på Rådhuset Egevangen 3B i Kokkedal. LOKALPLANOMRÅDET Afgrænsning Lokalplanområdet ligger i sydenden af Sletten mellem Gl. Strandvej og og kystlinien, stødende op til Dageløkkevej. Området afgrænses mod nord og vest af bebyggelse. Mod syd af offentligt strandareal. Lokalplanområdet ligger i byzone og omfatter matr.nr. 13a og 48, Sletten, Humlebæk, samt del af litra 7000e, del af litra 7000g og del af litra 7000n, Sletten, Humlebæk Lokalplanområdet er allerede omfattet af lokalplan H19 for Sletten i Humlebæk. En del af Lokalplan H19 vil derfor med vedtagelsen af denne lokalplan blive ophævet. 5
Slettenhus gennem tiderne Ejendommens historie rækker tilbage til 1888, og hovedhuset fik sit nuværende udseende i 1918. Gennem årene har ejendommen været anvendt til hvilehjem, badehotel (Søvang), hotel (Hotel Gylfe) og kursusejendom for FDB. Siden starten af 1990 erne anvendes ejendommen til kontor / administrationsformål for forskellige firmaer. LOKALPLANENS BAGGRUND OG FORMÅL Baggrunden for lokalplanen er et ønske fra ejerne af Slettenhus (Gl. Strandvej 163, matr. nr. 13a og 48, Sletten, Humlebæk) om at omdanne ejendommen til boligformål gennem ny- og ombygning. Omdannelse af ældre erhvervsejendomme til boliger er set mange steder i de senere år. I dette tilfælde er der tale om en meget attraktiv, og attraktivt beliggende, ejendom omgivet af eksisterende boligområder. Ejendommen ligger i kommuneplanens rammeområde HE05 og HR 07. Bestemmelserne for rammeområde HE 05 fastlægger ejendommens anvendelse til erhvervsformål, kontor, serviceerhverv, administration. Lokalplan H19 for Sletten fastlægger, at ejendommen kun må anvendes til kursusvirksomhed, institutionsformål samt erhvervsformål; administration. Omdannelsen forudsætter derfor ændring af kommuneplanen og lokalplanen. En ændring til boligformål forudsætter desuden at kommuneplanens rækkefølgebestemmelser ændres. Inden udarbejdelse af planforslagene sendte kommunen kommuneplanændringerne i forudgående offentlig høring. Høringen blev gennemført i perioden 18. oktober til 10. november 2011, med et borgermøde 2. november 2011. Både ved borgermødet og i høringssvarene var der en række hovedemner, herunder: Konsekvenser for trafik og parkering Udsigtsgener for naboejendommene i forbindelse med nybyggeri 6
Konsekvenser for lokalmiljøet Kommunen besluttede i januar 2012 at igangsætte udarbejdelse af forslag til lokalplan og kommuneplantillæg der skal muliggøre omdannelsen. I forbindelse med beslutningen vurderede kommunen, at omdannelsen vil bidrage positivt til lokalmiljøet, forudsat at projektet opfylder en række vilkår, herunder vilkår om arkitektur/udseende, trafik og bæredygtigt byggeri. LOKALPLANENS INDHOLD Lokalplanen giver mulighed for at etablere op til 13 boliger, i form af etageboliger i det eksisterende hovedhus og tæt/lav boliger (rækkehuse) i den eksisterende nordfløj og i en ny sydfløj. Arkitektur / udseende Lokalplanen fastlægger en række bestemmelser, med det formål at tage højde for de arkitektoniske / udseendemæssige og miljømæssige konsekvenser af omdannelsen, herunder at: De gældende bestemmelser om arkitektur og udseende i lokalplan H 19 videreføres. Dog tillades en ændring af sydfløjens placering. De gældende krav suppleres med bestemmelser om kviste, udhuse og affaldshåndtering De nyere tilbygninger og småbygninger skal fjernes Friarealerne skal disponeres med vægt på åbne fællesarealer og mulighed for offentlig passage til stranden og langs stranden Videreførelsen af de gældende bestemmelser fra lokalplan H19 sikrer, at væsentlige karakteristika ved de eksisterende bygningers facader og tage bevares og videreføres i nybyggeriet. Hovedhuset set fra vandsiden. Med hensyn til sydfløjen giver den gældende lokalplan H19 i forvejen mulighed for opførelse af denne til erhvervsformål. Ejerne ønsker i stedet at opføre sydfløjen til boligformål. 7
