Fnansudvalget 2018-19 FIU Alm.del - lag 117 Offentlgt lag 1. estllngen fra Fnansudvalget Sammenfatnng Dette blag ndeholder en beskrvelse af bestllngen. Den 17. januar bad Fnansudvalget de økonomske konsulenter lave et oplæg om bolgskatteaftalens betydnng for bolgprserne, jf. opfølgnngsresumé fra den 17. januar 2019. Den 27. februar blev bestllngen præcseret følgende mal fra Fnansudvalgets sekretær: I har bedt de økonomske konsulenter om at lave et oplæg om bolgskatteaftalens betydnng for bolgprserne. Hvs I har bemærknnger eller kommentarer tl nedenstående afgrænsnng af opgaven, så send dem tl Kathrne.Lange@ft.dk hurtgst mulgt, gerne denne uge. olgaftalen omfatter aftalen om et nyt ejendomsvurderngssystem fra den 18. november 2016 samt aftale om Tryghed om bolgbeskatnngen fra 2. maj 2017. Fnansudvalget bad også de økonomske konsulenter forklare, hvorledes bolgskatterne påvrker lgevægten på ejerbolgmarkedet herunder tlskyndelsen tl at vedlgeholde bolger. Af forenklngshensyn vl de økonomske konsulenter alene fokusere på bolgskatteaftalens betydnng for ejerbolgmarkedet. De økonomske konsulenter har kun fundet ét stude, der kvantfcerer effekten af bolgaftalens ndvrknng på prserne på ejerbolger på landsplan: Kaptel 4 Skatteøkonomsk Redegørelse fra jun 2018. Gennemgangen vl tage udgangspunkt denne analyse, det Fnansudvalget har bedt de økonomske konsulenter lægge særlg vægt på at vurdere forudsætnngerne bag Skattemnsterets analyse. De økonomske konsulenter vl supplere oplægget med et notat, der mere detaljeret redegør for, hvorledes ejerbolgprserne påvrkes, og som mere pædagogsk forklarer ndholdet af bolgskatteaftalen. Sde 1 23
lag 2. Gældende regler for beskatnng af ejerbolger Sammenfatnng Ejerbolger er pålagt to former for ejendomsskatter: ejendomsværdskat og grundskyld. 1 I dette blag beskrves reglerne, ndtl bolgforlgets satsændrnger træder kraft 2021. Ejendomsværdskatten Ejendomsværdskatten betales af hele ejendomsværden. Ejendomsværdskatten har sden 2001 været underlagt et nomnelt skattestop. Det betyder, at beskatnngsgrundlaget udgør det mndste af: Gældende ejendomsvurderng 2001-ejendomsvurderngen tllagt 5 pct. 2002-ejendomsvurderngen Ejendomsværdskattesatsen udgør 1 pct. af beskatnngsgrundlaget op tl en grænse på 3,04 mo. kr. og 3 pct. herover. Der gælder dog vsse nedslag for pensonster og ejere, der har købt deres bolg før 2. jul 1998. Ejendomsværdskattestoppet har reelt betydet, at ejendomsværdskatten tlknyttet en gven ejendom kke har kunnet stge forhold tl 2001-nveauet. Dermed er ejendomsværdskattens andel af ejendomsværderne (den effektve ejendomsværdskat) faldet sden 2001. Grundskyld Udover ejendomsværdskat betaler ejendomme grundskyld af grundværden. Grundskylden beregnes på baggrund af beskatnngsgrundlaget samt en kommunalt fastlagt grundskyldspromlle på mellem 16 og 34 promlle. Grundskylden har sden 2003 været underlagt en stgnngsbegrænsnngsregel, som betyder, at beskatnngsgrundlaget udgør det mndste af: Gældende grundvurderng Sdste års beskatnngsgrundlag tllagt en procentvs stgnng svarende tl stgnngen det kommunale skatteudskrvnngsgrundlag + 3 pct. op tl en øvre grænse på 7 pct. I de dele af landet, hvor grundværderne er steget mest sden 2003, har effekten af stgnngsbegrænsnngsreglen været, at grundskylden kke umddelbart har fulgt med de stgende grundvurdernger. Det vl sge, at der er skabt et efterslæb grundskyldsbetalngerne. Ved uændrede regler vlle grundskyldsbetalngerne langsomt være blevet realseret. Den effektve grundskyldsskattepromlle (dvs. den faktske betalngs andel af grundværden) på 1 Selv om tnglysnngsafgften vedr. bolghandel også kan ses sammenhæng med ejendomsbeskatnngen ses der normalt bort herfra, når der refereres tl (den løbende) ejendomsbeskatnng. Sde 2 23
forventet 12,6 promlle 2021, vlle dermed være steget tl den formelle sats på 26 promlle følge Skatteøkonomsk Redegørelse 2017. Sde 3 23
lag 3. olgskatteforlget Sammenfatnng olgskatteforlget består af to aftaler: aftalen om et nyt ejendomsvurderngssystem fra den. 18. november 2016 og aftalen om Tryghed om bolgbeskatnngen fra den 2. maj 2017. Forlget er ndgået mellem regerngen (Venstre, Lberal Allance og Det Konservatve Folkepart), Socaldemokratet, Dansk Folkepart og Radkale Venstre. Dette blag sgter mod at gve en helt kort og overordnet forklarng af elementerne de to aftaler. Om de nye ejendomsvurdernger Med Aftalen om et nyt vurderngssystem skal Skattemnsteret udvkle nye ejendomsvurdernger. Ejendomsvurderngerne blev således suspenderet 2013 på baggrund af en krtk fra Rgsrevsonen. For ejerbolgerne har det betydet, at det grundlæggende har været SKAT s 2011-vurderng (fratrukket en varerende rabat), som har dannet grundlag for opkrævnngen af bolgskatterne sden 2013. Med de nuværende regler vl det være denne vurderng, der skal danne udgangspunktet for ejerbolgskatterne tl og med 2020. Hensgten med bolgskatteforlget er at udvkle nye mere retvsende ejendomsvurdernger. Den nuværende tdsplan ndebærer, at det vl være ejerbolgens karakterstka (dvs. alle de forhold, der har betydnng for bolgprsen) pr. den 1.1. 2020, der første gang vl danne udgangspunkt for de nye ejendomsvurdernger. 2 Denne 2020-ejendomsvurderng af ejerbolgerne vl danne udgangspunkt for ejerbolgernes betalng af ejendomsværdskat og grundskyld 2021 og 2022. Derefter vl skattemyndghederne hvert andet år foretage en ny ejendomsvurderng af ejerbolgerne. Vser den nye 2020-ejendomsvurderng, at 2011-vurderngen var for høj, vl bolgejeren få penge tlbage va en såkaldt tlbagebetalngsordnng. En af grundtankerne bag den nye ejendomsvurderngslov er, at der kke er knyttet én sand eller rgtg handelsværd tl en gven ejendom: Forskellge købere vl være vllge tl at betale forskellge prser for det samme hus, mens sælgere vl have forskellge krav og forventnnger tl, hvad en god handelsprs er. Prncppet har ledt tl ntroduktonen af begrebet vurderngsnormen, jf. faktaboks 3 hovedteksten. 2 Skattemnsteret har dog senest bemærknngerne tl L115 samlng 2018-19, angvet, at der er tale om et højrskoprojekt. Det betyder at det kke kan udelukkes, at vurderngerne blver (yderlgere) forsnkede. Sde 4 23
Med vurderngsnormen følger også et såkaldt forsgtghedsprncp, hvormed bolgerne alene skal betale bolgskatter af 80 pct. af såvel ejendoms- som grundvurderngen. Om de nye skatteregler Med bolgforlget ophæves såvel ejendomsværdskattestoppet som grundskyldsstgnngsbegrænsnngsreglen fra 2021. Derefter vl de to skatter gen følge udvklngen ejendomsvurderngerne og dermed udvklngen bolg- og grundprserne. De nye formelle satser fastsættes, så provenuet 2021 fra hhv. ejendomsværdskat (på landsplan) og grundskyld ( hver enkelt kommune) blver det samme, som det vlle have været efter gældende regler og nye vurdernger (eksklusv forsgtghedsprncppet). For ejendomsværdskatten ndebærer bolgforlget derudover, at satsen reduceres med 0,02 pct. pont, svarende tl, at ndtægterne fra ejendomsværdskatten blver ca. 0,5 ma. kr. mndre ved de nye regler end under de gamle regler. For ejendomsværdskatten fastsættes grænsen for den progressve sats, således at der betales progressv ejendomsværdskat for samme andel af ejerbolger 2021 som 2020. Den progressve ejendomsværdskattesats fastsættes tl 1,4 pct. af beskatnngsgrundlaget over progressonsgrænsen. Som ovenfor nævnt fastsættes de kommunale grundskyldspromller følge aftalen, så provenuet de enkelte kommuner er uændret forhold tl gældende regler 2021 med de nye vurdernger. De lovfastsatte promller udgør et loft for den enkelte kommune 2021-25. Kommunerne kan således kke øge den effektve grundskyldspromlle, men alene sænke grundskyldspromllen fra 2021 tl 2025 forhold tl deres ndvduelle loft. Endvdere fjernes den nuværende nedre grænse for grundskyldspromllen på nuværende 16 promlle, og det generelle loft, der også gælder efter 2025, sænkes fra 34 tl 30 promlle. Særlge ndefrysnngsregler også fremadrettet Med bolgskatteforlget er der ndført ndefrysnngsordnnger, der medfører, at bolgejerne kke skal betale stgnnger bolgskatterne, mens de sdder bolgen, men først, når de sælger bolgen og typsk realserer en gevnst. For peroden frem tl 2021 vl årlge stgnnger grundskylden af ejerbolger automatsk blve ndefrosset, og det vl ske uden forrentnng. Fra 2021 vl stgnnger bolgskatterne (ejendomsværdskat og grundskyld under ét) automatsk blve ndefrosset tl en rente, der svarer tl renten ved en ekssterende ndefrysnngsordnng for pensonster (der udgjorde 1,24 pct. 2017). Sde 5 23
Idet ndefrysnngsordnngerne bortfalder ved salg, har de som udgangspunkt kke nogen betydnng for bolgprsen. Hvs renten på 1,24 pct. er mndre end efter-skat-renten, vl ndefrysnngsordnngen mdlertd reducere den effektve ejendomsværdbeskatnng. Særlge skatterabatter ved overgangen tl det nye system Skattemnsteret vurderer, at de nye regler reducerer bolgskatterne for hovedparten af bolgejerne fra 2021 forhold tl gældende regler. 3 Samtdg vl bolgejere, som allgevel umddelbart med de nye regler og de nye vurdernger står tl at skulle betale en højere samlet bolgskat 2021 sammenlgnet med 2021 gamle regler og nye vurdernger (nkl. forsgtghedsprncppet) blve kompenseret va en skatterabat fra og med 2021. Skatterabatten/nedslaget vdereføres nomnelt og bortfalder ved salg. Skatterabatten gælder kun bolgejere, der har købt deres bolg senest den 31. december 2020. Endelg skal det bemærkes, at de nuværende nedslag ejendomsværdskatten for pensonster og ejere, der har købt før den 2. jul 1998 vdereføres de nye regler, det det dog skres, at ejendomsværdskatten kke blver drekte negatv. Tlbageførselsklausul: tlbageførsel af provenu udover det forventede Endelg lægges der op tl, at såfremt bolgskatterne med de nye regler stger mere end forventet fremtden, så skal bolgskatterne nedsættes (yderlgere). 3 Jf. Skatteøkonomsk Redegørelse 2017, kaptel 5. Sde 6 23
lag 4. Analysen fra Natonalbanken Sammenfatnng Natonalbanken udgav den 20 marts 2019 en analyse af bolgforlgets ndvrknng på hhv. prsen på enfamlehuse og ejerlejlgheder. I dette notat beskrves forskellen på Skattemnsterets og Natonalbankens skøn for effekten på bolgprserne. Endvdere begrundes det, hvorfor hovedteksten tager udgangspunkt Skattemnsterets analyse. Notatet er først og fremmest henvendt tl teknkere. Meget ens resultater Forskellen på Natonalbankens og Skattemnsterets vurderng af effekten på prsen på hhv. ejerlejlgheder og enfamlehuse på landsplan er meget llle. Således vurderer begge nsttutoner, at bolgforlget medfører, at prsen på ejerlejlgheder på landsplan blver 5,8 pct. lavere 2022 som følge af bolgforlget, jf. tabel 4. Tabel 4. Ændrng af bolgprs 2022 som følge af bolgforlget Samlet ejerbolgprs Enfamlehuse Alle Højere Lavere skat skat Pct. Ejerlejlgheder Skattemnsteret 0 0,8 - - -5,8 Natonalbanken - 1,4-1 3-5,8 Anm: Tabellen opgør afvgelsen mellem bolgprsen med og uden bolgforlget opgjort forhold tl bolgprsen forløbet uden bolgforlget. Klde: Natonalbanken marts 2019. Skatteøkonomsk Redegørelse 2018, tabel 4.1. Natonalbanken er lgeledes eng med Skattemnsteret, at bolgforlget vl forøge den samlede prs på enfamlehuse på landsplan. Hvor Skattemnsteret vurderer, at effekten vl udgøre 0,8 pct., vurderer Natonalbanken mdlertd, at effekten udgør 1,4 pct. Natonalbanken skønner, at enfamlehuse, der blver belastet af en højere skat, vl opleve et prsfald på 1 pct., mens prsen på huse, der opnår en lavere belastnng, samlet set vl stge med 3 pct. Natonalbanken foretager mdlertd kke en beregnng på andre segmenter end dsse, lgesom effekten på den samlede prs på ejerbolger heller kke vurderes. Helt overordnet er der tale om samme tlgang Lgesom Skattemnsteret vurderer Natonalbanken effekten af: At de nye vurdernger vl forskyde skattebetalngen mellem forskellge segmenter særlgt forventer Natonalbanken med udgangspunkt Sde 7 23
tal fra Skattemnsteret, at ejerlejlgheder kommer tl at bære en større del af grundskyldsbetalngen At bolgskatteaftalen betyder, at (de geografske) forskelle den effektve ejendomsværdskattesats ophæves, det alle fremover skal betale samme effektve sats. I lghed med Skattemnsteret ser Natonalbanken også bort fra, at bolgforlget annullerede de fremtdge grundskyldskattestgnnger. Natonalbanken har oplyst, at man her er enge med Skattemnsteret: At befolknngen forventede, at de blev annulleret, jf. hovedteksten. Næsten samme data men allgevel kke helt Natonalbankens analyse er foretaget med udgangspunkt et faktaark fra Skattemnsteret fra maj 2017 og bygger således på ldt ældre tal end Skattemnsterets analyse fra jun 2018. Hertl kommer, at Natonalbankens analyse af prseffekterne kke fuldt ud ndregner effekten af de nye vurdernger. Det hænger sammen med, at fakatarket fra Skattemnsteret har den svaghed, at det kke ndeholder alle relevante oplysnnger. Således sammenlgner Natonalbanken forskellen på 1 og 2 nedenfor: 1. Skattebetalngen baseret på nye skatteregler og nye vurdernger 2. Skattebetalngen baseret på gamle 2021-skatteregler og nye vurdernger. Såfremt Natonalbanken både ønsker at kortlægge effekten af de nye vurdernger og de nye skatteregler, burde analysen deelt set stedet have taget udgangspunkt forskellen på 1 og 3: 3. Skattebetalngen under gamle 2021-regler og med gamle vurdernger. De økonomske konsulenter ønsker den forbndelse at påpege, at dette formentlg leder tl en llle undervurderng af den stgnng grundskyldsskattebetalngen, der følger med bolgforlget. Dette følger af, at de gamle vurdernger har været fastfrosset sden 2013. På grund af stgnngsbegrænsnngsreglen for grundskylden er basen dog kke stor. Natonalbanken konstruerer endvdere et samlet skøn for ændrngerne på landsplan på baggrund af faktaarket og værden af handlede bolger. Skattemnsteret opstller dermod en model på baggrund af regstrerdata. Sde 8 23
Heller kke helt samme metode Natonalbanken anvender en ldt mndre følsom model. Hvor Skattemnsteret opstller en såkaldt usercost-model, jf. blag 5, anvender Natonalbanken modellen MONA. Det betyder, at den semelastctet 4, som Natonalbanken mplct anvender, udgør -13 5 og dermed er væsentlg lavere end den semelastctet på -19, som Skattemnsteret udleder fra deres model, jf. tabel 4A.3, sde 143, Skatteøkonomsk Redegørelse. 6 Forskellen hænger bl.a. sammen med, at MONA kke skelner mellem grunde og bygnnger. Det står kontrast tl Skattemnsteret, der forudsætter, at beskatnngen af grunde fuldt ud overvæltes grundprsen, hvormod prsen på bygnnger på sgt er bundet tl byggeomkostnngerne, jf. også blag 6. Samtdg hænger forskellen også sammen med, at Natonalbanken modsætnng tl Skattemnsteret korrgerer sne beregnnger for en såkaldt bølgeeffekt, der dækker over, at de regonale bolgmarkeder kke er adsklte, men at bolgefterspørgslen spreder sg ud fra områder med høje bolgprser. Stort set samme effekt på trods af metodemæssge forskelle På trods af de metode- og datamæssge forskelle lgger de to nsttutoners vurderng af effekten på prsen på hhv. ejerlejlgheder og enfamlehuse på landsplan bemærkelsesværdgt tæt på hnanden, jf. tabel 4. Af fremstllngsmæssge hensyn samt ud fra en vurderng af, at Skattemnsterets analyse grundlæggende bygger på nyere tal, har de økonomske konsulenter derfor valgt at tage udgangspunkt Skattemnsterets analyse hovedteksten. 4 Dvs. den procentvse ændrng bolgprserne, som ét procentpont stgnng skatterne gver anlednng tl. 5 Jf. at det af Natonalbankens analyse fremgår, at enfamlehusenes effektve skat falder med 0,14 pct., og at dette leder tl en prsstgnng på 1,8 pct. 6 Når Natonalbanken allgevel rammer samme estmat for prsfaldet på ejerlejlgheder på landsplan som Skattemnsteret, må det skyldes, at Natonalbankens estmat for ændrngen af den effektve skattesats er større end Skattemnsterets estmat. Sde 9 23
lag 5. Analysen fra Arbejdernes Landsbank og Nordea Sammenfatnng Dette blag ndeholder en beskrvelse af beregnnger fra Arbejdernes Landsbank og Nordea. laget er prmært henvendt tl teknkere. eregnnger fra Arbejdernes Landsbank Arbejdernes Landsbank har foretaget beregnnger af, hvordan bolgforlget påvrker bolgprserne på kommunalt nveau, jf. analysen Kg dg godt for: her rammer de nye bolgskatter, jf. https://www.al-bank.dk/markedsnyt/bolgmarkedet/faa-et-samlet-overblk/2019/kg-dg-godt-for-her-rammer-de-nye-bolgskatter/ Analysen blev offentlggjort januar 2019. Arbejderne Landsbank foretager beregnngen på baggrund af det samme faktaark fra Skattemnsteret fra 2017, som Natonalbanken også har anvendt, jf. blag 4 for en beskrvelse af dette. Lgesom Natonalbanken og Skattemnsteret ndregner Arbejdernes Landsbank heller kke effekten af de annullerede grundskyldsskattestgnnger. Dette følger mdlertd mere drekte af den model, som Arbejdernes Landsbank anvender, det modellen mplct forudsætter, at fremtdge forventnnger tl bolgprsen slet kke har nogen effekt på bolgprsen dag. Arbejdernes Landsbank foretager således beregnngen af prseffekten på baggrund af en såkaldt førsteårsydelsesmodel. Antagelsen bag beregnngen er, at en ny køber af et hus vl have lge så mange faste udgfter som den hdtdge ejer, og at de penge, der spares bolgskatter, stedet bruges på renter og afdrag på et fast lån med en rente på 2 pct. og et rentefradrag på 33,6 pct. Det er kke umddelbart mulgt at sammenlgne resultaterne fra Arbejdernes Landsbank med Skattemnsterets skøn. Det skyldes, at Arbejdernes Landsbank alene har foretaget prseffekten på kommunalt nveau. De økonomske konsulenter vurderer dog, at den mplctte semelastctet (der opgør den mplctte prsfølsomhed beregnngerne) er ldt højere beregnngerne fra Arbejdernes Landsbank. Hvor en skattelettelse på 1 pct. af ejendomsværden gver anlednng tl, at bolgprsen stger med 19 pct. Skattemnsterets beregnnger, gver den anlednng tl en stgnng bolgprsen på 26 pct. beregnngerne fra Arbejdernes Landsbank, jf. tabellen nedenfor. Sde 10 23
Tabel 5. olgprsens følsomhed over for ændrng skattesatsen Semelastcteten ygnnger Grunde olger Skattemnsteret 1) -15-25 -19 Arbejdernes Landsbank 2) -26 Klde: 1) Skatteøkonomsk Redegørelse 2018, 2) Arbejdernes Landsbank regner mere præcst med en fnanserng, der består af 80 pct. 30-årgt fastforrentet 2 pct. realkredtlån med afdrag og 20 pct. et banklån på 20 år med en rente på 5,2 pct. Endvdere forudsættes rentefradraget at udgøre 33,6 pct. Det betyder at 1. årsydelsen pr. måned er 4.674 kr. per lånt mllon, heraf udgør rentebetalng 2.733 kr. og ydelsen efter rentefradrag er 3.756 kr. Dvs. for hver krone, der spares kan bolgprsen stge med 1000000/3756 = 26 kr. eregnnger fra Nordea Nordea har også foretaget en række beregnnger af prseffekten på kommunalt nveau, som de offentlge gjorde november 2018, jf. https://nordeakredtbolgnyt.nordea.dk/artkler/201811-dsse-bolgkobere-borvogte-sg-de-nye-bolgskatter Nordea har mdlertd oplyst, at banken kke har udarbejdet et dokumentatonsnotat. Sde 11 23
lag 6. Dokumentaton af beregnngerne af prseffekterne Sammenfatnng Dette blag udgør et dokumentatonsnotat og henvender sg derfor først og fremmest tl teknkere. Hensgten med notatet er, at det skal være mulgt at genskabe de økonomske konsulenters beregnng. I appendks 4.A. Skatteøkonomsk Redegørelse fra jun 2018 opstller Skattemnsteret den model, som mnsteret anvender tl at bedømme bolgforlgets effekt på bolgprserne. I beregnngerne forudsætter mnsteret, at bolgforlget på landsplan kke har ændret befolknngens forventnnger tl udvklngen bolgskatterne. Det betyder, at bolgprsen på landsplan stort set kke ændres, jf. hovedteksten. Nedenfor dokumenteres de økonomske konsulenters beregnng af effekten af stedet at forudsætte, at befolknngen nden reformen forventede, at gældende regler blev realseret. Det vses, hvorledes bolgforlget under denne antagelse vl medføre, at prsen på bolger på landsplan blver ca. 6 pct. højere på kort sgt og knap 11 pct. højere på lang sgt, end prserne ellers vlle have været. Det skal understreges, at begge tlfælde udgør et yderpunkt. I blaget vses det også, hvorledes forudsætnngen om det langsgtede rentenveau påvrker resultatet. Overordnet om Skattemnsterets model Med udgangspunkt den model, der fremgår af Skatteøkonomsk Redegørelse fra jun 2018, appendks 4A, opstller de økonomske konsulenter nedenfor en model, der kan anvendes tl at bedømme effekten på bolgprsen på landsplan. Det er vgtg at understrege, at modellen udgør et yderpunkt. Det skyldes, at modellen mplct forudsætter, at befolknngen har fuldstændg vden om fremtdge skattesatser og effekten af dsse, samt at nye bolgkøbere kke er såkaldt kredtratonerede. Dvs. at de kan låne lge så mange penge banken, som de ønsker tl den gældende rente. Skattemnsteret beskrver lgevægten på markedet for henholdsvs grunde, =, og bygnnger, =, ved følgende lgnng. V = + g V (1) Hvor betegner usercost ved hhv. grunden eller bygnngerne (eksklusv kaptalgevnster), V symbolserer værden af hhv. grundene eller bygnngerne, er nytten/det løbende afkast her kaldet (bolg)forbruget, og g er de forventede prsstgnnger. Skattemnsteret defnerer som: Sde 12 23
= τ + a + + (2) Hvor τ er den gennemsntlge skatteværd af rentefradraget på tdspunkt t 7,, er bolgrenten (nkl. bdragssats), a er afskrvnngsraten,, er den effektve bolgskattesats, dvs. skatterne forhold tl værden af bolgen, og q er øvrge omkostnnger (nkl. rskopræme). Værden af beholdnngen, V,, er per defnton lg prsen, P, gange beholdnngen af hhv. grunde og bygnnger,. V = P (3) Yderlgere kan de fremtdge prsstgnnger per defnton beskrves som: g = ΔP + P = P + P P (4) Endvdere angver Skattemnsteret, at forbruget af hhv. grunde og bygnnger,, antages at udgøre en fast andel af ndkomsten, samt at ndkomsten forudsættes at vokse med en fast rate g I. Det betyder, at: = + g I (5) Endelg benytter beregnngen nedenfor, at lgnng (1) betyder, at V også kunne skrves som lgnng (6) V = g (6) Skattemnsterets forudsætnng om, at befolknngen anvender en vs andel af ndkomsten på såvel grunde som bygnnger, betyder, at lgevægten på de to markeder kan fndes hver for sg, jf. nedenfor. Lgevægt på markedet for grunde I lghed med Skattemnsteret forudsætter de økonomske konsulenter, at de danske forbrugere har besluttet at anvende en vs andel af deres ndkomst på byggegrunde. Samtdg forudsættes mængden af byggegrunde at være konstant. Ved at kalbrere modellen med G lg 1 og ndsætte lgnng (3) og (4) lgnng (1) fås lgnng (7): 7 Skattemnsteret forudsætter således fuld lånefnanserng af bolgen. Sde 13 23
G P G = G + P G + P G P G P G = G G + P + P G + G P G = G G + P + P G = G G + P + (7) G + Lgnng (7) kan også skrves som: P G = G G g G (8) Af lgnng 8 fremgår det, at prsen på grunde må vokse med samme konstante rate som ndkomsterne steady state, hvor alle eksogene parameter og vækstrater er konstante, dvs.: g X G = g X I (9) Denne rate sættes tl 2,8 pct. Dermed opnås samme prsstgnngstakt som Skattemnsterets model, jf. tabel 4A1 Skatteøkonomsk Redegørelse 2018. Udfordrngen ved opstllngen af modellen er, at forløbet nden reformen (kaldet baselne nedenfor) langt fra er såkaldt steady state. Det skyldes, 1) at den effektve grundskyldspromlle ved fravær af bolgforlget langsomt vlle stge fra ca. 12,6 tl 26 på sgt (ca. år 2040), og 2) at ejendomsværdskatten omvendt vlle falde margnalt. 8 Af beregnngsteknske grunde forudsættes den almndelge effektve ejendomsværdskat under progressonsgrænsen nedenfor fastholdt på det nveau, den vl have 2050, dvs. ca. 0,2 pct. Således ses der prncppet bort fra skattestoppet fra 2050 og frem. Først fndes baselne Ved opstllngen af modellen fnder de økonomske konsulenter først lgevægten baselne: En lgevægt, der først ndtræder efter 2050, hvor alle skattesatser er uændrede. I lgevægten er den effektve grundskyldspromlle 2,6 pct., og ejendomsværdskatten er 0,2 pct.. De øvrge centrale parameterværder fastsættes, så de svarer tl dem, som Skattemnsteret anvender, jf. tabel 6. 8 De økonomske konsulenter ser bort fra progressonen ejendomsværdskatten. Det trækker soleret set retnng af en llle undervurderng af skærpelsen af ejendomsværdskatten, det den progressve sats alene rammer bolger med en forventet værd på over 7,5 mo. kr., 2017 nveau. Omvendt ses dog også bort fra, at rentenveauet den såkaldte (fremtdge) ndefrysnngsordnng er forholdsvs lavt sat, hvlket trækker retnng af en overvurderng af skærpelsen af ejendomsværdskatten og en undervurderng af lempelsen af grundskyldsbeskatnngen altså den modsatte retnng. Sde 14 23
Tabel 6. Parameterværder Grunde ygnnger Rente nkl. bdragssats 4,5 pct. 4,5 pct. Værd af rentefradraget τ 32 pct. 32 pct. Afskrvnnger a 0 pct. 2,2 pct. Nomnel stgnng ndkomsterne I g X 2,8 pct. 2,8 pct. Øvrge omkostnnger 2 pct. 2 pct. Først fndes lgevægten steady state ( 2080) va lgnng (6). Modellen kalbreres ved at sætte lg 1, og P = + g I X. Dernæst kan G G G fndes ud fra lgnng (8) som G G G G = P g (10) Derefter anvendes lgnng (5) og (7) tl at fnde forløbet tlbage td frem mod 2017 det der tages hensyn tl ændrngerne skattesatsen. I fgur 7 er den samlede effektve beskatnng af grunde afblledet frem td, jf. den røde lnje. Det gver alt andet lge anlednng tl en faldende real grundprs frem td, jf. grå lnje. Den reale grundprs er her opgjort ved at deflatere den nomnelle grundprs med 2,8 pct., som jo udgør (den nomnelle) prsstngstakt steady state. Fgur 7. Uden bolgforlget vlle realprsen på grunde - alt andet lge - falde Modelberegnng af realprsen på grunde uden bolgreformen - gvet, at alt andet var lge 2017 = 100 102 100 98 96 94 92 90 88 Udvklng real grundprs nden reformen (venstre akse) 86 Effektv skattesats (grundskyld + ejendomsværdskat) (højre akse) 84 2017 2022 2027 2032 2037 2042 2047 Pct. 3,50 3,00 2,50 2,00 1,50 1,00 0,50 0,00 Klde: Egne beregnnger foretaget på baggrund af den model, der opstlles Skatteøkonomsk Redegørelse 2018, appendks 4A. Sde 15 23
Så fndes forløbet med bolgforlget Med bolgforlget rammes steady state allerede 2021, det skattesatsen kke ændres efter 2021. Idet v kender udvklngen G, kan steady state-værderne 2021 og frem fndes va lgnng 8. Derefter anvendes lgnng (7) tl at fnde det nye forløb tlbage td tl 2017. Med dette modelsetup vl grundprsen straks tlpasse sg det nye forløb, når reformen annonceres dvs. 2017. Det skyldes, at der er antaget såkaldt perfekt forudseenhed denne model. Det betyder, at grundprsen teoren vl hoppe fra A tl og derefter fortsætte ad den grå lnje stedet for på den røde, jf. fgur 8. Fgur 8. olgforlget får - alt andet lge - prsen på grunde tl at stge Modelberegnng af realprsen på grunde med og uden bolgforlget - gvet at alt andet var lge 2017 før reform =100 140 120 100 A 80 60 40 20 Udvklng real grundprs nden reformen Udvklng real grundprs efter reform, det real grundprs før reform 2017 sættes lg 100 0 2017 2022 2027 2032 2037 2042 2047 Klde: Egne beregnnger foretaget på baggrund af den model, der opstlles Skatteøkonomsk Redegørelse 2018, appendks 4A. På denne måde betyder den fremtdge skattelettelse, at prsen på grundene stger med godt 15 pct. på helt kort sgt og med godt 29 pct. på lang sgt forhold tl forløbet uden et bolgforlg, jf. fgur 9. Sde 16 23
Fgur 9. olgforlget får - alt andet lge - grundprsen tl at stge Modelberegnng af den procentvse forskel på grundprsen med og uden bolgforlget - gvet fuld forudseenhed Pct. 30 25 20 15 10 5 0 2017 2022 2027 2032 2037 2042 2047 Klde: Egne beregnnger foretaget på baggrund af den model, der opstlles Skatteøkonomsk Redegørelse 2018, appendks 4A. Lgevægt på markedet for bygnnger Udregnngerne af lgevægten på markedet for bygnnger komplceres af, at det er mulgt at bygge flere og bedre bygnnger, og at lgevægten steady state samtdg forudsættes kendetegnet ved, at den reale prs på bygnnger, P, er bestemt af byggeomkostnngerne. Dermed blver det beholdnngen af bygnnger,, der clearer markedet på sgt. De økonomske konsulenter forudsætter endvdere lghed med Skattemnsteret, at byggeomkostnngerne stger med samme takt, som ndkomsterne stger steady state. Dvs. g X = g X I (11) Først fndes baselne ygnngerne er kun pålagt ejendomsværdskat. I lghed med for markedet for grunde falder ejendomsskatten frem mod 2050, hvorefter den holdes konstant. Steady state ndtræder nden 2080, men modellen opstlles med udgangspunkt dette år. Modellen kalbreres ved at sætte P lg + g I X G og lg. Dermed kan, fndes ud fra (12), der er udledt ud fra (3) og (6). = P g X (12) Sde 17 23
Problemet er nu, at v prncppet kke kender forholdet mellem og, det er hstorsk bestemt. Nedenfor vl det blve forudsat, at bolgbeholdnngen stadg er ved at blve tlpasset ejendomsværdskattestoppet. Dvs. at fastlægges, så bygnngsprsen overstger byggeomkostnngerne ntalt. Konkret fastsættes ud fra lgnng (13), hvor θ ntalt sæt- tes tl 0,95. = θ P g X (13) I baselne forudsættes steady state at ndtræde 2050, hvor ejendomsværdskatten fastholdes. Dvs. det forudsættes, at 5 er tlpasset lgevægtsn- veauet. Det fremgår kke klart af Skatteøkonomsk Redegørelse 2018, hvorledes funktonen for (netto)bygnngsnvesterngerne er specfceret. De økonomske konsulenter forudsætter her af forenklngshensyn, at der er tale en lneær tlpasnng 9. Dvs., at beholdnngen af bygnnger altd ændres med samme numerske værd hvert år uden for steady state: φ = + = r d rløb (14) Dermed har v at for < < gælder: For > gælder: = + φ (15) = Nu kan modellen løses: V har lgevægten = samt udvklngen såvel som. Fra lgnng (6) har v Og fra (3) har v: V = + g V (16) V = P (17) (17) ndsættes (16) og derefter ndsættes (4). Dermed fås: 9 Modellen burde specfceres, så det var afvgelsen mellem prsen på bygnnger og byggeomkostnngerne, der var afgørende. Det vl mdlertd betyde, at modellen skal løses teratvt, hvorfor de økonomske konsulenter har undladt dette. Sde 18 23
P = + P + + (18) Nu kan v fnde forløbet frem mod 2017 va (18). Med dsse forudsætnnger vl prsen på bygnnger overstge byggeomkostnngerne baselne frem tl 2050, hvor steady state ndtræder, jf. Fgur 10. Fgur 10. ygnngsprsen falder baselne takt med stgnng udbud Modelberegnng af forholdet mellem prsen på bygnnger og byggeomkostnngerne 114 112 110 108 106 104 102 100 98 Prs på bygnnger fht byggeomkostnnger (venstre akse) 96 eholdnng af bygnnger 2017=100 (venstre akse) 94 Effektv skattesats (ejendomsværdskat) (højre akse) 92 2017 2022 2027 2032 2037 2042 2047 2052 Pct. 0,60 0,50 0,40 0,30 0,20 0,10 0,00 Klde: Egne beregnnger foretaget på baggrund af den model, der opstlles Skatteøkonomsk Redegørelse 2018, appendks 4A. Så fndes forløbet med bolgforlget olgforlget betyder, at ejendomsværdskattesatsen fastholdes på nveauet 2021 fratrukket 0,02 procentpont. Idet v kender udvklngen, kan den nye steady state fndes ved at opdatere lgnng (12). Udvklngen beholdnngen af bygnnger fndes ved at forudsætte, at beholdnngen ændres med φ uden for lgevægt. Dermed kan lgnng (18) anvendes tl at fnde prsen på bygnnger tlbage td. Fgur 11 vser, hvordan annoncerngen af bolgforlget og dermed den fremtdge skærpelse af beskatnngen af bygnnger betyder, at prsen på bygnnger falder fra A tl. På sgt vl der kke være forskel på prsen, det prsen bestemmes af byggeomkostnngerne. Sde 19 23
Fgur 11. ygnngsprsen falder som følge af forlg Modelberegnng af prs på bygnnger ft. byggeomkostnnger med og uden forlg yggeomkostnnger = 100 Udvklng prs på bygnnger nden reform 104 103 A Udvklng prs på bygnnger efter reform 103 102 102 101 101 100 100 99 99 2017 2022 2027 2032 2037 2042 2047 2052 2057 Klde: Egne beregnnger foretaget på baggrund af den model, der opstlles Skatteøkonomsk Redegørelse 2018, appendks 4A. Det relatve prsfald på bygnnger er mdlertd meget mndre end prsstgnngen på grunde, jf. fgur 12. Fgur 12. olgforlget får prsen på bygnnger tl at falde Modelberegnng af den procentvse forskel på prsen på bygnnger med og uden bolgforlget Pct. 0,20 0,00-0,20-0,40-0,60-0,80-1,00-1,20 2017 2022 2027 2032 2037 2042 2047 2052 Klde: Egne beregnnger foretaget på baggrund af den model, der opstlles Skatteøkonomsk Redegørelse 2018, appendks 4A. Det skyldes kke kun, at den mplctte skatteændrng er meget mndre, og at den først ndtræder senere, men også at det kke alene er prsen på bygnnger, der tager tlpasnngen. På denne måde betyder bolgforlget, at en del af det bygger, der ellers vlle være blevet foretaget fremtden, aflyses. Dette er også med tl at begrænse faldet prsen på bygnnger. Ændrngen prsen på bolger Sde 20 23
Af Skatteøkonomsk Redegørelse 2018 fremgår det, at prsændrngen på grunde vægter med 40 pct., samt at prsændrngen på bygnnger vægter med 60 pct., jf. tabel 4A.3. Af denne grund forudsættes beholdnngen af grunde nedenfor ntalt baselne 2017 at udgøre 40 pct. af værden af bolgbeholdnngen på landsplan, mens bygnngerne forudsættes at udgøre 60 pct. af værden. Med denne forudsætnng betyder bolgforlget, at den gennemsntlge bolgprs på landsplan udgør 6,6 pct. mere 2021, end den vlle have udgjort grundforløbet, mens den 2050 vl udgøre knap 11 pct. mere, jf. tabel 7. Tabel 7. Effekten af bolgforlget en model med fuld forudseenhed 2017 2021 2050 Ændrng skattesats Procentpont A. Grunde 0,00-0,02-1,11. ygnnger 0,00-0,02 0,23 Procentvs ændrng prsen på Pct. C. Grunde 15,2 18,1 28,0 D. ygnnger -0,7-0,8 0,0 E. olger 5,7 6,6 10,7 Klde: Egne beregnnger parameterværder som tabel 6. Følsomhedsanalyser I hovedteksten er der redegjort for, hvorledes et rentenveau på 4,5 pct. er forholdsvs højt. Nedenfor fremgår resultaterne af et forløb, hvor renten udgør hhv. 3,5 og 3 pct. Hvs renten er 3,5 pct. fremfor 4,5 vl prsstgnngerne på kort sgt være godt 30 pct. større, mens de på sgt er ca. 20 pct. højere, jf. række F tabel 8. Tabel 8. Effekten af bolgforlget en model med rente på 3,5 pct. 2017 2021 2050 Ændrng skattesats Procentpont A. Grunde 0,00-0,02-1,11. ygnnger 0,00-0,02 0,23 Procentvs ændrng prsen på Pct. C. Grunde 19,9 23,1 33,8 D. ygnnger -0,7-0,9 0,0 E. olger 7,5 8,6 12,8 Sde 21 23
F. Forhold mellem række E tabel 7 og denne tabel 32 29 20 Klde: Egne beregnnger, nomnel rente 3,5 pct. andre parameterværder som tabel 6. Er renten stedet 3 pct. blver prsstgnngerne på kort sgt er knap 60 pct. større, mens de på sgt er godt 30 pct. større, jf. række F tabel 8. Tabel 9. Effekten af bolgforlget en model med rente på 3 pct. 2017 2021 2050 Ændrng skattesats Procentpont A. Grunde 0,00-0,02-1,11. ygnnger 0,00-0,02 0,23 Procentvs ændrng prsen på Pct. C. Grunde 23,0 26,5 37,7 D. ygnnger -0,8-0,9 0,0 E. olger 8,8 9,9 14,3 F. Forhold mellem række E tabel 7 og denne tabel 55 49 34 Klde: Egne beregnnger, nomnel rente 3 pct. andre parameterværder som tabel 6. I en model med såkaldt perfekt forudseenhed er det særlg forventnngerne tl det langsgtede rentenveau, der er afgørende for resultatet. Således opnås kke væsentlgt anderledes resultater, såfremt renten følger forløbet for den langsgtede rente regerngens mellemfrstede fremskrvnng, dvs. et forløb hvor renten stger fra 0,5 pct. 2017 tl 4,5 pct. 2040, jf. tabel 10. Tabel 10. Effekten af bolgforlget en model med rente som den mellemfrstede fremskrvnng 2017 2021 2050 Ændrng skattesats Procentpont A. Grunde 0,00-0,02-1,11. ygnnger 0,00-0,02 0,23 Procentvs ændrng prsen på Pct. C. Grunde 15,9 18,6 28,0 D. ygnnger -0,7-0,9 0,0 E. olger 5,9 6,8 10,6 Sde 22 23
F. Forhold mellem række E tabel 7 og denne tabel 5 2 0 Klde: Egne beregnnger, nomnel rente svarende tl IWZ den mellemfrstede fremskrvnng samt andre parameterværder som tabel 6. Sde 23 23