Irlandsvej 5 2300 København S Tlf 32 97 01 07 Fax 32 97 01 37 www.eibyeogholmsgaard.dk SAG NR. 99.507 A DECEMBER 1999 E/F DYBBØLSGADE 27 / ESBERN SNARES GADE 1-3 1721 København V. T I L S T A N D S V U R D E R I N G Bygningsrenovering Konstruktioner Installationer
Dybbølsgade 27/ Esbern Snares Gade 1-3, 1721 København V. Indhold: Side: 1.0 Rapportens formål 3 2.0 Overordnet konklusion 4 3.0 Ejendomsoplysninger 5 4.0 Rapportens opbygning og indhold 6 5.0 Tilstandsvurdering 8 5.1 Fundamenter og kældervægge 8 5.2 Klimaskærm 11 5.3 Øvrige primære bygningsdele 15 5.4 Fællesarealer 17 5.5 Byggeplads 19 5.6 Øvrige vedligeholdelsesudgifter 19 5.7 Teknisk rådgivning 19 6.0 Oversigt over overslagspriser 20 2
1.0 Rapportens formål. Formålet med denne rapport er, at få udarbejdet et beslutningsgrundlag vedrørende de fremtidige istandsættelses- og vedligeholdelsesarbejder på de bærende konstruktioner i ejendommen Dybbølsgade 27 og Esbern Snares Gade 1-3, som er beliggende på matr. nr. 1211, Udenbys Vester Kvarter, 1721 København V. Endvidere beskrives den aktuelle sætningsskade i kældergulvet og kældervæggen, og der gives et forslag til udbedring og økonomisk overslag på udbedringen. Rapporten indeholder udover en registrering af de enkelte bærende bygningsdele en optegnelse over forslag til arbejder på bygningsdelene, som bør udføres nu eller i fremtiden. Rapporten kan således danne grundlag for en egentlig prioritering af arbejderne, med henblik på at bringe ejendommen i god og sund stand. Den detaljerede prioritering af arbejderne bør ske i samarbejde mellem ejerforeningen E/F Dybbølsgade/Esbern Snares Gade 1-3 og ApS, og der bør udarbejdes en plan over aktiviteternes rækkefølge. I forbindelse med denne planlægning deltager vi gerne i et kommende bestyrelsesmøde eller andet møde, hvor vi kan være behjælpelige. Hvor der er foreslået udført arbejder, er der oplyst overslagspriser, der er beregnet på grundlag af erfaringer og prisoplysninger fra entreprenører. Der er ved registreringen ikke foretaget en specificeret registrering/optegning over eventuelle råd og/eller svampeangreb. Derimod er det visuelt vurderet, hvor der kan være eventuelle angreb/skader. I forbindelse med udarbejdelse af rapporten har følgende dokumenter været til stede: - BBR- ejermeddelelse, dateret 20.05.1997 - Police for bygningsforsikring, dateret 16.06.1999 - Diverse plantegninger af ejendommen 3
2.0 Overordnet konklusion. Ejendommen må generelt betegnes som værende i god stand, dog er der ikke løbende udført vedligeholdelse af alle bygningsdele, hvorfor bitrapperummene samt store dele af kælderetagen fremstår i mindre god stand. Desuden trænger facaderne flere steder til at blive istandsat. Der er i samtlige hovedtrapperum foretaget en løbende vedligeholdelse af gulve, vægge og trapper og de fremstår derfor i god stand. Den aktuelle skade i kældergulvet og kældervæggen er opstået i forbindelse med sætninger i jordbunden, men skaden vurderes ikke at være kritisk rent sikkerhedsmæssigt. Det anbefales dog, at der foretages udbedring af skaden snarest muligt. Med hensyn til gulve og vægge i badeværelser anbefales det løbende at efterses belægninger og fuger for begyndende revnedannelser, idet der ved besigtigelsen kunne konstateres mindre revner i gulve med risiko for opfugtning af etageadskillelse. 4
3.0 Ejendomsoplysninger. Opførelsestidspunkt I henhold til det udleverede materiale er ejendommen opført i 1902. Arealer Der er 5 etager til beboelse i alle 3 opgange (stueplan til 4. etage). Af det udleveret materiale fremgår, at ejendommens arealer fordeler sig som følgende: Samlet boligareal i bygningen. 2.245 m 2 I den udleveret BBR- ejermeddelelse er der ingen yderligere specifikation af arealernes fordeling. Ejendommen indeholder i alt 29 lejligheder, som alle har bad og køkken. Alle lejligheder er 2 eller 3-værelses lejligheder. Installationer Ejendommen opvarmes med fjernvarme som damp, og der findes installationer for gas samt varmt og koldt brugsvand. Vandforsyning er fra offentligt vandværk. Der findes faldstammer i køkken og baderum. Afledning af spildevand sker til offentligt spildevandsanlæg. Ejendommen har overvejende faste elinstallationer af ældre dato. Ikke faste installationer som stikkontakter m.m. er af nyere dato. Denne rapport indeholder ikke en vurdering af installationernes stand. Forsikringsforhold Ejendommen er forsikret gennem Codan Forsikring og har følgende dækning: - Bygningsbrand, eksl. restværdi, eksl. kortslutning *) - Anden bygningsbeskadigelse, inkl. restværdi *) - Svampeskade - Insektskade - Husejeransvarsdækning Forsikringen er en nyværdiforsikring. Ud over de ovenfor anførte dækninger er der foretaget udvidelser af policen for ejerlejlighedsforeninger. *) restværdi betyder, at man i tilfælde af eksempelvis brand, som efterlader f.eks. 1/3 af bygningen tilbage, ikke bygger op på resterne, men river bygningen helt ned og opbygger helt ny ejendom fra bunden. 5
4.0 Rapportens opbygning og indhold 4.1 Generelt I det efterfølgende gennemgås den overvejende del af ejendommens bærende bygningsdele med hensyn til: Konstruktion: I dette afsnit beskrives den pågældende bygningsdels opbygning, materialer m.v. Stand: I dette afsnit beskrives den pågældende bygningsdels vedligeholdelsesmæssige tilstand. For bedømmelse af bygningsdelens stand og vedligeholdelsesgrad anvendes nedenstående karakterskala: Karakterer 1, 2 og 3: Anvendes hvor konstruktionerne er i almindelig god stand, og der således ikke kræves egentlige vedligeholdelses- eller reparationsarbejder. Karakter 1 er den helt nye eller nyligt vedligeholdte bygningsdel, og karakter 3 er den vel vedligeholdte bygningsdel, der indenfor en kortere periode vil trænge til fornyet vedligehold. Karakterer 4, 5 og 6: Anvendes hvor mindre vedligeholdelsesarbejder eller istandsættelser er nødvendige for at hindre yderligere forfald, og for at sætte konstruktionerne i acceptabel stand. Karakter 4 er bygningsdelen, hvor grænsen for nødvendigt vedligeholdelse er overskredet, og karakter 6 er den bygningsdel, der er på vej mod egentligt forfald. Karakterer 7, 8 og 9: Anvendes hvor bygningsdelen er i en sådan forfatning, at store istandsættelsesarbejder eller egentlig udskiftning er nødvendig. Foranstaltninger: I dette afsnit beskrives hvilke foranstaltninger der foreslås udført på de enkelte bygningsdele. I visse tilfælde foreslås alternative foranstaltninger eller etablering af alternative konstruktioner. De foreslåede foranstaltninger prissættes overslagsmæssigt. Alle priser er beregnet som ultimo 1999 priser eksl. moms. 4.2 Forudsætninger for registreringen. Registreringen er foretaget fredag d. 26. november 1999 i en periode, hvor vejrliget har været meget ens i den foregående periode med skyer, men kun lidt regn. Der er ikke foretaget hultagning eller adskillelse i forbindelse med registreringen. Registreringen af ejendommens facader er foretaget fra gade og gård samt gennem vinduer på trappereposer. Tagflader inkl. skorstene, inddækninger, brandkamme m.v. er foretaget gennem tagvinduer. Registreringen af kælderydervægge m.v. er foretaget fra kælderen og fra gade og gård. Etageadskillelser og indvendige vægge er registreret fra kælder, lejligheder og loftsrum. 6
Der blev foretaget besigtigelse og fotografering i følgende lejligheder: Dybbølsgade 27, 3. tv. Esbern Snares Gade 1, 1. tv. Esbern Snares Gade 1, 3. th. (Tone Galsøe) (Signe Bonderup) (Grethe Ingvordsen) 7
5.0 Tilstandsvurdering 5.1 Fundamenter og kælder 5.1.1 Fundamenter og kældervægge Konstruktion Fundamenterne er opført i murværk under kælderydervæggene. Undersiden af fundamenterne ligger ca. 2,20 m under terræn på bæredygtig jordbund. Funderingen er enten foretaget på murede banketter eller på grundsten. Kælderydervægge er opført i murværk (2 1 / 2 sten) og er opført uden hulrum eller anden form for isolering. Der er påført puds af én behandling på væggenes indvendige side, og det antages, at der ligeledes findes et pudslag på den udvendige side. Stand Eftersom der ikke ses egentlige sætningsrevner i det overliggende murværk og selve facaden antages det, at fundamenterne er i god stand. Det skal dog bemærkes, at der er revner i kælderydervæggenes murværk, som skyldes sætninger af ældre dato. Der forventes ikke at opstå yderligere sætninger i fundamenterne. Karakter 3 Der ses tydelige salpeterudtræk på visse områder af kælderydervæggene. Dette er et udtryk for, at der sker vandgennemsivning. Desuden ses stort set overalt store revner og/eller afskalninger af pudslaget på den indvendige side af kælderydervæggene. Specielt i kælderrummet op mod varmecentralen er der en stor vandgennemtrængning lokale steder i kælderydervæggene. Gennemtrængningen forventes at skyldes dels lodret opstigende fugt, dels vandret gennemstrømmende fugt. Det skal bemærkes, at de kraftige opfugtninger af murværket i kælderen ikke indebærer sikkerhedsmæssige eller sammenstyrtningsmæssige risici. Opfugtningen indebærer dog en stor risiko for svampeangreb, og den skaber et generelt dårligt klima i kælderen. Karakter 5-6 Foranstaltninger Det skønnes, at være nødvendigt at ofre et beløb på vedligeholdelse af ejendommens kælderydervægge, så kælderen kan bringes i en æstetisk og komfortmæssig bedre stand. Dette vil på længere sigt gøre kælderen mere anvendelig og sikre den mod yderligere forfald. Udbedring af kælderydervæggene kan udvendig foretages ved opgravning omkring kælderydervægge, afrensning af vægge, fugereparationer, påføring af membran samt sluttelig retablering af den opgravede jord. Det anbefales endvidere, at der foretages en kontrol af dræningen langs fundamenterne. Hvis der ikke allerede ligger omfangsdræn omkring bygningen, anbefales det at udlægge dette i forbindelse med den udvendige behandling af kælderydervæggene. Der skal søges om kommunal tilladelse til dræning af ejendommen. Indvendigt afhugges puds, fuger udkradses, saltspærre påføres, nitratspærre påføres, udfugning af udkradset murværk, udkastning af murværk, pudsning af murværk samt eventuel overfladebehandling som maling. Alle ovennævnte arbejder, inkl. dræning, forventes at beløbe sig til ca. kr. 410.000 eksl. moms. Arbejderne udføres på både gade- og gårdside. 8
5.1.2 Kældergulve Konstruktion Kældergulvene består af et betonlag, der er udstøbt på råjorden. Betongulvet ligger ca. 1,6 m under terræn. Der er således ikke isolering under kældergulvet. Overfladen på kældergulvene er dels glittede dels afkostede. Stand Generelt fremstår kældergulvene hele og pæne med kun få revner og der kunne ikke konstateres fugtgennemtrængning på oversiden af gulvene. Gulvene har en del ubetydelige lunker og toppe. Karakter 3-4 Den aktuelle skade i rummet op mod varmecentralen viser sig som en meget kraftig sætning af både kældergulvet og muret væg mod varmecentralen. Ifølge foreningen er skaden sket i forbindelse med renoveringen af varmecentralen, da nye fjernvarmerør blev etableret og gamle eksisterende rør er blevet fjernet. Der er tale om en sætningsskade på ca. 20 cm med fald fra kælderydervægge og indvendige vægge mod midten af gulvet. Ud over det stærke fald består skaden af store revner i gulvet og mindre afskalninger. Karakter 8 Foranstaltninger Det vil være formålsløst at reparere kældergulvet, idet et større udbedringsarbejde vil være påkrævet. Der foreslås følgende udbedring af den aktuelle skade som strækker sig over ca. 25 m 2 : - Kældergulvet ophugges - Råjorden afgraves - Kapilarbrydende lag udlægges i en tykkelse på ca. 200 mm - Trykfast isolering udlægges - Der foretages en udbedring af afløb fra eksisterende gulvafløb - Udstøbning af nyt betondæk med svindarmering - Overfladebehandling som glittet betonoverflade uden yderligere gulvbelægning Dette arbejde forventes, at beløbe sig til ca. kr. 75.000 eksl. moms. 5.1.3 Indvendige kældervægge Konstruktion Indvendige kældervægge er murede vægge påført pudslag på begge sider. Stand Generelt er de murede indvendige kældervægge i mindre god stand, idet der på enkelte af væggene ses revner og/eller afskalninger af pudslaget. Der ses kun få steder egentlige fugtskader, primært på de vægge som afgrænser hovedtrapperne og bitrapperne i kælderplan. Flere af revnerne vurderes at være sætningsrevner af ældre dato. 9
Karakter 5 Den aktuelle skade i kælderrum ved varmecentral er opstået samtidigt med sætningen af kældergulvet i samme rum. Der er tydelige sætningsrevner som forløber vandret på langs af væggen. Revnerne har ligeledes forårsaget afskalninger af pudslaget på begge sider af væggen. Der vurderes ikke at være risiko for yderligere sætningsrevner ej heller sikkerhedsmæssige risici. Karakter 7 Foranstaltninger Der bør foretages istandsættelse af de alvorligste revner og afskalninger inden kældervæggene forfalder yderligere. Istandsættelsen bør bestå af nedbankning af løstsiddende puds og retablering af ny puds. De kældervægge som afgrænser hoved- og bitrapper bør desuden påføres en horisontal og vertikal fugtspærring. Istandsættelse af indvendige kældervægge vil beløbe sig til ca. kr. 60.000 eksl. moms. Fugtisolering og reparation af kældervægge som afgrænser trapperum forventes at beløbe sig til ca. kr. 190.000 eksl. moms. Den aktuelle sætningsskade i væggen mod varmecentralen bør udbedres på følgende måde: - Opsætning af midlertidigt afstivende system - Fjernelse af muret væg i hele kælderetagens højde - Opmuring af ny væg - Væggen pudses på begge sider Dette arbejde forventes at beløbe sig til ca. kr. 35.000 eksl. moms. 10
5.2 Klimaskærm 5.2.1 Tag Konstruktion Taget er et såkaldt Københavnertag bestående af skrå tagflader ved facaderne og en næsten vandret tagflade over midten af ejendommen. Tagdækningen på de skrå tagflader er af skifer og på den næsten vandrette tagflade er der udlagt tagpap på underlag af brædder. Spærene består af tømmer 125 x 125 mm, hvorpå der er monteret taglægter i dimensionen 38 x 56 mm. Tagfladerne er gennembrudt af skorstene, faldstammeudluftninger, udluftninger fra køkkener og badeværelser. Skorsten er muret, faldstammeudluftninger er udført som blykraver og øvrige udluftninger er udført i zink. Tagvinduer er dels af plast dels af støbejern. Brandkamme er murede vægge afsluttet med afdækningssten. Afdækningssten på brandkamme er af tegl lagt i mørtel. Tagrender og nedløbsrør er udført af plast, og de er monteret i rendejern og hængselstifter. Stand Tagdækningen på både den skrå og næsten vandrette del af taget ser ud til at være i udmærket stand. Der ses ikke umiddelbart løstsiddende skifre eller utæt tagpap. Der kunne ikke konstateres utætheder i tagdækningen. Karakter 2-3 Spærene og taglægter synes generelt at være i god stand. Karakter 2 Skorsten over tag synes at være i god stand. Karakter 2 Faldstammeudluftninger og øvrige udluftninger er i god stand. Karakter 2 Tagvinduer er alle i god stand og kan lukke tæt omkring karmene. Der kunne ikke konstateres utætheder omkring tagvinduerne. Det må dog forventes, at støbejernsvinduerne med tiden vil blive utætte. Karakter 3 Brandkamme synes alle at være i god stand. Karakter 2 11
Afdækningssten er alle i god stand. Karakter 2 Tagrender og tagnedløb er alle steder i god stand, og der ses ingen tydelige fugtige områder på facaderne, som følge af utætte eller bladfyldte tagrender. Dog er rendejern og hængelsstifter en smule overfladerustne. Karakter 2 Foranstaltninger Taget, inkl. tagrender, tagnedløb, tagvinduer, udluftninger m.m. er af nyere dato, og er som følge heraf i rimelig god stand. Der afsættes derfor intet beløb af til istandsættelse af taget. Omvendt anbefales det, at de i budgettet afsatte penge til vedligeholdelse af ejendommen delvist bruges til løbende vedligeholdelse af samtlige dele af taget. Dette forventes først at blive aktuelt om ca. 2-5 år. 5.2.2 Facader Konstruktion Gadefacade: Gadefacaden er delt op i under- og overfacade. Underfacaden strækker sig til etageadskillelsen mellem stueetage og 1. sal på både Esbern Snares Gade og Dybbølsgade. Underfacaden består af murede facader med refendfuger, hvor ca. hver 6. skifte er tilbagetrukket i forhold til facadens plan. Facaderne er pudset med ca. 30 40 mm puds. Pudslaget er malerbehandlet i rød farve. Der er opmuret gesims over stueplan. Overfacaden på øvrige etager er udført i blank mur af røde sten med fyldte fuger. Over 1.- og 3. etage findes der gesimser, som er overfladebehandlet med puds i grå farve. Ejendommen har desuden muret hovedgesims. På hjørnet af Esbern Snares Gade og Dybbølsgade er der udført spring i facaden og denne del af facaden fremstår derfor som en karnap. Der er murede stik over vinduer ved 2. og 3. sal. Øvrige vinduer har overliggere af stål. Samtlige sålbænke er udført i skifer, dog eksl. ved gesimsbånd. På samtlige etager er der udført pudsede lyse bånd. På overfacaden er der monteret udsmykningsornamenter som bukket og svejst fladstål. 12
Gårdfacaden: Konstruktion Gårdfacaden er delt op i under- og overfacade. Underfacaden strækker sig til etageadskillelse mellem stueetage og 1. sal på både Esbern Snares Gade og Dybbølsgade. Underfacaden er muret med overfladebehandling i puds og blå maling. Der er opmuret hovedgesims og gesims over stueplan. Overfacaden på øvrige etager er udført i blank mur af gule sten med fyldte fuger. Der er murede stik over samtlige vinduer. Sålbænke er udført i skifer. Stand Gadefacaden: Underfacaden på gadesiden er i god stand og der ses hverken større afskalninger eller revner i puds- og malerbehandlingen. Karakter 3 Gesimser er i god stand, men der ses enkelte revner i overfladen. Karakter 3 4 Overfacaden på gadesiden er i mindre god stand, idet der flere steder ses forvitrede eller udvaskede fuger. Der er ingen tegn på væsentlige revner eller afskalninger af stenene. Murværket er meget mørkt og trænger generelt til at blive renset. Karakter 5 Der er kun få sålbænke med revner eller afskalninger. De øvrige er i god stand. Karakter 3 De pudsede lyse bånd trænger, som den øvrige facade, til at blive afrenset. Karakter 4 Udsmykningsornamenter er i god stand. Karakter 3 Gårdfacade: Gårdsidens underfacade er i mindre god stand, og der ses tydelige afskalninger og revner i malerbehandlingen. Nogle af afskalningerne skyldes saltpeterudtræk. Afskalningerne kan endvidere skyldes, at der er påført en maling, som ikke er beregnet til udvendig brug 13
og/eller at underlaget for malingen ikke har haft den rette beskaffenhed ved påføringen af malingen. Karakter 6 Gesimser er i god stand, dog med ubetydelige revner. Karakter 3 4 Gårdsidens overfacade er i mindre god stand, idet der generelt trænges til fugereparationer og afrensning af murværket. Karakter 5 Sålbænke er i generelt samme varierende stand som på gadesiden, hvor enkelte af sålbænkene har revner og/eller afskalninger. Karakter 3 Foranstaltninger Der bør på længere sigt foretages en totalgennemgang af facaderne med fokus på de få revner i tegl, revner og afskalninger i underfacade, porøse/manglende fuger og defekte sålbænke. Dette arbejde bør foretages inden for de næste 2 år, således at utilsigtet vandnedsivning/gennemtrængning i murværket kan undgås. Arbejdet bør bestå i afrensning af underfacade på gårdside, reparation af revner og afskalninger samt overfladebehandling som malerbehandling. Endvidere bør defekte sålbænke udskiftes og tegl og fuger efterses og udbedres, hvor det måtte være tiltrængt. Samme arbejder bør gennemføres på gadesiden. Der anbefales ligeledes en afrensning af det blanke murværk på både gade- og gårdside. Afrensning, reparation og malerbehandling af underfacade på gårdside vil beløbe sig til ca. kr. 160.000 eksl. moms, eksl. stillads. Udskiftning af defekte sålbænke på både gade- og gårdside vil beløbe sig til ca. kr. 10.000 eksl. moms, eksl. stillads ved udskiftning af ca. 20 stk. skifersålbænke. En totalafrensning af det blanke murværk på både gade- og gårdsiden vil beløbe sig til ca. kr. 130.000 eksl. moms, eksl. stillads. Gennemgang af fugerne i det blanke murværk på både gade- og gårdside og udskiftning af eventuelle tegl med gennemgående revner vil beløbe sig til ca. kr. 150.000 eksl. moms, eksl. stillads. 14
5.3 Øvrige primære bygningsdele 5.3.1 Indvendige vægge Konstruktion De indvendige vægge i lejlighederne er opbygget som enten koksvægge med pudslag på begge sider, eller som dobbelte bræddeskillevægge, ligeledes med pudslag på begge sider. Bærende hovedskillerum er pudsede murede vægge. Stand De indvendige vægge må betegnes som værende i god stand, eftersom der ikke ses alvorlige revnedannelser eller lignende i vægge eller stukke. Karakter 3 De aktuelle skader i de indvendige vægge blev gennemgået med foreningen. Disse befinder sig primært i de murede vægge ved bitrapperne og skyldes følgende årsager: - I de dele af væggene på bitrapperne, hvor der tidligere har været døre, er murværket ikke opmuret i forbandt med det eksisterende murværk. Ved en sådan opmuring vil revner altid opstå og vil ved pudsreparation altid komme igen. - Ved opsætning af køkkenelementer er der opstået en revne i bagvedliggende væg på badeværelse. Denne skade kan udbedres og vil ikke komme igen. - Øvrige revner ses primært i bitrapperummene og skyldes dels ældre sætningsrevner, dels temperaturbevægelser. Foranstaltninger Generelle revnedannelser i bitrapperummene er behandlet under afsnittet Bitrapper. De øvrige revnedannelser som skyldes, at der ikke er opmuret i forbandt kan enten fjernes ved opsætning af fleksibel og elastisk beklædning eller ved at fjerne murværket og opmure nyt murværk i forbandt. Det anbefales, at der opsættes fleksibel beklædning som eventuel elastikmåtte ved samtlige tilmuringer og derefter maler beklædningen Dette arbejde forventes at beløbe sig til ca. kr. 125.000 eksl. moms. Der forventes ikke at skulle ofres yderlige beløb til udbedring af de indvendige vægge. 5.3.2 Etageadskillelser Konstruktion Etageadskillelserne består af bærende træetagebjælker, hvorpå der er monteret gulvbrædder på oversiden og spredt forskalling og puds på undersiden. I midten af konstruktionen er der et indskudslag af brædder og ler. Badeværelsesgulvene er opbygget på udstøbte betondæk, hvorpå afretningslag er udlagt og belagt med 15
enten klinker, terrazzo eller vinyl. Stand Etageadskillelserne synes at være i god stand, dog er der mindre bevægelser i dem, når man går rundt på gulvene. Karakter 3 I de besigtigede lejligheder blev badeværelsernes gulve og vægge nøje gennemgået. Der kunne flere steder konstateres mindre områder med skimmelsvamp primært ved gulv ved rørgennemføringer. Endvidere kunne der i både gulvene belagt med klinker, terrazzo og vinyl konstateres mindre utætheder som enten nu eller i fremtiden kan forårsage vandskader i underliggende konstruktioner med risiko for råd- og svampedannelse. Karakter 5 Foranstaltninger Det forventes ikke, at der skal ofres væsentlige beløb i forbindelse med etageadskillelserne udenfor badeværelserne. Eventuelle knirkende gulve kan afhjælpes ved at skrue eller sømme gulvbrædderne fast, og der afsættes ikke beløb til dette arbejde i budgettet. De enkelte ejere/lejere må forestå en egentlig vedligeholdelse af gulvene i form af nedslibning af gulvbrædder og efterfølgende oliebehandling eller lakering. Med hensyn til badeværelsesgulvene anbefales det, at foreningen anmoder de enkelte beboere om, at udbedre de utætheder som kunne konstateres i de besigtigede lejligheder. Det anbefales løbende, at eftergå badeværelsesgulvenes belægninger for revner eller svigt i gulvlimens klæbeevne til underlaget, samt at revner og/eller afskalninger i klinker eller terrazzo hurtigst muligt bliver udbedret. Vinyl er generelt en dårligere belægningsløsning end gulvklinker, idet vinyl ikke har samme levetid og bestandighed over for vand som klinker har. Vinylen bliver hård efter nogle års brug, og der opstår risiko for, at svejsningerne bliver trukket i stykker af fugt- og temperaturbevægelser i underlaget. Hvis det på et senere tidspunkt viser sig, at være nødvendigt at ophugge badeværelsesgulve for at retablere nye vil dette beløbe sig til ca. kr. 60.000 eksl. moms pr. stk. 16
5.4 Fællesarealer 5.4.1 Hovedtrapper Konstruktion Hovedtrapperne er placeret i trapperum med murede vægge. Samtlige vægge er pudsede og malede. Trapperne er udført af træ med vanger, trin og stødtrin af træ. Endvidere er håndlister og balustre af træ. Indgangsreposerne er udført som terrazzogulve udlagt på betondæk, der bæres af stålprofiler. Trinfladerne og reposerne er beklædt med linoleum. På undersiden af trappeløb og reposer er der etableret spredt forskalling og pudslag. Stand Trapperumsvæggene er i generelt god stand. Der ses ingen væsentlige afskalninger og revner i væggene. Dog skal det bemærkes, at vægge og lofter i trapperummene på øverste etage er i mindre god stand, idet der er revnedannelser og mindre afskalninger. Karakter 3-4 Vanger, trin og stødtrin er i udmærket funktionel stand, og en istandsættelse af træværket på nuværende tidspunkt er ikke nødvendigt. Karakter 2-3 Håndlister og balustre er i god funktionel stand og fremstår med pæne overfladebehandlinger. Karakter 2 Indgangsreposerne fremstår i udmærket stand, men det skal bemærkes, at der er mindre revnedannelser i terrazzoens overflader. Disse opstår hovedsageligt fordi de bærende stålprofiler under indgangsreposen begynder at ruste, hvorved de udvider sig. Skaden har endnu ikke udviklet sig til afskalninger af terrazzooverfladen. Karakter 6 Trinflader og reposer er i god stand. Karakter 2-3 Underside af trappeløb og reposer fremstår i god stand uden revner og afskalninger. Karakter 2-3 17
Foranstaltninger På nuværende tidspunkt vurderes det ikke at være nødvendigt, at afsætte beløb til istandsættelse af hovedtrapperummene. Det må forventes, at det inden for de næste 5 år vil være formålstjenstligt, at udskifte indgangsreposerne i alle tre opgange. Dette arbejde vil omfatte ophugning af eksisterende terrazzo og beton og efterfølgende udstøbning af ny beton og belægning. Dette arbejde i alle tre opgange vil beløbe sig til ca. kr. 90.000 eksl. moms. 5.4.2 Bitrapper Konstruktion For hver opgang findes der en bitrappe, som er omgivet af murede bærende vægge, som er pudsede og malerbehandlede. Bitrapperne står som selvstændige trapperum, hvor vægge er murede i forbandt med ejendommens facade. Trappetrin, stødtrin, vanger, håndlister og balustre er af træ. Underside af trappeløb er pudset på spredt forskalling. Stand Vægge og loft i trapperummene er generelt i mindre god stand, og der ses flere steder mindre revnedannelser og afskalninger af pudslag og maling. Karakter 6 Trappetrin, stødtrin, håndlister og balustre er meget nedslidt i overfladen, men er fuldt funktionel. Karakter 5 Underside trappeløb og reposer er i mindre god stand. Karakter 5 Foranstaltninger Der bør foretages en generel udbedring af skader i alle bitrapperummene. Der bør foretages en reparation af pudslag på vægge, loft og underside af trappeløb. Herefter bør vægge, loft og underside af trappeløb malerbehandles. Ligeledes bør alt træværk nedslibes og malerbehandles. Da trin på nuværende tidspunkt er lakerede, anbefales trin lakeret på ny. Dette arbejde forventes at beløbe sig til ca. kr. 70.000 eksl. moms pr. trapperum. 18
5.5 Byggeplads Til facadereparationerne opstilles stillads. I forbindelse med samtlige arbejder, etableres mandskabsskure med toilet- og badefaciliteter. Dette arbejde forventes af beløbe sig til ca. 15 % af håndværkeromkostningerne. 5.6 Øvrige vedligeholdelsesudgifter Udover de i denne rapport foreslåede større arbejder bør der afsættes beløb til løbende vedligeholdelse af ejendommen. Det årlige vedligeholdelsesbeløb bør ligge på ca. kr. på kr. 140.000. 5.7 Teknisk rådgivning I forbindelse med visse af de foreslåede arbejder må det anbefales, at der medvirker en rådgivende ingeniør, således at de optimale løsninger vælges. Teknisk rådgivning vil typisk omfatte detaljeret fastlæggelse af arbejdernes omfang, opstilling af budget, udformning af udbudsmateriale inkl. tegningsmateriale, afholdelse af licitation, kontrahering med den billigste entreprenør, fagtilsyn med arbejdernes udførelse, byggeledelse, afholdelse af byggemøder, afholdelse af afleveringsforretning, udformning af byggeregnskab m.v. 19
6.0 Oversigt over overslagspriser Nedenfor er der opstillet en samlet oversigt over de foreslåede arbejder. Arbejderne er ikke prioriteret, men alene opstillet i rækkefølge efter bygningsdelsnumre. Priserne indeholder ikke moms, rådighedsbeløb til uforudseelige udgifter samt beløb til teknisk rådgivning. Position Arbejde Budgetpris 5.1.1 Fugtisolering af kælderydervægge samt fugereparationer, retablering af puds og evt. dræning ca. kr. 410.000 5.1.2 Udbedring af sætningsskade i kældergulv ca. kr. 75.000 5.1.3 Udbedring af indvendige kældervægge ca. kr. 60.000 5.1.3 Fugtisolering og reparation af vægge omkring trapperum ca. kr. 190.000 5.1.3 Udbedring af sætningsskadet muret væg ca. kr. 35.000 5.2.2 Afrensning, reparation og malerbehandling af underfacade ca. kr. 160.000 5.2.2 Udskiftning af defekte sålbænke ca. kr. 10.000 5.2.2 Totalafrensning af blankt murværk på gade-og gårdside ca. kr. 130.000 5.2.2 Fugereparationer på gade- og gårdside ca. kr. 150.000 5.3.1 Udbedring af skader på indvendige vægge ca. kr. 125.000 5.3.2 Ophugning og retablering af badeværelsesdæk, pr. stk. ca. kr. 60.000 5.4.1 Ophugning og retablering af indgangsreposer, 3 stk. ca. kr. 90.000 5.4.2 Istandsættelse af bitrapperum, pr. stk. ca. kr. 70.000 Opsætning/nedtagning og leje af stillads ca. kr. 150.000 20