1 København, den 17. januar 2013 KENDELSE Klager ctr. Danbolig Kristjansen & Partnere Brotorvet 2 9400 Nørresundby Nævnet har modtaget klagen den 11. april 2012. Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt indklagede skal betale godtgørelse til klager som følge af, at indklagede har udarbejdet en fejlagtig salgsprovenuberegning til klager. Sagen angår videre spørgsmålet, om indklagede på tilstrækkelig vis har specificeret de aftalte beløb til salgsfremmende foranstaltninger og internet. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Klager ønskede at sælge sin ejendom og indgik derfor den 7. januar 2010 en formidlingsaftale gældende i 6 måneder med indklagede. Udbudsprisen blev aftalt til 1.295.000 kr. Det fremgår af sagen, at der på ejendommen var tinglyst ét realkreditlån med en hovedstol på 771.000 kr. Lånet var optaget i Totalkredit og var blevet tinglyst på ejendommen i 2005. Det fremgår af budgettet, som hører til formidlingsaftalen, at klagers provenu ville være 582.734,89 kr., og der var medregnet 645.033,86 kr. til indfrielse af eksisterende lån.
2 Den 1. marts 2010 udarbejdede indklagede et nyt salgsbudget ud fra en kontantpris på 1.195.000 kr. Salgsprovenuet er i budgettet anført til 507.754,98 kr., og indfrielsesbeløbet til klagers eksisterende lån er 620.013,77 kr. Den 23. marts 2010 underskrev klager aftale om ændring af vilkår, hvorved udbudsprisen blev reguleret til 1.195.000. kr. Den 5. juli 2010 underskrev klager forlængelse af formidlingsaftalen med 3 måneder. Den 21. september 2010 underskrev klager forlængelse af formidlingsaftalen med 3 måneder. Det blev samtidig aftalt at udbudsprisen skulle ændres til 1.095.000 kr. Samme dag udarbejdede indklagede et salgsbudget. I budgettet er klagers provenu beregnet til 458.109,51 kr., og indfrielse af klagers lån er medregnet med 569.659,24 kr. Den 4. maj 2011 indgik klager en ny formidlingsaftale gældende i 3 måneder med indklagede. Af det tilhørende salgsbudget, beregnet ud fra en kontantpris på 1.095.000 kr. fremgår, at klagers provenu ved salg ville være 459.379,48 kr., og indfrielse af klagers lån er indregnet med 568.389,27 kr. Den 11. august 2011 underskrev klager en ny 3-måneders formidlingsaftale med indklagede. Udbudsprisen blev aftalt til 998.000. Klagers provenu er beregnet til 359.931,65 kr., og indfrielse af klagers lån er indregnet med 570.837,10 kr. Den 25. november 2011 indgik parterne en ny formidlingsaftale for 3 måneder. Udbudsprisen blev aftalt til 945.000 kr. I salgsbudgettet er klagers provenu beregnet til 306.931,65 kr., og indfrielse af klagers eksisterende lån medregnet med 570.837,10 kr. Af salgsbudgettet fremgår videre: Den 31. januar 2012 underskrev klager købsaftale om salg af ejendommen for 945.000 kr. Overtagelsesdagen var aftalt til den 5. februar 2012. I salgsprovenuberegningen dateret samme dag er klagers provenu beregnet til 462.086,66 kr., og indfrielse af klagers eksisterende lån er anført til 414.082,09 kr.
