1 København, den 27. maj 2008 KENDELSE Klagerne ctr. Poul Erik Bech A/S Ndr. Frihavnsgade 41 2100 København Ø Sagen angår spørgsmålet, om indklagede har forsinket gennemførelsen af handlen og dermed forsinket udbetalingen af klagernes provenu, og om indklagede som følge heraf skal fortabe sit salær samt erstatte klagernes rentetab. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Den ene af klagerne havde en ejendom, i hvilken der var tinglyst 4 lån i BRFkredit. Klager ønskede, at ejendommen skulle opdeles i to ideelle anparter, således at klager beholdt den ene, og den anden anpart skulle sælges fra. Den 2. april 2005 indgik klager og hendes ægtefælle (klagerne) en formidlingsaftale med indklagede om salg af den ene ideelle anpart.
2 Formidlingsaftalen udløb, uden at der var sket salg. Den 19. oktober 2005 gav kommunen tilladelse til ændring af ejendommens status fra 1-familie til 2-familieshus. Tilladelsen var betinget af bl.a. installation af røgalarmanlæg, indretning af 2 pulterrum, nærmere angivne krav til gulv og vægge i wc-baderum samt etablering af mekanisk ventilation af samme. Den 3. november 2005 bekræftede klagerne over for køber, at alle krav i byggetilladelsen ville blive opfyldt i løbet af 1 års fristen. Den 13. november 2005 indgik parterne en ny formidlingsaftale om salg af den ideelle anpart. Vedrørende betaling til indklagede var det i formidlingsaftalen aftalt: Vederlag i alt incl. moms kr. 62.500. Øvrige salgsfremmende foranstaltninger I alt incl. moms max. kr. 21.938 Vederlag i alt kr. 84.438.. Skønnede udgifter til dokumentationsomkostninger incl. moms. kr. 8.619. Betaling i alt kr. 93.056 Samme dag underskrev klagerne en købsaftale om salg af den ideelle anpart for kr. 1.650.000,00 med overtagelsesdag 1. januar 2006. Det fremgik af købsaftalen: Ideelle anparter Køber er gjort bekendt og accepterer, at der fra Københavns Kommune foreligger byggetilladelse af den 19. oktober 2005. Sælger oplyser at kravene i byggetilladelsen er opfyldt jf. mail fra sælger af den 02.11.2005. Ejendommen har nu status som 2-families ejendom og er opdelt i ideelle anparter. Nærværende ideelle anpart udgør 30% af den samlede ejendom.
3 Ligeledes er køber bekendt med samejeoverenskomst, som er gældende i sin ordlyd i nærværende handel og vedlægges denne købsaftale som bilag. Den 14. november 2005 udarbejdede indklagede en salgsprovenuberegning til klagerne, hvoraf det fremgik, at 3 af de 4 lån i ejendommen skulle indfries i forbindelse med handlen. Indklagede havde herefter beregnet klagernes provenu til kr. 527.833,00. Klagerne har til sagen oplyst, at de ønskede at beholde det sidste af de 4 lån og overføre dette lån til deres andel. Den 21. november 2005 underskrev køber samejekontrakten, hvor indklagede stod som anmelder. Den 8. februar 2006 blev samejekontrakten imidlertid afvist fra tinglysning, idet det i samejekontrakten og skødet fejlagtigt var anført, at begge klagere var ejere af ejendommen. Indklagede udarbejdede herefter en allonge til samejekontrakten, således at det alene var den ene klager, der stod som ejer af ejendommen. Samejekontrakten blev imidlertid den 27. februar 2006 på ny afvist fra tinglysning, idet genparten var delvis ulæselig, og der manglede vitterlighedspåtegning, og der manglede ekstraktgenpart for det, der skulle lyses pantstiftende. Samejekontrakten blev også afvist, fordi der manglede ekstraktgenpart. Den 1. maj 2006 blev samejekontrakten endnu engang afvist. Den 22. maj 2006 blev samejekontrakten afvist, idet der fortsat ikke var tinglyst adkomst for køber. Den 23. maj 2006 blev samejekontrakten tinglyst endeligt. Den 6. juni 2006 skrev indklagede til købers advokat og meddelte, at de tre lån var sendt til aflysning. Indklagede meddelte, at indklagede indestod for tinglysning og amærkningsfrit skøde og derfor imødeså frigivelse. Den 23. juni 2006 skrev indklagede til BRFkredit og anmodede om relaksation af det ene lån, som klagerne ville beholde. Den 31. juli 2006 skrev indklagede til klagerne, der havde rykket for handelens færdiggørelse:
4 Den sidste forhindring er det eksisterende lån som du har ønsket at beholde. Dette skal relakseres, hvilket betyder at kreditforeningen skal godkende at man så at sige formindsker pantet. Denne proces er i gang hos min kollega xxxxx i EDC FinansCenter, som kan kontaktes desangående. BRF ønsker at din nuværende anpart af ejendommen skal vurderes igen, hvilket jeg har bedt en kollega fra vores Østerbro afdeling om at forestå. Den 14. september 2006 skrev BRFkredit til indklagede og meddelte, at lånet var sendt til tinglysning med henblik på relaksation. Den 15. september 2006 sendte indklagede kopi af BRFkredits brev til købers advokat og meddelte, at indklagede herefter afventede frigivelse af deponerede midler. Købesummen blev frigivet den 3. oktober 2006. Den 11. oktober 2006 fremsendte indklagede sin afregning: Klagerne har bl.a. anført: Indklagede skal fortabe sit salær samt erstatte klagernes betaling af renter på kassekredit og betaling af diverse gebyrer på grund af forsinkelsen af handlens
5 afslutning. Køber overtog lejligheden den 1. januar 2006, men handlen blev først endelig afsluttet i oktober 2006. Indklagede arrangerede fremvisning af den ideelle anpart på et tidspunkt, hvor lejerne af denne var fraflyttet, men stadig disponerede over lejemålet. Klagerne blev selv sat til at kommunikere med kommunens byggesagsafdeling vedrørende tilladelse til at opdele ejendommen i ideelle anparter, herunder at producere de fornødne tegninger. Det er jo ellers en del af indklagedes arbejde at udarbejde plantegning, og indklagede kunne have haft denne plantegning på plads til kommunen allerede inden sommerferien. Indklagede har heller ikke evnet at planlægge tidsforløbet for handlen optimalt. Sagen blev således alvorligt forsinket på grund af rod hos indklagedes sagsbehandler. Samejekontrakten blev afvist mange gange på grund af helt elementære fejl og mangler, begået af indklagede. Klagerne føler ikke, at de er blevet holdt løbende orienteret om sagens gang. Først når klagerne selv har rykket for oplysninger, er de blevet informeret bl.a. om tinglysningskontorets afvisninger af samejekontrakten. Klagerne havde meddelt indklagede, at de var på ferie i hele juli 2006, og bad derfor om at få fremsendt diverse dokumenter til underskrift inden juli. Alligevel blev kautionserklæringen sendt til klagerne den 14. juli 2006. Klagerne kunne først underskrive og tilbagesende denne 2. august 2006. Kautionserklæringen bortkom tilsyneladende, og derfor måtte klagerne på ny underskrive en kautionserklæring, og denne blev den 5. september 2006 sendt til BRFkredit. Klagerne har fra starten gjort indklagede opmærksom på, at de ønskede at beholde det ene af de 4 lån i ejendommen, således at dette blev overført til klagernes andel. Indklagede var ca. 1 år om at få det bragt i orden. Efter nævnets henvendelse har klagerne ønsket klagesagen udvidet med spørgsmålet, om indklagede har begået fejl ved ikke før købsaftalens underskrivelse af have udarbejdet en aktuel salgsprovenuberegning til klagerne samt spørgsmålet, om indklagede har krav på betaling for udgiften til tingbogsattest og restgældsoplysninger. Indklagede har bl.a. anført:
6 Indklagede bestrider at have forsinket handlens gennemførelse og bestrider derfor at skulle fortabe sit salær samt betale erstatning. Det henhører ikke til indklagedes arbejde at stå for opdeling af ejendommen i ideelle anparter. Det viste sig at være meget omstændeligt at få samejekontrakten tinglyst. Først blev denne afvist fra tinglysning af én årsag, og da denne fejl blev rettet, fremkom der nu tre andre begrundelser for afvisning. Næste gang indklagede forsøgte at få samejekontrakten tinglyst, blev denne igen afvist på grund af nye forhold. Dette bevirkede en forsinkelse af sagen. Herudover blev sagen forsinket som følge af, at klagerne ønskede at beholde et af de indestående lån og overføre dette til deres anpart. Dette betød, at lånet skulle relakseres, herunder skulle BRFkredit vurdere klagernes anpart. Den ene af klagerne skulle underskrive en kautionserklæring til BRFkredit, og denne blev sendt til klagerne den 14. juli 2006. Den underskrevne kautionserklæring blev imidlertid først modtaget retur den 5. september 2006. Indklagede erkender, at sagsbehandlingstiden har trukket uforholdsmæssig lang tid ud. Indklagede erkender at have været medvirkende hertil vedrørende udarbejdelse af ekstrakt og relaksation af klagernes pant. Indklagedes forsinkelse er dog ikke den eneste årsag til det lange tidsforløb. Klagerne har således været langsommelige med opdelingen af ejendommen. Køber ønskede en overtagelsesdag, der lå længere ud i fremtiden, end klagerne ønskede. Købers advokat forsinkede handlen for så vidt angår underskrift på skødet og efterfølgende tinglysning. Købers advokat havde hele tiden nye krav til samejekontrakten. Klagerne har selv forsinket relaksationsprocessen. Sagen er afregnet den 25. oktober 2006. Det er korrekt, at indklagede først udarbejdede en aktuel salgsprovenuberegning den 14. november 2005, hvilket var dagen efter købsaftalens underskrivelse. Baggrunden herfor var, at klagerne ikke tidligere var afklaret med, om lånene skulle forblive i ejendommen eller relakseres i forbindelse med opdeling af ejendommen i ideelle anparter. Først efter mødet, hvor klagerne underskrev købsaftalen sendte indklagede til klagerne en provenuberegning, hvor der var taget hensyn til de aftalte indfrielser af lån i ejendommen.
7 Nævnet udtaler: Nævnet finder ikke grundlag for kritik af, at indklagede arrangerede en fremvisning af den ideelle anpart på et tidspunkt, hvor lejer var fraflyttet, men stadigvæk disponerede over lejemålet. Nævnet finder det ikke godtgjort, at det kan bebrejdes indklagede, såfremt kommunens tilladelse til opdeling af ejendommen i to ideelle anparter samt byggetilladelse blev forsinket. Det var således klagerne selv, der skulle sørge for dette og ikke indklagede, idet dette ikke er en del af indklagedes arbejde. Indklagede var endvidere ikke forpligtet til at udarbejde plantegninger til kommunen. Nævnet kan på det foreliggende grundlag ikke afgøre, præcis hvornår klagerne meddelte indklagede, at 3 af de 4 lån tinglyst på ejendommen skulle indfries, og at klagerne ønskede at beholde 1 lån og overføre dette til klagernes anpart. Indklagede har dog erkendt, at klagerne i hvert fald senest i forbindelse med købsaftalens underskrivelse gav indklagede denne oplysning. Nævnet finder det herefter kritisabelt, at indklagede ikke straks efter købsaftalens indgåelse iværksatte relaksation af det pantebrev, klagerne ønskede at beholde. Derved har indklagede bevirket en forsinkelse af handlen. Det fremgår af sagen, at indklagede påtog sig at stå for udarbejdelse og tinglysning af samejekontrakten. Nævnet finder, at det kan bebrejdes indklagede, at tinglysning af samejekontrakten blev forsinket, idet denne i perioden 8. februar 2006 til 23. maj 2006 blev afvist flere gange fra tinglysning på grund af fejl begået af indklagede. Nævnet finder, at indklagede har forsinket sagen med ca. 6 måneder. Klagers rentetab kan opgøres som forrentningen af kr. 445.745,93 til almindelig indlånsrente fratrukket skat og fratrukket de kreditrenter, klagerne har modtaget hos indklagede. Klagernes rentetab udgør herefter kr. 2.700,00, som indklagede skal erstatte. Nævnet har i en årrække lagt til grund, at nævnet i medfør af officialmaksimen er berettiget og forpligtet til at afgøre konkrete sager i overensstemmelse med lovgivningen eller fast nævnspraksis, uanset om klageren eller dennes repræsentant har været opmærksom på et fejlagtigt forhold. I sådanne tilfælde følger nævnet den praksis at henlede klagers opmærksomhed på forholdet med anmodning om klagers stillingtagen til, hvorvidt klager ønsker sin påstand udvidet. Denne procedure er tiltrådt af Forbrugerklagenævnet og er fulgt i nærværende sag.
8 Nævnet udtaler derfor videre, at det fremgår af lov om omsætning af fast ejendom 17, stk. 2, nr. 3, jf. 20., at indklagede er forpligtet til at beregne salgsprovenu, og ved salg skal beregning ske på grundlag af købsaftalens vilkår. Af bemærkninger til lovens 20 fremgår, at ved salg skal der foretages en beregning baseret på købsaftalens vilkår inden sælgers underskrivelse af købsaftalen. Nævnet finder det herefter alvorligt kritisabelt, at indklagede ikke før klagernes underskrivelse af købsaftalen udarbejdede, og udleverede en aktuel salgsprovenuberegning til klagerne. Nævnet finder, at selvom klagerne eventuelt endnu ikke på tidspunktet for købsaftalens underskrivelse havde besluttet, hvad der skulle ske med de indestående lån, havde indklagede alligevel pligt til at udarbejde en provenuberegning til klagerne før handlens indgåelse. Nævnet finder, at indklagede som følge af denne alvorlige kritik samt som følge af kritikken vedrørende forsinkelsen af handlen skal tåle en salærreduktion på kr. 25.000,00 inkl. moms. Indklagede har ikke dokumenteret at have afholdt udgifter til tingbogsattest kr. 350,00 og restgældsoplysninger kr. 593,75 som opkrævet i fakturaen, hvorfor nævnet ikke kan godkende indklagedes krav på disse beløb. Efter sagens udfald skal indklagede betale klager det af denne til klagenævnet indbetalte gebyr på kr. 700,00 Konklusion: Indklagede skal herefter inden 30 dage fra kendelsens dato til klager betale kr. 29.343,75 med tillæg af en årlig rente, Nationalbankens officielle udlånsrente med tillæg af 7 % af kr. 28.643,75 fra 27. september 2006, datoen for klagens modtagelse i nævnet, til betaling finder sted. P.N.V. Poul Søgaard formand