1 København, den 26. oktober 2009 KENDELSE Klager ctr. statsaut. ejendomsmægler MDE Anette Uttenthal Tuborg Sundpark 5, 3. 2900 Hellerup Sagen angår spørgsmålet, om indklagede skal betale godtgørelse til klager som følge af fejlagtig beregning af ejerudgift i salgsopstillingen. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Indklagede udbød i 2005 nogle projektejerlejligheder under opførelse. Klager ønskede at erhverve en af ejerlejlighederne og underskrev den 22. november 2005 købsaftale om køb af lejligheden. Sælger underskrev købsaftalen den 25. november 2005. Af købsaftalen fremgik, at den foreløbige overtagelsesdag var aftalt til den 1. august 2007, og vedrørende købesummen samt dennes berigtigelse fremgik:
2 [ ] [ ] Købsaftalen var udarbejdet af sælgers advokat. Det fremgik af købsaftalen, at klager ligeledes fik udleveret salgsopstilling. Af salgsopstilling af 22. november 2005 udarbejdet af indklagede fremgik det, at kontantprisen var kr. 2.245.000,00. Det fremgik videre bl.a.: [ ] [ ]
3 [ ] Den 12. januar 2009 skrev klagers advokat til indklagede og gjorde opmærksom på, at der var en fejl i ejerudgiften, og at hans klient som følge heraf forgæves havde søgt fuld finansiering af ejerlejligheden på basis af det af indklagede udarbejdede finansieringsforslag. På baggrund heraf gjorde klagers advokat på vegne klager krav på godtgørelse for forskellen mellem den forkerte og en korrekt opgjort første års prioritetsydelse i henhold til lov om omsætning af fast ejendom 24, stk. 2. Ved brev af 3. februar 2009 rettede klagers advokat på ny henvendelse til indklagede. Klagers advokat er uden svar herpå. Klager har bl.a. anført: Klager er forbruger. Klager erhvervede den omhandlede bolig med henblik på indflytning og beboelse. Overtagelsesdatoen blev flyttet adskillige gange, og da lejligheden endelig var indflytningsklar viste det sig umuligt for klager uden væsentligt tab at kunne sælge sin nuværende bolig. Af denne årsag så klager sig nødsaget til at udleje den omhandlede ejerlejlighed, indtil der foreligger en bedring af boligmarkedet. Det kan endvidere oplyses, at klager ikke har erhvervet yderligere projektlejligheder. Indklagede skal betale godtgørelse til klager. Indklagede skal endvidere betale erstatning til klager for en yderligere rentebyrde som følge af klagers manglende mulighed for at få fuld finansiering. Klagen vedrører indklagedes ansvar for den udarbejdede ukorrekte salgsopstilling, idet udgifter og ydelser er beregnet på baggrund af ukorrekt anført kontantpris på projektlejligheden. Klagers udgifter til prioritetsydelser er således dels beregnet på 80 % belåning af en købesum på kr. 2.245.000,00 og dels beregnet ud fra den lavere købesum i stedet for den korrekte købesum på kr. 2.495.000,00. Klager opdagede ikke dette i forbindelse med købet af ejerlejligheden og blev først i forbindelse med ansøgning om finansiering til ejerlejligheden gjort opmærksom på fejlen i salgsopstillingens nøgletal. Klagers opgørelse af kravet for den ukorrekte angivelse af kontantprisen og den deraf følgende ukorrekte angivelse af ydelse med videre er opdelt i to adskilte opgørelser, idet klager ud over en højere ydelse end forventet har haft ekstra udgifter til finansiering, idet der ikke kunne opnås finansiering til den korrekte kontantpris. Klager har foretaget en udregning, hvorefter en korrekt opgørelse af ejerudgift til
4 prioritetsydelser ville have udgjort kr. 184.965,00. Differencen mellem første års ejerudgift i salgsopstillingen til prioritetsydelser kr. 143.890,00 og den reelle ejerudgift hertil udgør herefter kr. 41.075,00. Dette beløb skal efter gældende praksis kapitaliseres med 10, hvorefter klagers krav udgør kr. 410.750,00. Anden del af klagers krav udgør en yderligere rentebyrde, som er påført klager, idet klager ikke på baggrund af den korrekte købesum på kr. 2.495.000,00 kunne opnå den forventede 80 % belåning. Klager henvendte sig til flere realkreditinstitutter uden at kunne opnå tilsagn om belåning af købesummen på kr. 2.495.000,00. Klager har opgjort sit krav direkte over for indklagede, men uden at dette har medført en reaktion fra denne. Indklagede har bl.a. anført: Indklagede bestrider at skulle betale godtgørelse eller erstatning til klager. Der har aldrig hersket tvivl om, at købesummen skulle være kr. 2.495.000,00, idet der er fremsendt adskillige breve og dokumenter, hvoraf denne kontantpris fremgår. De fornødne garantier er ligeledes stillet ud fra den korrekte købesum. Klagers pengeinstitut har således ikke kunnet gå ud fra, at der kun skulle beregnes en realkreditforeningsbelåning på 80 % ud fra en kontantpris på kr. 2.245.000,00, idet pengeinstituttet den 28. december 2007 har fremsendt en garanti på kr. 2.469.800,00, hvilket udgør restbeløb efter betalt udbetaling til indklagede på kr. 30.000,00 samt tilvalg. Indklagede må derfor afvise, at det på nogen måde kan komme som en overraskelse for klager, at købesummen er kr. 2.495.000,00. Såfremt der mod forventning skulle gives klager medhold, må indklagede gøre indsigelse mod den ydelsesberegning, som klager har anvendt. Det fremgår ikke, om klager har anvendt samme rente og type lån, som var gældende ved købet af ejerlejligheden den 22. november 2005, og som ligger til grund for beregningen af ydelsen på baggrund af en købesum på kr. 2.245.000,00. Nævnet udtaler: På baggrund af klagers oplysninger, herunder det oplyste om hensigten med erhvervelsen af den omhandlede projektejerlejlighed, skal nævnet indledningsvis bemærke, at klager anses for forbruger. Nævnet har således kompetence til at behandle sagen. Det fremgår af sagen, at den kontantpris, der var anført i salgsopstillingen, ikke var korrekt. Som følge heraf var beregningen af ejerudgiften for så vidt angår låneydelsen også fejlagtig.
5 Nævnet finder det alvorligt kritisabelt, at indklagede har foretaget en forkert beregning af ejerudgift til prioritetsydelser i salgsopstillingen. Det er i lov om omsætning af fast ejendom 24, stk. 2, bestemt, at såfremt der til skade for en forbruger er foretaget en forkert beregning af ejerudgift ved køb, eller af forslag til finansiering, og er forbrugeren i god tro, har forbrugeren krav på rimelig godtgørelse af forskellen mellem den forkerte og en korrekt beregning. Det fremgår af sagen, at der blev handlet kontant, at den korrekte kontantpris fremgik af købsaftalen, og at der skulle stilles en bankgaranti ud fra denne pris. Klager skulle deponere kr. 30.000,00 hos indklagede, kr. 499.000,00 i sælgers pengeinstitut 14 dage efter sælgers underskrift samt stille bankgaranti for restbeløbet senest 2 måneder før den endeligt fastsatte overtagelsesdag. Der blev stillet bankgaranti i forhold til den korrekte kontantpris, som var angivet i købsaftalen. Allerede på denne baggrund finder nævnet, at klager ikke kan anses for at være i god tro om salgsopstillingens oplysninger om pris og ejerudgift, og nævnet kan derfor ikke pålægge indklagede at betale godtgørelse. Nævnet skal udtale kritik af, at indklagede ikke svarede på klagers henvendelse vedrørende den begåede fejl i salgsopstillingen. Konklusion: Efter sagens udfald skal indklagede betale klager det af denne til nævnet indbetalte gebyr på kr. 700,00. Kendelsen offentliggøres, jf. bekendtgørelse om forbrugerklager 20, stk. 1, og nævnets vedtægter 20, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 20, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand