1 København, den 30. april 2013 KENDELSE Klager ctr. Statsaut. ejendomsmægler MDE Kristian Lützau Strandvejen 347 2930 Klampenborg Nævnet har modtaget klagen den 27. september 2012. Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har givet fejlagtige oplysninger om en ejerlejligheds fællesudgifter og derfor skal betale godtgørelse til klager. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Indklagede havde en ejerlejlighed til salg, som klager ønskede at købe. Den 21. marts 2012 underskrev klager købsaftale om køb af ejerlejligheden for en kontantpris på 2.950.000 kr. Overtagelsesdagen var aftalt til den 1. september 2012, dog med disposition til klager, når formalia iht. købsaftalens punkt 11 var opfyldt. Det fremgår af købsaftalens pkt. 16, at handlen fra klagers side var betinget af klagers advokats godkendelse af handlen i sin helhed. Frist for indsigelser var anført til 2 dage efter sælgers accept kl. 14. Det fremgår videre af købsaftalens punkt 27, at klager i forbindelse med handlen bl.a. havde fået udleveret følgende: administratorskema, indkaldelse til seneste ordinære generalforsamling (ejerforening), referat af seneste ordinære generalforsamling (ejerforening), Regnskab (ejerforening), Budget (ejerforening), Vedtægter (ejerforening). I salgsopstillingen, som hører til købsaftalen, er de årlige fællesudgifter anført til 23.247 kr.
2 Indklagede har oplyst, at det var administratorskema af 1. marts 2012, der var vedlagt købsaftalen. Af dette skema fremgår, at ejerforeningen opkræver fællesudgifter med 1.937,26 kr. pr. måned, i alt 23.247,12 kr. årligt. Det fremgår videre, at årsregnskab for 2010, budget for 2011 og referater fra generalforsamlinger henholdsvis i maj og august 2011 var vedlagt. Det fremgår videre at skemaet: Den 27. marts 2012 sendte sælgers advokat købsaftalen pr. e-mail til indklagede og skrev i e-mailen bl.a.: Jeg sender hoslagt på vegne sælgerne underskrevet købsaftale [ ] Underskriften er sket betinget af at køber acceptere at der muligvis g.d. på generalforsamling i ejerforening er sket forhøjelse af fællesudgifter jeg vedhæfter indkaldelse, regnskab 2011 og budget 2012. Samme dag videresendte indklagede den underskrevne købsaftale og sælgers e-mail til klager og klagers advokat. Af budgettet fremgår, at der var budgetteret med en stigning i fællesudgifterne. Det fremgår af korrespondancen, at fristen for advokatforbeholdet blev rykket. Den 29. marts 2012 skrev klagers advokat til indklagede bl.a.: Som advokat for [klager], skal jeg herved godkende ejendomshandlen med ovennævnte ejendom. Godkendelsen, samt min klients tiltræden af købsaftalen, er dog betinget af følgende forbehold/præciseringer: [ ] 5. MANGLENDE DOKUMENTER: Ejerlejlighedens seneste varmeopgørelse Ejerlejlighedskort Referat fra ejerforeningens generalforsamling 2012 Kommunalt oplysningsskema Oplysning om eventuel forurening fra Region Hovedstaden Ejerforeningens vedtægter
3 Indholdet af ovenstående dokumenter må ikke give anledning til bemærkninger fra min side. I modsat fald forbeholder min klient sig retten til at træde ansvarsfrit tilbage fra ejendomshandlen. 6. BUDGET 2012: Det fremgår af ejerforeningens budget 2012, at der i budgettet er afsat kr. 400.000,00 til planlagt vedligehold. De bedes venligst redegøre for, hvilket planlagt vedligehold, som der her er tale om. [ ] Det fremgår af sagen, at indkaldelse til ordinær generalforsamling den 9. marts 2012 var sendt til ejerne, og at generalforsamlingen blev afholdt den 26. marts 2012. Det fremgår af referat fra generalforsamlingen, at budget for 2012 blev godkendt, og at det var gældende fra 1. januar 2012. Referat fra generalforsamlingen modtog indklagede fra administrator den 12. april 2012, og sendte det samme dag videre til klager og klagers advokat. Den 7. juni 2012 sendte administrator en opkrævning på fællesudgifter. Det fremgår af opkrævningen, at den månedlige udgift udgør 2.130,98 kr., svarende til 25.571,76 kr. årligt. Den 21. juni 2012 skrev klager til indklagede og oplyste om de øgede fællesudgifter. Klager skrev bl.a., at administrator havde oplyst til klager, at stigningen fremgik af budget for 2012 og referat fra generalforsamlingen den 26. marts 2012, som var sendt til indklagede fra administrator den 12. april 2012. Klager opfordrede indklagede til at komme med forslag til løsning. Samme dag svarede indklagede og afviste klagers krav om kompensation. Indklagede henviste til, at mailen fra administrator af 12. april 2012 var sendt videre til såvel klager som klagers advokat. Indklagede skrev videre, at klagers advokat netop havde taget forbehold for disse dokumenter i godkendelsesskrivelsen af 29. marts 2012. Den 27. juni 2012 skrev klager til indklagede bl.a.: I denne forbindelse finder jeg ikke, at I har opfyldt jeres undersøgelsespligt til fulde. I har helt korrekt fremsendt ejendommens tilhørende dokumenter til min og advokatens godkendelse 12.04.2012 (tillige jf. vedhæftet fil modtaget i din mail af 21.06.2012 kl. 14.37). Af budgettet for 2012 fremgår det, at der kommer en stigning i fællesudgifterne. Dog beror problemstillingen på, at der ikke i tilhørende administrator besvarelse, er oplyst
4 herom. Det må derfor i alle henseender forstås således, at der allerede i administratorbesvarelsen, er taget højde for denne økonomiske ændring. Ydermere i jeres egenskab som ejendomsformidler på denne ejendom, burde I alt andet lige have studset over denne stigning i budgettet for 2012, og derved undersøgt hos administrator, om denne stigning var inddraget i de faktiske forhold givet heraf. Det står jo klart, i denne forbindelse, at jeg som forbruger har tillid til, at administratorbesvarelsen og tilhørende budget, hvilke jeg får udleveret af ejendomsformidleren på pågældende ejendom, stemmer overens, og at I ved købsaftalens udarbejdelse tager højde herfor. I må jo alt andet lige have været bekendt med, at der i foråret 2012 ville indkaldes til generalforsamling, hvorfor I ved købsaftalens udarbejdelse d. 19.03.2012, burde have taget forbehold for ændringer, der måtte forekomme i 2012. Jeg har som forbruger tillid til, at alle udleverede dokumenter er gældende forhold på ejendommen og som det forstås af gældende situation, har I på daværende tidspunkt ikke taget højde for kommende regnskaber, budgetter m.v. givet af indkaldelsen til generalforsamlingen dateret 09.03.2012 altså en indkaldelse udarbejdet tidligere end indgået købsaftale. Endvidere har I, i tilhørende salgsopstilling blot angivet forhold I mente var korrekte og ikke opfyldt jeres undersøgelsespligt omkring eventuelle kommende ændringer i økonomiske forhold. Jeg ønsker til stadighed, at I giver mig en fyldestgørende forklaring på, hvorfor I ikke har oplyst mig om eventuelle kommende økonomiske ændringer i ejendommens forhold, ved købsaftalens indgåelse og i så fald, vi ikke kommer til enighed herom, må jeg desværre som tidligere nævnt indgive klagen til Klagenævn for Ejendomsformidling, der så må tage stilling til pågældende forhold. Det fremgår af sagen, at indklagede foreslog et møde om sagen, men at der ikke blev opnået enighed. Klager har bl.a. anført: Indklagede har givet fejlagtige oplysninger om fællesudgifterne, og skal derfor betale godtgørelse til klager. Indklagede oplyste i salgsopstilling og købsaftale fællesudgifterne til 23.247 kr. pr. år. De faktiske fællesudgifter, jf. faktura fra administrator udgør 25.571,36 kr. Den årlige difference er 2.324,64 kr. Købsaftalen var vedlagt ejerforeningens dokumenter, bl.a. budget for 2012, hvori stigningen pr. 1. januar 2012 fremgår. I administratorskemaet var stigningen ikke uddybet, men fællesudgifterne matchede de
5 oplysninger, som klager havde fået. Klager var derfor af den opfattelse, at stigningen var indeholdt i administratoroplysningerne. Efter overtagelsen modtog klager faktura fra administrator, hvor det fremgik at fællesudgifterne udgjorde 25.571,76 kr. Indklagede burde have opdaget stigningen ved at sammenholde oplysningerne i dokumenterne. Indklagede burde have undersøgt nærmere hos administrator eller som minimum have gjort klager opmærksom på forholdet. Generalforsamling blev holdt 5 dage efter, at købsaftalen var indgået, og derfor var klager ikke berettiget til at deltage i den. Indklagede har bl.a. anført: Indklagede bestrider at skulle betale godtgørelse til klager. De oplysninger, som indklagede anførte i købsaftalen, stammer fra administrators besvarelse af 1. marts 2012 med tilhørende dokumenter. Budgettet for 2012 var ikke fremlagt fra administrator på købsaftaletidspunktet, og køber fik det derfor ikke udleveret sammen med købsaftalen, og indklagede kunne ikke have opdaget stigningen. Købsaftalen blev indgået med forbehold for købers advokats godkendelse af handlen og der var taget forbehold for godkendelse af referat fra generalforsamling 2012 med bilag, da disse ikke forelå endnu. Dokumenterne blev den 12. april 2012, samme dag som indklagede havde modtaget dem fra administrator, sendt til klager og klagers advokat. Det må formodes at klagers advokat har gennemgået dokumenterne og handlens godkendelse med klager, og på den baggrund har indklagede afvist at betale kompensation til klager. Nævnet udtaler: Indklagede har pligt til i salgsopstillingen at give oplysning om de aktuelle fællesudgifter. Indklagede har i salgsopstillingen af 19. marts 2012, som hører til købsaftalen, anført fællesudgifterne i overensstemmelse med de oplysninger, som fremgik af administratorskemaet af 1. marts 2012. Nævnet finder ikke grundlag for kritik heraf. Det fremgår af sagen, at indklagede videresendte sælgers advokats e-mail af 27. marts 2012 til klagers advokat. I denne e-mail gør sælgers advokat opmærksom på, at der dagen forinden på generalforsamling i ejerforeningen kunne være besluttet en forhøjelse af fællesudgifterne, og sælgers underskrift på købsaftalen var betinget af, at
6 klager accepterede dette. Nævnet finder herefter ikke, at klager var i god tro om, at det beløb indklagede havde anført i salgsopstillingen, og som fremgik af administratorskemaet, allerede indeholdt den stigning, som fremgik af budgettet for 2012, og som blev vedtaget på generalforsamlingen den 26. marts 2012. Nævnet kan derfor ikke pålægge indklagede at betale noget beløb til klager. Konklusion: Klagen tages ikke til følge. Kendelsen offentliggøres, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand