LOKALPLAN 10-057 BOLIG- OG ERHVERVSOMRÅDE, NYHAVNSGADE, Ø-GADEKVARTERET AALBORG KOMMUNE TEKNISK FORVALTNING JUNI 2001
Vejledning En lokalplan fastlægger bestemmelser for, hvordan arealer, nye bygninger, beplantning, stier, veje o.s.v. skal anvendes, placeres og udformes inden for et bestemt område. Lokalplanen består af en redegørelse og lokalplanbestemmelserne med vejledende forklaringer. I redegørelsen fortælles kort om de eksisterende forhold inden for og omkring lokalplanområdet samt om, hvordan lokalplanen forholder sig til den øvrige planlægning. Lokalplanbestemmelserne er bindende. Illustrationer samt tekst skrevet i kursiv har til formål at forklare og illustrere lokalplanbestemmelserne. Efter Planloven har byrådet pligt til at udarbejde en lokalplan: - når det er nødvendigt for at sikre kommuneplanens virkeliggørelse, - inden større byggeri, anlægsarbejde eller udstykning kan sættes i gang. Formålet med lokalplanpligten er at opnå større sammenhæng i planlægningen og inddrage borgerne heri. Et lokalplanforslag skal derfor offentliggøres i mindst 8 uger. Herefter vurderer byrådet eventuelle indsigelser og ændringsforslag og vedtager planen endeligt. Lokalplanens retsvirkninger er nærmere omtalt i lokalplanen. Yderligere oplysninger Aalborg Kommune Teknisk Forvaltning Vesterbro 14 Postboks 765 9100 Aalborg Telefon 99 31 31 31 Forsidebilledet viser parkeringspladsen, hvor Told Skat ønsker at bygge... Aalborg Kommune
Indholdsfortegnelse Redegørelse Lokalplanens formål...5 Lokalplanområdet...6 Lokalplanområdets omgivelser...6 Lokalplanens sammenhæng med anden planlægning...6 Forholdet til kysten...6 Kommuneplanen...6 Kommuneatlas...7 Byfornyelse...7 Bolig- og befolkningsprognose...7 Tekniske anlæg...8 Miljøforhold...8 Tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder...9 Lokalplanen Indledning...11 1. Formål...12 2. Område og zonestatus...12 3. Arealanvendelse...12 4. Udstykning...13 5. Bebyggelsens placering og omfang...13 6. Bebyggelsens udseende...14 7. Ubebyggede arealer...16 8. Veje, stier og parkering...17 9. Tekniske anlæg...17 10. Miljø...18 11. Grundejerforening...18 12. Betingelser for, at ny bebyggelse må tages i brug...18 Forholdet til deklaration el. servitutter...18 Retsvirkninger...20 Vedtagelse...20 Tinglysning...21 Påtegning...22 Bilag Erhvervskategorier, Bilag A...23 Støj fra erhverv, Bilag B...27 Støj fra trafik, Bilag C...29 Parkeringsnormer, Bilag F...31 Matrikelkort... Bilag 1 Arealanvendelse... Bilag 2 Aalborg Kommune
Redegørelse Nord Øster Havn Nyhavnsgade Alle bro Øs tre Øster e ad g ds lan l Sjæ Lokalplanområdets afgrænsning. Lokalplanens formål Lokalplanen skal sikre, at hjørnegrunden mellem Skibsbyggerivej og Nyhavnsgade kan anvendes til en kommende bygning for Told Skat, Region Aalborg. Lokalplanen fastlægger desuden principper for bebyggelsens materialer, placering og omfang. Inden for lokalplanens område findes også et Juni 2001 blandet bolig- og erhvervsområde, hvor dele af især baggårdsbebyggelsen forekommer nedslidt og utidssvarende. Området blev påbegyndt som en karrébebyggelse i 1920'erne, men karréen er endnu ikke afsluttet. Lokalplanen giver mulighed for, at byggeriet i karréen kan fuldendes. 5
Redegørelse Lokalplanen fastlægger bestemmelser for områdets udseende og anvendelse i fremtiden. Lokalplanområdet Lokalplanens område afgrænses mod øst af Skibsbyggerivej, mod vest af Stormgade, mod nord af Nyhavnsgade og mod syd af Østerbro. Den østlige del af lokalplanens område anvendes i dag som offentlig parkeringsplads og der ligger en større tankstation. I den vestlige del af lokalplanområdet findes en blanding af boliger, mindre erhverv og detailhandel. Især i den del af Stormgade, som vender ud mod Nyhavnsgade, er bebyggelsen blandet og nedslidt. Området er inddelt i 3 delområder, A, B og C. Lokalplanområdets omgivelser Lokalplanens område grænser mod syd op til et større boligområde, der er udbygget omkring 1940'erne. Området er bebygget i en karréstruktur med 3-4 etager med udnyttet tagetage, der har manzardtag. Facaderne er henholdsvis pudsede med gul maling, eller de fremstår i blank murværk af tegl. Mod vest ligger et område, der i dag delvist anvendes til boliger, og delvist til oplagring af forskellige materialer. Dette område forekommer meget nedslidt og vil i en kommende planlægning for havneområdet blive inddraget i en omdannelsesproces. Nord for lokalplanens område findes et industriareal, som indeholder korn- og foderstofvirksomheder og et værftsareal. Nogle af de oprindelige industribygninger er i dag overgået til anden anvendelse, f.eks. er Aalborg Værfts gamle kantine overgået til et menighedscenter, mens en anden bygning har gocardbaner. Samlet betragtet er det nordlige område uden for lokalplanens område meget blandet. De står for at skulle omdannes i en kommende byudviklingsplanlægning, hvor bebyggelsen tilpasses de nutidige behov for såvel boliger som arbejdspladser. Vest for lokalplanens område findes et mindre, blandet industriområde. Lokalplanens sammenhæng med anden planlægning Forholdet til kysten Lokalplanens område er omfattet af kystzonen, der er defineret som et 3 km bredt bælte langs de danske kyster. Inden for denne zone skal der efter planloven redegøres for, hvordan det område, der planlægges for, påvirker kysten visuelt. Inden for lokalplanens område bliver der givet mulighed for byggeri i en højde, der overstiger det eksisterende byggeri med ca. 5 meter. Idet der i dag kun er punktvis visuel kontakt mellem Limfjorden og lokalplanens område, vil påvirkningen være ubetydelig. Lokalplanens område afgrænses mod nord af Nyhavnsgade. Kommuneplanen Kommuneplanen opdeler området i to rammeområder: Et område der anvendes til offentlige formål (parkering) og privat service (en tankstation), samt et område, der er blandet bolig- og erhvervsområde. Nærværende lokalplan stemmer ikke over- 6 Juni 2001
Redegørelse En del af lokalplanens område er denne parkeringsplads, der i fremtiden skal huse Told Skats domicil i Aalborg. ens med kommuneplanen.derfor er der udarbejdet et forslag til kommuneplantillæg nr. 1.48 for Ø- gadekvarteret 5. Kommuneplantillægget skal vedtages senest samtidig med denne lokalplans vedtagelse. Kommuneatlas I kommunens kommuneatlas er den eksisterende randbebyggelse i Stormgade-Østerbrokarréen registreret til middel bevaringsværdig. Byfornyelse Lokalplanens område er en del af indsatsområdet for byfornyelse i Ø-gadekvarteret. Det betyder, at der i de kommende 2-5 år sættes bolig- og friarealforbedringstiltag i gang i området. Ældre ejendomme inden for denne lokalplans område har en høj prioritetet i byfornyelsesindsatsen. Et større projekt for helhedsorienteret byfornyelse er undervejs for såvel lokalplanens område som naboområderne, herunder især havnefrontens arealer og lokalplanområdets ubebyggede nabogrund mod vest. Dette projekt vil tage sigte på at standse nedslidningen af området, og forbedre det ved at omdanne de nedslidte bygninger og arealer til andre nutidige anvendelser. En afslutning af randbebyggelsen i karréen som udgøres af Stormgade og Østerbro forudsætter, at der kan tilvejebringes tilfredsstillende friarealer for den nye bebyggelse. Det kan f.eks. ske ved en samlet offentlig friarealforbedring af baggården, eller ved at private investorer opkøber arealerne. Bolig- og befolkningsprognose Lokalplanen rummer mulighed for boligbyggeri i begrænset omfang, og det er ikke hensigten, at antallet af boliger skal øges markant inden for lokalplanens område. Det meste nybyggeri som muliggøres i denne lokalplan skal anvendes til kontorformål og erhverv, der kan indpasses i boligområder. Juni 2001 7
Redegørelse D. Kloakering Området er i dag delvist fælleskloakeret, delvist seperatkloakeret. Ny bebyggelse på den nuværende P-plads, vejarealet "av", samt matr. nr. 5øl, Aalborg Markjorder, skal separatkloakeres. Både separat spildevand og separat overfladevand skal tilsluttes det offentlige spildevandssystem i Skibsbyggerivej ved dennes udmunding i Nyhavnsgade. Det oprindelige boligområde ved Stormgade er fælleskloakeret. E. Udlæg af ny vej I forbindelse med denne lokalplans endelige vedtagelse, vil der blive udlagt en vej, som vist på Bilag 1 og 2. Vejen skal betjene ny randbebyggelse samt Told Skats ejendom. De fleste baggårde til det eksisterende byggeri er befæstet og indeholder forskellige skure og cykelparkering. Der er opsat hegn i alle ejendomsskel. Tekniske anlæg A. Kollektiv trafik Lokalplanens område trafikbetjenes fra Østerbro, hvor de p.t. 5 busruter betjener området hhv. mod centrum og mod Aalborgs østlige opland. Fra lokalplanens område er der 50-150 m's afstand til busstoppestederne. B. Fjernvarme Området har fjernvarmepligt. Det betyder, at al ny bebyggelse skal tilsluttes et kollektivt fjernvarmeforsyningsanlæg efter Aalborg Kommunes anvisninger. C. Grundvand Der stilles ikke særlige krav til sikring af grundvandet i forbindelse med den fremtidige anvendelse af området. Miljøforhold A. Forurenet jord I lokalplanområdet har der foregået aktiviteter, der kan havde forårsaget jordforurening. Amtsrådet har endnu ikke taget stilling til kortlægning i henhold til gældende lov om forurenet jord (Lov nr. 370 af 2. juni 1999). For kortlagte grunde gælder, at enhver flytning af jord fra arealet skal anmeldes til kommunalbestyrelsen. Anmeldelse af jordens anvendelse skal tillige ske til det pågældende amtsråd og den pågældende kommunalbestyrelse, hvor jorden ønskes anvendt. Hvis der i forbindelse med bygge- og anlægsarbejder konstateres tegn på jordforurening, skal arbejdet standses og kommunens tekniske forvaltning underettes. Amtsrådet vurderer, om der skal fastsættes vilkår for det videre arbejde. Der henvises til miljøbeskyttelseslovens 21 og jordforureningslovens 71. B. Støj Ved opførelse af ny bebyggelse skal bebyggelsen isoleres mod støj fra Nyhavnsgade og Skibsbyggerivej. Ved byggeri af kontorer må støjnivauet maks. udgøre 70 db(a) målt udendørs og maks. 35 db(a) 8 Juni 2001
Redegørelse Denne karre blev påbegyndt i 1920'erne, men den er aldrig blevet afsluttet til en lukket karré. Lokalplanen gør det muligt at opføre randbebyggelse af samme volumen som det eksisterende, til afslutning af karréen. målt inde i bebyggelsen. Ved boliger må støjniveauet maks. være 65 db(a) udendørs og 30 db(a) inde i bebyggelsen, se Bilag B og C. Tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder Nedgravede forsyningsledninger Inden for lokalplanens område er der på vejarealet "av" nedgravet forskellige ledninger. Langs det nordlige skel ud mod Nyhavnsgade er der nedgravet naturgasledninger. Inden der graves i området, skal naturgasledningerne påvises af Naturgas Midt-Nord. Ved det kommende grundsalg vil ledningen blive sikret ved tinglysning. Under belægningen på parkeringspladsen "av" er der nedgravede afvandingsledninger. Der kan hentes oplysning om afvandingsledningernes beliggenhed i Aalborg Kommune, Teknisk Forvaltning. Servitutter Inden for lokalplanens område er der tinglyst en række servitutter, som kan have betydning for udnyttelsen af ejendommene. Her referes de centrale bindinger, idet der henvises til de enkelte ejendommes byrder i tingbogen for en komplet fortegnelse. På matr. nr. 5 øl, Aalborg Markjorder, er det ikke tilladt at drive handel med tømmer, træ eller bygningsartikler. Deklarationen er tinglyst den 2.3 1965 og påtaleberettiget er Christiansen og Nielsen, Trælastfirma, Aalborg. Ligeledes på matr. nr. 5 øl, Aalborg Markjorder, er der vigtige bindinger angående områdets vejbetjening, ejendommens vedligehold og beplantning. Aalborg Kommune har desuden tilbagekøbsret til ejendommen. Deklarationen er tinglyst den 19.6.1972. På samme ejendom er der tinglyst en deklaration, som betyder, at tankstationens to pris- Juni 2001 9
Redegørelse skilte kan kræves fjernet, hvis Aalborg Kommune finder dem til ulempe. Påtaleberettiget er Aalborg Kommune. Servitutter som aflyses af tingbogen På en række ejendomme inden for lokalplanens område er der servitutter, som regulerer bebyggelsens udseende, og forbyder grus- og sandgravning i området. Reguleringen af bebyggelsens udseende sker i alle tilfælde ved, at Aalborg Kommune skal godkende facader, etagehøjder og hushøjder inden byggeriet kan opføres. Servitutterne er pålagt ejendommene i en tid, hvor der ikke fandtes planlægning og råstoflovgivning til at regulere aktiviteterne. I dag er disse servitutter forældede, og de vil helt eller delvist automatisk bortfalde som følge af lokalplanens retsvirkninger, og derfor ønskes deklarationerne aflyst af tingbogen. Matr.nr. 5 it: Dokument om bebyggelse, benyttelse m.v. tinglyst den 28.3.1928. Påtaleberettiget er Aalborg Byråd. Matr. nr. 5 iu: Dokument om bebyggelse, benyttelse m.v. tinglyst den 28.3.1928. Påtaleberettiget er Aalborg Byråd. Matr.nr. 5 gu: Dokument om overkørsel, fælles indog udkørsel m.v. Tinglyst den 18.12.1895. Påtaleberettiget er Aalborg Byråd. Matr. nr. 5 gu: Dokument om hegn, hegnsmur m.v. Tinglyst den 25.10.1924. Påtaleberettiget er Aalborg Byråd. På matr. nr. 5 gu eksisterer der en deklaration omhandlende en gammel vejret til en vej, som ikke længere eksisterer. Denne deklaration agtes derfor aflyst. Følgende servitutter agtes aflyst i forbindelse med lokalplanens endelige vedtagelse: Matr. nr. 5 dm: Dokument om bebyggelse, benyttelse m.v. tinglyst den 28.3.1928. Påtaleberettiget er Aalborg Byråd. Matr. nr. 5 ix: Dokument om bebyggelse, benyttelse m.v. tinglyst den 28.3.1928. Påtaleberettiget er Aalborg Byråd. Matr. nr. 5 gv: Dokument om hegn, hegnsmur m.v. tinglyst den 25.10.1924. Påtaleberettiget er Aalborg Byråd. Matr. nr. 5 gy: Dokument om bebyggelse, benyttelse m.v. tinglyst den 12.7.1924. Påtaleberettiget er Aalborg Byråd. 10 Juni 2001
Anmelder: Aalborg Kommune, Teknisk Forvaltning, Vesterbro 14, 9000 Aalborg. Tlf. 9931 3131 Planbestemmelser Nord Lokalplanområdets afgrænsning, mål 1:4000 Indledning Lokalplanens bestemmelser er bindende og tinglyses på de ejendomme, der omfattes af lokalplanen. Tekst i kursiv har til formål at forklare og illustrere lokalplanbestemmelserne. Tekst skrevet i kursiv er altså ikke lokalplanbestemmelser og er således ikke bindende. Juni 2001 11
Planbestemmelser 1. Formål Lokalplanens formål er at sikre at den østlige del af lokalplanens område kan anvendes til kontor- og serviceformål, at den vestlige del af lokalplanområdet fortsat kan anvendes til blandede bolig- og erhvervsformål, at der kan udlægges areal til en ny vej, at der fastlægges principper for bebyggelsens udformning, anvendelse og placering, at der kan gennemføres friareal- og boligforbedringer til gavn for områdets beboere. 2. Område og zonestatus 2.1 Matrikeloversigt Lokalplanens område er vist på Bilag 1. Lokalplanen omfatter følgende matrikelnumre: Aalborg Markjorder 5 dm, 5 gu, 5 gv, 5 gx ejerlejlighed 1-11, 5 gy, 5 it, 5 iu, 5 iv ejerlejlighed 1-9, 5 ix, 5 øl, del af offentligt parkeringsareal "av", samt alle parceller, der efter den 14/12 2000 udstykkes fra de nævnte ejendomme inden for lokalplanens område. 2.2 Opdeling i delområder Lokalplanens område opdeles i delområderne A, B og C som vist på Bilag 1, Matrikelkort. 2.3 Zoneforhold Lokalplanens område er beliggende i byzone, og skal forblive i byzone. 3. Arealanvendelse 3.1. Tranformatorstationer og tekniske anlæg Inden for lokalplanens tre delområder kan der etableres transformatorstationer og andre tekniske anlæg til områdets lokale forsyning. 3.2 Område A * Serviceformål * Benzinsalg se Bilag A, Erhvervskategorier. 3.3 Område B * Kontorer * Fortolding af varer og inspektion af lastbiler. Denne kategori findes ikke på Bilag A, Erhvervskategorier. Told Skat skal fortrinsvis benytte området til kontorformål, men skal også kunne inspicere og fortolde varer, der ankommer til området på lastvogne. Inspektionen sker fra en rampe. 3.4 Område C * Boliger # * Butikker ## * Institutioner# * Klinikker, dog ikke dyreklinik## * Kontorer ## * Service ## * Undervisning## #: Eksisterende boliger over stueetagen skal fortsat anvendes til boligformål. Nye boliger og institutioner må placeres over alt i randbebyggelsen. Dog må der pga. støj og miljøforhold ikke etableres boliger i bebyggelse som ligger i en afstand af indtil 50 meter fra Nyhavnsgades midterlinie, med mindre der foretages særlige afskærmende foranstaltninger. Se Bilag 2, Arealanvendelse. ##: Kontorer, butikker, klinikker, undervisning og service må kun placeres i bygninger, der ligger i en afstand af indtil 50 meter fra Nyhavnsgades midterlinie, samt i stueetagen over alt inden for området. Butikker må maksimalt være 200 m 2 inklusive tilhørende lokaler. 12 Juni 2001
4. Udstykning Planbestemmelser Der må ikke ske udstykninger og arealoverførsler, hvorved den enkelte ejendoms grundstørrelse bliver mindre end 350 m 2. Udstykning til transformatorstationer og andre tekniske anlæg til områdets lokale forsyning kan, uanset ovenstående mindstegrundsstørrelse, ske til bygningens sokkel. Max. højde på påbygning 5. Bebyggelsens placering og omfang Bebyggelsens placering og fremtidige byggemuligheder fremgår af Bilag 2, Arealanvendelse. I de nedenstående punkter er der fastsat bestemmelser for de enkelte delområder. Min. 2,5m Max. 50% af facadens længde Min. Max. 2,0m 5.1 Område A Antal etager: Maksimalt 1, Bygningshøjde maksimalt 6 m, målt fra terræn ved bygningens sokkel til højeste punkt på taget. 5.2 Område B Antal etager: Højst 5, Bygningshøjde maks. 25 m målt fra terræn ved bygningens sokkel til højeste punkt på taget. Garageanlæg og overdækkede kørselsramper må ikke overstige 6 m i højden, målt fra terræn til højeste punkt på bygningens/overdækningens tag. 5.3 Område C Etageantal mindst 4 foruden kælder og udnyttelig tagetage. Kælderloft må ikke være beliggende mere end 1,25 m over terræn. Bygningshøjde maks. 20 m målt fra terræn til højeste punkt på taget. Bygninger langs veje skal opføres som en sluttet randbebyggelse med opgange fra gaden. 2,5m Figuren illustrerer afgrænsningen af påbygninger. Med henblik på at etablere velfungerende og tidssvarende køkken, toilet og badefaciliteter i ejendomme, der er væsentligt nedslidte, kan der etableres påbygninger på den eksisterende bebyggelses facade mod gårdrummet på følgende ejendomme, alle Aalborg Markjorder: Matr. nr. 5 it, 5 gy, 5 gv og 5 ix, se illustrationen af påbygningers dimensioner. Ved randbebyggelse, der opføres efter 2000, kan der etableres påbygninger i form af bygningsfremspring, altaner og karnapper inden for en byggelinie, der fremgår af Bilag 2, Arealanvendelse. For alle randbebyggelser i område C gælder, at påbygninger højst må være 2 m dybe, og længden må maksimalt udgøre 50 % af bygningens facade. Gesimshøjden på hovedbygningen skal følges. Påbygningernes afstand til skel skal mindst være 2,5 m. Juni 2001 13
Planbestemmelser Tag Tage skal fremstå i tagpap eller rød vingetegl. Ved flade tage kan taget tillige fremstå af matte metalplader. Modelfoto af Told Skats kommende byggeri. Foran bygningen findes en overdækket parkeringsplads. Øverst til venstre i billedet er der vist, hvordan kommende nybyggeri i Stormgade-Østerbrokarréen kunne blive.gengivet fra Arkitektfirmaet Lundgård og Tranberg. På en typisk eksisterende bygning i området vil det være muligt at påbygge maksimalt 15 m 2 pr. etage. Nogle af de ovennævnte ejendommes boliger mangler ifølge Aalborg Kommunes bygningsregistreringer eget bad. I en kommende byfornyelsesindsats vil der evt. kunne blive tale om bygningsfornyelse med henblik på at etablere tidssvarende badeforhold i ejendommen. 6. Bebyggelsens udseende 6.1 Område A Facader Facader skal fremstå i blank mur, pudset eller eller vandskuret murværk, metal eller en kombination af disse materialer. Vinduer og døre Vinduer og døre skal fremstå i ædeltræ, bemalet træ, metal, eller en kombination heraf. Glas i vinduer og døre skal være transparent og må ikke blændes. 6.2 Område B Område B skal indeholde det nye domicil til Told Skat, Region Aalborg. Bygningerne skal markere karrébebyggelsens afslutning og havneområdets begyndelse. Ved en arkitektkonkurence er der valgt et forslag, som bygger på en transparent hovedbygning der har facade ud mod Nyhavnsgade, og en mindre servicebygning, der har facade mod Skibsbyggerivej. Nedenstående bestemmelser muliggør opførelsen af byggeriet. Facader Facader skal fremstå i transparent glas, med teglbeklædning, som blank eller pudset mur, eller som en kombination af disse materialer. Med henblik på at opnå en transparent virkning skal mindst 60 % af bygningens facade mod Nyhavnsgade fremstå med transparent glas. Vinduer og døre Vinduer og døre skal fremstå i ædeltræ, træ malet med en dækkende maling, metal, eller en kombination heraf. Tag Tage skal være flade. 6.3 Område C De nedenstående bestemmelser om bebyggelsens udseende tager sigte på, at nybyggeri i proportioner og materialer passer til den eksisterende bebyggelse. Der kan bygges i samme højder som det eksisterende byggeri i området. Nogle af områdets gennemgående linier skal bevares og respekteres af nybyggeriet og det er især: gesimsernes markering, den øgede etagehøjde i stuen, husdybden, samt brugen af tegl. Med hensyn til bebyggelsens struktur skal den nye bebyggelse, som den gamle, have brud i facaden, svarende til den opdeling den eksiste- 14 Juni 2001
Planbestemmelser Område A huser idag en servicestation. Det er ikke hensigten, at der skal bygges mere eller højere her. rende bebyggelse har, og som afspejler de matrikulære forhold i området. Bruddene skal være lodrette, og skal forekomme ca. for hver 15 meter, ligesom den eksisterende bebyggelse langs Østerbro og Stormgade i område C. Bestemmelserne omhandler kun randbebyggelsen langs veje. Bestemmelserne om den eksisterende bebyggelse har til formål at sikre, at ændringer af vinduer, tage og facader respekterer bygningens oprindelige udseende. Bestemmelserne er derfor opdelt i bygninger, der er opført hhv. før og efter 2000. Facader Facader på bygninger, der er opført før 2000, skal fremstå i blank mur af ensfarvet tegl. Eksisterende markering af gesims, stik ved vinduesåbninger, friseudsmykninger i murværket, samt karnapper skal bevares ved facadeændringer. Facader på bygninger, der er opført efter 2000, skal fremstå i blank mur, vandskuret eller pudset mur. Der må ikke etableres udvendige altangange. Nyt byggeri skal følge de eksisterende nabobygningers gesimser i stueetagen og i overgangen til taget. Over øverste gesims må der kun anvendes tagmaterialer, se under tag. Område B skal huse Told Skat, hvis bygninger bliver placeret mod h.h.v. Nyhavnsgade og Skibsbyggerivej. Skiltning skal følge den til en hver tid gældende skiltevejledning for Aalborg Kommune. Vinduer og døre Vinduer og døre i huse, der er opført før 2000, skal fremstå af træ, malet med en dækkende maling. Vinduer skal være to, eller trefags dannebrogsvinduer, eller være lodret opdelte. I bygninger, der er opført efter 2000, skal vinduer og døre fremstå som bemalet træ, ædeltræ, bemalet metal eller som en kombination af disse materialer. Vinduer skal fremstå som huller i mur. I randbebyggelsens facade mod gårdrummet kan der etableres vinduer, også selvom vinduerne ligger i skel. Tag Bygninger fra før 2000 skal fremstå med opskalket manzardtag, eller opskalket 45 graders saddeltag, begge af rød vingetegl. Ved nybyggeri er der ikke begrænsninger for, hvilke tagformer, der kan anvendes, men følgende bestemmelser skal respekteres: Gesimshøjden på det eksisterende byggeri skal også i nybyggeri være overgang til taget. Juni 2001 15
Planbestemmelser 7. Ubebyggede arealer 7.1 Hegn i skel Der må ikke hegnes i skel mod vej og mellem område A og B. I skel eller nærmere skel end 1,8 m mellem den nye vej og Told Skats ejendom, må hegning kun udføres som en allé af opstammede løvfældende træer, som vist på Bilag 2, Arealanvendelse. Der er ingen maksimal grænse for, hvor høje træerne må være/blive. 7.2 Område A Området skal fremstå befæstet eller beplantet. Skiltning skal følge den til en hver tid gældende skiltevejledning. Område C omfatter de eksisterende etagejendomme, samt kommende nybyggeri langs ny vej. Det er meningen, at det gamle byggeris kviste, karnapper og murudsmykning skal bevares. Der må maksimalt etableres en tagetage. Tagetagen kan indrettes med en indskudt etage, så den enkelte bolig i tagetagen bliver i maksimalt 1½ plan i højst halvdelen af boligen. Tage skal fremstå i et eller flere af følgende materialer: rød vingetegl, sort tagpap, skiffer, transparent glas, matte umalede metalplader som zink, kobber eller galvaniseret stål. Hvis der vælges fladt tag, kan der etableres en tilbagetrukket "penthouse" i tagetagen. Denne skal fremstå beklædt med glas eller matte, umalede metalplader som zink, kobber eller galvaniseret stål. "Penthouse" etagen må maksimalt udgøre 70 % af bygningens sokkelareal. 7.3 Område B De ubebyggede arealer skal befæstes og indrettes til parkering, kørebaner og friarealer for områdets brugere. Friarealer til områdets brugere behøver ikke kun at blive anlagt på terræn, men kan også anlægges som taghaver og terrasser. Der skal mindst tilvejebringes 1800 m 2 friarealer. 7.4 Område C Det ubebyggede areal skal anvendes til opholds- og friareal for områdets brugere. Der kan kun etableres parkeringspladser på arealer, der er i overskud efter, at der er fremskaffet de fornødne friarealer til bebyggelsen efter byggelovens bestemmelser. Inden for området kan der indrettes fælles friarealer, lokaler og skure til brug for områdets beboere. Bygninger hertil må maksimalt opføres i en etage, og må højst udgøre 20% af friarealets grundplan. Disse bestemmelser giver mulighed for at gennemføre friarealforbedringer f.eks. i forbindelse med byfornyelse. Hvis den offentlige byfornyelse skal 16 Juni 2001
Planbestemmelser I Stormgade ligger denne bygning, der p.t. anvendes som køreskole. Bygningen passer ikke ind i karréstrukturen, og der er derfor udlagt et byggefelt, der muliggør, at ny bebyggelse her kan blive lige så højt som nabohuset. anvendes til at tilvejebringe fælles friarealer, vil der senere blive en offentlighedsfase, hvor friarealerne indrettes nærmere i et samarbejde mellem kommunen og områdets ejere og brugere. I nybyggeri kan friarealer til områdets brugere anlægges som taghaver, altaner, terrasser samt på terræn. 8. Veje, stier og parkering 8.1 Ny vej Der udlægges en ny vej som vist på Bilag 1 og 2. 8.2 Parkering Parkering udlægges efter de til enhver tid gældende parkeringsnormer for Aalborg Kommune, se Bilag F, Parkeringsnormer. 8.3 Belysning og befæstning af veje og stier Fortov i område B skal fremstå befæstet med samme type belægningssten og i samme mønster. Belysningsarmaturer i område B skal fremstå af samme type. 9. Tekniske anlæg 9.1 Ledninger i jord Forsyningsledninger for el, telefon og TV m.m. må kun udføres som jordkabler. 9.2 Kloakering Området er i dag delvist fælleskloakeret, delvist seperatkloakeret. Ny bebyggelse på den nuværende P-plads, vejarealet "av", samt matr. nr. 5 øl, Aalborg Markjorder, skal separatkloakeres. Både separat spildevand og separat overfladevand skal tilsluttes det offent- Juni 2001 17
Planbestemmelser lige spildevandssystem i Skibsbyggerivej ved dennes udmunding i Nyhavnsgade. 9.3 Antenneanlæg I område A og C må der ikke opsættes individuelle udvendige antenneanlæg på bygningsfacader og tage, der vender ud mod offentlige veje. Derimod må der gerne opsættes sådanne anlæg i facader og tage, der vender ind mod gårdrummet. I område B må der etableres antenneanlæg, som er nødvendige for områdets anvendelse. 10. Miljø 10.1 Miljøklassificering af virksomheder Inden for lokalplanområdet må der kun etableres virksomheder inden for miljøklasse 1-3, se Bilag A, Erhvervskategorier. De nævnte miljøklasser med tilhørende beskyttelsesafstande anvendes som vejledende grundlag ved lokalisering af virksomheder. 10.2 Trafikstøj Ny og ændret bebyggelse skal sikres mod støj fra Skibsbyggerivej, Østerbro og Nyhavnsgade, efter Aalborg Kommunes grænseværdier for støj, se Bilag C. 11. Grundejerforening Ingen bestemmelser. 12. Betingelser for, at ny bebyggelse må tages i brug 12.1 Fjernvarme Ny bebyggelse må ikke uden Aalborg Kommunes tilladelse tages i brug, før den er tilsluttet et kollektivt varmeforsyningsanlæg efter kommunens anvisninger. 12.2 Parkering Ny bebyggelse må ikke tages i brug før der er etableret de fornødne parkeringspladser. 12.3 Friarealer Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før der er etableret de fornødne friarealer. 12.4 Isolering mod støj Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før det er dokumenteret over for bygningsmyndigheden i Aalborg Kommune, at bebyggelsen overholder følgende grænseværdier for støj: Ved byggeri af kontorer må støjnivauet fra trafik maks. udgøre 70 db(a) målt udendørs og maks. 35 db(a) målt inde i bebyggelsen. Ved boliger må støjniveauet maks. være 65 db(a) udendørs og 30 db(a) inde i bebyggelsen, se Bilag B og C Forholdet til deklarationer Ved denne lokalplans endelige vedtagelse, ophæves nedenstående servitutter i deres helhed på følgende ejendomme inden for lokalplanens område: Matr. nr. 5 dm: Dokument om bebyggelse, benyttelse m.v. tinglyst den 28/3 1928. Påtaleberettiget er Aalborg Byråd. Matr. nr. 5 ix: Dokument om bebyggelse, benyttelse m.v. tinglyst den 28/3 1928. Påtaleberettiget er Aalborg Byråd. Matr. nr. 5 gv: Dokument om hegn, hegnsmur m.v. tinglyst den 25/10 1924. Påtaleberettiget er Aalborg Byråd. Matr. nr. 5 gy: Dokument om bebyggelse, benyttelse m.v. tinglyst den 12/7 1924. Påtaleberettiget er Aalborg Byråd. 18 Juni 2001
Planbestemmelser Matr.nr. 5 it: Dokument om bebyggelse, benyttelse m.v. tinglyst den 28/3 1928. Påtaleberettiget er Aalborg Byråd. Matr. nr. 5 iu: Dokument om bebyggelse, benyttelse m.v. tinglyst den 28/3 1928. Påtaleberettiget er Aalborg Byråd. Matr.nr. 5 gu: Dokument om overkørsel, fælles indog udkørsel m.v. Tinglyst den 18/12 1895. Påtaleberettiget er Aalborg Byråd. Matr. nr. 5 gu: Dokument om hegn, hegnsmur m.v. Tinglyst den 25/10 1924. Påtaleberettiget er Aalborg Byråd. Juni 2001 19
Planbestemmelser Retsvirkninger Når den endeligt vedtagne lokalplan er offentligt bekendtgjort må der hverken retligt eller faktisk etableres forhold i strid med planens bestemmelser, medmindre der gives dispensation. Det betyder bl.a. at den hidtidige lovlige brug af ejendommene kan fortsætte, hvorimod fx ændret brug, bebyggelse eller udstykning ikke må stride mod lokalplanen. Byrådet kan dispensere fra lokalplanen, hvis det ikke strider mod planens principper. Mere væsentlige afvigelser kræver derimod udarbejdelse af en ny lokalplan. Lokalplanen fortrænger private byggeservitutter, der strider mod planen. Når det er nødvendigt for at virkeliggøre lokalplanen kan byrådet ekspropriere. Hvis lokalplanens bestemmelser om bevaring af bebyggelse medfører, at ejeren ikke kan bruge ejendommen på en økonomisk rimelig måde, kan han kræve, at kommunen overtager den. 20 Juni 2001
Tinglysning Juni 2001 21
Planbestemmelser 22 Juni 2001
Erhvervskategorier: Bilag A Vejledning om miljøklasser og beskyttelsesafstande Virksomhederne er opdelt i 7 miljøklasser, hvor klasse 1 er den mindst miljøbelastende, og klasse 7 den mest miljøbelastende. Klasse 1 omfatter virksomheder og anlæg, som kun påvirker omgivelserne i ubetydelig grad, og således kan integreres med boliger. Klasse 2 omfatter virksomheder og anlæg, som kun påvirker omgivelserne i ringe grad, og ville kunne indplaceres i områder, hvor der også findes boliger. Klasse 3 omfatter virksomheder og anlæg, som kun påvirker omgivelserne i mindre grad, og som bør placeres i erhvervs- eller industriområder evt. i randzonen tættest ved forureningsfølsom anvendelse. Klasse 4 omfatter virksomheder og anlæg, som er noget belastende for omgivelserne, og derfor som hovedregel bør placeres i industriområder. Klasse 5 omfatter virksomheder og anlæg, som er ret belastende for omgivelserne, og derfor skal placeres i industriområder. Klasse 6 omfatter virksomheder og anlæg, som er meget belastende for omgivelserne, og derfor skal placeres i større industriområder, så den ønskede afstand i forhold til forureningsfølsomme naboer kan opnås. Klasse 7 omfatter virksomheder og anlæg, som er særligt belastende for omgivelserne, og derfor som hovedregel skal placeres i områder, indrettet til særligt miljøbelastende virksomhed (normalt kommuneplanens M-områder). Herudover findes der en række virksomheder og anlægstyper med specielle beliggenhedskrav, hvor afstanden til boligområder skal være større end 500 meter. Som eksempel kan nævnes særligt risikobetonet produktion, større skibsværfter, flyvepladser, skydebaner, motorsportsbaner og lignende. Der opereres med følgende minimumsafstandskrav: Klasse 1 0 meter (i forhold til boliger) Klasse 2 20 meter (i forhold til boliger) Klasse 3 50 meter (i forhold til boliger) Klasse 4 100 meter (i forhold til boliger) Klasse 5 150 meter (i forhold til boliger) Klasse 6 300 meter (i forhold til boliger) Klasse 7 500 meter (i forhold til boliger) Der kan forekomme situationer, der berettiger virksomheder til en anden miljøklassificering, end angivet i skemaet "Erhvervskategorier" på de følgende sider. Fx hvis en virksomhed foretager forureningsbegrænsende foranstaltninger udover det, der er normalt i forhold til gængse forureningsbegrænsende produktionsmetoder. I så fald kan en lavere klassificering accepteres, d.v.s. en kortere nødvendig afstand i forhold til forureningsfølsomme formål som f.eks. boliger. Omvendt kan det være nødvendigt at klassificere en virksomhed højere end forudsat, hvis virksomheden forurener udover, hvad der er normalt for den pågældende virksomhedstype. Der er altså ikke tale om afstandskrav, der skal overholdes. Men hvis afstanden tillades kortere end den, der fremgår af skemaet på de følgende sider, må det ske ud fra en konkret vurdering af den enkelte virksomheds forureningsbelastning på både kort og langt sigt. Juni 2001 23
Bilag A: Erhvervskategorier Anvendelse Eksempler på virksomhedstyper Miljøklasse Bemærkninger Butikker Dagligvarebutik 1-3 Lavprisvarehus 1-4 Supermarked 1-3 Udvalgsvarebutik 1-3 Butikker med værksted Guld/sølvsmedie o.l. 1-3 Møbelpolstrer o.l. 1-3 Pottemager o.l. 1-3 Reparation af A.V.-udstyr o.l. 1-3 Skomager, skrædder o.l. 1-3 Urmager o.l. 1-3 Klinikker Dyreklinik 1-3 Kiropraktor 1 Læge, tandlæge o.l. 1 Terapi 1 Kontorer Administration 1 Advokat, revisor o.l. 1 Arkitekt, ingeniør o.l. 1 Datarådgivning 1 Service Bedemand o.l. 1 Ejendommægler o.l. 1 Frisør o.l. 1-3 Pengeinstitut 1 Post- og telegrafvæsen 1 Rejse-, turist-, billetbureau o.l. 1 Små vaskerier/renserier o.l. 2-3 Solcenter 1-2 Benzinsalg Benzinsalg (evt. med tilhørende Ingen lakering og kiosk, vaskeanlæg, værksted) 2-4 undervognsbehandling 24 Juni 2001
Erhvervskategorier: Bilag A Anvendelse Eksempler på virksomhedstyper Miljøklasse Bemærkninger Undervisning Forskning 1-3 Gymnasium 1-3 Højere uddannelse 1-3 Kursus/konference 1-3 Skole 1-3 Institutioner Børneinstitution 1-3 Døgncenter/forsorg 1-2 Kollegie 1-2 Ungdoms/ældrebolig 1-2 Ældreinstitution 1-2 Juni 2001 25
Støj fra erhverv: Bilag B Vejledende grænseværdier for støjbelastning - målt udendørs - fra den enkelte virksomhed, anlæg eller indretning. Der er grænseværdier både for det område, hvori virksomheden, anlægget eller indretningen ligger og for omliggende områder. Arealanvendelse Det ækvivalente, korrigerede støjniveau i db(a) Mandag - fredag Mandag - fredag Alle dage 07.00-18.00 18.00-22.00 22.00-07.00 Lørdag Lørdag (Maksimalværdier 07.00-14.00 14.00-22.00 om natten er Søn- og helligdage anført i parantes) 07.00-22.00 Erhvervsområder for særlige virksomheder (M-områder) Erhvervsområder for industri m.m. (I-områder), men 70 70 70 kun i de tilfælde, hvor rammebestemmelserne åbner mulighed for støjniveau på 70 db(a) Erhvervsområder for industri m.m. (I-områder) 60 60 60 Erhvervsområder for let industri m.m. (H-områder) 60 60 60 Områder for boliger og erhverv (D-områder) 55 45 40 (55) Centerområder (C-områder) 55 45 40 (55) Etageboligområder og institutionsområder 50 45 40 (55) Boligområder for åben og lav boligbebyggelse og særlig støjfølsomme institutioner (hospitaler, plejehjem m.v.) 45 40 35 (50) Sommerhusområder, offentligt tilgængelige rekreative områder og særlige naturområder 40 35 35 (50) Der henvises til den til enhver tid gældende vejledning fra Miljøstyrelsen om Ekstern støj fra virksomheder. Juni 2001 27
Støj fra trafik: Bilag C Støj fra vejtrafik Støjen fra vejtrafik afhænger af antallet af biler, disses hastighed og andelen af tunge køretøjer. Ved registrering af vejtrafikstøj anvendes en gennemsnitsværdi af støjens variation i et døgn. Under normale omstændigheder skal årsdøgntrafikken være på mellem 1.000 og 1.500 biler, før støjniveauet overstiger de 55 db(a), der er grænsen for støjfølsomme formål, fx boliger. Eksisterende og planlagte veje Arealer langs eksisterende og planlagte veje må ikke anvendes til støjfølsomme formål, hvor trafikstøjen overstiger de grænseværdier, der er angivet i Skema 1. Nye veje og varige trafikomlægninger Ved anlæg af nye veje og ved varige trafikomlægninger, som giver øget trafik på eksisterende veje, skal følgende støjniveauer søges overholdt på arealer udlagt til støjfølsomme formål: Nuværende udendørs vejtrafikstøjniveau: Fremtidigt udendørs vejtrafikstøjniveau: under 55 db(a) max. 55 db(a) 55-65 db(a) max. 65 db(a) over 65 db(a) max. nuværende niveau Anvendelse Udendørs Indendørs støjniveau støjniveau Rekreative områder i det åbne land: - sommerhusområder 50 db(a) 30 db(a) -grønne områder og campingpladser 50 db(a) Rekreative områder i/nær byområder: - bydelsparker, kolonihaver, nyttehaver og turistcampingpladser 55 db(a) Boligområder: - boligbebyggelse 55 db(a) 30 db(a) - daginstitutioner mv. 55 db(a) 35 db(a) - opholdsarealer 55 db(a) Offentlige formål - hospitaler 55 db(a) 30 db(a) - uddannelsesinstitutioner mv. 55 db(a) 35 db(a) Liberale erhverv mv. - hoteller 60 db(a) 30 db(a) - kontorer mv. 60 db(a) 35 db(a) Skema 1: Grænseværdier for vejtrafikstøj. Særlige regler for midtbyen For at fastholde midtbyens blandede bymæssige anvendelse kan der indpasses støjfølsomme anvendelser på arealer med støjniveauer som angivet i Skema 2, såfremt - det ikke er muligt at anvende arealerne til ikke støjfølsomme formål, - antallet af støjramte boliger søges minimeret, - mindst en facade er belastet med mindre end 55 db(a) og sove- og opholdsrum orienteres mod denne facade, - de primære opholdsarealer maksimalt belastes med 55 db(a). Anvendelse Udendørs Indendørs støjniveau støjniveau Rekreative områder i/nær byområder: - nyttehaver og turistcampingpladser 65 db(a) Boligområder: - boligbebyggelse 65 db(a) 30 db(a) - daginstitutioner mv. 65 db(a) 35 db(a) Liberale erhverv mv. - hoteller 70 db(a) 30 db(a) - kontorer mv. 70 db(a) 35 db(a) Skema 2: Grænseværdier for vejtrafikstøj i midtbyen. Vejledninger For uddybning af reglerne for trafikstøj henvises der til de til enhver tid gældende vejledninger fra Miljøstyrelsen om trafikstøj, pt.: Nr. 3/1984 Trafikstøj i boligområder Nr. 1/1997 Støj og vibrationer fra jernbaner Nr. 5/1994 Støj fra flyvepladser Juni 2001 29
Parkeringsnormer: Bilag F P På den enkelte ejendom skal der udlægges tilstrækkeligt parkeringsareal til brug for ejenommens anvendelse efter følgende vejledende P-normer: BEBYGGELSENS ART P-NORMER: Vestbyen P-NORMER: Den øvrige del af Aalborg midtby kommunen Ø-gadekvarteret Nørresundby midtby Boligbyggeri: Boliger ½ P-plads pr. bolig Fritliggende enfamiliehuse Rækkehuse, dobbelthuse og lign. Etagehuse 2 P-pladser pr. hus 1½ P-plads pr. hus/lejlighed. P-pladser kan etableres i fælles P-anlæg 1½ P-plads pr. bolig Ungdomsboliger, kollegier, enkeltværelser 1 P-plads pr. 4 boligenheder 1 P-plads pr. 4 boligenheder Plejehjem, ældreboliger m.v. Såfremt indretning og benyttelse kan sidestilles med almindelige boliger, er det de almindelige krav til boliger, der er gældende. I andre tilfælde beregnes 1 P-plads for hver fjerde bolig samt de nødvendige pladser til personale og gæster. Erhvervsbyggeri: Kontor-, fabriks- og værkstedsbygninger 1 P-plads pr. 100 m 2 1 P-plads pr. 50 m 2 etageareal (excl. garageareal) Lagerbygninger 1 P-plads pr. 100 m 2 1 P-plads pr. 100 m 2 Servicestationer 10 P-pladser 10 P-pladser Hoteller 1 P-plads pr. 4 værelser 1 P-plads pr. 2 værelser Restaurationer og lignende 1 P-plads pr. 20 siddepladser 1 P-plads pr. 10 siddepladser Supermarkeder/discountbutikker/større 1 P-plads pr. 25 m 2 salgsareal samt 1 P-plads pr. 25 m 2 salgsareal samt udvalgsvarebutikker 1 P-plads pr. 50 m 2 bruttoetageareal iøvrigt 1 P-plads pr. 50m 2 bruttoetageareal iøvrigt Øvrige butikker 1 P-plads pr. 100 m 2 1 P-plads pr. 50 m 2 Andre erhvervsejendomme: Fastsættes efter byrådets individuelle vurdering af antal ansatte samt kunder. Blandet bolig og erhverv: Fastsættes som summen af kravet til de enkelte funktioner. Andet byggeri: Teatre, biografer og lign. 1 P-plads pr. 8 siddepladser 1 P-plads pr. 8 siddepladser Idrætshaller 1 P-plads pr. 10 personer som hallen må 1 P-plads pr. 10 personer som hallen må rumme rumme (dog mindst 20 pladser) Sportsanlæg 1 P-plads pr. 5 siddepladser 1 P-plads pr. 5 siddepladser Sygehuse 1 P-.plads pr. 125 m 2 etageareal 1 P-plads pr. 125 m 2 etageareal Skoler 1 P-plads pr. 2 ansatte samt 1 P-plads pr. 2 ansatte samt 1 P-plads pr. 8 elever over 18 år 1 P-plads pr. 4 elever over 18 år Daginstitutioner 2 P-pladser pr. 20 normerede pladser 4 P-pladser pr. 20 normerede pladser Såfremt en type byggeri, der ikke er nævnt i listen, ønskes opført, fastsætter byrådet i hvert enkelt tilfælde kravet til antal parkeringspladser under hensyntagen til den konkrete anvendelse. Juni 2001 31
Nord Matrikelkort: Bilag 1 SIGNATURER: AALBORG KOMMUNE TEKNISK FORVALTNING Ejerlav: Aalborg Markjorder DATO: 05.02.2001 MÅL: 1:1000
Nord Arealanvendelse: Bilag 2 SIGNATURER: AALBORG KOMMUNE TEKNISK FORVALTNING DATO: 05.02.2000 MÅL: 1:1000
Oversigtskort 10-057 Nord 1:8000 Aalborg Kommune