Lokalplan H19 fastlægger, at sydfløjen skal have samme fodaftryk som eksisterende nordfløj. Ejerne ønsker i stedet at placere sydfløjen som en spejlvending af nordfløjen henover hovedhusets symmetriakse, hvorved der opstår symmetri i det samlede anlæg. Ejerne ønsker desuden at føre ejendommen tilbage til et mere oprindeligt udtryk, herunder bl.a. fjerne en skorsten og en sammenbygning mellem hovedbygningen og nordfløjen, og en relativt dominerende flugtvejstrappe på hovedbygningen. Den ønskede placering af sydfløjen og fjernelse af småbygninger er indarbejdet i lokalplanen, da det er kommunens vurdering at det vil give ejendommens samlede bebyggelse et mere harmonisk udtryk både fra vand- og landside. Ejendommen rummer tre store karakterskabende træer. Opførelse af sydfløjen vil nødvendiggøre fældning af de to træer nærmest Gl. Strandvej. Men opførelsen af en sydfløj, og dermed fældningen af træerne, er, som tidligere nævnt, i forvejen muligt i lokalplan H19. Lokalplanen sikrer bevarelse af det tredje træ, længst mod Øresund, samt en mindre trærække langs Gl. Strandvej, hvorved der stadig vil være karakterskabende beplantning på ejendommen. Som supplement til de åbne fællesarealer giver lokalplanen mulighed for at etablere små private haver langs nordfløjen og sydfløjen. Afgrænsning af haverne kan ske med lave ensartede levende hegn. Langs haverne etableres stier, som forbinder Gl. Strandvej med den eksisterende sti langs vandet, og det fastlægges i lokalplanen at stierne skal være offentligt tilgængelige, jf. kortbilag 3. Trafik I dag vejbetjenes Slettenhus via én overkørsel til Gl. Strandvej for enden af ensretningen gennem Sletten Fiskerleje (ensretningen går fra nord mod syd). Offentlige vej ligger mod vest. Slettenhus parkeringsplads ligger mod syd. Parkeringskapaciteten i Sletten er begrænset. Lokalplanen fastlægger derfor, at det er en forudsætning for en omdannelse til boliger, at der etableres min. 2 p-pladser pr. bolig på ejendommen, for at forebygge parkeringsproblemer i lokalområdet. 8
Dette krav har medført, at antallet af boliger er reduceret fra 14 i det oprindelige projektforslag til 13 af hensyn til parkeringsforholdene. Lokalplanen fastlægger desuden bestemmelser der tager højde for parkeringskapaciteten i en evt. overgangsfase hvor der både er erhverv og boliger på ejendommen. I forbindelse med kommunens beslutning i januar 2012 om at igangsætte udarbejdelse af planforslagene blev det samtidigt besluttet, at der skulle redegøres nærmere for de trafikale konsekvenser af projektet. Som grundlag for lokalplanforslaget er der derfor udarbejdet en trafikanalyse. I analysen konkluderes det at trafikmængden / trafikmønsteret ikke udløser behov for ændringer af vejnettet, men at hensynet til trafiksikkerheden udløser behov for en ændring af krydset Gl. Strandvej/Dageløkkevej, fordi projektet medfører en ændring / flytning af adgangen til parkeringsarealet. Den valgte løsning omfatter etablering af en hævet flade der følger krydsets primærretning Dageløkkevej - Gl Strandvej-syd. Den ensrettede nordlige del af Gl. Strandvej og adgangen til parkeringsarealet adskilles fra primærvejen med en overkørsel. Principillustration af trafiksikkerhedsforanstaltning. I forlængelse af trafikanalysen er der gennemført en trafiksikkerhedsrevision af den valgte løsning. Det fremgår af revisionen, at løsningen tydeliggør primærvejens forløb og pålægger parkeringsarealet vigepligt, og dermed muliggør en logisk regulering af konflikten mellem de forskellige færdselsretninger. Løsningen med den hævede flade er derfor indarbejdet i lokalplanforslaget. 9
Bæredygtigt byggeri I forbindelse med kommunens beslutning i januar 2012 om at igangsætte udarbejdelse af planforslagene blev det samtidigt besluttet, at kommuneplanens krav til bæredygtigt byggeri skal opfyldes, dog undtaget hvis det vil være på væsentlig bekostning af ejendommens arkitektur og bevaringsværdi. Kommuneplan 2009 fastlægger, at det ved udarbejdelse af lokalplaner som udgangspunkt skal stilles krav om bæredygtigt byggeri, og at de præcise krav skal fastsættes efter en konkret vurdering i hver enkelt sag. Denne lokalplan drejer sig om ombygning af eksisterende bygninger, herunder en hovedbygning med høj bevaringsværdi, samt nybyggeri som skal opfylde de gældende krav til arkitektur og udseende i lokalplan H19. De eksisterende bygningers alder, stand, konstruktioner og bevaringsværdi og de udseendemæssige krav til nybyggeriet gør, at der ikke i dette projekt indarbejdes gennemgribende energitiltag på lokalplanniveau. Lokalplanen skaber til gengæld mulighed for følgende tiltag:. At omfanget af befæstede arealer begrænses til det nødvendige At befæstede arealer muliggør nedsivning At der etableres areal til forsinkelse, fordampning og evt. nedsivning af regnvand At regnvand opsamles til brug for WC-skyl og maskintøjvask. At der ved renovering af eksisterende bygninger energioptimeres hvor det er muligt At krav til lavenergibebyggelse opfyldes ved nybyggeri for de bygningsdele, hvor dimensioner, materialer, overflader og byggeteknik kan indpasses på æstetisk og bevaringsmæssig tilfredsstillende måde i forhold til den samlede oplevelse af bebyggelsen LOKALPLANENS ADMINISTRATION Lokalplanen fastlægger meget konkrete bestemmelser for vedligehold og ny bebyggelse. Lokalplanen tager udgangspunkt i de eksisterende kvaliteter og bygninger. Tilgangen af de mange moderne materialer og konstruktionsmuligheder, sker desværre ofte på bekostning af den gamle håndværkertradition. Ejendommen Slettenhus er rig på god byggeskik, som det er værd at bevare. Derfor er det nødvendigt at gennemføre en stram lokalplanlægning, der kan tilgodese såvel bevaringen af miljøet, som den rent funktionelle del af bebyggelsen. I forbindelse med lokalplanen er der nedsat et bevaringsudvalg for Sletten bestående af 2 medlemmer fra Sletten Beboerforening, samt ét medlem fra kommunens administration. Bevaringsudvalget skal have forelagt alle sager, der skal behandles i henhold til denne lokalplan. 10
Bevaringsudvalget fungerer udelukkende som rådgiver for Byrådet, der skal træffe den endelige beslutning i forbindelse med ansøgningen. Byrådet kan således vælge at træffe en afgørelse imod udvalgets indstilling. LOKALPLANENS FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING Kystnær byzone Lokalplanområdet ligger inden for den kystnære del af byzonen. Området er omgivet af bymæssig bebyggelse mod nord og mod vest. Mod øst er Øresund og syd er en offentlig Strandpark Peder Mads. Den eksisterende lokalplan H19 udlægger et byggefelt for sydfløjen, der i hovedtræk videreføres i Lokalplan H105, både hvad angår højde og placering. Byggefeltet spejlvendes, så der skabes et symmetrisk anlæg. Jf. rumlige illustrationer på bilag 5. Lokalplanområdet ligger nedenfor kystskrænten mod Øresund. Set fra Øresund tegnes kystlandskabet først og fremmest af bebyggelse og skov på toppen af kystskrænten som vist på illustration nedenfor. 11
Kystskrænten er bebygget både umiddelbart vest for lokalplanområdet og nord og syd for lokalplanområdet. Den planlagte sydfløj afviger ikke væsentligt, hverken i højde eller volumen, fra den eksisterende bebyggelse på og nedenfor kystskrænten. Den planlagte sydfløj underordner sig hovedhuset på Slettenhus, både hvad angår højde og placering i forhold til kysten. Hvor hovedhuset er placeret med facade mod kysten, vender det planlagte byggeri gavlen mod kysten. Samlet set vurderes de planlagte ændringer i planområdet ikke at have væsentlig visuel indflydelse på kystlandskabet, hvorfor der ikke er udarbejdet særlige visualiseringer. Kommuneplan 2009 Lokalplanområdet er i Kommuneplan 2009 omfattet af rammeområderne HE 05 Slettenhus og HR 07 Peder Mads Strand. Lokalplanen er i strid med bestemmelserne for rammeområde HE 05, som fastlægger følgende rammer for lokalplanlægning: Anvendelse: Kontor og serviceerhverv Max. Bebyggelsesprocent:40 % for området under et. Max. Højde - Miljøklasse 1 Andet Områdets anvendelse fastsættes til erhvervsformål; administration. For at bringe lokalplanforslaget i overensstemmelse med Kommuneplan 2009, fremlægges der samtidig et forslag til Tillæg nr. 5 til Kommuneplan 2009, hvor rammeområde HE 05 ændres til boligformål og dermed ændrer navn til rammeområde HB 37 - Boliger på Slettenhus. Desuden tilføjes, at karakteristiske bygninger og beplantninger skal bevares. Øvrige særligt relevante retningslinjer i kommuneplan 2009: Retningslinier i afsnit 2.1 Områder til boliger 12
Retningslinier i afsnit 4.1 Veje Retningslinier i afsnit 7.1 Bæredygtigt byggeri, Retningslinier i afsnit 7.2 Grønne områder Eksisterende lokalplan H19 Lokalplanområdet er i sin helhed omfattet af Lokalplan H19 - Lokalplan for Sletten. Ved byrådets endelige vedtagelse af nærværende lokalplan aflyses Lokalplan H19 for det område, der er omfattet af den nye Lokalplan H105. Lokalplan H19 (blå) og lokalplan H105 (rød). Bevaringsværdi Det daværende Fredensborg- Humlebæk Kommune fik i 2002 udarbejdet en registrering af samtlige bygninger opført før 1940, med henblik på at få kortlagt de enkelte bygningers bevaringsværdier. Bygningerne blev registreret efter den såkaldte SAVEmetode. SAVE er en sammenskrivning af "Survey of Architectural 13
Values in the Environment" (= Kortlægning af arkitektoniske værdier i miljøet). Metoden bygger på en vurdering af fem forskellige forhold ved en bygning: Arkitektonisk værdi Kulturhistorisk værdi Miljømæssig værdi Originalitet Tilstand Hvert af disse forhold vurderes på en skala fra 1-9 og sammenfattes til en samlet bevaringsværdi for bygningen. Karaktererne 1-3 regnes for en høj værdi, 4-6 for middel værdi og 7-9 for lav værdi. Vurderingen af bevaringsværdien bygger på et helhedsindtryk af bygningens kvalitet og tilstand. Som hovedregel vil den arkitektoniske og den kulturhistoriske værdi dog veje tungest. Hovedhuset på Slettenhus har en samlet bevaringsværdi på 3. Du kan læse mere om SAVE registeret og bevaringsværdier på kulturarvstyrelsens hjemmeside: https://www.kulturarv.dk/fbb Udbygningsaftale Ejerne af ejendommen Slettenhus har i forbindelse med lokalplanen anmodet om en udbygningsaftale i overensstemmelse med planlovens regler herom. Udbygningsaftalen sikrer, at ejerne betaler for de nødvendige vejomlægninger mv., der måtte knytte sig til realisering af lokalplanen. Endvidere sikrer udbygningsaftalen, at ejerne betaler for udarbejdelsen af det nødvendige plangrundlag. Beskyttelse af flagermus Da det er nødvendigt at fælde to store gamle lindetræer for at realisere boligprojektet, er det undersøgt om der bor flagermus i træerne. Den eksterne rådgiver, som har udført undersøgelsen, har ikke fundet flagermus i de to træer. I undersøgelsen anbefales det, at træerne fældes inden 1. oktober 2012, da det ikke kan udelukkes, at der kan være revner i træerne, som flagermus vil udnytte som overvintringssted. Det fremgår af lovgivningen, at fældning af redetræer og træer som fungerer som yngle- eller rastesteder for flagermus, kun må ske i perioden fra 1. september - 1. november (flagermustræer), jf. bekendtgørelse nr. 901 af 11. juli 2007, 4, stk. 4. Hvis sådanne træer skal fældes udenfor ovennævnte tidsperiode, må det først ske, hvis der er indhentet forudgående tilladelse fra Naturstyrelsen. Naturbeskyttelsesloven Strandparken Peder Mads umiddelbart syd for lokalplanområdet er omfattet af Naturbeskyttelseslovens 15 strandbeskyttelseslinjen. Lokalplanområdet er ikke omfattet af denne beskyttelse. 14
Strandbredden mod øst er omfattet af Naturbeskyttelseslovens 22 offentlighedens ret til færdsel til fods langs kysten. Museumsloven Der er ikke registreret fund eller fortidsminder indenfor lokalplanområdet. På stranden og i vandet umiddelbart øst for grunden, er der registreret fund og fortidsminder, se mere på www.kulturarv.dk/fundogfortidsminder/. Hvis der i forbindelse med eventuelle jord- og anlægsarbejder findes jordfaste fortidsminder, er disse omfattet af Museumsloven, og arbejdet skal stoppes og Hørsholm Egns Museum skal tilkaldes. Grundvand Lokalplanområdet er i sin helhed beliggende i et område med almindelige drikkevandsinteresser. Med henblik på at beskytte grundvandet m.v. henstiller Fredensborg Kommune, at der ikke anvendes kemiske ukrudtsmidler og lignende til vedligeholdelsen af de ubebyggede arealer. Vandforsyning Området er omfattet af Fredensborg Kommunes vandforsyningsplan og forsynes fra den kommunale vandforsyning. Spildevand Lokalplanområdet er omfattet af Fredensborg Kommunes spildevandsplan. Området ligger i fælleskloakeret opland og skal kloakeres således, at spildevandet ledes til offentlig kloak. Der skal indhentes tilladelse hos kommunen til tilslutning til kloakken. Såfremt befæstelsesgraden overstiger 0,5 for etagboliger og 0,3 for tæt/lav boliger vil der som udgangspunkt blive stillet krav om forsinkelse eller lokal håndtering af regnvandet. Såfremt alt eller en del af regnvandet nedsives, skal der indhentes tilladelse til nedsivning hos kommunen. Varmeforsyning Lokalplanområdet er naturgasforsynet. Lavenergibebyggelse fritages fra tilslutningspligt, efter at Fredensborg Kommune har meddelt dispensation fra varmeforsyningsplanen. Affald Affald skal håndteres og sorteres i forhold til gældende affaldsregulativ. Placering af miljøstation er angivet på kortbilag 2. Vejlovgivning Omlægning af P-plads indebærer mindre omlægning af tilkørselsforhold til denne. Ændring af overkørsel samt trafiksikkerhedsmæssige foranstaltninger i krydset Dageløkkevej / Gl. Strandvej kræver tilladelse efter vejlovgivningen. Se nærmere på kortbilag 4. Jordforurening Fredensborg Kommune er ikke bekendt med at Region Hovedstaden har registeret jordforurening på arealet. Hele lokalplanområdet er omfattet af områdeklassificeringen, og jorden betragtes - derfor som udgangspunkt - som lettere forurenet og skal håndteres som sådan i forbindelse med flytning af jord. 15
Da arealanvendelsen i lokalplanområdet ændres fra erhverv til bolig, gælder reglerne i Jordforureningslovens 72, stk. 1. Dette betyder, at ejeren eller brugeren skal sikre, at det øverste 50 cm jordlag af det ubebyggede areal - hvor der ikke eksisterer eller er planlagt etableret varig, fast belægning - ikke er forurenet. Miljøvurdering Fredensborg Kommune har foretaget en screening af lokalplanforslaget efter Lov om miljøvurdering af planer og programmer. Det er vurderet, at det i henhold til lovens 3, stk. 2 ikke er nødvendigt at foretage en egentlig miljøvurdering af lokalplanforslaget, idet planforslaget alene fastlægger anvendelsen af et mindre område på lokalt plan og ikke antages at kunne få væsentlig indvirkning på miljøet. Klagevejledning til miljøvurdering Afgørelsen om, at lokalplanforslaget ikke skal miljøvurderes, kan påklages til Natur- og Miljøklagenævnet, Klagen sendes til Fredensborg Kommune som videresender til Natur- og Miljøklagenævnet. Klager skal sendes til plan@fredensborg.dk eller som brevpost til Center for Plan og Miljø, Fredensborg Kommune, Egevangen 3B, 2980 Kokkedal. Klagen skal være modtaget af Fredensborg Kommune inden 4 uger fra offentliggørelsen af lokalplanforslaget. Det er en betingelse for Natur- og Miljøklagenævnets behandling af klagen, at der indbetales et gebyr på 500 kr. Nævnet sender en opkrævning på gebyret, når klagen er modtaget. Natur- og Miljøklagenævnet påbegynder ikke behandling af klagen, før gebyret er betalt. Vejledning om gebyrordningen kan ses på Natur- og Miljøklagenævnets hjemmeside www.nmkn.dk Natur- og Miljøklagenævnet betaler gebyret tilbage, hvis klageren får helt eller delvist ret. Ønskes afgørelsen om miljøvurdering indbragt for domstolene, skal dette ske inden 6 måneder fra offentliggørelsen. LOKALPLANENS MIDLERTIDIGE RETSVIRKNINGER Indtil lokalplanen er endeligt vedtaget af byrådet, må de ejendomme, der er omfattet af forslaget, ikke bebygges eller i øvrigt udnyttes på en måde der kan foregribe den endelige plans indhold. Efter 17 i Planloven gælder et midlertidigt forbud mod udstykning, bebyggelse og ændring af anvendelsen. De eksisterende lovlige forhold på en ejendom, samt den lovlige anvendelse af ejendommen kan fortsætte som hidtil. Når fristen for at fremkomme med bemærkninger er udløbet, kan byrådet give tilladelse til udnyttelse i overensstemmelse med planforslaget. Disse midlertidige retsvirkninger gælder fra datoen for offentliggørelsen af lokalplanforslaget og indtil planen er endeligt vedtaget, dog højst indtil 1 år efter offentliggørelsen. 16
TILLÆG NR. 5 TIL KOMMUNEPLAN 2009 FOR FREDENSBORG KOMMUNE. I forbindelse med forslag til Lokalplan H105 Boliger ved Slettenhus er udarbejdet dette tillæg til kommuneplanen med ændring af rækkefølgebestemmelserne for bebyggelse og ændret anvendelse af arealer til byformål, samt ændring af anvendelsesbestemmelserne for rammeområde HE 05 - Slettenhus. Rammeområdets afgrænsning ændres ikke. Der fastsættes hermed følgende rækkefølge for bebyggelse og ændret anvendelse af arealer til byformål: 1. Ny Asminderød Skole 2. Humlebæk Syd, boliger på Gammel Asminderød Skole samt boliger på Slettenhus 3. Lindelyvej og Kirkeleddet 4. Fredensborg Syd På lang sigt: 5. Byafrunding i Nivå og Kokkedal Rækkefølge for bebyggelse og ændret anvendelse til byformål 17
Det fastsættes desuden, at rammeområde HE 05 Slettenhus ændrer navn til rammeområde HB 37 - Boliger på Slettenhus og der fastsættes følgende rammer for indholdet af lokalplaner: Anvendelse: Max. Bebygprocent: Max. Højde Andet Boligområde - tæt-lav og etagebolig 40 % for området under et. 1 etage med udnyttet tagetage for tætlavbolig 2 etager med udnyttet tagetage for etagebolig Karakteristiske bygninger og beplantninger skal bevares. I henhold til Lov om planlægning vedtages ovenstående tillæg nr. 5 til Kommuneplan 2009 til offentlig fremlæggelse. Fredensborg Byråd, den 1. oktober 2012 Thomas Lykke Pedersen Borgmester / Kim Herlev Jørgensen Kommunaldirektør 18
LOKALPLAN H105 Boliger på Slettenhus I henhold til Lov om Planlægning (lovbekendtgørelse nr. 937 af 24. september 2009) fastsættes herved følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område: 1 LOKALPLANENS FORMÅL Lokalplanen har til formål: - at skabe det planmæssige grundlag for lokalplanområdets anvendelse til helårsboligformål, med tilhørende friarealer samt færdsels- og parkeringsarealer - at sikre, at bebyggelsen og dens sammenhæng med fiskerlejet bevares ved fastlæggelse af principper for bevaring, ombygninger og tilbygninger, således at de historiske og miljømæssige kvaliteter sikres. - at sikre bevaring af bevaringsværdige bygninger og træer (jf. Kortbilag 2). - at fastlægge principper for udformning og omfang af tilbygning til Slettenhus, 2 LOKALPLANENS OMRÅDE OG ZONESTATUS 1. Lokalplanområdet afgrænses som vist på kortbilag 1 og omfatter matriklerne nr. 13a og 48, samt del af litra 7000e, del af litra 7000g og del af litra 7000n, Sletten, Humlebæk samt alle matrikler der efter lokalplanens vedtagelse udstykkes fra nævnte ejendomme. 2. Lokalplanområdet opdeles i bygningerne A-E og områderne 1-6 som vist på kortbilag 3. 3. Lokalplanområdet er beliggende i byzone. 3 OMRÅDETS ANVENDELSE 1. Området må kun anvendes til helårsboligformål, i form af tæt/lav og etageboliger med tilhørende friarealer samt færdsels- og parkeringsarealer. 2. De på kortbilag 3 viste delområder må anvendes til: Bygning A: Etageboliger i eksisterende hovedhus. Bygning B-C: Tæt/lavboliger i eksisterende nordfløj Bygning D-E: Tæt/lavboliger i ny sydfløj Område 1-3: Friarealer 19
Område 4-5: Parkeringsplads med omgivende beplantning Område 6: Offentligt vejareal med trafiksikkerhedsforanstaltning 3. Byrådet kan tillade, at der på den enkelte boligejendom drives en sådan virksomhed, som almindeligvis kan udføres i beboelsesområder under forudsætning af, at virksomheden drives af den, der bebor den pågældende bolig, samt at virksomheden efter Byrådets skøn drives på en sådan måde: At karakteren af bolig ikke forandres (herunder skiltning eller lignende) og områdets karakter af boligområde ikke brydes, At virksomheden ikke medfører ulempe for de omboende, At virksomheden ikke medfører behov for parkering, der ikke er plads til på det pågældende område 4 UDSTYKNINGER 1. Der kan ske udstykning inden for lokalplanområdet, eksempelvis som vist på Kortbilag 3. 2. matr. nr. 13a og 48, Sletten, Humlebæk skal sammenlægges inden der kan ske nybygning. 5 VEJE, STIER OG PARKERING Fælles friarealer (område 1) 1. Der skal etableres stier som minimum som vist på kortbilag 3. Stien langs stranden og de to øst-vestgående stier som forbinder stranden og Gl. Strandvej skal være offentligt tilgængelige. Stier skal etableres med permeable belægninger, der muliggør nedsivning af regnvand. 2. Der skal etableres minimum 2 cykelparkeringspladser pr. bolig. Cykelparkeringspladserne skal placeres i funktionel tilknytning til hovedhuset og de to fløje, eksempelvis som vist på kortbilag 3. Parkeringsplads (område 4) 3. Der skal etableres minimum 2 P-pladser pr. bolig, heraf skal der indrettes minimum én handicapparkeringsplads i lokalplanområdet som helhed. 4. Parkeringspladser indenfor lokalplanområdet skal omlægges arealmæssigt som vist på kortbilag 3, med én overkørsel til Gl. Strandvej, og indrettes eksempelvis som vist på kortbilag 4. 20
5. I tilfælde af en etapevis omdannelse til boliger skal der til enhver tid forefindes minimum 2 P-pladser pr. bolig og minimum 1 P-plads pr. 50 m2 eksisterende erhverv. Offentligt vejareal (område 6) 6. Der skal etableres trafiksikkerhedsforanstaltninger i form af hævet flade m.m. som vist på Kortbilag 4. 6 TEKNISKE INSTALLATIONER Generelt 1. Der må ikke opsættes udvendigt synlige individuelle antenneanlæg, herunder parabolantenner, på eller i bebyggelsen. 2. Der må ikke opsættes solenergianlæg indenfor lokalplanområdet. 3. Udendørs belysning af ubebyggede arealer, herunder veje, stier og parkeringspladser skal være afskærmet og nedadrettet. 4. Fritstående belysningsarmaturer må ikke være højere end 1,1 meter. 5. Anlæg til opsamling, forsinkelse og/eller nedsivning af regnvand fra belægninger og tage kan etableres indenfor lokalplanområdet, såfremt det kan indpasses uden at dominere de ubebyggede arealer. Sydfløjen (bygning D-E) 6. Tagvandet fra den ny bebyggelse skal håndteres lokalt i sin helhed, ved nedsivning, fordampning eller installation af anlæg til opsamling af tagvandet til brug for WC-skyl og maskintøjvask. 7 BEBYGGELSENS OMFANG OG PLACERING Generelt 1. Det samlede bruttoetageareal indenfor lokalplanområdet må ikke overstige 1612 m 2 svarende til en bebyggelsesprocenten på 40% på ejendommen Slettenhus (matr. nr. 13a og 48, Sletten, Humlebæk). 2. Der må etableres op til 13 boliger i lokaplanområdet. 3. De på kortbilag 2 viste skure, trapper, skorstene og forbindelsesgange skal nedrives. 21
4. Der må ikke etableres skure/udhuse, carporte eller garager i området. Der skal etableres depotrum til brug for alle boliger i hele den eksisterende kælder under bygning C. Hovedhuset (bygning A) 5. Det eksisterende hovedhus må ikke udvides eller nedrives. Nordfløjen (bygning B-C): 6. Den eksisterende nordfløj må ikke udvides. Der må dog etableres kviste som beskrevet i 8. Sydfløjen (bygning D-E): 7. Ny bebyggelse skal placeres inden for det på kortbilag 3 viste byggefelt. Ny bebyggelse må ikke opføres i mere end 1 etage med udnyttet tagetage. Sokkelkoten skal være i minimum kote 2.00 meter. 8. Sydfløjen skal placeres og proportioneres (herunder facadeog totalhøjde) så den sammen med den eksisterende nordfløj danner et symmetrisk bygningsanlæg omkring hoved-huset, 8 BEBYGGELSENS YDRE FREMTRÆDEN Hovedhuset (bygning A) 1. Facaderne må ikke ændres uden Byrådets godkendelse. 2. Eksisterende døre og vinduer skal bevares med sin nuværende udformning og farvevalg. 3. Taget skal dækkes med sort skifer. Tagkonstruktionen, herunder kviste og vinduer, må ikke ændres uden Byrådets godkendelse. Nordfløjen og sydfløjen (bygning B-C og D-E) 4. Ydervægge skal fremstå i teglsten, der vandskures eller pudses glat og males eller kalkes hvid. Soklen skal fremtræde med sort farve. 5. Facaderne skal udformes i overensstemmelse med skitserne på bilag 5. Den indbyrdes placering af døre og vinduer kan varieres, men der må maksimalt etableres 5 døre pr. samlet facade som illustreret på bilag 5. Døre og vinduer må maksimalt have en størrelse som vist på bilag 5. 6. Taget skal udformes som symmetrisk saddeltag med en hældning på mellem 45 og 50. Taget skal dækkes med røde vingetegl eller sort skifer. 22