3 Den 10. februar 2012 udarbejdede indklagede en ny salgsprovenuberegning. Klagers provenu er her beregnet til 208.077,30 kr., og indfrielse af klagers lån er angivet til 668.091,45 kr. Den 29. februar 2012 sendte indklagede sin afregning til klagers bank og bad banken indbetale indklagedes tilgodehavende på 17.631,25 kr. Indklagedes faktura så således ud: Samme dag sendte indklagede en e-mail til klager: Hermed fremsendes til orientering vores faktura i forbindelse med salget af din lejlighed. Udbetalingen kr. 50.000,- er deponeret hos os, og vi har tilladt os at modregne fakturaen i det deponerede beløb. Vores tilgodehavende afregnes via dit pengeinstitut, så du skal ikke overføre pengene til os, det gør banken. Jeg har vedhæftet mailen, som vi har sendt til dem. Jeg har ligeledes vedhæftet salgsprovenuet i handlen, således du kan se hvor beløbene på fakturaen stammer fra. Der er dog lige en enkelt afvigelse. På salgsprovenuet side 5 er udgiften til ejerforeningens papirer anslået til kr. 2.000, men det faktiske beløb er kun kr. 800, så det er det beløb der er medtaget på fakturaen. Kreditforeningen har oplyst, at klagers realkreditlån pr. 31. januar 2011 kunne have været indfriet med 661.569,05 hvortil kommer gebyr og kurtage 1.732,38 kr. Indfrielse
4 af klagers lån burde derfor have været indregnet med i alt 663.301,38 kr. Klager har bl.a. anført: Indklagede har udarbejdet en fejlagtig salgsprovenuberegning og skal derfor betale godtgørelse til klager. Ved klagers underskrift på købsaftalen var klagers provenu beregnet til 462.086,66 kr. Senere fremkom så en ny provenuberegning, som så markant anderledes ud end den, som klager havde accepteret og underskrevet. Klagers provenu var nu pludselig reduceret til 208.077,30 kr. Klager bestrider, at han selv burde have opdaget fejlen. Klager har ikke erfaring med salg af fast ejendom, og havde tiltro til, at indklagede som den professionelle udarbejdede korrekte beregninger til klager. Indklagede sendte først den korrekte salgsprovenuberegning til klager den 29. februar 2012, og da var handlen for længst indgået. Indklagede burde have kontaktet klager straks, da indklagede opdagede fejlen. Efter nævnets henvendelse har klager ønsket klagesagen udvidet med spørgsmålet om, hvorvidt indklagede over for klager har specificeret det aftalte beløb til profileringsomkostninger og internet/køberkartotek på tilstrækkelig vis, samt om indklagede har krav på betaling af dokumentationsomkostninger som krævet. Indklagede har bl.a. anført: Indklagede bestrider at skulle betale godtgørelse til klager. Indklagede erkender, at salgsprovenuberegningen af 31. januar 2012 er forkert. Indklagede har ved en fejl beregnet restgælden på et andet lån end det, som findes i ejendommen. Alle data i sagssystemet, matr. nr., ejerlaug, adresse o.s.v. passede, og indklagede overså, at hovedstol og restgæld ikke stemte. Ejendommen har været til salg i 2 år, og udbudsprisen er løbende reguleret ned. Ved hver ændring har indklagede udarbejdet nyt budget til klager. Klager har således kunnet konstatere, at provenuet faldt i takt med, at udbudsprisen blev reduceret. Klager har derfor ikke været i god tro, og indklagede skal ikke betale godtgørelse til klager. Klager udtalte selv ved gennemgangen af salgsprovenuet undren over, at provenuet var så stort. Klager må have vidst, at han skyldte ca. 656.000 kr. på realkreditlånet. Der var kun det ene realkreditlån i ejendommen, og klager modtog løbende PBS udskrifter. Klager må endvidere have været klar over, at hans provenu ikke kunne blive et højere beløb end
5 salgsprisen fratrukket restgælden. Klager har hele tiden været bekendt med, at udgifterne til salget ville være ca. 60.000 kr. I november 2011 blev ejendommen første gang udbudt til 945.000 kr. Ved den lejlighed blev der lavet et budget, som viste et provenu på 306.931 kr. Klager burde således have indset, at provenuet ikke to måneder senere kunne være 462.086,66 kr., når salgsprisen var den samme. Klager har endvidere ikke oplyst, at han ikke ville have solgt ejendommen, såfremt han havde været bekendt med det faktiske provenu, ligesom klager ikke har dokumenteret, hvilket provenu klager reelt har modtaget. Nævnet udtaler: Indklagede har i salgsbudget af 31. januar 2012, som hører til købsaftalen anført, at klagers lån i Totalkredit kunne indfries med kr. 414.082,09 kr. Totalkredit har til nævnet oplyst, at det korrekte indfrielsesbeløb for lånet pr. 31. januar 2012 var 663.301,38 kr. Nævnet finder det alvorligt kritisabelt, at indklagede på handelstidspunktet udarbejdede et fejlagtigt salgsbudget til klager. Det er i lov om omsætning af fast ejendom 24, stk. 2, bestemt, at såfremt der til skade for en forbruger er foretaget en forkert beregning af provenu ved salg, og forbrugeren er i god tro, har forbrugeren krav på godtgørelse af forskellen mellem den forkerte og en korrekt beregning. Nævnet finder, at klager - ved at sammenligne købstilbuddet og det tilhørende salgsbudgets angivelse af provenuet med de oplyste provenuer i tidligere udleverede salgsbudgetter - burde have indset, at indklagedes beregning af provenu af 31. januar 2012 var forkert. Salgsbudgettet af 24. november 2011, udarbejdet ud fra en kontantpris på kr. 945.000,00, viste et budgetteret provenu på kr. 306.931 kr., hvorfor klager den 31. januar 2011 ikke kunne forvente et overskud på 462.086,66 kr. ved samme kontantpris. Nævnet finder imidlertid, at klager har været i god tro om et budgetteret rådighedsbeløb på 306.931 kr. Da det korrekte provenu på handelstidspunktet var ca. 208.000 kr., og da klager var i god tro om ca. 307.000 kr., finder nævnet, at indklagede skal betale en godtgørelse til klager på kr. 100.000 kr. Ifølge 1, stk. 2, i bekendtgørelse om forbrugerklager samt nævnets vedtægter 12, stk. 1, er nævnet berettiget og forpligtet til at afgøre konkrete sager i overensstemmelse med lovgivningen eller fast nævnspraksis, uanset om klageren eller dennes repræsentant har været opmærksom på et fejlagtigt forhold. I sådanne tilfælde følger nævnet den praksis at gøre klager og indklagede opmærksom på muligheden for
6 yderligere klagepunkter og at anmode klager om at tilkendegive, hvorvidt klager ønsker, at nævnets skal tage stilling til disse yderligere klagepunkter. Denne fremgangsmåde er godkendt af Forbrugerklagenævnet og er fulgt i nærværende sag. Nævnet udtaler derfor videre, at for så vidt angår internet/køberkartotek er der mellem parterne aftalt et samlet beløb på 6.250 kr. Da der ikke fremgår andet, lægger nævnet til grund, at halvdelen af beløbet 3.125 kr. vedrører internet. Der er desuden aftalt et beløb på 6.250 kr. til profileringsomkostninger navnet DanBolig. Begge er aftalt som obligatoriske ydelser. Det fremgår af 10, stk. 1, i lov om omsætning af fast ejendom, at formidlingsaftalen skal indeholde en specifikation af de ydelser, der indgår i formidlingsopdraget, samt oplysning om det vederlag, der skal erlægges for hver enkelt ydelse. Af 10, stk. 3, fremgår, at formidleren ikke kan gøre krav på vederlag på andet grundlag end en aftale, som er i overensstemmelse med stk. 1 og 2. I 11, stk. 3, i bekendtgørelse om formidling, udbud og rådgivning ved omsætning af fast ejendom er det bestemt, at hvis der samtidig med indgåelse af formidlingsaftalen er udleveret et specificeret salgsbudget, hvori specifikationskravet er opfyldt, er det tilstrækkeligt, at formidlingsaftalen angiver principperne for vederlagets beregning og i øvrigt vedrørende vederlagsberegningen henviser til det specificerede salgsbudget. Nævnets formand, Forbrugerrådets repræsentant og Grundejernes Landsorganisations repræsentant (3 nævnsmedlemmer) udtaler om spørgsmålet om specifikation af beløbet til internet: Vi finder ikke, at angivelsen i salgsprovenuet er tilstrækkelig specifikation af det aftalte beløb, idet det ikke fremgår på hvilke hjemmesider, der vil blive annonceret, eller på anden måde er specificeret, hvilke ydelser klager får for det aftalte beløb, og vi kan derfor ikke godkende indklagedes krav på betaling heraf. Dansk Ejendomsmæglerforenings repræsentanter (2 nævnsmedlemmer) udtaler: Vi finder, at indklagede på tilstrækkelig vis har specificeret den aftalte internetannoncering. Til støtte herfor anføres, at lovgivers hensigt har været, at forbrugeren kan gennemskue, hvilke ydelser der modtages, hvilket findes at være tilfældet. Vi stemmer derfor for at godkende indklagedes krav på betaling for internet. Efter stemmeflertallet har indklagede ikke krav på betaling for internet, 3.125 kr. Nævnet kan videre ikke godkende indklagedes krav på betaling af Profileringsomkostninger navnet DanBolig med 6.250 kr., idet det ikke er specificeret, hvad denne obligatoriske ydelse dækker. Indklagede har i sin faktura opkrævet udlæg til tredjemand med 3.156,25 kr., men har
7 alene dokumenteret at have afholdt 993,75 kr. Indklagede skal derfor betale 2.162,50 kr. tilbage til klager. Indklagede har opkrævet dokumentationsomkostninger med 1.850 kr. og har alene dokumenteret at have afholdt 1.375 kr. hertil. Indklagede skal derfor betale differencen på 475 kr. til klager. Efter sagens udfald skal indklagede betale klagegebyret på 700 kr. til klager. Konklusion: Indklagede skal herefter betale 112.012,50 kr. til klager. Beløbet skal forrentes med Nationalbankens officielle udlånsrente med tillæg af 7 % fra den 11. april 2012, til betaling finder sted. Efter sagens udfald skal indklagede endvidere betale klagegebyret på 700 kr. til klager. Betalingerne skal ske inden 30 dage fra kendelsens dato. Kendelsen offentliggøres, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand