1 København, den 17. januar 2012 KENDELSE Klager ctr. Place2live Høegh Bolig A/S Københavnsvej 2-4 3400 Hillerød Nævnet har modtaget klagen den 6. juli 2011. Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt indklagede skal tåle en salærreduktion samt betale erstatning til klager som følge af, at klager af Huslejenævnet blev pålagt at nedsætte huslejen over for lejer. Sagen omhandler videre spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har sat prisen på klagers fritidshus for højt. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Klager havde et fritidshus, som hun ønskede, at indklagede skulle sælge. Den 29. januar 2008 indgik klager og indklagede en formidlingsaftale om salg af fritidshuset til en kontantpris på 1.095.000 kr. Det fremgik af formidlingsaftalen, at indklagedes vederlag skulle udgøre 76.125 kr.
2 Den 16. maj 2008 blev det mellem klager og indklagede aftalt, at den kontante udbudspris skulle nedsættes til 995.000 kr. Den 28. juli 2008 blev formidlingsaftalen forlænget med 3 måneder. Den 8. august 2008 blev det aftalt, at kontantprisen skulle nedsættes til 895.000 kr. Den 1. oktober 2008 blev der indgået en aftale om forlængelse af formidlingsaftalen. Udbudsprisen blev samtidig aftalt nedsat til 795.000 kr. Det fremgik videre af aftalen bl.a.: 3. Aftalens varighed Aftalen forlænges med 3 måneder, indtil den 29.01.2008 Den 24. januar 2009 blev formidlingsaftalen på ny forlænget med 3 måneder - til den 29. april 2009. Udbudsprisen blev nedsat til 750.000 kr. Den 24. april 2009 blev formidlingsaftalen forlænget med 3 måneder, og udbudsprisen blev nedsat til 695.000 kr. Henholdsvis den 14. juli 2009, den 14. oktober 2009, den 14. januar 2010 og den 14. april 2010 blev formidlingsaftalen forlænget med 3 måneder, og udbudsprisen blev perioden aftalt nedsat til 649.000 kr. og til 549.000 kr. Formidlingsaftalen udløb herefter uden, at der skete salg af fritidshuset. Den 21. juni 2010 indgik klager og indklagede en formidlingsaftale om udlejning af klagers fritidshus. Det fremgik af aftalen bl.a.:
3 Henholdsvis den 29. og den 27. juni 2010 underskrev klager og en lejer en lejekontrakt om leje af fritidshuset. Det fremgik af lejeaftalen bl.a., at den årlige leje var aftalt til 48.000 kr. Det fremgik videre bl.a.:
4 Den 5. juli 2010 sendte indklagede faktura til klager. Det fremgik af fakturaen, at honorar for udarbejdelse af lejekontrakt udgjorde 18.750 kr. Den 25. november 2010 indbragte lejer sag om lejens størrelse og lejemålets stand for Huslejenævnet. Den 16. februar 2011 sendte Huslejenævnet sin afgørelse til klager. Det fremgik heraf bl.a., at den aftalte årlige leje på 48.000 kr. væsentligt oversteg det lejedes værdi. Huslejenævnet nedsatte den årlige husleje til 36.000 kr. svarende til en månedlig husleje på 3.000 kr. med virkning fra den 1. august 2010, datoen for lejers indflytning i lejemålet. Det fremgik videre af afgørelsen bl.a.: [ ]
5 Klagers søn skrev den 20. marts 2011 til indklagede og gjorde på vegne klager indsigelse over for indklagedes honorar for udlejning af fritidshuset. Klagers søn gjorde endvidere gældende, at indklagede skulle betale en erstatning på 24.000 kr. til klager modsvarende den lejenedsættelse, som klager var blevet pålagt af Huslejenævnet, i 2 år. Indklagede svarede ved brev af 23. marts 2011, at klager og lejer selv havde aftalt lejen, og at indklagede blot havde foretaget en fremvisning af fritidshuset til lejeren. Indklagede anførte videre bl.a., at klager skulle have betalt 21.395 kr. til indklagede i forbindelse med udløb af formidlingsaftalen, men klager og indklagede havde aftalt, at klager ikke skulle betale noget i forbindelse med udløb af formidlingsaftalen. Klager skulle i stedet betale et rimeligt honorar for udlejningen. Indklagede bestred at skulle betale erstatning til klager for indholdet at lejekontrakten. Klager har bl.a. anført: Indklagede har ikke krav på honorar for udlejning, i alt 18.750 kr. Derudover skal indklagede betale 142.304,43 kr. i erstatning. Indklagede har foretaget en ukorrekt værdiansættelse af klagers fritidshus. Indklagedes honorar for udlejning ligger væsentligt over markedsprisen for sådanne ydelser. Normalt ligger markedsprisen for udlejning herunder annoncering på nettet, identifikation af lejer, fremvisning samt udarbejdelse af lejekontrakt normalt på niveau med en måneds husleje. I det konkrete tilfælde var lejeren allerede identificeret, og alligevel beregnede indklagede sig et honorar på i alt 18.750 kr., hvilket svarede til 4,7 måneders leje. Forlængelse af formidlingsaftalen den 1. oktober 2008 skete for en periode indtil 29. januar 2009. I henhold til lov om omsætning af fast ejendom kan en formidlingsaftale imidlertid kun forlænges med 3 måneder, og forlængelsen skal ske i umiddelbar tilknytning til formidlingsaftalen. Det er således klagers påstand, at der ikke har været en gyldig formidlingsaftale siden 1. januar 2009. Klager finder det derfor rimeligt at inddrage formidlingsaftalen om salg som argumentation for, at der skal betales et
6 uforholdsmæssigt højt honorar for udlejning. Klager finder endvidere, at det er i direkte strid med aftalelovens 31, at klager blev stillet over for valget mellem at skulle betale 21.395 kr. for en formidlingsaftale, som var udløbet eller betale et uforholdsmæssigt højt honorar for udlejningen. Det er videre i strid med aftalelovens 36, at indklagede fraskrev sig ansvar i formidlingsaftalen om udlejning, idet indklagede oplyste, at indklagede var bekendt med, at næsten enhver klagesag i Huslejenævnet medfører, at lejen bliver nedsat til en uforholdsmæssig lav leje. Indklagedes formidlingsaftale om udlejning levede ikke op til de krav, der normalt stilles til en formidlingsaftale, idet aftalen på ingen måde specificerede, hvilke ydelser der indgik i formidlingsopdraget, men derimod blot fastslog, at lejefastsættelsen var uden ansvar for indklagede. Klager mener, at dette er i strid med Dansk Ejendomsmæglerforenings forbrugeretiske regler om, at ejendomsmæglerens rådgivning skal tage udgangspunkt i den enkelte forbrugers behov og situation og skal sigte mod at tilvejebringe den information, der er nødvendig for, at forbrugeren kan træffe beslutning i overensstemmelse med egne interesser. Klager må tage afstand fra indklagedes bemærkning om, at indklagede havde baseret sin rådgivning på, at klager havde egen rådgivning fra sin søn, som er i ejendomsmæglerbranchen. Klager har netop betalt indklagede for kompetent og professionel rådgivning med forstand på lokalområdet. Indklagede havde forud for udlejningen klagers fritidshus til salg i en periode på ca. 2½ år, og indklagede måtte derfor have et ret indgående kendskab til husets beskaffenhed. Indklagede måtte endvidere have kendskab til klagers manglende viden om diverse love om formidling og udlejning af fast ejendom. Klager finder det derfor meget kritisabelt, at indklagede ikke rådgav klager om, at det fastsatte lejeniveau lå væsentligt over det lejedes værdi, og at klager derfor risikerede at skulle tåle en lejenedsættelse. Indklagede er erstatningsansvarlig over for klager og bør betale en erstatning på 24.000 kr. svarende til lejenedsættelsen for 2 år. Det er angivet i lejekontrakten, at der betales et depositum på 12.000 kr. svarende til 3 måneders husleje samt forudbetalt leje 4.000 kr. svarende til 1 måneds husleje. Klager var derfor af den overbevisning, at hun havde et beløb svarende til 4 måneders husleje som sikkerhed for lejers forpligtelser. I opgørelsen har klager imidlertid konstateret, at de 4.000 kr. i stedet er erlagt som betaling for 1 måneds husleje og ikke som reel forudbetalt leje. Indklagede skal i den anledning erstatte klager i alt 40.000 kr. Fritidshuset blev værdiansat til en kontantpris på 1.095.000 kr. Prisen blev herefter løbende nedjusteret til et niveau på 549.000 kr. Klager blev herefter rådgivet om, at såfremt formidlingsaftalen skulle forlænges, skulle udbudsprisen yderligere nedjusteres til et niveau på 450.000 499.000 kr. Klager er bekendt med, at finanskrisen har medført en negativ prisudvikling på ejendomsmarkedet, men dette kan ikke alene retfærdiggøre eller forklare behovet for en nedjustering på næsten 60 %. Klager påstår
7 derfor, at fritidshuset ikke er korrekt prisansat. Indklagede skal erstatte klager 78.304,43 kr. beregnet som renteudgift på grund af det manglende salg. Indklagede har bl.a. anført: Indklagede bestrider at skulle fortabe sit salær og bestrider at skulle betale erstatning. Indklagede har korrekt forlænget formidlingsaftalen. Indklagede har ikke på noget tidspunkt haft fritidshuset til salg uden en gyldig formidlingsaftale, og indklagede er dermed berettiget til 21.395 kr. i forbindelse med formidlingsaftalens udløb. Der er ikke noget at udsætte på indklagedes udlejningsformidlingsaftale, hvor det er oplyst, at formidlingsaftalen af 29. januar 2008 er ophørt, ligesom det står beskrevet, hvad klager skal betale for udlejning af fritidshuset. Indklagede mener ikke, at der er fejl i lejekontrakten. Aftalen lever i øvrigt op til Dansk Ejendomsmæglerforenings standard. Indklagede må videre fastholde, at lejer og klager selv havde fundet hinanden og var blevet enige om lejens størrelse. Indklagede skal henvise til udlejningsformidlingsaftalen, hvoraf fremgår Det er særligt aftalt, at lejefastsættelsen er uden ansvar for mægler. Det fremgår videre, at mægler kun er formidler. Indklagede var behjælpelig med at fremvise ejendommen, idet klager var flyttet til Jylland, og indklagede stod så for det praktiske og for udførelsen af lejekontrakten, som blev gennemgået af klager og dennes søn inden underskrift. Klager har tit påpeget, at klagers søn, som er professionel erhvervsmægler med udlejning af boliger og erhvervsejendomme som speciale, har fungeret som klagers rådgiver gennem både salgs- og udlejningsforløb. Det er korrekt, at indklagede har vurderet fritidshuset til 1.095.000 kr. Indklagede er endvidere bekendt med, at en anden ejendomsmægler havde vurderet fritidshuset til 1.000.000 kr. samtidig med indklagedes vurdering. Markedet har fra 2008 udviklet sig i en drastisk nedadgående retning med prisfald på helt op til 50 % for nogle ejendomstyper. Nævnet udtaler: Spørgsmålet, om indklagede har vurderet salgsprisen på klagers ejendom forkert, skønnes uegnet til nævnsbehandling, idet afgørelsen af dette spørgsmål vil kræve en bevisførelse, herunder sædvanligvis afholdelse af syn og skøn, der ligger uden for rammerne af en nævnsbehandling. Nævnet skal dog bemærke, at prisfaldet fra 1.095.000 kr. pr. 29. januar 2008 til 549.000 kr. i 2010 er stort. Nævnet finder det godtgjort, at det mellem klager og indklagede var aftalt, at størrelsen af indklagedes honorar for udlejning af fritidshuset var afhængig af, at indklagede ikke gjorde krav på vederlag i forbindelse med formidlingsaftalens udløb. Nævnet skal i den
8 forbindelse bemærke, at uanset om forlængelserne var gyldige, var den oprindelige formidlingsaftale udløbet, og indklagede ville herefter kunne gøre krav på betaling af annoncer og dokumentationsomkostninger i henhold til den udløbne aftale. Nævnet finder, at en ejendomsmægler, som medvirker til at udarbejde en lejeaftale, har pligt til at oplyse udlejer om, at der kan være risiko for, at den aftalte leje nedsættes af Huslejenævnet, og at udlejer har en risiko for at blive mødt med et tilbagebetalingskrav. Nævnet finder det derfor kritisabelt, at indklagede i formidlingsaftalen om udlejning indsatte bestemmelse om, at det var særligt aftalt, at lejefastsættelsen var uden ansvar for mægler, når der ikke var rådgivet om risikoen for huslejenedsættelse. Nævnet finder det videre kritisabelt, at indklagede ikke i lejekontrakten i opgørelse af depositum og forudbetalt leje har medregnet det beløb på 4.000 kr., der skulle forudbetales i leje. Nævnet finder, at indklagede som følge af det kritisable arbejde skal fortabe sit honorar på 18.750 kr. Nævnet finder ikke, at klager som følge af indklagedes dårlige mæglerarbejde har lidt noget tab, da der alene er tale om skuffede forventninger. Nævnet kan herefter ikke pålægge indklagede at betale erstatning til klager. Konklusion: Indklagede skal herefter betale 18.750 kr. til klager. Beløbet skal forrentes med Nationalbankens officielle udlånsrente med tillæg af 7 % fra 6. juli 2011, til betaling finder sted. Efter sagens udfald skal indklagede endvidere betale klagegebyret på 700 kr. til klager. Betalingerne skal ske inden 30 dage fra kendelsens dato. Kendelsen offentliggøres, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand